AUTOSTRADA KRAKÓW-TARNÓW: OBAWY I OCZEKIWANIA.

Transkrypt

1 >>nr 70 >>rok 2009 >>cena 25 zł (w tym 0% VAT) WYDAWCA >> ISSN >> nr indeksu AUTOSTRADA KRAKÓW-TARNÓW: OBAWY I OCZEKIWANIA. PARTNER WYDANIA

2 Szanowni Czytelnicy oraz Sympatycy ŚWIATA NIERUCHOMOŚCI! Nadchodzące Święta Bożego Narodzenia niosą ze sobą wiele radości, a przełom roku sprzyja refleksjom dotyczącym minionego okresu i planów na Nowy Rok W tych wyjątkowych dniach mamy przyjemność zarówno w imieniu Redakcji ŚWIATA NIERUCHOMOŚCI oraz jego Wydawcy - Fundacji Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, jak i w swoim własnym złożyć Państwu najserdeczniejsze życzenia zdrowia, wszelkiej pomyślności oraz sukcesów w pracy zawodowej wraz z podziękowaniami za dotychczasową współpracę, z nadzieją na dalszą w nadchodzącym roku. Prezes Zarządu Fundacji Dr Jarosław Plichta Redaktor Naczelny Prof. dr hab. Adam Nalepka

3 W numerze Godne odnotowania Kar o l i n a Ch r a b ą s z c z Obawy i oczekiwania mieszkańców regionu w związku s. 4 z budową autostrady Kraków-Tarnów (wyniki badań) Rynek Ma c i e j W. Wi e r zc h o w s k i, Ma r c i n Ne jm a n Klasyfikacja regionalnych rynków nieruchomości w Polsce. s. 10 Próba wykorzystania analizy taksonomicznej Bar b a r a St o l i ń s k a Transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości w wybranych krajach Unii Europejskiej s. 18 Ane ta Za r e m b a Rynek jako weryfikator wartości nieruchomości s. 24 Gospodarowanie nieruchomościami Ad a m Na l e p k a, Sta n i s ł a w Be l n i a k Licencjonowane zawody obsługujące sektor s. 28 nieruchomości w Polsce i ich firmy Mar z e n a Ba c Świadomość ubezpieczeniowa posiadaczy nieruchomości s. 34 w świetle badań ankietowych cz II PROBLEMY ROZWOJU MIAST Kata r z y n a Ma ł e c k a Wrocławski plan antykryzysowy s. 40 INWESTYCJE Mar c i n No w a k Rozmieszczenie nieruchomości o przeznaczeniu handlowym w województwach s. 44 PRAWO Raf a ł Pe s ta Umowa dzierżawy nieruchomości gruntowej w celu wybudowania farmy wiatrowej s. 50 KONFERENCJE Mał g o r z ata Uh r u s k a Konferencja Naukowa Inwestycje Nieruchomości Ekologia s. 54 (Gdańsk, czerwca 2009) Mał g o r z ata Uh r u s k a XVI Konferencja Europejskiego Stowarzyszenia Nieruchomości (ERES) s. 55 (Sztokholm, czerwca 2009) Kar o l i n a Ch r a b ą s z c z Konferencja Naukowa Determinanty rozwoju gospodarczego. s. 57 Aspekty mikro- i makroekonomiczne (Tarnów, 1-2 października 2009) And r z e j Ja k i XIV Międzynarodowa Konferencja Naukowa Wyzwania restrukturyzacyjne s. 60 w obliczu globalnego kryzysu gospodarczego (Krynia-Zdrój, października 2009) Kata r z y n a Na j b a r III Krajowy Kongres Zarządców Nieruchomości s. 64 (Kraków, października 2009) Świat Nieruchomości 1

4 Rada Programowa i Redakcja Świ a t Ni e r u c h o m o ś c i 2009 n r 4 (70) Raga Programowa Prof. dr hab. Henryk GAWRON Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu Przewodniczący Rady Prof. dr hab. Krystyna DZIWORSKA Uniwersytet Gdański Prof. dr hab. Halina HENZEL Akademia Ekonomiczna w Katowicach Prof. dr hab. Ewa KUCHARSKA-STASIAK Uniwersytet Łódzki Prof. dr hab. Ewa SIEMIŃSKA Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu Prof. dr hab. Stanisław BELNIAK Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Prof. dr hab. Ryszard BOROWIECKI Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Prof. dr hab. Marek BRYX Szkoła Główna Handlowa w Warszawie Prof. dr hab. Krzysztof JAJUGA Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu Prof. dr hab. Zygmunt SZYMLA Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Dr Jarosław PLICHTA Fundacja Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie Redakcja Redaktor naczelny: Sekretarz redakcji: Biuro redakcji: Opracowanie graficzne: prof. dr hab. Adam Nalepka dr Małgorzata Zięba mgr Karolina Orzeł Jarosław Szczurek Komitet redakcyjny Dr Iwona Foryś Uniwersytet Szczeciński Dr Andrzej Jaki Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Dr Karol Klimczak Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu Mgr Barbara Stolińska Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu Mgr Hanna Szalewska Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu Dr Anna Wojewnik-Filipkowska Uniwersytet Gdański Dr Elżbieta Zagórska Akademia Ekonomiczna w Katowicach Mgr Konrad Żelazowski Uniwersytet Łódzki Marta Modelewska Szkoła Główna Handlowa w Warszawie Wydawca Fundacja Uniwersy tetu Ekonomicznego w Krakowie ul. Rakowicka 27, Kraków tel. (012) , fax. (012) fundacja@uek.krakow.pl internet: Na okładce: fot.: Druk: Zakład Poligraficzny Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie Nakład: 550 egz. Konto Fundacji UEK: Bank PEKAO S.A. Oddział w Krakowie ul. Pijarska 1, Kraków Nr konta Ogłoszenia i prenumeraty przyjmuje sekretariat wydawcy, adres jak wyżej. Pismo dostępne jest również w niektórych specjalistycznych księgarniach oraz salonach prasy w całym kraju. 2 Świat Nieruchomości

5 Od Redakcji Drodzy Czytelnicy, Oddajemy do Waszych rąk kolejny, 70 numer Świata Nieruchomości. Proponujemy Państwu dziewięć artykułów o aktualnych problemach gospodarowania nieruchomościami. Artykuły zostały zaliczone do grup problemowych: rynek nieruchomości (3), gospodarowanie nieruchomościami (2), problemy rozwoju miast (1), inwestycje (1) i prawo (1). Ostatni okres obfitował w różnego rodzaju spotkania nieruchomistów teoretyków i praktyków. Stąd dajemy krótkie sprawozdania z konferencji naukowych, przybliżające problemy podejmowane przez uczestników tych spotkań. Jako zmotoryzowani z entuzjazmem przyjmujemy każdą informację o planach i postępach w budowie autostrad. Jednak sprawa ta budzi nie tylko radość i zadowolenie, ale wywołuje również wiele obaw i konfliktów. Dlatego w dziale Godne odnotowania prezentujemy wyniki badań ankietowych, przeprowadzonych wśród mieszkańców terenów, przez które ma przebiegać autostrada Kraków Tarnów, o ich oczekiwaniach i obawach, związanych z tą inwestycją. W dziale Rynek nieruchomości zamieszczone zostały trzy artykuły. Maciej Wierzchowski i Marcin Nejman opisują możliwość wykorzystania analizy taksonomicznej do klasyfikacji regionalnych rynków nieruchomości, odpowiadających poszczególnym województwom. Wyniki badań przedstawiono przy pomocy dendrogramów. Barbara Stolińska wskazuje, że rynek nieruchomości w krajach Unii Europejskiej coraz częściej jest postrzegany nie jako rynek lokalny, ale jako rynek międzynarodowy. Zasady transakcji nieruchomościowych obowiązujące w poszczególnych krajach są zróżnicowane. To uzasadnia, jak się wydaje, potrzebę przybliżania warunków obrotu prawami do nieruchomości, obowiązujących w poszczególnych krajach Unii. W artykule Autorka charakteryzuje transakcje kupna sprzedaży nieruchomości w Austrii i Portugali. Zaś Aneta Zaremba opisuje rolę rynku w weryfikowaniu wartości nieruchomości. Rozważania mają przede wszystkim charakter modelowy. W kolejnym dziale Gospodarowanie nieruchomościami przeczytać można dwa artykuły. Stanisław Belniak i Adam Nalepka charakteryzują formy organizacyjne realizacji zadań przez przedstawicieli licencjonowanych zawodów obsługujących sferę nieruchomości, czyli pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości i rzeczoznawcy majątkowego. Artykuł opracowany został na podstawie danych zebranych metodą ankietową wśród przedstawicieli tych licencjonowanych zawodów, na temat firm, w ramach których prowadzą oni działalność. Marzena Bac opisuje stosunek posiadaczy nieruchomości do ubezpieczania nieruchomości od skutków zdarzeń katastroficznych. Jest to już druga części artykułu podejmującego problem zagrożeń katastroficznych związanych z nieruchomościami i stosunku do nich posiadaczy nieruchomości. W dziale Problemy rozwoju miast Katarzyna Małecka opisuje działania władz miasta Wrocław, mające na celu aktywną osłonę rynku pracy oraz tworzenie nowych miejsc pracy. Środkiem do tego celu jest polityka inwestycji publicznych, przyciągania inwestycji przedsiębiorców. Marcin Nowak przygotował artykuł o lokalizacji nieruchomości handlowych w poszczególnych województwach, Został on zakwalifikowany do działu Inwestycje. W dziale Prawo zamieszczamy artykuł Rafała Pesty o pozyskiwaniu gruntów pod budowę farm wiatrowych w Polsce. Główny nacisk położono tu na zapisach występujących w umowach dzierżawy nieruchomości wykorzystywanych pod farmy wiatrowe. Zeszyt zamyka pięć relacji z konferencji, na których podejmowana była problematyka nieruchomości. Życzymy przyjemnej i pożytecznej lektury. Redaktor Naczelny Adam Nalepka Świat Nieruchomości 3

6 Godne odnotowania Obawy i oczekiwania mieszkańców regionu w związku z budową autostrady Kraków Tarnów (wyniki badań) Karolina Chr abąszcz 4 Świat Nieruchomości

7 Godne odnotowania Nikt nie może się sprzeciwiać tezie, iż jednym z priorytetów Polski jest rozwinięcie ubogiej jak dotąd infrastruktury. Zatem nic dziwnego, iż realizacja inwestycji takich jak budowa autostrady budzi zainteresowanie oraz duże emocje. Opinia publiczna zawsze oczekuje zakończenia inwestycji z zaciekawieniem, ale też z pewnym niepokojem, zwłaszcza osoby zamieszkujące tereny leżące w pobliżu planowanej inwestycji. Z badań 1 ankietowych, przeprowadzonych w miesiącach marzec kwiecień 2009 br., przez Koło Naukowe Nieruchomości DOMUSS 2, działającego przy Katedrze Nieruchomości i Ubezpieczeń Małopolskiej Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Tarnowie, na temat opinii mieszkańców regionu w kwestii budowanej autostrady A4 Kraków - Tarnów wynika, iż mieszkańcy zachodniej części Małopolski obawiają się przede wszystkim zanieczyszczenia środowiska, zwiększonego hałasu na terenach sąsiadujących z autostradą czy zakłócenia przemieszczania się dzikiej zwierzyny. Odpowiedzi na pytania zawarte w ankiecie udzieliło 617 respondentów. Rozwój niesie z sobą nie tylko korzyści, ale i pewne straty. W przypadku inwestycji, jaką jest budowa autostrady, nieuniknione są problemy związane z zakłóceniem naturalnego życia roślin i zwierząt, które zajmują tereny wyznaczone dla trasy autostrady. Jednakże, człowiek, zdając sobie sprawę z wagi chronienia naturalnego środowiska, stara się, aby straty w roślinności i zwierzynie były jak najmniejsze. W celu ograniczenia strat zwierzyny i zminimalizowania ilości wypadków drogowych z ich udziałem, na odcinku A4 Kraków Rysunek 1. Odpowiedzi respondentów na temat przewidywanych negatywnych skutków budowy odcinka A4 Kraków Tarnów. Źródło: Opracowanie Ewelina Batko na podstawie wyników badań z ankietyzacji. Tarnów zaprojektowano szereg przejść dla zwierząt dużych i średnich przejścia górne, dolne, zespolone oraz przepusty drobnej zwierzyny i płazów. Pomocne w komponowaniu takich przejść w nowy krajobraz są osłony antyolśnieniowe, nasadzenia roślinne o charakterze osłonowym i izolacyjnym czy ogrodzenia ochronne. Dobrze zaprojektowane przejścia umożliwią zwierzętom przedostanie się na drugą stronę autostrady w celu zdobycia pokarmu, poszukiwania nowych siedlisk bądź miejsc rozrodu. Odpowiednio wysoka siatka (2,4 m) wzdłuż jezdni będzie chronić przed wtargnięciem na drogę. Budowany odcinek Kraków Tarnów stanie się barierą zagrażającą funkcjonowaniu południowych korytarzy ekologicznych związanych z Puszczę Niepołomicką, Bratucickim i Radłowsko Wierzchosławickim Obszarem 1 Badania z inspiracji Prof. zw dr hab. Leszka Kałkowskiego, przeprowadzone w okresie marzec kwiecień 2009 przez Koło Naukowe Nieruchomości DOMUSS, pod przewodnictwem mgr Karoliny Chrabąszcz. 2 KNN DOMUSS koło działające przy Katedrze Nieruchomości i Ubezpieczeń MWSE w Tarnowie. Członkowie KNN DOMUSS biorący udział w ankietyzacji: Magdalena Partyka, Ewelina Batko, Marcin Karwat, Katarzyna Czyż, Agata Fijałkowska, Piotr Wardzała, Marcin Drabek. Opiekuni Koła - Dr Marzena Bac, p.o. opiekuna mgr Karolina Chrabąszcz. Mentor Koła Prof. zw. dr hab. Leszek Kałkowski. Świat Nieruchomości 5

8 Godne odnotowania Chronionego Krajobrazu. Aby zachować korytarze migracyjne jeleni, łosi, saren, dzików, rysi czy wilków oraz by zmniejszyć straty tych zwierząt, zaprojektowano czterdzieści sześć przejść dla zwierząt, w tym dwa wspólne dla autostrady i linii kolejowej E30. Dla małych ssaków i płazów przewidziano przejścia połączone z przepustami. Takie rozwiązania powinny zminimalizować straty w zwierzynie oraz ograniczyć ilość wypadków z udziałem zwierząt. Hałas pochodzenia komunikacyjnego emitowany przez samochód będący w ruchu pochodzi przede wszystkim z pracy silnika i zespołów napędowych, toczenia się kół po nawierzchni drogi czy też drgań źle konserwowanych elementów nadwozia. W celu zmniejszenia natężenia hałasu na terenach zabudowanych, przyległych do A4 projektuje się ekrany akustyczne. Dla odcinka Szarów Krzyż zaprojektowano w sumie 60,8 km ekranów akustycznych o wysokości 4-8 m oraz 2,2 km ekranów wzdłuż drogi krajowej nr 73 o wysokości 4-5 m. Na odcinku Węzeł Krzyż granica województwa podkarpackiego prognozuje się, iż jedenaście budynków mieszkalnych znajdzie się w zasięgu negatywnego oddziaływania hałasu. W związku z tym, na tym obszarze zostanie umieszczonych siedem ekranów o wysokości 3-5 m, o łącznej długości 2,120 km. Zainstalowane ekrany będą typu zielona ściana oraz ekrany przeźroczyste. Dodatkowo, w decyzjach o środowiskowych uwarunkowaniach wojewoda małopolski zobowiązał inwestorów do wykonania analizy porealizacyjnej w zakresie oceny skuteczności zastosowania rozwiązań mających na celu zapewnienie ochrony terenów zabudowy mieszkaniowej przed hałasem. Analiza ma zostać wykonana w ciągu dwunastu miesięcy od oddania odcinka do użytkowania. W sytuacji, gdy standardy dopuszczalnego hałasu zostaną przekroczone, konieczne będzie utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania, co będzie wiązać się z prawem żądania wykupu gruntów lub wypłaty odszkodowań. Przyjęto, iż ponadnormatywny hałas nocny to 50 db, a dzienny 60 db. Co więcej, inwestorom nakazano taką organizację robót, aby uniemożliwić wykonywanie prac w porze nocnej w pobliżu zabudowy mieszkaniowej. Pomimo tych zapewnień, mieszkańcy gminy Niepołomice, leżącej w obszarze prac nad odcinkiem Kraków Szarów skarżą się, iż dopiero po ich interwencji ciężkie samochody przestały jeździć nocą i w niedziele. Dopiero czas po oddaniu autostrady do użytkowania pokaże wszelkie nieprzewidziane niedogodności, z jakimi będzie musiała żyć społeczność wzdłuż trasy A4. Już teraz udogodnienia, które miały zminimalizować uciążliwości związane z negatywnymi oddziaływaniami autostrady przynoszą odwrotny skutek. Jako przykład warto podać przypadek wsi, w której trasa A4 ciągnie się wzdłuż linii kolejowej Kokotowa. Do tej pory niesłyszalny hałas, aktualnie odbija się od autostradowych ekranów i wraca do wsi. Niestety pewnych następstw nie da się przewidzieć z wyprzedzeniem a ni im zapobiec. Ciekawym wydaje się fakt, iż nic przeciwko częstemu widokowi zielonych ścian wzdłuż trasy autostrady nie ma 68,6% ankietowanych, którzy są zdania, iż korzyści z zakładania ekranów rekompensują utracone walory estetyczne, czyli na przykład możliwość podziwiania widoku polskich pól, gospodarstw, itp. Respondenci, którzy wzięli udział w badaniach, w ponad 50% obawiają się nagłego pogorszenia się kondycji naturalnego środowiska. Aby zapobiec temu w kwestii wód powierzchniowych i podziemnych, dla obu odcinków budowanego odcinka A4 określono warunki ograniczające możliwość zanieczyszczenia. Zakazano między innymi: ulokowania zaplecza budowy w dolinie Raby, Uszewki, Uszwicy, Kisieliny i Dunajca oraz w sąsiedztwie skrzyżowania autostrady z ciekami powierzchniowymi czy zasypywania starorzeczy i zbiorników wodnych. Projekt budowlany 6 Świat Nieruchomości

9 Godne odnotowania uwzględnia szczelne doprowadzanie ścieków opadowych z powierzchni mostów, wiaduktów i estakad oraz ich oczyszczanie przed wprowadzaniem do wód powierzchniowych i ziemi, zastosowanie urządzeń oczyszczających na wszystkich rowach i odcinkach kanalizacji deszczowej. W kwestii ochrony przed odpadami, nakazano segregować i składować je w wydzielonych miejscach, w odpowiednich pojemnikach, zapewniając ich systematyczny odbiór przez uprawnione służby. Niebezpieczne odpady nakazano segregować i przekazywać do odzysku lub unieszkodliwienia uprawnionemu odbiorcy. Aby ograniczyć przewidywane negatywne skutki realizacji autostrady dla przyrody, w decyzjach wojewody małopolskiego określono szereg warunków, które muszą spełnić inwestorzy. Warto wymienić konieczność monitorowania stanu środowiska, poprzez badanie liczebności ptaków na obszarze Natura 2000 Puszcza Niepołomicka, w odległości 500 m od krawędzi jezdni autostrady czy też odnotowywania śmiertelności zwierząt. Koniecznością będzie zamontowanie tysiąca budek lęgowych dla chronionych gatunków ptaków na obszarze Bratucickiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, Radłowsko Wierzchosławickiego Obszaru Chronionego Krajobrazu oraz na obszarze Natura 2000 Puszcza Niepołomicka. W okresie dziesięciu lat od daty wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przedmiotowego odcinka A4 zostanie opracowany i zrealizowany plan dolesień i zalesień gruntów. W pierwszej kolejności, dolesienia i zalesienia mają zapewnić zwierzętom swobodne dojścia do przejść dla zwierząt. Liczne artykuły w prasie przewidywały, iż odcinek A4 Kraków Tarnów spotka się z porównywalnym sprzeciwem społecznym co dolina Rospudy, a w konsekwencji budowa odcinka znacznie się opóźni. Profesjonalne ustalenie warunków ograniczających negatywny wpływ na środowisko może pozwolić na uniknięcie niekorzystnego nastawienia społeczeństwa do realizowanego projektu. Warto nadmienić, iż oddanie do użytku nowego odcinka A4 spowoduje odciążenie dróg lokalnych i centrów miast i miejscowości z uciążliwych korków i nadmiaru spalin. Spaliny samochodowe, których głównym składnikiem jest tlenek węgla mają negatywny wpływ na dobra kultury, jak kapliczki, figurki przydrożne. Przeniesienie natężenia dróg lokalnych na nowy odcinek autostrady pomoże uchronić chociaż część zabytków przed zniszczeniem. Nie można zapominać, iż zanieczyszczenia komunikacyjne nie są też bez znaczenia dla zdrowia ludzkiego. Zatem, opóźnienia w oddawaniu do użytkowania przedmiotowego odcinka A4 są faktem, ale nie są one spowodowane sprzeciwem ludności zamieszkującej tereny wzdłuż trasy A4. Wykup nieruchomości niezbędnych na wybudowanie odcinka Kraków - Tarnów kosztował około 161,4mln zł i mimo obaw, większość właścicieli terenów, które były przewidziane do wywłaszczenia na cele budowy autostrady, bez większych problemów, choć z nielicznymi wyjątkami zgadzała się na sprzedaż swojej własności. Warto wiedzieć, iż przejęcie terenów pod pas autostrady wymagało nabycia 5498 działek o łącznej powierzchni 897 ha oraz 130 nieruchomości zabudowanych. Wyniki przeprowadzonych badań ankietowych pokazują, iż mieszkańcom regionu, w którym powstanie omawiany odcinek A4, bliska jest ochrona środowiska, jednak dostrzegają oni konieczność rozwijania infrastruktury naszego kraju. 66,8% respondentów jest zdania, iż podczas określania trasy A4 powinno się uwzględniać ograniczenia środowiskowe, ale nie powinny one hamować rozwoju Polski. Jedynie 18,8% ankietowanych wyraziło opinię, iż środowisko naturalne jest definitywnie najważniejsze, a 10,4%, że budowa autostrad w Polsce ma priorytetowe znaczenie względem ochrony przyrody. Poza negatywnymi skutkami, osoby biorące udział w ankietyzacji spodziewają się też Świat Nieruchomości 7

10 Godne odnotowania wielu pozytywów w związku z budowanym odcinkiem A4 Kraków Tarnów. Największą korzyścią z zakończenia tej inwestycji będzie przyspieszenie komunikacji międzymiastowej między Krakowem a Tarnowem. Przybliżenia do chociażby krakowskich ośrodków kultury, nauki czy sztuki oczekuje 89% z pośród 617 respondentów. Wielu mieszkańców Tarnowa, pracujących w Krakowie, bądź okolicach tego miasta, z niecierpliwością oczekuje chwili, kiedy podróż pomiędzy dwoma miastami będzie szybka i komfortowa. Niecałe 73% ankietowanych spodziewa się odciążenia dróg lokalnych z uciążliwych korków. Są podstawy by sądzić, iż budowana inwestycja może spowodować zwiększenie obrotów w gospodarce regionu, powstanie nowych miejsc pracy czy przyciągnięcie turystów do regionu. Aby zwiększyć przewidywane korzyści z tej inwestycji, ankietowani proponują, aby władze regionu zadbały o atrakcyjną turystykę i rekreację w regionie (55,4% respondentów), rozwinęły akcję promocyjną Małopolski (51,7% respondentów), rozwinęły infrastrukturę (47,2%), rozszerzyły współpracę gospodarczą z sąsiednimi regionami (41,5%) czy też wspomogły rozbudowę sieci hotelowo-gastronomicznej (41,2%). Przeprowadzone badania miały na celu również zobrazowanie wiedzy i opinii mieszkańców regionu na techniczne aspekty budowanego odcinka A4 Kraków Tarnów. Z dokumentacji projektowej wynika, iż odcinek Kraków Tarnów będzie posiadał 5 zjazdów z autostrady w Szarowie, Bochni, Brzesku, Wierzchosławicach i w Krzyżu. Prawie 55% ankietowanych jest zdania, iż jest to ilość optymalna. 14% respondentów uważa, iż zjazdów powinno być więcej, natomiast niespełna 0,95% iż jest ich za dużo. Czas realizacji nowego odcinka A4 to dobry moment na zastanowienie się, czy trasa autostrady jest odpowiednim miejscem na rozwieszanie reklam i billboardów. Jedynie 39% ankietowanych nie dostrzega żadnych zagrożeń z tym związanych. Większość 55% - sprzeciwia się temu, ponieważ ich zdaniem, zamieszczone przy drodze reklamy i billboardy rozpraszają kierowców, co może skutkować wypadkami. Jednak, jak dotąd teza ta nie została poparta badaniami, zatem trudno stwierdzić, jak dużo wypadków na drogach jest spowodowanych koncentrowaniem się kierowców na wybranych reklamach niż na drodze. Ciekawym może wydawać się fakt, iż niecałe 83% osób, biorących udział w ankiecie jest zdania, iż budowa autostrad w Polsce powinna stanowić formę robót publicznych. A co z koniecznością płacenia za przejazd autostradami pomimo tego, iż stawki są raczej wysokie, nieadekwatne do jakości podróżowania nimi? Autorzy badań zapytali opinię publiczną, jaką kwotę każdy z ankietowanych byłby w stanie zapłacić za przejazd odcinkiem Kraków Tarnów samochodem osobowym. Wśród trzech zaproponowanych stawek: 5 gr/km, 5-10 gr/km, około 13 zł (czyli jak za porównywalny odcinek A4 Kraków Katowice), 37,9% respondentów zaznaczyła odpowiedz 5 gr/km. Stawkę 5 10 gr/km byłoby skłonnych uiścić ponad 28% pytanych osób. Jedynie 5% mogłoby zapłacić kwotę 13 zł. Należy zaznaczyć, iż odpowiedzi udzielały osoby, które z racji miejsca zamieszkania będą miały możliwość korzystania z przejazdu kilka razy w tygodniu, a nie okazjonalnie. Te właśnie osoby są zdania, iż stawki przejazdu powinny być dostosowane do stawek wynagrodzenia w regionie. Niecałe 16% ankietowanych uznało, że stawki powinny oscylować pomiędzy kwotą 5 a 10 zł za przejazd, a w rzeczywistości korzystanie z autostrad w Polsce powinno być bezpłatne, ze względu na fakt, iż obywatele polscy płacą podatki. Kilka osób zaproponowało wprowadzenie winiet na terenie całego kraju. Niestety nierealne jest bezpłatne korzystanie z autostrad, zatem ważne, aby podmioty, które będą wyznaczały stawkę za przejazd oraz pobierały opłaty, zwróciły uwagę na możliwości finansowe społeczeństwa. 8 Świat Nieruchomości

11 Godne odnotowania Oczywisty jest fakt, iż Polska ma bardzo słabo rozwiniętą sieć autostrad, że budowa autostrad jest jednym z priorytetów naszego państwa nie tylko w kwestii przygotować do Euro 2012, ale w zdolności kraju do ciągłego rozwoju i doganiania zachodnich sąsiadów. Jak pokazują badania, jest duże poparcie społeczeństwa w tym temacie. 88% respondentów z regionu realizowanego odcinka A4 Kraków Tarnów popiera jego budowę. Co więcej, 81% zapowiada, iż będzie z niego korzystać. Zatem, pozostaje poczekać do momentu zakończenia budowy odcinka Kraków Tarnów i w realiach sprawdzić, czy oczekiwania społeczeństwa, co do przewidywanych korzyści i negatywnych skutków istnienia autostrady łączącej Kraków z Tarnowem są słuszne. Literatura: 1. Jerzy Wertz, Budowa autostrady a ochrona środowiska ziemi tarnowskiej, Wydawnictwo konferencyjne Małopolskiej Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Tarnowie pt. Społeczne i ekonomiczne aspekty budowy autostrady Kraków Tarnów. 2. Stanisława Gola, Renata Langner, Gruntowe uwarunkowania autostrady A4 Kraków Tarnów, Wydawnictwo konferencyjne Małopolskiej Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Tarnowie pt. Społeczne i ekonomiczne aspekty budowy autostrady Kraków Tarnów. 3. Wyniki badań na temat opinii mieszkańców regionu w kwestii budowanego odcinka autostrady A4 Kraków Tarnów, przeprowadzone w miesiącach marzec kwiecień 2009 roku przez Koło Naukowe Nieruchomości DO- MUSS, działające przy Katedrze Nieruchomości i Ubezpieczeń Małopolskiej Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Tarnowie. 4. Piotr Subik, Miliard złotych w dziesięć minut, Dziennik Polski z dnia 13 października 2009 r. Mgr Ka r o l i n a Ch r a b ą s z c z Małopolska Wyższa Szkoła Ekonomiczna w Tarnowie, Katedra Nieruchomości i Ubezpieczeń Obawy i oczekiwania mieszkańców regionu w związku z budową autostrady Kraków Tarnów (wyniki badań) (Streszczenie) Fears and expectations of region s inhabitants regarding construction of motorway Krakow-Tarnow (research outcomes) (Summary) Artykuł jest prezentacją wyników badań, przeprowadzonych przez Koło Naukowe Nieruchomości DOMUSS, działające przy Katedrze Nieruchomości i Ubezpieczeń Małopolskiej Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Tarnowie, na temat opinii mieszkańców regionu w kwestii budowanego odcinka A4 Kraków Tarnów. Badaniu poddano grupę 617 respondentów, zamieszkujących obszar budowanego odcinka Kraków Tarnów. Mieszkańcy regionu, przez który będzie biegła trasa A4 od Krakowa do Tarnowa w 88% popiera budowę tego odcinka, a 83% respondentów zapowiada, iż będzie z niego korzystała. Mieszkańcy obawiają się przede wszystkim zanieczyszczenia środowiska, zwiększonego hałasu na terenach wzdłuż A4 oraz zakłócenia przemieszczania się dzikiej zwierzyny. Artykuł jest próbą ukazania wszelkich planowanych zabezpieczeń, które będą zapobiegać szkodom, które w pewnym stopniu są niemożliwe do zminimalizowania do zera. Autorka prezentuje także spodziewane korzyści, jakich oczekują mieszkańcy regionu oraz ich poglądy na techniczne i ekonomiczne aspekty budowanego odcinka. Article is presentation of result of research, by Scientific Circle of Estates carried DOMUSS, at Department of Estates and Insurances on Malopolska School of Economics in Tarnow, about opinion of inhabitants of region in problem of building the part of motorway A4 Cracow - Tarnow. The poll covered 617 respondents inhabiting area of building the part of A4 Cracow - Tarnow. Inhabitants of the region, in 88% support construction of this motorway and 82% of all respondents promise, that they will use it in the future. First of all, they fear environmental pollution, boosted noise in the area along A4 and disturbances of relocation of wild animals. Article is attempt of appearance of every planned protections, which will be preventing damages, which are impossible for minimizing for zero. The author presents expecting benefits by region s inhabitants and their beliefs on technical and economic aspects of part of A4 s building. Świat Nieruchomości 9

12 Rynek KLASYFIKACJA REGIONALNYCH RYNKÓW NIERUCHOMOŚCI W POLSCE. PRÓBA WYKORZYSTANIA ANALIZY TAKSONOMICZNEJ M a r c i n Ne j m a n, Ma c i e j W. Wi e r z c h o w s k i Wprowadzenie Wtoku prac nad realizowanym w Instytucie Rozwoju Miast projektem badawczym własnym finansowanym przez Ministerstwo Nauki i Szkolnictwa Wyższego 1 podjęto próbę wykorzystania 1 Zatytułowanego Metoda statystycznej analizy rejestrowanych przez starostów cen rynkowych nieruchomości lokalowych, budynkowych i gruntowych wraz z jej wykorzystaniem w praktyce. Numer projektu N N Kierownik projektu prof. zw. dr hab. L. Kałkowski. analizy taksonomicznej dla klasyfikacji regionalnych rynków nieruchomości w Polsce. Na podstawie analizy i oceny dostępnych zbiorów ustalono, że istnieje możliwość i celowość agregacji danych charakteryzujących transakcje na rynku nieruchomości w ukła- 10 Świat Nieruchomości

13 Rynek dzie przestrzennym, obejmującym między innymi moduł regionalny rozpatrywany w układzie 16 jednostek województw, będących odpowiednikiem szczebla NUTS-2 2. W tym celu wykorzystano posiadane przez GUS dane pierwotne agregowane na poziomie poszczególnych starostw i miast na prawach powiatu 3, w tym dotyczące kształtowania się cen nieruchomości lokalowych, budynkowych i gruntowych. W pierwszej kolejności dane te należało odpowiednio przygotować do analizy. Etap ten obejmował zbadanie możliwości elektronicznej konwersji zbiorów danych GUS dla potrzeb zastosowanego w projekcie oprogramowania, a także dobór metody opracowania danych. W toku prowadzonych prac przydatna była wiedza: uzyskana w trakcie wieloletnich, prowadzonych w Instytucie Rozwoju Miast badań. W równym stopniu dotyczyła ona merytorycznej znajomości analizowanych zjawisk dotyczących rynku nieruchomości, zgromadzonych danych empirycznych, a także posiadanego doświadczenia w zakresie stosowania profesjonalnego oprogramowania do prowadzenia analiz statystycznych. Ten etap prac umożliwił przygotowanie wyników analizy do ich merytorycznej interpretacji 4. Porządkowanie statystycznych jednostek modułów terytorialnych Dla potrzeb porządkowania (grupowania) i klasyfikacji funkcjonujących w Polsce rynków regionalnych zastosowano taksonomię, której celem jest 5 : 2 Zgodnego z obowiązującą w krajach Unii Europejskiej nomenklaturą terytorialnego podziału kraju dla potrzeb statystycznych NUTS (Nomenclature of Territorial Units for Statistics). 3 Przesyłanych do GUS przez starostów na formularzach M-04s Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości. 4 J. Wątroba, Od surowych danych do profesjonalnego raportu przykład kompletnej statystycznej analizy danych medycznych [w:] Zastosowanie statystyki i data mining, StatSoft, Kraków 2006, str Patrz: P. Hydzik, M. Sobolewski, Komputerowa analiza danych społeczno-gospodarczych, Oficyna Wydawnicza Politechniki Rzeszowskiej, Rzeszów 2007, s ÎÎ zredukowanie dużej ilości nagromadzonych w procesie ankietyzacji przez GUS transakcji nieruchomościowych informacji do kilku wybranych, podstawowych kategorii, ÎÎ określenie jednorodnych przedmiotów analizy, ÎÎ porządkowanie i klasyfikację obiektów, obejmujące wyodrębnianie i nazywanie podobieństw oraz przypisywanie konkretnych obiektów do poszczególnych klas, ÎÎ ograniczenie rozważań (analiz i ocen) do najbardziej typowych występujących na rynku nieruchomości klas obiektów, zjawisk i faktów. Poszczególne, objęte badaniami obiekty rynku nieruchomości posiadają jednoznacznie określone charakterystyki liczbowe, dlatego w procesie ich grupowania i klasyfikacji możliwe było zastosowanie narzędzi właściwych dla taksonomii numerycznej. Dobór zastosowanej w praktyce metody wynikał ze specyfiki przedmiotu badań - związanej z analizą i oceną rynku nieruchomości. Do wyodrębnienia skupień podobnych obiektów - rozpatrywanych ze względu na wiele cech statystycznych (cech diagnostycznych - wykorzystano aglomeracyjną metodę hierarchiczną porządkowania i klasyfikacji. Metoda ta z powodu intuicyjnej zrozumiałości dobrze nadaje się do charakterystyki rynku nieruchomości rozpatrywanego w układzie przestrzennym oraz poszczególnych rodzajów nieruchomości (lokalowych, budynkowych i gruntowych). Podstawą grupowania niezbędnego dla określenia zróżnicowania pomiędzy poszczególnymi obiektami był wybór: miar odległości oraz sposobu wiązania. Dla określenia miar odległości posłużono się obliczeniem odległości euklidesowej, wyznaczanej wzorem: d x i, x ) = ( k m ( j= 1 gdzie: xij- oznacza wartość 2 x i j x k ) j (1) j tej zmiennej dla i tego obiektu, liczba wszystkich zmiennych wynosi m. Porządkowania statystycznych jednostek modułów terytorialnych dokonano na podstawie zebranych informacji liczbowych 6 ujętych w postaci macierzy 7 : X = [xij ] (i = 1,, n; j = 1,, m), (2) gdzie n jest liczbą jednostek terytorialnych (w układzie regionalnym - wojewódzkim - NUTS 2 n = 16), natomiast m jest liczbą przyjętych do delimitacji cech jednostkowych charakteryzujących regionalny rynek nieruchomości. W oparciu o te cechy jednostkowe wyznacza się syntetyczny miernik, będący podstawą porządkowania jednostek: qi = m j=1 m x ' i j (3) W powyższym wzorze xxij jest standaryzowaną 8 według niżej przedstawionego wzoru (4) wartością j tej cechy dla i tej jednostki terytorialnej: ' i j j xi j = x s j x g ( ) ' (4) przy czym xj to średnia arytmetyczna, a s j to odchylenie standardowe j tej cechy, natomiast g przyjmuje dla stymulant wartość +1. Wartość miernika syntetycznego (3) jest tym większa, im dana jednostka terytorialna ma korzystniejszą sytuację z punktu widzenia wszystkich cech diagnostycznych, uwzględnionych przy konstrukcji miernika. 6 Przyjętych dla modułu regionalnego 16 województw z opracowania GUS: Transakcje kupna/ sprzedaży nieruchomości za lata 2005, 2006, T. Grabiński, Analiza taksonometryczna krajów Europy w ujęciu regionów, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Kraków 2003, s Rozumianej jako proces ujednolicenia usuwania różnic w skali pomiarów. Świat Nieruchomości 11

14 Rynek Zastosowana metoda delimitacji Celem delimitacji jest podział danego zbioru jednostek na jednorodne podgrupy 9. Można do tego wykorzystać wiele znanych i opisanych w literaturze przedmiotu metod taksonomicznych. Wymaga to przetworzenia (konwersji) posiadanego zbioru danych surowych do postaci zbioru danych wyjściowych oraz wyboru zmiennych diagnostycznych. Poszczególne zmienne diagnostyczne poddano standaryzacji. Dla przeprowadzenia analizy skupień zastosowano najbardziej rozpowszechnione, funkcjonujące w ramach analizy wielowymiarowej narzędzie jakim jest hierarchiczna procedura J.H. Warda. Procedura ta występuje w wielu komputerowych pakietach statystycznych. W toku prowadzonych analiz wykorzystano posiadane przez Instytut Rozwoju Miast oprogramowanie objęte pakietem STATISTICA 8 - firmy StatSoft. Oprogramowanie to umożliwia badanie i analizę metodami półautomatycznymi - dużej ilości danych w celu ustalenia znaczących wzorców i reguł. Punktem wyjścia w metodzie Warda jest wyznaczenie na podstawie zebranych informacji liczbowych - ujętych w postaci wyjściowej macierzy danych - macierzy odległości pomiędzy poszczególnymi jednostkami terytorialnymi. Procedura Warda obejmuje trzy punkty: 1. szuka się najbardziej do siebie podobnych jednostek terytorialnych p oraz q. 2. Łączy się najbardziej podobne jednost- 3. ki w grupę, nadając jej numer p oraz usuwając jednostkę q. wyznacza się odległości powstałego skupienia od pozostałych. Istotą metody Warda jest sposób wyznaczania odległości pomiędzy grupami. Jest to różnica pomiędzy sumami kwadratów odchyleń odległości poszczególnych jednostek od środka ciężkości grup, do których te jednostki należą. 9 T. Grabiński, Analiza aksonometryczna krajów Europy w ujęciu regionów, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Kraków 2003, s Czynności te powtarza się, aż do momentu, gdy w drodze redukcji liczby wyjściowych grup powstanie jedna grupa zawierająca wszystkie jednostki. Metoda Warda prowadzi do w miarę równolicznych podziałów, co oznacza że nie pojawi się tzw. efekt łańcuchowania, polegający na dołączaniu do wyjściowej grupy pojedynczych jednostek. Wyniki analizy przedstawia się w postaci dendrogramów, pokazujących kolejne łączenia jednostek wraz z wielkością minimalnego miernika odległości, przy którym połączenie miało miejsce. Odrzucenie najdłuższych wiązadeł dendrogramu prowadzi do podziału rozpatrywanego zbioru jednostek na bardziej jednorodne podgrupy. Liczbę podgrup ustala się w miejscu, gdzie następuje wyraźny skok długości wiązadeł, kierując się ponadto arbitralnymi oczekiwaniami co do stopnia szczegółowości podziału. Wyniki aglomeracyjnej analizy skupień przedstawiono w postaci wykresu zwanego dendrogramem - obrazującego kolejne etapy łączenia się obiektów. Wykres ten - w sposób intuicyjnie oczywisty - obrazuje proces łączenia się obiektów: ÎÎ od sytuacji początkowej, w której każdy obiekt tworzy skupienie jednoelementowe; ÎÎ poprzez sukcesywne łączenie grup leżących najbliżej siebie i tworzenie skupień wieloobiektowych; ÎÎ do sytuacji końcowej, w której mamy jedno skupienie obejmujące wszystkie obiekty analizowanego zbioru. Sytuacja początkowa (skupienia jednoelementowego) oraz końcowa (skupienia obejmującego wszystkie analizowane obiekty) ma jedynie znaczenie poglądowe umożliwiające charakterystykę przedziału teoretycznie możliwego grupowania. Otwartym problemem praktycznym jest odpowiedź na pytanie: w którym momencie przerwać grupowanie? W praktyce jest to odpowiedź na pytanie: jaka liczba skupień najlepiej opisuje badaną rzeczywistość? W wyborze liczby skupień - obok kryterium miar odległości poszczególnych aglomeracji dużą rolę odgrywają przesłanki (w tym subiektywne) wynikające z apriorycznej wiedzy o badanym zjawisku, w naszym przypadku znajomości przez analityka regionalnych rynków nieruchomości. Dla poszczególnych grup (posiadających przypisany numer skupienia) możliwe jest wyznaczenie - charakteryzujących je - wartości średnich zmiennych diagnostycznych. Klasyfikacja regionalnych rynków nieruchomości w Polsce opisują- nych - cech jednostkowych cych dany obiekt; Celem klasyfikacji jest prezentacja rankingu regionalnych rynków nieruchomości rozpatrywanych ze względu na cechy (zmienne diagnostyczne) opisujące rynek nieruchomości lokalowych, budynkowych i gruntowych w układzie 16 województw, tj. na poziomie poziom NUTS 2. W toku klasyfikacji zastosowano klasyfikację bezwzorcową, obejmującą trzy podstawowe etapy postępowania. Są to: 1. standaryzacja zmiennych diagnostycz- przyjęcie miernika syntetycznego ce- chy syntetycznej, porządkowanie wartości według przy- jętego miernika syntetycznego oraz podział obiektów na klasy według jego wartości. W tablicy 1 zestawiono statystyki opisowe, dla wybranych cech jednostkowych, charakteryzujących regionalne rynki nieruchomości lokalowych, budynkowych i gruntowych w Polsce według stanu danych z 2007 r. Cechy te posłużyły do przeprowadzenia aglomeracyjnej analizy skupień poszczególnych jednostek regionalnych, której wyniki przedstawiono w postaci dendrogramów obrazujących kolejne etapy łączenia się rozpatrywanych obiektów statystycznych (województw). Na rysunku 1 przedstawiono klasyfikację regionalnych rynków nieruchomości w Polsce uwzględniającą następujące cechy jednostkowe charakteryzujące średnie ceny transakcyjne nieruchomości lokalowych, budynkowych i gruntowych: 12 Świat Nieruchomości

15 Rynek ÎÎ ÎÎ ÎÎ ÎÎ ÎÎ ÎÎ x 1 - lokale niemieszkalne ogółem (średnia cena 1 m 2 p.u w zł), x 2 - budynki - ogółem (średnia cena 1m 2 p.u. w zł), x 3 - budynki na gruntach w użytkowaniu wieczystym (średnia cena 1m 2 p.u. w zł), x 4 - budynki na gruntach własnych (średnia cena 1m 2 p.u. w zł), x 5 - grunty ogółem średnia cena w zł 1m 2 powierzchni gruntu w zł), x 6 - grunty w użytkowaniu wieczystym (średnia cena 1m 2 powierzchni gruntu w zł), ÎÎ x 7 - grunty własne(średnia cena w 1m 2 powierzchni gruntu w zł), ÎÎ x 8 grunty zabudowane (ogółem, w użytkowaniu wieczystym oraz własne(średnia cena w 1m 2 powierzchni gruntu w zł). Zgodnie z tą klasyfikacją polski rynek nieruchomości lokalowych, budynkowych i gruntowych można podzielić na pięć klas: Klasę 1 w skład której wchodzą następujące regionalne rynki nieruchomości: ÎÎ Dolnośląskie, ÎÎ Lubuskie, ÎÎ Podkarpackie, ÎÎ Warmińsko-Mazurskie, ÎÎ Pomorskie, ÎÎ Lubelskie. Klasę 2 w skład której wchodzą następujące regionalne rynki nieruchomości: ÎÎ Łódzkie, ÎÎ Świętokrzyskie, ÎÎ Opolskie, ÎÎ Śląskie. Klasę 3 w skład której wchodzą następujące regionalne rynki nieruchomości: ÎÎ Kujawsko Pomorskie, ÎÎ Małopolskie. Klasę 4 w skład której wchodzą następujące regionalne rynki nieruchomości: ÎÎ Podlaskie, ÎÎ Wielkopolskie, ÎÎ Zachodniopomorskie. Klasę 5 w skład której wchodzi jeden region: ÎÎ Mazowieckie. W tablicy 2 na tle Polski ogółem przedstawiono średnie ceny jednostkowe transakcji lokalowych, budynkowych i gruntowych 10 odnotowanych w 2007 r. w poszczególnych klasach regionalnych rynków nieruchomości. Rynek ten można zamknąć w przedziale wyznaczonym przez klasę 1, w której mieszczą się woje- 10 Dla cech x 1 do x 7 ; z uwagi na dużą niejednorodność, w tablicy 2 pominięto nieruchomości zabudowane (cecha x8). Świat Nieruchomości 13

16 Rynek wództwa: Dolnośląskie, Lubuskie, Podkarpackie, Warmińsko-Mazurskie, Pomorskie i Lubelskie oraz klasę 4 województw, w której mieszczą się województwa: Podlaskie, Wielkopolskie i Zachodniopomorskie. Klasą samą w sobie jest klasa 5 - województwo Mazowieckie, w praktyce zdominowane przez transakcje dokonywane w aglomeracji warszawskiej. Tabl. 1. Wybrane statystyki opisowe dla regionalnych rynków nieruchomości poziom NUTS 2 (16 województw) Opis kolumny (cecha statystyczna) Średnia Średnia przycięta 5,00% Poziom p Mediana Dolny kwartyl Górny kwartyl Odchylenie standardowe Współczynnik zmienności Błąd standardowy Lokale mieszkalne ogółem (średnia cena 1 m 2 p.u w zł) Lokale niemieszkalne ogółem (średnia cena 1 m 2 p.u w zł) Budynki - ogółem (średnia cena 1m 2 p.u. w zł) Budynki na gruntach w użytkowaniu wieczystym (średnia cena 1m 2 p.u. w zł) Budynki na gruntach własnych (średnia cena 1m 2 p.u. w zł) Grunty ogółem (średnia cena w zł 1m 2 pow. w zł) Grunty w użytkowaniu wieczystym (średnia cena 1m 2 pow. w zł) Grunty własne (średnia cena w 1m 2 pow. w zł) , , , , , , , , , , , , , , , , Objaśnienia: Średnia - jest miarą tendencji centralnej danej zmiennej, która niesie informacje charakteryzujące badaną według wzoru: Średnia = ( xi)/n, gdzie n - oznacza liczność próby. Średnia przycięta jest miarą służącą obcinaniu - usuwaniu wartości ekstremalnych z rozkładu wartości zmiennej. Po zaznaczeniu tej opcji należy podać wartość procentową na podstawie której wyliczona została - po usunięciu procenta górnych i dolnych wartości w zbiorze danych - średnia przycięta (w naszym przypadku jest to 5%). Poziom p miara charakteryzująca istotność statystyczną wyniku; jest estymowaną miarą stopnia, w jakim jest on reprezentatywny dla badanej populacji. Wartość poziomu p reprezentuje malejący wskaźnik rzetelności wyniku. Im wyższy poziom p, tym mniej możemy wierzyć, że zaobserwowana zależność między zmiennymi w próbie jest rzetelnym wskaźnikiem zależności między odpowiednimi zmiennymi w populacji. W wielu obszarach badawczych poziom p równy 0,05 jest zwyczajowo traktowany jako graniczny akceptowalny poziom błędu. Mediana - jest miarą tendencji centralnej, dla której połowa obserwacji (50%) leży powyżej, a druga połowa poniżej jej wartości. Jeśli liczba obserwacji w próbie jest parzysta, wówczas mediana jest obliczana jako średnia z dwóch wartości leżących pośrodku. Kwartyl dolny kwartyl i górny kwartyl są wartościami odpowiednio 25-tego i 75-tego percentyla rozkładu danej zmiennej, oznacza to że percentyl rozkładu wartości jest liczbą xp o takiej własności, że odsetek p wartości populacji jest mniejszy lub równy wartości xp. Odchylenie standardowe miara zmienności mówiąca jak szeroko wartości danej wielkości statystycznej są rozrzucone wokół jej średniej. Im mniejsza wartość odchylenia tym obserwacje są bardziej skupione wokół średniej. Współczynnik zmienności - miara zróżnicowania rozkładu cechy. W odróżnieniu od odchylenia standardowego, które określa bezwzględne zróżnicowanie cechy, współczynnik zmienności (V) jest miarą względną, czyli zależną od wielkości średniej arytmetycznej., gdzie: s - odchylenie standardowe z próby, x - średnia arytmetyczna z próby. Błąd standardowy błąd metody pomiaru lub estymacji, oznaczający estymowane odchylenie standardowe błędu tej metody. Jako błąd standardowy przyjmuje się odchylenie standardowe dla rozkładu średniej z próby. 14 Świat Nieruchomości

17 Rynek Rys. 1. Klasyfikacja regionalnych rynków nieruchomości w Polsce poziom NUTS 2 (16 województw) (w oparciu o cechy dotyczące cen jednostkowych transakcji Metoda Warda; odległość euklidesowa Świat Nieruchomości 15

18 Rynek Tabl. 2. Średnie ceny jednostkowe transakcji odnotowanych w 2007 r. w Polsce oraz w poszczególnych klasach regionalnych rynków nieruchomości (w zł za 1 m 2 ) Cecha statystyczna Polska ogółem Klasa 1, woj.: Dolnośląskie, Lubuskie, Podkarpackie, Warmińsko-Mazurskie, Pomorskie, Lubelskie Klasa 2, woj.: Łódzkie, Świętokrzyskie, Opolskie, Śląskie Klasa 3, woj.: Kujawsko Pomorskie, Małopolskie Klasa 4, woj.: Podlaskie, Wielkopolskie, Zachodniopomorskie Klasa 5, woj.: Mazowieckie Lokale mieszkalne ogółem (średnia cena 1 m 2 p.u w zł) Lokale niemieszkalne ogółem (średnia cena 1 m 2 p.u w zł) Budynki - ogółem (średnia cena 1m 2 p.u. w zł)i Budynki na gruntach w użytkowaniu wieczystym (średnia cena 1m 2 p.u. w zł) Budynki na gruntach własnych (średnia cena 1m 2 p.u. w zł) Grunty ogółem (średnia cena w zł 1m 2 pow. w zł) Grunty w użytkowaniu wieczystym (średnia cena 1m 2 pow. w zł) Grunty własne (średnia cena w 1m 2 pow. w zł) Literatura: Belniak S., Rozwój nieruchomości w Polsce na tle krajów wysoko rozwiniętych, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Kraków Bitner A., Wskaźniki wzrostu cen nieruchomości gruntowych dla dużych rynków lokalnych, Zakład Zastosowania Matematyki. Akademia Ekonomiczna w Krakowie, Materiały III Konferencji Naukowo- Technicznej PSRWN, Gdańsk Bryx M., Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa Foryś I., Gdakowicz A., Wykorzystanie metod taksonomii w analizie rynku nieruchomości mieszkaniowych na przykładzie powiatów województwa zachodniopomorskiego [w:] Jajuga K., Walesiak 16 Świat Nieruchomości

19 Rynek M (red). Taksonomia 10, Klasyfikacja i i analiza danych teoria i zastosowania, Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej im. Oskara Langego we Wrocławiu Nr 988, Wrocław Grabiński T., Analiza aksonometryczna krajów Europy w ujęciu regionów, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Kraków Hydzik P., Sobolewski M., Komputerowa analiza danych społeczno-gospodarczych, Oficyna Wydawnicza Politechniki Rzeszowskiej, Rzeszów Iwasiewicz A., Paszek Z., Statystyka z elementami statystycznych metod monitorowania procesów, Wydawnictwo Akademii Ekonomi w Krakowie, Kraków Mołdak A., Analiza taksonomiczna w statystyce regionalnej, Difin, Warszawa Mynarski S., Metody ilościowe i jakościowe badań rynkowych i marketingowych, Akademia Ekonomiczna w Krakowie, Kraków Pawłowski Z., Ekonometria, Państwowe Wydawnictwo Naukowe, Warszawa Rzeczkowski R., Siemińska E., Analiza statystyczna rynku nieruchomości w Polsce, [w:] Uwarunkowania rynku nieruchomości, Bryx M. (red.), IFGN SGH, Warszawa Trojanek R., Wahania cen na rynku mieszkaniowym, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Poznaniu, Poznań Wątroba J., Od surowych danych do profesjonalnego raportu przykład kompletnej statystycznej analizy danych medycznych [w:] Zastosowanie statystyki i data miting, StatSoft, Kraków Mgr Ma r c i n Ne j m a n Instytut Rozwoju Miast, Zakład Ekonomiki Przestrzeni Dr in ż. Ma c i e j W. Wi e r z c h o w s k i Instytut Rozwoju Miast, Zakład Rynku Nieruchomości Klasyfikacja regionalnych rynków nieruchomości w Polsce. Próba wykorzystania analizy taksonomicznej (Streszczenie) Classification of regional real estate market in Poland. An attempt to use taxonomic analysis (Summary) Artykuł przedstawia próbę wykorzystania analizy taksonomicznej dla klasyfikacji regionalnych rynków nieruchomości w Polsce, w układzie 16 jednostek województw (będących odpowiednikiem, zgodnego nomenklaturą terytorialnego podziału kraju dla potrzeb statystycznych, szczebla NUTS-2). Do analizy wykorzystano posiadane przez GUS dane pierwotne agregowane na poziomie poszczególnych starostw. Do przeprowadzenia analizy skupień zastosowano najbardziej rozpowszechnione, funkcjonujące w ramach analizy wielowymiarowej narzędzie jakim jest hierarchiczna procedura J.H. Warda. W tym celu wykorzystano oprogramowanie objęte pakietem STATISTICA 8 - firmy StatSoft. Statystyki opisowe dla wybranych cech jednostkowych, charakteryzujących odnotowane w 2007 r. na wojewódzkich rynkach średnie ceny transakcyjne nieruchomości lokalowych, budynkowych i gruntowych w Polsce posłużyły do przeprowadzenia aglomeracyjnej analizy skupień poszczególnych jednostek regionalnych. Jej wyniki przedstawiono w postaci dendrogramów - obrazujących kolejne etapy łączenia rozpatrywanych obiektów statystycznych w jednorodne kasy. The article presents an attempt to use the taxonomic analysis for the classification of the regional property markets in Poland, in the system 16 units - provinces (equivalent, in accordance with the nomenclature of territorial division of the country for statistical purposes, level NUTS-2). In the analysis were used raw data of polish central statistical office (GUS) aggregated at the county level. To conduct a cluster analysis was used the most prevalent operating tool that is a hierarchical procedure JH Ward, which is a multi-dimensional analysis. In researches was used software STATISTICA 8 from StatSoft Company. To carry out agglomeration cluster analysis of individual territorial units were used descriptive statistics for selected characteristics of individuals, having recorded in 2007 for the regional markets, average transaction prices of real estate housing, of building and land. Its results were presented in the form of dendrograms - illustrating the steps linking the statistics objects in homogeneous classes. Świat Nieruchomości 17

20 Rynek Transakcje kupna sprzedaży nieruchomości w Wybranych krajach Unii Europejskiej 1 Barbar a Stolińska Wstęp1 Proces integracji z Unią Europejską w odniesieniu do poszczególnych państw członkowskich miał różny przebieg, co w głównej mierze związane było z odmiennymi warunkami politycznymi, społecznymi oraz gospodarczymi. Pomimo 1 Praca została napisana w ramach realizacji projekt badawczego finansowanego w ramach programu Stypendia dla doktorantów 2008/2009- ZPORR realizowanego w ramach działania 2.6 Regionalne strategie innowacyjne i transfer wiedzy, II Priorytetu ZPORR. Projekt współfinansowany jest z Europejskiego Funduszu Społecznego Unii Europejskiej oraz Budżetu Państwa w ramach Zintegrowanego Programu Operacyjnego Rozwoju Regionalnego. wdrażania wspólnych celów Wspólnoty Europejskiej, planu stworzenia unii gospodarczej i walutowej poszczególne kraje zachowały swoją odrębność i specyfikę. Celem niniejszego artykułu jest zaprezentowanie ogólnej charakterystyki transakcji kupna sprzedaży nieruchomości w wybranych krajach należących do Unii Europejskiej. Na przykładzie dwóch krajów Austrii i Portugalii, autor podejmie próbę syntetycznego zestawienia podstawowych zasad obrotu nieruchomościami przy udziale obywateli powyższych krajów. Niniejszy artykuł jest swoistego rodzaju wstępem do kolejnego opracowania, którego tematyka poruszy kwestię nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w wyżej wymienionych krajach. 18 Świat Nieruchomości