Umowa deweloperska ) Umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

Transkrypt

1 Umowa deweloperska Art. 22 1) Umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 2. cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1; 3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; 4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; 6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; 7. termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1; 8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; 9. informacje dotyczące: a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; 10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację, czy jest ostateczne lub, czy jest zaskarżone; 259

2 Rozdział VI 11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; 12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; 13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; 14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21; 16. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 17. informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje; 18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. 851 Umowa deweloperska informacje ogólne Przepisy art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej wymieniają zalecane przez Ustawodawcę postanowienia umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą. 260

3 Umowa deweloperska Komentowana ustawa jest aktem prawnym uchwalonym w celu ochrony nabywców i powinna zostać zaklasyfikowana jako ważna część prawa konsumenckiego dotyczącego ochrony konsumentów nabywających prawo do nieruchomości 1. Wykładnia przepisów ustawy deweloperskiej powinna zatem być prowadzona na korzyść nabywcy, niezależnie od możliwości stosowania w praktyce art KC przy wykładni wzorców umownych. Po zakończeniu inwestycji deweloper może zawierać zwykłe umowy sprzedaży. Warto więc podkreślić, że postanowienia ustawy zawarte w otwartym katalogu nie dotyczą każdej umowy zawieranej przez dewelopera, a jedynie tej, która odpowiada definicji ustawowej umowy deweloperskiej przedstawionej w art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej i zawiera minimalną treść umowy, o której mowa w komentarzu do art. 3 pkt 5. Reasumując rozważania zawarte w komentarzu do art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej, podkreślić należy, że umowa deweloperska jest umową nazwaną, do której znajdują zastosowanie przepisy komentowanej ustawy oraz przepisy o rękojmi za wady fizyczne i prawne zawarte w art KC, a także, w zakresie nieuregulowanym w umowie i w ustawie, ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych, w szczególności dotyczące umów wzajemnych. Niezgodność umowy z treścią art. 22 ustawy deweloperskiej W praktyce będzie można spotkać sytuacje, w których zaobserwujemy niezgodność umowy zawartej przez dewelopera z nabywcą względem treści art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej; niezgodności te mogą przybrać następującą postać: Nabywcą w rozumieniu ustawy może być także osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, nawet jeżeli nabywa nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym lub lokal mieszkalny w celu związanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą, co wynika z przepisu art. 3 pkt 4 w związku z treścią przepisu art. 1 ustawy. Nie jest to jednak czymś wyjątkowym w systemie prawa, albowiem pierwsze zrównanie poziomu ochrony osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą i konsumentów nastąpiło w KC. Już od 2007 r. indywidualni przedsiębiorcy zostali wyposażeni w roszczenia ochronne wobec stosowania klauzul abuzywnych w umowach ubezpieczenia mocą przepisu art KC. 261

4 Rozdział VI a. umowa nie zawiera niektórych postanowień wymienionych w art. 22 ust. 1 określających w pkt 1-6 i pkt 18 między innymi elementy identyfikujące tę umowę, tj. konieczne do zakwalifikowania jej jako umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy, czyli essentialia negotii tej umowy; b. umowa deweloperska nie zawiera innych niż opisane powyżej postanowień wymienionych w art. 22, pkt 7-17, mających charakter ius semiimperativii; c. umowa zawiera postanowienia kształtujące sytuację prawną nabywcy bardziej lub mniej korzystnie niż przepisy ustawy co jest przedmiotem komentarza do art. 28 ustawy deweloperskiej Brak elementów przedmiotowo istotnych essentialia negotii Przepisy art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej nie mają charakteru bezwzględnie obowiązującego ius cogens. Oznacza to, że brak postulowanej w art. 22 przez ustawodawcę treści umowy w takim zakresie nie powoduje nieważności umowy w całości, ani nawet w części. Elementami identyfikującymi, których brak powoduje, że nie mamy do czynienia z umową deweloperską w rozumieniu ustawy, są zgodnie z art. 3 pkt 5) ustawy deweloperskiej, takie elementy jak: określenie stron umowy, określenie prawa rzeczowego do zindywidualizowanej nieruchomości, zobowiązanie dewelopera do zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego oraz zobowiązanie dewelopera do przeniesienia, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, na nabywcę prawa rzeczowego do nieruchomości, jak też określenie świadczenia wzajemnego nabywcy, tj. ceny (świadczenia pieniężnego). Istotną cechą umowy deweloperskiej jest zatem uzależnienie roszczeń przysługujących nabywcy od stanu zaawansowania prac budowlanych inwestycji. W przypadku braku zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez dewelopera, czyli roboty budowlane nie zostały zakończone w stopniu pozwalającym na dokonanie odbioru inwestycji, wymagalne jest jedynie roszczenie nabywcy o zakończenie tego przedsięwzięcia 262

5 Umowa deweloperska w sposób umożliwiający dokonanie odbioru, natomiast wymagalność roszczenia o przeniesienie na nabywcę prawa rzeczowego do nieruchomości jest zależna od zakończenia przez dewelopera przedmiotowej inwestycji (odbioru). W związku z powyższym, treścią umowy pozwalającą zakwalifikować ją jako umowę deweloperską są postanowienia wymienione w następujących punktach ustępu 1 art. 22: 1) określenie stron umowy: dewelopera i nabywcy zgodnie z definicjami zawartymi w art. 3 ustawy, 2) określenie ceny nabycia prawa, 3), 4), 5), 6) określenie przedmiotu odbioru, tj. indywidualizacja zabudowy i nieruchomości (określenie rzeczy przyszłej lub określenie przyszłej części składowej nieruchomości pozwalające na ich indywidualizacje jako rzeczy określonych co do tożsamości) w taki sposób, by przy odbiorze możliwe było zweryfikowanie, czy świadczenie dewelopera zostało należycie spełnione. W umowie należy więc opisać przyszłą nieruchomość lokalową lub wskazać zakres robót budowlanych domu jednorodzinnego w zakresie wymaganym do prospektu informacyjnego. 18) jednostronne zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia prawa rzeczowego do nieruchomości na nabywcę. W przypadku braku postanowień składających się na minimalną treść umowy deweloperskiej (essentialia negotii), o których mowa w art. 3 pkt 5) ustawy, przepisy komentowanej ustawy nie znajdą zastosowania. Brak elementów względnie obowiązujących W przypadku, gdy strony umowy deweloperskiej nie zawarły w niej innych informacji, niż opisane powyżej, w szczególności o których mowa w punktach 7) 17) ustępu 1 art. 22, umowa jest ważną umową deweloperską, ale nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, co wynika z przepisów art. 29 ustawy deweloperskiej. Zaznaczyć trzeba, że ustawa zawiera przepisy natury ochronnej, podobnie jak przepisy prawa konsumenckiego, co wynika zarówno z treści art. 1, zgodnie z którym przepisy ustawy regulują zasady ochrony praw

6 Rozdział VI nabywcy wymienionych w powołanym przepisie oraz z treści art. 28 i art. 29 ustawy. Charakter przepisów ustawy ma decydujące znaczenie przy ocenie ważności umów zawieranych na rynku, które nie spełniają wymogu treści określonej w art. 22 ustawy. Elementy ustawy deweloperskiej według art. 22 Elementy przedmiotowo istotne essentialia negotii Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej Określenie stron umowy deweloperskiej w akcie notarialnym powinno nastąpić w takim stopniu szczegółowości, by nie było wątpliwości związanych z identyfikacją podmiotu. W przypadku, gdy deweloper jest osobą fizyczną wskazanie danych dewelopera powinno zawierać oprócz imienia (imion) i nazwiska także podanie danych dotyczących prowadzonej działalności gospodarczej ujawnionych w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Dopuszczalne jest zawieranie umowy, w której po stronie nabywcy wystąpi kilka podmiotów. Taka sytuacja może mieć miejsce kiedy dwie osoby zamierzają nabyć po udziale we wspólnym prawie rzeczowym do nieruchomości albo zamierzają nabyć nieruchomość do majątku wspólnego małżonków. Celowe wydaje się wówczas zaznaczenie w umowie, że przysługuje im status wierzycieli solidarnych i choć co prawda przeniesienie na nabywcę udziału w prawie do nieruchomości możliwe jest tylko w odniesieniu do jednego z nich, to jednak świadczenie dewelopera polegające na wybudowaniu obiektu w całości ma charakter świadczenia niepodzielnego. Zatem, zgodnie z art KC, każdy z wierzycieli będzie mógł żądać spełnienia świadczenia z umowy deweloperskiej w całości. Określenie miejsca zawarcia umowy następuje przez wskazanie miejscowości, w której umowa jest podpisana. Jeżeli umowa jest zawierana poprzez złożenie dwóch oświadczeń woli, każde w innym terminie, czyli 264

7 Umowa deweloperska podpisywana jest w taki sposób, że każda ze stron składa podpis na innym akcie notarialnym, wykładnia tego przepisu powinna być prowadzona w sposób celowościowy. Akt notarialny zawierający oświadczenie woli tylko jednej strony powinien wskazywać tylko miejsce sporządzenia tego aktu notarialnego, czyli miejsce podpisania aktu notarialnego. Cena nabycia prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej Cena oznacza określenie wartości nominalnej świadczenia pieniężnego w walucie będącej aktualnym prawnym środkiem płatniczym. Kategoryczne brzmienie przepisu oznacza, że cena powinna zostać sformułowana jednoznacznie przez wskazanie: kwoty oznaczonej cyfrą, określenie waluty (nazwa waluty i określenie państwa, w którym jest ona prawnym środkiem płatniczym, albo strefy euro). Umowa deweloperska jest odrębną umową od umowy sprzedaży, nie będzie miał zatem zastosowania art KC, zgodnie z którym cenę można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia. Informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, obejmująca informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach. Informacje o nieruchomości obejmują dane o jej stanie faktycznym i prawnym. Ustawodawca w odniesieniu do stanu faktycznego nieruchomości wymaga by deweloper ujawnił w akcie notarialnym co najmniej dane dotyczące powierzchni działki, gdzie realizowana będzie inwestycja. Jeżeli obiekt (budynek) jest budowany na kilku działkach wyodrębnionych geodezyjnie należy podać informacje o powierzchni każdej z tych działek. Stan prawny nieruchomości oznacza aktualne na dzień zawarcia umowy informacje o prawach i roszczeniach ujawnionych bądź podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości gruntowej. Zgodnie z art. 1 ust. 1 UKWiH, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości

8 Rozdział VI 872 Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy. 1. W umowie deweloperskiej należy zawrzeć między innymi postanowienie określające położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny. 2. Takie postanowienie powinno zawierać informacje dotyczące: liczby kondygnacji, technologii wykonania, standardu prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenu wokół niego, stanowiącego część wspólną nieruchomości, liczby lokali w budynku, liczby miejsc garażowych i postojowych, dostępnych mediów w budynku, dostępu do drogi publicznej Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku Postanowienie umowy deweloperskiej określające usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku powinno obejmować między innymi: kondygnację, na której usytuowany jest lokal mieszkalny lub kondygnacje w przypadku lokali wielopoziomowych, określenie klatki schodowej, na której umiejscowione jest wejście do lokalu mieszkalnego lub opis lokalizacji wejścia do lokalu, jeśli jest ono umiejscowione poza klatką schodową, opis obszaru zajmowanego przez lokal w odniesieniu do charakterystycznych elementów budynku, w szczególności do ścian zewnętrznych. Jednoznaczna identyfikacja jest możliwa głównie na podstawie rzutu kondygnacji z zaznaczonym lokalem mieszkalnym. Określenia te znajdują się w projekcie budowlanym, w częściach rysunkowych oraz opisowych projektów zagospodarowania terenu i architektoniczno-budowlanego; powtórzenie ich w umowie musi być bardzo niekompletne i niedoskonałe. Zakres istotnych cech i innych określeń jest niezdefiniowany. Może to prowadzić w skrajnym przypadku do znacznej rozbieżności między oczekiwaniami nabywcy, który jest stroną umowy, a rzeczywistym stanem wybudowanego domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego i budynku, w którym się znajduje, a także co ważne elementami 266

9 Umowa deweloperska zagospodarowania terenu, wpływającymi wyraźnie na jakość życia w domu jednorodzinnym lub lokalu mieszkalnym. Należy pamiętać, że deweloper (inwestor) może za zgodą projektanta wprowadzać zmiany nieistotne w stosunku do projektu, co nie wywołuje pod warunkiem zastosowania odpowiednich procedur i nienaruszania przepisów techniczno-budowlanych żadnych negatywnych skutków o charakterze administracyjnym. Zmiany istotne również mogą być wprowadzone, wymaga to jednak zmiany pozwolenia na budowę. Jeśli zmiany te mieścić się będą w ogólnikowo zapisanych postanowieniach umowy, to przedmiot sprzedaży będzie się różnił od oczekiwanego przez nabywcę, choć formalnie będzie zgodny z umową. Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper Powierzchnia lokalu lub domu jest ważnym elementem umowy stron, lecz w praktyce trudno jest dokładnie (co do centymetra) podać powierzchnię użytkową (mieszkalną) lokalu lub domu przy projektowaniu, ponieważ w planach sprzedaży dopuszcza się także indywidualny wpływ klienta na ilość i grubość ścian wewnętrznych, układ pomieszczeń, co później ma wpływ na dokładne obliczenia powierzchni użytkowej dokonywanej już po wybudowaniu budynku. W związku z tym indywidualizacja przedmiotu umowy deweloperskiej w przypadku lokalu powinna nastąpić przez określenie (wg. pkt 5) jego położenia w budynku i zaznaczenia zewnętrznych granic lokalu na projekcie graficznym stanowiącym załącznik do umowy, natomiast powierzchnia powinna być podawana jako użytkowa powierzchnia minimalna. Przy czym, zazwyczaj strony zawierają w umowach klauzulę, że wskazana w umowie powierzchnia lokalu może ulec zmianie +/ 5%, w zależności od dokładnego jej pomiaru po wybudowaniu. Praktykę taką należy uznać za dopuszczalną przy jednoczesnym wskazaniu minimalnej powierzchni użytkowej lokalu

10 Rozdział VI Układ pomieszczeń oraz standard prac wykończeniowych powinny natomiast być już dokładnie określone w chwili zawierania umowy. W przypadku braku jasnego określenia standardu wykończenia, treść umowy w tym zakresie będzie wyznaczona pojęciem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a zatem obowiązkiem dewelopera będzie wybudować budynek w taki sposób, by zgodnie z przepisami prawa nadawał się on do zamieszkania, czyli możliwe musi być uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku, jeżeli jest wymagane przepisami art. 55 Prawo budowlane. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Roszczenie o przeniesienie prawa własności (użytkowania wieczystego) przedmiotu umowy powstaje z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej, jednak jego wymagalność powstaje dopiero po dokonaniu odbioru lokalu lub domu mieszkalnego przez nabywcę. Uważam, że roszczenie to nie jest roszczeniem warunkowym, w tym sensie, że nie powstaje ono dopiero po wybudowaniu budynku gotowego do odbioru przez nabywcę, zgodnie z art. 23 ustawy, może być ono wpisane do księgi wieczystej bezwarunkowo. Co prawda, każde zdarzenie, które jest przyszłe i niepewne, może według treści art. 89 KC stanowić warunek, co w szczególności dotyczy wykonania bądź niewykonania zobowiązania przez dłużnika (tak postan. SN z dnia 26 września 2007 r., sygn. akt. IV CSK 118/07, OSP 2008/12/125 ), jednak zdarzenie przyszłe i niepewne może uzależniać jedynie wymagalność roszczenia. 268

11 Umowa deweloperska Roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku (obiektu zawierającego lokal) powstaje już z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej, natomiast roszczenie o przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu albo prawa do nieruchomości jest możliwe do wykonania, a zatem staje się wymagalne pod warunkiem, że budynek zostanie wybudowany do stanu uzgodnionego w umowie. Wynika to z treści art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej, jako że deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę określonego prawa po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Zakończenie takiego przedsięwzięcia jest zdarzeniem przyszłym i niepewnym, zaliczamy więc je do zdarzeń prawnych mających charakter warunku potestatywnego. Tak więc, po zawarciu umowy, nabywcy przysługują roszczenia o wybudowanie budynku oraz o wydanie lokalu (domu mieszkalnego) do odbioru, a roszczenie o przeniesienie prawa rzeczowego stanie się wymagalne pod warunkiem, że przedsięwzięcie deweloperskie zostanie zakończone. Sukcesywność roszczeń nabywcy wynika też z treści art. 27 ust. 1 ustawy deweloperskiej, zgodnie z którym przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Zgodnie z art KC, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron, obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Przepisy komentowanej ustawy deweloperskiej również przewidują, że zobowiązanie dewelopera do przeniesienia w przyszłości na nabywcę prawa do nieruchomości powinno być ujęte w treści umowy deweloperskiej (art. 22 pkt 18) i jest to postanowienie obligatoryjne. Wobec braku postanowienia odpowiadającego treści pkt 18) w danej umowie nie będziemy mieli do czynienia z umową deweloperską, lecz z inną umową. Przepis art. 23 ustawy deweloperskiej przewiduje, że roszczenia nabywcy podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej danej nieruchomości, jednak roszczenie o nabycie prawa do nieruchomości powinno zostać

12 Rozdział VI wpisane jako roszczenie sukcesywne, którego wymagalność uzależniona jest od zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. 887 Natomiast powstanie odpowiedzialności kontraktowej dewelopera nie jest uzależnione od tego, czy budynek zostanie wybudowany, ani od tego czy powstanie lokal nadający się do wyodrębnienia. Umowa deweloperska nie może zawierać więc warunku, od którego ziszczenia się uzależniona jest wymagalność roszczeń nabywcy z tytułu odpowiedzialności kontraktowej dewelopera, gdyż pogarszałaby jego sytuację prawną. Ziszczenie się warunku (zakończenie inwestycji i odbiór lokalu lub domu mieszkalnego) wpływa jedynie na wymagalność roszczenia nabywcy o przeniesienie prawa własności (użytkowania wieczystego). Elementy względnie obowiązujące Termin przeniesienia na nabywcę prawa rzeczowego na nieruchomości Brak określenia terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości nie wpływa na ważność umowy. W przypadku, gdy w umowie deweloperskiej nie określono terminu zawarcia umowy definitywnie przenoszącej na nabywcę prawa do nieruchomości, umowa jest ważna, ale, jak wynika z uwag do art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej oraz art. 22 ust. 1 dotyczącego postanowień istotnych umowy, roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa rzeczowego do nieruchomości, o którym mowa w art. 1, może stać się wymagalne najwcześniej po dokonaniu odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, co wynika z art. 27 ustawy deweloperskiej. Strony mogą postanowić inaczej, jednak w razie sporu w tym przedmiocie wykładnia postanowień umowy będzie prowadzona na korzyść nabywcy, a sytuacja prawna stron takiej umowy jest niepewna. Ustawa wymaga stanowczo w przepisie art. 27 ust. 1 by umowa przenosząca prawo rzeczowe do nieruchomości poprzedzona była dokonaniem odbioru lokalu lub domu. W związku z tym, w przypadku gdy termin przeniesienia prawa rzeczowego do nieruchomości został oznaczony w umowie jako określony dzień kalendarzowy, a odbiór lokalu lub domu w tym dniu jest niemożliwy z uwagi na zwłokę (opóźnienie) dewelope- 270