Przegląd rynku nieruchomości Polska Sierpień 2015 Przegląd Rynku Nieruchomości I poł. 2015
Spis treści Gospodarka... 3 Rynek inwestycyjny... 4 Rynek biurowy... 6 Rynek Magazynowy... 9 Rynek handlowy... 11 2 Przegląd rynku nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
Gospodarka Zarys ogólny > Sytuacja gospodarcza Polski w II kwartale 2015 r. nie uległa znaczącej zmianie. Według prognoz tempo wzrostu gospodarczego utrzymało się na tym samym poziomie (3,6%), co w I kwartale br. > Problemy greckiej gospodarki i możliwość wyjścia ze strefy Euro wpłynęły na pogorszenie nastrojów na europejskich rynkach finansowych. Spowodowało to osłabienie kursów walut w Europie Środkowo-Wschodniej, w tym złotego. > Po obniżce stóp procentowych w marcu, w II kwartale 2015 r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała je na niezmienionym poziomie. Stopa referencyjna nadal wynosi 1,5%. Prognozy > Analitycy BZ WBK przewidują dalszy wzrost PKB. W całym 2015 r. wzrost gospodarczy może wynieść ok. 3,8%. > Tempo spadku bezrobocia nie będzie już tak duże, jednak w kolejnych miesiącach może zbliżyć się do wartości jednocyfrowej. > W drugim półroczu Rada Polityki Pieniężnej nie zakłada zmiany stóp procentowych. Spodziewamy się natomiast dalszego wzrostu inflacji do poziomu około 0,7% r/r na koniec 2015 r. Tempo wzrostu PKB (%) > W kraju utrzymuje się deflacja, jednak wg GUS inflacja powoli odbija w górę. W II kwartale 2015 r. stopa inflacji wzrosła do minus 0,9% r/r wobec minus 1,5% r/r w I kwartale 2015 r. > Wg Ministerstwa Pracy i Polityki Społecznej na koniec I poł. 2015 r., przeciętne miesięczne wynagrodzenie (brutto) w sektorze przedsiębiorstw było wyższe o 2,5% r/r i wyniosło 4039,70 PLN. Zanotowano także wzrost przeciętnego zatrudnienia. Wyniosło ono 5 577,8 tys. i było wyższe o 0,9% r/r., na podstawie GUS, BZ WBK Stopa bezrobocia oraz inflacja (%) > Stopa bezrobocia wg GUS na koniec czerwca 2015 r. wyniosła 10,3%, co jest jednym z najlepszych wyników od kilku lat. W porównaniu do analogicznego miesiąca poprzedniego roku był to spadek o 1,7 punktu procentowego. Warto zauważyć, że rośnie ilość ofert pracy. Ministerstwo Pracy i Polityki Społecznej podało, że w czerwcu pracodawcy zgłosili do urzędów pracy 117 tys. ofert, co stanowi 38% wzrost w porównaniu z 2014 r., na podstawie GUS, MPiP 3 Przegląd rynku nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
Rynek inwestycyjny Główne wskaźniki inwestycyjne Wolumen transakcji 810 mln EUR Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości Biura ok. 6,00% Obiekty handlowe ok. 5,50% Magazyny poniżej 7,00% Zarys ogólny > Łączna wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w I poł. 2015 r. wyniosła ok. 810 mln EUR, co stanowiło 40% spadek w porównaniu z analogicznym okresem 2014 r. > Głównym powodem spadku wartości transakcji jest ograniczona liczba nieruchomości o instytucjonalnej jakości wystawionych na sprzedaż. Obserwujemy jednak, że transakcje o łącznej wartości ponad 1,5 mld EUR są obecnie w fazie due diligence i spodziewamy się, że zostaną sfinalizowane do końca bieżącego roku. > Stopy zwrotu za najlepsze biurowce kształtują się w przedziale od ok. 6,00% w warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu do 7,50% - 7,75% na Mokotowie i Służewcu, podczas gdy stopy zwrotu w największych miastach regionalnych (Wrocław i Kraków) spadły poniżej 7%. > Stopy zwrotu za najlepsze, dominujące centra handlowe kształtują się w przedziale od ok. 5,50% w Warszawie i głównych centrach regionalnych do 8,00% - 8,50% w mniejszych miastach. > Stopy zwrotu za najlepsze nieruchomości logistyczne spadły poniżej 7,00% dla nieruchomości charakteryzujących się długim pozostałym czasem trwania umów najmu. Jednocześnie wraz z rekordowym popytem na magazyny w 2014 r., wzrosła płynność budynków z krótszymi umowami najmu, które jednak nadal są wyceniane z dyskontem. Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości > Polska, wraz z Czechami, pozostaje najbardziej rozwiniętym i płynnym rynkiem regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Wzrasta różnorodność kapitału napływającego do Polski, co z kolei przekłada się na rosnącą konkurencję wśród inwestorów, większą płynność i wywieranie presji wzrostowej na ceny nieruchomości. Stopy zwrotu > Stopy zwrotu za najlepsze aktywa nieruchomościowe (w szczególności budynki biurowe i centra logistyczne) są nadal w znacznej mierze determinowane pozostałym czasem trwania umów najmu. Zauważamy jednak, że płynność nieruchomości typu core + oraz value-add uległa polepszeniu. 4 Przegląd rynku nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
Wolumen transakcji Wolumen transakcji > Łączna wartość zrealizowanych transakcji w I poł. 2015 r. wyniosła ok. 810 mln EUR. > Rynek odnotował ponad 20 zamkniętych transakcji. > Średnia wartość pojedynczych transakcji była niższa niż w analogicznym okresie 2014 r., jednak powyższy fakt jest związany z ograniczoną dostępnością na sprzedaż dużych nieruchomości. Wolumeny według sektorów > Rynek nieruchomości biurowych dominował z 49% udziałem w rynku, głównie za sprawą transakcji Green Horizon (ok. 65 mln EUR), Enterprise Park (ok. 65 mln EUR) oraz Europlex (ok. 61 mln EUR). Sektory handlowy oraz magazynowy odnotowały odpowiednio 32% i 19% udział. Wolumen transakcji według sektorów Opisy transakcji > Do największych transakcji należy zaliczyć sprzedaż portfela logistycznego CA Immo Portfolio przez CA Immobilien Anlagen do TPG/P3, centrum handlowego Sarni Stok przez CBRE Global Investors do Union Investment, biurowca Green Horizon przez Skanska do Griffin Real Estate oraz kompleksu biurowego Enterprise Park przez Avestus Real Estate do Tristan Capital Partners. > Nowi inwestorzy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych sfinalizowali transakcje nabycia nieruchomości: Lonestar nabył portfel Aviva oraz budynek biurowy Europlex w Warszawie, natomiast Rockastle zakupił centrum handlowe Solaris w Opolu. > Rynek odnotował również transakcję nabycia przez Griffin Real Estate/Oaktree oraz PIMCO udziałów w Echo Investment S.A., jednej z najbardziej renomowanych spółek deweloperskich w Polsce. Prognoza > Polska pozostanie dojrzewającym rynkiem o rosnącej płynności oraz liczbie kupujących, którzy z sukcesem zrealizowali cykle inwestycyjne. > Wartość transakcji w 2015 r. zbliży się do poziomu z 2014 r. z uwagi na znaczną wartość transakcji (ponad 1,5 mld EUR) w fazie negocjacji oraz due diligence. 5 Przegląd rynku nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
Rynek biurowy Zarys ogólny > Na koniec I poł. 2015 r. podaż powierzchni biurowej na dziewięciu głównych rynkach w Polsce wyniosła 7,2 mln m 2. W ciągu sześciu miesięcy deweloperzy ukończyli łącznie 321 tys. m 2 nowych biur (+2,7% r/r). > W budowie znajduje się 1,2 mln m 2 nowowczesnej powierzchni biurowej. Najwyższa aktywność deweloperska utrzymuje się w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. > Współczynnik pustostanów dla Polski odnotował nieznaczny wzrost do poziomu 12,9% (wobec 12,4% na koniec 2014 r.). Inwestycje oddane do użytku w II kw. 2015 r. były skomercjalizowane w 54%. > Pomimo znaczącego przyrostu nowej podaży, główne rynki biurowe charakteryzują się ograniczonym wyborem dużych modułów (>5 tys. m 2 ) w istniejących obiektach. Wynika to z faktu, że większość najemców zabezpiecza umowy na tego typu powierzchnie jeszcze w fazie realizacji inwestycji. > Wolumen transakcji zawartych w I poł. roku wyniósł 621,7 tys. m 2 (+38% r/r). W strukturze popytu dominowały nowe umowy (64,9%) oraz renegocjacje i przedłużenia dotychczasowych kontraktów (23,4%). Umowy pre-let nadal stanowiły znaczącą część aktywności rynkowej (23%). > W omawianym okresie absorpcja netto powierzchni biurowej wyniosła 252 tys. m 2, z czego 93,7 tys. m 2 przypadło na Warszawę. Wśród rynków regionalnych najwyższy poziom absorpcji odnotowały Wrocław (47,5 tys. m 2 ) oraz Trójmiasto (36,3 tys. m 2 ). > Stawki bazowe i efektywne ulegają powolnej stabilizacji. Przeciętne czynsze bazowe w Warszawie kształtowały się między 11 a 24 EUR/m 2 /miesiąc, natomiast w miastach regionalnych od 10 do 15,5 EUR/m 2 /miesiąc. Główne wskaźniki (I poł. 2015 r.) Miasto Istniejąca podaż (m 2 ) Nowa podaż (m 2 Powierzchnia ) Pustostany w budowie (m 2 Popyt (m 2 Stawki czynszu ) ) (m 2 /miesiąc) Warszawa 4 538 800 146 900 14,1% 660 200 386 000 11-24 EUR Kraków 626 300 10 000 4,1% 145 200 78 900 13,5-15,5 EUR Wrocław 569 000 50 900 11,0% 126 300 40 100 12-15 EUR Trójmiasto 428 500 31 700 10,6% 97 900 52 800 13-15 EUR Poznań 333 600 48 400 23,4% 48 800 17 900 12,5-15,5 EUR Katowice 287 300 9 100 10,2% 33 300 20 700 12-14 EUR Łódź 252 700 11 200 8,1% 40 300 20 700 11,5-13,5 EUR Szczecin 110 900 9 700 17,0% 19 500 3 900 11-14 EUR Lublin 101 300 3 000 12,9% 10 500 750 10-13 EUR Razem 7 248 400 320 900 12,9% 1 182 000 621 750 *w miastach regionalnych wskaźniki dotyczą powierzchni biurowej na wynajem, z wyłączeniem budynków na użytek własny właściciela 6 Przegląd Rynku Nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
Podaż > Od początku roku warszawski rynek biurowy powiększył się o 147 tys. m 2. Blisko 80% nowej powierzchni zostało dostarczone w strefach poza centrum miasta, gdzie ukończono takie inwestycje jak Postępu 14 (34,3 tys. m 2 ), Nestle House (17,6 tys. m 2 ), Park Rozwoju II (16,8 tys. m 2 ) oraz Karolkowa Business Park (14,6 tys. m 2 ). W centrum miasta do użytku oddano dwa budynki biurowe: Carpathia Office House (4,7 tys. m 2 ) oraz Spektrum Tower (27,3 tys. m 2, renowacja). > Wśród miast regionalnych najwięcej nowej powierzchni oddano do użytku we Wrocławiu (50,9 tys. m 2 ), Poznaniu (48,4 tys. m 2 ) i Trójmieście (31,7 tys. m 2 ). Umiarkowane przyrosty odnotowały Łódź (11,2 tys. m 2 ) i Szczecin (dwa budynki o łącznej powierzchni 9,7 tys. m 2 ). > Pojedyncze obiekty biurowe trafiły na rynki w Krakowie (Bonarka 4 Business E, 10 tys. m 2 ), Katowicach (A4 Business Park II, 9,1 tys. m 2 ) oraz Lublinie (Centrum Park Offices, 3 tys. m 2 ). Czynsze bazowe za powierzchnię biurową w nowych inwestycjach w Warszawie Wybrane największe transakcje najmu zawarte w I poł. 2015 r. NAJEMCA POWIERZCHNIA (m 2 ) LOKALIZACJA Firma z sektora IT 21 000 Warsaw Spire, Warszawa PZU 17 500 Konstruktorska Business Center, Warszawa HSBC Service Delivery 14 500 Kapelanka 42, Kraków EY 13 500 Rondo 1, Warszawa Aviva 12 000 HP 10 400 Gdański Business Center, Warszawa University Business Center II, Warszawa P4 10 200 Marynarska BP, Warszawa PKP Cargo 7 600 Centrum Unijnych Projektów Transportowych KMD 6 200 na podst. PORF, II kw. 2015 A4 Business Park II, Katowice 6 200 Warsaw Spire, Warszawa Gdański Business Center, Warszawa STREFA EUR/m 2 /miesiąc Dostępne powierzchnie Centrum 19,5-24 Obrzeża Centrum 15-19 Poza centrum 11-15 Popyt > Popyt brutto w Warszawie ukształtował się na poziomie 386 tys. m 2, czyli blisko o połowę więcej niż w analogicznym okresie 2014 r. Najwyższą aktywność wykazywali najemcy z sektorów: finansowego, IT oraz usług profesjonalnych. > Łączny wolumen transakcji na rynkach regionalnych przekroczył 235 tys. m 2. Ponad 70% zarejestrowanego popytu przypadło na trzy rynki: krakowski (78,9 tys. m 2 ), trójmiejski (52,8 tys. m 2 ) oraz wrocławski (40,1 tys. m 2 ). I poł. roku przyniosła znaczący wzrost aktywności w Poznaniu, gdzie podpisano kontrakty na blisko 18 tys. m 2 (wobec 18,7 tys. m 2 wynajętych w 2014 r.). > Wzrost poziomu współczynnika pustostanów dla głównych rynków biurowych odnotowany w I poł. 2015 r. był spowodowany zwiększeniem ilości wolnej powierzchni w Warszawie oraz Poznaniu. > Współczynnik pustostanów dla Warszawy wyniósł 14,1% (wobec13,3% na koniec 2014 r.). Odsetek wolnej powierzchni w centrum miasta utrzymał się na relatywnie stabilnym poziomie (15%). Wzrost wskaźnika odnotowały strefy poza centrum, gdzie niewynajęte pozostało 13,7% istniejących zasobów (wobec 12,4% na koniec 2014 r.). > W I poł. roku większość regionalnych rynków biurowych odnotowała nieznaczny spadek współczynnika powierzchni niewynajętej (wyjątek stanowił Poznań i Szczecin). Najwyższy poziom pustostanów zarejestrowano w Poznaniu i Szczecinie, najniższy w Krakowie i Łodzi. > Zarówno w Warszawie, jak i na głównych rynkach regionalnych utrzymuje się trend konsolidacji i relokacji do nowych obiektów (bardziej efektywna powierzchnia, możliwość ekspansji). 7 Przegląd Rynku Nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
Prognozy > Nowa podaż planowana do dostarczenia na rynek w drugiej połowie roku jest szacowana na ponad 430 tys. m 2. Najwyższy przyrost zasobów odnotują Warszawa (217 tys. m 2 ) oraz Kraków (83 tys. m 2 ). Współczynnik pustostanów na głównych rynkach biurowych w Polsce I poł. 2015 r. > Zaostrzenie wymagań dotyczących finansowania (umowy pre-let na 40-50% powierzchni najmu) przełoży się na zmniejszenie liczby rozpoczynanych inwestycji. Nie dotyczy to jednak największych graczy na rynku, którzy deklarują spekulacyjny start swoich projektów. > Miasta regionalne pozostaną w centrum zainteresowania firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Należy jednak zaznaczyć, że najemcy BPO/SSC coraz przychylniej spoglądają na stołeczny rynek. > Stawki bazowe i efektywne utrzymają się na dotychczasowym poziomie. 8 Przegląd Rynku Nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
Rynek Magazynowy Zarys ogólny > W I poł. 2015 r. w Polsce oddano do użytku około 488,5 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. W efekcie, na koniec czerwca 2015 r. całkowita podaż wyniosła ponad 9,4 mln m 2. > W ciągu minionych sześciu miesięcy na polskim rynku magazynowym wynajęte zostało w sumie 1,3 mln m 2, w ramach 232 podpisanych umów najmu. > Popyt odnotowany w I poł. 2015 r. był o 21% większy niż wolumen transakcji zawartych w analogicznym okresie poprzedniego roku (1,06 mln m 2 ). Całkowita podaż i wskaźnik pustostanów na głównych rynkach magazynowych > W analizowanym okresie zawarta została także znaczna liczba umów krótkoterminowych, nie wliczanych do statystyk zbiorczych. W okresie styczeń czerwiec 2015 r. tego typu transakcje stanowiły dodatkowe 116,8 tys. m 2 popytu. > Na koniec czerwca 2015 r. wskaźnik pustostanów na polskim rynku kształtował się na poziomie 5,1%. Oznacza to, że w minionym półroczu odsetek niewynajętych powierzchni zmalał o 0,4 punktu procentowego. > Warto dodać, że po raz pierwszy we wszystkich analizowanych regionach pustostany spadły poniżej 10%. Podaż > W I poł. 2015 r. regionem, gdzie zaobserwowano najwyższy poziom aktywności deweloperów był Poznań. Na tym rynku ukończone zostały projekty o łącznej powierzchni 183 tys. m 2, z czego 149 tys. m 2 w trzech pierwszych miesiącach roku. > Pozostałe rynki regionalne charakteryzowały się znacznie niższymi poziomami nowej podaży, do 92 tys. m 2 (trzy strefy warszawskie). > Wśród największych projektów dostarczonych w I poł. 2015 r. znajdują się Goodman Poznań II Logistics Centre (BTS dla ITM, 82,4 tys. m 2 ), kolejna faza P3 park Mszczonów (BTS dla ID Logistics, 46,2 tys. m 2 ), czy pierwszy etap Panattoni Park Poznań IV (35 tys. m 2 ). Popyt > Między styczniem a czerwcem 2015 r. na polskim rynku magazynowym podpisane zostały 232 umowy najmu na łączną powierzchnię 1,3 mln m 2. Przeciętna wielkość umowy wyniosła 5,5 tys. m 2. > Rynkami o najwyższych poziomach popytu były warszawska strefa II, Polska Centralna oraz Górny Śląsk. W każdym z tych regionów w I poł. 2015 r. wynajęto 9 Przegląd Rynku Nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
ponad 215 tys. m 2. Popyt w pozostałych regionach osiągał do 95 tys. m 2 (Poznań). Wysoką aktywność najemców odnotowano także poza głównymi rynkami, gdzie podpisano umowy na ponad 150 tys. m 2. > Około 65% popytu na powierzchnie magazynowe stanowiły nowe umowy, wobec 35% renegocjacji. > Najwyższy poziom aktywności odnotowano wśród najemców z sektora logistycznego (25% popytu). > Wśród największych umów najmu należy wymienić m.in. Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków II (53 tys. m 2 ), Goodyear w Tarnów Logistic Park (56 tys. m 2 ), czy FM Logistic w P3 Piotrków (32 tys. m 2 ). Popyt na głównych rynkach magazynowych w I poł. 2015 r. Wybrane transakcje najmu w I poł. 2015 r. NAJEMCA BUDYNEK POW. (m 2 ) RODZAJ UMOWY Goodyear Centrum Logistyczne T.C. Dębica 56 000 Renegocjacja i ekspansja Leroy Merlin Panattoni Park Stryków II 53 000 BTS FM Logistic P3 Piotrków 37 000 Renegocjacja i ekspansja Pilkington Automotive Tarnobrzeg 21 000 Ekspansja (BTS) Umowa poufna Goodman Sosnowiec Logistic Center 17 700 Ekspansja Nowakowski Piekarnie Silesia Logistic Park 16 600 Nowa umowa Gefco Prologis Park Wrocław IV 12 600 Phoenix Pharma SEGRO Logistics Park Warsaw, Pruszków Renegocjacja i ekspansja 8 700 Renegocjacja Efektywne stawki czynszu (EUR/m²/miesiąc) REGION MIN. (EUR/m²) MAX. (EUR/m²) Warszawa I 3,40 4,80 Warszawa II 2,00 2,90 Warszawa III 2,00 2,90 Górny Śląsk 2,00 3,00 Poznań 2,20 3,00 Polska Centralna 2,00 2,90 Wrocław 2,40 3,20 Trójmiasto 2,50 3,50 Kraków 3,50 4,60 Toruń/Bydgoszcz 2,20 2,80 Szczecin 2,40 3,50 Prognozy Dostępne powierzchnie > W porównaniu z końcem 2014 r. w większości regionów nastąpił spadek wskaźnika pustostanów. Na polskim rynku ogółem zmalał on o 0,4 punktu procentowego i na koniec czerwca 2015 r. wynosił 5,1%. > Oznacza to, że w Polsce niewynajęte pozostawało łącznie 485 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Około 60% tej powierzchni (286 tys. m 2 ) jest dostępne w obiektach zlokalizowanych w warszawskiej strefie II (165 tys. m 2 ) oraz w regionie górnośląskim (121 tys. m 2 ). > Na poszczególnych rynkach regionalnych wskaźnik pustostanów wahał się od 1,7% (Trójmiasto) do 9,5% (warszawska strefa I), nie przekraczając granicy 10%. > Na koniec czerwca 2015 r. w budowie pozostawało 709 tys. m 2 powierzchni magazynowej, z których około 75% zostanie dostarczone przed końcem 2015 r. > Obecnie obserwujemy rosnącą śmiałość deweloperów w podejmowaniu decyzji o nowych inwestycjach. Niemniej, spodziewane jest podtrzymanie trendu rozpoczynania budowy dopiero po zabezpieczeniu choćby części powierzchni umowami najmu. > Na najbliższe miesiące prognozowana jest dalsza ekspansja najemców już obecnych na polskim rynku. > Oczekujemy także rozwoju nowych lokalizacji, popartego pierwszymi podpisanymi umowami najmu w regionach rzeszowskim i lubelskim. > W drugiej połowie roku możliwe jest niewielkie obniżenie wskaźnika pustostanów. > Spodziewamy się, że stawki czynszów pozostaną stabilne. 10 Przegląd Rynku Nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
Rynek handlowy Zarys ogólny > Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły na koniec I poł. 2015 r. ok. 10,5 mln m 2. 89% istniejącej podaży stanowiły tradycyjne centra handlowe, podczas gdy na parki handlowe i centra wyprzedażowe przypadło odpowiednio 9% i 2%. Podaż, nasycenie, siła nabywcza (największe aglomeracje) > W okresie styczeń-czerwiec oddano do użytku 16 projektów (nowe obiekty oraz rozbudowy) o łącznej powierzchni 176,8 tys. m 2. > Na koniec czerwca br. w budowie znajdowało się ok. 745,8 tys. m 2 powierzchni centrów handlowych z planowaną datą otwarcia do końca IV kw. 2017 r. > Współczynnik powierzchni niewynajętej dla piętnastu największych polskich miast utrzymuje się na poziomie ok. 3,1%., GfK Polonia Ewolucja podaży w latach 2005 2015 (I poł.) > Sieci handlowe oraz centra handlowe coraz bardziej efektywnie wykorzystują nowoczesne technologie. Podaż > Aglomeracja warszawska pozostaje niezmiennie największym rynkiem handlowym (ok. 1,4 mln m 2 ). Jest to również rynek charakteryzujący się najwyższym poziomem siły nabywczej przypadającej rocznie na jednego mieszkańca (średnio blisko 43 tys. PLN/ mieszkańca rocznie). > Najwyższym poziomem nasycenia powierzchnią handlową wśród ośmiu największych aglomeracji charakteryzują się niezmiennie Wrocław (772 m 2 /1 000 mieszkańców) oraz Poznań (755 m 2 /1 000 mieszkańców). 11 Przegląd Rynku Nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
> Największe centra handlowe oddane do użytku w I poł. br. to Tarasy Zamkowe w Lublinie (38 tys. m 2 ) oraz Galeria Neptun zlokalizowana w Starogardzie Gdańskim (25 tys. m 2 ). Na rynku pojawiło się również kilka mniejszych obiektów, jak np. Galeria Sanok (7,5 tys. m 2 ) czy Galeria Głowno (6 tys. m 2 ). > Rozbudowy istniejących centrów handlowych stanowiły w I poł. 2015 r. blisko połowę (43%) podaży dostarczonej na rynek. Do największych inwestycji tego typu zaliczyć można rozbudowę CH Ogrody w Elblągu (22,5 tys. m 2 ) oraz kolejne fazy projektów Magnolia Park we Wrocławiu (16,6 tys. m 2 ) i toruńskiego Atrium Copernicus (15,2 tys. m 2 ). Wśród mniejszych natomiast wskazać można rozbudowę CH Morena w Gdańsku o park handlowy o powierzchni najmu 2,9 tys. m 2. > Podobnie jak w I poł. 2014 r, w minionym półroczu największy udział w strukturze nowej podaży miały, małe miasta o populacji poniżej 100 tys. mieszkańców, gdzie znalazło się 38% nowej powierzchni. Na drugim miejscu uplasowała się grupa miast dużych (200 tys. 400 tys. mieszkańców), których udział wyniósł 36%. Wybrane obiekty handlowe ukończone w I poł. 2015 r. MIASTO PROJEKT DEWELOPER POW. NAJMU (m²) Lublin Tarasy Zamkowe Immofinanz 38 000 Starogard Gdański Galeria Neptun Galeria Neptun 25 000 Elbląg CH Ogrody (rozbudowa) CBRE Global Investors 22 500 Wrocław Toruń Jelenia Góra Magnolia Park (rozbudowa) Atrium Copernicus (rozbudowa) Galeria Sudecka (robudowa CH Echo) Blackstone 16 600 Atrium Poland Real Estate Management 15 200 Echo Investment 10 600 Świnoujście Galeria Corso Winston 10 000 Białystok Outlet Center Białystok (I faza) Outlet Center Retail Management 8 000 Sanok Galeria Sanok Galeria Sanok 7 500 Wieluń Era Park Wieluń Ikoma 6 000 Głowno Galeria Głowno Locrum 6 000 Gdańsk CH Morena (rozbudowa o park handlowy) Carrefour Polska 2 900 > W I poł. br. ogłoszono zmianę nazw dwóch istniejących centrów handlowych. Warszawskie CH Warszawa Wileńska to obecnie Galeria Wileńska. Nazwę zmienił również oddany do użytku w IV kw. 2014 r. Retail Park Bielsko, nowa nazwa Retail Park Karpacka odnosi się do osiedla, na terenie którego jest on zlokalizowany. Nowe nazwy zyskały także dwa projekty będące obecnie w realizacji Forum Radunia to obecnie Forum Gdańsk, a Park Handlowy Bielany po rozbudowie zmieni się w Aleję Bielany. > Jednym z obserwowanych obecnie trendów na rynku centrów handlowych są rosnące w siłę nowoczesne rozwiązania technologiczne, jak np. tzw. beacony rozmieszczone w obiekcie nadajniki, które w połączeniu z odpowiednią aplikacją mobilną umożliwiają komunikację z klientem w oparciu o jego lokalizację wspierając tym samym sprzedaż. Korzystają z nich już m.in. łódzka Manufaktura, Galeria Pomorska w Bydgoszczy czy Nova Park w Gorzowie Wielkopolskim. Również centrum wyprzedażowe Factory Poznań w kwietniu br. wykorzystało beacony do promocji trzech sklepów oraz samego obiektu. Wdrażanie cyfrowej technologii beaconów rozpoczął także Stary Browar w Poznaniu (udostępniono wirtualny przewodnik po dziełach sztuki znajdujących się na terenie centrum), a od lipca korzystanie z tego kanału komunikacji rozpocznie również warszawskie centrum handlowe Blue City. Popyt > W I poł. 2015 r. w Polsce swój debiut miało kilkanaście zagranicznych sieci. Oferta modowa warszawskich centrów handlowych powiększyła się m.in. o sklep brytyjskiej sieci Superdry otwarty w czerwcu w Złotych Tarasach, sklep francuskiej sieci Kiabi otwarty w kwietniu w Blue City, czy francuski format sklepu z obuwiem sportowym Courir, który od czerwca znajduje się w Galerii Mokotów. Z kolei w Krakowie swój debiut miał salon z bielizną Esprit Bodywear (Galeria Krakowska), a we wrocławskim centrum handlowym Magnolia Park otwarto pierwszy w Polsce sklep hiszpańskiej sieci Décimas, oferującej obuwie i odzież sportową. > W kwietniu br. ogłoszono oficjalnie zakończenie działalności w Polsce czeskiej sieci Bata. Sieć prowadziła w Polsce 14 sklepów. Wszystkie zostały zamknięte. > Szwedzka sieć odzieżowa H&M otworzyła w kwietniu pop-up store w warszawskim centrum wyprzedażowym Factory Annopol. Sklep działał przez 2 miesiące, a dochód ze sprzedaży przekazany został na cele charytatywne. To pierwszy tego typu projekt sieci w Polsce. > Coraz bardziej popularne staje się poszukiwanie nowych form zagospodarowania przestrzeni centrów handlowych. W galeriach spotkać możemy biura coworkingowe, biblioteki czy punkty porad prawnych. W kwietniu br. w rzeszowskim Millenium Hall otwarta została galeria sztuki współczesnej Degart Galerie, a w gdyńskim CH Batory w ramach współpracy z Miejską Biblioteką Publiczną w czerwcu powstał Biblio-Punkt. 12 Przegląd Rynku Nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
Wybrane transakcje najmu anonsowane w I poł. 2015 r. Pustostany (inne wybrane rynki handlowe) NAJEMCA POWIERZCHNIA (m²) LOKALIZACJA Reserved 2 230 Wola Park, Warszawa Kiabi 1 600 Blue City, Warszawa Fabryka Formy 1 200 CH Morena, Gdańsk Mensa Home 996 Stary Browar, Poznań Michael Kors 300 Fashion House Outlet Piaseczno Courir 163 Galeria Mokotów, Warszawa Jacadi Paris 98 Dom Mody Klif, Warszawa Esprit Bodywear 65 Galeria Krakowska, Kraków Dostępne powierzchnie > Średni współczynnik pustostanów w ośmiu największych aglomeracjach wyniósł na koniec I poł. 2015 r. 2,9%. Najwyższy poziom współczynnika powierzchni niewynajętej odnotowano na Górnym Śląsku (4,2%). Najmniej wolnej powierzchni znajduje się natomiast w Warszawie (1,5%). > Wśród siedmiu miast dużych (200 tys.-400 tys. mieszkańców) najwyższym poziomem wskaźnika pustostanów charakteryzuje się Bydgoszcz (6,4%), a najniższym Lublin (2,5%). Średni wskaźnik w dużych miastach (200 tys.-400 tys. mieszkańców) wyniósł 4,3%. > Współczynnik pustostanów w trzech mniejszych, lecz dynamicznie rozwijających się miastach, tj. w Bielsku- Białej, Olsztynie i Rzeszowie wyniósł na koniec I poł. roku odpowiednio 3,9%, 1,3% i 2,7%. Pustostany (największe aglomeracje) Źródło: Retail Research Forum, Colliers International Prognozy > Na koniec czerwca br. w budowie pozostawało ok. 745,8 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego do końca 2015 r. planowane jest ukończenie blisko 60%. > Największe inwestycje będące obecnie w budowie to poznańskie centrum handlowe Posnania (99 tys. m 2 ) oraz Wroclavia (64 tys. m 2 ), która powstaje w miejscu dawnego wrocławskiego dworca PKS. Kolejne dwa duże obiekty to Zielone Arkady w Bydgoszczy (51 tys. m 2 ) oraz łódzka Sukcesja (46,3 tys. m 2 ). > W podaży w budowie dominują największe aglomeracje znajduje się tam blisko 60% powierzchni. W miastach małych (o populacji poniżej 100 tys. mieszkańców), które w 2014 r. cieszyły się największym udziałem w nowej podaży, zlokalizowane jest obecnie 25%. > Po oddanych do użytku w I poł. br. dużych projektach polegających na rozbudowie istniejących centrów handlowych, przyszła pora na obiekty nowe. Obecnie udział rozbudów w całkowitej podaży pozostającej w budowie wynosi jedynie 12%. > W drugiej połowie roku wraz z otwarciem centrum handlowego Nowy Rynek w Jeleniej Górze zadebiutuje w Polsce czeska sieć Sportisimo oferująca sprzęt sportowy, a także odzież i obuwie. We wrześniu natomiast w odnowionej strefie food court warszawskiego centrum Wola Park otwarty zostanie pierwszy w kraju punkt amerykańskiej sieci barów szybkiej obsługi Dairy Queen. Źródło: Retail Research Forum, Colliers International 13 Przegląd Rynku Nieruchomości I poł. 2015 Polska Colliers International
502 biura w 67 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 140 Kanada: 31 Ameryka Łacińska: 24 Azja Pacyfik: 199 EMEA: 108 : Research and Consultancy Services Dominika Jędrak Director +48 666 819 242 dominika.jedrak@colliers.com 2,3 mld $ roczny przychód 1,7 mld m 2 zarządzanych powierzchni Colliers International Poland Pl. Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa Polska + 48 22 331 78 00 16 300 pracowników Colliers International Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada sieć 502 biur w 67 krajach zatrudniającą ponad 16 300 pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom komercyjnym, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom. Zajmuje się pośrednictwem w zakresie wynajmu, sprzedaży i zarządzania nieruchomościami, a także nadzorem budowlanym, wyceną oraz badaniami rynku. Colliers International po raz dziesiąty z rzędu znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 liście czołowych firm działających w sektorze outsourcingu. Autorem rankingu jest International Association of Outsourcing Professionals. Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 200 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z najprężniejszych firm działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce. Więcej o nas na: www.colliers.pl Copyright 2015 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.