Narodowy Bank Polski Komisja Nadzoru Bankowego Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego REKOMENDACJA F z dnia 12 listopada 1998 r. dotycząca podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Bankowego przy ocenie regulaminów wyceny nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne WARSZAWA 1998 r.
KOMISJA NADZORU BANKOWEGO 00-919 Warszawa ul. Świętokrzyska 11/21 Tel. (22) 8269955 Przewodniczący Fax (22) 826 3751 NB/BASB/IV/139/98 Warszawa, 1998.11.13 PREZESI BANKÓW wszystkich Z dniem 1 stycznia 1998 r. weszła w życie ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Zasady regulujące funkcjonowanie specjalistycznych banków hipotecznych w Polsce zawarte zostały w odrębnym od prawa bankowego akcie prawnym. Ustawodawca chciał w ten sposób przedstawić zasady ich funkcjonowania w sposób jednoznaczny i przejrzysty podkreślając tym samym ich specjalistyczny charakter. Ustawa ta poza określeniem zasad i wymogów, których wypełnienie jest niezbędne dla prowadzenia działalności przez banki hipoteczne, wprowadziła także nieznane dotychczas polskiemu prawu pojęcie wartości bankowo hipotecznej jako wartości przyjmowanej przez specjalistyczny bank hipoteczny w celu zabezpieczenia udzielanego kredytu. Specjalistyczne banki hipoteczne ze względu na specyfikę swej działalności i jej koncentrację na obszarze związanym zasadniczo z jednorodnym rodzajem ryzyka (rynek nieruchomości) winny ze szczególną ostrożnością dokonywać wyceny nieruchomości stanowiących podstawowe zabezpieczenie ich wierzytelności. To właśnie ustawodawca, kierując się troską o jakość zabezpieczenia wierzytelności banków hipotecznych, nałożył na instytucję nadzorczą obowiązek zatwierdzania ich wewnętrznych regulaminów wyceny (zgodnie z art. 22 ust. 2 ww. ustawy komisja Nadzoru Bankowego została zobowiązana do
zatwierdzania regulaminów wyceny nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne). Ma to na celu wyeliminowanie pewnej dowolności w zakresie stosowanej przez banki metodologii wyceny nieruchomości a tym samym ograniczenie związanego z tym ryzyka. W związku z powyższym w Generalnym Inspektoracie Nadzoru Bankowego podjęte zostały stosowne działania zmierzające do opracowania dokumentu w formie rekomendacji dotyczącej podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Bankowego przy ocenie regulaminów wyceny nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne. Przedmiotowa rekomendacja ma za zadanie przede wszystkim wskazanie przez Komisję Nadzoru Bankowego specjalistycznym bankom hipotecznym filozofii i kierunków odnośnie metodologii dokonywania ostrożnych wycen, które winny być uwzględnione w przekazywanych do zatwierdzenia, mających już bardziej szczegółowy charakter, bankowych regulaminów wyceny nieruchomości. W ocenie GINB sposób wyceny podstawowego zabezpieczenia portfela długookresowych wierzytelności specjalistycznych banków hipotecznych winien być traktowany w sposób szczególny i stanowić swego rodzaju normę ostrożnościową dla tego rodzaju banków. Przyjęte rozwiązania stanowią bezpośrednie rozwinięcie zapisów art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Są one porównywalne do rozwiązań sprawdzonych już w krajach o długiej tradycji w zakresie specjalistycznej bankowości hipotecznej. Rekomendowane podejście do wyceny wartości bankowo hipotecznej oparte zostało zasadniczo o czynniki wyprowadzane z danych uzyskiwanych na rynku. Z tego powodu, zwłaszcza w warunkach polskich, zalecana jest szczególna ostrożność przy ich doborze i ocenie. Koniecznością jest więc dokonywanie przez banki hipoteczne szerokiej analizy rynku (nie tylko rynku nieruchomości). Wyniki takiej analizy umożliwią także, nie tylko bankom hipotecznym ale i innym zainteresowanym instytucjom, budowę odpowiednich baz danych, które mogą ułatwić nie tylko sam proces dokonywania wyceny ale i jego kontrolę. Przedmiotowa rekomendacja ze względu na jej znaczenie, na poszczególnych etapach jej powstawania, była przedmiotem konsultacji i dyskusji z ekspertami krajowymi i zagranicznymi reprezentującymi środowiska związane z rynkiem nieruchomości a także bezpośrednio z bankowością hipoteczną. W procesie konsultacji swoje opinie wyrazili: przedstawiciel niemieckiej instytucji nadzorczej, niemieccy rzeczoznawcy współpracujący z
bankami hipotecznymi, amerykańscy rzeczoznawcy majątkowi, przedstawiciele polskiego i amerykańskiego środowiska akademickiego a także niemiecka instytucja certyfikująca rzeczoznawców majątkowych dla potrzeb dokonywania wycen wartości bankowo hipotecznej. Dyskusje potwierdziły, iż brak jest na arenie międzynarodowej jednolitych i jednoznacznych wytycznych odnośnie metodologii wyceny nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia długoterminowych wierzytelności banków. W wielu krajach świata o rozwiniętych rynkach nieruchomości w dalszym ciągu trwa ożywiona dyskusja na ten temat, która doprowadziła dotychczas do wspólnych ustaleń tylko w zakresie minimalnych kryteriów, które winny być uwzględniane w procesie wycen nieruchomości na potrzeby długoterminowych zabezpieczeń banków. W przedkładanej rekomendacji zawarte zostały także te minimalne kryteria z uwzględnieniem uwarunkowań rynku polskiego. W załączeniu przekazujemy Rekomendację F, która ma na celu nie tylko ułatwienie specjalistycznym bankom hipotecznym konstruowania ich wewnętrznych regulaminów wyceny nieruchomości lecz przede wszystkim wskazanie przez Komisję Nadzoru Bankowego na ich pożądany kształt. /--/ dr hab. Hanna Gronkiewicz - Waltz
Rekomendacja F z dnia 12 listopada 1998 r. dotycząca podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Bankowego przy ocenie regulaminów wyceny nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne Określanie wartości bankowo-hipotecznej, jako długookresowej wartości przyjmowanej przez bank hipoteczny na zabezpieczenie udzielanego kredytu, winno być dokonywane z zachowaniem należytej staranności przy uwzględnieniu w szczególności jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mają trwały charakter i które możliwe są do uzyskania przez każdego jej posiadacza. Wartość bankowo-hipoteczna jest wartością określaną z uwzględnieniem rozpoznawalnych, skwantyfikowanych ryzyk. Szczegółowe zasady wyceny wartości nieruchomości, na których ustanawiane są hipoteki zabezpieczające wierzytelności banków winny być określone w regulaminach wyceny nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne. Komisja Nadzoru Bankowego rozpatrując wnioski o zatwierdzenie szczegółowych regulaminów wyceny nieruchomości przekazywanych przez banki 1 będzie sprawdzać, czy zostały w nich uwzględnione przedstawione poniżej ogólne aspekty odnośnie metodologii dokonywania ostrożnej wyceny nieruchomości na potrzeby zabezpieczeń wierzytelności banków hipotecznych. I. Warunki ogólne 1. Wartość bankowo-hipoteczną ustala się dla wszystkich nieruchomości stanowiących przedmiot zabezpieczenia udzielanych przez bank kredytów. 2. Wartość bankowo-hipoteczna ustalana jest w banku, przez osoby to do tego upoważnione, na podstawie pisemnej ekspertyzy sporządzonej przez wyznaczonego przez bank rzeczoznawcę. Kryteria wyznaczania rzeczoznawców określane są przez bank w regulaminie wycen nieruchomości. 3. Przed wykonaniem ekspertyzy niezbędne jest dokonanie wewnętrznych i zewnętrznych oględzin wycenianego obiektu przez rzeczoznawcę. Pisemna ekspertyza zawiera, poza konkretną propozycją wartości bankowo-hipotecznej i jasną metodologią jej określania, w szczególności: a) datę sporządzania ekspertyzy, b) wykaz źródeł informacji dostępnych na rynku a mogących dotyczyć danej nieruchomości, które wykorzystane były przez rzeczoznawcę (w szczególności plan zagospodarowania przestrzennego danego terenu), 1 Na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych.
c) stan prawny nieruchomości ( w tym informacja o możliwości wykorzystania danej nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia wierzytelności banku), d) opis nieruchomości i jej rodzaj (wraz z dokumentacją fotograficzną i stosownymi planami), e) opis dodatkowego technicznego wyposażenia wewnętrznego i zewnętrznego stanowiącego część składową nieruchomości, f) ocenę długookresowej możliwości sprzedaży, wynajęcia lub prawnie dopuszczalnego alternatywnego wykorzystania danej nieruchomości wraz z dochodami z tytułu wynajmu i dzierżawy uzyskiwanymi na danym terenie. 4. Rzeczoznawca sporządza pisemną ekspertyzę w sposób przejrzysty, umożliwiający upoważnionym pracownikom banku odtworzenie i sprawdzenie całego procesu wyceny. 5. Uwzględniane przy wycenie parametry dobierane są realistycznie i w perspektywie długookresowej ujmują ich trwały wpływ na wartość nieruchomości. Jednakże parametry te tylko na tyle są uwzględniane przy wycenie, na ile po ich starannym i krytycznym sprawdzeniu, na podstawie doświadczenia odpowiadają aspektowi długookresowości i bezpieczeństwa. Wszelkie czynniki mogące być uznane za spekulacyjne są wyłączane. 6. Porównanie parametrów odnoszących się do danej nieruchomości dokonuje się zawsze w relacji do trwałej średniej rynkowej podobnych nieruchomości. Punkty wyjścia dla określenia danej średniej rynkowej o charakterze trwałym stanowią zawsze odpowiednie, typowe dla danego miejsca (przeciętne) relacje rynkowe, jakie panowały w momencie wyceny. Jednakże należy je szacować (oceniać) szczególnie starannie z punktu widzenia ryzyka, z jednej strony w aspekcie długookresowych doświadczeń z przeszłości, z drugiej strony w odniesieniu do ich długotrwałego istnienia (bezpieczeństwa) w przyszłości. 7. Rzeczoznawca winien być w swej działalności niezależny i w sposób rzetelny z zachowaniem należytej staranności wykonywać powierzone mu zadania. Odnosi się to zarówno do rzeczoznawców zatrudnionych w bankach jak i zewnętrznych. Odpowiednie oświadczenie w tym zakresie dołączane jest do sporządzonej przez rzeczoznawcę ekspertyzy wartości bankowo-hipotecznej. 8. Wysokość kwoty wynagrodzenia nie może być w żaden sposób uzależniona od wysokości kwoty wyceny. 9. Ostateczna wysokość wartości bankowo-hipotecznej wyznaczana (zatwierdzana) jest przez zarząd banku lub wyznaczoną przez niego osobę (komórkę organizacyjną banku). II. Procedury określania wartości bankowo-hipotecznej. W procesie określania wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości wykorzystywane są niezależnie od siebie dwa podstawowe podejścia: dochodowe i kosztowe (metoda kosztów odtworzenia). Uzyskane wyniki stanowią podstawowy element pomocniczy dla uzyskania wartości bankowo-hipotecznej. Rzeczoznawca w swej ekspertyzie wartości bankowo-hipotecznej dodatkowo przedstawia bankowi dla celów porównawczych i kontrolnych aktualną wartość rynkową (cenę
transakcyjną) dla danego typu (porównywalnych) nieruchomości w danej lokalizacji w momencie wyceny. 1. Podejście dochodowe 1. Na podstawie wszelkich możliwych do wykorzystania źródeł informacji i posiadanego doświadczenia, określa się wysokość przeciętnego trwałego dochodu brutto z danej nieruchomości (czynsze trwałe, typowe dla danego miejsca w danej lokalizacji) możliwego do osiągnięcia na rynku przez każdego jej posiadacza. Uwzględniane są przy tym w szczególności: a) rodzaj nieruchomości (w tym jej atrakcyjność, koncepcja architektoniczna itp.), b) jej położenie (lokalizacja), c) wyposażenie dodatkowe (zarówno wewnętrzne jak i zewnętrzne), d) aktualne oraz alternatywne możliwości wykorzystania obiektu, e) stosunki komunikacyjne i gospodarcze danej miejscowości, f) aktualna i przyszła sytuacja rynkowa. 2. Stawki czynszu odbiegające w górę od średniej (trwałej tendencji) stawek rynkowych na danym terenie zostają obniżone. Przy określaniu przeciętnego dochodu brutto z danej nieruchomości uwzględnia się także możliwości wielostronnego wykorzystywania danej nieruchomości (wykorzystywanie przez każdego innego najemcę lub właściciela). 3. Średnie dochody brutto pomniejsza się o trwałe koszty eksploatacji. Punktu wyjścia nie mogą stanowić zindywidualizowane koszty eksploatacji dla danej nieruchomości lecz niezbędne długookresowo typowe koszty eksploatacji dla porównywalnych, podobnych budowli, określone na podstawie posiadanych danych rynkowych i doświadczenia rzeczoznawcy. Nie wolno zaniżać trwałych normalnych kosztów eksploatacji typowych dla danego obiektu. Na koszty eksploatacji składają się w szczególności koszty administracji, konserwacji, podatek gruntowy i wszelkie inne stosowne koszty. Stawki przeciętnych rynkowych kosztów eksploatacji zwiększane są odpowiednio do wieku i stanu budynków danej nieruchomości i stopniem skomplikowania dodatkowego wyposażenia zewnętrznego i wewnętrznego. 4. Zarząd banku ustala minimalny poziom zryczałtowanych kosztów eksploatacji 2 (wyrażony jako % przyjętego przez bank trwałego dochodu brutto z danej nieruchomości) dla nieruchomości wykorzystywanych do celów mieszkaniowych i nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym, który będzie uwzględniany w obliczeniach. 5. Komisja Nadzoru Bankowego zgodnie z zasadą ostrożności (na podstawie art. 34 ust. 4 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych), może określić wymagany minimalny poziom zryczałtowanych kosztów eksploatacji (wyrażony jako % przyjętego przez bank trwałego dochodu brutto z danej nieruchomości) dla nieruchomości wykorzystywanych do celów mieszkaniowych i nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym, który winien być uwzględniany w obliczeniach. 6. Uzyskany (przez odjęcie od dochodu brutto kosztów eksploatacji) dochód netto podlega kapitalizacji. Bazę wyjściową stanowi stopa procentowa porównywalna ze stopą procentową dla długookresowych inwestycji na rynku kapitałowym, która będzie 2 określony na podstawie danych rynkowych
podwyższana w zależności od trwałości dochodów uzyskiwanych z danej nieruchomości i wszelkiego typu ryzyk związanych z danym rodzajem nieruchomości oraz obszarem na jakim się znajduje. Stopa kapitalizacji w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym jest z punktu widzenia ryzyka zawsze wyższa niż stopa kapitalizacji w przypadku nieruchomości wykorzystywanych do celów mieszkaniowych. 7. Zarząd banku ustala minimalny poziom stopy kapitalizacji 3 dla nieruchomości wykorzystywanych do celów mieszkaniowych i nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym, który będzie uwzględniany w obliczeniach. 8. Komisja Nadzory Bankowego zgodnie z zasadą ostrożności (na podstawie art. 34 ust. 4 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych), może określić wymagany minimalny poziom stopy kapitalizacji dla nieruchomości wykorzystywanych do celów mieszkaniowych i nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym, który winien być uwzględniany w obliczeniach. 9. Przyjęty do obliczeń okres kapitalizacji ustalany jest przy uwzględnieniu pozostałego okresu gospodarczego i funkcjonalnego użytkowania budynków danej nieruchomości. Jego długość jest odpowiednio uzasadniana w ekspertyzie wykonanej na rzecz banku przez rzeczoznawcę. 10. Dla obiektów użytkowanych w sposób mieszany, podejście dochodowe stosuje się oddzielnie dla części wykorzystywanej do celów mieszkaniowych i dla części o przeznaczeniu gospodarczym. 2. Podejście kosztowe (metoda kosztów odtworzenia). 1. Wartość budynku określana jest na bazie aktualnych, średnich rynkowych kosztów jego odtworzenia z uwzględnieniem odpowiednich odpisów z tytułu stopnia dotychczasowego zużycia technicznego (wieku), funkcjonalnego i środowiskowego. 2. Do wartości budynków nieruchomości dodaje się odrębnie wycenioną wartość gruntu. Szacunku trwałej wartości gruntu (działki) dokonuje się odrębnie od wyceny zabudowań według podejścia porównawczego na podstawie porównania z cenami gruntu (działki) podobnej wielkości, rodzaju, lokalizacji, sytuacji prawnej, na podstawie dokonanych wcześniej transakcji na danym terenie (miejscowości). Zasadnicze znaczenie przy szacowaniu tej wartości posiada konkretna lokalizacja. Bierze się pod uwagę także wszelkie inne czynniki mogące mieć wpływ na kształtowanie się tej wartości w przyszłości (z uwzględnieniem zapisu pkt. 1.5.) wynikające przede wszystkim z planu zagospodarowania przestrzennego danego terenu. Wartość gruntu obejmuje również koszty uzbrojenia. 3. Uzyskany wynik (suma wartości budynku i wartości gruntu) pomniejsza się o dodatkowy odpis (wyrażony w %) w celu ograniczenia ryzyka wynikającego z ewentualnych wahań cen w przyszłości. 4. Zarząd banku ustala minimalny poziom 4 tego odpisu, który będzie uwzględniany w obliczeniach. 3 określony na podstawie danych rynkowych 4 określony na podstawie danych rynkowych
5. Komisja Nadzoru Bankowego zgodnie z zasadą ostrożności (na podstawie art. 34 ust. 4 ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych), może określić wymagany minimalny poziom tego odpisu, który winien być uwzględniany w obliczeniach. 3. Wartość bankowo-hipoteczna 1. Ostatecznie wartość bankowo-hipoteczną określa się w drodze analizy wyników otrzymanych przy wykorzystaniu podejścia dochodowego i kosztowego (obliczanych niezależnie od siebie). 2. W przypadku istnienia rozbieżności pomiędzy wynikami uzyskanymi przy zastosowaniu podejścia dochodowego i kosztowego (metoda kosztów odtworzenia), przy określaniu wartości bankowo-hipotecznej zasadnicze znaczenie posiada: - wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia dochodowego dla nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym (wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia kosztowego posiada w takich przypadkach z reguły tylko drugorzędne, informacyjne znaczenie), - wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia kosztowego dla nieruchomości mogących służyć własnym celom mieszkaniowym (wynik uzyskany przy zastosowaniu podejścia dochodowego posiada w takich przypadkach z reguły tylko drugorzędne, informacyjne znaczenie). 3. Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości nie powinna jednak przekraczać jej aktualnej wartości rynkowej (ceny transakcyjnej) w momencie wyceny i przydziału kredytu. 4. Jeżeli istnieją możliwości prawne alternatywnego wykorzystania danej nieruchomości, określa się warunki takiego wykorzystania (niezbędne nakłady, czas, itd.). Jeżeli wartość wyceniona w ten sposób leży powyżej wartości określonej dla obecnego sposobu wykorzystywania, wówczas z reguły ze względów ostrożnościowych, wartość określona dla alternatywnego sposobu wykorzystywania nie jest uwzględniana w procesie ustalania wartości bankowo-hipotecznej. 5. Określenie propozycji wartości bankowo-hipotecznej przez rzeczoznawcę oraz jej ostateczne ustalenie przez osoby do tego upoważnione w banku nie następuje tylko w sposób mechaniczny w drodze obliczeń. W obu przypadkach decydująca jest długookresowa znajomość rynku, doświadczenie i realistyczne oszacowanie ryzyka. Dlatego wszystkie wyniki obliczeń winny być odpowiednio sprawdzone, czemu służy wymóg określony w pkt. 1.4 dotyczący przejrzystości ekspertyzy wyceny. III. Dla określonych częściowych segmentów rynku nieruchomości mogą być wprowadzone w przyszłości, przy odpowiednim uzasadnieniu i zatwierdzeniu przez Komisję Nadzoru Bankowego, uproszczone procedury wyceny również z zastosowaniem podejścia porównawczego. IV. W przypadku zaistnienia okoliczności mogących mieć wpływ na wysokość wartości bankowo-hipotecznej określonej przed zawarciem umowy kredytowej, dokonuje się ponownej wyceny i ustalenia tej wartości przez bank.
Uwzględnienie przez banki w szczegółowych regulaminach wyceny nieruchomości wskazanych aspektów ostrożnej wyceny będzie odgrywało istotną rolę w procesie ich zatwierdzania przez Komisję Nadzoru Bankowego. Opracowano w Wydziale Banków Specjalistycznych GINB Aprobowała: Ewa Śleszyńska-Charewicz Generalny Inspektor Nadzoru Bankowego