Polski Rynek Powierzchni Magazynowych I poł. 2008 Raport przygotowany przez Colliers International Poland
Podsumowanie Pierwsza połowa 2008 roku okazała się być dla rynku nieruchomości magazynowych bardzo udana. Z jednej strony wszyscy oczekiwali dalszego wzrostu, z drugiej, ilość umów najmu, które łącznie opiewały na 940 000 mkw powierzchni, pozytywnie zaskoczyła. Rynek warszawski odpowiada za 28% nowej powierzchni wynajętej, ale zmniejszył nieco dystans jeśli chodzi o ukończone inwestycje. Może to oznaczać, że dla deweloperów wciąż pozostaje on najważniejszym punktem na logistycznej mapie kraju. W perspektywie nadchodzących miesięcy rynek nieruchomości komercyjnych odczuje wpływ zmieniających się warunków makroekonomicznych. Z drugiej strony, mało prawdopodobne wydaję się, że zawirowania związane z tzw. credit crunch będą miały znaczący wpływ na nowe inwestycje lub zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową w Polsce. Podaż Warszawa W pierwszej połowie 2008 główny rynek powierzchni logistycznej w Warszawie wzbogacił się o kolejne 300 000 mkw. Jest to znaczący przyrost jeśli wziąć pod uwagę, że cały poprzedni roku przyniósł jedynie 143 000 mkw. Obecnie kolejne 226 500 mkw jest w budowie na koniec 2008 roku całkowita powierzchnia magazynowa na rynku stołecznym wzrośnie o 35% w porównaniu z końcem zeszłego roku. Całkowita oferta przekroczy poziom 2 milionów mkw powierzchni. Obecnie rynek warszawski oferuje łącznie 1 813 000 mkw. Rozwój nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie 350 2500 300 2000 Nowa powierzchnia - sqm (000s) 250 200 150 100 50 1500 1000 500 Całkowita powierzchnia - sqm (000s) 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 H1 2008 Nowa powierzchnia Całkowita powierzchnia 2008 u/c 0
Pierwsza połowa roku potwierdziła wciąż rosnące znaczenie warszawskiej Strefy II (10-25 km od centrum). Jej oferta zwiększyła się od końca 2007 roku o 33%, a wzrost ten na koniec bieżącego roku wyniesie 45%. Sygnalizuje to dynamiczny rozwój, nieporównywalnie szybszy niż w pozostałych strefach. Na dzień dzisiejszy centra magazynowe skoncentrowane wokół podwarszawskiego Błonia nadal pozostają największym skupiskiem magazynów nie tylko w Warszawie, ale również w Polsce (prawie 400 000 mkw w jednym miejscu). Powierzchnia dostępna oraz poziom pustostanów Warszawa I poł. 2008 Strefa Powierzchnia (m. kw.) Powierzchnia niewynajęta (m. kw.) Wskaźnik powierzchni wolnej Powierzchnia w budowie Średni czynsz efektywny (EUR) Strefa 1(do 10 km od centrum) Strefa 2 (10 25 km od centrum) Strefa 3 (>25 km od centrum) 394 000 32,000 8,12% 56 000 4.80-6.00 1 066 000 85,000 7,97% 94 000 2.90-3.30 353 000 39,000 11,05% 76 500 2.75-3.20 Suma 1 813 000 156 000 8,60% 226 500 Regiony Pierwsze półrocze 2008 roku przyniosło ukończenie projektów, które łącznie uzupełniły regionalny rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych o dodatkowe 390 000 mkw (przeszło 90% zostało ukończone w I kw. 2008), podnosząc w efekcie całkowity zasób do 2 252 000 mkw. Oznacza to wzrost o 15% w porównaniu do końca 2007 roku. Spowolnienie tempa budowy nowych obiektów w drugim kwartale nie wynika bynajmniej ze spowolnienia rynku lub zmiany warunków ekonomicznych. Obecnie aż 890 000 mkw jest w trakcie realizacji. Po ukończeniu bieżących projektów całkowity potencjał rynków regionalnych wzrośnie do 3 140 000 mkw, oznaczając jednocześnie 60% wzrost rok do roku.
Zasoby i stopy pustostanów - miasta regionalne I poł. 2008 Średnia Wskaźnik Powierzchnia efektywna Miasto/Region Zasób powierzchni wolna stawka wolnej (EUR) Polska Centralna 501 000 15 000 3,0% 2.75-3.25 Poznań 587 300 84 040 14,3% 2.80-3,10 Śląsk 674 700 55 900 8,3% 3,10-3,15 Wrocław 387 100 46 900 12,1% 3,10 Kraków 19 000 0 0,0% 3,50 Gdańsk 82 600 10 480 12,7% 2,95-3.30 Suma 2 251 700 212 320 9,4% Tym razem, dzięki wielu ukończonym projektom, rynek warszawski utrzymał swoja pozycję w kontekście całkowitej dostępnej powierzchni. Obecnie jego udział w polskim rynku magazynowym wynosi ok. 45%. W ostatnim czasie Wrocław był najbardziej intensywnym miejscem budowy magazynów spośród wszystkich lokalizacji regionalnych 130 000 mkw nowo oddanej powierzchni. Rejon Dolnego Śląska był najszybciej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce o dynamice wzrostu sięgającej 50% w porównaniu do końca 2007 roku. Większość nowych projektów została ukończona w I kwartale roku. Ten gwałtowny rozwój spowolni w nadchodzących kwartałach. Obecnie region Wrocławia i okolic jest miejscem budowy 73 000 mkw. Śląsk uplasował się tym razem na drugim miejscu z oddanymi 115 000 mkw wzrost o 18% w porównaniu do końca 2007 roku. Poznań, który jeszcze niedawno prowadził pod względem nowych inwestycji, oferuje obecnie o 108 000 mkw więcej. Polska Centralna i centra rozmieszczone w okolicach Łodzi rozwijały się nieco wolniej w I poł. 2008 roku 42 500 mkw oznacza wzrost potencjału o ok. 10% w porównaniu z końcem 2007 roku. Jednak 320 000 mkw, które są obecnie na etapie realizacji świadczą o niesłabnącym potencjale regionu, w obrębie którego znajduje się 36% wszystkich rozpoczętych budów nowoczesnych magazynów w Polsce. Popyt Dane zebrane w pierwszej połowie 2008 roku ujawniły bardzo dobrą kondycję polskiego rynku powierzchni przemysłowych. Całkowita powierzchnia wynajęta w tym okresie wyniosła 940 000 sqm, co oznacza, że drugi kwartał bieżącego roku był lepszy od pierwszych trzech miesięcy, a rynek ma szansę na wzrost w tempie 40%, jeśli pozostałe 6
miesięcy roku będzie równie udane. Co ciekawe, taka sytuacja ma miejsce w atmosferze spodziewanego spowolnienia gospodarczego i redukcji prognoz i wskaźników gospodarczych. Rynek warszawski przyspieszył wyraźnie w drugim kwartale 2008, lokalny popyt wyniósł 30% rynku krajowego (19% w I kw. 2008 i 34% w całym roku 2007). Strefa II ponownie okazała się być najważniejszą z udziałem ok. 70% w całkowitej powierzchni wynajętej w rejonie Warszawy. Udział regionów w rynku najmu I poł. 2008 20% 34% 23% 2% 21% Polska Centralna Gdańska Poznań Śląsk Wrocław Główne lokalizacje poza stolica zdołały przyciągnąć najemców, którzy wynajęli łącznie 680 000 mkw. Spośród całej grupy szczególnie wyróżnia się rejon Polski Centralnej z udziałem wynoszącym ok. 34% w całości rynku najmu. Oznacza to, że nasze prognozy okazały się prawdziwe położenie geograficzne regionu odgrywa decydującą rolę w jego atrakcyjności dla potencjalnych najemców. Z drugiej strony należy pamiętać, że rekordowa umowa wynajmu 56 000 mkw dla Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków ma tutaj niebagatelna znaczenie. Na drugim miejscu z udziałem 23% znalazł się rynek Śląska. Następny w kolejności jest Poznań (21%) oraz Wrocław (20%). Podsumowując, miasta regionalne osiągnęły 75% udział w rynku najmu w pierwszej połowie 2008 roku.
Powierzchnia magazynowa wynajęta w Polsce 1 600 1 400 1 200 m.kw. (000) 1 000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 I poł. 2008 Warszawa Regiony 2008 prognoza Przykładowe umowy najmu z I poł. 2008 Najemca Budynek M.kw. Strefa Warszawa Stalgast ProLogis Park Warsaw II 12 700 1E Trans Poludnie Europolis Park Błonie 21,900 2 Ceva Logistics Panattoni Park Pruszkow 17 500 2 DHL ProLogis Park Sochaczew and Teresin 22 400 3 Ośrodki regionalne Leroy Merlin Panattoni Park Stryków 56 000 Polska Centralna Sauer Danfoss Panattoni Park Wroclaw 30 000 Wrocław Jysk Poland Central 24 000 Polska Centralna Recticel Panattoni Park Łódź 19 300 Polska Centralna Zabka Tulipan Park Poznan 15 700 Poznań Recaro IIG 16 000 Śląsk
Powierzchnia wolna Perspektywy dla warszawskiego rynku magazynowego wciąż wyglądają obiecująco. Stopa pustostanów wzrosła 5,2% do 8,6%, ale należy wziąć pod uwagę, że oddane ostatnio obiekty powiększyły zasoby rynku stołecznego o dodatkowe 300 000 mkw. Z tego też powodu za wcześnie jest na wyciąganie wniosków na temat ewentualnej zmiany rynkowego trendu. Globalna stopa pustostanów dla rynków regionalnych spadła z 12,2% w pierwszym kwartale 2008 do 9,4% obecnie. Natomiast w porównaniu z końcem 2007 roku wskaźnik ten podniósł się z poziomu 7,6%. Spadek udziału powierzchni wolnych w drugim kwartale zawdzięczamy głównie obszarowi Centralnej Polski oraz nowym umowom najmu we Wrocławiu i okolicach. Niewielka ilość nowopowstałej powierzchni oraz niesłabnący popyt obniżyły wskaźnik powierzchni dostępnej do 3%. Wrocław, nawet biorąc pod uwagę dużą ilość powstałych projektów, zdołał przyciągnąć wystarczającą liczbę najemców, żeby obniżyć udział powierzchni wolnej o 7 punktów procentowych w porównaniu z I kwartałem 2008. Powierzchnia istniejąca i planowana rynki regionalne. 2 000 1 800 1 600 1 400 m.kw. (000) 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Poznań Śląsk Wrocław Polska Centralna Gdańsk Kraków Szczecin Isniejąca W budowie Planowana - bank ziemi Stawki czynszu Koszty wynajmu powierzchni przemysłowej nie zmieniły się znacząco w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, choć w niektórych rejonach są one minimalnie niższe. W ciągu najbliższych miesięcy stawki czynszu powinny nieznacznie wzrastać, głównie dzięki wzrastającym w ostatnim czasie kosztom budowy i cenom gruntów. Odrębnym czynnikiem wywierającym dodatkową presję jest umacniający się względem euro złoty czynsze płacone są w euro, natomiast zarządzający nieruchomością ponosi koszty w PLN. Jednocześnie znacząca liczba nowopowstających projektów oraz wejście na rynek kolejnych znaczących graczy powstrzymuje wciąż rynek przez znaczącymi wzrostami stawek najmu.
Efektywne stawki czynszu dla nowoczesnych powierzchni magazynowych klasy A w Polsce oscylują w praktyce wokół 3 EUR za metr kwadratowy. Dotyczy to również Strefy 2 i 3 w Warszawie. Wyjątkiem jest obszar Miasta Stołecznego (Strefa I) gdzie stawki efektywne sięgają w niektórych przypadkach 6 EUR. Rejon Wrocławia to przykład wpływu nowo oddanych inwestycji na lokalne stawki, które pod spadły w ostatnim czasie z 3,1 EUR do 2,9 EUR za metr kwadratowy.