297 opracowanie raportu report development Rynek powierzchni biurowych w Polsce Office market in Poland Podaż Od początku 2011 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej zwiększyły się o około 160 000 m 2, co stanowi prawie 50% spadek wobec analogicznego okresu roku poprzedniego. W okresie od stycznia do września 2011 w Warszawie oddano do użytkowania ponad 88 000 m 2 nowych biur, z czego blisko 68% stanowiły projekty ukończone w III kwartale. W efekcie całkowite zasoby powierzchni biurowej w stolicy wzrosły do 3 564 990 m 2. Nowa podaż skoncentrowała się w trzech strefach: Centralnej, Południowej Zachodniej i Południowej Górnej. Największe zrealizowane inwestycje w omawianym okresie to I faza budynku Mokotów Nova (25 000 m 2 ), Equator II (21 300 m 2 ) oraz Mokotowska Square (8 500 m 2 ). Do końca roku rynek warszawski zwiększy się o blisko 40 000 m 2 powierzchni biurowej, z czego ponad połowa znajdzie się w centralnym obszarze biznesu (COB). W analogicznym okresie nowa podaż nowoczesnej powierzchni biurowej dla ośmiu największych rynków regionalnych wyniosła 75 500 m 2. Przeważającą liczbę nowo powstałych obiektów stanowiły małe projekty, nieprzekraczające 5 000 m 2. Po stronie podaży największą dynamikę odnotował Kraków. Na rynek dostarczono łącznie 26 400 m 2 w ramach m.in. 2 budynków Bonarka4Business (15 700 m 2 ) oraz I fazy projektu Green Office (8 000 m 2 ). W Trójmieście i Wrocławiu nowa podaż wyniosła odpowiednio 10 700 m 2 i 10 000 m 2. Niewielkie zmiany w zasobach nowoczesnej powierzchni biurowej odnotował Poznań. Na tamtejszy rynek trafiło około 5 300 m 2 powierzchni biurowej. Podobnie sytuacja wyglądała w Katowicach i Łodzi, gdzie do użytkowania oddano pojedyncze projekty: Steel Office, 4 000 m 2 (Katowice) i Przędzalnia Braci Muehle, 3 800 m 2 (Łódź). W 2011 r. Lublin, który jest drugim najmniejszym rynkiem biurowym w Polsce, zanotował największy od trzech lat przyrost podaży dzięki zakończeniu realizacji inwestycji Gray Office Park A (13 500 m 2 ). W przypadku Szczecina zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej pozostały bez zmian. Supply During the first three quarters of 2011 total office stock only grew by ca. 160,000 m 2, which is almost a 50% drop in activity compared to the same period of 2010. Between January and September over 88,000 m 2 of office space was completed in Warsaw, of which almost 68% comprised schemes that entered the market in Q3 2011. As a result the total office stock in Warsaw reached 3,564,990 m 2. New supply was aggregated in three zones: Central, South West and Upper South. The biggest office projects completed in this period were phase I of Mokotów Nova (25,000 m 2 ), Equator II (21,300 m 2 ) and Mokotowska Square (8,500 m 2 ). By the end of the year the Warsaw office market is expected to increase by an additional 40,000 m 2, of which over a half will be delivered in the central business district (CBD). Across the eight biggest regional city markets the new supply of modern office space amounted to 75,500 m 2 over the first three quarters of the year. The majority of developed schemes were small projects with a leasable area below 5,000 m 2. Kraków was the most dynamic market in terms of supply, growing by 26,400 m 2. This was delivered within two buildings of Bonarka4Business (15,700 m 2 ) and the first phase of Green Office (8,000 m 2 ). New supply in TriCity and Wrocław amounted to 10,700 m 2 and 10,000 m 2 respectively. Poznań registered no major changes in its total stock of office space, as only 5,300 m 2 of office space was completed. A similar situation was observed in Katowice and Łódź, where only single office schemes entered the market: Steel Office, 4,000 m 2 (Katowice) and Przędzalnia Braci Muehle, 3,800 m 2 (Łódź). Lublin, which has the second smallest office market in Poland, recorded the largest increase in office stock for the past three years due to the completion of Gray Office Park A (13,500 m 2 ). In Szczecin, the supply of office space remained unchanged. W ostatnim kwartale 2011 r. całkowita podaż na rynkach regionalnych powiększy się o około 70 000 m 2, przy czym najwięcej powierzchni biurowej trafi na rynek krakowski i trójmiejski. W 2012 roku najwięcej nowych biur, ponad 250 000 m 2, trafi na rynek warszawski. 68% planowanej podaży koncentruje się w trzech strefach: Centralnej, Południowej Górnej i Południowej Zachodniej, czyli rejonach, które cieszyły się największym zainteresowaniem najemców. Wśród rynków regionalnych największy przyrost powierzchni biurowej odnotują Wrocław, Kraków i Szczecin. The total supply of office space in the regional markets is set to increase by ca. 70,000 m 2 in the last quarter of 2011. By the end of the year Kraków and TriCity will witness the biggest surge in new supply. In 2012 the largest levels of new supply, of over 250,000 m 2, will be delivered to the Warsaw market. Some 68% of planned supply is to be delivered in three zones: Central, Upper South and South West areas which enjoy the greatest interest from tenants. Among the regional markets the largest volumes of office space will be delivered in Wrocław, Kraków and Szczecin.
298 raport rynek powierzchni biurowych Popyt Od początku roku mogliśmy obserwować wysoki poziom aktywności najemców. Całkowity wolumen transakcji w okresie od I do III kwartału 2011 r. wyniósł ponad 440 000 m 2 w Warszawie oraz blisko 230 000 m 2 w miastach regionalnych, co stanowi odpowiednio 18,4% i 22% wzrost w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Dla Warszawy rekordowy pod względem zawartych transakcji był I kwartał 2011 r., kiedy to całkowity wolumen transakcji wyniósł 197 800 m 2. Chociaż wyniki zarejestrowane w kolejnych dwóch okresach nie były aż tak spektakularne, nadal utrzymywały się na względnie wysokim poziomie. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się trzy warszawskie strefy: Centralna, Południowa Górna i Południowa Zachodnia, które odnotowały odpowiednio 37%, 31% oraz 21,6% udział w całkowitym wolumenie transakcji. Udział nowych umów w całkowitej aktywności zarejestrowanej 2011 r. był stabilny i wyniósł około 40%. Renegocjacje i przedłużenia stanowiły 27%, natomiast ekspansje niecałe 6%. Umowom typu pre-let przypadł ponad 24% udział w całkowitym wolumenie transakcji. Wśród największych transakcji minionych trzech kwartałów należy wymienić umowę pre-let zawartą przez TP SA w Miasteczku Orange (43 000 m 2 ), renegocjację/przedłużenie Ernst & Young w Rondo 1 (11 000 m 2 ), a także renegocjację i ekspansję podpisaną na 8 000 m 2 przez Frontex w tym samym budynku. Demand Since the beginning of the year we have observed a high level of tenants activity. Total transaction volume during Q1-Q3 2011 amounted to over 440,000 m 2 in Warsaw and nearly 230,000 m 2 in the regional cities. This represents 18.4% and 22% growth in activity compared to the same period of 2010. In Warsaw Q1 2011 witnessed record transaction volumes which reached 197,800 m 2. Despite weaker results recorded in the following two quarters, tenants activity remained relatively high throughout the period. Three Warsaw zones: Central, Upper South and South West were the main areas holding tenants interest, accumulating 37%, 31% and 21.6% of total transaction volume respectively. The proportion of take-up comprising new deals remained stable and stood at ca. 40%. Renegotiations and renewals reached 27%, while expansions amounted to nearly 6%. Prelet contracts accounted for over 24% of all deals. The most significant deals concluded in past three quarters were: the pre-let of 43,000 m 2 in Miasteczko Orange by TP SA, the renegotiation/renewal of 11,000 m 2 by Ernst & Young in Rondo 1 and the renegotiation/expansion of 8,000 m 2 signed by Frontex in the same building. Wybrane umowy najmu I III kwartał 2011 Selected lease transactions Q1 Q3 2011 Najemca / Tenant TP SA Shell Grupa Allegro Infosys BPO Poland SABRE Spółki z Grupy Energa / Companies from the Energa Group Mostostal Imtech Credit Suisse Polbank Tieto Ożywienie popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe dotyczyło również miast regionalnych. Najwyższy wolumen transakcji spośród analizowanych rynków regionalnych odnotowano w Krakowie, gdzie podpisane umowy stanowiły 27% całkowitej aktywności w 2011 r. Wysoką dla miast regional- Powierzchnia / Size m 2 / sqm 43 700 Renegocjacja / przedłużenie: / Renegotiation / renewal: 16 000 14 600 11 500 Przedłużenie + ekspansja: / Renewal + expansion: 8 900 8 700 Nowa umowa: / New agreement: 7 800 7 100 Ekspansja: / Expansion: 5 880 Renegocjacja / przedłużenie: / Renegotiation / renewal: 5 375 4 705 Budynek / Building Miasteczko Orange / KBP 400 / Kraków Pixel / Poznań Green Horizon / Łódź Buma Square / Kraków Olivia Gate / Gdańsk Adgar BC II / Eurocentrum / Grunwaldzki Center / Wrocław Riverside Park / Aquarius Business House / Wrocław The growing demand for modern office space was also visible in the regional cities. The highest transaction volume among the regional cities was recorded in Kraków, where deals signed accounted for 27% of all regional deals concluded in 2011. High take-up levels were also noted in: Poznań (17%), Kato-
299 nych aktywnością najemców charakteryzowały się również: Poznań (17%), Katowice (15%), Wrocław (15%) oraz Trójmiasto (13,5%). Warto zaznaczyć, że Poznań, Trójmiasto i Katowice to trzy rynki, które zanotowały największy wzrost w ilości wynajętej powierzchni w porównaniu do analogicznego okresu 2010 r. Najmniej powierzchni wynajęto w Lublinie i Szczecinie. Dominujący udział w całkowitej aktywności miały nowe umowy. Podobnie jak w Warszawie, znaczący udział przypadł także transakcjom typu pre-let. Na rynkach regionalnych umowy najmu na największe powierzchnie podpisywały głównie firmy z sektora BPO/SSC. Dostępne powierzchnie Wysoka aktywność najemców połączona z ograniczoną podażą nowoczesnej powierzchni biurowej, przyczyniła się do spadku wskaźnika pustostanów na większości rynków. W stolicy współczynnik wolnych powierzchni kształtował się na poziomie ok. 6,5%. Z uwagi na małą liczbę zakończonych inwestycji poziom pustostanów w COB odnotował spadek do 7,2% (wobec 8,10% w I kwartale 2011). Wolnej powierzchni ubywało również w strefach poza centrum, jednak z uwagi na nową podaż dostarczoną w III kwartale b.r., wskaźnik pustostanów w tych lokalizacjach nieznacznie wzrósł i na koniec września kształtował się na poziomie 6,43%. wice (15%), Wrocław (15%) and TriCity (13.5%). It is worth mentioning that Poznań, TriCity and Katowice registered the biggest surge in terms of leased space in comparison to the same period of 2010. Lublin and Szczecin were the two cities with the lowest levels of leased space. Similar to the Warsaw market, new deals dominated the market and pre-let transactions also constituted an important share in the total regional take-up. The largest lease transactions were signed by companies from the BPO/SSC sector. Vacancy High tenants activity together with limited supply of modern office space resulted in decreasing vacant space in the majority of markets. In Warsaw the vacancy rate stood at ca. 6.5%. Due to a small number of completed developments the level of vacant space in the CBD dropped to 7.2% (against 8.1% in Q1 2011). Although less and less office space had become available in non-central locations over the year, thanks to new supply delivered in Q3 2011, the volume of vacant space grew slightly meaning the vacancy rate stood at 6.43% at the end of September. Współczynnik powierzchni wolnych (%), III kwartał 2011 Vacancy rate (%), Q3 2011 25 20 15 10 5 0 Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Łódź Lublin Szczecin W przypadku pozostałych rynków spadki zanotowały prawie wszystkie miasta regionalne. Największą zmianę zaobserwowaliśmy w Poznaniu, gdzie wskaźnik wolnych powierzchni na koniec III kwartału wyniósł 10,5%, co oznacza spadek o ponad 5 p.p. wobec sytuacji z początku roku. Kraków niezmiennie pozostawał w centrum zainteresowania najemców, co przełożyło się na obniżenie współczynnika niewynajętej powierzchni do 9,2%, pomimo dostarczenia na rynek kilku nowych projektów biurowych. Wysoka aktywność najemców wpłynęła również na mniejszą dostępność powierzchni w Trójmieście i Katowicach w ciągu trzech kwartałów 2011 r. wskaźniki pustostanów w tych miastach zmniejszyły się odpowiednio do 11,9% oraz 16,2%. Miastem, które zanotowało najwyższy wskaźnik pustostanówbyła Łódź (20,2%). Almost all of the regional markets registered a decrease in vacant space. The biggest change was observed in Poznań, where the vacancy rate at the end of Q3 2011 reached 10.5%, which was a 5 p.p drop in comparison to the beginning of the year. Kraków remained the most sought-after location, which resulted in a drop in vacancy rate to 9.2%, despite the completion of several new office projects. Growing leasing activity contributed to decreasing vacancy rates in TriCity and Katowice, which during the first three quarters of 2011 decreased to 11.9% and 16.2% respectively. Łódź remained the city with the highest vacancy rate (20.2%).
300 raport rynek powierzchni biurowych Ewa Grudzień Analityk Rynku, Dział Badań i Doradztwa, Market Analyst, Research & Consultancy, Pierwsze trzy kwartały 2011 r. przyniosły wyraźny wzrost aktywności po stronie najemców zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Sytuacja na rynku sprzyjała zawieraniu umów typu pre-let, które umożliwiały firmom wynegocjowanie lepszych warunków najmu, natomiast w przypadku deweloperów gwarantowały uruchomienie finansowania bankowego i rozpoczęcie realizacji projektów. Zgodnie z oczekiwaniami rynek nie odnotował znaczących zmian w całkowitych zasobach powierzchni biurowej. Rosnący popyt połączony z ograniczoną podażą nowoczesnej powierzchni biurowej pociągnął za sobą spadek wskaźnika pustostanów na większości rynków. Stawki czynszu pozostały stabilne, z niewielką tendencją wzrostową dla powierzchni biurowych w najlepszych lokalizacjach. W porównaniu do poprzednich dwunastu miesięcy, rok 2012 będzie charakteryzował się zdecydowanie większą dynamiką po stronie podaży. Tak duży zastrzyk nowej podaży może spowodować tymczasowy wzrost wskaźnika pustostanów, szczególnie w przypadku miast regionalnych. Jednak biorąc pod uwagę, że najwięcej nowej podaży trafi na rynki cierpiące na deficyt nowoczesnych biur (głównie Szczecin i Wrocław), możemy oczekiwać, że powierzchnia ta zostanie stopniowo wchłonięta. Niepewna sytuacja gospodarcza może przełożyć się na nieznacznie mniejszą aktywność najemców. Mimo to popyt na powierzchnie biurowe w nadchodzącym roku powinien utrzymać się na stabilnym poziomie. Najemcy będą starali się wykorzystać możliwości, jakie niesie za sobą rosnąca podaż, negocjując korzystniejsze warunki najmu. The first three quarters of 2011 witnessed a significant increase in tenants activity in Warsaw and in the regional cities. Market conditions encouraged companies to sign pre-let contracts, which enabled tenants to negotiate better leasing conditions and let developers obtain access to bank finance and begin the construction phase of their projects. As predicted, there were no significant changes to modern office space supply in the first three quarters of the year. Growing demand combined with a limited supply of modern office space resulted in a decreasing vacancy rate in the majority of markets. Rental rates remained stable overall, with slight increases observed in offices situated in the best locations. In comparison to the past 12 months, 2012 will bring greater supply to the market. Such an enormous supply of new office space may lead to a temporary increase in vacancy rates, especially within the regional cities. However, taking into account that the largest quantity of new space will be delivered to markets which suffer from a lack of modern offices (mainly Szczecin and Wrocław), we can expect that vacant space will be gradually absorbed. Increasing economic uncertainty may translate into slightly weaker leasing activity. Nevertheless, the demand for office space should remain stable throughout the upcoming year. Tenants will take advantage of market opportunities resulting from the increase in supply and negotiate better leasing conditions. Wśród największych miast regionalnych Wrocław był jedynym rynkiem, gdzie wskaźnik powierzchni wolnej zwiększył się i wyniósł 5,6%. Należy jednak pamiętać, że rynek ten już od pewnego czasu charakteryzuje się najmniejszą dostępnością nowoczesnej powierzchni biurowej wśród głównych miast regionalnych. W Szczecinie, z uwagi na niedobór powierzchni biurowej, wskaźnik pustostanów odnotował kolejny spadek (do 2%). W Lublinie natomiast wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrósł o ponad 5 p.p. Wrocław was the only regional city in which the vacancy rate increased, reaching 5.6%. Wrocław has been the market with the lowest vacancy rate among the major regional cities. In Szczecin, due to a lack of sufficient office space, the vacancy rate recorded another drop (to 2%). In Lublin the vacancy rate grew by 5 p.p. Stawki czynszu Najwyższe stawki wywoławcze czynszu odnotowano na rynku warszawskim. Średnie stawki ofertowe w lokalizacjach centralnych wykazywały tendencję wzrostową i utrzymywały się na poziomie około 22,6 EUR/m 2 /miesiąc na koniec III kwartału. W przypadku lokalizacji poza centrum, czynsze pozostały stabilne i wynosiły średnio 15,5 EUR/m 2 /miesiąc. Stawki czynszu na rynkach regionalnych nie wykazywały większych zmian i kształtowały się w przedziale 11 15 EUR/m 2 /miesiąc przez wszystkie kwartały 2011 r. Wśród miast regionalnych najwyższe stawki czynszu zarejestrowano we Wrocławiu i Poznaniu, najniższe natomiast w Łodzi i Katowicach. Warto jednak zaznaczyć, że na rynku katowickim zarejestrowano pierwsze wzrosty stawek wywoławczych. Rents The highest rental rates continue to be observed in Warsaw with prime rents reaching ca. EUR 22.6/m 2 /pcm at the end of Q3. In the case of non-central locations, rents remained stable and stood at ca. EUR 15.5/m 2 /pcm on average. Rental rates in the regional cities did not witness any major changes and ranged between EUR 11 15/m 2 /pcm during the first three quarters of 2011. The highest rental rates were in Wrocław and Poznań, with the lowest in Łódź and Katowice. The office market in Katowice saw the first increases in the level of asking rents.
301 Średnie ofertowe stawki czynszu EUR/m 2 /miesiąc Average asking rents EUR/m 2 /pcm 26 24 22 20 18 16 14 12 10 COB / Warsaw CBD poza COB / Warsaw non-cbd Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Łódź Raport Rynek powierzchni biurowych w Polsce opracowała firma Report Office market in Poland compiled by jest jedną z największych firm doradczych działających na rynku nieruchomości. Ma ponad 500 biur w 61 krajach. Dzięki rocznym obrotom wynoszącym ponad 1,5 miliarda dolarów oraz zatrudnieniu sięgającemu ponad 12 500 osób na całym świecie, dociera do największej liczby rynków i klientów, świadcząc usługi doradztwa w zakresie nieruchomości. Co roku uczestniczymy w tysiącach transakcji z udziałem międzynarodowych i lokalnych firm. W Polsce istnieje od 1997 roku. Polskie biuro odnosi sukcesy na rynku nieruchomości komercyjnych w następujących dziedzinach: reprezentacja najemców na rynku powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych (renegocjacje umów najmu, obniżanie kosztów najmu, relokacje); zarządzanie portfelami nieruchomości (sprzedaż, wynajem), pośrednictwo w sprzedaży i zakupie działek inwestycyjnych, wyceny nieruchomości, badania rynku nieruchomości, kompleksowe doradztwo inwestycyjne przy sprzedaży i zakupie nieruchomości komercyjnych, kompleksowe doradztwo w zakresie rynku hotelowego i inwestycji w sektorze hotelowym w Polsce, zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi. is one of the world s biggest real estate advisory companies. We have over 500 offices in 61 countries. Thanks to annual turnover reaching more than $ 1.5 billion, and the employment of over 12,500 people all over the world, reaches the greatest number of markets and clients, providing advisory services in the real estate sector. Every year we are involved in thousands of transactions with international and local companies. was incorporated in Poland in 1997. The Polish office of has been very successful in the commercial property market including: tenant representation in the office, retail and industrial market (renegotiations, leasing cost saving, relocations), property portfolio management (sale, lease), mediation in the sale/purchase process of investment land, property valuation, real estate market research, investment advisory services during the sale/purchase process of commercial real estate, advisory services for the hotel sector and for hotel investments in Poland, commercial property management.