IV kw. 213 raport regionalne rynki biurowe Podaż TRENDY Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na sześciu największych rynkach regionalnych wzrosły do ok. 2,42 mln m2, co dla porównania stanowi blisko całkowitej podaży w Warszawie. Z zasobami na poziomie ok. 63. m2 pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym, a jego pozycja lidera wydaje się być niezagrożona przez kilka najbliższych lat. Spośród analizowanych rynków regionalnych najmniejsze zasoby biurowe (ok. 281. m2) znajdują się w Katowicach. Rynek ten jednak obecnie bardzo dynamicznie się rozwija, więc i w perspektywie najbliższego roku można spodziewać się jego zwyżki w rankingu. Utrzymująca się wysoka aktywność deweloperów na rynkach regionalnych; w 214 roku oczekiwany rekord nowej podaży Stabilny poziom popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe Niewielki wzrost pustostanów na większości rynków w 213 roku; oczekiwane dalsze W 213 roku na największych rynkach regionalnych ukończono budowę około 231. m2 nowych biur na wynajem, co w porównaniu z 212 rokiem stanowi wzrost o ok. 1%. Liderami nowej podaży były i. Zasoby każdego z tych rynków zwiększyły się o ponad 7. m2 (łącznie ponad powierzchni oddanej do użytku na wszystkich rynkach regionalnych). W pozostałych analizowanych miastach rozmiary nowej podaży wahały się pomiędzy 13. m2 a 3. m2. wzrosty Rynek najemcy - szeroki wybór powierzchni i konkurencyjne warunki najmu Stabilizacja czynszów ofertowych w budynkach najlepszej klasy; presja zniżkowa Zwraca uwagę wysoka dynamika nowo rozpoczynanych budów obserwowana w 213 roku na większości rynków regionalnych. Oszacowano, że w ciągu minionych 12 miesięcy rozpoczęto realizację ok. 299. m2 biur na wynajem, czyli o ponad więcej aniżeli w 212 roku. W konsekwencji, w miastach regionalnych powstaje obecnie ok. 42. m2 nowych biur i jest to poziom nienotowany od 28 roku. Blisko połowa tej powierzchni jest realizowana na dwóch największych regionalnych rynkach biurowych- w Krakowie i we iu (odpowiednio 27% i 21% podaży w budowie). Według szacunków ponad 7% realizowanej powierzchni ma trafić na rynek w 214 roku, zwiększając zasoby biurowe miast na czynsze efektywne 213 to kolejny dobry rok na polskim rynku nieruchomości biurowych. Dynamika nowej podaży, mierzona wolumenem projektów w budowie oraz nowo rozpoczętych inwestycji, utrzymała się na wysokim poziomie. Całkowite zasoby biurowe sześciu największych rynków regionalnych powiększyły się o ponad 1% w porównaniu do stanu z końca 212 roku. Również aktywność na rynku najmu pozostaje znacząca, choć ilość powierzchni wynajętej w ciągu ostatnich 12 miesięcy okazała się nieznacznie niższa niż w 212 roku. Wywoławcze stawki czynszu w miastach regionalnych (IV kw. 213) Roczna podaż w latach 213-21 oraz zasoby biurowe w miastach regionalnych (IV kw. 213) 18 16 7 19 6 17 12 1 4 8 3 6 EUR/m2/ miesiąc Całkowite zasoby (m2) (m2) 14 1 13 11 2 9 1 7 Źródło: w 213 roku w 214* roku w 21* roku Całkowite zasoby biurowe w 213 roku * prognoza na postawie projektów biurowych w budowie w IV kw. 213 roku Źródło: 1 2 4
IV kw. 213 raport regionalne rynki biurowe regionalnych o kolejne i ustanawiając nowy rekord rocznej podaży. Dodatkowo na etapie zaawansowanego planowania (z pozwoleniami na budowę) znajduje się obecnie 12. m2 nowoczesnych biur na wynajem, które przy założeniu planowego wejścia w fazę realizacji na początku 214 roku, mogą zostać ukończone do końca 21 roku. W IV kw. 213 roku najniższy współczynnik pustostanów obserwowano w Krakowie (,1%), a najwyższy- w Łodzi (16,), gdzie poziom pustostanów powoli zbliża się do poziomu obserwowanego na innych rynkach w skutek wyraźnego zahamowania dynamiki nowej podaży w Łodzi w minionym roku. Według szacunków ok. podaży w budowie jest obecnie zabezpieczone umowami przednajmu. Mimo to, biorąc pod uwagę średnie rozmiary popytu obserwowanego w ciągu minionych lat, w 214 roku wraz z oddaniem do użytkowania nowych projektów biurowych, należy oczekiwać kontynuacji wzrostowego trendu poziomu pustostanów. Popyt 213 rok to kontynuacja pozytywnych nastrojów na rynku najmu powierzchni biurowych w miastach regionalnych. Łącznie wynajęto ponad 324. m2 powierzchni biurowych, w porównaniu z 212 rokiem stanowi to spadek o ok.. Jednak ubiegłoroczny wolumen kształtuje się znacznie powyżej średniego rocznego popytu oszacowanego dla ostatnich lat na poziomie ok. 262. m2. Sfinalizowanie kilkunastu umów najmu, z których każda dotyczyła ponad. m2 oraz przewaga w strukturze popytu nowych umów i umów typu pre-let (odpowiednio 37% i 3% wolumenu zawartych transakcji) świadczy o tym, że najemcy podejmowali odważne decyzje o relokacji, wybierając powierzchnię optymalną pod względem standardu, wielkości i lokalizacji. Przedłużenia istniejących umów i ekspansje w ramach zajmowanych budynków biurowych stanowiły odpowiednio i wszystkich umów podpisanych w 213 roku. Czynsze W minionym roku na większości regionalnych rynków biurowych ofertowy poziom czynszów za nowoczesne powierzchnie pozostawał stabilny, jednak wobec znaczących rozmiarów podaży w budowie, zaobserwowano wzmagającą się presję zniżkową na czynsze efektywne. W większości analizowanych miast mamy obecnie do czynienia z rynkiem najemcy. Oferta biur w różnych lokalizacjach i standardach wykończenia jest szeroka, co wymusza na właścicielach budynków większą elastyczność w zakresie oferowanych warunków najmu. Pod koniec 213 roku koszt wynajmu nowoczesnych biur w głównych miastach regionalnych kształtował się pomiędzy 12 a 16 EUR/m2/miesiąc w budynkach biurowych klasy A i od 9 do 14, EUR/m2/miesiąc w budynkach klasy B. Czynsze efektywne są o ok. 1- niższe od czynszów ofertowych. Roczna absorpcja netto na sześciu największych rynkach regionalnych łącznie ukształtowała się na poziomie około 169. m2 i była o ok. niższa niż absorpcja odnotowana w 212 roku. Pustostany Pomimo utrzymujących się optymistycznych nastrojów na rynku najmu, potwierdzonych wysokim poziomem popytu, duża aktywność deweloperska przyniosła w konsekwencji nieznaczne zwiększenie poziomu pustostanów w większości analizowanych miast. W 214 roku oczekiwany wzrost poziomu pustostanów po oddaniu do użytkowania nowych projektów może wzmóc presję zniżkową na czynsze. Stawki ofertowe w najlepszej klasy budynkach mogą się lekko obniżyć, natomiast większe spadki będą dotyczyć projektów starszych, o niższym standardzie. Całkowite zasoby biurowe, współczynnik pustostanów oraz czynsz za najlepszą powierzchnię biurową (IV kw. 213) Wolna powierzchnia biurowa, absorpcja netto i współczynnik pustostanów w miastach regionalnych (IV kw. 213) 14 33 m2 1 12 m2 1% 4,1m m2 281 m2 1% 6 4 2 63 m 2 Warszawa Wolna powierzchnia biurowa w istniejących budynkach Źródło: Źródło: 2 18 16 EUR/m2/miesiąc 14 12 2 1 8 m2 Pustostany 12 288 m2 436 m2 % Wolna powierzchnia biurowa Popyt netto Współczynnik w projektach w budowie (z wyłaczeniem renegocjacji) pustostanów
q4 213 a strong hold on first position amongst the. Significant developer activity, record supply expected in 214 The least significant supply was recorded in (some 281, sq m of total stock) though taking the robust development of Stable take-up level the local market into consideration, the capital of Upper Silesia is expected to climb up the ranking in the following months. Slight increase in vacancy levels in most markets, further increases expected throughout 214 Approximately 231, sq m of rentable new offices were delivered to regional markets in 213, a 1% increase when compared to 212. and have been supply leaders Tenant-led market this year with over 7, sq m of office delivered to each Stable asking rents in best quality buildings, downward pressure on cities). The volume of new stock supplied to remaining regional market (some of the total supply completed in all regional markets ranged between 13, sq m and 3, sq m. The volume of new office start-ups markedly increased in 213 in effective rents most regional markets. It has been estimated that approximately In 213 continued to perform well, with total modern office stock increasing by 1% over the last 12 months. The vigorous supply dynamics was reflected in the high number of office start-ups and in the significant development pipeline. Occupier demand has remained robust though total annual office take-up fell slightly compared to the 212 results. 299, sq m of new office space entered the construction Supply (27% and 21% of stock under construction respectively). Over As of December 213 the total modern office stock in the six regional increasing the total regional stock by approximately and phase throughout 213, over up on the previous year. Consequently, the regional development pipeline comprises some 42, sq m of new office, a level of supply not seen since 28. Almost half of this stock will be delivered in the two most developed regional markets- and 7% of stock under development is to be completed in 214, office markets was estimated at approximately 2.42 mln sq m, which setting a new annual supply record. A further 114, sq m of is equal to approximately of Warsaw s total stock. pipeline currently under development is scheduled for delivery With total office supply of approximately 63, sq m has in 21. Additionally, approximately 12, sq m of office space Annual supply in 213-21 and office stock in major regional markets (Q4 213) Asking rents in major regional markets (Q4 213) 18 16 7 19 6 17 1 1 4 8 3 6 EUR/sq m/month 12 Total stock (sq m) New supply (sq m) 14 13 11 2 9 1 7 New supply in 213 New supply in 214* New supply in 21* Source: Total office stock in 213 * forecast based on office stock under construction in Q4 213 Source: 3 2 4
q4 213 now at the advanced planning stage (with the valid building the highest vacancy rate was recorded in (some 16. of permits) may also be completed in 21, assuming timely the existing rentable stock). Due to subdued developer activity commencement of construction in early 214. in over the last 12 months the vacancy rate saw a visible Demand decrease, drawing closer to the levels observed in other regional Positive sentiment reflected in healthy occupier demand of office stock currently under construction has already has been sustained in over 213. been secured by pre-let agreements. Taking the average annual Approximately 324, sq m was leased over the last 12 months, take-up recorded over the last years into consideration, lower than the 212 results though still higher than the vacancy increases are expected to continue in 214. -year-average (approximately 262, sq m annually). The Rents cities. According to market research approximately presence of large lease agreements of over, sq m and the prevalence of new deals and pre-lets in the take-up structure While asking rental levels for modern office space have been (37% and 3% respectively), lead to the conclusion that tenants preserved at fairly stable levels over the last year, erosion of chose to relocate into more optimal accommodation rather effective rents has been observed in part due to the significant than renewing existing leases or expanding within their current development pipeline. locations. Renewals accounted for some of total regional With a plethora of choice for occupiers, most regional office take-up while expansions made-up of demand. In 213 the markets continue to be tenant-led, putting additional pressure on annual net absorption recorded in the six major regional markets incentives and rents. In December 213 monthly asking rents in amounted to some 169, sq m in total, which accounts for major regional cities ranged between EUR 12 and EUR 16/sq m a decrease when compared to 212. for A-class accommodation and EUR 9- EUR 14./sq m for office space in B-class buildings. Effective rents remain some 1- beneath asking levels. Due to the vacancy increase expected In spite of a healthily simmering office demand, mirrored in in 214, rental levels will remain under downward pressure significant take-up figures, robust developer activity in 213 throughout the year. While asking rates in best-quality office has brought about a slight increase in vacancy in most analysed buildings may see only a slight correction, rents in older schemes markets. In December 213 the lowest space availability was may experience more significant reductions. observed in Krakow (.1% of the existing rentable stock) while Total office supply (sq m), vacancy rates and prime rents (Q4 213) Vacant space, net take-up and vacancy rate (Q4 213) 14 33 sq m 1 sq m 12 sq m 1% 4.1m sq m 1% 6 281 sq m 4 2 18 2 Office space available in existing schemes Source: Source: 4 Office space available Net take-up in schemes under construction (excluding renewals) 14 16 EUR/sq m/month 12 1 63 sq m Warsaw 8 12 288 sq m 436 sq m %
q4 213 Regionalny rynek inwestycyjny ok. 6 mln EUR. Stopy kapitalizacji za najlepsze projekty biurowe poza Warszawą kształtują się między 7,% a 8,%. W 213 roku w miastach regionalnych zawarto 1 transakcji Regional investment market zakupu projektów biurowych o łącznej wartości ok. 27 mln EUR. Tym samym, udział rynków regionalnych w całkowitym In 213, ten office purchase agreements totalling some EUR 27 m wolumenie biurowych transakcji inwestycyjnych wyniósł. were concluded outside Warsaw. Hence, the percentage of Dla porównania, w latach 211 i 212 zakupy budynków regional acquisitions in the gross transaction volume increased biurowych poza Warszawą stanowiły jedynie 3- całkowitego to, compared to 3- share in 211 and 212. Furthermore, popytu w segmencie biurowym. Nowym zjawiskiem jest także the revival of Polish investors activity was observed as their wzrost udziału polskich inwestorów, których zakupy biurowe purchases constituted % of the cumulated office transaction w 213 roku stanowiły blisko % całkowitego wolumenu volume in regional cities. The investors turn to regional cities transakcji w regionach. Wzrost zainteresowania inwestorów results from growing supply of office buildings by renowned regionalnymi rynkami biurowymi wynika z rosnącej podaży development companies and significant take-up, especially from nowoczesnych projektów biurowych realizowanych przez the BPO sector. The largest investment transaction in 213 in renomowane firmy deweloperskie oraz dużej aktywności regional cities was the purchase of Green Towers in, najemców, szczególnie z branży outsourcingu procesów developed by Skanska. The office complex worth EUR 6 m was biznesowych. Największą transakcją biurową w 213 roku acquired by a Polish investment fund PZU. Prime office yields w miastach regionalnych był zakup wybudowanego przez firmę outside Warsaw range between 7.% and 8.%. Skanska kompleksu Green Towers we iu. Inwestor, polski fundusz inwestycyjny PZU, nabył nieruchomość za cenę Całkowite zasoby biurowe (m2) / Total office stock (sq m) Zasoby biurowe na wynajem (m2) / Rentable office stock (sq m) w 213 (m2) / New supply in 213 (sq m) Podaż w budowie (m2) / Stock under construction (sq m) Współczynnik powierzchni niewynajętej / Popyt brutto (m2)1 / Gross take-up (sq m)1 62 8 47 8 3 1 99,1% 92 12 1 47 7 71 8 83 1 12, 64 6 436 4 347 1 72 48 8 13,9% 4 7 32 9 268 2 2 7 2 6 16, 27 288 26 1 22 3 62 8 1,% 39 281 29 7 13 8 74 9, 9 2 Stopy kapitalizacji za najlepsze projekty biurowe / Prime office yields 7,% - Źródło / Source: Popyt brutto obejmuje nowe umowy (łącznie z umowami typu pre-let), renegocjacje, ekspansje / Gross take-up includes new agreements (including pre-lets), renewals and expansions 1) - Kierunek zmian rok do roku / year on year change Asset Management Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com Commercial Agency - Tenant Rep. Marek Ciunowicz marek.ciunowicz@pl.knightfrank.com Property Management Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com Valuations Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Commercial Agency - Landlord Rep. Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com Capital Markets Jakub Jonkisz jakub.jonkisz@pl.knightfrank.com Research Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com Contact: +48 (22) 96 www.knightfrank.com.pl