Prawa rodziny do mieszkania spółdzielczego Elżbieta Koszel Wydanie 1 Warszawa 2012
Redaktor prowadzący: Katarzyna Bojarska Opracowanie redakcyjne: Magdalena Urbańska Redakcja techniczna: Małgorzata Duda Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2012 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody Autorki i wydawcy. ISBN 978-83-7806-427-5 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl
Spis treści Wykaz skrótów.................................. 11 Wstęp........................................ 15 ROZDZIAŁ 1. Mieszkanie rodzinne w ujęciu prawnoporównawczym............................. 23 1.1. Wprowadzenie................................ 23 1.2. Model wspólnego prawa do mieszkania niezależ nego od stosunków majątkowych małżeńskich......................... 28 1.3. Model przyjmujący ograniczenie czynności prawnych dotyczących mieszkania rodzinnego od zgody drugiego małżonka......... 29 1.4. Ochrona mieszkania rodzinnego w ramach ustroju majątkowego małżeńskiego................................. 36 1.5. Charakterystyka rozwiązań przyjętych w prawie polskim....... 39 ROZDZIAŁ 2. Pojęcie i cel spółdzielni mieszkaniowej.......... 44 2.1. Wprowadzenie................................ 44 2.2. Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce.................. 48 2.3. Cel spółdzielni mieszkaniowej w warunkach gospodarki rynkowej.. 54 ROZDZIAŁ 3. Formy zaspokajania mieszkaniowych potrzeb rodziny w spółdzielni mieszkaniowej................. 65 3.1. Wprowadzenie................................ 65 3.2. Lokatorskie prawo do lokalu........................ 68 3.2.1. Lokatorskie prawo do lokalu jako prawo obligacyjne...... 68 3.2.2. Związanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z członkostwem spółdzielni..................... 76 3.2.3. Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu................................ 80 3.2.3.1. Ewolucja rozwiązań normatywnych........... 80 3.2.3.2. Wpływ zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na przekształcenia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali........................ 85 5
Spis treści 3.3. Własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.............. 95 3.3.1. Prawo własnościowe jako ograniczone prawo rzeczowe.... 95 3.3.2. Niezależność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego od członkostwa................... 98 3.3.2.1. Uchylenie zasady związania własnościowego prawa do lokalu z członkostwem spółdzielni.......... 98 3.3.2.2. Członkostwo a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w obecnym kształcie................ 103 3.3.3. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności............. 106 3.3.4. Własnościowe prawo jako zanikająca forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w spółdzielni.............. 117 3.4. Odrębna własność lokalu.......................... 120 3.4.1. Zagadnienia wstępne......................... 120 3.4.2. Własność lokalu spółdzielczego w obecnym kształcie...... 127 3.4.3. Możliwość członkostwa właściciela lokalu............ 134 3.4.4. Zarząd spółdzielni mieszkaniowej czy korporacyjnych struktur wspólnoty mieszkaniowej................. 137 3.5. Najem lokalu................................. 142 3.5.1. Podstawy prawne regulacji najmu lokali............. 142 3.5.2. Dopuszczalność wynajmowania lokali mieszkalnych przez spółdzielnię mieszkaniową..................... 145 3.5.3. Najem niezależny od członkostwa................. 152 3.5.4. Szczególne grupy najemców w spółdzielni mieszkaniowej... 152 3.5.5. Podsumowanie............................ 155 ROZDZIAŁ 4. Prawa małżonków do mieszkania spółdzielczego.... 158 4.1. Rodzaje ukształtowania wspólności prawa do mieszkania spółdzielczego................................ 158 4.1.1. Wspólność pozaustrojowa na podstawie ustawy Prawo spółdzielcze.............................. 162 4.1.2. Zmiana stanu prawnego dotyczącego małżeńskiej wspólności prawa do mieszkania......................... 168 4.2. Zagadnienia intertemporalne........................ 171 4.3. Przynależność do małżonków spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.................................... 177 4.3.1. Koncepcje przynależności do małżonków lokatorskiego prawa do lokalu................................ 177 4.3.2. Roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu a stosunki majątkowe małżeńskie....... 179 6 www.lexisnexis.pl
Spis treści 4.3.3. Nabycie prawa w sposób konstytutywny przez małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej ustawowej.. 180 4.3.4. Nabycie prawa w ustroju rozdzielności majątkowej....... 181 4.3.5. Nabycie prawa w ustroju rozdzielności majątkowej z wyrównaniem dorobków.......................... 181 4.3.6. Translatywne nabycie prawa.................... 182 4.4. Przynależność do małżonków spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego........................... 183 4.4.1. Nabycie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w wykonaniu umowy o budowę lokalu.............. 183 4.4.2. Przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo własnościowe. 187 4.4.3. Konstytutywne nabycie prawa w ustroju rozdzielności majątkowej.............................. 188 4.4.4. Translatywne nabycie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego............................. 188 4.5. Przynależność do małżonków prawa odrębnej własności lokalu... 189 4.6. Przynależność do małżonków prawa najmu............... 191 4.7. Uprawnienia małżonka do korzystania z mieszkania należącego do drugiego małżonka............................ 196 ROZDZIAŁ 5. Uprawnienia i obowiązki członków rodziny osoby, której przysługuje prawo do lokalu spółdzielczego... 200 5.1. Uprawnienia do korzystania z mieszkania osób tworzących rodzinę wprowadzenie............................... 200 5.1.1. Ograniczenie uprawnień członków rodziny do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wobec zasady jednopodmiotowości................................. 206 5.1.1.1. Ukształtowanie zasady jednopodmiotowości spółdzielczego prawa do lokalu............. 206 5.1.1.2. Obecny zakres stosowania zasady jednopodmiotowości............................ 209 5.1.2. Uprawnienia członków rodziny osoby, której przysługuje własnościowe prawo do lokalu na podstawie możliwej wielopodmiotowości......................... 213 5.1.2.1. Geneza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako prawa jednopodmiotowego......... 213 5.1.2.2. Zasada jednopodmiotowości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie ustawy Prawo spółdzielcze............... 214 5.1.2.3. Wpływ zmian gospodarczo-ustrojowych na uchylenie zasady jednopodmiotowości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu............ 217 7
Spis treści 5.1.2.4. Stan prawny dotyczący spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu po uchyleniu zasady jednopodmioto wości tego prawa............. 224 5.1.2.5. Ochrona członków rodziny przed zbyciem ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu........................... 228 5.1.3. Współwłasność lokalu a uprawnienia domowników....... 234 5.1.4. Wspólność najmu a uprawnienia domowników......... 239 5.2. Obowiązki członków rodziny zajmującej spółdzielczy lokal mieszkalny................................... 241 5.2.1. Obowiązki domowników w wypadku lokatorskiego prawa do lokalu, własnościowego prawa do lokalu i odrębnej własności lokalu........................... 241 5.2.2. Obowiązki domowników w wypadku prawa najmu....... 244 ROZDZIAŁ 6. Rozwód i separacja a prawo do mieszkania spółdzielczego.......................... 246 6.1. Uwagi wstępne................................ 246 6.2. Orzeczenie o sposobie korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania w wyroku rozwodowym albo separacyjnym........ 250 6.3. Podział mieszkania wspólnego w wyroku rozwodowym albo separacyjnym................................. 255 6.4. Eksmisja małżonka w orzeczeniu rozwodowym albo separacyjnym. 260 6.5. Byt spółdzielczego prawa do lokalu po ustaniu małżeństwa...... 268 6.5.1. Czynności zachowawcze byłych małżonków........... 268 6.5.2. Sytuacja innych członków rodziny po wygaśnięciu prawa do lokalu rozwiedzionych małżonków.............. 273 ROZDZIAŁ 7. Podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej.......................... 275 7.1. Uwagi ogólne................................. 275 7.2. Umowa o podział majątku wspólnego................... 278 7.3. Podział majątku wspólnego w postępowaniu sądowym........ 285 7.3.1. Wprowadzenie............................ 285 7.3.2. Podział majątku wspólnego w postępowaniu nieprocesowym. 285 7.4. Sposób podziału mieszkania wspólnego w spółdzielni mieszkaniowej................................ 292 7.4.1. Wprowadzenie............................ 292 7.4.2. Podział mieszkania spółdzielczego................. 294 7.4.3. Przyznanie prawa do lokalu mieszkalnego jednemu z małżonków w orzeczeniu podziałowym............. 297 8 www.lexisnexis.pl
Spis treści 7.4.4. Sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu i podział sumy uzyskanej z licytacji między małżonkami............. 300 7.4.5. Podział ekspektatywy spółdzielczych praw do lokali...... 301 7.4.6. Podział prawa najmu lokalu mieszkalnego............ 305 7.5. Podsumowanie............................. 308 ROZDZIAŁ 8. Nabycie prawa do spółdzielczego lokalu mieszkalnego przez rodzinę zmarłego.................... 309 8.1. Wprowadzenie................................ 309 8.2. Uprawnienia osób bliskich w wypadku śmierci członka spółdzielni, któremu przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu.......... 311 8.2.1. Uwagi wstępne............................ 311 8.2.2. Skutki śmierci małżonka dla sytuacji współuprawnionego do lokalu drugiego małżonka.................... 312 8.2.3. Wygaśnięcie prawa do lokalu a uprawnienia innych osób bliskich................................. 315 8.2.4. Pierwszeństwo ochrony interesów osób bliskich przed uprawnieniami spadkobiercy roszczenia o przekształcenie spółdziel - czego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego....... 323 8.2.5. Śmierć członka w okresie oczekiwania na ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu................... 327 8.3. Dziedziczność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu... 328 8.3.1. Uwagi wstępne............................ 328 8.3.2. Uprawnienia spadkobierców do własnościowego lokalu mieszkalnego............................. 331 8.4. Sytuacja rodziny po śmierci właściciela lokalu.............. 337 8.5. Wstąpienie w stosunek najmu osób bliskich w razie śmierci najemcy. 343 8.5.1. Uwagi wstępne............................ 343 8.5.2. Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy........ 345 8.6. Podsumowanie................................ 348 ROZDZIAŁ 9. Sytuacja rodziny w razie wygaśnięcia prawa do lokalu z przyczyn innych niż śmierć uprawnionego....... 351 9.1. Wpływ ustania członkostwa spółdzielni na sytuację rodziny uprawnionego do mieszkania........................ 351 9.1.1. Wprowadzenie............................ 351 9.1.2. Ustanie członkostwa na skutek wypowiedzenia przez członka................................. 353 9.1.3. Ustanie członkostwa wskutek wykluczenia albo wykreślenia członka z rejestru........................... 356 9.1.4. Ustanie bytu prawnego spółdzielni mieszkaniowej a członkostwo............................. 364
Spis treści 9.2. Ochrona rodziny w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z przyczyn zawinionych przez członka..................................... 366 9.3. Ochrona przed eksmisją z mieszkania spółdzielczego......... 375 9.4. Podsumowanie................................ 382 Zakończenie.................................... 387 Wykaz aktów normatywnych......................... 393 Wykaz orzecznictwa............................... 397 Bibliografia.................................... 403 www.lexisnexis.pl
Wykaz skrótów Akty normatywne BGB niemiecki kodeks cywilny (Bürgerliches Gesetzbuch) z 18 sierpnia 1896 r. (BGBI I s. 195 ze zm.) BW belgijski kodeks cywilny (Code Civil) z 21 marca 1804 r. (http://www. ejustice.just.fgov.be/cgi) C. civ. francuski kodeks cywilny (Code civil) z 21 marca 1804 r. (http://www. legifrance.gouvr.fr) C.c. włoski kodeks cywilny (Codice civile) z 16 marca 1942 r. (Gazzetta Ufficiale z 1975 r., nr 135) k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) k.k. ustawa z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.) k.k.w. ustawa z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny wykonawczy (Dz.U. Nr 90, poz. 557 ze zm.) k.p.c. ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) k.r. ustawa z 27 czerwca 1950 r. Kodeks rodzinny (Dz.U. Nr 34, poz. 308 ze zm.) akt uchylony k.r.o. ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) k.z. rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z 27 października 1933 r. Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598 ze zm.) akt uchylony Konstytucja Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) nowela ustawa z 3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieczerwcowa szkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 122, poz. 1024) z 2005 r. nowela ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieczerwcowa szkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873 z 2007 r. ze zm.) 11
Wykaz skrótów nowela ustawa z 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach miegrudniowa szkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 z 2002 r. ze zm.) nowela ustawa z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach miegrudniowa szkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779) z 2009 r. OR (Obligationenrecht) szwajcarskie prawo obligacyjne z 30 marca 1911 r. (SR 220, AS 27 Nr 317 ze zm.) p.w.k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) p.w.k.r.o. ustawa z 25 lutego 1964 r. Przepisy wprowadzające Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 60) pr. lok. ustawa z 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst jedn. Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.) akt uchylony pr. małż. dekret z 25 września 1945 r. Prawo małżeńskie (Dz.U. Nr 48, poz. 270) akt uchylony pr. spółdz. ustawa z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) u.g.n. ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) u.k.w.h. ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) u.n.l.d.m. ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) akt uchylony. u.o.l. ustawa z 11 kwietnia 1924 r. o ochronie lokatorów (tekst jedn. Dz.U. z 1936 r. Nr 39, poz. 297 ze zm.) akt uchylony. u.o.p.l. ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) u.s.m. ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) u.s.z. ustawa z 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) akt uchylony. u.w.l. ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ZGB szwajcarski kodeks cywilny (Schweizerisches Zivilgesetzbuch) z 10 grud nia 1907 r. (http://www.gesetze.ch/) Organy i instytucje BGK CZSBM KFM NSA SA SN TK Bank Gospodarstwa Krajowego Centralny Związek Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego Krajowy Fundusz Mieszkaniowy Naczelny Sąd Administracyjny Sąd Apelacyjny Sąd Najwyższy Trybunał Konstytucyjny 12 www.lexisnexis.pl
Wykaz skrótów Publikatory Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U. Dziennik Ustaw GSP Gdańskie Studia Prawnicze KPP Kwartalnik Prawa Prywatnego Lex system informacji prawnej Wolters Kluwer Polska LexPolonica Serwis Prawniczy LexisNexis Polska M.P. Monitor Polski Mon. Praw. Monitor Prawniczy NP Nowe Prawo OSAB Orzecznictwo Sądów Apelacji Białostockiej OSAG Orzecznictwo Sądów Apelacji Gdańskiej OSN Orzecznictwo Sądu Najwyższego OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Izba Cywilna OSNCP Orzecznictwo Sądu Najwyższego, Izba Cywilna, Izba Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego OTK ZU Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; Zbiór Urzędowy OTK-A ZU Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; Zbiór Urzędowy; Seria A Pal. Palestra PiP Państwo i Prawo Prok. i Pr. Prokuratura i Prawo PS Przegląd Sądowy PUG Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego Rej Rejent S.C. Studia Cywilistyczne Wok. Wokanda ZN IBPS Zeszyty Naukowe Instytutu Badania Prawa Sądowego
Wstęp W Międzynarodowym Roku Spółdzielczości należy docenić, jak ważną rolę odgrywają w życiu społecznym spółdzielnie mieszkaniowe. W Polsce od wielu lat duża część rodzin zaspokaja potrzeby mieszkaniowe w lokalach znajdujących się w budynkach spółdzielczych, ponieważ do prawidłowego funkcjonowania rodzina potrzebuje mieszkania. W życiu społecznym rodzina jest zjawiskiem wielowymiarowym. Charakteryzuje ją struktura, system ról, wzajemne interakcje. Grupę rodzinną można traktować jako pewien odrębny i autonomiczny organizm. To właśnie głównie rodzina kształtuje osobowość swych członków w takim kierunku, żeby mogli oni wypełniać funkcje zgodne z wymaganymi rolami życiowymi. Jednocześnie każdy członek rodziny zachowuje indywidualny sposób wyrażania emocji, często odmienne postrzeganie świata zewnętrznego, a także własny zasób życiowych doświadczeń. Naturalne jest dążenie członków rodziny do przebywania razem i prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego 1. Przepisy prawa są ważnym instrumentem państwa w kształtowaniu modelu rodziny i powinny działać dla jej dobra. Przez pojęcie dobra rodziny należy rozumieć wszystko, co służy spójni rodzinnej i zapewnieniu niezbędnych środków oraz warunków umożliwiających rodzinie egzystencję. Zgodnie z art. 71 ust. 1 Konstytucji państwo w swojej polityce społecznej i gospodarczej uwzględnia dobro rodziny. Jest to związane m.in. 1 Szerzej zob. J. Rembowski, Rodzina jako system powiązań, w: Dziecko i rodzina, cz. II, Z psychologicznych zagadnień życia w rodzinie, red. M. Ziemska, Warszawa 1986, s. 127 135. 15
Wstęp z dążeniem do poprawy sytuacji mieszkaniowej. Władze publiczne powinny prowadzić politykę sprzyjającą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności popierać ich działania zmierzające do uzyskania własnego mieszkania (art. 75 ust. 1 Konstytucji). Wśród wartości chronionych w przepisie art. 18 Konstytucji na pierwszym planie jest małżeństwo, jako związek mężczyzny i kobiety, oraz rodzina oparta na małżeństwie 2. Nazwa rodzina jako określenie pewnej grupy osób występuje w przepisach rzadko, dotyczy to także ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, a także ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Prawo reguluje natomiast stosunki między osobami, które uważane są potocznie za członków tej samej rodziny, w szczególności między małżonkami, rodzicami i dziećmi, a także innymi osobami, między którymi istnieje obowiązek alimentacyjny czy też możliwość spadkobrania oraz nabycia w inny sposób prawa do lokalu mieszkalnego. Rozważania niniejszej pracy koncentrują się głównie na rodzinie w znaczeniu węższym, która powstaje przez zawarcie małżeństwa między mężczyzną i kobietą (art. 1 k.r.o.). W skład takiej rodziny najczęściej wchodzą również małoletnie dzieci. Jednak w wielu wypadkach, gdy rozważano sytuację domowników po utracie prawa do mieszkania osoby uprawnionej, poddano ocenie także unormowania dotyczące rodziny w znaczeniu szerszym, gdyż ustawodawca chroni osoby z jej kręgu przed utratą możliwości dalszego zamieszkiwania w dotychczas zajmowanym lokalu, a wręcz umożliwia nabycie prawa do tego lokalu jednej lub większej liczbie osób (w zależności od rodzaju prawa do mieszkania art. 15 u.s.m., art. 17 1 ust. 6 u.s.m., art. 17 2 ust. 6 u.s.m., art. 23 ust. 2 u.s.m.). Doniosłość mieszkania dla rodziny wyraża się w tym, że stanowi ono wyodrębnione miejsce, w którym jej członkowie prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. Najczęściej ten sam lokal mieszkalny służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych kilku osób tworzących rodzinę. 2 Szerzej zob. P. Sobczyk, Małżeństwo i rodzina w orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego. Art. 18, 48 i 71 Konstytucji RP, w: Matrimonium spes mundi, Małżeństwo i rodzina w prawie kanonicznym, polskim i międzynarodowym, Olsztyn 2008, s. 381 i n. 16 www.lexisnexis.pl
Wstęp Mieszkanie, będące centrum życiowym grupy rodzinnej i zaspokajające jej potrzeby mieszkaniowe, jest określane mianem mieszkania rodzinnego 3. Szczególny charakter mieszkania wyraża się nie tylko w jego funkcjach. Wynika również z faktu, że należy ono do dóbr kosztownych zarówno w sensie możliwości jego pozyskania, jak i eksploatacji. Wysokie są koszty budowy, utrzymania i remontów domów mieszkalnych. Nie każdego stać na nabycie własnego mieszkania. Często jest to związane z partycypacją kilku osób z grona rodziny w gromadzeniu wkładu warunkującego nabycie prawa do mieszkania. Na poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych istotny wpływ ma koniunktura gospodarcza oraz poziom zamożności społeczeństwa. Problematyka zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności ma zatem wymiar społeczny i gospodarczy o charakterze ponadustrojowym, ponadczasowym i ponadgranicznym. Zróżnicowane były i są na przestrzeni dziejów formy i metody przeciwdziałania niekorzystnym zjawiskom na rynku mieszkaniowym oraz leżące u ich podstaw założenia aksjologiczne 4. Kwestią interesującą (zmieniającą się wraz ze zmianami regulacji ustawowych) jest charakter uprawnień poszczególnych członków grupy rodzinnej do zajmowanego mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej, gdyż jeden lokal przeważnie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny, a nie tylko jednej osoby. Ta rodzinna problematyka prawa mieszkaniowego obecnie regulowana jest jedynie fragmentarycznie i odmiennie w przepisach dotyczących poszczególnych praw podmiotowych. Domownicy, którzy nie są właścicielami lokalu (uprawnionymi z tytułu własnościowego prawa do lokalu bądź członkami, którym przysługuje lokatorskie prawo do lokalu), nie mają własnego, samodzielnego tytułu do tego mieszkania. Ich tytuł do korzystania 3 Tak M. Nazar, Małżeńska wspólność spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych, KPP 2003, nr 2, s. 345 346; A. Bieranowski, Koncepcja mieszkania rodzinnego jako przedmiotu szczególnej i kompleksowej ochrony prawnej, w: Rozprawy z prawa prywatnego, prawa o notariacie i prawa europejskiego, Kluczbork 2007, s. 22. 4 M. Bednarek, Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie, Warszawa 2007, s. 21 22. 17
Wstęp z lokalu mieszkalnego jest tylko pochodny. Podstawę prawną do korzystania tych osób z lokalu stanowi dla nich stosunek prawny, jaki je wiąże z podmiotem prawa. Jest nim przeważnie stosunek prawnorodzinny, przy czym zakres ochrony zależy od charakteru tych więzi. Jednak wewnętrzne stosunki między osobą uprawnioną do lokalu a domownikami nie są skuteczne w relacjach zewnętrznych ze spółdzielnią. Niniejszej publikacji prześwieca troska o wyeksponowanie tych rozwiązań ustawowych, które zapewniają ochronę interesów rodziny (zarówno w znaczeniu węższym, a gdy ustawodawca rozszerza tę ochronę na większy krąg osób bliskich także w znaczeniu szerszym) zajmującej lokal mieszkalny w zasobach spółdzielczych, oraz krytyka działań legislacyjnych, które wpływają negatywnie na sytuację mieszkaniową członków rodziny. Potrzeba tego rodzaju opracowania uwydatnia się szczególnie po wejściu w życie noweli czerwcowej z 2007 r. oraz noweli grudniowej z 2009 r. do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które wzmocniły proces przekształceń praw do lokali o treści mniej intensywnej w prawo własności i zasadniczo wyeliminowały możliwość ustanawiania w sposób konstytutywny własnościowych praw do lokali, ale stworzyły dogodne warunki do odłączenia się właścicieli lokali od spółdzielni mieszkaniowej, co nie jest zgodne z ideą spółdzielczości. Rozważania niniejsze są próbą rozwiązania problemów dotyczących mieszkania spółdzielczego o charakterze rodzinnym w prawie polskim, wobec często zmieniających się uregulowań prawnych. Główne regulacje problematyki spółdzielczych praw do lokali wynikają z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Uzupełniające znaczenie mają inne ustawy: Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów, ustawa o własności lokali. W pewnych fragmentach przedstawiono rozwiązania przyjęte w innych państwach europejskich jako tło rozważań nad unormowaniami w prawie polskim. Na podstawie europejskiej judykatury koncepcja szczególnej ochrony mieszkania rodzinnego zajmuje znaczącą pozycję. W systemach prawnych poszczególnych państw występują jednak istotne różnice w kwestii przynależności prawa do mieszkania do jednego albo obojga małżonków oraz możliwości podejmowania przez członków rodziny 18 www.lexisnexis.pl
Wstęp działań prawnych zmierzających do ochrony mieszkania przed jego utratą bądź obciążeniem. W kontekście rozwiązań przyjętych w ustawodawstwach niektórych państw europejskich przedstawiono model ochrony rodzinnego prawa do mieszkania wynikający ze zmienionych w tym zakresie, zgodnie ze standardami europejskimi, przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (rozdział 1). Pojęcie spółdzielni mieszkaniowej jest związane z celem, jaki powinna ona realizować. Kwestia celu spółdzielni mieszkaniowej w warunkach gospodarki rynkowej, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych nie tylko członków, ale także ich rodzin, zasługuje na szczególną uwagę. Zmiany w tym zakresie wiążą się z modyfikacją kształtu spółdzielni (rozdział 2). Zmiany legislacyjne oraz orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego sprawiły, że te formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, które były priorytetowe w realiach gospodarki nakazowo-rozdzielczej, tracą znaczenie w czasach gospodarki rynkowej, zaś korzystne warunki przekształcenia praw o treści mniej intensywnej prowadzą do nabycia własności. Wobec zubożenia części rodzin, dla których uzyskanie prawa własności lokalu nie będzie realnie możliwe, coraz większego znaczenia, także w spółdzielniach mieszkaniowych, nabierze stosunek najmu. Dla sytuacji rodziny nie są obojętne przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo o treści bardziej intensywnej. Rozważono więc, czy ochrona osób bliskich jest właściwa w wypadku przekształcenia bądź wygaśnięcia prawa do mieszkania osoby pierwotnie uprawnionej (rozdział 3). Małżonkowie mają obecnie możliwość kształtowania prawa do lokalu mieszkalnego według swojej woli, zgodnie z różnymi regulacjami dotyczącymi małżeńskich ustrojów majątkowych. Rodzinny charakter mieszkania spółdzielczego i fakt wspólnego zajmowania tego lokalu przez małżonków decydował historycznie o daleko sięgającej wspólności prawa (małżeńska łączna wspólność, która powstawała obligatoryjnie i istniała przymusowo na zasadach określonych w art. 215 2 i 3 pr. spółdz.). Wraz ze zmianami zarówno w Prawie spółdzielczym, jak i w dalszej kolejności w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych 19
Wstęp w kierunku możliwości posiadania przez małżonków (oraz rodzinę jako całość) prawa do większej liczby lokali mieszkalnych stosunki majątkowe dotyczące prawa małżonków do mieszkania spółdzielczego są oceniane według ogólnych unormowań zawartych w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (z wyjątkiem prawa najmu). Kwestie z tym związane zostały przedstawione w rozdziale 4. Uprawnienia innych członków rodziny osoby, której przysługuje prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, są zależne od typu prawa i zasad ukształtowanych w tym zakresie przez przepisy prawa, na które w okresie przemian ustrojowych w naszym kraju znaczący wpływ ma orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego (zasada jednopodmiotowości bądź wielopodmiotowości prawa do lokalu). Na osobach wspólnie korzystających z mieszkania spółdzielczego ciążą także wzajemne obowiązki w relacjach między domownikami, jak również wynikające z sąsiedztwa lokatorów w całym budynku, oraz obowiązki wobec spółdzielni mieszkaniowej związane z tym korzystaniem. Uprawnienia i obowiązki osób wspólnie zajmujących lokal w spółdzielni mieszkaniowej poddane zostały analizie w rozdziale 5. Przedmiotem troski całego społeczeństwa powinna być trwałość i prawidłowo funkcjonujące małżeństwo. Ustawodawca nie traci jednak z pola widzenia negatywnych zjawisk występujących w rzeczywistości społecznej, które objawiają się destabilizacją życia oraz powstawaniem patologicznego układu stosunków w małżeństwie i całej rodzinie zajmującej jeden lokal mieszkalny. Prawo nie pozostaje obojętne wobec sytuacji, w której rozkładowi ulega podstawowa struktura rodziny, jaką jest małżeństwo. Ustawodawstwo polskie, podobnie jak unormowania w większości innych państw europejskich, przewiduje instytucję rozwodu i separacji. Dla egzystencji poszczególnych członków rodziny istotne znaczenie ma możliwość i sposób dalszego korzystania z mieszkania w wypadku rozpadu rodziny. Pozostawanie w jednym lokalu mieszkalnym osób uprawnionych uprzednio z tytułu łączącego ich węzła małżeńskiego, który został rozwiązany przez rozwód, przestał istnieć wobec unieważnienia małżeństwa bądź został osłabiony na skutek orzeczenia separacji, w wielu wypadkach prowa- 20 www.lexisnexis.pl
Wstęp dzi do konfliktów. Rozważono więc, jakie decyzje dotyczące prawa do mieszkania może podjąć sąd w wyroku rozwodowym, unieważniającym małżeństwo albo separacyjnym, biorąc pod uwagę dobro małoletnich dzieci i potrzebę ich ochrony przed nagannymi działaniami najczęściej jednego z małżonków (rozdział 6). Podział mieszkania wspólnego jest możliwy (po ustaniu wspólności majątkowej) w drodze umowy stron albo w postępowaniu nieprocesowym o podział majątku wspólnego. Omówienie problemów związanych z tą regulacją miało na celu zwrócenie uwagi, że nie kwestie finansowe, ale wzgląd na dobro dzieci i tego z rodziców, który sprawuje nad nimi pieczę, powinien przyświecać judykaturze. Kwestie związane z wyważeniem interesów osób należących do rodziny przy rozstrzyganiu o prawie do mieszkania zostały przedstawione w rozdziale 7. Jednym ze zdarzeń, które powodują zmianę osoby uprawnionej do mieszkania, jest śmierć. Szczególnej ochrony wymaga rodzina zmarłego członka spółdzielni, któremu przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu, gdyż prawo to nie jest dziedziczne. Rozważania dotyczą w pierwszej kolejności praw pozostałego przy życiu drugiego małżonka, następnie sytuacji innych osób bliskich, w tym domowników, a także możliwej sprzeczności interesów w wypadku nabycia spadku przez osoby spoza kręgu rodziny, które mieszkają poza tym lokalem. Rozstrzygnięcie ewentualnego sporu między tymi osobami na korzyść rodziny zamieszkałej w spadkowym lokalu, ukształtowane na skutek orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, zasługiwało na szczególną uwagę. Własnościowe prawo do lokalu, jak i odrębna własność lokalu są prawami dziedzicznymi, a w związku z możliwą wielopodmiotowością tych praw większa liczba osób z kręgu rodziny może nabyć prawo do takiego lokalu wchodzącego w skład majątku spadkowego. Osoby bliskie zamieszkałe z najemcą w lokalu spółdzielczym z chwilą jego śmierci wstępują w stosunek najmu. Przedstawiono także alternatywną do dziedziczenia formę rozporządzenia zbywalnym prawem do mieszkania na wypadek śmierci, którą jest zapis windykacyjny wprowadzony do polskiego porządku prawnego 23 listopada 2011 r. (rozdział 8). 21
Wstęp Prawo do lokalu mieszkalnego wygasa także z innych przyczyn niż śmierć członka spółdzielni. Dla egzystencji rodziny niezwykle istotna jest ochrona przed utratą prawa do tego mieszkania. Dotyczy to w szczególności lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, którego byt jest zależny od członkostwa w spółdzielni. Przyczyny ustania członkostwa są różne: zależne od spółdzielni, wynikające z woli lub działań członka, powstające z przyczyn zewnętrznych. Wpływ ustania członkostwa spółdzielni na sytuację osób bliskich, ograniczenia dotyczące nabycia prawa do tego samego lokalu, a także problematyka ochrony członków rodziny przed eksmisją z mieszkania spółdzielczego zostały omówione w rozdziale 9. W pracy oceniono jedynie kwestie najistotniejsze dla bytu i praw rodziny do mieszkania w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, gdyż problematyka z tym związana jest obszerna. Praca niniejsza stanowi skróconą, zmodyfikowaną i uaktualnioną wersję rozprawy doktorskiej obronionej w 2011 r. na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie. Wyrażam głęboką wdzięczność mojemu Mistrzowi Profesorowi dr. hab. Andrzejowi Mączyńskiemu, pod którego kierunkiem rozprawa powstała za wsparcie, cenne rady i wskazówki. Dziękuję także recenzentom rozprawy Profesorowi dr. hab. Kazimierzowi Zawadzie i Profesorowi dr. hab. Józefowi Frąckowiakowi za życzliwe uwagi, dzięki którym praca przybrała właściwy kształt.