Opodatkowanie zbycia nieruchomości mieszkalnych przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, jest w okresie minionych kilku lat poddawane najczęstszym zmianom. Opodatkowanie zbycia nieruchomości mieszkalnych przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, jest w okresie minionych kilku lat poddawane najczęstszym zmianom. Obecnie doszło już do takiego paradoksu, że - w zależności od czasu nabycia określonej nieruchomości - jej zbycie może podlegać trzem różnym formom opodatkowania. W praktyce niesie to ze sobą istotne ryzyko dla podatników, którzy zamierzają dokonać tego typu transakcji. Zakres opodatkowania Nieruchomości w Polsce, obok pojazdów mechanicznych, są najczęstszym przedmiotem podlegającym opodatkowaniu. Obok podatków dochodowych, o których poniżej, nieruchomość podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub podatkiem VAT (a czasami obydwoma podatkami łącznie) oraz podatkiem od nieruchomości. Do tego należy dodać również regulacje szczególne, jak na przykład zwrot podatku VAT osobom fizycznym z tytułu poniesionych wydatków na materiały budowlane przeznaczone na budowę lub remont 1 / 5
budynku lub lokalu. W konsekwencji obecnie opodatkowanie nieruchomości stanowi w Polsce jeden z najbardziej złożonych aspektów funkcjonowania systemu podatkowego. Zbycie nieruchomości - regulacje dotychczasowe Zmiana zasad opodatkowania zbycia nieruchomości od końca 2006 r. do chwili obecnej dotyczyła zarówno metodyki obliczania podatku, jak też stawek podatkowych. Do końca 2006 r. zbycie nieruchomości podlegało opodatkowaniu podatkiem przychodowym, a zatem nie były brane pod uwagę koszty ich nabycia. Stawka podatku wynosiła 10 proc., a zwolnienie dotyczyło powtórnej reinwestycji uzyskanej ze sprzedaży kwoty na określone przez ustawodawcę cele mieszkaniowe w okresie do dwóch lat od zbycia nieruchomości. Od początku 2007 r. wprowadzono podatek dochodowy. Tym samym dla kalkulacji dochodu uwzględniany był zarówno przychód ze zbycia, jak też koszty jego uzyskania, obejmujące cenę nabycia oraz określone przez ustawodawcę wydatki poniesione na nieruchomość. Jednocześnie zmieniono stawkę podatku z dotychczasowych 10 proc., podwyższając ją do 19 proc. Zwolnienie związane było, podobnie jak w okresie minionym, z reinwestycją otrzymanej kwoty na ustawowo określone cele mieszkaniowe. Zbycie nieruchomości - regulacje obecne 2 / 5
Od początku 2009 r. zbycie nieruchomości obciążone jest podatkiem dochodowym o stawce 19 proc. Analogicznie jak poprzednio, podstawą opodatkowania jest przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Przychodem jest cena, po której nieruchomość jest sprzedawana. Do jej ustalenia będzie miał zastosowanie art. 11. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Pdof) zgodnie z którym cena musi odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotu transakcji. Podkreślenia wymaga fakt, iż na gruncie przepisów o podatku dochodowym organ podatkowy nie ma prawa do samodzielnego oszacowania nieruchomości, chyba że podejmie w tym zakresie postępowanie podatkowe. Odmiennie zostało to uregulowane w podatku od czynności cywilnoprawnych, gdzie organ wzywa podatnika do skorygowania ceny, a następnie przystępuje do jej oszacowania na podstawie wyceny biegłego. Kalkulacja kosztów uzyskania przychodu nie ulegała zmianie. Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem przepisów są nimi: - udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania; - przy nabyciu nieruchomości w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, kosztem są udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Jak już dotychczas wskazywano, na podatnikach ciąży obowiązek wykazania wartości poniesionych kosztów, co wiąże się z koniecznością dokumentacji zarówno wydatków na nabycie, jak też wszystkich poczynionych nakładów w trakcie jej użytkowania. Przy czym ustawodawca zastrzegł, iż dokumentacja może nastąpić wyłącznie w oparciu o faktury VAT lub dokumenty opłat administracyjnych. Najwięcej zmian nowelizacja przyniosła w zakresie zwolnienia podatników z obowiązku zapłaty 3 / 5
podatku. Obecnie podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości nie jest płatny, w sytuacji gdy środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na tzw. własne cele mieszkaniowe podatnika, w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana. Podatek nie jest płacony tylko od tej kwoty, która została wydatkowana na ten cel. Ustawodawca pod pojęciem realizacji własnych celów mieszkaniowych podatnika rozumie następujące czynności: - nabycie nieruchomości, - spłatę kredytu zaciągniętego w celu nabycia nieruchomości w rozumieniu punktu powyższego, - zamianę nieruchomości. Każda z tych grup doczekała się szczegółowego omówienia w ustawie. Rozliczenie podatku ze zbycia nieruchomości następuje w deklaracji PIT-39, składanej w terminie zeznania rocznego. Wraz z nią podatnik dokonuje zapłaty podatku lub wskazuje, iż w zakreślonym terminie przeznaczy otrzymane środki na cele mieszkaniowe. W przypadku gdy warunek ten nie zostanie spełniony, ma on obowiązek dokonania korekty uprzednio złożonej deklaracji i wpłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Mając na uwadze fakt, iż zbycie nieruchomości zazwyczaj prowadzi do znacznego przysporzenia majątkowego po stronie podatnika, w połączeniu z dwuletnim okresem zwolnienia, może w praktyce prowadzić do znacznych zaległości podatkowych, w sytuacji gdy podatnik nie zdąży wydatkować otrzymanych środków. Warto zatem zastanowić się nad decyzją o potencjalnym zakupie nieruchomości przed dokonaniem transakcji zbycia. 4 / 5
Podsumowanie Ciągłe zamiany związane z opodatkowaniem zbycia nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w sposób istotny wpływają na możliwość planowania i podejmowania takich inwestycji przez podatników. Omówione powyżej regulacje stosowane są do tych nieruchomości, które nabyte były podczas obowiązywania poszczególnych przepisów. Oznacza to, że osoby, które zakupiły nieruchomość przed końcem 2006 r. i zamierzają ją obecnie sprzedać, muszą weryfikować stan przepisów podatkowych na koniec 2006 r. Odpowiednio ma to zastosowanie do nieruchomości nabywanych pod 1. stycznia 2007 r. oraz po 1. stycznia 2009 r. Należy zatem sugerować, aby przed każdą taką transakcją skonsultować się z doradcą podatkowym, w celu uniknięcia w przyszłości ewentualnych sporów z organami podatkowymi. 5 / 5