NIERUCHOMOŚCI (PRAWA MAJĄTKOWE) NABYTE LUB WYBUDOWANE PO r.

Transkrypt

1 NIERUCHOMOŚCI (PRAWA MAJĄTKOWE) NABYTE LUB WYBUDOWANE PO r. - art. 30 e updof - art. 21 ust. 1 pkt 131, ust updof - art. 22 ust. 6c 6f - art. 45 ust. 1a pkt 3 w brzmieniu obowiązującym od r. Odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, nabytych po 1 stycznia 2009 r., podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ust. 1 updof. tj. zbywca płaci podatek dochodowy w wysokości 19% dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, określonym zgodnie z art. 19 updof, a kosztami uzyskania przychodów ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 updof). W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany, dochód ustala się u każdej ze stron umowy. Przychód oraz koszty uzyskania przychodu ustalane są według tych samych przepisów, które obowiązywały w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. Termin zapłaty podatku i miejsce wykazania w deklaracji rocznej Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) płatny jest w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z pozostałymi przychodami z innych źródeł przychodów. Kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych), zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, wykazywane są w odrębnym zeznaniu podatkowym PIT-39. Powyższe zasady opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a-c updof nie mają zastosowania, jeżeli (art. 30e ust. 6 updof): 1) budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika; 2) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1. Zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku Wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia (art. 21 ust. 1 pkt 131 updof) są:

2 dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Dochód wolny od podatku należy zatem liczyć wg poniższego wzoru: deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe x dochód = dochód wolny od podatku przychód z odpłatnego zbycia Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są (art. 21 ust. 25 updof): 1) wydatki poniesione na: a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; 2) wydatki poniesione na:

3 a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1, b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a, c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30; 3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej: a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e updof, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 updof). Wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe w innym niż Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej jest możliwe, pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 updof). Wydatkami na cele mieszkaniowe nie są wydatki poniesione na (art. 21 ust. 28 updof):

4 1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub 2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne. W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a-c updof, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a c (art. 21 ust. 29 updof). Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 updof nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Op, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2 updof, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1 updof, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Op, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 updof). Oznacza to, iż podatnik, spłacając kredyt (kapitał), w związku z którym korzystał z tzw. ulgi odsetkowej, a także odsetki od tego kredytu, nie ma możliwości skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. Od podstawy obliczenia podatku odlicza się wprawdzie wyłącznie odsetki od kredytu, a nie kapitał, jednakże odsetki te są naliczane od kapitału kredytu. Kwota kapitału jest więc bazą do naliczania odsetek, a zatem kwota kapitału jest uwzględniana przez podatnika korzystającego z ulgi odsetkowej. Uwaga! Podatnik nie ma obowiązku składać oświadczenia, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 25 updof. Dopiero w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-39, podatnik, poprzez wykazanie uzyskanego dochodu (w całości lub części) jako zwolnionego od opodatkowania (poz. 25 zeznania PIT-39), deklaruje, iż w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof przeznaczy pieniądze (w całości lub części) na cele wymienione w ustawie. Obliczenie podstawy opodatkowania 1. Ustalamy dochód z odpłatnego zbycia, tj.: przychód koszty uzyskania przychodu = dochód 2. Obliczamy dochód wolny od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, tj.: deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe

5 x dochód = dochód wolny od podatku przychód z odpłatnego zbycia 3. Obliczamy podstawę opodatkowania: dochód dochód wolny od podatku = podstawa obliczenia podatku Zatem, w sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika, to wówczas dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku. Jeśli jednak tylko część przychodu przeznaczona będzie na cele mieszkaniowe, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Przykład I Pani Anna w 2012 r. sprzedała za 500 tys. zł mieszkanie, które nabyła w 2010 r. za kwotę 400 tys. zł. Za pieniądze uzyskane ze sprzedaży chce kupić inny lokal mieszkalny. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości Koszty uzyskania przychodu Dochód Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 2 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości Obliczamy dochód wolny od podatku: A zatem cały uzyskany ze sprzedaży mieszkania dochód korzysta ze zwolnienia. Przykład II Pani Anna w 2012 r. sprzedała za 500 tys. zł mieszkanie, które nabyła w 2010 r. za kwotę 400 tys. zł. Za uzyskane ze sprzedaży 460 tys. zł zamierza kupić inny lokal mieszkalny, a pozostałe 40 tys. zainwestować na giełdzie. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości Koszty uzyskania przychodu Dochód Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 2 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości

6 Obliczamy dochód wolny od podatku: Następnie liczymy kwotę do opodatkowania, odejmując od dochodu dochód wolny od podatku: = Konsekwencje niespełnienia warunku uprawniającego do zwolnienia od podatku W przypadku zadeklarowania przez podatnika, w zeznaniu PIT-39, kwoty uzyskanego dochodu jako wolnego od podatku i niespełnienia warunków wynikających z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania PIT-39 i zapłaty podatku wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę. Odsetki te naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności (terminu do złożenia zeznania podatkowego PIT-39), aż do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 updof). Uwaga! Zastosowanie art. 56 1a Op w przypadku złożenia prawnie skutecznej korekty PIT 39 i zapłaty w całości podatku w ciągu 7 dni od dnia złożenia korekty Zgodnie z art. 56 1a Op, w przypadku złożenia prawnie skutecznej korekty deklaracji wraz z uzasadnieniem przyczyn korekty i zapłaty w całości, w ciągu 7 dni od dnia złożenia korekty, zaległości podatkowej, stosuje się obniżoną stawkę odsetek za zwłokę w wysokości 75% stawki, o której mowa w 1. Stawka odsetek za zwłokę jest zaokrąglana w górę do dwóch miejsc po przecinku. Art. 56 1a Op dotyczy prawnie skutecznych korekt deklaracji składanych w wyniku realizacji uprawnienia przysługującego na podstawie art. 81 tej ustawy. Przepisy updof przewidują szczególne zasady rozliczania podatku, w tym naliczania odsetek za zwłokę, w przypadku niespełnienia warunków do zwolnienia przez podatników uzyskujących przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości. W takim zakresie do korekt deklaracji PIT-23 i zeznania PIT-39 nie będzie miał zastosowania art. 56 1a Op. Inna sytuacja wystąpi, gdy korygowana jest np. wartość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przez podatnika, który w ogóle nie korzystał ze zwolnienia. Możliwość zastosowania art. 56 1a Op do korekt zeznania PIT-39 powinna być w każdym przypadku rozpatrywana indywidualnie. Uwaga! Jeżeli podatnik odprowadził 19% podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, a wydatkował w terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof pieniądze na wskazany w przepisach cel mieszkaniowy, może wnieść do US wniosek o stwierdzenie nadpłaty w trybie art Op. Termin przedawnienia Zgodnie z art Op, zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. W związku z tym, że termin płatności

7 podatku upływa dnia 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, pięcioletni okres przedawnienia rozpoczyna swój bieg z końcem tego roku, w którym upływa termin płatności podatku. Stosowanie przepisów ustawy o podatku dochodowym Zmiany dotyczące zasad opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-d, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2009 r. na podstawie ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) mają zastosowanie do nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) po 1 stycznia 2009 r. Rozstrzygnięcia najczęstszych problemów w zakresie zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 updof 1. Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych wchodzących do majątku odrębnego i wydatkowany na budowę budynku mieszkalnego na działce należącej do majątku wspólnego małżonków, może w całości korzystać ze zwolnienia przedmiotowego. Cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof zostanie spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na budowę budynku mieszkalnego na gruncie objętym współwłasnością małżeńską, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego zostały wydatkowane na budowę budynku mieszkalnego na działce objętej współwłasnością małżeńską. 2. W przepisach updof brak katalogu wydatków, które są zaliczane do remontu lokalu (budynku) mieszkalnego. Do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe można zaliczyć m.in. wydatki na: a. zakup materiałów budowlanych (kleje, farby, cegły, pustaki, płyty kartonowo-gipsowe, cement, wapno, piasek, dachówki, styropian), b. elementy wykończenia podłogi (drewno, kafelki, gres), c. elementy oświetlenia w zabudowie, d. armatura łazienkowa i kuchenna (baterie, umywalka, zlewozmywak, wanna, kabina prysznicowa, muszle klozetowe, bidet), e. elementy zabudowy drewnianej (schody, drzwi) f. usługi firm wykonawczych realizujących prace remontowe związane z powyższymi wydatkami. Wydatki na meble w zabudowie są elementem wyposażenia mieszkania (budynku) i nie mogą być zaliczane do wydatków na cele mieszkaniowe (SIP ). 3. Wydatki poniesione na prace wykończeniowe w lokalach (budynkach) mieszkalnych w stanie "developerskim, o ile były poniesione po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność

8 nieruchomości, mieszczą się w szeroko rozumianym pojęciu remontu własnego lokalu (budynku) mieszkalnego, a zatem uprawniają do skorzystania ze zwolnienia. 4. Podatnik może zrealizować więcej niż jeden cel mieszkaniowy. 5. Nabywanie lokali mieszkalnych w drodze licytacji w celu ich dalszej odsprzedaży lub wynajmu nie spełnia przesłanek do zwolnienia uzyskanego dochodu z opodatkowania, bowiem podatnik nie realizuje własnego celu mieszkaniowego (SIP ). 6. Darowizna zakupionego lokalu, w odniesieniu do którego skorzystano z ulgi mieszkaniowej, nie spowoduje utraty prawa do tego zwolnienia (SIP ). 7. Spłata zarówno odsetek, jak i kapitału kredytu do wysokości objętej ulgą odsetkową spełnia dyspozycją art. 21 ust. 30 updof i nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. 8. Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku na spłatę kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę nie uprawnia do ulgi (SIP ). Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę pożyczki zaciągniętej u osoby fizycznej nie uprawnia do zwolnienia. Przepis art. 21 ust. 25 pkt 2 wskazuje na możliwość korzystania ze zwolnienia w przypadku spłaty kredytu (pożyczki) zaciągniętego w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej (SIP ).