NIERUCHOMOŚCI (PRAWA MAJĄTKOWE) NABYTE LUB WYBUDOWANE W OKRESIE OD r r.

Transkrypt

1 NIERUCHOMOŚCI (PRAWA MAJĄTKOWE) NABYTE LUB WYBUDOWANE W OKRESIE OD r r. - art. 30 e updof - art. 21 ust. 1 pkt 126 updof - art. 22 ust. 6c 6f w brzmieniu obowiązującym do r. Odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, nabytych po 1 stycznia 2007 r., podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ust. 1 updof tj. zbywca płaci podatek dochodowy w wysokości 19% dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, określonym zgodnie z art. 19 updof, a kosztami uzyskania przychodów ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 updof). W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany, dochód ustala się u każdej ze stron umowy. Kosztami uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c updof). Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych. Nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości to np. wydatki na modernizację lokalu. Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust 6e updof). Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych nieruchomości i praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez GUS w Monitorze Polskim (koszty podwyższane co roku o stopień inflacji, art. 22 ust. 6f updof). Wskaźnik dostępny: Komunikaty i obwieszczenia Prezesa GUS - Przykład podwyższania kosztu: W 2007 r. nabycie nieruchomości za kwotę zł

2 Rok zbycia Koszt po waloryzacji (narastająco) Wskaźnik waloryzacji Koszty po waloryzacji 2008 r Nie dokonujemy waloryzacji* r ( ) 4,4% ogłoszony w 2008 r r r ( ) ( ) 3,5% ogłoszony w 2009 r ,5% ogłoszony w 2010 r * waloryzacji dokonujemy począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie. Waloryzacji nie dokonuje się o wskaźnik ogłoszony w roku nabycia oraz w roku zbycia. W przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane nakłady poczynione w czasie ich posiadania, a także kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości nieruchomości i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d updof). Rozstrzygnięcia najczęstszych problemów związanych z kosztami uzyskania przychodów 1. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej ponad udział w majątku dorobkowym małżonków (wspólność ustała na skutek rozwodu), kosztem uzyskania przychodu może być m. in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłego małżonka, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c updof (SIP ). 2. Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które wcześniej zostało nabyte poprzez przekształcenie ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu do kosztów nabycia poza dopłatą jaką członek spółdzielni mieszkaniowej wpłacił w związku ze zmianą prawa lokatorskiego na własnościowe można zaliczyć również zwaloryzowany wkład lokatorski (SIP ). 3. Nakłady poniesione w okresie, gdy zbywcy przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które następnie zostało przekształcone w odrębną własność, są kosztem uzyskania przychodu w przypadku zbycia tego lokalu. Pojęcie "posiadanie użyte w art. 22 ust. 6c updof należy rozumieć w sensie cywilistycznym art. 336 kc stanowi, iż "posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak

3 użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Zatem nakłady poczynione w okresie posiadania, również zależnego, będą kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. 4. W przypadku ponoszenia nakładów przez osobę, która przed podpisaniem aktu notarialnego otrzymała klucze do nieruchomości (mieszkania), którą zamierza kupić (o ile takie nakłady zwiększają wartość rzeczy i nie będą uwzględnione w cenie zakupu nieruchomości), należy uznać, że wydatki te są poniesione w czasie posiadania zbywanej nieruchomości i stanowią koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży. 5. W przypadku sprzedaży nieruchomości kupionej przez jednego z małżonków z majątku odrębnego, a następnie wniesionej do wspólności majątkowej małżeńskiej, temu z małżonków, który nabył nieruchomość w drodze rozszerzenia wspólności majątkowej nie przysługuje prawo do kosztów uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia. Nie poniósł on bowiem wydatku na nabycie tej nieruchomości. 6. Poniesione przez podatnika koszty związane z kredytem bankowym (prowizja związana z udzieleniem kredytu, koszty ubezpieczenia kredytu do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, odsetki związane z tym kredytem, opłata związana z wcześniejszą spłatą kredytu), zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości. 7. Różnice kursowe związane z nabyciem lokalu mieszkalnego nie są kosztem uzyskania przychodów. Nie sposób bowiem traktować tych wydatków jako nakłady na nieruchomość w rozumieniu art. 22 ust. 6c updof. Ich poniesienie nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości ani z jej odpłatnym zbyciem, jest to wyłącznie koszt związany ze spłatą samego kredytu (SIP ). 8. Kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, nabytego w drodze zamiany, będzie wartość nieruchomości lub prawa zbywanego w drodze tej zamiany ustalona na dzień zamiany (SIP ). 9. Wydatki poniesione na fundusz remontowy nie są kosztem uzyskania przychodów przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (SIP ). 10. W przypadku sprzedaży nieruchomości (prawa majątkowego) nabytej uprzednio w drodze spadku kosztem uzyskania przychodów nie jest wypłacony przez podatnika zachowek (SIP )

4 ani też wydatek poniesiony w związku z wykonaniem zapisu testamentowego. Kosztem nie jest również spłata ciążącego na lokalu mieszkalnym zadłużenia, bowiem nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy (SIP ). 11. Kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku nie może być wydatek z tytułu spłaty kredytu obciążającego daną nieruchomość, który został przyjęty wraz z masą spadkową (SIP ). 12. Kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny nie może być poniesiony przez obdarowanego wydatek na wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Wydatek ten nie mieści się bowiem w kryteriach kosztu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d updof. 13. Renta (opłata) planistyczna, którą podatnik po naliczeniu zobowiązany jest uiścić na rzecz gminy, nie stanowi kosztu uzyskania przychodu. Renta planistyczna jest dochodem własnym gminy i stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (SIP ). Termin zapłaty podatku i miejsce wykazania w deklaracji rocznej Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z pozostałymi przychodami, wykazywanymi w zeznaniu podatkowym. W zeznaniu nie wykazuje się kwot przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych), podatnik sam oblicza wysokość podatku i kwotę tę umieszcza w zeznaniu rocznym odpowiednim ze względu na rodzaj pozostałych przychodów, które podlegają opodatkowaniu za dany rok, tj.: - PIT-36 (poz. 189 lub 190), - PIT-36L (poz. 59), - PIT-38 (poz. 36). Zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku Wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia (art. 21 ust. 1 pkt 126 updof): a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, d) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a) - d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed data zbycia.

5 Ulga meldunkowa ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków (art. 21 ust. 22 updof), nawet wówczas, gdy warunek zameldowania spełnia tylko jeden z nich. Zwolnienie od podatku przychodów z odpłatnego zbycia ma zatem zastosowanie również do małżonka, który tego warunku nie spełnia (interpretacja ogólna MF SIP ). Rozstrzygnięcia najczęstszych problemów w zakresie ulgi meldunkowej 1. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy nie określa daty początkowej, od której należy liczyć bieg terminu zameldowania, ani też nie wymaga, aby była zachowana ciągłość przed datą zbycia. Zatem do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości lub prawa. Każdy roczny okres zameldowania uprawnia do zwolnienia. Warunek zwolnienia spełniony jest także w sytuacji, gdy podatnik zameldowany był w okresach krótszych niż rok, ale w sumie zameldowanie trwało 12 miesięcy (interpretacja ogólna MF - SIP ). 2. W przypadku sprzedaży kamienicy, w której lokale nie stanowią odrębnych nieruchomości, a podatnik był zameldowany choćby w jednym z tych lokali - ma prawo do zwolnienia. Ale jeżeli w danej kamienicy poszczególne lokale stanowią odrębną własność, to zwolniona będzie sprzedaż tego lokalu (stanowiącego odrębną własność), w którym podatnik był zameldowany co najmniej przez 12 m-cy. Oświadczenie o spełnianiu warunków do skorzystania z ulgi meldunkowej Art. 21 ust. 21 updof w brzmieniu obowiązującym w latach stanowi, że zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 126 dotyczy tylko tych podatników, którzy, w US właściwym ze względu na swoje miejsce zamieszania, w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że spełniają warunki do tego zwolnienia. Jednakże, rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008 r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. Nr 59, poz. 361), przedłużono termin do złożenia ww. oświadczenia podatnikom uzyskującym przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) w latach I tak, podatnicy, którzy w 2007 r. (lub 2008 r.) uzyskali przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) oświadczenie mogli złożyć najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2008 r. (lub odpowiednio do 30 kwietnia 2009 r.) Zaś podatnicy, którzy przychód (dochód) z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nabytych lub wybudowanych w latach uzyskali po 1 stycznia 2009 r. stosowne oświadczenie, obowiązani są złożyć, zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych

6 oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości (praw majątkowych). W tym przypadku 14- dniowy termin nie ma zastosowania. Termin przedawnienia Zgodnie z art Op, zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. W związku z tym, że termin płatności podatku upływa dnia 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, pięcioletni okres przedawnienia rozpoczyna swój bieg z końcem tego roku, w którym upływa termin płatności podatku. Stosowanie przepisów ustawy o podatku dochodowym Z dniem 1 stycznia 2009 r., ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) wprowadzono do updof istotne zmiany dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych): dodano art. 21 ust. 1 pkt 131, ust , art. 45 ust 1a pkt 3 i zmieniono brzmienie art. 30e. Jednakże, w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c updof, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w updof w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.