Przepisy updof obowiązujące do końca 2006 r. przewidywały opodatkowanie tych przychodów 10% zryczałtowanym podatkiem (art. 28 ust. 2 updof).

Transkrypt

1 I. NIERUCHOMOŚCI (PRAWA MAJĄTKOWE) NABYTE LUB WYBUDOWANE DO r. - art. 28 updof - art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a updof w brzmieniu obowiązującym do r. Uwaga! Poniższe zasady opodatkowania dotyczą odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych), które zostało dokonane do końca 2011 r. Odpłatne zbycie nieruchomości (praw majątkowych) nabytych lub wybudowanych do końca 2006 r., po 1 stycznia 2012 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof. Przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nie łączą się z przychodami (dochodami) z innych źródeł (art. 28 ust. 1 updof). Przepisy updof obowiązujące do końca 2006 r. przewidywały opodatkowanie tych przychodów 10% zryczałtowanym podatkiem (art. 28 ust. 2 updof). Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, zgodnie z art. 19 updof, jest ich wartość wyrażona w cenie, określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, tj. wydatki poniesione w celu zawarcia umowy sprzedaży (np. koszty sporządzenia aktu notarialnego, jeżeli z umowy wynika, że to sprzedający poniósł ten wydatek, koszty ogłoszeń, prowizja zapłacona pośrednikowi w obrocie nieruchomościami). Jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Jednakże organy te najpierw wezwą strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podatnie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Dopiero w razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniały podanie niższej wartości, organy podatkowe określą tę wartość z uwzględnieniem opinii biegłych. Zbywający ponosi koszty sporządzenia opinii biegłego, jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie. Wartość rynkowa jest określana na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

2 Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, jest wartość nieruchomości lub prawa zbywanego w drodze zamiany (art. 19 ust. 2 updof). Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego powstaje z chwilą skutecznego zawarcia umowy, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego. W przypadku sprzedaży przez małżonków nieruchomości lub prawa majątkowego nabytych w trakcie trwania wspólności ustawowej do majątku wspólnego, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości u każdego z małżonków określa się proporcjonalnie do przypadającego każdemu z nich udziału (tj. ½). Każdy z małżonków rozlicza się odrębnie z uzyskanego przez siebie przychodu (dochodu). Termin zapłaty podatku i zeznanie podatkowe 10% zryczałtowany podatek płatny był bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek US właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że w ww. terminie podatnik złożył oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit.a) lub lit.e) updof (art. 28 ust. 2-2a updof). W terminie płatności podatku podatnik był obowiązany złożyć w US właściwym ze względu na jego miejsce zamieszkania, deklarację o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym PIT-23 (art. 28 ust. 4 updof). Zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku Wolne od podatku dochodowego były przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.a-c (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a-e): a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: - na nabycie na terytorium RP budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, - na nabycie na terytorium RP spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, - na nabycie na terytorium RP gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

3 - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP, - na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium RP, b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali, d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny, e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit.a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, Ponadto, wolne od podatku dochodowego były przychody uzyskane z zamiany (art. 21 ust. 1 pkt 32a): a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub c) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a) - jeżeli przedmiotem zamiany były wyłącznie znajdujące się na terytorium RP nieruchomości i prawa wymienione w lit.a) - c). Zwolnienie nie przysługiwało jeżeli (art. 21 ust. 2 updof): 1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów była przedmiotem działalności gospodarczej podatnika, 2) przychód ze sprzedaży lub zamiany był wydatkowany na: a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,

4 3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 updof. Ponadto, przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie miał zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali na podstawie art. 26b czyli korzystali z tzw. ulgi odsetkowej (art. 21 ust. 2a updof). Konsekwencje niespełnienia warunku uprawniającego do zwolnienia od podatku W przypadku złożenia przez podatnika oświadczenia o przeznaczeniu przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit.a) lub lit.e) updof i niespełnienia warunków wynikających z ww. przepisu, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi (art. 28 ust. 3 updof): 1) od terminu płatności podatku (tj. od 15-tego dnia licząc od dnia sprzedaży) do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych, 2) począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych. Termin przedawnienia Zgodnie z art Op, zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Termin płatności zobowiązania w zryczałtowanym podatku dochodowym z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nabytych lub wybudowanych do końca 2006 r. upływa w 14 dniu od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Z końcem roku kalendarzowego, w którym upłynął ten termin, rozpoczyna swój bieg pięcioletni okres przedawnienia w tym podatku i jest niezależny od złożenia oświadczenia o przeznaczeniu uzyskanego przychodu na cele warunkujące zwolnienie podatkowe (interpretacja ogólna MF - SIP ). Stosowanie przepisów ustawy o podatku dochodowym Z dniem 1 stycznia 2007 r., ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono do updof istotne zmiany dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych): uchylono art. 28, dodano zaś art. 21 ust. 1 pkt 126, art. 22 ust. 6c-6f, art. 30e i zmieniono brzmienie art. 45 ust. 3b. Jednakże, w myśl art. 7 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c updof, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w updof w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Rozstrzygnięcia najczęstszych problemów

5 1. Jeżeli podatnik odprowadził 10% podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (bo nie zamierzał wydatkować środków na cele mieszkaniowe, albo nie złożył stosownego oświadczenia lub oświadczenie takie złożył po terminie), a wydatkował w okresie dwuletnim pieniądze na wskazany w przepisach updof cel mieszkaniowy, może wnieść do urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty w trybie art Op. 2. Nie jest możliwe przywrócenie terminu do złożenia oświadczenia o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży na cele skutkujące zwolnieniem. Jeżeli zatem podatnik oświadczenia nie złożył (lub złożył je po terminie) i nie zapłacił podatku, organ podatkowy powinien określić wysokość zobowiązania podatkowego. Jeżeli jednak w momencie wydawania decyzji w sprawie podatku od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych organ podatkowy posiada materiały dowodowe świadczące o wydatkowaniu całości lub części przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa wyżej, na cele skutkujące zwolnieniem od podatku, to nie może wymierzyć podatku od części przychodu wydatkowanego w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) updof i na cele w nim wymienione. Powinien natomiast określić zobowiązanie od kwoty nie przeznaczonej na cele objęte zwolnieniem, a w pozostałej części przychodu określić odsetki za okres od 15-go dnia po sprzedaży do dnia dokonania wydatku (spełnienie warunku zwolnienia od podatku) (lex 31568). 3. Podatnicy, którzy korzystają z tzw. ulgi odsetkowej uregulowanej w art. 26b updof (w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r.) nie mogą korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tj. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) art. 21 ust. 1 pkt 32 w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Jednakże, zwrot ulgi odsetkowej i skorygowanie zeznań podatkowych w tym zakresie przed upływem dwóch lat od dnia sprzedaży umożliwia skorzystanie ze zwolnienia, nawet jeśli korekty zeznań podatkowych dokonane zostały później niż wydatkowanie części przychodu ze sprzedaży na spłatę kredytu mieszkaniowego (SIP ). Możliwe jest równoczesne korzystanie z ulgi odsetkowej i ze zwolnienia związanego z wydatkowaniem pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu, o ile z ulgi odsetkowej korzystano odnośnie innego kredytu, niż ten, który ma być spłacany pieniędzmi pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości (SIP ). 4. Literalne brzmienie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 nie pozwalało na objęcie zwolnieniem przychodów wydatkowanych na nabycie nieruchomości położonych na terytorium Unii Europejskiej. Jednakże sądy administracyjne w wydawanych przez siebie wyrokach podnoszą, iż żaden przepis prawa krajowego nie może naruszać zasad wspólnotowego prawa pierwotnego w tym zasady swobodnego

6 przemieszczania się i przebywania na terytorium państw członkowskich, przepływu pracowników wewnątrz Wspólnoty, swobody przedsiębiorczości - przy czym takie naruszenie istnieje zarówno wtedy, gdy prawo krajowe wprost ogranicza te zasady ustanawiając np. zakaz przemieszczania się, jak też wtedy, gdy prawo krajowe w sposób pośredni, faktyczny prowadzi do skutku ograniczającego te zasady, gdyż niekorzystnie różnicuje sytuację prawną obywatela w zależności od pewnych kryteriów niedopuszczalnych z punktu widzenia wymogów prawa wspólnotowego. Takim kryterium jest m.in. kryterium położenia nabywanej nieruchomości, jeśli ma ono znaczenie dla sytuacji prawnopodatkowej obywatela. Jeśli zatem prawo krajowe uzależnia skorzystanie ze zwolnienia podatkowego od tego, czy inna nabywana nieruchomość (lokal) znajduje się w kraju, czy też poza nim, to w ten sposób prowadzi de facto do skutku zniechęcającego do nabywania nieruchomości (lokalu) w innym państwie członkowskim, a dalej - do ograniczenia swobody przemieszczania się, podejmowania zatrudnienia oraz prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium Wspólnoty. W prawie krajowym nie mogą tymczasem istnieć przepisy naruszające wymienione zasady, chyba że służą one celowi leżącemu w interesie publicznym i są właściwe (proporcjonalne) dla osiągnięcia tego celu (Wyrok WSA I SA/Ol 509/11; SIP ). 5. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w updof jest wydatkowanie wyłącznie otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e). Aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być wydatkowana na cele mieszkaniowe (np. zakup lokalu mieszkalnego), sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na nabycie tego lokalu. W określonych przypadkach zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 32 updof mogą być również objęte przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie prawa do lokalu przez zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym (lex 31840). Jeżeli okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane, np. na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) updof (SIP ). 6. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wchodzącej w skład majątku odrębnego jednego z małżonków, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), małżonek ten obowiązany jest wydać przychód z majątku odrębnego: a. albo na nieruchomość stanowiącą jego majątek odrębny, b. albo po włączeniu do majątku wspólnego małżonków, wydać na nieruchomość stanowiącą wspólność majątkową małżeńską.

7 Uwaga! W przypadku gdy małżonkowie nabędą nieruchomość ze środków pochodzących z majątku wspólnego, który nie obejmie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości, stanowiących majątek odrębny jednego z małżonków, nie można uznać, że wydatkowano przychód uzyskany ze sprzedaży majątku odrębnego i spełniono warunki do zwolnienia. Brak będzie bowiem tożsamości środków uzyskanych ze sprzedaży z tożsamością środków wydatkowanych na nabycie nieruchomości. 7. W przypadku sprzedaży nieruchomości (praw majątkowych) w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. b) będzie miało zastosowanie, jeżeli w chwili dokonania sprzedaży spełnione były warunki do skorzystania z tego zwolnienia (okoliczności sprzedaży powinny wskazywać na bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy zbyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nabyciem (w zamian) prawa o charakterze lokatorskim). Ponadto, bez znaczenia pozostaje fakt wydatkowania tylko części przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na nabycie prawa lokatorskiego, bowiem przepis wprost stanowi o zwolnieniu z opodatkowania uzyskanego przychodu w całości, a nie w określonej części. Zatem, jeśli wypełniona jest dyspozycja art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. b) ustawy, to cały przychód ze sprzedaży konkretnej nieruchomości lub prawa jest zwolniony od podatku dochodowego. 8. Zwolnieniem przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) updof, obejmuje również przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nabytych uprzednio w drodze działu spadku. 9. Zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie dotyczy przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (praw majątkowych) wydatkowanych na spłatę kredytu czy pożyczki zaciągniętych na inne cele, niż wymienione w przepisie, w tym również na spłatę kredytu refinansowego. Ze zwolnienia określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit e) updpf mają również prawo korzystać podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością. Dla skorzystania ze zwolnienia, bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. to, czy spłaty kredytu podatnik dokonał osobiście, czy też w jego imieniu nabywca mieszkania (SIP ).