Paweł Puch Regulacja stanów prawnych nieruchomości Praktyczny poradnik Budownictwo
INFORMACJE Copyright 2008 ISBN 978-83-88285-12-7 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. AL. Krakowska 271, 02-133 Warszawa tel.: (022) 559 36 00 ~06, faks: (022) 829 27 27, 892 27 00 ; www.budinfo.pl Redaktor odpowiedzialny: Katarzyna Czech e-mail: czech@dashofer.pl Opracowanie edytorskie i korekta: Anna Skowroñska Sk³ad: Krzysztof Zabielski, e-mail: zabielski@e-dtp.com Wszelkie prawa zastrze one, prawo do tytu³u i licencji jest w³asnoœci¹ Dashöfer Holding Ltd. Kopiowanie, przedrukowywanie i rozpowszechnianie ca³oœci lub fragmentów niniejszej publikacji, równie na noœnikach magnetycznych i elektronicznych bez zgody Wydawcy jest zabronione. Ze wzglêdu na sta³e zmiany w polskim prawie oraz niejednolite interpretacje przepisów Wydawnictwo nie ponosi odpowiedzialnoœci za zamieszczone informacje. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa
INFORMACJE 1. INFORMACJE 1.1. SPIS TREŚCI 1. Informacje... 3 1.1. Spis treœci... 3 1.2. Informacje o autorze... 5 1.3. Wykaz piktogramów... 5 2. Wstêp... 6 3. Za³o enie ksiêgi wieczystej... 7 3.1. Ksiêga wieczysta... 7 3.2. Dokumenty w postêpowaniu wieczystoksiêgowym... 7 3.3. Postêpowanie o za³o enie ksiêgi wieczystej... 9 4. Dziedziczenie nieruchomoœci... 20 4.1. Dziedziczenie w polskim prawie spadkowym... 20 4.2. Zabezpieczenie spadku i spis inwentarza... 21 4.3. Postêpowanie o stwierdzenie nabycia spadku... 22 4.4. Postêpowanie podatkowe... 23 4.5. Postêpowanie o dzia³ spadku... 33 4.6. Postêpowanie wieczystoksiêgowe... 33 5. Budynek na cudzym gruncie... 43 5.1. Roszczenia z art. 231 kodeksu cywilnego... 43 5.2. Roszczenia z art. 151 kodeksu cywilnego... 45 6. Zasiedzenie nieruchomoœci... 47 6.1. Regulacja kodeksowa... 47 6.2. Nieruchomoœci wy³¹czona spod zasiedzenia... 48 6.3. Tryb postêpowania... 49 6.4. Zasiedzenie s³u ebnoœci... 50 7. S³u ebnoœæ drogi koniecznej... 51 8. Zniesienie wspó³w³asnoœci nieruchomoœci... 53 8.1. Postêpowanie o zniesienie wspó³w³asnoœci... 53 8.2. Sposoby zniesienia wspó³w³asnoœci... 54 8.2.1. Przyznanie nieruchomoœci jednemu wspó³w³aœcicielowi za sp³at¹ pozosta³ych... 54 8.2.2. Sprzeda rzeczy wspólnej i podzia³ uzyskanej kwoty miêdzy wspó³w³aœcicieli... 54 Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 3
INFORMACJE 8.2.3. Podzia³ nieruchomoœci... 54 8.2.3.1. Procedura podzia³u nieruchomoœci... 55 8.2.3.2. Podzia³ budynku... 56 8.2.3.2.1. Podzia³ pionowy budynku... 56 8.2.3.2.2. Podzia³ poziomy budynku... 57 8.3. Zniesienia wspó³w³asnoœci gospodarstw rolnych... 59 8.4. Podatek od zniesienia wspó³w³asnoœci... 60 9. Rury i s³upy na nieruchomoœci... 61 9.1. Zgoda w³aœciciela... 61 9.2. Szukanie porozumienia... 62 9.3. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu... 62 9.4. S³u ebnoœæ przesy³u... 63 10. Odrolnienie dzia³ki... 64 11. Rewindykacja nieruchomoœci... 66 11.1. Sytuacja prawna... 66 11.2. Cele dzia³ania... 67 11.3. Pierwsze kroki rewindykacyjne... 67 11.4. Sposoby realizacji roszczeñ rewindykacyjnych... 69 12. Podsumowanie... 72 13. Bibliografia... 73 Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 4
INFORMACJE 1.2. INFORMACJE O AUTORZE: Pawe³ Puch absolwent Wydzia³u Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Sk³odowskiej w Lublinie filii w Rzeszowie. Mieszka i pracuje w Rzeszowie. Jako prawnik specjalizuje siê g³ównie w problematyce dotycz¹ce rynku nieruchomoœci. Jest te redaktorem portali internetowych zwi¹zanych z rynkiem nieruchomoœci i autorem licznych artyku³ów oraz analiz dotycz¹cych tego rynku. 1.3. WYKAZ PIKTOGRAMÓW: WSKAZÓWKI UWAGA PODSTAWA PRAWNA DEFINICJA PRZYK AD Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 5
WSTÊP 2. WSTĘP Stan prawny nieruchomoœci to ogó³ praw przys³uguj¹cych danej nieruchomoœci. Oczywiœcie najszerszym i podstawowym z nich jest prawo w³asnoœci. Regulacja stanu prawnego nieruchomoœci sprowadzaæ siê bêdzie zatem do wykazania aktualnego stanu prawnego dotycz¹cego danej nieruchomoœci. Nieruchomoœci takie nie istniej¹ dla obrotu nie mo na ich sprzedaæ czy podarowaæ. Nie mog¹ stanowiæ równie zabezpieczenia dla kredytów oraz trudno te na nich prowadziæ jakiekolwiek inwestycje. Najczêœciej nieuregulowany stan prawny wynika z braku ksiêgi wieczystej i w zwi¹zku z tym nie mo na wykazaæ, kto jest w³aœcicielem danej nieruchomoœci i jakie prawa s¹ z ni¹ zwi¹zane. Albo te, choæ dla danej nieruchomoœci jest prowadzona ksiêga wieczysta, to wpisy w niej s¹ niezgodne z istniej¹cym stanem prawnym. W opracowaniu tym przedstawimy pañstwu najczêœciej wystêpuj¹ce sytuacje nieuregulowanych stanów prawnych oraz sposoby ich uregulowania. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 6
ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 3. ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ Wiêkszoœæ sytuacji zwi¹zanych z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomoœci sprowadza siê do braku prowadzonej dla niej ksiêgi wieczystej. W polskim systemie prawnym ka da nieruchomoœæ powinna mieæ za³o on¹ ksiêgê wieczyst¹, a jej brak powoduje przede wszystkim niemo noœæ wykazania, kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci, i okreœlenia samej nieruchomoœci. Jednoczeœnie jest to najprostsza sytuacja i dlatego od niej zaczniemy nasz poradnik. Zanim jednak wniesiemy wniosek o za³o enie ksiêgi wieczystej, musimy zgromadziæ szereg dokumentów. Tak wiêc konieczne mo e byæ podjêcie czynnoœci opisanych w pozosta³ych rozdzia³ach, na przyk³ad przeprowadzenie postêpowania spadkowego czy dokonania zasiedzenia nieruchomoœci. Zatem za³o enie ksiêgi wieczystej jest zawsze fina³em nieraz mudnej drogi regulacji stanu prawnego nieruchomoœci. 3.1 KSIĘGA WIECZYSTA Ksiêgi wieczyste, dawniej zwane rejestrami hipotecznymi i gruntowymi, prowadz¹ s¹dy rejonowe wydzia³y ksi¹g wieczystych, w³aœciwe ze wzglêdu na miejsce po³o enia nieruchomoœci, w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomoœci. Ksiêgi wieczyste zdefiniowaæ mo na jako rodzaj dokumentu urzêdowego, w którym ujawnia siê oznaczenie nieruchomoœci, w³aœciciela nieruchomoœci i prawa dotycz¹ce nieruchomoœci. Ksiêga wieczysta jest zatem swoistym dowodem osobistym dla nieruchomoœci, a jej brak rodzi podobne problemy, co brak dowodu osobistego u osoby fizycznej. Podstawowym aktem dotycz¹cym tej materii jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece. Ka da ksiêga wieczysta sk³ada siê z czterech dzia³ów: Dzia³ I Dzia³ II Dzia³ III Dzia³ IV obejmuje oznaczenie nieruchomoœci i spis praw. Tu wpisuje siê miêdzy innymi numery i powierzchnie dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ nieruchomoœæ, ich po³o enie oraz opis zabudowañ. Tutaj te wpisuje siê prawa przys³uguj¹ce danej nieruchomoœci, na przyk³ad przys³uguj¹ce ka - doczesnemu w³aœcicielowi s³u ebnoœci przejazdu. obejmuje okreœlenie w³aœciciela nieruchomoœci. zawiera prawa, roszczenia, ciê ary i ograniczenia obci¹ aj¹ce nieruchomoœæ g³ównie s¹ to s³u ebnoœci gruntowe i osobiste. zawiera wpisy dotycz¹ce hipotek obci¹ aj¹cych nieruchomoœæ. 3.2 DOKUMENTY W POSTĘPOWANIU WIECZYSTOKSIĘGOWYM Zanim przyst¹pimy do za³o enia ksiêgi wieczystej, musimy zgromadziæ stosowne dokumenty, bez których s¹d odmówi nam za³o enia ksiêgi wieczystej i wpisu. Musimy zatem wykazaæ, za pomoc¹ dokumentów, fakty podlegaj¹ce wpisowi. Dokumenty te mo emy podzieliæ na dwie grupy: Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 7
ZA O ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 1. Dokumenty stanowi¹ce podstawê opisu nieruchomoœci, którymi s¹ dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli dokumenty geodezyjne, wydane przez w³aœciwe organy geodezyjne (Wydzia³ Geodezji Starostwa Powiatowego lub Urzêdu Miasta). S¹ nimi: wyrys z mapy ewidencyjnej wraz z tzw. synchronizacj¹, czyli legend¹ lub wykazem zmian gruntowych, przedstawiaj¹cy mapê nieruchomoœci oraz wyjaœniaj¹cy dotychczasowe zmiany oznaczeñ i powierzchni dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ nieruchomoœæ; wypis z rejestru gruntów, zawieraj¹cy aktualne dane geodezyjne interesuj¹cej nas nieruchomoœci, czyli numer, powierzchniê i po³o enie. UWAGA Nie ka dy dokument geodezyjny jest podstaw¹ do dokonania wpisu w ksiêdze wieczystej, gdy aby mo na by³o na jego podstawie za³o yæ ksiêgê wieczyst¹ lub dokonaæ uaktualnienia wpisów, musi zostaæ opieczêtowany czerwon¹ pieczêci¹ z napisem, e stanowi podstawê wpisu do ksiêgi wieczystej. 2. Dokumenty stwierdzaj¹ce nabycie w³asnoœci nieruchomoœci, czyli wykazuj¹ce, kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci. Równie tutaj nie ka dy dokument, w którym dana osoba wpisana jest jako w³aœciciel, bêdzie móg³ byæ uznany za podstawê wpisu. Najczêœciej takim dokumentem s¹ jasne akty w³asnoœci ziemi, które mo na by³o otrzymaæ w gminie w trybie ustawy o uregulowaniu. w³asnoœci gospodarstw rolnych z dnia 26 paÿdziernika 1971 roku (Dz.U. Nr 27 poz. 250 z póÿn. zm.). Wiele osób trzyma takie akty w³asnoœci do dzisiaj w domu. Akty te maj¹ tak e organy, które je wydawa³y, na przyk³ad urzêdy gmin i tam mo na otrzymaæ ich kopiê. Innymi dokumentami wykazuj¹cymi w³asnoœæ mog¹ byæ umowy nabycia nieruchomoœci, je eli zawarte by³y zgodnie z prawem i przy zachowaniu przewidzianej formy, a tak e orzeczenia administracyjne, np. wszelkie decyzje uw³aszczeniowe, oraz orzeczenie s¹dowe przys¹dzaj¹ce w³asnoœæ, np. postanowienie o dziale spadku, postanowienie o zniesieniu wspó³w³asnoœci, postanowienie o uregulowaniu w³asnoœci. UWAGA Przy braku ksiêgi wieczystej samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku nie stanowi podstawy wpisu prawa w³asnoœci. Aby s¹d za³o y³ ksiêgê wieczyst¹ i wpisa³ spadkobierców jako w³aœcicieli nieruchomoœci, musz¹ oni przedstawiæ dokument w³asnoœci wydany na zmar³ego. Je eli wyka ¹, e zmar³y by³ w³aœcicielem nieruchomoœci, i przedstawi¹ postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku, s¹d za³o y ksiêgê wieczyst¹ i wpisze prawo w³asnoœci na ich rzecz. Natomiast samo postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku stanowi podstawê wpisu prawa w³asnoœci na rzecz spadkobierców, je eli ksiêga jest ju prowadzona, a jako w³aœciciel wpisany jest w niej zmar³y, po którym dokonano stwierdzenia nabycia spadku. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 8