PROTOKÓŁ LUSTRACJI ZGIERSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ I.INFORMACJE WSTĘPNE I.1Zgierska Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą administracji w Zgierzu przy ul.parzęczewskiej 21 zarejestrowana jest w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr 0000048813 w Sądzie Rejonowym dla Łodzi Śródmieścia, XX Wydział Krajowego Rejestru Sądowego dniu 28 września 2001 r./ sygnatura akt LD.XX NS-REJ.KRS/18905/06/507.Spółdzielnia ma nadane nr rejestracyjne REGON 000487404 NIP 732-001-37-81 I.2. Lustrację prowadzono zgodnie z 91 ustawy Prawo Spółdzielcze na podstawie umowy pomiędzy Krajowym Związkiem Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych a Zgierską Spółdzielnią Mieszkaniową. Przedmiotem lustracji były prowadzone przez Spółdzielnię inwestycje. Lustracja prowadzona była od dnia 21 kwietnia 2008 r. Z ramienia Krajowego Związku Rewizyjnego lustrację prowadziła Jadwiga Sumera. I.3. W okresie objętym lustracją Zarząd Spółdzielni stanowili: - mgr Henryka Bloch - Prezes Zarządu - mgr Zbigniew Wałęsiński - Zastępca Prezesa Zarządu Główną Księgową była Elżbieta Kmieciak. I.4. Lustracja prowadzona była w oparciu o dokumenty Spółdzielni, a w szczególności: - dokumenty księgowe /konto 083, faktury, zestawienia wpłat, opinię i ra- 1
port biegłego rewidenta/, - umowy z przyszłymi użytkownikami lokali, - umowy z wykonawcami inwestycji, - dokumentację terenowo-prawną a także informacje i wyjaśnienia pracowników Spółdzielni. I.5. Statut Spółdzielni w 5okreslający przedmiot działalności przewiduje m.in. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. Stan środków na koncie inwestycji rozpoczętych na dzień 31 grudnia 2007 r. wynosił netto 8.003.710,71 zł. i dotyczył - budowy drogi do budynków przy ul. Parzęczewskiej 53 A - 100.686,92., Kwota ta pozostaje do rozliczenia przy kontynuacji zadania - koncepcji urbanistyczno-architektonicznej planowanego do realizacji budynku mieszkalnego w rejonie ul. Boya Żeleńskiego 17,800,00 zł, - realizacji zadania inwestycyjnego p.n. Zacisze obejmującego budynki w zabudowie szeregowej 7.885.223,79 zł. Nakłady inwestycyjne na zadanie p.n. Zacisze stanowiły ponad 95% nakładów inwestycyjnych ogółem, zatem inwestycja ta podlegała szczegółowemu zbadaniu. II. OSIEDLE ZACISZE W REJONIE UL. BOYA ŻELEŃSKIEGO W ZGIERZU II. 1. Zakres rzeczowy inwestycji: A/ zespół 1 obejmujący 4 domy w zabudowie szeregowej o powierzchni całkowitej 717 m2, w tym mieszkalnej 638,74 m2 i garaży 78,26 m2, 2
b/ zespół 2 obejmujący 4 domy w zabudowie szeregowej o powierzchni całkowitej 717 m2, w tym mieszkalnej 638,74 m2 i garaży 78,26 m2, c/ budynek 8-mieszkaniowy: - powierzchnia mieszkań 712,74m2, - powierzchnia garaży 159,89 m2, - powierzchnia pomieszczeń gospodarczych 129,99 m2 d/zespół 4 obejmujący 4 domy w zabudowie szeregowej o powierzchni całkowitej 733,06 m2, w tym mieszkalnej 632,76 m2 i garaży 100,30 m2. Zadanie obejmuje również sieci zewnętrzne i instalacje; wodociągowe, kanalizacyjne, odwodnienia terenu, gazowe i elektryczne oraz drogi i ogrodzenie. W trakcie prowadzonej lustracji prowadzone były również rozmowy dot. podłączenia budynków do sieci internetowej. II.2. Przygotowanie inwestycji Decyzję o podjęciu realizacji zadania dla lepszego wykorzystania posiadanych terenów Zarząd podjął w 2006 r. Zamierzenie inwestycyjne uzgadniane było z Radą Nadzorczą w dniu 4 kwietnia 2006 r. Rada Nadzorcza podjęła uchwałę nr 20/06 udzielającą zgodę na realizację zadania. II.3. Dokumentacja projektowa Spółdzielnia w dniu 10 lipca 2006 r. wystąpiła z zaproszeniem do złożenia ofert na opracowanie dokumentacji projektowej w trybie zapytania o cenę do trzech pracowni projektowych. Wyboru dokonała komisja w składzie 3-osobowym składająca się z pracowników Spółdzielni. Z posiedzenia 3
komisji sporządzono protokół w dniu 20.07.2006 r. Wybrano oferenta, który przedstawił najniższą cenę Przedsiębiorstwo IBAR z siedzibą w Pabianicach przy ul. Spacerowej posiadające wpis do ewidencji nr 6467/91 prowadzonej przez Wydział Rozwoju i Działalności Gospodarczej Urzędu Miasta Pabianic /REGON 470536021, NIP 731-000-10-49/ W dniu 7 sierpnia 2006 r. zawarto z wybraną pracownią projektową umowę. W umowie Spółdzielnia jest prawidłowo reprezentowana przez dwóch członków Zarządu. Przedmiot umowy określono następująco: 1/ skompletowanie materiałów wyjściowych do projektowania, opracowanie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej z elementami uzbrojenia i pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy, 2/ projekt z kompletem uzgodnień dla uzyskania pozwolenia na budowę, 3/ pełnobranżowy projekt wykonawczy. Ustalono ponadto w umowie - terminy opracowania poszczególnych etapów dokumentacji, - zasady i terminy fakturowania, - kary za odstąpienie od umowy oraz kary za zwłokę, - osobę do kierowania pracami projektowymi ze strony wykonawcy, - koordynatora ze strony Spółdzielni, - zasady odbioru prac projektowych. Realizacja opracowania dokumentacji przebiegała zgodnie z umową. Na podstawie opracowanej dokumentacji Spółdzielnia uzyskała pozwolenie na budowę decyzja nr 92/2007 Starostwa Powiatowego w Zgierzu z dnia 19 stycznia 2007 r. 4
II.4. dokumentacja terenowo-prawno Lustratorowi okazano odpis z Księgi Wieczystej wydany przez Sąd Rejonowy w Zgierzu V Wydział Ksiąg Wieczystych w dniu 2 kwietnia 2007 r. l.dz.odp 2626/2007. Z odpisu tego wynika, że teren inwestycji uregulowany jest w księdze wieczystej nr 74618. W dziale II Gmina Miasta Zgierz wpisana jest jako właściciel a Zgierska Spółdzielnia Mieszkaniowa jako użytkownik wieczysty gruntu i właściciel budynków i urządzeń. Na wniosek Spółdzielni Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna wyraził zgodę na odłączenie z księgi wieczystej KW 74618 działek nr nr 589/2, 588/2 i 589/1/na których realizowane jest omawiane zadanie inwestycyjne/ oraz nieobciążanie hipoteką łączną wyodrębnionych nieruchomości /oświadczenie PKO z dnia 21.05.2007 r. Fakt ten ujawniony jest w KW 74618 w dziale IV. W 2007 r. Spółdzielnia wykonała projekt podziału terenu, na którym realizowane jest zadanie inwestycyjne w sposób umożliwiający ustanowienie odrębnej własności budynków w zabudowie szeregowej oraz określenie granic nieruchomości wspólnej jaką stanowić będzie budynek 8-mieszkaniowy. Mapę prawną podziału oraz wniosek o zatwierdzenie projektu podziału z uzasadnieniem, określeniem dojazdów do poszczególnych nieruchomości oraz służebności Spółdzielnia przesłała do Urzędu Miasta Zgierza Wydziału Urbanistyki, Gospodarki Przestrzennej i Geodezji w dniu 26 lipca 2007 r. /pismo z dnia 26 lipca 2007 r. l.dz.ee/5514/2007/. Na dzień zakończenia lustracji sprawa nie została sfinalizowana i wymaga interwencji Spółdzielni. II.5. realizacja robót budowlano-montażowych Wyłonienie wykonawcy zadania nastąpiło w trybie przetargu. 5
Spółdzielnia opracowała specyfikację istotnych warunków zamówienia określającą: - przedmiot przetargu, - sposób przygotowania oferty, - warunki wymagane od oferentów, - terminy realizacji i okres gwarancji, - wymagania dotyczące wadium, - termin i miejsce składania ofert Załącznikiem do specyfikacji był projekt umowy. Specyfikacja została zatwierdzona przez Zarząd Spółdzielni w dniu 20 czerwca 2006 r. Zaproszenie do złożenia ofert przesłano do sześciu wykonawców. Ofertę złożyły dwie firmy. Wyboru oferty dokonała komisja powołana Zarządzeniem nr 24/2006 Zarządu Spółdzielni z dnia 8 grudnia 2006 r. Komisja wybrała jako wykonawcę zadania inwestycyjnego Przedsiębiorstwo Remontowo-Budowlane Budomal z siedzibą w Łodzi przy Al. Włókniarzy 221/225 działające na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Wójta Gminy Nowosolna pod nr 904/07 /REGON 470844886, NIP 728-002-42-57/. Umowa została zawarta w dniu 26 lutego 2007 r. Umowa zawiera: - określenie przedmiotu umowy, - etapy realizacji inwestycji, - określenie czasokresu gwarancji /3 lata/, - obowiązki stron, - zasady wykonania robót dodatkowych i ich wycenę, - zasady odbioru robót, 6
- ustalenia dotyczące inspektorów nadzoru i kierownika budowy, - określenie kar umownych za opóźnienia i odstąpienie od umowy, - zabezpieczenie należytego wykonania umowy /prawo do zatrzymania z każdej faktury 3% wartości do zwrotu 80% w ciągu 21 dni od odbioru końcowego i 20% w ciągu 7 dni po upływie terminu gwarancji aneksem do umowy zmieniono postanowienia tak,by w miejsce zatrzymywania kwot wykonawca wystawił weksel In blanco wraz z deklaracją wekslową/ W trakcie realizacji zawarto aneks do umowy na roboty dodatkowe wynikające z konieczności zwiększenia ilości podkładów betonowych pod ławy fundamentowe. Spółdzielnia w dniu 5 marca 2007 r. przesłała do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Zgierzu zawiadomienie o zamierzonym przystąpieniu do robót w dniu 13 marca 2007 r. Realizacja rozpoczęta została w dniu 13 marca 2007 r. i przebiegała bez zakłóceń. Spółdzielnia zabezpieczyła właściwy nadzór nad robotami /lustrująca szczegółowo sprawdziła kwalifikacje inspektora robót budowlanych Pana Henryka Wyrzykowskiego będącego jednocześnie kierownikiem działu techniczno-eksploatacyjnego Spółdzielni. Pan Henryk Wyrzykowski posiada uprawnienia budowlane bez ograniczeń oraz udokumentował obowiązkową przynależność do Łódzkiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa/. Odbiory poszczególnych etapów robót oraz fakturowanie odbywały się zgodnie z postanowieniami umowy. 7
II.6. Nakłady inwestycyjne, zabezpieczenie środków na realizację inwestycji, umowy z przyszłymi użytkownikami budynków Zadanie inwestycyjne wyceniono wstępnie w umowach z przyszłymi użytkownikami lokali na kwotę10.006.800 zł. Nakłady brutto /z podatkiem VAT/ poniesione na 31 marca 2008 r. wynosiły 9.127890,23 zł. Zważywszy na zaawansowanie inwestycji wstępna wycena przy sprzedaży wszystkich domów winna zabezpieczyć koszty realizacji. Na dzień 31 marca podpisano umowy z przyszłymi użytkownikami na kwotę 8551.800 zł. Prowadzone są rozmowy z potencjalnymi nabywcami. Umowy z użytkownikami zawarte są prawidłowo. Spółdzielnia jest w nich właściwie reprezentowana przez dwóch członków Zarządu. W umowach znajdują się : - oświadczenie Spółdzielni o posiadaniu tytułu prawnego do gruntu, na którym realizowane są domy oraz pozwolenia na budowę, - określenie przedmiotu umowy, - przewidywany termin oddania do zagospodarowania, - określenie kosztu budowy i terminy wpłat poszczególnych rat w odniesieniu do zaangażowania realizacji, - postanowienia dot. rozliczenia kosztów budowy, - postanowienia dot. ustanowienia odrębnej własności lokalu, - zasady rozwiązania umowy. Załączniki: 1.wypis z Krajowego Rejestru Sądowego, 2.plan zagospodarowania, 3.decyzja o pozwoleniu na budowę 8
4.wypis z księgi wieczystej USTALENIA KOŃCOWE: 1. Protokół zawiera 9 stron, 4 załączniki. 2. Protokół sporządzono w trzech egzemplarzach, z czego dwa egzemplarze Pozostawiono w Spółdzielni. Na tym protokół zakończono i podpisano. Lustrator Jadwiga Sumera Do stwierdzeń zawartych w protokóle nie wnosimy zastrzeżeń. Zgierz, dnia maja 2008 r. 9