02. Poradnik dla kupujących mieszkanie Kupno mieszkania krok po kroku Od momentu dokładnego zidentyfikowania naszych potrzeb związanych z nabyciem nieruchomości do przeniesienia na nas jej własności jest jeszcze wiele formalności do dopilnowania. Warto jednak przejść tę drogę skrupulatnie i przestudiować oferty deweloperów, zapoznać się z dokumentacją oraz przede wszystkim dokładnie przeanalizować umowę. Dzięki temu odbiór kluczy do nowego mieszkania będzie wyjątkowo przyjemny.
Kupno mieszkania krok po kroku 01. Zdefiniowanie własnych potrzeb lokalizacja, cena, powierzchnia 02. Szukanie oferty sprawdzenie ofert dostępnych w internecie, prasie oraz poleconych przez znajomych odwiedzanie targów mieszkaniowych 03. Sprawdzenie informacji o deweloperze i inwestycji zebranie podstawowych informacji o inwestycji: lokalizacja, cena, warunki płatności, rzut budynku i mieszkania, standard wykończenia wizyta w biurze sprzedaży i zapoznanie się z dokumentami inwestycji 04. Sprawdzenie zdolności kredytowej 05. Wizyta na budowie 06. Konsultacja umowy z prawnikiem 07. Podpisanie umowy deweloperskiej 08. Wniosek kredytowy 09. Uruchomienie płatności 2
10. 11. 12. Odbiór techniczny Odbiór kluczy Podpisanie umowy przenoszącej własność mieszkania Jakie dokumenty powinniśmy przeczytać przed podpisaniem umowy? Przed podpisaniem umowy powinniśmy się zapoznać z jak największą ilością informacji na temat dewelopera i interesującej nas inwestycji. Z większością z podanych poniżej dokumentów można się zapoznać w biurze sprzedaży. a. b. Aktualny stan ksiąg wieczystych nieruchomości, który można sprawdzić też na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl Kopia aktualnego i pełnego odpisu z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego; stan rejestru można też sprawdzić bezpłatnie na portalu Ministerstwa Sprawiedliwości 3
c. Sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatni rok, ewentualnie sprawozdanie spółki dominującej za ostatnie dwa lata d. Kopia decyzji o pozwoleniu na budowę e. Projekt architektoniczno-budowlany f. Pozwolenie na użytkowanie Miejscowe plany zagospodarowania g. przestrzennego h. Wzór umowy przedwstępnej i. Prospekt informacyjny zawierający kluczowe dane na temat inwestycji, jej otoczenia i umowy deweloperskiej Oprócz dokumentów warto też obejrzeć wizualizacje i rzuty budynku oraz mieszkań, a także tzw. mieszkanie pokazowe. Jeśli interesuje nas zakup mieszkania wykończonego przez dewelopera pod klucz, dobrze jest zapoznać się z różnymi opcjami pakietów wykończeniowych i ich cenami. 4
Umowa deweloperska Najważniejszym elementem umowy jest zobowiązanie dewelopera do zawarcia z nami w określonym terminie umowy ostatecznej, która przeniesie na nas własność mieszkania. Oprócz tego powinniśmy zwrócić uwagę na następujące postanowienia: 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. Cena mieszkania i ewentualne dodatkowe płatności (np. garaż, komórka, droga dojazdowa) Terminy płatności Termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie Termin przekazania lokalu Możliwości wycofania się z umowy oraz ewentualne konsekwencje Data przeniesienia własności Sposób finansowania inwestycji przez dewelopera (kredyt, środki własne) 5
Koszty aktu notarialnego i wybór notariusza Zakup mieszkania od dewelopera wymaga najczęściej dwóch wizyt u notariusza (lub jednej, jeśli deweloper ma już pozwolenie na użytkowanie). U notariusza podpiszemy umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Koszty związane z czynnościami notarialnymi dzielone są równo pomiędzy dewelopera a nabywcę. Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, w cenę mieszkania wliczony jest podatek VAT, co oznacza, że sprzedaż nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W przypadku gdy deweloper dysponuje pozwoleniem na użytkowanie, umowę możemy podpisać już w biurze sprzedaży. 6
Ostateczny dokument, który podpiszemy u notariusza, to umowa przeniesienia własności lokalu, po jej zawarciu stajemy się właścicielami mieszkania. Koszty takiej umowy ponosi nabywca. Aby zarejestrować transakcję, notariusz zobowiązany jest zawrzeć w umowie wniosek do sądu o wpis nowego właściciela w księdze wieczystej. Notariusz pobiera za to opłatę sądową, którą następnie przekazuje na konto sądu. Strony aktu notarialnego składają podpisy na oryginale umowy. Oryginał aktu pozostaje w kancelarii notariusza, a strony aktu otrzymują wypisy. Notariusz sporządza też kilka wypisów przeznaczonych dla sądu wieczystoksięgowego, urzędu skarbowego, geodezji oraz urzędu gminy zajmującego się pobieraniem podatku od nieruchomości. 7