NIE PODLEGA ROZPOWSZECHNIANIU, PUBLIKACJI BĄDŹ DYSTRYBUCJI, BEZPOŚREDNIO CZY POŚREDNIO, NA TERYTORIUM STANÓW ZJEDNOCZONYCH AMERYKI, AUSTRALII, KANADY ORAZ JAPONII. W drodze na giełdę GRIFFIN PREMIUM RE..N.V. Działalność grupy Griffin Premium RE..N.V. to unikalna na polskim rynku spółka skoncentrowana na wysokiej klasy nieruchomościach biurowych i biurowo-handlowych położonych w centrach lub przy głównych ulicach miast, która została założona przez Griffin Real Estate, jeden z wiodących w Polsce podmiotów zarządzających nieruchomościami inwestycyjnymi, działających na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Grupa uważa, że jest właścicielem atrakcyjnego, zdywersyfikowanego i zrównoważonego portfela, na który składa się łącznie dziewięć nieruchomości sześć nieruchomości biurowych oraz trzy duże nieruchomości biurowo-handlowe położone w centrach lub przy głównych ulicach największych miast w Polsce. Grupa koncentruje swoją działalność operacyjną na aktywnym zarządzaniu swoją bazą najemców, ścisłym monitoringu polskiego rynku nieruchomości w celu zapewnienia, że oczekiwania jej obecnych i przyszłych najemców zostaną zaspokojone. Działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami zlecana na rzecz wiodących spółek specjalizujących się w zarządzaniu nieruchomościami. Na dzień 31 grudnia 2016 r. Grupa miała w swoim portfelu dziewięć nieruchomości w pięciu największych miastach w Polsce (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach i Łodzi) o łącznej wartości godziwej, przy specjalnym założeniu, że wszystkie te nieruchomości są w 100% wynajęte i przynoszą dochody oraz że nie istnieją żadne zachęty z tytułu obecnych umów najmu ani żadne zobowiązania do poniesienia kosztów inwestycyjnych w związku z umowami najmu istniejącymi w dacie wyceny, w kwocie 514,4 miliona EUR, na podstawie Raportów z Wyceny. Łączna wartość godziwa bez uwzględniania specjalnych założeń wynosi 470,4 miliona EUR. Łączna powierzchnia najmu nieruchomości (GLA) na dzień 31 grudnia 2016 r. wynosiła 171,231 m 2, z czego 49,2% stanowiły powierzchnie czysto biurowe, 31,5% - powierzchnie handlowe zlokalizowane przy głównych ulicach miast, a 19,3% - powierzchnie biurowe przy głównych ulicach miast. Uroczniony dochód operacyjny netto (ang. net operating income. NOI). Aktywa portfelowe Grupy są nowoczesne a średni wiek aktywów ważony NOI i obliczony na podstawie dat ostatnich kapitalnych remontów/rewitalizacji wynosi siedem lat. Przewagi konkurencyjne Do głównych przewag konkurencyjnych Griffin Premium RE..N.V. należą: Dobrze zdywersyfikowany portfel nieruchomości Zróżnicowana baza najemców, generująca stabilne przepływy operacyjne Doświadczona kadra menadżerska Strategia Strategia rozwoju Griffin Premium RE..N.V. zakłada: Atrakcyjną politykę dywidendową. Spółka zamierza regularnie wypłacać akcjonariuszom około 65% wyniku z działalności operacyjnej pomniejszonego o koszty finansowania bankowego (ang. funds from operations, FFO). Dalszą rozbudowę portfela. Griffin Premium RE..N.V. chce nabywać budynki biurowe lub biurowo-handlowe w centralnych lokalizacjach głównych miast Polski. Obiekty o wysokim standardzie technicznym, ze zróżnicowaną bazą najemców lub z wiodącym najemcą, ale z długoterminową umową najmu. Dotyczyć to będzie nieruchomości w pełni lub prawie w pełni wynajętych. Przekształcenie w Polsce REIT. Intencją Griffin Premium RE.. jest przekształcenie w polską spółkę akcyjną spełniającą wymogi REIT, gdy w Polsce przyjęte zostaną odpowiednie przepisy regulujące funkcjonowanie tego typu podmiotów i o ile takie przekształcenie będzie korzystne dla akcjonariuszy Spółki. Dom Maklerski BZ WBK jest wyodrębnioną organizacyjnie jednostką Banku Zachodniego WBK S.A. z siedzibą we Wrocławiu, ul. Rynek 9/11, 50-950 Wrocław, zarejestrowanego w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000008723, REGON 930041341, NIP 896 000 56 73, kapitał zakładowy i wpłacony 992.345.340 zł. www.dmbzwbk.pl, e-mail: dm.inwestor@bzwbk.pl, tel.: (61) 856 48 80, (61) 856 44 45 (koszt połączenia zgodny z taryfą operatora) 1
Czynniki ryzyka Z inwestycją w akcje Griffin Premium RE..N.V., jak z każdą inwestycją w papiery wartościowe związany jest szereg ryzyk. Zwracamy uwagę, iż pełny opis ryzyk dostępny jest w Prospekcie Emisyjnym. Ryzyka związane z warunkami makroekonomicznymi, politycznymi i otoczeniem prawnym w Polsce. Ryzyka polityczne, gospodarcze i prawne dotyczące Polski, jej krajów ościennych i Unii Europejskiej mogą wywrzeć istotny niekorzystny wpływ na Grupę. Lokalizacja nieruchomości Grupy narażona jest na ryzyka regionalne, które mogą skutkować częściową utratą ich atrakcyjności. Polski rynek nieruchomości charakteryzuje się wysoką konkurencyjnością. Polski rynek nieruchomości jest cykliczny. Zmiany przepisów podatkowych lub ich interpretacji mogą wpływać na sytuację finansowa Grupy oraz przepływy pieniężne dostępne dla Grupy. Grupa może nie zrealizować swojej strategii. Grupa narażona będzie na różnego rodzaju ryzyka związane ze statusem REIT po konwersji na fundusz inwestycyjny typu REIT. Grupa może nie być w stanie wykorzystać wpływów z emisji Akcji Oferowanych w sposób opisany w rozdziale Wykorzystanie wpływów z Oferty. Wycena nieruchomości jest z natury subiektywna i niepewna oraz dokonywana jest na podstawie założeń, które mogą okazać się niedokładne lub mogą podlegać czynnikom będącym poza kontrolą Grupy oraz podlega wahaniom. Znaczące wahania wartości godziwej nieruchomości wynikające ze zmiany wyceny mogą istotnie wpływać na skonsolidowany bilans i rachunek wyników Grupy. Wybrane historyczne informacje finansowe Tabela 1. Wybrane historyczne informacje finansowe (tys. EUR) 2016 2015 2014 Aktywa trwałe 481.260 427.834 298.060 Nieruchomości inwestycyjne 470.380 385.825 237.410 Nieruchomości inwestycyjne w budowie - 36.850 52.671 Kredyty i pożyczki długoterminowe 790 523 138 Pozostałe należności 10-6 Długoterminowe środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania 2.406 2.540 3.158 Aktywa z tytułu podatku odroczonego 7.647 2.096 4.677 Aktywa obrotowe 20.562 21.326 18.301 Należności handlowe i pozostałe 3.813 6.149 3.749 Należności z tytułu podatku dochodowego 32 31 218 Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania 6.707 5.185 8.924 Środki pieniężne i depozyty krótkoterminowe 10.010 9.961 5.410 SUMA AKTYWÓW 501.822 449.160 316.361 2
Razem kapitał własny 36.237 84.478 53.335 Kapitał zakładowy 45 - - Róźnice kursowe z przeliczenia (5.142) (1.871) (1.309) Aktywa netto przypisywane akcjonariuszom 41.334 86.349 54.335 Zobowiązania długoterminowe 409.460 275.980 248.887 Kredyty bankowe 252.535 170.582 166.166 Pochodne instrumenty finansowe - - 1.225 Pozostałe pożyczki 137.919 96.166 75.673 Otrzymane kaucje i zaliczki 3.348 4.430 2.691 Rezerwa z tytułu podatku dochodowego 15.658 4.802 3.132 Zobowiązania krótkoterminowe 56.125 88.702 14.139 Kredyty bankowe 49.050 80,104 4.154 Pochodne instrumenty finansowe - 1.308 2.492 Pozostałe pożyczki 16 - - Zobowiązania handlowe i pozostałe 3.260 3.197 1.789 Zobowiązania z tytułu nakładów inwestycyjnych 3.323 3.728 5.608 Otrzymane kaucje i zaliczki 476 365 96 KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM 501.822 449.160 316.361 2016 2015 2014 Przychody z wynajmu 23.688 21.316 15.954 Przychody z tytułu opłat ekploatacyjnych i marketingowych 9.856 8.934 6.151 Koszty operacyjne nieruchomości (11.135) (8.729) (6.318) Przychody z wynajmu netto 22.409 21.521 15.787 Koszty administracyjne (4.013) (4.938) (3.466) Zysk/(strata) netto z nieruchomości inwestycyjnych 21.737 30.357 (1.007) Zysk z działalności operacyjnej 40.133 46.940 11.314 Przychody finansowe 422 157 114 Koszty finansowe (22.645) (11.089) (12.737) Zysk brutto 17.910 36.008 (1.309) Podatek dochodowy (kosz)/przychód (5.672) (4.346) 587 Zysk/(strata) netto 12.238 31.662 (722) Inne całkowite dochody (3.271) (562) (1.309) Całkowite dochody ogółem 8,967 31.100 2.031 2016 2015 2014 Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 18.961 17.944 12.131 Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (39.448) (104.604) (76.970) Środki pieniężne netto z działalności finansowej 21.143 91.223 63.252 Źródło: Prospekt emisyjny Wielkość oferty Do 115.953.606 akcji, w tym: do 22.201.267 akcji nowej emisji do 59.108.251 akcji sprzedawanych przez dotychczasowych akcjonariuszy Griffin Netherlands II B.V. i GT Netherlands III B.V. do 7.857.705 istniejących akcji w ramach opcji dodatkowego przydziału opcja zwiększenia oferty o maksymalnie do 26.786.383 akcji istniejących 3
Harmonogram 15-28 marca budowa księgi popytu wśród inwestorów Instytucjonalnych 17-27 marca przyjmowanie zapisów inwestorów indywidualnych 29 marca (do godz. 9:00) publikacja ostatecznej ceny i liczby akcji Oferowanych 3 kwietnia przewidywany termin przydziału akcji 13 kwietnia przewidywany pierwszy dzień notowania na GPW Cena maksymalna Cena maksymalna została ustalona na 6,50 PLN za akcję. Lock up Akcjonariusze sprzedający 365 dni Spółka 270 dni Władze spółki 730 dni 4
Prospekt emisyjny Jedynym wiążącym dokumentem zawierającym informacje o ofercie i Spółce jest prospekt emisyjny. Został on zatwierdzony przez KNF i podany do publicznej wiadomości w formie elektronicznej, na stronie internetowej Spółki (http://www.griffin-premium.com/s,61,oferta-publiczna-akcji.html?gclid=cno_vjjt5nicfrtfgqodniwmuq), na stronie internetowej podmiotu oferującego Dom Maklerki BZ WBK (www.dmbzwbk.pl) oraz stronie internetowej AFM (www.afm.nl). Zastrzeżenia prawne Dom Maklerski BZ WBK jest wyodrębnioną organizacyjnie jednostką Banku Zachodniego WBK S.A. z siedzibą we Wrocławiu, ul. Rynek 9/11, 50-950 Wrocław. Materiał stanowi wyciąg informacji z Prospektu Emisyjnego Spółki GRIFFIN PREMIUM RE..N.V. z siedzibą w Amsterdamie - Holandia ( Spółka ), które zostały uznane przez autora dokumentu za najbardziej interesujące. Źródłem danych są: Prospekt emisyjny dot. oferty publicznej akcji Spółki wraz z aneksami. Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie informacyjny i w żadnym wypadku nie powinien stanowić oferty ani zaproszenia, jak również podstawy do podejmowania decyzji o nabyciu papierów wartościowych Spółki. Jedynym prawnie wiążącym dokumentem ofertowym zawierającym informacje o ofercie publicznej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej akcji GRIFFIN PREMIUM RE..N.V. oraz o ubieganiu się przez Spółkę o dopuszczenie i wprowadzenie papierów wartościowych Spółki do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. ( GPW ) jest prospekt emisyjny wraz z ewentualnymi aneksami do prospektu emisyjnego i komunikatami aktualizującymi ( Prospekt Emisyjny ), który w dniu 13 marca 2017 r. został zatwierdzony przez Stichting Autoriteit Financiële Markten ( AFM ), holenderski organ nadzoru nad rynkiem kapitałowym, i został udostępniony przez Spółkę do publicznej wiadomości po spełnieniu warunków określonych w art. 37 polskiej ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, tj. po otrzymaniu przez Komisję Nadzoru Finansowego od AFM dokumentu potwierdzającego zatwierdzenie Prospektu razem z kopią Prospektu oraz tłumaczeniem podsumowania Prospektu na język polski. Prospekt Emisyjny został opublikowany i jest dostępny na stronie internetowej Spółki (http://www.griffin-premium.com/s,61,oferta-publicznaakcji.html?gclid=cno_vjjt5nicfrtfgqodniwmuq), na stronie internetowej podmiotu oferującego Dom Maklerki BZ WBK (www.dmbzwbk.pl) oraz na stronie internetowej AFM (www.afm.nl). Niniejszy materiał został sporządzony z zachowaniem należytej staranności. W niniejszej informacji zostały wykorzystane źródła informacji, uznane za wiarygodne i dokładne, jednak nie ma gwarancji, że są one wyczerpujące i w pełni odzwierciedlają stan faktyczny. Opracowanie może zawierać stwierdzenia dotyczące przyszłości, które stanowią źródło niepewności i mogą istotnie różnić się od faktycznych rezultatów. Odpowiedzialność za skutki podejmowanych działań i decyzji spoczywa wyłącznie na korzystającym z opracowania. Oferta publiczna jest przeprowadzana jedynie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Każdy inwestor zamieszkały bądź mający siedzibę poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej powinien zapoznać się z przepisami prawa polskiego oraz przepisami praw innych państw, które mogą się do niego stosować. Niniejszy materiał nie jest przeznaczony do rozpowszechniania, bezpośrednio albo pośrednio, na terytorium albo do Stanów Zjednoczonych Ameryki, Kanadzie, Australii i Japonii albo w innych państwach, w których publiczne rozpowszechnianie informacji zawartych w niniejszym materiale może podlegać ograniczeniom lub być zakazane przez prawo. Niniejszy materiał nie stanowi oferty sprzedaży papierów wartościowych ani zaproszenia do składania zapisów na lub nabywania jakichkolwiek papierów wartościowych w Stamach Zjednoczonych Ameryki, Kanadzie, Japonii lub Australii lub w jakiejkolwiek innej jurysdykcji. Niniejszy materiał nie stanowi oferty sprzedaży ani zaproszenia do składania oferty zakupu papierów wartościowych na terytorium Stanów Zjednoczonych Ameryki. Papiery wartościowe mogą być oferowane i zbywane na terytorium Stanów Zjednoczonych Ameryki po ich zarejestrowaniu zgodnie z amerykańską ustawą o papierach wartościowych z 1933 r. ze zmianami (U.S. Securities Act of 1933, Amerykańska Ustawa o Papierach Wartościowych )) albo na podstawie wyjątku od obowiązku rejestracyjnego przewidzianego w Amerykańskiej Ustawie o Papierach Wartościowych. Spółka nie zamierza rejestrować żadnej części Oferty w Stanach Zjednoczonych Ameryki. Niniejszy materiał ani żadna jego kopia nie może być przekazany lub w jakikolwiek sposób przesłany lub udostępniony na terytorium Stanów Zjednoczonych Ameryki. Niniejszy materiał nie stanowi oferty ani rekomendacji zawarcia transakcji kupna lub sprzedaży jakiegokolwiek instrumentu finansowego, produktu lub towaru. Niniejszy materiał nie stanowi porady inwestycyjnej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja lub strategia jest odpowiednia w indywidualnej sytuacji inwestora. Inwestowanie w papiery wartościowe objęte Prospektem łączy się z wysokim ryzykiem właściwym dla instrumentów rynku kapitałowego o charakterze udziałowym oraz ryzykiem związanym z działalnością Spółki oraz z otoczeniem, w jakim Spółka prowadzi działalność. Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji inwestycyjnej inwestorzy powinni uważnie zapoznać się z treścią całego Prospektu Emisyjnego, a w szczególności z ryzykami związanymi z inwestowaniem w akcje, 5
opisanymi w punktach Prospektu Emisyjnego zatytułowanych Czynniki ryzyka oraz warunkami oferty publicznej akcji Spółki. Wszelkie decyzje inwestycyjne dotyczące nabywania papierów wartościowych Spółki powinny być podejmowane po analizie treści całego Prospektu Emisyjnego. Niniejszy materiał nie stanowi rekomendacji w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. 6