GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI

DOLNOŚLĄSKA SZKOŁA WYśSZA WE WROCŁAWIU WYDZIAŁ NAUK TECHNICZNYCH KIERUNEK GEODEZJA I KARTOGRAFIA GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI Materiały dydaktyczne dla studentów zebrane i opracowane przez dr inŝ. Mariana Kowalczyka Wrocław, październik 2009 roku

Spis treści Lp Temat str uwagi 1 Proces inwestycyjno-budowlany (aspekty prawne i techniczne) 3 2 Spis treści ustawy z dnia 21.08. 1997 r o gospodarce nieruchomościami 7 3 Literatura do przedmiotu Gospodarka nieruchomościami 8 4 Literatura do przedmiotu Wycena nieruchomości 8 5 Spis treści: Dydenko J(red) Szacowanie nieruchomości 9 6 Spis treści: Hucner R. Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki 17 Nieruchomościami 7 Wartość nieruchomości zagadnienia wstępne 19 8 Obrót nieruchomościami państwowymi i komunalnymi od 1990 roku 20 9 Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 22 10 Rynek nieruchomości 27 11 Ćwiczenie nr 1 z gospodarki nieruchomościami 34 12 Podziały nieruchomości zagadnienia podstawowe 36 13 Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości w Polsce 39 14 Podejście porównawcze 43 15 Podejście dochodowe 44 16 Podejście kosztowe 46 17 Podejście mieszane 48 18 Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych 51 19 Zasady sporządzania operatu szacunkowego wg standardu VII.1 51 20 Baza danych transakcyjnych nieruchomości (druk do wypełniania) 52 21 Protokół badania księgi wieczystej (druk do wypełniania) 53 22 Elementy konstrukcyjne budynków 54 23 Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej 56 24 Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej 67 25 Rzeczoznawstwo majątkowe jako zawód - podstawowe wiadomości 78 26 Mapy do celów projektowych i opiniodawczych 85 27 Wykorzystanie map i opracowań geodezyjnych w miejscowym 88 planowaniu przestrzennym 28 Wykorzystanie map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych 99 w pracach studialnych i projektowych 29 Czynności wyodrębniania nieruchomości lokalowych 107 30 Geodezja a przekształcenia własnościowe w spółdzielniach 110 mieszkaniowych od r. 2001 31 Wymagania dotyczące wyceny nieruchomości rolnych niezabudowanych 113 32 Wykaz stron www przydatnych przy studiowaniu przedmiotów: 115 Gospodarka nieruchomości, Szacowanie nieruchomości 33 Tabela podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości 117 34 Systematyka uŝytków gruntowych w ewidencji gruntów i budynków 118 35 Kryteria zaliczania gruntów do uŝytków gruntowych 119 Opracował: dr inŝ. Marian Kowalczyk 2

Dr inŝ. Marian Kowalczyk PROCES INWESTYCYJNO-BUDOWLANY - ASPEKTY PRAWNE I TECHNICZNE Uczestnikami procesu inwestycyjno-budowlanego zgodnie z prawem budowlanym są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant i kierownik budowy lub kierownik robót. Proces budowlany w aspekcie prawnym składa się z zespołu czynności prawnych z zakresu prawa rzeczowego i prawa administracyjnego. W aspekcie technicznym proces ten składa się z czynności projektowych i realizacyjnych (faktycznych). Traktując proces budowlany szeroko, włącza się równieŝ w jego zakres czynności związane z przygotowaniem inwestycji. Są to róŝne analizy poprzedzające inwestycję oraz czynności związane z nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (terenu) przeznaczonej pod inwestycję. W róŝnych etapach procesu budowlanego wykorzystuje się informacje geodezyjnokartograficzne, gromadzone i przetwarzane przez geodetów oraz korzysta z szerokiego zakresu pomiarów geodezyjnych. Wymogi gospodarki rynkowej skłaniają do maksymalnego skrócenia czasu trwania procesu budowlanego. Istotne stało się sprawne pozyskiwanie omawianych informacji. Uwarunkowania prawne procesu inwestycyjnego Podjęcie inwestycji budowlanej i jej realizacja wprowadza zmiany w zabudowie i zagospodarowaniu przestrzeni. Wprowadzenie zmian w przestrzeni moŝe się odbywać zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (korzystając z wypisu i wyrysu z mpzp) lub za zgodą nadzoru budowlanego wyraŝaną w decyzjach administracyjnych. Dla terenów nie objętych zasięgiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na wniosek inwestorów opracowuje się dwa rodzaje decyzji: decyzję o lokalizacji celu publicznego (dla inwestycji publicznych przewidzianych w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (np. budowa dróg, sieci infrastruktury technicznej itp.) oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla innych inwestycji). Analizy poprzedzające i opracowanie tych decyzje moŝna powierzyć osobie posiadającej uprawnienia urbanistyczne. Uzyskanie decyzji, o których mowa następuje zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Znając warunki zabudowy i zagospodarowania terenu zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wypis i wyrys z mpzp) lub w jednej z wymienionych wyŝej decyzji (o lokalizacji celu publicznego lub o warunkach zabudowy) inwestor moŝe zlecić prace projektowe i kosztorysowe. Dla podjęcia tych prac niezbędne są mapy do celów projektowych, potrzebne do opracowania projektu zagospodarowania działki lub terenu, stanowiącego nieodzowną część projektu budowlanego. Jednocześnie inwestor lub działający w jego imieniu projektant występuje do właściwych jednostek organizacyjnych o wydanie oświadczeń o zapewnieniu dostawy wody, energii elektrycznej i cieplnej, gazu i odbioru nieczystości (kanalizacja) itp.. Do wystąpień tych inwestor powinien dołączyć mapy do celów projektowych (jeśli zostały juŝ wykonane) lub mapy do celów opiniodawczych. Bardzo istotną czynnością jest nabycie przez inwestora prawa do terenu przeznaczonego pod inwestycję. Nabycie to następuje poprzez umowę kupnasprzedaŝy, sporządzoną w formie pisemnej przez notariusza. Dla inwestycji celu publicznego moŝliwe jest wywłaszczenie nieruchomości w postępowaniu administracyjnym (po wcześniejszych nieskutecznych negocjacjach). Dysponując projektem budowlanym, opracowanym przez osobę o odpowiednich uprawnieniach budowlanych, kompletem opinii i uzgodnień oraz udokumentowanym 3

prawem do dysponowania terenem na cele budowlane, inwestor występuje do nadzoru budowlanego o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja ta stanowi zatwierdzenie projektu budowlanego i moŝe być wydana w okresie waŝności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (złoŝenie wniosku w okresie waŝności decyzji). Uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę następuje zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Oddanie obiektu budowlanego do uŝytkowania moŝe nastąpić po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na uŝytkowanie obiektu budowlanego, wydanej przez właściwy organ nadzoru budowlanego. Uwarunkowania techniczne procesu budowlanego Dla uzyskania wymienionych decyzji administracyjnych wymagane jest spełnienie wielu warunków i wykonanie czynności faktycznych przez osoby o określonych kwalifikacjach techniczno-budowlanych. Osoby te wykonują w procesie budowlanym funkcje: projektanta, inspektora nadzoru inwestorskiego, kierownika budowy, kierownika robót i rzeczoznawcy budowlanego. Są to uczestnicy procesu budowlanego. Spełniając swoje funkcje i wykonując opracowania techniczne, korzystają oni z opracowań innych specjalistów, zamawiają opracowania geodezyjne oraz zlecają do wykonania niezbędne czynności geodezyjne. W tabeli nr 1 zestawiono czynności prawne opisane w poprzednim rozdziale, uzupełniając je czynnościami technicznymi, nazywanymi równieŝ czynnościami faktycznymi. Czynnościom tym przyporządkowano opracowania i czynności m.in. geodezyjne, wykorzystywane przez uczestników procesu budowlanego. Opracowana systematyka wynika głównie z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z prawa budowlanego, z prawa geodezyjnego i kartograficznego oraz przepisów wykonawczych do tych ustaw. W tabeli zachowano następstwo czasowe czynności, które w przypadkach szczególnych moŝe być inne. Tabela 1. Proces inwestycyjno-budowlany Czynności prawne i faktyczne Czynności geodezyjne i inne Etap I Przygotowanie inwestycji Analizy poprzedzające inwestycję, w tym analiza lokalizacji (Inwestor). Nabycie praw do terenu pod inwestycję, ew.poprzez wywłaszczenie (PO, GN). * Wypis i wyrys z miejscowego planu zag. przest. lub decyzja o lokalizacji celu publicznego, lub decyzja o warunkach zabudowy (PP, PB). * Mapy topograficzne. Mapy tematyczne G). Wypisy i wyrysy z katastru nieruchomości (PO,GN). * Badanie księgi wieczystej (PO, GN, G) Podziały nieruchomości. Rozgraniczenia Wznowienie i okazanie granic (G, GN). * Wywłaszczenie nieruchomości (GN, G). * Scalenie i podział nieruchomości (GN, G). Mapy do celów opiniodawczych (mapy zasadnicze, mapy katastralne) (G). 4

Etap II Projektowanie Materiały do projektowania (PR). Uzgodnienia dotyczące moŝliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, gazu itp. (PR). Projekt budowlany z projektem zagospodarowania działki lub terenu (PR). Projekt sieci uzbrojenia terenu (PR). Decyzja o pozwoleniu na budowę (PB). Mapy do celów projektowych (G). Inwentaryzacja architektonicznobudowlana (G). Mapy do celów opiniodawczych lub mapy do celów projektowych (G). Mapy do celów projektowych (G). Opinia Zespołu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej (PB, G). Etap III Realizacja budowy Wytyczenie obiektu (obiektów).(rb). Wznoszenie obiektu (obiektów) (RB). Decyzja o pozwoleniu na uŝytkowanie obiektu budowlanego (PB). * Zagospodarowanie (np. sprzedaŝ lokali) (PO). Geodezyjne wytyczenie obiektów (G). Geodezyjna obsługa budowy i montaŝu (G). Pomiary przemieszczeń i deformacji obiektów i podłoŝa budowlanego (G). Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza oraz pomiar inwentaryzacyjny nowych lokali (G,GN). Etap IV Eksploatacja budowli Okresowe kontrole stanu budowli Monitoring geodezyjny budowli i podłoŝa (G) * Zarządzanie nieruchomością (PO). Kontrola pionowości budowli (kominy, maszty, zbiorniki metalowe itp.) (G). Okresowe pomiary przemieszczeń i odkształceń obiektów i podłoŝa budowlanego (G). Oznaczenia: PO pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, G geodezja, PP planowanie przestrzenne, PB prawo budowlane, GN gospodarka nieruchomościami, w tym wycena nieruchomości, PR projektowanie, RB realizacja budowy. Opracowanie tabeli: własne. 5

Literatura zalecana: 1. Brzeski J.W., Dobrowolski G., Sędek S.: Vademecum pośrednika nieruchomości. Krakowski Instytut Nieruchomości. Wyd. 2. Kraków 2004. 2. Hycner R.: Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomościami. Wydawnictwo Gall. Katowice 2006 www.gall.pl 3. Kowalczyk M.: Wykorzystanie map topograficznych, hydrograficznych i sozologicznych w pracach studialnych i projektowych. Materiały konferencji nt. Współczesna geodezja w rozwoju nauk technicznych, przyrodniczych i ekonomicznych. Wyd. SGGW Warszawa, 2003, s. 135-143. 4. Kowalczyk M., Zaremba S.: Mapy i opracowania geodezyjne w procesie inwestycyjno-budowlanym. INSTAL 2001 nr 5, s. 68-71. 5. Kowalczyk M., Malina R., Mazurkiewicz J., Woźniak J.: Modernizacja ewidencji gruntów i budynków mienia komunalnego Wrocławia pierwsze doświadczenia. Materiały XIX Jesiennej Szkoły Geodezji. Polanica Zdrój 2005 6. Szacowanie nieruchomości. Praca zbiorowa pod red Jerzego Dydenki. Dom Wydawniczy ABC (Wolters Kluwer). Warszawa 2006. (Księgarnia internetowa: www.profinfo.pl, oraz www.abc.com.pl ). 7. Źróbek R., Źróbek S., Kuryj J.: Gospodarka nieruchomościami z komentarzem do wybranych procedur. Wydawnictwo Gall. Katowice 2006. (www.gall.pl). 8. Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne. Przykłady operatów. Wydawnictwo Gall. Katowice 2009. (www.gall.pl) Opracował: dr inŝ. Marian Kowalczyk rzeczoznawca majątkowy i geodeta uprawniony. tel. 604 435 311 e-mail: geo-kow-mar@wp.pl Wrocław, dnia 1 października 2009 roku 6

Spis treści ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami). Spis treści art. str. Dział I. Przepisy ogólne 1-9 1 Dział II. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego 2.1. Zasady ogólne 10-19 4 2.2. Zasoby nieruchomości 20-26 6 2.3. SprzedaŜ i oddawanie w uŝytkowanie wieczyste 27-36 8 2.4. Przetargi na zbycie nieruchomości 37-42 10 2.5. Oddawanie w trwały zarząd 43-50 12 2.6. Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne 51-61 15 2.7. Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania 62-66 17 nieruchomości gruntowych 2.8. Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości 67-91 18 Dział III. Wykonywanie, ograniczenie lub pozbawienie praw do nieruchomości 3.1. Podziały nieruchomości 92-100 24 3.2. Scalanie i podział nieruchomości 101-108 28 3.3. Prawo pierwokupu nieruchomości 109-111 30 3.4. Wywłaszczanie nieruchomości 112-127 31 3.5. Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości 128-135 36 3.6. Zwrot wywłaszczonych nieruchomości 136-142 38 3.7. Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury techn. 143-148a 40 Dział IV. Wycena nieruchomości 4.1. Określanie wartości nieruchomości 149-159 41 4.2. Powszechna taksacja 160-173 43 4.3. Badanie rynku nieruchomości 173a-173c 45 Dział V. Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami 5.1. Rzeczoznawstwo majątkowe 174-178 46 5.2. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 179-183a 48 5.3. Zarządzanie nieruchomościami 184-190 50 5.4. Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych 191-197 52 rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej Dział VI. Przepisy karne 198 54 Dział VII. Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe 7.1. Przepisy przejściowe 199-233 55 7.2. Zmiany w przepisach obowiązujących 234-239 63 7.3. Przepisy końcowe 240-241 63 Stan prawny wrzesień 2009 roku 7

Literatura do przedmiotu Gospodarka nieruchomościami: 1. Hycner R.: Zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomościami. Wydawnictwo Gall, Katowice 2006. 2. Kucharska-Stasiak E. Nieruchomość w gospodarce rynkowej Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006. 3. Malina R., Kowalczyk M.: Geodezja katastralna. Procedury geodezyjne i prawne. Przykłady operatów. Wyd. Gall, Katowice 2009, (www.gall.pl). 4. Prawo nieruchomości. Praca zbiorowa pod redakcją Jerzego Kopry. Wyd. POLTEXT, Warszawa 2009, (www.poltext.com.pl) 5. Nowak M.J.: Podstawy prawa w Polsce. Prawo dla nieprawników. Wyd cedewu 6. śróbek S., śróbek R., Kuryj J.: Gospodarka nieruchomościami z komentarzem do wybranych procedur. Wydawnictwo Gall,, Katowice 2006. 7. Szachułowicz J.: Gospodarka nieruchomościami. Wydanie 2. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis. Warszawa 2005. 8. Gdesz M.: Cel publiczny w gospodarce nieruchomościami. Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra 2002. 9. Woś T.: Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości. Wydawnictwo Prawnicze PWN, Warszawa 1998. 10. Wierzbowski B.: Gospodarka nieruchomościami. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis. Warszawa 2007. 11. Ustawy i rozporządzenia dot. omawianych zagadnień wg wskazań podawanych na wykładach i ćwiczeniach. Literatura uzupełniająca: 1. Kowalczyk M.: Gospodarka z wycena nieruchomości. Materiały dydaktyczne w postaci elektronicznej. Wrocław 2009. 2. Pękalski M.: Leksykon pojęć geodezyjno-prawnych. Wydawnictwo Gall, Katowice 2003. Literatura do przedmiotu Wycena nieruchomości: 1. Cymerman R., Hopfer A.: Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2005. 2. Dydenko J. (red.).: Szacowanie nieruchomości.. Dom Wydawniczy ABC. Warszawa 2006. 3. Jaki A.: Wycena przedsiębiorstwa. Wydanie 3. Oficyna ekonomiczna, Kraków z006. 4. Nowak A.: Wycena nieruchomości leśnych. Edukaterra, 2005, ss. 155. 5. Turkowski K.: Wycena wód i gruntów pod wodami. Edukaterra 2005, ss. 210. 6. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2009. 7. Ustawy i rozporządzenia dot omawianych zagadnień wg wskazań podawanych na wykładach i ćwiczeniach. Literatura uzupełniająca: 1. Kowalczyk M.: Gospodarka z wyceną nieruchomości. Materiały dydaktyczne w postaci elektronicznej. Wrocław 2009. 2. Kucharska-Stasiak E.: Wartość rynkowa nieruchomości. Wyd. TWIGGER. Warszawa 2003. 3. Pękalski M.: Leksykon pojęć geodezyjno-prawnych. Wydawnictwo Gall, Katowice 2003. 4. Rynek nieruchomości w Polsce. Praca zbiorowa pod red. L. Kałkowskiego. Wyd. TWIGGER, Warszawa 2001. 8

Dydenko Jerzy. (red.): SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI Dom Wydawniczy ABC, Warszawa, 2006, ss. 452 Spis treści Temat, zagadnienie Wykaz skrótów 21 I. DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA W GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI (J. Dydenko) 27 1. Wprowadzenie 27 2. Uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości 29 3. Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego 32 4. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego 34 5. Doskonalenie kwalifikacji zawodowych rzeczoznawcy majątkowego 35 II. ORGANIZACJA ZARZĄDZANIA PAŃSTWEM. ORGANY ADMINISTRACJI 37 PUBLICZNEJ (Dorota Dąbek) 1. Podstawy prawne 37 2. Podział terytorialny kraju 38 2.1. Podział zasadniczy 38 2.2. Podział pomocniczy 39 2.3. Podział specjalny 40 2.4. Klasyfikacja organów administracji publicznej 40 2.4.1. Organy centralne 40 2.4.2. Organy terenowe 41 2.5. Organizacja wewnętrzna systemu administracji publicznej 42 2.6. Zasady postępowania przed organami administracji publicznej 43 III. NIERUCHOMOŚĆ, DEFINICJE I POJĘCIA (Jerzy Dydenko) 47 1. Wprowadzenie 47 2. Nieruchomość gruntowa i jej części składowe 48 3. Nieruchomość budynkowa 50 4. Nieruchomość lokalowa 50 IV. PRAWO RZECZOWE I INNE PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI (Paweł Dąbek) 55 1. Regulacje konstytucyjne w dziedzinie ochrony własności 55 2. Pojęcie prawa rzeczowego 56 3. Regulacja prawna 56 4. Własność 57 4.1. Pojęcie 57 4.2. Ograniczenia 57 4.3. Współwłasność 58 4.4. Nabycie własności nieruchomości 59 4.4.1. Przeniesienie własności w drodze umowy 59 4.4.2. Zasiedzenie 60 4.4.3. Uwłaszczenie 60 4.5. Ochrona własności 60 4.5.1. Roszczenie windykacyjne 61 4.5.2. Roszczenie negatoryjne 61 5. UŜytkowanie wieczyste 61 5.1. Pojęcie 61 5.2. Ustanowienie 61 5.3. Granice uŝytkowania wieczystego 62 5.4. Okres trwania uŝytkowania wieczystego 62 5.5. Opłaty z tytułu uŝytkowania wieczystego 62 5.6. Zakończenie uŝytkowania wieczystego 63 6. Ograniczone prawa rzeczowe 64 6.1. Charakterystyka ogólna 64 6.2. UŜytkowanie 64 6.3. SłuŜebność 65 str Uwagi 9

6.3.1. SłuŜebność gruntowa 65 6.3.2. SłuŜebność osobista 66 6.4. Spółdzielcze ograniczone prawo rzeczowe 66 7. Posiadanie 67 7.1. Pojęcie i rodzaje posiadania 67 7.2. Ochrona posiadania 67 8. Zobowiązania umowne 68 8.1. Najem 68 8.2. DzierŜawa 68 8.3. UŜyczenie 69 8.4. DoŜywocie 69 9. Trwały zarząd 69 V. STOSUNKI CYWILNOPRAWNE (Józef Hernik) 71 1. Osoby fizyczne 71 2. Osoby prawne 73 2.1. Ustrój osób prawnych, nabycie osobowości prawnej 73 2.2. Rodzaje osób prawnych 74 2.3. Rejestry osób prawnych 75 3. Jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej 76 4. Czynności prawne 76 4.1. Rodzaje czynności prawnych 77 5. Reprezentacja uczestników obrotu cywilnoprawnego 78 5.1. Pełnomocnictwo 78 5.2. Przedstawicielstwo ustawowe 79 5.3. Obrót nieruchomościami przez osoby nie posiadające pełnej zdolności do 79 czynności prawnych VI. PRAWO UPADŁOŚCIOWE I NAPRAWCZE (Łukasz Woźniak) 81 1. Wprowadzenie 81 2. Stan prawny 81 3. Przebieg postępowania 82 3.1. Zakres stosowania ustawy 82 3.2. Podstawy do ogłoszenia upadłości 83 3.3. Postępowanie w przedmiocie ogłoszenia upadłości 83 3.4. Wniosek o ogłoszenie postępowania upadłościowego 83 3.5. Ogłoszenie upadłości 84 3.6. Podmioty postępowania upadłościowego 85 3.7. Skutki ogłoszenia upadłości 86 3.8. Lista wierzytelności 86 3.9. Zawarcie układu 86 3.10. Zakończenie postępowania układowego 87 3.11. Likwidacja masy upadłości 87 VII. KSIĘGI WIECZYSTE I HIPOTEKA (Józef Hernik) 89 1. Wprowadzenie 89 2. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości 90 3. Księgi wieczyste 90 3.1. Postępowanie wieczysto-księgowe, treść ksiąg wieczystych 90 3.2. Zasady wieczysto-księgowe 91 3.3. Prowadzenie ksiąg wieczystych 92 3.3.1. Dział pierwszy 93 3.3.2. Dział drugi 95 3.3.3. Dział trzeci 96 3.3.4. Dział czwarty 96 3.4. Wpisy deklaratoryjne i konstytutywne 96 3.5. Odpisy z ksiąg wieczystych 97 4. ObciąŜenia nieruchomości 98 10

4.1. Niehipoteczne obciąŝenia nieruchomości 98 4.2. Hipoteczne obciąŝenia nieruchomości 98 VIII. INFORMACJA W PROCESIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI (Karol Noga) 100 1. Wprowadzenie 100 2. Historia systemów katastru gruntów w Polsce 101 2.1. Kataster austriacki 102 2.2. Kataster pruski 102 2.3. Kataster rosyjski 102 2.4. Zamojski kataster gruntowy 103 2.5. Kataster okresu międzywojennego 103 3. System ewidencji gruntów i budynków 103 3.1. Podstawowe pojęcia i systematyka informacji 103 3.2. Zakres informacji objętych ewidencją gruntów i budynków oraz 107 rejestrem cen i wartości nieruchomości 4. Geodezyjna ewidencja sieci technicznego uzbrojenia terenu 109 5. Informacja o terenie w pracy rzeczoznawcy majątkowego 110 Załącznik: Systematyka uŝytków gruntowych obowiązująca w ewidencji gruntów 112 i budynków IX. RYNEK FINASOWY (Maciej Matuszewski, Tadeusz Władyka) 114 1. Wprowadzenie 114 2. Papiery wartościowe 114 3. Charakterystyka systemu bankowego 115 3.1. Bank centralny 115 3.2. Banki handlowe (komercyjne) 119 3.3. Banki inwestycyjne 121 3.4. Banki hipoteczne 121 3.5. Banki specjalne 121 3.6. Banki lub kasy oszczędnościowo-poŝyczkowe 121 3.7. Parabanki 121 3.8. Fundusze powiernicze, emerytalne, ubezpieczeniowe 122 4. Rola weksli w gospodarce 122 5. Rodzaje rynków giełdowych 123 X. RYNEK NIERUCHOMOŚCI (Maciej Matuszewski) 125 1. Wprowadzenie 125 2. Systematyka rynku nieruchomości 127 2.1. Kryterium geograficzne 128 2.2. Kryterium funkcjonalne 128 2.3. Kryterium praw do nieruchomości 129 3. Nieruchomość jako towar 129 4. Cena, popyt, podaŝ na rynku nieruchomości 131 5. Cechy rynku nieruchomości 132 6. Uczestnicy rynku nieruchomości 134 7. Warunki rozwoju rynku nieruchomości 134 XI. ZMIANY WARTOŚCI PIENIĄDZA W CZASIE (Jerzy Dydenko) 136 1. Wprowadzenie 136 2. ZałoŜenia 137 3. Przyszła wartość pieniądza 139 3.1. Pojedyncza wplata z wyprzedzeniem 139 3.2. Pojedyncza wpłata bez wyprzedzenia 141 3.3. Ciąg wpłat z wyprzedzeniem 141 3.4. Ciąg wpłat bez wyprzedzenia 141 4. BieŜąca wartość przyszłych dochodów (wpłat) 145 4.1. Pojedyncza wpłata bez wyprzedzenia 145 4.2. Pojedyncza wpłata z wyprzedzeniem 146 4.3. Ciąg wpłat bez wyprzedzenia 146 11

4.4. Ciąg wpłat z wyprzedzeniem 149 5. Zestawienie wyników 151 6. Inflacja a wartość pieniądza 151 XII. GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI SKARBU PAŃSTWA I NIERUCHO- 154 MOŚCIAMI JEDNOSTEK SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO (Jerzy Dydenko) 1. Zasady ogólne gospodarki nieruchomościami 154 2. Gospodarowanie nieruchomościami 157 3. SprzedaŜ 158 4. UŜytkowanie wieczyste 159 4.1. Uwagi ogólne 159 4.2. Oddanie nieruchomości w uŝytkowanie wieczyste 160 4.3. Aktualizacja opłat z tytułu uŝytkowania wieczystego 160 4.4. Opłaty dodatkowe związane z niedotrzymaniem terminów zabudowy 162 4.5. Wygaśnięcie uŝytkowania wieczystego 163 4.6. SprzedaŜ nieruchomości uŝytkownikowi wieczystemu 163 5. Trwały zarząd 164 6. Wkład niepienięŝny (aport) do spółki 165 7. Szczególne zasady obrotu nieruchomościami pomiędzy Skarbem Państwa a 165 jednostkami samorządu terytorialnego XIII. PODSTAWY GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI 167 (Janusz Schilbach) 1. Zasady gospodarki ziemią na obszarach wiejskich 167 1.1. Podstawowe pojęcia 167 1.2. Charakterystyka podstawowych elementów gospodarstwa rolnego 168 1.3. Kierunki przekształceń własnościowych w rolnictwie 169 1.4. Gospodarka ziemią w aspekcie społecznym, ekonomicznym i ekologicznym 170 1.5. Ocena ziemi na potrzeby produkcji rolnej 171 1.6. Elementy oceny ziemi na potrzeby produkcji rolnej 172 2. Ochrona gruntów rolnych i leśnych 173 3. Wyłączanie gruntów z produkcji rolnej i leśnej 174 3.1. Decyzja o wyłączeniu gruntów 174 3.2. Opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji 174 3.3. Zasady naliczania naleŝności i opłat rocznych za wyłączenie gruntów 175 z produkcji XIV. PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE (E. Szczawińska) 178 1. Wstęp 178 2. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy 181 3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 182 4. Wpływ planu miejscowego na wartość gruntów 184 5. Decyzja o lokalizacji celu publicznego i decyzja o warunkach zabudowy 185 XV. PRAWO BUDOWLANE (Jerzy Dydenko) 187 1. Wprowadzenie 187 2. Uczestnicy procesu budowlanego 189 3. Warunki rozpoczęcia robót budowlanych 189 4. Procedura uzyskania pozwolenia na budowę 190 4.1. Lokalizacja inwestycji 190 4.2. Projekt budowlany 191 4.3. Pozwolenie na budowę 191 5. Rozpoczęcie budowy 192 6. Prawo uŝytkowania obiektu budowlanego 193 7. Utrzymanie obiektu budowlanego 194 8. Organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego 195 9. Wycena nieruchomości i prawo budowlane 196 9.1. Nieruchomości niezabudowane 196 9.2. Nieruchomości zabudowane 197 12

XVI. ZASADY USTALANIA POWIERZCHNI BUDYNKOW (Jerzy Dydenko) 200 1. Wstęp 200 2. Zasady ustalania powierzchni zawarte w przepisach prawnych 202 2.1. Pojęcia podstawowe 202 2.2. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych 203 2.3. Ustawa o podatku od spadków i darowizn 204 2.4. Ustawa o własności lokali 205 2.5. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie 206 kodeksu cywilnego 2.6. Ustawa o dodatkach mieszkaniowych 206 3. Zasady ustalania powierzchni według standardu III.5 207 4. Zasady ustalania powierzchni według normy PN-70/B-02365 207 4.1. Zasady obmiaru 207 4.2. Rodzaje powierzchni budynku i ich definicje 208 5. Zasady ustalania powierzchni według normy PN-ISO 9836 209 5.1. Zasady obmiaru 209 5.2. Rodzaje powierzchni budynku 210 5.3. Definicje powierzchni budynku 210 6. Ustalanie powierzchni budynków na potrzeby rzeczoznawstwa majątkowego 212 XVII. PODSTAWY ROLNICTWA (Janusz Schilbach) 215 1. Podstawowe pojęcia 215 2. Charakterystyka rolnictwa polskiego 216 2.1. Struktura obszarowa gospodarstw rolnych 216 2.2. ZróŜnicowanie i rozdrobnienie rolniczej przestrzeni produkcyjnej 216 2.3. Warunki glebowe 217 2.4. Zatrudnienie w rolnictwie 217 3. Gleba jako podstawowy środek produkcji w rolnictwie 217 3.1. Mapa glebowo-rolnicza 218 3.2. Aneks do mapy glebowo-rolniczej 219 3.3. Określenie stopnia zagroŝenia gleb erozją 219 3.4. Określenie stopnia cięŝkości i trudności gleb do uprawy 220 4. Hektar przeliczeniowy i zasady ustalania wysokości podatku rolnego 220 XVIII. PODSTAWY LEŚNICTWA (Barbara Lech-Turaj) 223 1. Definicja lasu i zasady gospodarki leśnej 223 1.1. Podział lasów 223 1.2. Zasady gospodarowania zasobami leśnymi 224 1.3. Nadzór nad lasami 225 2. Plan urządzenia lasu 225 3. Nabywanie lasów i gruntów przeznaczonych pod zalesienie 226 4. Zadrzewienia i zieleń wysoka w miastach i osiedlach wiejskich 227 XIX. PODSTAWY GOSPODARKI WODNEJ (Marcin Jonak) 231 1. Wprowadzenie 231 2. Gospodarowanie i zarządzanie zasobami wodnymi 232 3. Klasyfikacja wód 232 4. Linia brzegu 233 5. Prawo własności wód i gruntów pod wodami 234 6. Obowiązki właścicieli wody oraz właścicieli innych nieruchomości 235 7. Korzystanie z wód 236 7.1. Powszechne korzystanie z wód 236 7.2. Zwykłe korzystanie z wód 236 7.3. Szczególne korzystanie z wód 236 7.4. Pozwolenie wodnoprawne, kataster wodny 237 8. Ochrona wód, strefy i obszary ochronne 237 8.1. 8.2. Strefa ochronna ujęcia wody, Obszary ochronne 238 9. Budownictwo wodne 239 13

XX. PODSTAWY STATYSTYKI (Maciej Madej, Zbigniew Paszek) 242 1. Wiadomości wstępne 242 2. Zmienne losowe 245 2.1. Rozkład dwumianowy 247 2.2. Rozkład Poissona 248 2.3. Rozkład normalny 249 3. Opis struktury zbiorowości 253 3.1. Miary połoŝenia 253 3.1.1. Średnia arytmetyczna 253 3.1.2. Mediana 259 3.1.3. Modalna 261 3.2. Miary rozproszenia 262 3.2.1. Wariancja i odchylenie standardowe 262 3.2.2. Współczynnik zmienności 262 3.2.3. Rozstęp 263 4. Estymacja przedziałowa parametrów zbiorowości 265 4.1. Przedział ufności dla wartości oczekiwanej znane odchylenie standardowe 265 4.2. j.w. odchylenie standardowe nie jest znane 266 5. Zasady sprawdzania hipotez statystycznych 267 5.1. Weryfikacja hipotez dotyczących wartości oczekiwanej 267 5.2. Weryfikacja istotności róŝnicy między wartościami oczekiwanymi dwóch 269 zmiennych losowych 5.3. Weryfikacja niezaleŝności dwóch cech za pomocą testu (chi-kwadrat) 271 5.4. Test Dixona odrzucania wartości ekstremalnych (wątpliwych) 274 6. Regresja i korelacja 275 6.1. Regresja dwóch zmiennych 275 6.2. Współczynnik korelacji liniowej 279 6.3. Badanie istotności współczynnika korelacji liniowej 280 Tablice statystyczne 282 XXI. ZASADY WYCENY NIERUCHOMOŚCI (Jerzy Dydenko, Lucyllia Głogowska) 287 1. Wprowadzenie 287 2. Wartość nieruchomości 288 3. Metodologia wyceny nieruchomości 290 3.1. Podejście porównawcze 291 3.2. Podejście dochodowe 292 3.3. Podejście kosztowe 295 3.4. Podejście mieszane 296 XXII. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE (Jerzy Dydenko) 299 1. Wprowadzenie 299 2. Zasady ogólne 302 3. Cechy (atrybuty) i ich wpływ na wartość 305 4. Miary cech (atrybutów) 312 5. Metoda porównywania nieruchomości parami 314 5.1. ZałoŜenia 314 5.2. Charakterystyka nieruchomości 315 5.3. Porównanie parami 316 5.4. Ostateczna wartość nieruchomości wycenianej 317 6. Metoda korygowania ceny średniej 320 6.1. ZałoŜenia 320 6.2. Cechy (atrybuty) i ich wpływ na wartość nieruchomości 321 6.3. Charakterystyka nieruchomości 322 6.4. Poprawki do wycenianej nieruchomości 323 6.5. Wartość wycenianej nieruchomości 324 XXIII. PODEJŚCIE DOCHODOWE (Jerzy Dydenko) 328 1. Wprowadzenie 329 14

2. Wycena obligacji 332 3. Koncepcja podejścia dochodowego 332 3.1. Pierwszy model wartości nieruchomości 332 3.2. Drugi model wartości nieruchomości 335 4. Dochód z nieruchomości 337 5. Stopa zwrotu 340 5.1. Stopa kapitalizacji 340 5.1.1. Na podstawie znanych transakcji kupna-sprzedaŝy 340 5.1.2. Na podstawie danych z rynku kapitałowego 342 5.1.3. Na podstawie ocen eksperckich 342 5.2. Stopa dyskonta 343 5.2.1. Metoda wyciągu 343 5.2.2. Metoda wywiadu rynkowego 344 5.2.3. Metoda sumowania 344 6. Podejście dochodowe w świetle przepisów 345 6.1. Metoda wyceny 346 6.2. Techniki wyceny 348 6.2.1. Technika kapitalizacji prostej 349 6.2.2. Technika dyskontowania strumieni dochodów 350 6.3. Wycena na indywidualne potrzeby inwestora 350 XXIV. PODEJŚCIE KOSZTOWE (Dorota Kram) 352 1. Wprowadzenie 352 2. Metody stosowane w podejściu kosztowym 352 2.1. Metoda kosztów odtworzenia 352 2.2. Metoda kosztów zastąpienia 354 3. Techniki stosowane w podejściu kosztowym 355 3.1. Technika szczegółowa 355 3.2. Technika elementów scalonych 356 3.3. Technika wskaźnikowa 357 4. Informacja w podejściu kosztowym 357 5. Zasady ustalania zuŝycia 358 XXV. PODEJŚCIE MIESZANE W SZACOWANIU NIERUCHOMOŚCI (J. Dydenko) 360 1. Wprowadzenie 360 2. Metoda pozostałościowa 360 3. Metoda kosztów likwidacji 363 4. Metoda wskaźników szacunkowych gruntu 364 XXVI. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZURBANIZOWANYCH (Jerzy Dydenko) 366 1. Wprowadzenie 366 2. Prawo uŝytkowania wieczystego 366 2.1. Oddanie nieruchomości w uŝytkowanie wieczyste 367 2.1.1. Grunt niezabudowany 367 2.1.2. Grunt zabudowany 368 2.2. Aktualizacja opłat z tytułu uŝytkowania wieczystego 370 2.3. Opłaty dodatkowe związane z niedotrzymaniem terminów zabudowy 370 2.4. Wygaśnięcie uŝytkowania wieczystego 371 2.4.1. Wygaśnięcie w związku z upływem okresu ustalonego w umowie 371 2.4.2. Wygaśnięcie przez rozwiązanie umowy 372 2.5. SprzedaŜ nieruchomości uŝytkownikowi wieczystemu 373 2.6. Obrót wtórny prawem uŝytkowania wieczystego 373 3. Trwały zarząd 374 4. Opłaty adiacenckie 376 4.1. Budowa urządzeń infrastruktury technicznej 376 4.2. Podział nieruchomości 377 4.3. Scalanie i podział nieruchomości 377 5. Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości 378 15

6. Zwrot wywłaszczonej nieruchomości 380 7. Wycena nieruchomości lokalowych 380 8. Wartość nakładów na nieruchomości 381 XXVII. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH (Janusz Schilbach) 383 1. Wprowadzenie 383 2. Wycena gruntów rolnych 384 2.1. Podejście porównawcze w wycenie gruntów rolnych 384 2.1.1. Cechy nieruchomości rolnych stanowiące podstawę określenia ich 385 podobieństwa 2.1.2. Metoda porównywania parami 386 2.1.3. Metoda korygowania ceny średniej 387 2.2. Podejście dochodowe w wycenie gruntów rolnych 388 2.3. Podejście mieszane metoda wskaźników szacunkowych gruntów 388 2.4. Szczególne przypadki określania wartości rynkowej gruntów rolnych 391 3. Wycena plantacji kultur wieloletnich 392 3.1. Ogólne zasady określania wartości plantacji kultur wieloletnich 392 3.2. Metoda kosztów odtworzenia w wycenie plantacji wieloletnich 393 3.3. Podejście mieszane w wycenie plantacji wieloletnich 393 3.4. Kosztowo-dochodowa metoda wyceny roślin sadowniczych i upraw 394 ogrodniczych (tzw. metoda skierniewicka) 3.5. Metoda kosztów likwidacji w wycenie plantacji wieloletnich 395 4. Metoda wyceny zasiewów i upraw rolnych 396 4.1. Ogólne zasady wyceny zasiewów i upraw rolnych 396 5. Wycena gruntów pod wodami 398 5.1. Zasady ogólne 398 5.2. Wycena nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne 398 5.3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów 399 5.4. Wydajność naturalna stawów i ich zdolność produkcyjna 399 5.5. Oplata melioracyjna 400 5.6. Wywłaszczanie nieruchomości w trakcie melioracji 400 6. Wartość nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych ustalana do celów 401 sprzedaŝy XXVIII. WYCENA LASÓW (Barbara Lech-Turaj) 403 1. Podstawy prawne i metodologiczne 403 1.1. Zasady ogólne 403 1.2. Cechy taksacyjne drzew i drzewostanów 406 1.3. Określenie miąŝszości drzew i drzewostanów 410 2. Podejście mieszane 412 3. Szacowanie wartości drzew i drzewostanów 416 3.1. Wartość rynkowa drzewa 417 3.2. Wartość odtworzeniowa drzewostanów 418 XXIX. WYCENA NA POTRZEBY BANKÓW (Marcin Jonak) 421 1. Wycena dla zabezpieczenia kredytu bankowego 421 2. Wycena dla banków hipotecznych 422 2.1. Bankowość hipoteczna 422 2.2. Pojęcie banku hipotecznego i listu zastawnego 423 2.3. Działalność i czynności banku hipotecznego 424 2.4. Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości 427 2.5. Regulacje dotyczące ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości 428 XXX. PODSTAWY WYCENY WARTOŚCI PRZEDSIĘBIORSTW (Artur Hołda) 433 1. Wstęp 433 2. Komercjalizacja i prywatyzacja przedsiębiorstw 433 3. Metody i techniki wyceny przedsiębiorstw 437 3.1. Metoda majątkowa 438 3.1.1. Metoda wartości księgowej i metoda skorygowanych aktywów netto 438 16

3.1.2. Metoda odtworzeniowa 439 3.1.3. Metoda likwidacyjna 440 3.2. Metody dochodowe 441 3.2.1. Metody oparte na przepływach pienięŝnych 442 3.2.2. Metody mnoŝnikowi 444 3.3. Metody mieszane 446 3.3.1. Metoda oparta na wskaźniku tempa pomnaŝania wartości 446 3.3.2. Metody oparte na wartości reputacji 447 3.3.3. Metody oparte na wartości średniej 449 4. Uwagi końcowe 450 Hycner Ryszard: ZAGADNIENIA GEODEZYJNO-PRAWNE GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI Wydawnictwo GALL, Katowice 2006, ss. 296 Spis treści: temat, zagadnienie Str Uwagi Część I. ZAGADNIENIA GEODEZYJNO-PRAWNE GOSPODARKI NIERUCH. 9 1. Informacje ogólne, skróty pojęć, definicje 9 1.1. Skróty nazw i pojęć 9 1.2. Definicje i zagadnienia wstępne 11 1.2.1. Definicje dotyczące nieruchomości 11 1.2.2. Podstawowe pojęcia i problemy związane z gospodarką 16 nieruchomościami i geodezyjną obsługą gospodarki nieruchomościami 2. Podstawowe wiadomości z zakresu gospodarki nieruchomościami 25 3. Procesy geodezyjno-prawne związane z geodezyjną obsługą gospodarki 38 nieruchomościami 3.1. Procesy podstawowe 38 3.1.1. Podział nieruchomości 39 3.1.2. Scalenie i podział nieruchomości 49 3.1.3. Wywłaszczenie nieruchomości 54 3.2. Procesy pochodne 62 3.2.1. Rozgraniczenie nieruchomości 63 3.2.2. Wznowienie granic nieruchomości 67 3.2.3. Regulacja stanu prawnego nieruchomości 70 3.2.4. Ustanawianie słuŝebności gruntowej 71 3.2.5. Ustanawianie odrębnej własności lokalu 74 3.2.6. ZałoŜenie księgi wieczystej lub modyfikacja wpisów do księgi wiecz. 75 3.2.7. Ustanawianie prawa uŝytkowania wieczystego 76 3.2.8. Ustanawianie prawa zarządu trwałego 76 4. Podstawowe zasady formalnoprawne wykonawstwa geodezyjnego 92 w zakresie geodezyjnej obsługi gospodarki nieruchomościami 4.1. Przepisy prawne i technologiczne wykonawstwa geodezyjnego 92 4.2. Wykonawstwo geodezyjne w procesie inwestycyjnym związane z 94 nieruchomościami 4.3. Etapy udziału wykonawstwa geodezyjnego w poszczególnych fazach 97 realizacji inwestycji 4.4. Zasady zgłaszania prac geodezyjno-kartograficznych 102 4.5. Opłaty za czynności administracyjno-geodezyjne przy korzystaniu z zasobu 109 4.5.1. Opłaty za czynności związane z prowadzeniem zasobu 113 4.5.2. Opłaty za czynności związane z uzgadnianiem usytuowania 116 projektowanych sieci uzbrojenia terenu 4.5.3. Opłaty za czynności związane z prowadzeniem krajowego systemu 117 informacji o terenie 4.5.4. Opłaty za czynności związane z udzieleniem informacji 118 4.5.5. Opłaty za czynności związane z wykonywaniem wyrysów i wypisów 119 z operatu ewidencyjnego 4.6. Uprawnienia do wykonywania prac dotyczących geodezyjnej obsługi 120 17

gospodarki nieruchomościami 5. Działania ośrodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznej dla potrzeb 122 wykonawstwa z zakresu geodezyjnej obsługi gospodarki nieruchomościami 5.1. Informacje wstępne 122 5.2. Czynności formalno-techniczne dokonywane w ośrodku dokumentacji 123 geodezyjno-kartograficznej 5.2.1. Zgłoszenie pracy geodezyjnej 124 5.2.2. Realizacja pracy geodezyjnej 125 5.2.3. Przyjęcie operatu do zasobu 126 6. Rodzaje i zakres dokumentacji w pracach dotyczących geodezyjnej obsługi 128 gospodarki nieruchomościami 6.1. Uwagi wstępne 128 6.2. Składy najwaŝniejszych operatów wykonywanych dla potrzeb geodezyjnej 135 obsługi gospodarki nieruchomościami oraz dla potrzeb czynności pośrednio związanych z geodezyjną obsługą gospodarki nieruchomościami 6.2.1. Operat rozgraniczenia nieruchomości 135 6.2.2. Operat wznowienia granic nieruchomości 136 6.2.3. Operat podziału nieruchomości 145 6.2.4. Operat scaleń i podziałów nieruchomości, wykonywanych w trybie 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami 6.2.5. Operat regulacji stanu prawnego nieruchomości 161 6.2.6. Operat załoŝenia osnowy geodezyjnej 162 6.2.7. Operat mapy zasadniczej 167 6.2.8. Operat załoŝenia lub modernizacji ewidencji gruntów i budynków 168 6.2.9. Operat załoŝenia ewidencji budynków 169 6.2.10. Operat klasyfikacji gleboznawczej gruntów 171 6.2.11. Operat geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu 172 6.2.12. Operat inwentaryzacji powykonawczej 173 6.2.13. Operat scaleń i wymiany gruntów wykonywanych w trybie ustawy 174 o scalaniu i wymianie gruntów 6.2.14. Operat wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej 176 7. Zmiany w informacji o terenie w zakresie stanu faktycznego i prawnego 178 nieruchomości 7.1. Wiadomości wstępne 178 7.2. Wprowadzenie zmian w ewidencji gruntów i budynków 178 7.2.1. Tryb i zakres postępowania przy wprowadzaniu zmian w ewidencji 178 gruntów i budynków 7.2.2. Dokonywanie zmian w operacie ewidencji gruntów i budynków 180 7.2.3. Zgłaszanie zmian w ewidencji gruntów i budynków 181 7.3. Wprowadzanie zmian w systemie ksiąg wieczystych 182 7.4. Przepływ informacji przestrzennej i prawnej pomiędzy ewidencją gruntów 182 i budynków a księgami wieczystymi 7.5. Powiązania pomiędzy systemem ewidencji gruntów i budynków a systemem 183 ksiąg wieczystych 8, Informacja o terenie jako wyróŝnik procesów związanych z gospodarką 185 nieruchomościami 8.1. Wprowadzenie 185 8.2. Związki i zaleŝności geodezji, planowania przestrzennego, gospodarki 186 nieruchomościami i czynności prawnych 8.3. Obieg informacji o terenie w procesach geod obsługi gospodarki nieruchomościami 190 9. Zakończenie 193 Literatura 194 Część II 197 10. Wprowadzenie 197 11. Wybrane zagadnienia geodezyjno-prawne gospodarki nieruchomościami w 200 pytaniach i odpowiedziach 198 18

Marian Kowalczyk WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ZAGADNIENIA WSTĘPNE (konspekt wg Wartość rynkowa nieruchomości Ewy Kucharskiej-Stasiak. TWIGGER Warszawa 2000) 1. Kategoria wartości w teorii ekonomii Dotychczasowe próby jednoznacznego zdefiniowania pojęcia wartości nie powiodły się. Wartość jest definiowana jedynie poprzez jej występowanie. W praktyce gospodarczej występują róŝne postaci wartości. Do najczęściej rozwaŝanych naleŝą: wartość wymienna i uŝytkowa. Inne postaci przejawów wartości to m.in. wartość kosztowa, likwidacyjna, księgowa, rynkowa, taksacyjna. Wartość wymienna oznacza relacje, w jakich róŝne towary są wzajemnie wymieniane. Wartość ta nie jest wielkością stałą i niezmienną w czasie. Wpływ róŝnych czynników np. mody powoduje, Ŝe ceny (stanowiące zewnętrzny wyraz wartości wymiennej) ulegają zmianie. Wartość posiada zawsze charakter dynamiczny. Wartość uŝytkowa oznacza zdolność danego dobra do zaspokajania potrzeb człowieka. Potrzeby te są równieŝ zmienne (dobro przestarzałe na rynku postrzegane jest o niŝszej wartości), wartość uŝytkowa jest dynamiczna. Nie wszystkie dobra posiadają wartość. Posiadają ją tylko te dobra, które odznaczają się: a) uŝytecznością, b) rzadkością, c) dostępnością (zdolnością do wymiany). UŜyteczność dobra to zdolność dobra do zaspokajania potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób. UŜyteczność konkretnego dobra moŝe wzrastać lub maleć wraz ze zmianą ilości tego dobra (wartość uŝytkowa pozostaje niezmienna) Rzadkość dobra oznacza ilość danego dobra do pokrycia potrzeb. Potrzeby ludzkie są nieograniczone, w przeciwieństwie do zasobów, którymi dysponuje społeczeństwo. Dostępność dobra moŝe być rozpatrywana z punktu widzenia dostępności fizycznej, ale równieŝ z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych. Teoria ekonomi wskazuje na dwie sfery kształtowania się wartości ekonomicznej: sferę wytwarzania i sferę wymiany. W sferze wytwarzania wartość to suma nakładów (kosztów) poniesionych na wytworzenie produktu. Jest to wartość odtworzeniowa obejmująca cenę pracy (płacę), cenę kapitału oraz cenę uŝytkowania ziemi (rentę gruntową). Wartość w sferze wytwarzania nie odzwierciedla sytuacji rynkowej. W sferze wymiany wycena uwzględnia relację popytu i podaŝy, powstaję wartość rynkowa. Wartość rynkowa jest wyraŝana przez wartość wymienną. Poziom wartości rynkowej moŝe znacznie odbiegać od poziomu wartości odtworzeniowej. Na gruncie teorii ekonomii stwierdza się, Ŝe cena jest miarą wartości ekonomicznej. 2. Rodzaje wartości nieruchomości W stosunku do nieruchomości moŝna rozwaŝać róŝne przejawy wartości. Wartość czynszowa wyraŝana jest przez czynsz roczny. Wartość uŝytkowa w zaleŝności od sposobu zarządzania moŝe zmieniać swój poziom. Wartość katastralna określana jest w trakcie powszechnej taksacji i będzie stanowić podstawę naliczania podatku od nieruchomości. Wartość ubezpieczeniowa określa się według kosztów odtworzenia lub zastąpienia. Wartość inwestycyjna nazywana jest takŝe wartością indywidualną. Wartość moŝe być wyraŝana jako wartość ujemna. Dzieje się tak wtedy, gdy trzeba ponieść znaczne nakłady potrzebne na przywrócenie nieruchomości jej poŝądanego stanu. 19

Marian Kowalczyk OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI PAŃSTWOWYMI I KOMUNALNYMI OD DNIA 5 GRUDNIA 1990 ROKU (konspekt wg Podstawy wyceny nieruchomości A. Hopfer i inni. TWIGGER Warszawa 2000, str 45-56) Z dniem 5.12.1990 r. na mocy znowelizowanej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości wprowadzono do gospodarki nieruchomościami zasady rynkowe. Zasady te zostały utrwalone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku, która z dniem 1.01.1998 r. zastąpiła poprzednią ustawę PoniŜej zasady rynkowe wprowadzone do obrotu nieruchomościami od dnia 5.12.1990 r. 1. Zrównanie praw w obrocie Od dnia 5.12.1990 r te same prawa i zasady obowiązują wszystkie osoby prawne i osoby fizyczne. Zniesiono wcześniejsze zróŝnicowanie na jednostki gospodarki uspołecznionej i inne. Jedynie w stosunku do jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej obowiązują odmienne przepisy i zasady. Jednostki te nie uczestniczą w wolnym obrocie nieruchomościami. 2. Wprowadzenie do obrotu róŝnorodnych form władania nieruchomościami Dopuszczono wszystkie formy władania nieruchomościami, w tym własność. Do dnia 5.12.1990 r. na własność moŝna było nabywać nieruchomości na terenach wiejskich tylko wyjątkowo, za zgodą gminnej rady narodowej. Obecnie wybór formy władania zaleŝy od uzgodnień między właścicielem nieruchomości (SP lub gminą) a kandydatem na jej nabywcę. 3. Zastąpienie niezbywalnych form władania formami zbywalnymi Datą graniczną jest dzień 5.12.1990 r. W drodze uwłaszczenia osób prawnych, posiadających prawa niezbywalne (zarząd, uŝytkowanie), zamieniono te prawa na prawa zbywalne (uŝytkowanie wieczyste gruntów i własność połoŝonych na tych gruntach budynków) Po dniu 5.12.1990 r. wprowadzono prawa zbywalne poprzez ustanowienie przepisu, który od razu umoŝliwia udostępnianie nieruchomości w uŝytkowanie wieczyste lub na własność. 4. Zniesienie decyzji administracyjnych W obrocie nieruchomościami SP i gmin zniesiono decyzje administracyjne i wprowadzono wyłącznie umowy cywilnoprawne. Zbycie nieruchomości na własność lub w uŝytkowanie wieczyste wymaga formy aktu notarialnego i ujawnienia tych praw w ksi egach wieczystych. Decyzje administracyjne pozostawiono jedynie przy przekazywaniu nieruchomości w trwały zarząd. 20

5. Zniesienie cen urzędowych Z dniem 5.12.1990 r. zniesiono w obrocie nieruchomościami ceny urzędowe i zastąpiono je cenami rynkowymi wynikającymi z wartości nieruchomości. Regulacja taka sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości. Powstały podstawy do powstania nowej dziedziny, jaką jest wycena nieruchomości. 6. Obowiązkowe przetargi Zbywanie nieruchomości na własność lub w uŝytkowanie wieczyste wymaga postępowania przetargowego. Gdy nieruchomość nie zostanie zbyta w pierwszym przetargu istniej obowiązek zorganizowania drugiego przetargu, z moŝliwością obniŝenia ceny wywoławczej do 50%. Po nieskutecznym drugim przetargu moŝna nieruchomość zbyć na warunkach wzajemnie uzgodnionych z nabywcą. 7. Tryb bezprzetargowy W jednoznacznie określonych przypadkach, wymienionych w art. 34 i art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami moŝe dojść do obrotu bezprzetargowego. Przykład: zbycie lokalu na rzecz jego najemcy. 8. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości we wszystkich formach władania tak jak polskie osoby prawne i fizyczne (z wyjątkiem trwałego zarządu). Jednak zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabycie nieruchomości na własność i w uŝytkowanie wieczyste wymaga uzyskania zgody Ministra Spaw Wewnętrznych i Administracji. Ustawą z dnia 15.03.1996 r. o zmianie w/w ustawy wprowadzono moŝliwość nabycia niektórych nieruchomości bez takiej zgody. (6 przypadków wymienionych na stronie 49 poradnika). Definicje cudzoziemców zawiera ustawa z dnia 24 marca 1920 r. 1 osobę fizyczną uwaŝa się za cudzoziemca wówczas, gdy nie posiada obywatelstwa polskiego, 2 osobę prawną uwaŝa się za cudzoziemca wówczas, gdy jej stala siedziba znajduje się poza granicami Polski, 3 spółkę mieszaną uwaŝa się za cudzoziemca wówczas, gdy podmioty zagraniczne posiadają ponad 50% kapitału zakładowego spółki. W 1996 r wprowadzono równieŝ konieczność uzyskiwania zgody przez cudzoziemców w przypadku nabywania lub objęcia udziałów lub akcji w spółkach mieszanych. Wymagana zgoda jest niezbędna, jeŝeli spółka posiada w Polsce nieruchomości. 21

Marian Kowalczyk NIERUCHOMOŚĆ JAKO DOBRO EKONOMICZNE 1. Cechy nieruchomości i ich wpływ na proces wyceny 1.1. Cechy fizyczne a) złoŝoność fizyczna Przejawy występowania Wielość elementów składowych (grunt, budynki, budowle, zasadzenia wieloletnie). Przykłady skutków występowania cech Problemy na etapie analizy rynku i podejmowania decyzji inwestycyjnych, gdyŝ cechy poszczególnych elementów składowych są odmienne. b) nieruchomość (stałość w miejscu) Przejawy występowania stałość w miejscu. Przykłady skutków występowania cech 1. Skutki prawne: majątek nieruchomy nie moŝe być przemieszczony w celu uniknięcia wpływu praw skierowanych przeciw niemu, np. planowania przestrzennego, przepisów budowlanych. 2. Skutki ekonomiczne: łatwość obciąŝania nieruchomości podatkami i innymi obciąŝeniami, wartość kaŝdej nieruchomości jest wypadkową zmian w jej otoczeniu, rynki nieruchomości mają charakter lokalny, nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem dla kredytów. c) trwałość w czasie Przejawy występowania Niezniszczalność gruntu, długi okres Ŝywotności budynków i budowli. Przykłady skutków występowania cech 1. Skutki prawne: trwałość umoŝliwia wyodrębnienie prawa do uŝytkowania nieruchomości od jej prawa własności i pozwala na istnienie rozmaitych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości. 2. Skutki ekonomiczne: nieruchomość, dzięki trwałości, jest dobrą lokatą kapitału. 22

d) róŝnorodność Przejawy występowania Brak dwóch identycznych nieruchomości (np. dwóch identycznych budynków czy lokali) Przykłady skutków występowania cech RóŜnorodność jest źródłem problemów: przy określaniu wartości nieruchomości; koszt wyceny zniechęca do obrotu krótkoterminowego (do częstych operacji kupna-sprzedaŝy), przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. e) niepodzielność Przejawy występowania Cecha ta odnosi się do kubatury budynku oraz braku rozdzielności gruntu od budynku. Przykłady skutków występowania cech Zmienne wykorzystanie nieruchomości. Fluktuacja poziomu dochodów, a więc i wartości. Błędna ocena lokalizacji. 1.2. Cechy ekonomiczne a) deficytowość Przejawy występowania Z punktu widzenia cech (lokalizacja, rozwiązania architektoniczne) nie wystarczająca ilość w stosunku do zapotrzebowania. Przykłady skutków występowania cech fluktuacja wartości nieruchomości, konieczność modernizowania obiektów budowlanych w celu zaspokojenia zapotrzebowania. b) lokalizacja Przejawy występowania Obejmuje cechy lokalizacji fizycznej i połoŝenia ekonomicznego, decydujące znaczenie ma aspekt ekonomiczny. Przykłady skutków występowania cech Sposób uŝytkowania nieruchomości oraz zmiany tego sposobu są w duŝym stopniu rezultatem połoŝenia i otoczenia oraz dostępności. c) współzaleŝność Przejawy występowania Funkcja obszaru i sposób jej realizacji wywierają wpływ na inne nieruchomości. Przykłady skutków występowania cech Sposób uŝytkowania nieruchomości i jakość zabudowań mogą mieć drugorzędny wpływ na jej wartość. 23

d) wysoka kapitałochłonność Przejawy występowania Wysokie nakłady na zakup gruntu i wybudowanie obiektu Przykłady skutków występowania cech konieczność finansowania ze źródeł obcych, długi okres zwrotu wyłoŝonego kapitału (długi okres jego amortyzacji). relatywnie długa Ŝywotność ekonomiczna, konieczność ponoszenia nakładów na modernizację. e) mała płynność Przejawy występowania Brak łatwości i pewności zamiany nieruchomości na gotówkę za jej cenę rynkową lub cenę zbliŝoną do niej. Przykłady skutków występowania cech Trudność szybkiego odzyskania kapitału moŝe zniechęcić do inwestowania w nieruchomości. 1.3. Cechy instytucjonalno-prawne a) prawa dotyczące nieruchomości Przejawy występowania Świat nieruchomości rządzi się własnymi prawami. Regulacje prawne określają m.in.: formy władania, zmiany form władania, zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, formy aktów notarialnych, zasady gospodarowania nieruchomościami, prawo budowlane, zasady ustalania stawek czynszów, zawierania umów najmu i dzierŝawy, zasady wyceny. Przykłady skutków występowania nieruchomość jest traktowana bardziej jako składnik majątkowy niŝ jako własność, w odniesieniu do nieruchomości nie ma własności absolutnej, nieruchomość moŝe podlegać interwencjonizmowi, przedmiotem wyceny stają się prawa związane z nieruchomością. b) cechy instytucjonalne Przejawy występowania Nieruchomości są w polu widzenia instytucji, które mają znaczny wpływ na gospodarkę nieruchomościami, a więc instytucji badawczych, związków właścicieli nieruchomości, stowarzyszeń rzeczoznawców, stowarzyszeń pośredników itp. Otoczenie instytucjonalne obejmuje równieŝ system organizacji władzy i administracji państwa, instytucji finansowych, stopień centralizacji i decentralizacji decyzji, proces uzyskiwania pozwoleń na budowę, na uŝytkowanie itp. Przykłady skutków występowania Nieruchomość jest przedmiotem analizy, badań i nauczania. 24