344 345 opracowanie raportu Cushman & Wakefield report development Cushman & Wakefield Rynek powierzchni handlowych W pierwszej połowie 29 r. w Polsce oddano do użytku blisko 39 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi wzrost o 95% w stosunku do tego samego okresu w 28 r. Kumulacja podaży spowodowana jest wejściem na rynek opóźnionych projektów z lat ubiegłych. Największe obiekty oddane do użytku w okresie styczeń czerwiec 29 r. to Galeria Malta w Poznaniu, Cuprum Arena w Lubinie i Renoma we iu. Pod koniec czerwca 29 r. w Polsce było 8 835 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, na którą składały się: centra handlowe (72,5%), magazyny i parki handlowe (19,2%), centra wyprzedażowe (,9%) oraz inne obiekty handlowe (7,4%). Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce nadal skoncentrowana jest w ośmiu największych aglomeracjach (61,4%), jednak corocznie wzrasta udział miast mniejszych (obecnie 38,6%). Rynek powierzchni handlowych w Polsce w latach 24 29 Retail space market in Poland 24 29 Retail space market In the first half of 29 nearly 39 sqm of modern retail space was delivered in Poland, which was up by 95% compared to the same period of 28. The accumulated supply resulted from the delivery of delayed projects from previous years. The largest retail schemes completed in the period from January to June 29 included Galeria Malta in, Cuprum Arena in Lubin and Renoma in. At the end of June 29 the stock of modern retail space in Poland amounted to 8 835 sqm and included shopping centres (72,5%), warehouses and retail parks (19,2%), factory outlets (,9%) and other retail schemes (7,4%). The supply continued to be concentrated in the eight largest urban areas (61,4%), but the share of smaller towns which accounted for the remaining 38,6% of the modern retail space in Poland is rising every year. Centra handlowe powstają przede wszystkim w dużych miastach. Tymczasem w mniejszych ośrodkach (poniżej 1 tys. mieszkańców) również istnieje na nie zapotrzebowanie. Mieszkańcy małych miast, świadomi konsumenci, znający główne krajowe i międzynarodowe marki handlowe, chcieliby korzystać z oferty centrów handlowych w swoim miejscu zamieszkania, niestety po zakupy muszą dojeżdżać do większych ośrodków miejskich. Główni deweloperzy i inwestorzy działający na rynku polskim zauważyli potencjał mniejszych miast w latach 26 III kwartał 29. W miastach liczących 5 1 mieszkańców zbudowano 18 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu 33 mkw. W tym okresie powstały takie obiekty jak: Galeria Kasztanowa w Pile, Cuprum Arena w Lubinie czy Focus w Piotrkowie Trybunalskim. Niestety globalny kryzys finansowy boleśnie zweryfikował plany deweloperów i inwestorów, dotyczące inwestycji handlowych w mniejszych miastach. Z powodu ograniczonej siły nabywczej zostały uznane, zarówno przez sieci handlowe, jak i instytucje finansujące oraz banki, za bardziej ryzykowne niż duże ośrodki miejskie. Skutkiem tego jest spadek popytu i trudności z uzyskaniem finansowania, a w efekcie ograniczenie liczby inwestycji. W latach 21 212 należy zatem oczekiwać znacznego spadku podaży centrów handlowych w miastach poniżej 1 tys. mieszkańców. Poziom siły nabywczej decyduje również o rozwoju ulic handlowych. Nowoczesny handel potrzebuje różnych kanałów dystrybucji towarów. Na rynku swoje miejsce mają zarówno centra handlowe, jak i sklepy przy głównych ulicach handlowych, a także podmiejskie parki handlowe, centra wyprzedażowe czy hale hurtowe. Rozwój głównych ulic handlowych związany jest ściśle z perspektywą wejścia na rynek ekskluzywnych, światowych marek, które tradycyjnie otwierają sklepy w takich właśnie miejscach. To z kolei będzie możliwe po osiągnięciu poziomu siły nabywczej zbliżonego do krajów Europy Zachodniej. A zatem rozwój ulic handlowych, takich jak w Paryżu, Londynie czy Nowym Jorku, w Polsce należy postrzegać raczej w dalekiej perspektywie. Tymczasem w centrach miast rozwijać się będzie gastronomia, sieci marek ze średniej półki cenowej oraz pojedyncze, ekskluzywne marki, wprowadzane na rynek przez polskich przedsiębiorców na zasadzie licencji lub franchisingu. Katarzyna Michnikowska Starszy Analityk, Dział Doradztwa i Wycen w Cushman & Wakefield Senior Analyst, Consultancy and Pricing Department in Cushman & Wakefield 8 7 6 5 4 3 2 1 Trójmiasto cities Shopping centres are built mainly in large cities. However, there is also a demand for such centres in smaller towns (less than 1 people). The residents of small towns, i.e. aware consumers who know the main national and international commercial brands, are ready to accept the offer of a shopping centre in their place of residence; regrettably, in order to do their shopping, they have to travel to bigger urban centres. The main developers and investors that operate in the Polish market noticed the potential of smaller towns in the period from 26 to Q3 of 29. 18 shopping centres with a total floor area for rental of 33 sqm were built in towns with 5 1 inhabitants. Facilities built during that period include: Galeria Kasztanowa in Piła, Cuprum Arena in Lubin, and Focus in Piotrków Trybunalski. Unfortunately, the global financial crisis had a serious impact on the developers and investors plans for commercial investment projects in smaller towns. Due to the weaker purchasing power, these towns were viewed as more risky than large urban centres by the shopping chains and also by the financial institutions and banks. The result is a drop in demand and difficulties with obtaining funds, and consequently, a reduction in the number of investment projects. As a result we should expect a considerable fall in the number of shopping centre investment projects planned for towns with populations of less than 1 between 21 and 212. The level of purchasing power also determines the development of shopping streets. Modern trade needs various distribution channels for its goods. Not only shopping centres, but also high street shops, suburban shopping parks, outlet centres and wholesale halls all have their place in the market. The development of the main shopping streets is closely connected with the prospect of the appearance on the market of exclusive worldwide brands, which usually open their shops in such locations. This in turn will be possible after achieving a level of purchasing power close to that existing in Western-European countries. This means that the development of shopping streets in Poland, like the ones in Paris, London or New York, should be perceived as a long-term prospect. In the meantime city centres will experience the development of catering chains, chains of mid-price brands and some individual exclusive brands launched on the market by Polish entrepreneurs holding a licence or franchise. 24 25 26 27 28 29 Globalny kryzys finansowy weryfikuje prognozy przyszłej podaży na rynku nieruchomości handlowych. Obserwowana jest nadal ożywiona działalność budowlana, gdyż decyzje o obecnie realizowanych obiektach handlowych zapadły dwa lata temu podczas dobrej koniunktury. Pod koniec czerwca 29 r. w trakcie budowy było ok. 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej z terminem zakończenia inwestycji w roku 29 21. Blisko 66% budowanych obiektów znajduje się w miastach średniej The global financial crisis has led to revision to the previous supply projections in the retail property market. There is still considerable construction activity, because decisions about retail schemes now under construction were made two years ago at the height of the boom. At the end of June 29 approx. one million sqm of modern retail space was under construction and is to be delivered in the years 29 21. Nearly 66% of the schemes was being constructed in medium- and i małej wielkości (m.in. Focus Piotrków Trybunalski i Galeria Jurajska Częstochowa), ale inwestycje prowadzone są również w największych aglomeracjach (m.in. IKEA Port, Bonarka ). Pozwoli to utrzymać w latach 29 21 roczną podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na poziomie 8 mkw. Wstrzymane zostały jednak budowy kilku znaczących obiektów handlowych (łącznie ok. 28 mkw.). Obecnie trudno jest oszacować, które z planowanych inwestycji zostaną zrealizowane, które będą opóźnione, a które zostaną zaniechane. Jednak, biorąc pod uwagę specyfikę procesów deweloperskich, z dużą dozą prawdopodobieństwa można założyć duże zmniejszenie poziomu rocznej podaży po 21 r. small-sized towns (including Focus in Piotrków Trybunalski and Galeria Jurajska in Częstochowa), but developments were also in progress in the largest agglomerations (including IKEA Port in and Bonarka in ). Due to this, the annual supply of modern retail space in Poland will be maintained at the level of 8 sqm in the years 29 21. However, the construction of several major retail schemes (totalling approx. 28 sqm) was suspended. At present, it is very difficult to indicate which of the planned schemes will be completed, which will be postponed and which will be forsaken. However, given the specificity of development processes, the level of the annual supply is very likely to fall considerably after 21.
346 347 Dynamiczne zmiany obserwowane w sektorze odzieżowym kształtują trendy w zakresie popytu na nowoczesną powierzchnię handlową. Z jednej strony kilka ze znanych sieci boryka się z problemami finansowymi, poszukuje nowych źródeł finansowania i modyfikuje swoje strategie rozwoju. Z drugiej strony obserwowane są nowe wejścia i wzmożona ekspansja podmiotów z tego sektora, dążących do zajęcia dominującej pozycji na rynku. Na razie nie przekłada się to na wzrost pustostanów, ich liczba pozostaje na niskim poziomie 3,6%. Jednak na szerszą niż dotychczas skalę występuje zjawisko wtórnego rynku najmu w centrach handlowych. Pogłębia się różnica pomiędzy czynszem umownym a efektywnym, wiąże się to ze wzrostem znaczenia dodatkowych zachęt w całkowitych pakietach najmu. Najwyższe stawki czynszowe przy głównych ulicach handlowych plasują się na poziomie 8 84 EUR/mkw./miesiąc oraz 79 83 EUR/mkw./miesiąc w centrach handlowych. Widoczna jest również silna dywersyfikacja czynszów w obiektach pierwszo- i drugorzędnych. Centra handlowo-rozrywkowe Pod koniec drugiego kwartału 29 r. w Polsce działało 337 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu brutto 6 41 mkw. Na osiem największych aglomeracji miejskich przypadało 61% tej powierzchni, a pozostałe 39% zlokalizowane było w miastach średniej i małej wielkości. Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej The supply of modern retail space 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 24 25 26 27 28 29 Pod koniec czerwca 29 r. w trakcie budowy było 89 mkw. powierzchni centrów handlowych. Po raz pierwszy od lat 9. na rynku budowlanym wstrzymano realizację kilku centrów handlowych o łącznej powierzchni 25 mkw. Do największych obiektów budowanych należą obecnie IKEA Port, Bonarka, Galeria Jurajska Częstochowa, Galeria Victoria The trends of the demand for modern retail space have been affected by the dynamic situation in the clothing sector. On the one hand, several well-known chains are facing financial problems, looking for new sources of financing and adjusting their development strategies. On the other hand, new players are entering the market and there is an intense pressure to expand in order to gain a dominant market position. As yet, this has not translated into a rise in vacancy rates which remained at a low level of 3,6%. However, the phenomenon of subleases at shopping centres is now more common than before. The difference between the nominal and effective rental rates deepened as a result of the increased importance of incentives in total lease packages. The prime rental rates in the high streets fell within the range of EUR 8 84 sqm/month and EUR 79 83 sqm/month in shopping centres. There was also a strong diversification of rental rates between primary and secondary facilities. Shopping & entertainment centres At the end of the second quarter of 29 there were 337 shopping centres with the total space of 6 41 sqm of gross leasable area in Poland. Of this space 61% was located in the eight largest urban areas and the remaining 39% in small- and medium-sized towns. Centra handlowe Shopping Centres Magazyny handlowe Retail warehouses Hale hurtowe Wholesales At the end of June 29 shopping centres under construction held 89 sq m of space. For the first time since the 199s the construction of a number of shopping centres totalling 25 sqm was put on hold. The largest schemes under construction included IKEA Port in, Bonarka in, Galeria Jurajska in Częstochowa, Galeria Victoria in Wałbrzych Najwyższe czynsze przy ulicach handlowych The highest rents on high streets EURO/mkw./miesiąc / EURO/sqm/month 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Wałbrzych i Focus Piotrków Trybunalski. Ponad 34% powierzchni powstaje w mniejszych ośrodkach miejskich, a 66% w największych aglomeracjach. Pomimo spadku koniunktury na rynku, na skutek kumulacji podaży rok 29 będzie rekordowy pod względem oddanej do użytku ilości powierzchni centrów handlowych (6 7 mkw.). Obecnie szacunkowe dane dotyczące planowanej podaży powierzchni centrów handlowych na kolejne lata mogą zawierać duży margines błędu. Na rynku przygotowywane jest ponad milion mkw. powierzchni w obiektach handlowych, które nie mają jeszcze zabezpieczonego finansowania oraz poziomu pre-lease niezbędnego do jego uzyskania. Po 21 r. należy się więc spodziewać spadku rocznej podaży centrów handlowych do poziomu z lat 23 24. Ograniczony dostęp do finansowania i oferowane warunki stanowią największą barierę w rozwoju rynku najmu w Polsce. Na sytuację miały również negatywny wpływ silne wahania kursu PLN do EUR. Całkowite koszty najmu wzrosły nawet o 3 4%, ponieważ umowy są podpisywane w EUR, a płatności dokonuje się w PLN według kursu z dnia wystawienia faktury. W tej sytuacji sieci handlowe nie pozostają bezczynne i podejmują różnego rodzaju działania od akcji obniżek i wyprzedaży, w celu podniesienia obrotów, poprzez modyfikacje strategii ekspansji, wielkości sklepów i rodzaju oferty, aż po renegocjacje warunków najmu z właścicielami. Kryzys to również czas sprzyjających okazji, fuzji, przejęć i nowych wejść. Do zjawisk obserwowanych w drugim kwartale 29 r. należą: konsolidacje, poszukiwania inwestorów strategicznych, renegocjacje warunków kredytowania z bankami, wprowadzanie programów naprawczych. Odnotować również należy nowe wejścia Najwyższe czynsze w centrach handlowych The highest rents in shopping centres EURO/mkw./miesiąc / EURO/sqm/month 9 8 7 6 5 4 3 2 1 and Focus in Piotrków Trybunalski. Over 34% of space were being constructed in smaller towns, whereas 66% in the largest urban areas. Despite the economic downturn, 29 will be a record year in terms of the volume of space in shopping centres delivered onto the market due the accumulated supply (6 7 sqm). However estimates for planned supply of shopping centres space for the coming years may show a large margin of error. Over one million sqm of space in shopping centres is in the pipeline, for which as yet neither financing nor the level of pre-leases required to obtain said financing have been secured. Therefore, after 21 the annual supply of shopping centres is expected to fall to the level recorded in the years 23 24. The limited access to financing and its conditions offered were the major barrier to the development of the lease market in Poland, which was also affected by strong PLN/EUR exchange rate fluctuations. The total lease costs rose by as much as 3 4%, because leases were signed in EUR and payments were made in PLN according to the exchange rate as at the invoice date. Retail chains were not idle in such a situation and resorted to various measures such as price reductions and sales to improve their turnover, modifying their expansion strategies, store sizes and product range, as well as renegotiating the terms of leases with the owners. The crisis is also a time for favourable opportunities, mergers, takeovers and new entries onto the market. The following phenomena were observed in the second quarter of 29: consolidations, a search for strategic investors, renegotiations of bank credit terms and implementation of restructuring programs. Also new market entries (TK MAXX, S. Olivier,
348 349 Jarosław Fijałkowski Prezes Parkridge Retail Poland, CEO CEE Parkridge Retail Parkridge Retail Poland President, CEO CEE Parkridge Retail W momencie wejścia do Europy Środkowo-Wschodniej, w tym w 24 r. do Polski, wnikliwie badaliśmy rynek i możliwości w poszczególnych krajach, sprawdzaliśmy ich potencjał rozwojowy, koniunkturę, rozwój gospodarczy. Na podstawie opracowanych raportów przygotowaliśmy strategię biznesową i inwestycyjną. Zakładała ona w Polsce koncepcję budowy galerii rozrywkowo-handlowych Focus Mall w ścisłych centrach małych i średnich miast, liczących od 8 do 5 mieszkańców, oraz parków handlowych Focus Park w miastach liczących powyżej 5 mieszkańców. Pierwszą zrealizowaną galerią był Focus Mall w Rybniku oddany do użytku we wrześniu 27 r. Następne inwestycje były zlokalizowane w Bydgoszczy, Zielonej Górze i Piotrkowie Trybunalskim (łącznie 135 5 m 2 GLA). Kolejne planujemy w Jeleniej Górze, Gliwicach, Pile, Starogardzie Gdańskim, Ostrowie Wielkopolskim, Tomaszowie Mazowieckim (ponad 19 m 2 GLA). Do tej pory zrealizowaliśmy plan w 1%, w zakładanym harmonogramie czasowym i, co bardzo ważne, kosztowym. Jak widać plan realizacji galerii przy głównych ciągach komunikacyjnych, w najlepszych lokalizacjach w miastach, okazał się nie tylko strategią racjonalną, lecz także ponadczasową, uwzględniającą zmieniające się tendencje na rynku budowlanym. Polska na tle innych krajów UE nadal ma wielki potencjał rozwojowy, jeśli chodzi o inwestycje handlowo-usługowe. Skutkiem zmian, jakie zaszły w ostatnim okresie, czyli spadku cen działek, zmian cen walut i wzrostu czynszów oraz zahamowania ekspansji sieci handlowych, z pewnością będzie koncentracja aktywności najemców w najlepszych lokalizacjach i najlepszych projektach galerii. Minimalna aktywność inwestycyjna w 29 r. sprawi, że po roku 21 drastycznie spadnie liczba oddanych do użytku galerii, co ograniczy dostępność powierzchni handlowych, w wyniku czego nastąpi wzrost czynszów i zwiększenie popytu. Rynek w naturalny sposób przechodzi swoiste oczyszczenie. Przetrwali ci, którzy pokazali, że są w stanie wywiązać się ze zobowiązań i planów nawet w okresie załamania gospodarczego. W obecnej sytuacji deweloperzy komercyjni skupiają się na realizacji prestiżowych inwestycji w centrach miast. Taka jest także strategia Parkridge Retail Poland, realizowana od momentu wejścia na polski rynek. Ciągła ostrożność na rynku nieruchomości handlowych stwarza spore możliwości dla najemców oraz dużych, wiarygodnych, rzetelnych inwestorów, którzy mogą wiele zyskać w dłuższej perspektywie. Wszystkie te czynniki przemawiają za rozwijaniem biznesu na polskim rynku, pod warunkiem dobrze przemyślanej, perspektywicznej strategii. Polska jako potencjalne miejsce lokalizacji inwestycji zagranicznych zajmuje bardzo wysokie miejsce w światowych rankingach, w wielu z nich plasuje się przed Niemcami, Rosją, Francją i Rumunią. Są oczywiście pewne trudności: brak właściwie przygotowanych terenów inwestycyjnych, nieuregulowana sytuacja prawna wielu nieruchomości, brak dużych działek inwestycyjnych o jasnej strukturze własności, częsty brak planów zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie, do niedawna szybki rozwój gospodarczy, dobra lokalizacja, znaczący rynek zbytu, jedno z najmłodszych społeczeństw w krajach UE, rozwój infrastruktury to czynniki wpływające na atrakcyjność inwestycyjną naszego kraju. Do tej pory firma Parkridge zainwestowała w Europie Środkowo-Wschodniej ponad 1 mld euro. W tym trudnym roku Parkridge Retail Poland pozyskał inwestora finansującego dla budowy czterech parków handlowych Focus Park na sumę 5 mln EUR. Inwestorem jest prywatny fundusz inwestycyjny z Luksemburga. Świadczy to o tym, że Polska nadal jest atrakcyjną lokalizacją dla inwestycji, jeżeli partner jest rzetelny i wiarygodny. As soon as we entered Central and Eastern Europe, including Poland which we entered in 24, we started to study the market and opportunities in individual countries, checking their development potential, trends and economic development. We have developed a business and investment strategy based on the compiled reports. It assumed a concept of the construction of Focus Mall leisure and trade malls in the very centers of small and medium cities in Poland, i.e. from 8 to 5 inhabitants, and Focus Park commercial parks in cities inhabited by at least 5 people. The Focus Mall in Rybnik completed in September 27 was the first completed mall. Subsequent investments were located in Bydgoszcz, Zielona Góra and Piotrków Trybunalski (135 5 m 2 GLA in total). We plan other ones in Jelenia Góra, Gliwice, Piła, Starogard Gdański, Ostrów Wielkopolski and Tomaszów Mazowiecki (over 19 m 2 GLA). So far, we have realized our plans 1% in line with the assumed time schedule and a very important fact in line with the cost schedule. As we can see, the plan assuming the construction of malls in the best city locations along the main communication routes turned out to be not only a rational but also a timeless strategy considering changing trends in the construction market. Poland compared with other EU countries still has a great development potential as regards commercial and service investments. As a consequence of the latest changes, i.e. a drop in land prices, changes in currency prices and rent increases as well as the curbed expansion of trade networks, the activity of tenants will surely concentrate in the best locations and on the best mall designs. The minimum investment activity in 29 will be the reason why the quantity of malls completed will rapidly drop after 21 limiting the availability of trade areas and resulting in an increase in rents and demand. The market will be naturally purified. Those who have shown their ability to fulfill their commitments and accomplish plans even in the economic crisis have survived. In the current situation, commercial developers concentrate on the realization of prestigious investments in city centers. It is also the strategy of Parkridge Retail Poland realized since the entry to the Polish market. Continuous caution in the commercial property market creates great opportunities for tenants and large, reliable investors who can gain a lot in the longer term. All these factors are arguments for business development in the Polish market on the condition that the strategy is well considered and offers good prospects. Poland as a potential location of foreign investments occupies a very high position in global rankings: higher than Germany, Russia, France and Romania in many of them. Of course, there are certain difficulties: the lack of properly prepared investment areas, the unsettled legal status of many properties, the lack of large investment plots with a clear ownership structure, frequent lack of spatial development plans. At the same time, the economic development that has been prompt until not so long ago, good location, considerable sales market, one of the youngest societies in EU countries and the infrastructure development are factors improving the attractiveness of Poland for investors. Up till now, Parkridge has invested 1 billion euro in Central and Eastern Europe. In this difficult year, Parkridge Retail Poland acquired an investor financing the construction of four Focus Park commercial parks with 5 million euro. The investor is a private investment fund from Luxembourg. It is proof that Poland continues to be an attractive location for investments if a partner is reliable. (TK MAXX, S.Olivier, New Look, Peacock, Starbucks Coffee), przyspieszenie ekspansji (Marks&Spencer) lub kreowanie nowych konceptów (Ann Christine New Yorker). Wzrosło znaczenie zachęt w całkowitych warunkach najmu. Wprowadzane są one na szerszą niż dotychczas skalę i obejmują: czynsze kroczące, czynsze od obrotu, wakacje czynszowe lub partycypacje w aranżacji lokalu. Wysokość stawki czynszowej stała się ważnym, ale nie jedynym wyznacznikiem decyzji o wynajęciu lokalu. Liczy się całkowity koszt najmu, włączając kwoty wydane na aranżację wnętrz, koszty eksploatacyjne i marketingowe. Obserwowany jest lekki spadek stawek czynszowych. Najwyższe czynsze za powierzchnie w centrach handlowych kształtują się na poziomie 79 83 EUR/mkw./miesiąc. Główne ulice handlowe Ograniczona dostępność powierzchni handlowych dla najemców przy głównych ulicach handlowych, w połączeniu z intensywnym naturalnym ruchem pieszym, tradycyjnie przyciąga deweloperów i sieci handlowe do tych lokalizacji. Najważniejszym wydarzeniem drugiego kwartału 29 r. w segmencie obiektów handlowych przy głównych ulicach było otwarcie we iu, przy ulicy Świdnickiej, centrum handlowego Renoma. Obiekt o powierzchni ponad 3 mkw. to udana renowacja i rozbudowa dawnego domu towarowego, dokonana przez firmę CDI, która może się pochwalić realizacjami tego typu obiektów we wszystkich największych miastach Polski. Korzystne zmiany w zakresie oferty głównych ulic handlowych dokonały się również w Warszawie, gdzie przy Nowym Świecie zmienił się znacząco typ najemców, a ulica wraz ze swoimi przecznicami przekształca się w deptak turystyczno-gastronomiczny. W drugim kwartale 29 r. w Warszawie przy Nowym Świecie i we iu przy ul. Grunwaldzkiej otworzono kawiarnie międzynarodowej sieci Starbucks. Inwestycje gastronomiczne, zarówno sieciowe, jak i indywidualne dynamicznie rozwijają się przy głównych ulicach największych polskich miast. Obserwujemy natomiast weryfikację potencjału głównych ulic handlowych dla rozwoju ekskluzywnych marek. Wykreowane kilka lat temu mikrolokalizacje są obecnie modyfikowane pod względem oferty lub zamykane. Najwyższe czynsze za powierzchnie przy głównych ulicach handlowych notowane są w Warszawie oraz Krakowie, gdzie stawki czynszowe kształtują się odpowiednio na poziomie 8 84 EUR/mkw/miesiąc i 73 77 EUR/mkw/miesiąc. Stosunkowo wysoki poziom czynszów utrzymuje się również w Katowicach i Poznaniu wynoszą one odpowiednio 63 65 EUR/mkw./miesiąc i 54 58 EUR/mkw./miesiąc. Hipermarkety / Supermarkety Obecnie w Polsce działa ponad 2 hipermarketów, zlokalizowanych głównie w kompleksach centrów handlowych oraz kilka New Look, Peacock and Starbucks Coffee), intensified expansion (Marks&Spencer) and building new concepts (Ann Christine New Yorker) were noteworthy. Incentives in the total lease conditions grew in importance. They were introduced on a larger scale than before and included stepped rents, turnover-based rents, rent-free periods or fitout contributions. The amount of the rental rate became an important factor but not the only one in making decisions about renting premises. The total lease costs, including the cost of the fit-out, service charges and marketing costs were all taken into account. Rental rates were in a slight downturn trend with the prime rental rates for space in shopping centres at the level of EUR 79 83 sqm/month. High streets The limited availability of space for tenants in high streets combined with very good natural pedestrian flow have traditionally attracted developers and retail chains to such locations. The most important event in the segment of retail facilities in high streets was the opening of the Renoma Shopping Centre offering over 3 sqm in Świdnicka Street in. The scheme was the successful renovation and extension of the former department store by CDI, which owns a portfolio of this type of facilities in all the largest Polish cities. Positive changes in the high streets landscape also took place in Warsaw, where Nowy Świat Street had its tenant-mix substantially altered, and the street itself and its side streets are turning into a tourist promenade with noteworthy catering establishments. In the second quarter of 29, cafés of the international chain Starbucks were opened in Nowy Świat Street in Warsaw and in Grunwaldzka Street in. Catering establishments, both chain and individual concepts, develop dynamically in the high streets of the largest Polish cities. However, the potential of high streets for the development of exclusive brands is being reviewed. The micro retail locations established a few years ago are currently being modified in terms of their product range or are being closed down. The highest rental rates for space in high streets are recorded in Warsaw and, where they stand at EUR 8 84 sqm/ month and EUR 73 77 sqm/month respectively. Relatively high rental rates are also in and, where they fall within the range of EUR 63 65 sqm/month and EUR 54 58 sqm/month respectively. Hypermarkets / Supermarkets At present, there are over 2 hypermarkets located mainly in shopping centre complexes and several thousand supermarkets
35 351 Liczba sklepów z materiałami budowlanymi w Polsce Shops with building materials in Poland 2 6 3 67 48 tysięcy supermarketów i dyskontów spożywczych. W sektorze wielkopowierzchniowych sklepów spożywczych okres dynamicznej ekspansji dobiega końca. Na rynku hipermarketów pozostało czterech głównych graczy (Auchan, Carrefour, Real i Tesco). Głównymi podmiotami w segmencie supermarketów są Carrefour, Tesco i Kaufland a także delikatesy Piotr i Paweł oraz Alma. W sektorze dyskontów dominują Lidl i Biedronka. Sieci supermarketów rozpoczynają obecnie weryfikację swoich lokalizacji i formatów nietrafione inwestycje będą likwidowane, a nowe starannie dobierane i analizowane. Ostatnio w sektorze spożywczym otwarte zostały obiekty sieci Piotr i Paweł w Galerii Malta w Poznaniu, Carrefour w centrum handlowym Twierdza Kłodzko oraz Alma we wrocławskiej Renomie i w Cuprum Arena w Lubinie. Dalszy rozwój sklepów z sektora spożywczego w Polsce będzie dotyczyć przede wszystkim supermarketów oraz niewielkich sklepów osiedlowych. Hipermarkety będą lokalizowane głównie w podmiejskich centrach i parkach handlowych. Stawki czynszowe wynajmu za powierzchnie dla hipermarketów ustabilizowały się na poziomie 6,5 8 EUR/mkw./miesiąc, a dla supermarketów 11 15 EUR/mkw./miesiąc. W związku z ograniczoną dostępnością ofert najmu dla spożywczych sklepów wielkopowierzchniowych nie przewiduje się istotnych spadków czynszów. 21 33 29 Castorama Praktiker OBI Leroy Merlin Bricomarche Bricodepot Bricoman Nomi Liczba hipermarketów w Polsce Hypermarkets in Poland 24 19 69 53 Real Tesco Carrefour Auchan E. Leclerc and food discount stores in Poland. The period of dynamic expansion of large food stores is ending. There are four key players left in the market of hypermarkets: Auchan, Carrefour, Real and Tesco. The major companies in the segment of supermarkets include Carrefour, Tesco, Kaufland and the delicatessens Piotr i Paweł and Alma. The segment of discount stores is dominated by Lidl and Biedronka. The supermarket chains are now beginning to review their locations and formats: unsuccessful projects will be cancelled and new ones will be carefully selected and analysed. Recent openings in the food sector included schemes of the Piotr i Paweł chain at Galeria Malta in, Carrefour at Twierdza Kłodzko, and Alma at Renoma in and at Cuprum Arena in Lubin. The future development of food stores in Poland will involve mainly supermarkets and small stores in residential areas, whereas hypermarkets will develop chiefly in suburban shopping centres and retail parks. Rental rates have stabilised at the level of EUR 6,5 8 sqm/ month for hypermarket space and EUR 11 15 sqm/month for supermarkets. Rental rates are not expected to fall considerably for large food stores due to the limited space availability. 53 Wiele opracowań organizacji europejskich* wskazuje na to, że 16% pracowników budowlanych doświadcza poważnego upadku w czasie pracy zawodowej. 42% wypadków śmiertelnych na budowie spowodowanych jest upadkiem z wysokości. Wypadki i uszczerbki na zdrowiu w europejskim sektorze budowlanym kosztują 75 miliardów euro rocznie. Statystyki te pokazują, jak ważne jest zapewnienie bezpieczeństwa na budowie. W Polsce rynek doświadcza dodatkowych trudności. Pomimo że liczba wypadków w budownictwie spadła w 29 r. w porównaniu z 28 r. o ponad 2% (dane GUS), wcale nie oznacza to poprawy sytuacji na budowach. Na te dane wpływ ma nie tylko wstrzymanie wielu inwestycji oraz spowolnienie na rynku budowlanym, ale głównie duża liczba pracowników pracujących nielegalnie oraz niezgłaszanie wielu wypadków, które miały miejsce na budowie (dane CIOP). Zagwarantowanie bezpieczeństwa na budowie może przynieść wiele wymiernych korzyści. Na przykład procedury wprowadzone w czasie prac przy jednym z naszych projektów doprowadziły do zmniejszenia liczby godzin przepracowanych na budowie o 8% (34 73 zaoszczędzonych godzin), co przełożyło się na zmniejszenie budżetu inwestycji o ponad 1 mln euro oraz pozwoliło skrócić czas realizacji inwestycji o 3 miesiące. Jeden z polskich projektów został ukończony z ponad milionem godzin bezwypadkowych. W związku z tym wskaźnik wypadkowości spadł do poziomu ponad 1 razy niższego niż średnia krajowa. Bezpieczeństwo na budowie wpływa na opinię klientów, najemców i dostawców oraz jest aspektem często dostrzeganym przez krajowe i regionalne inspektoraty (np. Galeria Malta w Poznaniu, zarządzana przez Bovis Lend Lease, została uhonorowana przez Państwową Inspekcję Pracy tytułem Bezpiecznego Budynku Roku 27). Poza uszczerbkiem na zdrowiu pracownika, brak odpowiedniego planu prac, uwzględniającego możliwości bezpiecznego ich ukończenia, może spowodować nie tylko straty finansowe, lecz także może oznaczać dla firmy utratę prestiżu. Badania prowadzone w USA pokazały, że pośrednie koszty wypadku mogą być nawet 1 razy większe niż koszty bezpośrednie. Każdy dolar zainwestowany w system bezpieczeństwa to oszczędność rzędu 4 6 dolarów, dzięki obniżeniu kosztów związanych z chorobami, wypadkami lub śmiercią pracownika. Do kosztów pośrednich zaliczane są: koszty szkoleń oraz wynagrodzeń pracowników zastępczych, napraw zniszczonego mienia, koszty administracyjne oraz wynikające z nieobecności pracowników i wiele innych. Maciej Błaszczyszyn Zastępca Dyrektora Operacyjnego, przedstawiciel ds. bezpieczeństwa pracy oraz IMS, Bovis Lend Lease Polska Deputy Operations Director, H&S and IMS Representative, Bovis Lend Lease Poland Odpowiedni system zarządzania bezpieczeństwem wymaga zaangażowania wszystkich podmiotów realizujących projekt. W Bovis Lend Lease działamy w myśl zasady Bezpiecznie i Bez Wypadków. Ale to klient ma najważniejszy wpływ na sposób realizacji inwestycji, ponieważ to jego decyzje definiują zaangażowanie czasowe, finansowe oraz odpowiedni skład zespołu oraz metody zarządzania kadrą pracowniczą. W Bovis Lend Lease stosujemy sprawdzone rozwiązania dotyczące bezpieczeństwa. Dzięki temu zwiększamy poziom bezpieczeństwa na naszych budowach, efektywność pracy oraz zmniejszamy koszty budowy obiektu. Uwzględniając wykorzystywane przez nas rozwiązania, stworzyliśmy zestaw minimalnych wymagań, zwany GMR (Global Minimum Requirements). Wybór odpowiednich partnerów, wyznaczanie jasnych celów i standardów oraz szczegółowe planowanie są podstawą naszych działań. According to studies documented by various European organizations*, 16% of building workers suffer a serious fall during their working life while 42% of fatalities on construction sites are due to falls from heights. Accidents and damage to the health in the European construction sector generate total costs of 75 billion euro annually. These statistics show how important it is to ensure safety on construction sites. The Polish market has to deal with additional difficulties. Despite the fact that the number of accidents in the construction industry fell in 29 by over 2% in comparison to 28 (data acc. to the Central Statistical Office GUS), the situation on construction sites has not improved. These data are affected not only by the suspension of many investment projects and a slow down in the construction market, but also by the large number of workers who are not legally employed and the failure to report many incidents that occurred on construction sites (data acc. to the Central Institute for Labour Protection CIOP). Ensuring construction site safety may bring many measurable benefits. For instance, the procedures implemented while working on one of our projects resulted in the reduction of the total number of hours worked on the site by 8% (34 73 hours saved); this in turn resulted in the reduction of the project budget by over 1 million euro and enabled shortening of the project delivery time by 3 months. One Polish project was completed with a result of over one million accident free working hours. Consequently, the accident frequency rate decreased to a level more than 1 times less than the national average. Safety on the site enhance client s reputation with tenants and suppliers and is very often recognized by National and Regional Labour Inspectorates (for example, the Malta Shopping Centre in, managed by Bovis Lend Lease, was awarded the title of the Safe Building of the Year 27 by the National Labour Inspectorate PIP). In addition to injuries to individual workers, the failure to plan works to ensure they can be completed efficiently and safely can result in massive damages to companies financially, and to their reputation. Studies in the USA have shown that the indirect cost of an incident can be up to ten times that of the direct costs. For every dollar invested in an effective workplace safety program, four to six dollars may be saved as illnesses, injuries and fatalities decline. The indirect costs include: costs of training and remuneration for replacement workers, repairs to damaged property, administrative costs, losses resulting from the absence of workers, and many others. A proper safety management system requires commitment from all parties involved in project delivery. At Bovis Lend Lease that vision encompass our Incident and Injury Free philosophy. However, it is the client who maintains the fundamental influence over the way a project is delivered, as it is his decisions that determine arrangements concerning time and money, the suitable composition of the team and the methods of managing the staff. Bovis Lend Lease captured the health and safety management practices which have been proven to deliver excellent results, not just in terms of safety, but also in improved productivity and reduced project delivery costs and refined them into a set of Global Minimum Requirements. Appointing competent delivery partners, setting clear aims and standards, and detailed execution planning are at the heart of our approach. * Department for Employment and Social Affairs, the Netherlands, 24; Ministerio de Trabajo, Spain 28; Health and Safety Executive, UK, 27; European Agency for occupational Safety and Health, 24
352 353 Wzrost zainteresowania konsumentów centrami wyprzedażowymi sprawia, że deweloperzy rozbudowują istniejące obiekty oraz planują nowe inwestycje. W połowie 29 r. w Polsce istniało sześć centrów wyprzedażowych o łącznej powierzchni 77 3 mkw., w budowie pozostawało 95 mkw., a na zaawansowanym etapie planowania było 32 mkw. Rynek zdominowany jest przez dwóch deweloperów: Neinver i The Outlet Company. Neinver rozwija swoje centra Factory w największych polskich miastach, wzbogacając je o parki handlowe. W najbliższym czasie powstaną Factory Modlniczka pod Krakowem oraz Factory Annopol w Warszawie. The Outlet Company zbudowało dotychczas trzy obiekty o nazwie Fashion House (Piaseczno k. Warszawy, Gdańsk oraz Sosnowiec). W pierwszym kwartale 29 r. oddano do użytku kolejny etap budowy Fashion House Sosnowiec, a obecnie budowana jest druga faza Fashion House Gdańsk. Średnie czynsze za powierzchnie w centrach wyprzedażowych plasują się na poziomie 17 21 EUR/mkw./miesiąc, przy najwyższych stawkach na poziomie 25 EUR/mkw./miesiąc. As a result of consumers increased interest in the distribution channel of factory outlets, developers extended their schemes and planned new ones. In mid-29 there were six factory outlets in Poland with the total floor space of 77 3 sqm; 95 sqm was under construction and 32 sqm was at an advanced planning stage. The market was dominated by two developers: Neinver and The Outlet Company. Neinver develops its Factory centres in the largest Polish cities and supplements them with retail parks. Factory Modlniczka near and Factory Annopol in Warsaw are to be constructed soon. The Outlet Company built three Fashion House schemes (Warsaw Piaseczno, Gdańsk and Sosnowiec). In the first quarter of 29 the next phase of Fashion House Sosnowiec was delivered and the second phase of Fashion House Gdańsk is currently under construction. Average rental rates for space in factory outlet centres fell within the range of EUR 17 21 sqm/month, with the highest rate of EUR 25 sqm/month. handlowych lub centrów wyprzedażowych. Oparte są zwykle na dużym operatorze spożywczym, z artykułami budowlanymi, elektroniką użytkową, meblami oraz artykułami sportowymi. Ofertę uzupełniają sklepy z sektora zdrowie i uroda, wszystko dla domu i inne o profilu zakupy rodzinne. Podejmowane są również próby wprowadzania na polski rynek nowych konceptów takich jak miasteczka handlowe. Pionierskim projektem w tym zakresie jest obiekt IKEA Bulwary skie, zakończenie budowy którego zaplanowano na 211 rok. Pomimo spowolnienia na rynku mieszkaniowym, sektor magazynów handlowych z materiałami budowlanymi i wyposażeniem wnętrz systematycznie się powiększa. Główna strategia rozwoju to nadal budowa własnych obiektów, ale popularny staje się również najem lub tzw. koinwestycja w ramach większego projektu. Liderami na rynku pozostają sieci Castorama, OBI, Leroy Merlin i Praktiker oraz mniejsze projekty: Bricomarche, Nomi, Bricoman i Brico Depot. Stawki czynszowe za powierzchnie w parkach handlowych kształtują się na poziomie 6,5 8 EUR/mkw./miesiąc dla dużych powierzchni i 7 9 EUR/mkw./miesiąc dla powierzchni średnich. ally based on a large food operator and include stores offering DIY products, electronic appliances, furniture and sports articles. These are complemented by stores from the health and beauty, homeware and other family shopping sectors. Attempts are also being made to introduce new concepts such as a shopping village onto the Polish market. IKEA Bulwary skie to be delivered in 211 is a pioneering project in this respect. The sector of DIY and homeware retail warehouses continued to develop steadily despite the slowdown in the residential market. The main development strategy still concentrated on the construction of owner-occupied schemes, but lease and co-investment in larger projects also became popular. The market leaders continued to include chains such as Castorama, OBI, Leroy Merlin and Praktiker and smaller concepts such as Bricomarche, Nomi, Bricoman and Brico Depot. Rental rates in retail warehouse parks fell within the range of EUR 6,5 8 sqm/month for large space and EUR 7 9 sqm/ /month for medium-sized space. 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Parki handlowe Pod koniec czerwca 29 r. zasoby powierzchni magazynów handlowych w Polsce wynosiły blisko 1,7 mln mkw., z czego 23% stanowiły parki handlowe, w tym IKEA Targówek Park Handlowy, IKEA Janki Park Handlowy, IKEA Bielany skie Park Handlowy, IKEA Matarnia Park Handlowy oraz Centrum Krakowska. W budowie pozostawało 7 mkw. tego typu powierzchni. W Polsce parki handlowe powstają głównie jako kolejne fazy istniejących już obiektów, w tym dużych podmiejskich centrów Istniejące Existing W budowie Under constraction Planowane do 21r. Planned to 21 Retail warehousing At the end of June 29 there was nearly 1 7 sqm of retail warehouse space in Poland, 23% of which was available in retail warehouse parks, including IKEA Targówek Retail Park, IKEA Janki Retail Park, IKEA Bielany skie Retail Park, IKEA Matarnia Retail Park and Centrum Krakowska. A further 7 sqm of GLA was under construction. In Poland retail parks are constructed mainly as successive phases of the existing schemes, including large suburban shopping centres or factory outlets. Polish retail parks are usu- Raport Rynek powierzchni handlowych opracowała firma Cushman & Wakefield Report on the retail space market prepared by the company Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości. Powstała w 1917 r. i obecnie zatrudnia ponad 15 pracowników w 23 biurach w 58 krajach. Firma reprezentuje wielu klientów, od niedużych organizacji po korporacje umieszczane w rankingu Fortune 5. Cushman & Wakefield oferuje pełen zakres usług w czterech głównych obszarach: Obsługa Transakcji (reprezentowanie najemców i wynajmujących na rynku powierzchni biurowych, przemysłowych i handlowych), Rynki Kapitałowe (sprzedaż nieruchomości, zarządzanie inwestycyjne nieruchomościami, bankowość inwestycyjna i wycena, finansowanie dłużne i kapitałowe), Rozwiązania dla Klienta (zintegrowane strategie w zakresie nieruchomości i związane z tym usługi na rzecz dużych korporacji i właścicieli nieruchomości) oraz Usługi Doradcze (doradztwo w zakresie prowadzenia działalności i nieruchomości). Cushman & Wakefield jest uznanym liderem w dziedzinie badań światowego rynku nieruchomości, publikuje szereg raportów, które dostępne są w części Knowledge Center na stronie www.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield is the world s largest privately-held commercial real estate services firm. Founded in 1917, it has 23 offices in 58 countries and 15 employees. The firm represents a diverse customer base ranging from small businesses to Fortune 5 companies. It offers a complete range of services within four primary disciplines: Transaction Services, including tenant and landlord representation in office, industrial and retail real estate; Capital Markets, including property sales, investment management, valuation services, investment banking, debt and equity financing; Client Solutions, including integrated real estate strategies for large corporations and property owners, and Consulting Services, including business and real estate consulting. A recognized leader in global real estate research, the firm publishes a broad array of proprietary reports available on its online Knowledge Center at www.cushmanwakefield.com.