IMPLIKACJE Szanse i zagrożenia dla rynku powierzchni magazynowych w Polsce, wynikające z kryzysu na Ukrainie październik 2014 TRANSACTION CONSULTING VALUATION PROPERTY MANAGEMENT INVESTMENT MANAGEMENT
KONTEKST MAKROEKONOMICZNY WSTĘP Rynek magazynowy i logistyczny czekają wyzwania wynikające z nieustannie zmieniającej się sytuacji za wschodnią granicą Polski, będącą jednocześnie granicą Unii Europejskiej. Unia Europejska i USA wprowadziły sankcje uderzające w rosyjską gospodarkę, co z kolei spotkało się z odpowiedzią Rosji w postaci ograniczenia importu towarów z państw Europy Zachodniej oraz Stanów Zjednoczonych. Przewidywania odnośnie dalszego rozwoju wydarzeń są trudne i scenariuszy jest wiele. Implikacje. Szanse i zagrożenia dla rynku powierzchni magazynowych w Polsce, wynikające z kryzysu na Ukrainie raport opracowany przez BNP Paribas Real Estate podejmuje próbę określenia ryzyka wynikającego z aktualnego stanu. Dzięki przeprowadzeniu analizy wybranych wskaźników makroekonomicznych tj. eksport i import, jak również na podstawie badania wśród firm logistycznych i transportowych 1 można oczekiwać, iż sektor ten w perspektywie krótko i średnioterminowej będzie narażony na trudności. Pośrednio może to skutkować wzrostem bezrobocia oraz zachwianiem równowagi handlu zagranicznego. Dodatkowo wprowadzane embarga mogą odbić się na spadku konsumpcji. Wszystkie te elementy prawdopodobnie przyczynią się do spadku popytu na powierzchnie przemysłowe i magazynowe. Jednakże większość ankietowanych nie prognozuje załamania w branży. Wskazują natomiast na szanse i nowe możliwości dostosowania się do nowych warunków. Według ekonomistów wprowadzone przez Stany Zjednoczone i Unię Europejską sankcje już niebawem mogą doprowadzić do znacznego pogorszenia się sytuacji makroekonomicznej w Rosji, m.in. sektora energetycznego, związanego z wydobyciem ropy i gazu. Jednakże na rosyjskim odwecie w postaci embarga oraz innych ograniczeń w wymianie handlowej ucierpieć może również druga strona, m.in. europejski sektor bankowy, który był źródłem kapitału dla rosyjskich instytucji finansowych, koncerny samochodowe, w szczególności niemieckie, a także rolnictwo. Mimo, że polska gospodarka nie jest całkowicie zależna ani od rosyjskiej, ani od ukraińskiej, reperkusje gospodarcze związane z zachwianiem stosunków między Rosją a państwami unijnymi i Stanami Zjednoczonymi mogą pośrednio uderzyć w Polskę, jako że większość wymiany handlowej opiera się na naszych zachodnich partnerach (wymiana handlowa z krajami UE wynosi 75% eksporu i 58% importu). EKSPORT TOWARÓW Z POLSKI Niemcy 25,0% Wielka Brytania 6,5% Czechy 6,2% Francja 5,6% Rosja 5,3% UE razem 81,6% EKSPORT TOWARÓW Z ROSJI Holandia 9,2% Chiny 8,1% Niemcy 6,5% Ukraina 5,7% Białoruś 5,4% IMPORT TOWARÓW DO POLSKI Niemcy 21,5% Rosja 12,3% Chiny 9,4% Włochy 5,2% Francja 3,8% UE razem 65,6% IMPORT TOWARÓW DO ROSJI Chiny 15% Niemcy 14% Ukraina 5,5% Białoruś 4,6% Japonia 4,4% Niepokój inwestorów przed konsekwencjami wzrostu napięcia geopolitycznego na linii Ukraina-Rosja i Zachód-Rosja, przekłada się na silne wahania na rynkach finansowych. Rubel i hrywna odnotowały w ostatnich kwartałach bardzo mocne spadki. Może to w konsekwencji prowadzić do dalszego osłabienia gospodarek tych państw. Od czasu Euromajdanu (październik 2013) do wprowadzenia sankcji (sierpień 2014), rosyjska waluta potaniała wobec amerykańskiej o 4,63 rubla. Jeszcze bardziej, bo o 4,87 rubla, spadła wartość rubla wobec euro. Analitycy Stadard&Poor obniżyli rating Federacji Rosyjskiej z poziomu BBB do BBB-. Jak napisano Geopolityczne napięcia w stosunkach między Rosją i Ukrainą mogą prowadzić do dalszego wycofywania kapitału, zarówno krajowego jak i zagranicznego, z rosyjskiej gospodarki, co dodatkowo osłabia perspektywy rozwoju. Jeśli polityczne napięcie wokół Rosji będzie narastało, to zachodnie waluty będą dalej umacniały się względem rubla. W konsekwencji wymiana handlowa może ulec całkowitej stagnacji. Ukraińska hrywna również straciła na wartości. W październiku ubiegłego roku za dolara płacono 7,99 hrywny, a za euro 10,90 hrywny. W sierpniu bieżącego roku waluty te można było kupić odpowiednio za 13,63 i 17,25 hrywny. KURSY WYMIANY RUBLA I HRYWNY WOBEC DOLARA I EURO 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 2012-08-01 2012-10-01 2012-12-01 2013-02-01 2013-04-01 2013-06-01 Euromajdan Wprowadzone w lipcu br. embargo oznacza problemy dla sektora spedycji międzynarodowej, gdyż to właśnie Polska jest liderem w przewozach drogowych do Rosji. Firmy transportowe liczą na pomoc ze strony państwa oraz Unii Europejskiej, ponieważ ich straty są znaczne. Oprócz przewoźników sektor rolniczy, ze szczególnym uwzględnieniem plantatorów warzyw i owoców mocno odczuje skutki kryzysu. Problem ten dotyczy jednak wielu państw europejskich. Unia Europejska rozważa uruchomienie programu rekompensat w wysokości 125 mln. Wiele z przedsiębiorstw obsługujących przede wszystkim kierunki wschodnie, zarówno z branży spedycyjnej, jak i rolniczej może zbankrutować, co przełoży się na wzrost bezrobocia i w konsekwencji słabsze wyniki polskiej gospodarki. Reperkusje związane z sytuacją na wschodzie dotkną przede wszystkim regiony tzw. ściany wschodniej, które i tak tracą dystans w porównaniu z ośrodkami Polski centralnej i zachodniej, czy też na północy i południu kraju. Dysproporcje pod kątem rozwoju gospodarczego, infrastruktury, a także rynku pracy i zarobków mogą się pogłębiać. 2013-08-01 2013-10-01 USD/UAH EUR/UAH USD/RUB EUR/RUB 2013-12-01 Aneksja Krymu 2014-02-01 2014-04-01 Wprowadzenie sankcji 2014-06-01 2014-08-01 1. Wszystkie cytaty wykorzystane w niniejszym raporcie pochodzą z ankiety przeprowadzonej w dniach od 18 sierpnia do 18 września 2014 r. 2 3
SZANSE I ZAGROŻENIA Skutki trwającej za wschodnimi granicami Polski sytuacji mogą mieć wymiar zarówno negatywny, jak i pozytywny. W WYNIKU PRZEPROWADZONEJ ANALIZY, ZIDENTYFIKOWANO NASTĘPUJĄCE SZANSE: DO NAJWIĘKSZYCH ZAGROŻEŃ WG. ANKIETOWANYCH FIRM NALEŻĄ: OTWARCIE NA NOWE RYNKI Zarówno eksporterzy towarów, jak i firmy transportowe i logistyczne mogą rozszerzyć działalność na inne kraje, dotychczas nie należące do istotnych partnerów biznesowych, ani do krajów tranzytowych. (..) Udział usług świadczonych dla kontrahentów zza wschodniej granicy stanowi znikomy procent naszej działalności i odnosi się do usług przewozowych towarów masowych, a więc nieobjętych bezpośrednio embargiem, niemniej realizacja tych kontraktów jest na bieżąco monitorowana. Dodatkowo analizujemy możliwości otwarcia nowych relacji handlowych, pojawiające się w związku z sytuacją u naszych wschodnich sąsiadów. Piotr Pawłowski, Prezes OT Logistics SA. Należy również pamiętać, że wahania te nie będą aż tak dotkliwe, ze względu na to, że rynek magazynowo-logistyczny w Polsce jest dojrzały i odpowiednio zdywersyfikowany. Głównym partnerem handlowym Polski pozostają państwa UE. Rosja to jedynie 5,3% eksportu i 12,3% importu. Poza tym, w przypadku destabilizacji, uczestnicy rynku poszukują rozwiązań, które będą sprzyjały rozwojowi nowych rynków i form współpracy. ( ) Szansą dla firm jeżdżących głównie do Rosji jest zatem zmiana kierunków i nawiązanie współpracy z firmami z innych krajów. Polska odnotowuje wzrost eksportu żywności o kilkanaście procent do Niemiec, Hiszpanii i Francji. Na polską żywność otwiera się też Azja, Chiny, Japonia i kraje arabskie. 1 sierpnia Japonia zniosła wieloletnie embargo na import polskiej wołowiny, nałożone w roku 2001, teraz Polska znalazła się w elitarnym gronie 5 krajów unijnych, które mogą tam eksportować. Dodatkowo przedstawiciele transportowo spedycyjnych. Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Przewoźników będą zabiegać u rządzących o pomoc dla firm. NOWE ROZWIĄZANIA Trwający kryzys może przyczynić się do wzrostu innowacyjności i poszukiwania kreatywnych rozwiązań. Czynnikiem, który może spowodować pozytywny wpływ na branżę TSL w Polsce to»luki«w Uni Celnej. Chodzi o przepływ towarów nie przetworzonych finalnie, nawet nie zapakowanych w opakowania, przez Białoruś do Rosji. Lecz to może być bardzo szybko zablokowane przez Rosję. Marian Obłękowski, Logistics Operations Director, Geodis W dzisiejszych czasach nikt nie może sobie pozwolić na długie przestoje i brak obrotu, dlatego każda z firm intensywnie szuka nowych rozwiązań. Sektor spożywczy jest szczególnie wrażliwy na szereg czynników zewnętrznych ( ) stąd tak ważna jest dywersyfikacja zarówno usług, jak i kierunków transportu. Producenci szukać będą (...) dojścia na rynek rosyjski poprzez inne kraje, podobnie jak było to w latach 2005-2008, kiedy Rosja nałożyła embargo na przywóz z Polski świeżych owoców i warzyw oraz suszy owocowych i warzywnych. USUNIĘCIE BARIER W KONTAKTACH Z UKRAINĄ ORAZ WZROST POPYTU NA POWIERZCHNIE LOGISTYCZNE I MAGAZYNOWE Można założyć, że po osiągnięciu stabilizacji na rynkach wschodnich, zwiększy się wymiana handlowa z Ukrainą, która może być dużym rynkiem zbytu. ( ) mamy umowę stowarzyszeniową Ukrainy z UE, której częścią jest porozumienie zakładające stopniowe usuwanie barier w handlu zagranicznym i otwieranie ukraińskiego rynku. To w przyszłości może oznaczać znaczący wzrost obrotów handlowych, a co za tym idzie zapotrzebowaniem na usługi transportowe. Jednak to wciąż bardzo odległa perspektywa. Monika Duda, Sales Director, ID Logistics Polska S.A. KRYZYS W BRANŻY TRANSPORTOWEJ I LOGISTYCZNEJ Branża transportowa i logistyczna bezpośrednio ponosi konsekwencje wprowadzonego embarga. Niemal wszyscy ankietowani wskazują, iż jest to jeden z głównych negatywnych aspektów konfliktu. Zakaz importu warzyw z Polski i UE już zdążył negatywnie uderzyć w polskich przewoźników drogowych. Z dnia na dzień realizacja przewozów została wstrzymana jako pośredni skutek embarga. Niestety można przewidywać, że pogorszenie ogólnych stosunków handlowych będzie nadal miało wpływ na rynek przewozowy. Polscy przewoźnicy od dawna rywalizują z rosyjskimi na tym rynku. A Rosja jest szóstym rynkiem eksportowym dla Polski, jednak wartość tego eksportu w tym roku znacząco spadła. ( ) w trudnej sytuacji mogą znaleźć się operatorzy logistyczni lub producenci działający w krajach nakładających sankcje na Rosję gdzie większościowym udziałowcami lub właścicielami są rosyjskie firmy. Marian Obłękowski, Logistics Operations Director, Geodis Obecnie na politycznych zawirowaniach tracą najwięcej przewoźnicy, którzy zajmowali się transportem tylko na Wschód. Firmy, które dywersyfikowały trasy transportu i mają szeroką sieć połączeń międzynarodowych nie odczuwają skutków embargo aż tak bardzo. Nie zmienia to jednak faktu, że dużym problemem w związku z wprowadzonymi restrykcjami jest spadek cen przewozów, a to dotyka wszystkich przewoźników. Dopóki sytuacja nie ustabilizuje się, należy spodziewać się, że również rynek powierzchni magazynowych w Rosji poniesie konsekwencję wprowadzonych sankcji. Zapasy w magazynach będą stopniowo wyczerpywać się, a brak kolejnych dostaw spowoduje wzrost pustostanów, a w konsekwencji obniżkę czynszów. Najprawdopodobniej, także w magazynach po polskiej stronie można spodziewać się przejściowego spadku zainteresowania zwiększaniem zajmowanej powierzchni. W niektórych przypadkach wstrzymane są wszelkie ruchy magazynowe do czasu wyklarowania się sytuacji politycznej. Potwierdza to Rafał Witowski, Dyrektor Finansowy CEE Fiege Sp. z o.o. Kryzys ukraiński zaowocował znaczącym pogorszeniem się warunków biznesowych w tej części Europy. ( ) Odnotowuje się spadek popytu (zwłaszcza w segmencie dóbr luksusowych). ZAWIESZENIE WSPÓŁPRACY, NIESTABILNY KURS WALUT I BRAK DECYZYJNOŚCI W związku z zaistniałą sytuacją wiele firm nie chce podejmować ryzyka i zawiesza, bądź wycofuje się z działalności na terenach objętych kryzysem. Bieżąca sytuacja w Rosji i na Ukrainie tylko spotęgowała negatywne reakcje naszych obecnych i przyszłych Klientów na współpracę z rynkami wschodnimi. Ta współpraca zawsze była trudna i obarczona dużym ryzykiem biznesowym, ale to, co się teraz dzieje za naszą wschodnią granicą ma już swoje realne odzwierciedlenie w strategiach sprzedażowych wielu firm. Niestabilny kurs walut oraz brak bezpieczeństwa spowodowały, że nasi Kontrahenci powoli przestają wiązać jakąkolwiek przyszłość biznesową z rynkiem wschodnim i szukają nowych relacji w Europie i na świecie. Kontrakty wcześniej uzgodnione i zaplanowane zostały na dzień dzisiejszy wstrzymane lub co gorsza, całkowicie firmy z nich zrezygnowały. ( ) Myślę, że Rosji będzie bardzo trudno odbudować dobre relacje z kontrahentami z Europy, a z kolei powrót na te rynki firm będzie bardzo powolny i poprzedzony bardzo dokładną weryfikacją pod kątem bezpieczeństwa biznesowego. Rafał Witowski, Dyrektor Finansowy CEE Fiege Sp. z o.o. również wspomina o ryzyku kursowym: znacząca niestabilność kursów walut ( ), wywołuje presję na odnoszenie cen w handlu do walut stabilniejszych niż hrywna, co nie zawsze jest wykonalne zwłaszcza w wypadku kontraktów zawartych w przeszłości oraz obniżenie realnej siły nabywczej społeczeństwa. Oprócz tego przedstawiciel tego koncernu logistycznego wskazuje na konsekwencje trwającego impasu: Zawieszenie decyzji strategicznych w większości firm prowadzi do efektu domina i stagnacji. 4 5
OGRANICZENIA W DOTARCIU DO RYNKÓW Do negatywnych skutków kryzysu na Ukrainie zalicza się również problemy z dostarczaniem towarów na tereny bliskie obszarom walk, które są obecnie wyłączone z obrotu towarowego, a także ograniczenie o 5% wielkości rynku konsumenckiego Ukrainy w wyniku aneksji Krymu. NAPŁYW PRACOWNIKÓW I WZROST BEZROBOCIA Część ankietowanych firm wskazuje, iż w wyniku przedłużających się walk na wschodzie, istnieje ryzyko masowego napływu pracowników do Polski, co z kolei może negatywnie wpłynąć na krajowy rynek pracy. Według Romana Moczyroga, Dyrektora Generalnego, Hopi Pl Sp. z o.o. w konsekwencją kryzysu może być Zwiększenie podaży siły roboczej z Ukrainy. My już w tej chwili zatrudniamy (przez agencje pracy tymczasowej) ponad 50 osób z Ukrainy. Może to hamować spadek bezrobocia. DANE KONTAKTOWE Anna Staniszewska Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Środkowo-Wschodnia anna.staniszewska@bnpparibas.com Katarzyna Pyś-Fabiańczyk Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych katarzyna.pys-fabianczyk@bnpparibas.com Erik Drukker Dyrektor Zarządzający, Wynajem i Wyceny erik.drukker@bnpparibas.com John Palmer Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, Sektor Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych oraz Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia john.palmer@bnpparibas.com Martyna Kajka Asystentka Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych martyna.kajka@bnpparibas.com BNP Paribas Real Estate Advisory and Property Management Poland Sp. z o.o. al. Jana Pawła II 25, 00-854 Warszawa, tel. +48 22 653 44 00, fax +48 22 653 44 01, www.realestate.bnpparibas.com Wszystkie prawa zastrzeżone. Raport przygotowany został przez BNP Paribas Real Estate. Wszelkie dane przedstawione w publikacji zostały dokładnie zweryfikowane, jednak autorzy raportu nie ponoszą odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody bądź straty wynikające z wykorzystania opublikowanych danych. Kopiowanie, modyfikowanie i używanie wszelkich treści bez zgody autorów publikacji jest zabronione zgodnie z obowiązującym prawem. Dopuszcza się możliwość cytowania powyższych treści publikacji z podaniem dokładnego źródła pochodzenia. 6 7
MIĘDZYNARODOWY ZASIĘG DLA GLOBALNYCH ROZWIĄZAŃ Hong Kong Singapur Zjednoczone Emiraty Arabskie USA Nasze lokalizacje Nasi partnerzy GŁÓWNE LOKALIZACJE NASI PARTNERZY FRANCJA Headquarters 167, Quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Tel.: +33 1 55 65 20 04 Fax: +33 1 55 65 20 00 BELGIA Boulevard Louis Schmidtlaan 2 B3 1040 Brussels Tel.: +32 2 290 59 59 Fax: +32 2 290 59 69 CZECHY Pobřežní 3 186 00 Prague 8 Tel.: +420 224 835 000 Fax: +420 222 323 723 NIEMCY Goetheplatz 4 60311 Frankfurt Tel.: +49 69 2 98 99 0 Fax: +49 69 2 92 91 4 HONG KONG Center - 8 Finance Street Hong Kong Tel.: +852 2909 2806 Fax: +852 2865 2523 WĘGRY Alkotás u. 53. H-1123 Budapest, Tel.: +36 1 487 5501 Fax: +36 1 487 5542 IRLANDIA 20 Merrion Road, Dublin 4 Tel.: +353 1 66 11 233 Fax: +353 1 67 89 981 WŁOCHY Via Carlo Bo, 11 20143 Milan Tel.: +39 02 58 33 141 Fax: +39 02 3706 9209 JERSEY 3 Floor, Dialogue House 2-6 Anley Street St Helier, Jersey JE4 8RD Tel.: +44 (0)1 534 629 001 Fax: +44 (0)1 534 629 011 LUKSEMBURG Axento Building Avenue J.F. Kennedy 44 1855 Luxembourg Tel.: +352 34 94 84 Fax: +352 34 94 73 Investment Management Tel.: +352 26 26 06 06 Fax: +352 26 26 06 26 HOLANDIA JJ Viottastraat 33 1071 JP Amsterdam Tel.: +31 20 305 97 20 POLSKA Al. Jana Pawła II 25 00-854 Warsaw Tel.: +48 22 653 44 00 Fax: +48 22 653 44 01 RUMANIA Union International Center 11 Ion Campineanu Street Bucharest 010031 Tel.: +40 21 312 7000 Fax: +40 21 312 7001 SINGAPUR 10 Collyer Quay, #31-01 Ocean Financial Centre Singapore 049315 Tel.: +65 62 10 12 88 DID: +65 62 10 31 99 HISZPANIA María de Molina, 54 28006 Madrid Tel.: +34 91 454 96 00 Fax: +34 91 454 97 65 ZJEDNOCZONE EMIRATY ARABSKIE ABOU DHABI Al Bateen Area Plot n 144, W-11 New Al Bateen Municipality Street n 32 P.O. Box 2742 Abu Dhabi Tel.: +971 44 248 277 Fax: +971 44 257 817 DUBAI Emaar Square Building n 1, 7th Floor P.O. Box 7233, Dubaï Tel.: +971 44 248 277 Fax: +971 44 257 817 WIELKA BRYTANIA 5 Aldermanbury Square London EC2V 8HR Tel.: +44 20 7338 4000 Fax: +44 20 7430 2628 ALGERIA * AUSTRIA CYPR CZECHY *** ESTONIA FINLANDIA GRECJA LITWA ŁOTWA MAROKO NORWEGIA PÓŁNOCNA IRLANDIA * Obejmuje również Maroko ** Obejmuje również Austrię *** Świadczą usługi w zakresie Transakcji, Wycen i Konsultingu KONTAKT Nasi partnerzy Florence Hesse Tel.: +33 (0)1 47 59 17 38 ROSJA SERBIA SŁOWACJA ** SZWAJCARIA SZWECJA TUNEZJA * TURCJA UKRAINA USA WĘGRY *** WYBRZEŻE KOŚCI SŁONIOWEJ * Badania Christophe Pineau Tel.: +33 (0)1 47 59 24 77 christophe.pineau@bnpparibas.com 8