Autorka wskazuje rozwiązania problemów podatkowych związanych z taką sprzedażą. Problemy podatników z wyborem systemu opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodów ze sprzedaży nieruchomości w ramach sprzedaży prywatnej nie związanej z działalnością gospodarczą. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega przychód (dochód) ze zbycia nieruchomości, gdy od końca roku od nabycia lub wybudowania nieruchomości nie upłynęło pięć pełnych lat. Zatem każde zbycie nieruchomości dokonane po tym terminie nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: PIT). Obecnie obowiązują trzy systemy opodatkowania nieprofesjonalnego obrotu nieruchomościami. Pierwszy znajduje zastosowanie w przypadku podatników, którzy nabyli nieruchomość do końca 2006 roku. Drugi system obejmuje nieruchomości nabyte w latach 2007-2008. Trzeci system odnosi się do nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. Trzy różne metody opodatkowania sprzedaży nieruchomości będą obowiązywać do końca 2011 roku, wtedy upłynie piąty rok dla posiadania nieruchomości nabytych przez podatników w 2006 roku. 1 / 12
Konieczność poruszania się pomiędzy różnymi przepisami często powoduje komplikacje i problemy. Podatnicy muszą zwracać szczególną uwagę na moment nabycia (wybudowania) nieruchomości, którą chcą sprzedać, bo to ten moment zdecyduje o tym, które przepisy należy zastosować do opodatkowania przychodów (dochodów) ze sprzedaży nieruchomości. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (g runty ), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynki i budowle wzniesione na gruncie stanowią własność właściciela gruntu bez względu na to, kto je wybudował. Nie stanowią przedmiotu własności odrębnego od gruntu. Jedynie w przypadku użytkowania wieczystego grunt należy do Skarbu Państwa czy gminy, a budynek do użytkownika wieczystego (stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności). Za datę nabycia nieruchomości uważa się dzień uzyskania, na podstawie aktu notarialnego, prawa do jej własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nabycie może powstać w wyniku transakcji kupna - sprzedaży, zamiany, darowizny, dziedziczenia czy też przekształcenia lokalu spółdzielczego w odrębną własność. Data wybudowania ustalana jest w zależności od tego, czy dom posadowiony jest na działce będącej w użytkowaniu wieczystym czy też stanowiącej odrębną własność, gdyż wówczas liczy się termin zakupu działki. W przypadku wybudowania domu na działce będącej w użytkowaniu wieczystym, za datę wybudowania uznaje się datę uzyskania pozwolenia na użytkowanie 2 / 12
obiektu budowlanego. Jeżeli budynek wybudowano na gruncie, do którego przysługuje podatnikowi prawo wieczystego użytkowania, wówczas termin pięcioletni liczy się oddzielnie dla prawa wieczystego użytkowania, a oddzielnie dla budynku. Opodatkowaniu PIT podlega odpłatne zbycie: - nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, - prawa wieczystego użytkowania gruntów. Jeżeli przed upływem pięciu lat sprzedawana jest nieruchomość nabyta do końca 2006 roku, to opodatkowaniu podlega przychód osiągnięty z tytułu sprzedaży tej nieruchomości. Stawka podatku wynosi 10% od przychodu pomniejszonego o koszty związane ze zbyciem nieruchomości. Przy ustalaniu przychodu nie uwzględnia się kosztów nabycia nieruchomości. Za koszty związane ze zbyciem nieruchomości uznaje się np.: koszty pośrednika obrotu nieruchomościami, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika. Przychód ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z innymi dochodami. Jest on wykazywany w odrębnym zeznaniu. W odniesieniu do sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 roku podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania 3 / 12
podatnika. W tym terminie składa się też deklarację PIT-23. Podatnik może jednak skorzystać ze zwolnienia z podatku pod warunkiem przeznaczenia zysku ze sprzedaży nieruchomości na zakup innej nieruchomości lub na inne cele wskazane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa PIT) w okresie dwóch lat od dokonanej transakcji. Zwolnione z podatku dochodowego są dochody ze zbycia nieruchomości nabytej do końca 2006 roku wydatkowane na: - nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, - nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, - nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, - budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Polski, - rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Polski. 4 / 12
Ponadto wolne od podatku dochodowego są przychody ze sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 r.: - w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, - w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali, - w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny, - w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele określone w ustawie o PIT, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Polski, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Należy jednak zwrócić uwagę, że jeśli podatnik korzysta z ulgi odsetkowej (na podstawie art. 26 b ustawy o PIT w brzmieniu sprzed 2007 roku) nie może skorzystać ze zwolnienia, jeżeli przychody ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy za spłatę kredytu i odsetek, które uprawniały do ulgi odsetkowej. Usługodawca zastrzegł sobie tym samym możliwość skorzystania z jednego przywileju podatkowego. Podatnik, w celu skorzystania ze zwolnienia, nie ma obowiązku składania oświadczenia w urzędzie skarbowym, że zamierza przeznaczyć uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki na wskazane w ustawie o PIT cele. Wystarczy wydatkować pieniądze na wskazany przez ustawodawcę cel. Podatnicy, którzy zamierzali wydatkować środki uzyskane ze zbycia nieruchomości na określony w ustawie o PIT cel (zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych) w okresie dwóch lat od zbycia nieruchomości, a w rezultacie nie dopełnili tego warunku będącego podstawa do skorzystania ze zwolnienia przychodu z opodatkowania, są zobowiązani: 5 / 12
- następnego dnia po upływie okresu dwóch lat złożyć deklarację PIT-23, - następnego dnia po upływie okresu dwóch lat wpłacić do urzędu skarbowego: - kwotę należnego od sprzedaży podatku, - odsetki za zwłokę od terminu płatności podatku (14 dni od daty zbycia) do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży, w wysokości połowy odsetek należnych od zaległości podatkowych, - odsetki za zwłokę w pełnej wysokości za każdy następny dzień po upływie dwóch lat od daty sprzedaży nieruchomości. Jeżeli podatnik odprowadził 10% podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, ale wydatkował w określonym w ustawie o PIT terminie i na określone w tej ustawie cele środki uzyskane ze zbycia nieruchomości, to może wnieść do urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku z tego tytułu. W przypadku zbycia nieruchomości nabytych przez podatnika w latach 2007-2008 mają zastosowanie przepisy ustawy o PIT obowiązującej od 1 stycznia 2007 roku. Zysk ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu w wysokości 19% podatku od dochodu. Oznacza to, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości można pomniejszyć o wydatki związane z jej nabyciem lub wybudowaniem. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości ustala się jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami podatkowymi związanymi z nieruchomością, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości (jeżeli były dokonywane np. w związku z osiąganiem przychodów z najmu tej nieruchomości opodatkowanych na zasadach ogólnych, tj. podatnik uzyskiwał dochody z tytułu najmu tej 6 / 12
nieruchomości). Za koszty podatkowe uznaje się udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Podatnik powinien posiadać faktury, umowy i inne dokumenty potwierdzające poniesienie tych kosztów. Jeżeli nieruchomość była nabyta w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, to za koszty podatkowe uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, dokonane w czasie jej posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn we wskazanej w przepisach części. Koszty związane z nieruchomością podlegają waloryzacji o wskaźnik inflacji. Zgodnie bowiem z ustawą o PIT koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie nieruchomości, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło jej zbycie. Podwyższenie następuje o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Szczególny sposób ustalania kosztów uzyskania przychodów przewidziany jest w przypadku sprzedaży nieruchomości, która została nabyta w sposób nieodpłatny (np. spadek, darowizna). W takim przypadku za koszt uzyskania przychodu uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Ustawodawca zlikwidował zwolnienie związane z przeznaczeniem środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innej nieruchomości lub spłatę kredytu. 7 / 12
Podatnik może jednak skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej, która pozwala na nieopodatkowywanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia: - budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, - lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, - prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, jeżeli podatnik był zameldowany w wyżej wymienionym budynku lub lokalu na pobyt stały prz ez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Nie ma znaczenia to, czy okres zameldowania przypadał w okresie, kiedy podatnik był właścicielem lokalu (budynku). Jeżeli podatnik pozostaje w związku małżeńskim w chwili dokonania sprzedaży nieruchomości, to warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest to, aby zarówno on, jak i współmałżonek posiadali 12-miesięczny okres zameldowania w zbywanej nieruchomości. Nie ma znaczenia, czy pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa małżeńska, czy też nie. Zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. 8 / 12
W przypadku współwłaścicieli nieruchomości dokonujących jej sprzedaży każdy ze współwłaśc icieli powinien spełnić warunek zwolnienia niezależnie od pozostałych, wraz ze swoim małżonkiem. Warunkiem zastosowania zwolnienia jest złożenie oświadczenia w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (w związku z zameldowaniem na pobyt stały powinien to być adres nieruchomości). Oświadczenie to składa się w formie zwykłego pisma w terminie złożenia zeznania rocznego za rok, w którym dokonano zbycia. Oświadczenie powinno zawierać informację, że podatnik spełnia warunki zwolnienia z PIT dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Wskazany przepis nie wymienia gruntów ani udziałów w gruntach, które przecież z reguły są sprzedawane łącznie z domem lub lokalem mieszkaniowym stanowiące odrębne nieruchomości (inaczej jest przy lokalach spółdzielczych, bo nie są to nieruchomości, a prawa). Daje to powód organom podatkowym do twierdzenia, że wartość gruntu (udziału w gruncie) zbywanego razem z budynkiem czy lokalem mieszkalnym nie podlega zwolnieniu na podstawie ulgi meldunkowej. Grunt ten należy więc opodatkować na zasadach określonych w ustawie o PIT (19% podatek). Podatek odprowadzany jest do urzędu skarbowego w terminie składania zeznania rocznego z 9 / 12
tytułu osiąganych dochodów w danym roku podatkowym; w terminie tym składa się również zeznanie podatkowe. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. W zeznaniu rocznym wykazuje się wyłącznie podatek do zapłaty. Miejsce na wykazanie tego podatku znajduje się na formularzach zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym PIT-36, PIT-36L i PIT-38. Jeżeli podatnik nie uzyskał w danym roku podatkowym (w którym dokonał zbycia nieruchomości) dochodów z innych źródeł, a jedynie dochód ze zbycia nieruchomości, to musi wykazać podatek z tego tytułu w deklaracji PIT-36. W przypadku zbycia nieruchomości nabytych przez podatnika począwszy od stycznia 2009 r. mają zastosowanie przepisy ustawy o PIT obowiązującej w 2009 roku. Zysk ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu w wysokości 19% podatku od dochodu. Oznacza to, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości można pomniejszyć o wydatki związane z jej nabyciem lub wybudowaniem. Zlikwidowana została jednak tzw. ulga meldunkowa, a wprowadzone zostało zwolnienie, które obowiązywało do końca 2006 roku - jednak w zmodyfikowanej formie. Począwszy od 1 stycznia 2009 r. zwolnione są z podatku dochodowego dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, praw spółdzielczych itp. w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. 10 / 12
Ulga obejmie proporcjonalnie taką część dochodu, jaką część przychodu przeznaczymy na cele mieszkaniowe. Przychody z tytułu zbycia nieruchomości przeznaczyć można na: - nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, - nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, - nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwuletnim korzystania z ulgi grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, - budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego (własność, współwłasność, prawo spółdzielcze) lokalu mieszkalnego, - rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego (własność, współwłasność, prawo spółdzielcze) lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego. Ulga nie obejmuje obiektów przeznaczonych na cele rekreacyjne. Przychody mogą być przeznaczone nie tylko na nabycie nieruchomości czy prace budowlane, ale również na spłatę kredytów zaciągniętych na ww. cele, zarówno po, jak i przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości. Co najważniejsze, przychody będzie można 11 / 12
przeznaczyć również na spłatę kredytu refinansowego (przeznaczonego na spłatę innego kredytu na cele mieszkaniowe) zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości lub po tym dniu. Jeżeli kredyt obejmuje różnego rodzaju inwestycje, z których jedynie część uprawnia do zwolnienia, wówczas zwolnienie jest proporcjonalne do kwot kredytu dotyczących celów wskazanych w ustawie. Ulga obejmuje zarówno spłatę kapitału, jak i spłatę odsetek. Kredyt zaciągnąć można w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce czy w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej, a także w Norwegii, Islandii czy w Szwajcarii. Podatnik wykazuje w zeznaniu rocznym dochód ze sprzedaży nieruchomości i podatek należny albo dochód zwolniony w związku z przeznaczeniem wydatków na określony cel. W przypadku niewypełnienia warunków zwolnienia, czyli w sytuacji niewydatkowania przychodu na określony cel, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania rocznego PIT i do zapłaty podatku wraz z pełnymi odsetkami za zwłokę od zaległości podatkowych od 30 kwietnia danego roku. W aktualnym stanie prawnym możliwe są trzy odrębne reżimy prawne, które znajdują zastosowanie do zbycia majątku nieruchomego. W związku z tym podatnicy mają duże trudności, aby w sposób właściwy opodatkować dokonywane transakcje. W celu określenia, jakie przepisy ustawy o PIT trzeba zastosować, należy wziąć pod uwagę moment nabycia zbywanej nieruchomości. O zastosowaniu właściwych przepisów podatkowych decyduje nie rok, w którym dokonujemy sprzedaży nieruchomości, ale rok, w którym ją nabyliśmy, i to przepisy obowiązujące w tym roku należy zastosować. 12 / 12