Mieszkaniowy rachunek powierniczy 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska 1. Ustawodawca wprowadził m.in. obowiązek otwierania rachunków powierniczych przez deweloperów, co przyczyni się do zwiększenia ochrony konsumentów, ale stopień ochrony będzie zależał od rodzaju rachunku wybranego przez dewelopera oraz treści umowy rachunku podpisywanej z bankiem. Monika Skolimowska Istotnym elementem ich ochrony ma być zabezpieczenie wpłacanych przez nabywców środków pieniężnych. Niewątpliwie mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) jest doskonałym rozwiązaniem dla deweloperów dbających o wiarygodny i rzetelny wizerunek swojej firmy. Co przemawia za silną stroną MRP? Przede wszystkim wzrost atrakcyjności oferty banku oraz możliwość kontynuowania współpracy z dotychczasowymi deweloperami oraz nawiązania współpracy z nowymi klientami. Ponadto w ramach współpracy w zakresie MRP banki oferują finansowanie przedsięwzięcia kredytem inwestycyjnym lub obrotowym. Po blisko dwóch latach obowiązywania ustawy Urząd rachunków Ochrony Konkurencji i Konsumentów przedstawił wnioski z analizy funkcjonowania nowego prawa. Obserwacje urzędu oraz informacje zebrane od Ustawa nakłada na banki sporo obowiązków, czynności, które towarzyszą otwarciu mieszkaniowych powierniczych, przez co koszty związane z funkcjonowaniem rachunku są wysokie. przedsiębiorców pokazują, że podstawowy cel nowej regulacji został osiągnięty i poziom ochrony nabywców wzrósł. Potwierdza to również spadek liczby skarg na deweloperów napływających do UOKiK oraz będących ich efektem postępowań w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów prowadzonych przez urząd. Kolejna pozytywną zmianą jest m.in. wzrost ilości inwestycji, które nie są finansowane w całości z pieniędzy nabywców 2. Do warunków nowej ustawy musiały dostosować się banki. Nieliczne z nich zdecydowały się na ujawnienie informacji dotyczących kosztów otwierania takich rachunków oraz czy otwarcie mieszkaniowego rachunku powierniczego musi się wiązać z udzieleniem kredytu na sfinansowanie przedsięwzięcia. Podczas indywidualnych negocjacji szczegóły te mają być dostosowywane do każdego dewelopera i rodzaju jego przedsięwzięcia. Banki spółdzielcze wprowadziły ofertę MRP dla firm deweloperskich Kurier Finansowy 4(38)/2014 29
działających lokalnie. Ze względu na ryzyko bankowe związane z przedsięwzięciem banki spółdzielcze będą współpracować przede wszystkim z małymi i średnimi podmiotami w ramach ww. oferty. Ustawa nakłada na banki sporo obowiązków, czynności, które towarzyszą otwarciu mieszkaniowych rachunków powierniczych, przez co koszty związane z funkcjonowaniem rachunku są wysokie. Ustawa wymienia dwa rodzaje tych rachunków: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Banki, oferując MRP, wymagają również posiadania u nich rachunku bieżącego lub pomocniczego. W celu prawidłowej analizy obligatoryjnie przy ubieganiu się o otwarcie MRP deweloper winien dostarczyć komplet dokumentów wymaganych przez bank, m.in.: Monika Skolimowska, absolwentka Akademii Rolniczej w Szczecinie Wydziału Ekonomiki i Organizacji Gospodarki Żywnościowej kierunek ekonomia oraz podyplomowych studiów menedżerskich Franklin University Leadership and Delegation i studiów Systemy Audytorskie i Praktyka Audytu Wewnętrznego. Certyfikowany audytor wewnętrzny II stopnia PIKW. Dyplomowany pracownik bankowy, specjalista unijnych programów w rolnictwie. Specjalista w zakresie ryzyka kredytowego. w bankowości spółdzielczej przeszła szczeble pracy od referenta do dyrektora. Od 2001 r. pracuje (od 2011 r. jako dyrektor) w BBS-Banku w Darłowie. RYS. 1. RODZAJE MRP Mieszkaniowy rachunek powierniczy Fot. Archiwum prywatne Zamknięty należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665, z późn. zm.) służący do gromadzenia środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości Z gwarancją Z gwarancją bankową Otwarty należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.) służący do gromadzenia środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie Zabezpieczenie Bez dodatkowych zabezpieczeń wniosek dołączając aktualne dokumenty rejestrowe podmiotu, wypis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, wzór umowy deweloperskiej wraz z prospektem informacyjnym 3. W z celu dokonania kontroli bank składa zlecenie do podmiotu zewnętrznego, którego zadaniem jest dokonanie kontroli prawidłowości i kompletności dokumentacji dewelopera w zakresie dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego oraz zgodności harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego z ustawą (pod względem ilości etapów przedsięwzięcia deweloperskiego oraz udziału procentowego każdego etapu w ogólnych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego), a w przypadku przedsięwzięcia deweloperskiego będącego w trakcie realizacji do- 30 Kurier Finansowy 4(38)/2014
datkowo w zakresie stwierdzenia stanu faktycznego z opisem rzeczowym zawartym w dokumentach. Kontrola przeprowadzona przez podmiot zewnętrzny zakończona jest raportem pokontrolnym, stanowiącym podstawę do podjęcia decyzji o z otwarciu lub odmowie otwarcia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla dewelopera. Ponadto wzór umowy deweloperskiej bank przekazuje do kancelarii prawnej w celu jej sprawdzenia pod względem formalnoprawnym. Umowa przez okres jej obowiązywania oraz w przypadku wypowiedzenia umowy przez bank w okresie 60 dni od dnia jej wypowiedzenia, nie może ulec zmianie bez zgody. Co ważne podstawą wprowadzenia zmian w umowie jest zgoda wszystkich nabywców, w formie aneksów do umowy deweloperskiej, które winny zostać dostarczone przez dewelopera do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy wraz z wykazem umów deweloperskich. W celu prowadzenia ewidencji wpłat i wypłat dokonywanych przez nabywców bank otwiera odrębne konta techniczne dla poszczególnych nabywców, w ramach danego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Podstawą otwarcia kont technicznych dla poszczególnych nabywców jest złożenie wykazu nabywców, z którymi deweloper zawierał będzie umowy deweloperskie. Przyporządkowane do konkretnych nabywców konta techniczne deweloper zobowiązany jest wpisać do poszczególnych umów deweloperskich, a środki zgromadzone na kontach technicznych poszczególnych nabywców wypłacane są odpowiednio na otwarty bądź zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, w ramach którego prowadzone są dane konta techniczne 4. W zależności od tego, jaki MRP bank otworzył dysponowanie środkami pieniężnymi odbywa się następująco: wypłata środków z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego następuje po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, na podstawie przedłożonych przez dewelopera dokumentów: oświadczenia o spełnieniu warunków RYS. 2. WARUNKI URUCHOMIENIA MRP Kontrola przedsięwzięcia deweloperskiego przeprowadzona przez podmiot zewnętrzny Tak Podpisanie umowy RYS. 3. URUCHOMIENIE MRP Rachunek bieżący dewelopera DEWELOPER Wniosek o otwarcie MRP wraz z kompletem dokumentów Otwarty MRP Decyzja dotycząca otwarcia MRP Kontrola formalnoprawna umowy deweloperskiej przez kancelarię prawną Nie Mieszkaniowy rachunek powierniczy Zamknięty MRP umowy, odpisów aktów notarialnych umowy przenoszącej na nabywcę prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo przenoszącej na nabywcę własność nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości grunto- Kurier Finansowy 4(38)/2014 31
wej i własność domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną własność 5. wypłata środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego następuje etapowo (nie mniej niż 4, nie więcej niż 10 etapów przedsięwzięcia deweloperskiego), po zakończeniu realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, na podstawie oświadczenia oraz kontroli przedsięwzięcia. Szczegóły obrazuje rys. 4. Bardzo ważne kwestie dotyczące MRP opisane zostały w rekomendacji wypracowanej przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości i Radę Prawa Bankowego rekomendacja została zatwierdzona przez Zarząd Związku Banków Polskich w dniu 24 stycznia 2012 r. cz. 1 oraz 14 lutego 2012 r. cz. 2 w sprawie wybranych problemów interpretacyjnych w Ustawie o ochronie praw lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. z 2011 r. Nr 232 poz. 1377). Celem rekomendacji jest wypracowanie standardu rynkowego dla obsługi konsumentów i deweloperów przez banki w zakresie prowadzenia MRP. Rekomendacja obejmuje m.in. następujące kwestie: ujednolicenie definicji przedsięwzięcia deweloperskiego niezbędnej przy otwieraniu i zamykaniu mieszkaniowych rachunków powierniczych, warunki otwierania instrumentów ochrony środków, zasady i terminy zamykania mieszkaniowego rachunku powierniczego, transfer środków na nowy mieszkaniowy rachunek powierniczy założony w innym banku, wypłatę środków z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zakładanie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięć, których sprzedaż nastąpiła przed wejściem w życie ustawy. Ustawa nie zobligowała banku do badania zdolności kredytowej firmy, z którą ma zawrzeć RYS. 4. WYPŁATA ŚRODKÓW Z MRP Zamknięty MRP Zakończenie przedsięwzięcia deweloperskiego Oświadczenie dewelopera o spełnieniu warunków umowy Dyspozycja wypłaty środków Zgodność kwoty wypłaty z harmonogramem wypłat, określonym w umowie Wypłata środków pieniężnych z MRP Raport pokontrolny Dyspozycja wypłaty środków Otwarty MRP Zakończenie realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, zgodnie z harmonogramem Oświadczenie dewelopera o spełnieniu warunków umowy Kontrola podmiotu zewnętrznego (posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane) realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego (zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego) Koszt realizacji danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego nie może być niższy niż 10 proc. i wyższy niż 25 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, określonego w umowie umowę otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Nie wyłącza to jednak konieczności dokładnej analizy inwestycji, celem stwierdzenia, czy dany deweloper będzie w stanie ukończyć przedsięwzięcie deweloperskie. Dlatego też w celu ograniczenia ryzyka otwar- 32 Kurier Finansowy 4(38)/2014
RYS. 5. POWIĄZANIE RACHUNKÓW OWYCH Rachunek bieżący dewelopera Kredyt obrotowy lub inwestycyjny dewelopera Mieszkaniowy rachunek powierniczy Otwarty lub zamknięty MRP weryfikację przedsięwzięcia deweloperskiego, pozwala spełnić wymogi ustawowe oraz zagwarantować wzrost wiarygodności na rynku i w oczach potencjalnych klientów. Przy umowie handlowej z deweloperem bank drugostronnie może świadczyć produkty kredytowe dla potencjalnych nabywców, przez co zapłata za lokal lub dom nastąpi bezpośrednio w ramach rachunków jednego banku. Natomiast korzyścią dla jest oprócz wspomnianej weryfikacji przedsięwzięcia deweloperskiego wzrost bezpieczeństwa pieniędzy wpłaconych na podstawie umowy deweloperskiej na poczet nabycia lokalu lub domu oraz w przypadku otwartego MRP wsparcie banku w nadzorze realizacji inwestycji deweloperskiej. Warto wspomnieć, że środki znajdujące się na rachunku powierniczym nie podlegają zajęciu w przypadku postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku oraz podlegają wyłączeniu z masy upadłości w przypadku upadłości posiadacza rachunku. tego mieszkaniowego rachunku powierniczego banki będą żądały zabezpieczeń. Najbezpieczniejszą dla banku opcją byłoby połączenie prowadzenia rachunku z kredytowaniem danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Szanse na zawarcie umowy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego będą miały raczej firmy deweloperskie o ugruntowanej reputacji i mające historię kredytową w danym banku. Można stwierdzić, że zmiany ustawowe powodują odejście od tradycyjnych źródeł finansowania przedsięwzięć. Firmy deweloperskie będą miały ograniczoną możliwość budowania ze środków nabywców, a sytuacja ta wymusi na deweloperach szukanie nowych źródeł środków na inwestycje. Korzyścią dla dewelopera jest to, że współpraca z bankiem w zakresie MRP zapewnia Przypisy 1 Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377). 2 www.uokik.gov.pl. 3 Wzór umowy deweloperskiej winien zawierać klauzulę dotyczącą wyrażenia zgody przez nabywcę na przetwarzanie przez bank jego danych osobowych w związku z otwarciem mieszkaniowego rachunku powierniczego. 4 Na mocy ustawy vide przypis 1, bank zobowiązany jest do informowania, na żądanie, o dokonanych wpłatach i wypłatach na mieszkaniowy rachunek powierniczy, w części dotyczącej oraz o saldzie mieszkaniowego rachunku powierniczego. 5 Bank sprawdza, czy kwota wypłaty, o którą wnosi deweloper, jest zgodna z saldem zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub kwotami zaewidencjonowanych wpłat nabywców, których odpisy aktów notarialnych deweloper przedstawił. Kurier Finansowy 4(38)/2014 33