SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK SA

Sprawozdanie Zarządu z Działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK S.A. SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK SA 2012 1

LIST PREZESA ZARZĄDU... 3 WPROWADZENIE... 4 WYBRANE DANE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ... 5 1 PREZENTACJA GRUPY... 6 1.1 STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ... 6 1.2 ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, KTÓREJ JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ JEST SPÓŁKA... 7 1.3 PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK S.A.... 8 1.4 OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY... 8 2 DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2012 ROKU... 8 2.1 DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2012 ROKU... 8 2.2 ZDARZENIA ISTOTNIE WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ GRUPY W 2012 ROKU... 9 2.3 INFORMACJA O ZAWARTYCH W 2012 ROKU UMOWACH KREDYTÓW I POŻYCZEK... 11 2.4 INFORMACJA O WYEMITOWANYCH W 2012 ROKU DŁUŻNYCH INSTRUMENTACH FINANSOWYCH... 12 2.5 INFORMACJA O UDZIELONYCH W 2012 ROKU POŻYCZKACH... 13 2.6 INFORMACJA O UDZIELONYCH I OTRZYMANYCH W 2012 ROKU PORĘCZENIACH I GWARANCJACH... 13 2.7 INFORMACJE O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH POMIĘDZY JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZAWARTYCH W 2012 ROKU NA WARUNKACH INNE NIŻ RYNKOWE... 13 2.8 ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU 31 GRUDNIA 2012 ROKU... 13 2.9 KIERUNKI I PERSPEKTYWY ROZWOJU GRUPY... 13 2.10 CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ... 14 2.11 INFORMACJA O ZATRUDNIENIU... 17 3 ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ GRUPY CAPITAL PARK...18 3.1 ZASADY SPORZĄDZANIA ROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO... 18 3.2 ANALIZA KLUCZOWYCH POZYCJI SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO... 18 3.3 WSKAŹNIKI FINANSOWE... 24 3.4 PREZENTACJA RÓŻNIC POMIĘDZY OSIĄGNIĘTYMI WYNIKAMI FINANSOWYMI A OPUBLIKOWANYMI PROGNOZAMI... 25 3.5 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI... 25 3.6 OCENA MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH... 25 4 POZOSTAŁE INFORMACJE...26 4.1 KAPITAŁ ZAKŁADOWY I AKCJONARIUSZE... 26 4.2 WALNE ZGROMADZENIE AKCJONARIUSZY... 26 4.3 ZASADY ZMIANY STATUTU... 27 4.4 ZARZĄD... 27 4.5 RADA NADZORCZA... 28 4.6 WYNAGRODZENIE OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH W 2012 ROKU... 29 4.7 SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM... 29 4.8 INFORMACJE DOTYCZĄCE UMOWY Z PODMIOTEM UPRAWNIONYM DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH, O DOKONANIE BADANIA LUB PRZEGLĄDU SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO LUB SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO... 30 2

LIST PREZESA ZARZĄDU Szanowni Inwestorzy, W imieniu zarządu spółki Capital Park S.A. jest mi bardzo miło przekazać w Państwa ręce pierwszy publiczny raport roczny zawierający informacje o wynikach finansowych i najważniejszych wydarzeniach Grupy Capital Park w 2012 roku. Był to ważny rok w historii Grupy Capital Park, w którym rozpoczęliśmy budowę naszego największego projektu kompleksu Eurocentrum. Jednocześnie, przeprowadzona w tym celu emisja obligacji okazała się dużym sukcesem, czego dowodem była ponad kilkudziesięciomilionowa nadsubskrypcja. Świadczy to o zaufaniu, jakim obdarzyli nas inwestorzy oraz docenieniu naszej dotychczasowej działalności. Capital Park ma za sobą udany rok intensywnej pracy. Nasze działania koncentrowaliśmy na komercjalizacji i uruchomieniu projektów, takich jak Eurocentrum i Royal Wilanów, oraz pozyskania dla nich finansowania. Eurocentrum Office Complex jest jednym z największych powstających obecnie w Polsce zrównoważonych, ekologicznych biurowców, przyjaznych zarówno dla pracodawcy, jak i pracownika, czego potwierdzeniem jest uzyskany w 2012 r. złoty precertyfikat LEED. Dużym sukcesem było pozyskanie finansowania na budowę inwestycji Royal Wilanów, budynku biurowego klasy A, usytuowanego w samym sercu Wilanowa, którego budowę zamierzamy rozpocząć jeszcze w 2013 r., po osiągnięciu wymaganego przez bank poziomu najmu obiektu. Ważnym wydarzeniem było również nabycie pozostałych 35,7% udziałów w spółce celowej Art Norblin, będącej właścicielem prestiżowej inwestycji znajdującej się w sercu Warszawy. Na terenie dawnej Fabryki Norblina zamierzamy zbudować wielofunkcyjny obiekt biurowo-handlowo-kulturowy, który stanie się unikalnym miejscem na mapie stolicy. Projekt otrzymał już warunki zabudowy a obecnie toczy się postępowanie o pozwolenie na budowę. Inwestycja już teraz cieszy się ogromnym zainteresowaniem najemców, o czym świadczy podpisana na początku 2013 r. umowa najmu ze znaną siecią delikatesów. W minionym roku kontynuowaliśmy również budowę pierwszego etapu inwestycji mieszkaniowej Rezydencje Pałacowa w Wilanowie, inteligentnych domów jednorodzinnych zaprojektowanych według standardów nowoczesnej architektury. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania sprzedanych zostało już 50% domów. Już w drugim kwartale 2013 r. pierwsi właściciele będą mogli wprowadzić się do swoich domów. Wyniki finansowe Grupy za 2012 r. są rezultatem pogorszenia ogólnych warunków gospodarczych i kryzysu strefy euro, a w konsekwencji, dużych wahań kursów walut. Poniesiona przez Grupę strata z aktualizacji wyceny portfela nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 108 mln zł wynika przede wszystkim ze spadku kursu EUR/PLN w stosunku do roku ubiegłego. Osłabienie euro przyczyniło się do niższej wyceny nieruchomości komercyjnych, w których umowy najmu, będące podstawą wyceny, zawierane są głównie w euro. Jednocześnie należy podkreślić, że wartość portfela denominowana w euro wzrosła z 270 mln euro na dzień 31 grudnia 2011 r. do 286 mln euro na dzień 31 grudnia 2012 r., tj. o 16 mln euro, co stanowi wzrost o 6%. Pomimo osłabienia rynku, w 2012 r. Grupa odnotowała niewielki wzrost przychodów z tytułu wynajmu w stosunku do poprzedniego roku, osiągając poziom 42,7 mln zł (40,6 mln zł za rok poprzedni, przy założeniu konsolidacji spółek od 1 stycznia 2011), co jest rezultatem przyjętej strategii Grupy polegającej na aktywnym zarządzaniu portfelem nieruchomości generujących stabilny dochód z najmu w celu maksymalizacji wyników operacyjnych, dywersyfikacji ryzyka a także wzrostu wartości dochodów z wynajmu. Podsumowując, pomimo tego, że w 2012 r. sytuacja na rynku nieruchomości pozostawała wciąż trudna, Grupa Capital Park zdołała kontynuować dynamiczny rozwój swoich projektów, pozyskując nowych najemców i zapewniając finansowanie na realizacje prowadzonych inwestycji. Obecny rok również będzie dla nas rokiem wytężonej pracy przed nami kontynuacja budowy Eurocentrum i Rezydencji Pałacowa. Przygotowujemy się także do rozpoczęcia realizacji innych projektów Grupy, takich jak Royal Wilanów i Art Norblin w Warszawie, Street Mall Vis à Vis w Łodzi, Rezydencja Stachowicza w Krakowie czy Piano House i Neptun House w Gdańsku. Pracujemy również nad wprowadzeniem na polski rynek unikatowego produktu inwestycyjnego związanego z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Jedno jest pewne będzie to kolejny rok pełen ambitnych wyzwań. Wyzwań, które lubimy, gdyż dzięki nim odniesiony sukces smakuje lepiej. Zachęcam do zapoznania się z raportem rocznym oraz sprawozdaniem zarządu z działalności w 2012 r. 3

WPROWADZENIE Spółka Capital Park S.A. ( Spółka ) rozpoczęła działalność 12 listopada 2010 r. jako spółka holdingowa, konsolidując dotychczasową działalność Grupy Capital Park, polegającą na realizacji projektów inwestycyjnych. Od 28 lipca 2011 r. Spółka jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK S.A. ( Grupa ) i sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Pierwsza spółka w ramach Grupy Kapitałowej została utworzona w 2003 r. pod nazwą Capital Park sp. z o.o. (obecnie CP Management sp. z o.o.) przez Jana Motza i Jerzego Kowalskiego. Od 2005 r. większościowymi udziałowcami Grupy Capital Park są spółki: CP Realty II s. à r.l. oraz CP Realty (Gdansk) s. à r.l., kontrolowane przez Grupę Patron Capital Partners. Patron Capital Partners to jeden z wiodących w Europie podmiotów działających na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, zarządzający kapitałem o szacunkowej wartości niemal 2,4 mld euro. Grupa Capital Park jest doświadczonym inwestorem i deweloperem działającym od ponad ośmiu lat na rynku nieruchomości w Polsce. Od rozpoczęcia działalności, Grupa dokonała ponad 100 transakcji inwestycyjnych i na dzień 31 grudnia 2012 r. majątek Grupy obejmuje 71 nieruchomości, o łącznej powierzchni najmu około 299 tys. m 2 brutto. Głównym przedmiotem działalności Grupy jest nabywanie nieruchomości z dużym potencjałem wzrostu wartości poprzez m.in. zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego i uzyskanie pozwolenia na budowę, budowę nowych obiektów lub przebudowę istniejących, rekomercjalizację lub poprawę zarządzania istniejącymi budynkami. Grupa Capital Park posiada portfel nieruchomości składający się z inwestycji podzielonych na cztery segmenty: biurowy, handlowy, wielofunkcyjny oraz inwestycji pozostałych. Na dzień 31 grudnia 2012 r. wartość portfela Grupy wynosi około 1,3 mld zł. Nieruchomości położone są w 38 miastach w Polsce, w tym ok. 74% wartości nieruchomości zlokalizowane jest w Warszawie. Spółka wpisana jest do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000373001, Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie przy ul. Marynarskiej 11 w Warszawie. Na dzień 31 grudnia 2012 r. Spółka była kontrolowana przez CP Realty II s.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu oraz CP Realty (Gdansk) s.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, które posiadały łącznie 100,00 % akcji Spółki. Akcje Spółki nie są notowane na rynku regulowanym. 4

WYBRANE DANE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ 01.01.2012-31.12.2012 28.07.2011-31.12.2011 000 PLN 000 EUR 000 PLN 000 EUR Aktywa razem 1344794 328945 1324000 299765 Nieruchomości inwestycyjne 1168740 285881 1194331 270406 Zapasy 72989 17854 56641 12824 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 65767 16087 35529 8044 Kapitał własny 739289 180835 885451 200473 Kapitał akcyjny 74559 18238 74559 16881 Pożyczki od podmiotów powiązanych 86671 21200 41277 9345 Zobowiązania długoterminowe 366033 89534 257036 58195 Zobowiązania krótkoterminowe 152801 37376 140236 31751 Przychody operacyjne 42712 10234 17952 4162 Koszty działalności operacyjnej 21696 5198 8957 2077 Pozostałe przychody operacyjne 861 206 123304 28589 Pozostałe koszty operacyjne 109865 26324 9874 2289 Przychody finansowe 15742 3772 480 111 Koszty finansowe 27991 6707 27077 6278 Zysk (strata) brutto (100237) (24017) 95828 22219 Zysk (strata) netto (115034) (27562) 99500 23070 Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 18356 4398 13093 3036 Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (176417) (42270) (4182) (970) Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej 188299 45117 26527 6151 5

1 PREZENTACJA GRUPY 1.1 STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ Na dzień 31 grudnia 2012 r. w skład Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK S.A. wchodziło 55 podmiotów, w tym spółka Capital Park S.A. jako jednostka dominująca, oraz 54 spółki celowe, w tym 40 spółek powiązanych bezpośrednio oraz 14 spółek powiązanych pośrednio. Funkcje spółki zarządzającej nieruchomościami i projektami Grupy pełni spółka CP Management sp. z o.o. Poniżej przedstawiono schemat struktury Grupy Kapitałowej. CAPITAL PARK SA Camael Investments CP Development s.a.r.l. Art Norblin sp. z o.o. Capital Park Gdańsk Cressida Investments sp. z o.o. Fundacja Art Norblin Pablo Investments Roan Investments DT-SPV 12 sp. z o.o. 4 Orland Investments CP Management Silverado Investments sp. z o.o. Hazel Investments Tetrao Investments Capital Park Opole sp. z o.o. Octavio Investments Zoe Investments Capital Park Opole sp. z o.o. sp. k. Diamante Investments Marcel Investments Foxy Investments sp. z o.o. Doria Investments Capital Park TMI Vera Investments sp. z o.o. Marco Investments Capone Investments Delphine Investments sp. z o.o. Sagitta Investments Dakota Investments Elena Investments sp. z o.o. Aspire Investments Capital Park Racławicka Vika Investments sp. z o.o. Makai Investments Sapia Investments Sapia Investments sp. z o.o. sp. k. 2 66,7% Calista Investments Patron Wilanow s.a.r.l. 1 50% Rezydencje Pałacowa sp. z o.o. Emily Investments Capital Park Kraków RM1 sp. z o.o. CP PROPERTY 3 Sander Investments CP PROPERTY ("SPV1") sp. kom.-akcyjna Marlene Investments CP PROPERTY ("SPV2") sp. kom.-akcyjna Felipe Investments CP PROPERTY ("SPV3") sp. kom.-akcyjna Nerida Investments CP PROPERTY ("SPV4") sp. kom.-akcyjna Alferno Investments CP PROPERTY ("SPV5") sp. kom.-akcyjna Twinflexar Ltd 6

Objaśnienia: 1. Capital Park S.A. posiada 50% udziałów w prawach głosu oraz 64% udziału w zysku Patron Wilanow s.à r.l. Pozostałe 50% udziałów w prawach głosu oraz 36% udziału w zysku Patron Wilanow s.a.r.l., celowej spółce joint venture, posiada spółka Real Management S.A. Patron Wilanow s.à r.l. posiada udziałów w Rezydencje Pałacowa sp. z o.o. i RM1 sp. z o.o. 2. Sapia Investments sp. z o.o., jest komplementariuszem spółki Sapia Investments spółka z ograniczona odpowiedzialnością sp. k., komandytariuszem jest osoba fizyczna. 3. CP PROPERTY sp. z o.o. jest komplementariuszem w spółkach CP PROPERTY ("SPV1") sp. kom.-akcyjna, CP PROPERTY ("SPV2") sp. kom.-akcyjna, CP PROPERTY ("SPV3") sp. kom.-akcyjna, CP PROPERTY ("SPV4") sp. kom.-akcyjna, CP PROPERTY ("SPV5") sp. kom.-akcyjna, posiadającym 490 imiennych akcji serii A uprawniających do 0,1% udziału w zysku spółki, pozostałe 10 akcji imiennych serii A oraz 49.500 akcji imiennych serii B, uprawniających do 99,9% udziału w zysku spółek, posiada spółka Capital Park S.A. 4. CP Management posiada 667 udziałów (20%) w spółce DT-SPV 12 sp. z o.o., Cressida Investments sp. z o.o. - 924 udziały (30%), a Roan Investments 1249 udziałów (40%). 1.2 ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, KTÓREJ JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ JEST SPÓŁKA W roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2012 r. wystąpiły następujące zmiany w strukturze Grupy: W dniu 6 czerwca 2012 r., spółka CP Development s.à r.l., podmiot zależny od Spółki nabyła 357 udziałów w spółce Art Norblin sp. z o.o. ( Art Norblin ) o wartości nominalnej 50 zł każdy i o łącznej wartości nominalnej 17.850 zł, stanowiących pozostałe 35,7% udziałów w kapitale zakładowym Art Norblin, stając się w ten sposób udziałowcem spółki. W dniu 13 lutego 2012 r. spółka Patron Wilanów s.à r.l., podmiot współkontrolowany przez Spółkę, nabyła od spółki Real Management Sp. z o.o. (partnera joint-venture w spółce celowej Rezydencje Pałacowa sp. z o.o.) udziałów w kapitale zakładowym spółki RM1 Sp. z o.o. Transakcja miała na celu wydzielenie do nowej spółki celowej nieruchomości gruntowej położonej w Warszawie w dzielnicy Wilanów, należącej wcześniej do spółki Rezydencje Pałacowa, na której Grupa planuje zrealizować inny projekt inwestycyjny. Sprzedaż w/w nieruchomości ze spółki Rezydencje Pałacowa do RM1 nastąpiła w dniu 13 marca 2012 r. W dniu 24 kwietnia 2012 r. spółka Capital Park S.A. nabyła 1.000 udziałów o wartości 1 euro każdy i o łącznej wartości nominalnej 1.000 euro w spółce Twinflexar Limited ( spółka ) z siedzibą w Nikozji na Cyprze, stanowiących w kapitale zakładowym spółki. Spółka została nabyta pod nowe inwestycje i na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie posiadała żadnego majątku. W dniu 20 lipca 2012 r. CP Management Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, nabyła 490 akcji oraz prawa komplementariusza w spółce Trinity Limited Partnerships sp. z o.o. (SPV6) sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą w Warszawie ( spółka ; pierwsza zmiana nazwy CP Management sp. z o.o. Income Assets sp. komandytowo-akcyjna). Pozostałe 49.500 akcji imiennych niemych serii B o wartości 1,00 zł oraz 10 akcji imiennych serii A o wartości nominalnej 1,00 zł nabyła spółka Capital Park S.A. W dniu 27 listopada 2012 r. spółka CP Management sp. z o.o. sprzedała udziały i prawa komplementariusza w spółce do CP Property sp. z o.o, podmiotu zależnego od Spółki (druga zmiana nazwy - CP Property sp. zo.o. ( SPV1 ) sp. komandytowo-akcyjna). W dniu 19 listopada 2012 r. akcyjnej została zawiązana spółka CP Property sp. z o.o. ("SPV2") sp. komandytowo akcyjna. Komplementariuszem spółki, posiadającym 490 imiennych akcji serii A o wartości nominalnej 1,00 zł każda, została spółka CP Property sp. zo.o. a akcjonariuszem, posiadającym 49.500 imiennych akcji serii B oraz posiadającym 10 imiennych akcji serii A - Capital Park S.A. Rejestracja spółki w Krajowym Rejestrze Sądowym nastąpiła w dniu 26 listopada 2012 r. Kapitał zakładowy spółki został w całości pokryty gotówką. W dniu 27 grudnia 2012 r. zostały zawiązane trzy nowe podmioty: CP Property sp. z o.o. ("SPV3") sp. komandytowoakcyjna, CP Property sp. z o.o. ("SPV4") sp. komandytowo-akcyjna, CP Property sp. z o.o. ("SPV5") sp. komandytowo-akcyjna. Komplementariuszem spółek, posiadającym po 490 imiennych akcji serii A o wartości nominalnej 1,00 zł w każdej spółce, została spółka CP Property sp. z o.o., a akcjonariuszem, posiadającym w każdej spółce po 49.500 imiennych akcji serii B oraz posiadającym 10 imiennych akcji serii A została spółka Capital Park S.A. Kapitały zakładowe spółek zostały pokryte w całości gotówką. Na dzień 31 grudnia 2012 r. wyżej wymienione spółki nie podlegały konsolidacji ze względu na fakt, że do dnia bilansowego nie zostały zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym. Wyżej wymienione spółki zostały nabyte w związku z refinansowaniem nieruchomości handlowych znajdujących się w portfelu Grupy. Więcej informacji na temat planowanych zmian w strukturze Grupy znajduje się w Nocie 2.9.1 niniejszego sprawozdania ( Planowana struktura Grupy Kapitałowej Capital Park ). 7

1.3 PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK S.A. Działalność Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK związana jest ściśle z rynkiem nieruchomości komercyjnych w Polsce. Spółka Capital Park SA, która jest podmiotem dominującym, realizuje swoje zadania głównie poprzez podmioty zależne i współkontrolowane, w których posiada udziały. Działalność operacyjna tych spółek została szerzej omówiona w Nocie 23. ( Segmenty operacyjne ) Dodatkowych Not i Objaśnień do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Capital Park S.A. za okres zakończony 31 grudnia 2012 r. 1.4 OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY Na dzień 31 grudnia 2012 r. Grupa Kapitałowa CAPITAL PARK posiada portfel nieruchomości obejmujący 71 obiektów zlokalizowanych w 38 miastach w Polsce. Zgodnie z coroczną wyceną niezależnego rzeczoznawcy przeprowadzoną na dzień 31 grudnia 2012 r. bieżąca wartość portfela wynosi ok. 1,3 mld zł a wartość docelowa, tj. po zakończeniu wszystkich obecnie realizowanych i planowanych projektów, wynosi 3 mld zł. Portfel Grupy składa się z 6 projektów biurowych o łącznej powierzchni najmu 128,1 tys. m 2, 49 projektów handlowych o łącznej powierzchni najmu 26,2 tys. m 2, 7 projektów wielofunkcyjnych o łącznej powierzchni najmu 113,3 tys. m 2 i 9 pozostałych o łącznej powierzchni najmu lub sprzedaży 31,2 tys. m 2. Spośród wszystkich projektów, których łączna docelowa powierzchnia najmu wynosi 299 tys. m 2, Grupa posiada 49 gotowych projektów, które oferują łącznie 42,6 tys. m 2 powierzchni najmu (w tym 41% w 2 projektach biurowych, 38% w 42 projektach handlowych, 18% w 4 projektach wielofunkcyjnych oraz 3% w pozostałych projektach). Portfel inwestycji planowanych oraz będących w trakcie realizacji obejmuje 22 nieruchomości, w tym trzy największe projekty, tj. Eurocentrum, Art Norblin oraz Royal Wilanów. Projekty te, po ich ukończeniu, będą oferować łącznie ok. 203 tys. m 2 powierzchni najmu. Inwestycje zlokalizowane w Warszawie stanowią 74% łącznej wartości portfela Grupy oraz 83% łącznej powierzchni najmu. Należą do nich przede wszystkim: budynki biurowe (Eurocentrum i Racławicka Point), obiekty wielofunkcyjne (Royal Wilanów, Art Norblin oraz Sobieskiego 104), inwestycja domów jednorodzinnych Rezydencje Pałacowa w Wilanowie oraz pozostałe obiekty handlowe (Świętokrzyska, Czerska, Grochowska i Leszno). 2 DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2012 ROKU 2.1 DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2012 ROKU W okresie od 1 stycznia 2012 r. do 31 grudnia 2012 r. spółki z Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK zarówno kontynuowały działalność rozpoczętą w latach poprzednich jak i realizowały nowo rozpoczęte projekty inwestycyjne. 2.1.1 PROJEKTY INWESTYCYJNE ZAKOŃCZONE W 2012 ROKU Struktura portfela wg powierzchni (w tys. mkw) W sierpniu 2012 r. Grupa ukończyła budowę apartamentowca Rubinowy Dom zlokalizowanego w Bydgoszczy przy ul. Krasińskiego 23, w którym znajduje się 15 wysokiej klasy apartamentów o łącznej powierzchni użytkowej 1.408 m 2 oraz powierzchni handlowo-usługowej wynoszącej 173 m 2. 5 października 2012 r. inwestycja otrzymała nagrodę Grand Prix w konkursie Budowa na Medal Pomorza i Kujaw w kategorii budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne apartamentowce, odbywającym się pod patronatem Wojewody Kujawsko-Pomorskiego, Marszałka Województwa 26,2 9% 113,3 38% Projekty biurowe Projekty handlowe Struktura portfela wg wartości (w mln zł) 220,0 17% Projekty biurowe Projekty handlowe 31,2 10% 126,6 10% 407,0 32% 128,1 43% Projekty wielofukncyjne Pozostałe projekty 527,5 41% Projekty wielofukncyjne Pozostałe projekty 8

oraz Pomorsko-Kujawskiej Izby Budownictwa. Jest to przyznawana od 15 lat najbardziej prestiżowa nagroda dla zrealizowanych inwestycji budowlanych województwa. 2.1.2 PROJEKTY INWESTYCYJNE W TRAKCIE REALIZACJI I W PRZYGOTOWANIU Na dzień 31 grudnia 2012 r. Grupa realizowała budowę dwóch inwestycji: biurowej i mieszkaniowej. Eurocentrum inwestycja biurowa Eurocentrum Office Complex, zlokalizowana w Warszawie w Al. Jerozolimskich 124/136 złożona z trzech połączonych ze sobą 15-kondygnacyjnych budynków klasy A (Beta, Gamma, Delta) o łącznej powierzchni najmu brutto ok. 70 tys. m 2 wraz z trzykondygnacyjnym parkingiem podziemnym mieszczącym ok. 600 miejsc postojowych. Obecnie trwa budowa pierwszej fazy inwestycji obejmującej ok. 42 tys. m 2 powierzchni. Budynek został zaprojektowany zgodnie z normami zrównoważonego rozwoju, czego potwierdzeniem jest uzyskany precertyfikat LEED na poziomie Gold. Ukończenie inwestycji zaplanowane jest na czerwiec 2014 r. Inwestycja realizowana jest przez spółkę celową Dakota Investments sp. z o.o. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa podpisała umowy najmu na powierzchnię ok. 15 tys. m 2 oraz otrzymała list intencyjny na wynajęcie 6 tys. m 2 powierzchni biurowej, co stanowi łącznie ok. 50% powierzchni fazy I. Rezydencje Pałacowa inwestycja realizowana w ramach przedsięwzięcia joint venture prowadzonego wraz ze spółką Real Management S.A., obejmująca budowę pierwszego etapu inwestycji domów jednorodzinnych w Wilanowie, pod nazwą Rezydencje Pałacowa, która docelowo zakłada budowę 48 wysokiej jakości domów mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 11 tys. m 2. Domy, o powierzchni około 237 m 2, będą oferowane w standardzie deweloperskim, wraz z dwoma miejscami parkingowymi w garażu podziemnym i ogrodem o powierzchni około 500 m 2. Pierwsza faza Inwestycji obejmująca 24 domy rozpoczęła się w pod koniec 2011 r. a w dniu 22 lutego 2013 r. Grupa otrzymała prawomocne pozwolenie na użytkowanie nieruchomości. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania sprzedanych zostało 12 z 24 domów budowanych w pierwszej fazie. W najbliższych latach Grupa planuje rozpocząć budowę następujących inwestycji: Royal Wilanów czterokondygnacyjny budynek biurowo-usługowy klasy A zlokalizowany w warszawskiej dzielnicy Wilanów o łącznej powierzchni najmu ok. 37,3 tys. m², w tym 7,5 tys. m² powierzchni handlowej oraz 29,8 tys. m² powierzchni biurowej wraz z trzykondygnacyjnym parkingiem podziemnym mieszczącym 921 miejsc parkingowych. Grupa otrzymała prawomocne pozwolenie na budowę, pozyskała finansowanie a na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania podpisała umowy z najemcami na 63% powierzchni handlowej. Art Norblin inwestycja w centrum Warszawy, obejmująca budowę wielofunkcyjnego obiektu handlowo-usługowego, biurowego oraz obiektu kultury o powierzchni ok. 61 tys. m² wraz z trzykondygnacyjnym parkingiem podziemnym na około 800 miejsc postojowych. Planowana powierzchnia pod wynajem ma obejmować ok. 22 tys. m 2 powierzchni handlowej oraz ok. 39 tys. m 2 powierzchni biurowej. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa uzyskała warunki zabudowy dla projektu oraz jest w trakcie postępowania o pozwolenie na budowę. Na początku 2013 r. Grupa podpisała ze znaną siecią delikatesów umowę na wynajem 2,3 tys. m 2 powierzchni. Steet Mall Vis-a-Vis Łódź inwestycja zlokalizowana w Łodzi przy ul. Zgierskiej obejmująca, zgodnie z koncepcją Vis a Vis, budowę średniej wielkości centrum handlowego, o powierzchni handlowo-usługowej wynoszącej ponad 5,5 tys. m 2. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa pozyskała finansowanie budowy oraz podpisała umowy najmu na 2,8 tys. m 2 powierzchni handlowej. 2.2 ZDARZENIA ISTOTNIE WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ GRUPY W 2012 ROKU Rozpoczęcie inwestycji W czerwcu 2012 r. Grupa rozpoczęła budowę pierwszego etapu kompleksu biurowego Eurocentrum o docelowej powierzchni najmu brutto ok. 70 tys. m 2, zlokalizowanego w Warszawie w Al. Jerozolimskich 124/136, należącego do spółki Dakota Investments sp. z o.o., podmiotu zależnego od Spółki. Generalnym Wykonawcą inwestycji jest firma ERBUD S.A. (szczegółówe informacje o zawartej umowie opisane są w punkcie 2.2 niniejszego sprawozdania ( Zawarcie umowy z Generalnym Wykonawcą ). Ukończenie inwestycji zaplanowane jest na czerwiec 2014 r. Emisja obligacji W dniu 9 lipca 2012 r. spółka Capital Park S.A. wyemitowała 1.000.000 (jeden milion) obligacji zwykłych na okaziciela serii A o wartości nominalnej 100 zł każda i o łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. zł ( Obligacje ). Szczegółowe informacje na temat emisji przedstawione zostały w Nocie 2.4. niniejszego sprawozdania ( Informacje o wyemitowanych w 2012 roku dłużnych instrumentach finansowych ). 9

Zawarcie istotnych umów Zawarcie umów najmu W dniu 29 lutego 2012 r. spółka Dakota Investments sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, zawarła umowę najmu ze spółką Tebodin Poland sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Przedmiotem umowy jest najem przez spółkę Tebodin Poland sp. z o.o. powierzchni biurowej wynoszącej 1.979 m 2 zlokalizowanej w kompleksie biurowym Eurocentrum przy Al. Jerozolimskich 124/138 w Warszawie. W dniu 20 marca 2012 r. spółka Dakota Investments sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, zawarła umowę najmu ze spółką Qumak-Sekom S.A. z siedzibą w Warszawie. Przedmiotem umowy jest najem przez spółkę Qumak-Sekom S.A. powierzchni biurowej wynoszącej 2.383 m 2 zlokalizowanej w kompleksie biurowym Eurocentrum przy Al. Jerozolimskich 124/138 w Warszawie. Zawarcie umowy z Generalnym Wykonawcą W dniu 9 marca 2012 r. spółka Dakota Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, zawarła z firmą ERBUD S.A. z siedzibą w Warszawie umowę o Generalne Wykonawstwo inwestycji biurowej Eurocentrum Office Complex, zlokalizowanej w Warszawie w Al. Jerozolimskich 124/136, na kwotę 80.936 tys. euro netto. Dla wartości kontraktu, fakturowanego w łącznej kwocie 50.528 tys. euro, strony uzgodniły stały kurs rozliczeniowy 4,16 PLN/EUR. Na podstawie zawartej umowy Wykonawca zobowiązał się do realizacji robót polegających na generalnym wykonaniu budowy 15-kondygnacyjnego budynku biurowego klasy A o powierzchni wynajmu ok. 70 tys. m 2, obejmujących m.in. prace przygotowawcze na terenie budowy, realizację inwestycji, koordynację robót realizowanych przez podwykonawców, uzyskanie prawomocnej decyzji pozwolenia na użytkowanie obiektu. Prace budowlane prowadzone będą w ramach dwóch faz. Faza I inwestycji obejmuje kompleksową realizację części podziemnej dla istniejącego budynku Alpha, realizację budynku 15-kondygnacyjnego pod nazwą Beta o powierzchni wynajmu ok. 21 tys. m 2, realizację budynku 15-kondygnacyjnego pod nazwą Gamma o powierzchni wynajmu ok. 21 tys. m 2 oraz kompleksową realizację infrastruktury technicznej wewnętrznej w części podziemnej i zewnętrznej dla całego obiektu. Faza II inwestycji obejmuje realizację budynku 15-kondygnacyjnego pod nazwą Delta o powierzchni wynajmu ok. 27 tys. m 2. Rozpoczęcie budowy inwestycji nastąpiło pod koniec czerwca 2012 r. Ukończenie Fazy I ma nastąpić w II kwartale 2014 r. Nabycie wierzytelności W dniu 6 czerwca 2012 r., spółka CP Development s.à r.l. ( CP Development ), podmiot zależny od Spółki, w ramach przyrzeczonej umowy nabycia udziałów i wierzytelności, zawartej ze spółką East Management Polska sp. z o.o. ( EMP ), nabyła od EMP: 4.676 niezabezpieczonych obligacji wyemitowanych przez Art Norblin o łącznej wartości nominalnej 28.320,5 tys. zł wraz ze wszystkimi należnymi do nich odsetkami, wierzytelności z tytułu pożyczek udzielonych Art Norblin w łącznej kwocie głównej wynoszącej 3.313 tys. zł wraz ze wszystkimi należnymi do nich odsetkami. Nabycie/sprzedaż nieruchomości W dniu 28 września 2012 r. spółka Dakota Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, uzyskała decyzję Zarządu Dzielnicy Ochota m.st. Warszawy o przekształceniu przysługującego spółce prawa użytkowania wieczystego działek 7/5 i 41 z obrębu 2-02-03 położonych przy Al. Jerozolimskich w Warszawie o łącznej powierzchni 12.671 m 2 w prawo własności. Opłata za wykup w/w działek wyniosła 19.170 tys. zł. Na powyższej nieruchomości Grupa realizuje budowę obiektu biurowego Eurocentrum. W dniu 15 lutego 2012 spółka CP Management Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, sprzedała prawo do użytkowania wieczystego działki gruntu nr 84 o powierzchni 249 m 2 położonej przy ul. Rynek 2 we Fromborku wraz z prawem własności do budynku niemieszkalnego o powierzchni użytkowej 146 m 2 za cenę 231 tys. zł. W dniu 30 kwietnia 2012 r., spółka Silverado Investments sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, sprzedała prawo własności nieruchomości składającej się lokalu niemieszkalnego położonych w Bydgoszczy przy ul. Gdańskiej 12 o łącznej powierzchni użytkowej 153,7 m 2 wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym 154/1081 w prawie własności nieruchomości wspólnej i częściach wspólnych budynku i innych urządzeń za łączną cenę 2.200 tys. zł brutto. W dniu 12 czerwca 2012 r. spółka CP Management Sp. z o.o., podmiot zależny odspółki, nabyła nieruchomość położoną w Gdańsku przy ul. Słonimskiego 1/10 o powierzchni 63,9 m 2 za cenę 600 tys. zł. 10

Postanowienia, decyzje administracyjne W dniu 14 marca 2012 spółka Capital Park Kraków sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, otrzymała prawomocną decyzję od wojewody małopolskiego w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenie na budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego zlokalizowanego w Krakowie przy ul. Stachowicza. W dniu 28 sierpnia 2012 r. spółka Sander Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, uzyskała prawomocną decyzję nr PINB.4321.175.2012.PK o pozwoleniu na użytkowanie nieruchomości położonej w Bydgoszczy, przy ul. Krasińskiego 23 inwestycja mieszkaniowa Rubinowy Dom. Podwyższenie/obniżenie kapitału zakładowego w spółkach celowych W dniu 27 kwietnia 2012 r. podwyższony został kapitał zakładowy w spółce Marcel Investments sp. z o.o., podmiocie zależnym od Spółki, z kwoty 1.029 tys. zł do kwoty 1.121 tys. zł, to jest o kwotę 92 tys. zł, poprzez ustanowienie 184 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy, które objęte zostały przez spółkę Capital Park S.A. i pokryte w całości wkładem niepieniężnym w postaci nieprzedawnionych wierzytelności pieniężnych wraz z odsetkami przysługujących Spółce. Podwyższenie kapitału zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 8 maja 2012 r. W dniu 7 grudnia 2012 r. podwyższony został kapitał zakładowy w spółce CP Property Sp. z o.o., podmiocie zależnym od Spółki, z kwoty 5 tys. zł do kwoty 80 tys. zł, to jest o kwotę 75 tys. zł, poprzez ustanowienie 1.500 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50 zł każdy, które objęte zostały przez spółkę Capital Park S.A. i pokryte w całości wkładem niepieniężnym w postaci nieprzedawnionych wierzytelności pieniężnych bez odsetek przysługujących Spółce. Podwyższenie kapitału zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 10 stycznia 2013 r. W dniu 29 marca 2012 r. obniżony został kapitał zakładowy w spółce Silverado Investments Sp. z o.o., podmiocie zależnym od Spółki, z kwoty 8.258 tys. zł do kwoty 8.058 tys. zł, to jest o kwotę 200 tys. zł, poprzez umorzenie 400 udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy. Obniżenie kapitału zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 14 września 2012 r. W dniu 29 marca 2012 r. obniżony został kapitał zakładowy w spółce DT-SPV 12 Sp. z o.o., podmiocie zależnym od Spółki, z kwoty 2.840 tys. zł do kwoty 2.640 tys. zł, to jest o kwotę 200 tys. zł, poprzez umorzenie 200 udziałów o wartości nominalnej 1 tys. zł każdy. Obniżenie kapitału zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 10 grudnia 2012 r. Zmiany w składzie Zarządu spółek celowych W dniu 6 listopada 2012 roku nastąpiła zmiana w składzie zarządu spółki Dakota Investments sp. zo.o. Jerzy Kowalski został zastąpiony przez Pana Jana Motza na stanowisku Członka Zarządu. W dniu 12 listopada 2012 roku nastąpiła zmiana w składzie zarządu spółki CP Property Sp. z o. o. Pan Jerzy Kowalski został zastąpiony przez Pana Marcina Juszczyka na stanowisku Członka Zarządu. 2.3 INFORMACJA O ZAWARTYCH W 2012 ROKU UMOWACH KREDYTÓW I POŻYCZEK W okresie od 1 stycznia 2012 r. do 31 grudnia 2012 r. Grupa zawarła następujące umowy kredytowe: W dniu 27 czerwca 2012 r. spółka Dakota Investments sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, podpisała z bankiem Pekao S.A., aneks nr 5 do umowy kredytowej zawartej dnia 6 marca 2007 r. dotyczący finansowania nieruchomości Eurocentrum Alpha położonej przy Al. Jerozolimskich 124/138 w Warszawie, na mocy którego przedłużony został termin spłaty kredytu: a) do dnia 30 czerwca 2013 r., dla kredytu w wysokości 8.800 tys. zł, b) do dnia 31 marca 2015 r., dla kredytu w wysokości 5.646 tys. zł, przy czym warunkiem wydłużenia terminu jest uruchomienie kredytu na budowę Eurocentrum Beta&Gamma do dnia 30 czerwca 2013 r. W dniu 27 czerwca 2012 r., spółka Dakota Investments sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, zawarła z bankiem Pekao S.A. umowę, na podstawie której Bank udzielił spółce kredytu o wartości 324.000 tys. zł na finansowanie budowy kompleksu biurowego Eurocentrum zlokalizowanego przy Al. Jerozolimskich w Warszawie oraz finansowanie podatku VAT oraz udzielił spółce kredytu o wartości 74.000 tys. euro na finansowanie fazy inwestycyjnej. Walutą kredytu jest PLN (dla kredytu budowlanego i VAT) i EUR (dla kredytu inwestycyjnego). Termin spłaty kredytu został określony na 31 marca 2016 r. (dla kredytu budowlanego i VAT) oraz 31 marca 2021 r. (dla kredytu inwestycyjnego). 11

Oprocentowanie kredytu oparte jest o stopę procentową WIBOR 3M (dla kredytu budowlanego i kredytu VAT) oraz EURIBOR 3M (dla kredytu inwestycyjnego) powiększoną o marżę Banku. W dniu 29 czerwca 2012 r., spółka Hazel Investments sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, zawarła z bankiem PKO BP S.A. umowę kredytową, na mocy której Bank udzielił kredytu do łącznej kwoty 61.131 tys. euro na finansowanie budowy budynku biurowo-handlowego Royal Wilanów zlokalizowanego przy ul. Klimczaka w Warszawie oraz udzielił kredytu do łącznej kwoty 20.000 tys. zł na finansowanie podatku VAT. Termin spłaty kredytu został określony na 30 września 2024 r. Oprocentowanie kredytu oparte jest o stopę procentową EURIBOR 1M (dla kredytu budowlanego) oraz WIBOR 1M (dla kredytu VAT) powiększoną o marżę Banku. W dniu 24 października 2012 roku Diamante Investments sp. z o.o. podpisała umowę o Kredyt Inwestycyjny z bankiem Alior Bank S.A. na kwotę 30.884 tys. zł oraz umowę o Kredyt Odnawialny w rachunku kredytowym na kwotę 1.482 tys. zł na finansowanie podatku VAT. Termin spłaty Kredytu Inwestycyjnego został określony na dzień 23 października 2022 r. natomiast data zapadalności Kredytu VAT została określona na dzień 31 grudnia 2013 r. Oprocentowanie kredytu oparte jest o stopę procentową WIBOR 1M, powiększoną o marżę Banku. W dniu 9 marca 2012 r. spółka RM1 Sp. z o.o., podmiot współkontrolowany przez Spółkę, zawarła z BNP Paribas Bank Polska S.A. z siedzibą w Warszawie umowę o kredyt nieodnawialny w kwocie 1.030 tys. euro, o zmiennym oprocentowaniu, z terminem spłaty do dnia 30 grudnia 2013 r. Kredyt jest przeznaczony na finansowanie zakupu nieruchomości gruntowej położonej w Warszawie w dzielnicy Wilanów od spółki Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o., podmiotu zależnego od Spółki. W okresie od 1 stycznia 2012 r. do 31 grudnia 2012 r. Grupa zawarła następujące umowy leasingu finansowego: W dniu 29 czerwca 2012 r., spółka Marcel Investments sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki, zawarła z BRE Leasing sp. z o.o. przyrzeczoną umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w Radomiu przy ul. Chrobrego i ul. Struga za kwotę 24.036 tys. zł netto. W dniach 11-13 września 2012 r. spółka CP Management sp. z o.o. Income Assets sp. komandytowo akcyjna (później zmieniona nazwa na CP Property Sp. z o.o. ( SPV1 ) sp. komandytowo akcyjna), podmiot zależny od Spółki, zawarła z Raiffeisen-Leasing Polska S.A. umowy leasingu nieruchomości należących do podmiotów z Grupy Capital Park, tj.: Roan Investments Sp. z o.o. nieruchomości położonych w Radomiu, Kielcach, Warszawie, Pablo Investments Sp. z o.o. nieruchomości położonych w Gdańsku i Łodzi, Octavio Investments Sp. z o.o. nieruchomości położonych w Szczecinie i Opolu, Jednocześnie spółki Roan Investments Sp. z o.o., Pablo Investments Sp. z o.o. oraz Octavio Investments Sp. z o.o. zawarły z Raiffeisen-Leasing Polska S.A. umowy odsprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości. W okresie od 1 stycznia 2012 r. do 31 grudnia 2012 r. Grupa zawarła następujące umowy pożyczek: W dniu 14 czerwca 2012 r. spółka Capital Park S.A. zawarła z jej akcjonariuszem, tj. CP Realty II s.à r.l. umowę, na mocy której CP Realty II s.à r.l. udzieliła Spółce pożyczki do kwoty 72.000 tys. zł. W ramach powyższej pożyczki, w dniu 29 maja 2012 r. została wypłacona Spółce transza w kwocie 71.100 tys. zł celem sfinansowania transakcji nabycia obligacji, wierzytelności oraz udziałów w kapitale zakładowym Art Norblin sp. z o.o., podmiocie zależnym od Spółki, za łączną cenę 71.000 tys. zł, a w dniu 18 lipca 2012 r. została wypłacona transza w kwocie 438 tys. zł na pokrycie kosztów w/w transakcji. Powyższa pożyczka jest niezabezpieczona. Pożyczka podporządkowana jest płatnościom z tytułu obligacji, o których mowa w punkcie 2.4 niniejszego sprawozdania. W dniu 14 czerwca 2012 r. spółka Capital Park S.A. zawarła z jej akcjonariuszem, tj. CP Realty II s.à r.l. umowę pożyczki na kwotę 5.400 tys. zł. Powyższa pożyczka jest niezabezpieczona. Pożyczka podporządkowana jest płatnościom z tytułu obligacji, o których mowa w punkcie 2.3 niniejszego sprawozdania oraz płatnościom z tytułu pożyczki, o której mowa w punkcie powyżej. Pożyczka została udzielona w celu finansowania bieżącej działalności Spółki. Szczegółowe zestawienie zobowiązań finansowych Grupy na dzień 31 grudnia 2012 r. zostało przedstawione w nocie 10. i 11. Dodatkowych Not i Objaśnień do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej (Nota 10. - Pożyczki od podmiotów powiązanych, Nota 11. - Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe ). 2.4 INFORMACJA O WYEMITOWANYCH W 2012 ROKU DŁUŻNYCH INSTRUMENTACH FINANSOWYCH W dniu 9 lipca 2012 r. spółka Capital Park S.A. wyemitowała 1.000.000 (jeden milion) obligacji zwykłych na okaziciela serii A o wartości nominalnej 100 zł każda i o łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. zł ( Obligacje ). Oferta obligacji została przeprowadzona w trybie art. 9 pkt 1 Ustawy o Obligacjach, w drodze oferty publicznej w rozumieniu art. 3 12

ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2009 r., Nr 185, poz. 1439 ze zm.) ( Ustawa o Ofercie ), zgodnie z art. 7 ust. 3 pkt 2 oraz art. 38 ust 3 Ustawy o Ofercie. Obligacje oprocentowane są stawką Wibor 6M powiększoną o 5,0 p.p. marży. Odsetki wypłacane są w okresach co 6 miesięcy. Terminem wykupu obligacji przypada na 9 lipca 2015 roku. Wpływy netto z emisji obligacji wyniosły 96.872 tys. zł, po odliczeniu kosztów emisji w wysokości 3.128 tys. zł. Grupa zamierzała przeznaczyć minimum 60% środków pieniężnych pozyskanych z emisji obligacji serii A na finansowanie budowy inwestycji biurowej Eurocentrum Office Complex w Warszawie. Dodatkowo Grupa może wykorzystać do 40% wpływów z emisji na finansowanie innych projektów inwestycyjnych Grupy. W dniu 22 sierpnia 2012 r. Zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. ( GPW ) podjął uchwałę Nr 829/2012 w sprawie wprowadzenia Obligacji do alternatywnego systemu obrotu na rynku Catalyst. 2.5 INFORMACJA O UDZIELONYCH W 2012 ROKU POŻYCZKACH W okresie od 1 stycznia 2012 r. do 31 grudnia 2012 r. Grupa nie udzielała istotnych pożyczek podmiotom spoza Grupy Kapitałowej. Należności Grupy Kapitałowej z tytułu udzielonych pożyczek wg stanu na dzień 31 grudnia 2012 r. zaprezentowane zostały w nocie 7. Dodatkowych Not i Objaśnień do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej ( Pozostałe aktywa finansowe krótkoterminowe ). 2.6 INFORMACJA O UDZIELONYCH I OTRZYMANYCH W 2012 ROKU PORĘCZENIACH I GWARANCJACH Na dzień 31 grudnia 2012 r. Grupa posiada kaucje i gwarancje bankowe z tytułu umów najmu, które standardowo wynoszą trzykrotność miesięcznego czynszu. Ponadto Grupa posiada kaucje gwarancji dobrego wykonania od generalnych wykonawców poszczególnych projektów budowlanych. W 2012 r. Grupa nie udzielała gwarancji i poręczeń za wyjątkiem opisanym poniżej. W dniu 14 lutego 2012 r., spółka Capital Park S.A. zablokowała kwotę 300 tys. zł na rachunku bankowym w banku Pekao S.A., w celu zabezpieczenia spłaty kredytu udzielonego spółce Sander Investments sp. z o.o., podmiotowi zależnemu od Spółki, na mocy umowy kredytu nr SV/10/0075 (Transza A) i nr SV/10/0278 (Transza B) sporządzonej dnia 30.06.2010 r. Blokada środków będzie obowiązywać do czasu całkowitej spłaty kredytu wraz z odsetkami i innymi należnościami względem banku z ww. umowy kredytu. 2.7 INFORMACJE O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH POMIĘDZY JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZAWARTYCH W 2012 ROKU NA WARUNKACH INNE NIŻ RYNKOWE W 2012 roku nie wystąpiły transakcje pomiędzy jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. 2.8 ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU 31 GRUDNIA 2012 ROKU Wszystkie istotne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2012 r. zostały przedstawione w nocie 34. Dodatkowych Not i Objaśnień do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park za okres od 1 stycznia 2012 r. do 31 grudnia 2012 r. ( Zdarzenia po dacie bilansu ). 2.9 KIERUNKI I PERSPEKTYWY ROZWOJU GRUPY 2.9.1 PLANOWANA STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK S.A. Grupa planuje zmiany w strukturze organizacyjnej, poprzez podziały i likwidacje spółek celowych, które mają uczynić ją bardziej czytelną i przejrzystą. Działalność Grupy koncentruje się obecnie na dwóch liniach biznesowych, które obejmują nieruchomości handlowe zlokalizowane przy głównych arteriach miast (spółki High Street) generujące stały dochód z czynszów najmu oraz spółki realizujące projekty deweloperskie (spółki Development). Grupa planuje wyodrębnić portfel 40 nieruchomości handlowych do jednego podmiotu, który będzie właścicielem nieruchomości pośrednio, poprzez celowe spółki komandytowo-akcyjne. W tym celu Grupa rozpoczęła już pierwszy etap procesu zmiany struktury polegający na zawiązaniu sześciu celowych spółek komandytowo-akcyjnych. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa zawiązała już wszystkie spółki komandytowo-akcyjne, w których Spółka 13

posiada bezpośrednio po 99% akcji a komplementariuszem posiadającym pozostałe 1% akcji jest podmiot zależny Spółki, tj. CP Property sp. z o.o. Wszystkie w/w nieruchomości handlowe mają zostać docelowo zrefinansowane w formie leasingu finansowego lub, alternatywnie, finansowaniem bankowym. 2.9.2 STRATEGIA GRUPY Grupa ma na celu maksymalizację wartości dla akcjonariuszy poprzez zapewnienie skutecznej realizacji planów biznesowych związanych z posiadaną bazą projektów oraz poprzez zakupy nowych projektów wykorzystując dynamiczny rozwój polskiego rynku i pojawiające się okazje inwestycyjne. Przyjmując taką strategię Grupa zamierza utrzymywać dywersyfikację swojego portfela zapewniając w ten sposób optymalny profil ryzyka i zwrotu z inwestycji. Podejmowane działania mają na celu aktywne szukanie nowych okazji inwestycyjnych oraz efektywne wykorzystywanie pojawiających się szans. Celem Grupy Capital Park jest maksymalizacja wartości portfela poprzez: optymalizację obecnego portfela nieruchomości oraz aktywne zarządzanie projektami generującymi dochód, ukończenie z sukcesem obecnie realizowanych projektów, tworzenie wartości poprzez efektywne wykorzystywanie istniejącej bazy aktywów, szybką adaptację do zmieniających się warunków rynkowych, identyfikację nowych okazji inwestycyjnych i realizację nowych, atrakcyjnych projektów deweloperskich. 2.10 CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ Poniżej przedstawione zostały kluczowe czynniki ryzyka, które zdaniem Zarządu mają wpływ na działalność Grupy. Omówione poniżej ryzyka nie stanowią kompletnej ani wyczerpującej listy i w konsekwencji nie mogą być traktowane jako jedyne ryzyka, na które narażona jest Grupa. Ryzyko zmiennej sytuacji makroekonomicznej Kryzys na rynkach finansowych spowolnił tempo rozwoju gospodarczego w wielu krajach na świecie, także w Polsce, gdzie Grupa prowadzi swoją działalność. Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych oraz sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce wpłynęło znacząco na gotowość i zdolność klientów do pozyskania finansowania i nabycia lub najmu nieruchomości. W przypadku spadku popytu na nieruchomości, Grupa może być zmuszona do sprzedaży lub wynajęcia swoich obiektów ze stratą lub może nie mieć możliwości sprzedaży lub wynajęcia swoich obiektów w ogóle. Skutkiem potencjalnego pogorszenia ogólnych warunków gospodarczych i sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce może być także spadek wartości rynkowej nieruchomości Grupy. Kryzys na rynkach finansowych może również wywrzeć negatywny wpływ na działalność Grupy, powodując upadłość najemców lub instytucji finansowych zapewniających finansowanie. Ponadto wpływ na ogólną sytuację makroekonomiczną Polski, a przez to na sytuację finansową i wynik Grupy mają takie czynniki jak stopa wzrostu gospodarczego, stopa bezrobocia, stopa inflacji, stopa procentowa oraz ogólna koniunktura na rynku nieruchomości i sytuacja w branży deweloperskiej. Ryzyko kursowe Znakomita większość przychodów operacyjnych Grupy, szczególnie przychodów z tytułu czynszu, wyrażona jest w euro. Natomiast zdecydowana większość kosztów Grupy, takich jak koszty robocizny i wynagrodzeń dla określonych generalnych wykonawców, ponoszona jest w złotych. Spółki z Grupy, celem zabezpieczenia ryzyka walutowego (currency hedging), aby zmniejszyć wpływ wahań kursów walut oraz niestabilność zwrotów z inwestycji, mogą zawierać umowy i dokonywać transakcji zabezpieczających, między innymi transakcji na instrumentach pochodnych, pozyskiwać finansowanie dłużne denominowane w euro oraz zawierać umowy z wykonawcami określające wynagrodzenie wyrażone w euro. Nie można jednak zapewnić, że takie transakcje hedgingowe będą w pełni skuteczne lub korzystne. Ponadto wszelkie wahania kursów walut mogą mieć istotny wpływ na wyceny nieruchomości Grupy, sporządzane przez zewnętrznych rzeczoznawców, oraz wyceny kredytów sporządzane na dzień bilansowy. Ryzyko stóp procentowych Grupa posiada lub zamierza zaciągnąć określone zadłużenie na mocy istniejących kredytów, od których naliczane jest oprocentowanie według zmiennych stóp procentowych. Stopy procentowe są w wysokim stopniu uzależnione od wielu czynników, włącznie z polityką monetarną Rady Polityki Pieniężnej (RPP) oraz krajowymi i międzynarodowymi warunkami gospodarczymi i politycznymi a także innymi czynnikami poza kontrolą Grupy. Zmiany stóp procentowych mogą zwiększyć koszt finansowania Grupy z tytułu istniejących kredytów, wpływając na jej rentowność. Ewentualna 14

konieczność zabezpieczenia ryzyka stóp procentowych poprzez hedging jest rozpatrywana przez Grupę dla każdego przypadku indywidualnie, z wyłączeniem przypadków, w których zabezpieczenie stosownego ryzyka stóp procentowych jest wymogiem kredytodawców. Wahania stóp procentowych mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki działalności Grupy. Ryzyko związane z wyceną nieruchomości Nieruchomości Grupy generujące dochód oraz obiekty w budowie są poddawane corocznej, niezależnej aktualizacji wyceny, dokonywanej zgodnie z zasadami rachunkowości Spółki. Tym samym, zgodnie z zasadami opisanymi w MSR 40 Nieruchomości Inwestycyjne, przyjętym przez UE, wszelki wzrost lub obniżenie wartości nieruchomości rozpoznawane są jako zysk lub strata z aktualizacji wyceny w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów Spółki za okres, w którym występuje aktualizacja. W wyniku powyższego Spółka może posiadać znaczące zyski i straty niepieniężne w poszczególnych okresach w zależności od zmian wartości godziwej jej nieruchomości, bez względu na to, czy nieruchomości takie zostaną sprzedane, czy nie zostaną sprzedane. Wycena nieruchomości jest z natury subiektywna i niepewna ponieważ dokonywana jest na podstawie założeń, które mogą okazać się nieprawidłowe. Wyceny nieruchomości Grupy zostały sporządzone na podstawie określonych prognoz i założeń dotyczących rynku nieruchomości w Polsce. Nie ma pewności, że wyceny obecnych i przyszłych nieruchomości Grupy będą odzwierciedlały faktyczne ceny ich sprzedaży (nawet jeżeli sprzedaż nastąpi wkrótce po dacie stosownej wyceny) ani że zostanie osiągnięty szacowany zysk i zrealizowany zostanie zakładany roczny przychód z wynajmu nieruchomości. Prognozy mogą okazać się nieprawidłowe z powodu ograniczonej ilości oraz jakości publicznie dostępnych danych i badań dotyczących Polski w porównaniu z rynkami rozwiniętymi. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wycenę, w szczególności projektów planowanych, są koszty budowy, szacowane przez Grupę i określane na podstawie aktualnych cen oraz prognozowanych kosztów budowy w przyszłości. Faktyczne koszty mogą okazać się odmienne. Jeżeli prognozy i założenia stanowiące podstawę dokonanych przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego wycen nieruchomości w portfelu Grupy okażą się nieprawidłowe, faktyczna wartość nieruchomości w portfelu Grupy może różnić się od wartości rozpoznanej w sprawozdaniu finansowym. Ponadto spadek wartości nieruchomości stanowiących aktywa Grupy może zarówno negatywnie wpłynąć na współczynnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (tzw. loan-to-value ratio LTV), pogarszając zdolność Grupy do pozyskania i obsługi jej finansowania bankowego, jak również spowodować konieczność ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń. Ryzyko płynności Mimo że wskaźnik zadłużenia netto Grupy jest stosunkowo niski (41,0% na dzień 31 grudnia 2012 r.), w związku z emisją obligacji o łącznej wartości nominalnej 100 mln zł w lipcu 2012 r., koszty finansowe Grupy mogą systematycznie przekraczać zysk ze sprzedaży (tj. wynik finansowy Grupy przed uwzględnieniem aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych, rozumiany jako przychody z wynajmu brutto powiększone o zysk ze zbycia inwestycji i pomniejszone o koszty działalności operacyjnej). Sytuacja ta może mieć istotny negatywny wpływ na bieżącą płynność Grupy, która może być zmuszona do pozyskania dodatkowego kapitału obrotowego, co może z kolei mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy. Ryzyko związane z finansowaniem projektów Działalność Grupy jest kapitałochłonna, a Grupa ponosi znaczące wydatki wstępne na zakup nieruchomości oraz pokrycie kosztów infrastrukturalnych, budowlanych i projektowych. Tym samym Grupa potrzebuje znaczących kwot pieniężnych oraz finansowania przez banki, aby kontynuować i rozwijać swoją działalność. Potrzeby kapitałowe Grupy zależą od wielu czynników, w szczególności od warunków rynkowych, które są poza kontrolą Grupy. Jeżeli parametry pozyskania niezbędnego Grupie kapitału będą znacząco odbiegały od obecnie zakładanych, konieczne może być pozyskanie przez Grupę dodatkowego finansowania. W przypadku wystąpienia trudności z pozyskaniem takiego dodatkowego finansowania, skala rozwoju Grupy oraz tempo osiągania przez nią określonych celów strategicznych może różnić się od pierwotnie zakładanej. Ryzyko administracyjne Grupa nie może zagwarantować, że jakiekolwiek pozwolenia, zgody lub decyzje wymagane od podmiotów administracji publicznej w związku z istniejącymi lub nowymi projektami deweloperskimi zostaną uzyskane w terminie lub - co jest mniej prawdopodobne - że zostaną uzyskane w ogóle ani że posiadane obecnie lub nabyte w przyszłości pozwolenia, zgody lub decyzje nie zostaną cofnięte. Przykładowo, Grupa, podobnie jak inni polscy inwestorzy dokonuje okresowych zakupów gruntów o przeznaczeniu innym niż komercyjne. Wszelka zabudowa takich nieruchomości w celach komercyjnych wymaga albo nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 15

( MPZP ), albo decyzji o warunkach zabudowy. Przyjęcie zmienionego MPZP albo wydanie korzystnego pozwolenia na budowę jest niepewne. Dodatkowo możliwe jest, że Grupa będzie dążyła do zmian w niektórych projektach, tak aby wykorzystać je w bardziej efektywny sposób, jednakże wprowadzenie takich zmian może okazać się niemożliwe, ze względu na trudności w uzyskaniu wymaganych pozwoleń i decyzji. Jeżeli Grupie nie uda się uzyskać wymaganych pozwoleń i decyzji w odpowiednim czasie albo w ogóle, realizacja jej projektów zostanie opóźniona lub zaniechana. Ryzyko związane ze zdolnością Grupy do aktywnego zarządzania majątkiem Aktywne zarządzanie majątkiem, obejmujące zarządzanie współczynnikiem pustostanów, warunkami zawieranych umów najmu, a także rodzajem i typem najemców wprowadzanych do nieruchomości jest jedną z istotnych części działalności Grupy. Wspomniane działania mają szczególne znaczenie w stosunku do dużych nieruchomości komercyjnych Grupy, takich jak Eurocentrum Alfa. Zdolność Grupy do redukcji pustostanów i renegocjacji czynszu w dużej mierze uzależniona jest od czynników rynkowych, które są poza kontrolą Grupy. Należą do nich przede wszystkim: ogólne otoczenie gospodarcze, zaufanie konsumentów, inflacja oraz stopy procentowe. W okresach recesji lub spowolnienia gospodarczego z powodu konkurencji pomiędzy deweloperami trudniej jest utrzymać dotychczasowych najemców i pozyskać nowych. W przypadku, gdy Grupa nie będzie zdolna do stworzenia lub wykorzystania popytu na swoje nieruchomości dzięki np. poprawie usług dla najemców lub motywowaniu swoich zewnętrznych przedstawicieli ds. sprzedaży, redukcja współczynnika pustostanów lub renegocjacje czynszu mogą być dla Grupy niemożliwe. Jeżeli współczynnik pustostanów będzie wysoki i utrzyma się przez dłuższy czas, może spowodować ogólne obniżenie stawek czynszu płaconego przez najemców i znacznie utrudnić wzrost średnich stawek czynszu planowanych przez Grupę. Powierzchnia niewynajęta powoduje również wzrost ogólnych kosztów operacyjnych Grupy ze względu na konieczność pokrycia kosztów generowanych przez puste nieruchomości lub powierzchnie. Każdy taki spadek przychodów z wynajmu lub wzrost kosztów operacyjnych może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki działalności Grupy. Ryzyko związane z utratą najemców Pozyskanie dobrych najemców, a szczególnie najemców kluczowych (tzw. anchor tenants), dla projektów Grupy jest ważne dla zapewnienia sukcesu komercyjnego. Kluczowi najemcy odgrywają ważną rolę w generowaniu ruchu klientów oraz nadawaniu budynkowi statusu lokalizacji pożądanej przez innych najemców. Grupa może napotkać trudności w zakresie pozyskiwania najemców w okresach wzrostu czynszów lub spadku aktywności konsumentów albo w przypadku konkurowania z innymi obiektami. Ponadto rozwiązanie umowy najmu przez któregokolwiek ze kluczowych najemców może negatywnie wpłynąć na wizerunek budynku lub postrzeganie projektu. W przypadku gdy najemca nie wywiązuje się z zawartej umowy najmu, ogłosi upadłość lub bankructwo, może nastąpić (tymczasowo lub długoterminowo) opóźnienie w płatnościach czynszu lub spadek wysokości dochodów z wynajmu. Grupa może nie mieć możliwości skompensowania powyższych zdarzeń z powodu trudności w znalezieniu odpowiedniego najemcy, który zastąpiłby poprzedniego. Jeżeli Grupa nie będzie w stanie przedłużyć obowiązujących umów najmu z kluczowymi najemcami lub zastąpić ich nowymi najemcami, może ponosić istotne koszty dodatkowe lub utracić część dochodów, co z kolei może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy. Problem utraty najemców oraz trudności z pozyskaniem nowych w szczególności dotyczy rynków regionalnych o mniejszej dynamice rozwoju, które mogą być szczególnie wrażliwe na spadek popytu oraz zmiany koniunkturalne. Ryzyko związane z projektami w budowie Na dzień 31 grudnia 2012 r. w portfelu Grupy znajdowało się 71 projektów, a w przypadku 22 z nich nie rozpoczęto jeszcze budowy. Zdolność Grupy do rozpoczęcia i zakończenia realizacji tych projektów zależy od szeregu czynników, z których niektóre są poza jej kontrolą, a w szczególności możliwości Grupy do uzyskania wszelkich wymaganych pozwoleń i finansowania zewnętrznego, zaangażowania rzetelnych wykonawców oraz pozyskania odpowiednich najemców lub nabywców. Jeżeli Grupa nie ukończy projektów w terminie, może być zobowiązana do przedłużenia terminu spłaty zaciągniętego finansowania, a nie ma pewności, że banki zapewniające takie finansowanie wyrażą na to zgodę. Na dzień 31 grudnia 2012 r. Grupa prowadziła budowę dwóch inwestycji, których realizację zleciła generalnym wykonawcom. W sytuacji niedotrzymania przez generalnych wykonawców przyjętych standardów jakości i bezpieczeństwa lub nieukończenia budowy w terminie lub w ramach uzgodnionego budżetu mogą wzrosnąć koszty realizacji przedsięwzięcia, wystąpić opóźnienia w jego realizacji, a także pojawić się roszczenia wobec Grupy. Ponadto wyżej wspomniane zdarzenia mogą negatywnie wpłynąć na wizerunek Grupy i możliwości wynajęcia lub sprzedaży ukończonych projektów. Jeżeli Grupa nie będzie w stanie uzgodnić z generalnymi wykonawcami lub podwykonawcami zapewniającymi odpowiednią jakość postanowień umownych na warunkach komercyjnych lub wykonają oni pracę niskiej jakości, może to mieć istotny negatywny wpływ na jej działalność, sytuację finansową i wyniki działalności. 16

Grupa spotkała się już w przeszłości z sytuacjami, w których opóźnienia w pracach prowadzonych przez generalnych wykonawców spowodowały opóźnienia w realizacji projektu. Ryzyko związane z brakiem możliwości sprzedaży nieruchomości W pewnych okolicznościach szybka sprzedaż jednego lub kilku projektów przez Grupę może być dla niej korzystna. Przykładowo, Grupa może zdecydować się na sprzedaż w krótkim terminie, jeżeli uzna, że warunki rynkowe są optymalne, lub jeżeli zwróci się do niej osoba zainteresowana nabyciem określonej nieruchomości na komercyjnie atrakcyjnych warunkach. Podmioty inwestujące w nieruchomości, generalnie, nie mogą szybko zbywać nieruchomości ze względu na relatywnie długi proces sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości Grupy mogą być zabezpieczeniem udzielonym podmiotom zapewniającym finansowanie zewnętrzne (kredyt bankowy, leasing), co może dodatkowo ograniczać lub opóźniać ich zbywalność poprzez konieczność uzyskania zgody kredytodawcy. Kilka projektów Grupy jest także przedmiotem współwłasności w ramach wspólnych przedsięwzięć z osobami trzecimi, a tym samym może podlegać prawnym lub umownym ograniczeniom zbywalności, takim jak prawo pierwokupu, prawo łącznej sprzedaży albo wymóg uzyskania łącznej zgody na taką sprzedaż. Ograniczenia te mogą negatywnie wpłynąć na zdolność Grupy do realizacji transakcji i generowania środków pieniężnych w miarę zapotrzebowania na nie, poprzez terminową sprzedaż swoich projektów po korzystnych cenach oraz do zróżnicowania swojego portfela w odpowiedzi na warunki ekonomiczne lub inne warunki mogące mieć wpływ na wartość nieruchomości. Jeżeli Grupa nie będzie zdolna do sprzedaży konkretnego obiektu w odpowiednim czasie, może nie zdołać zapewnić przepływów pieniężnych niezbędnych do finansowania bieżącej działalności, nie dokonać inwestycji w nowe projekty albo nie wykorzystać korzystnych warunków gospodarczych. Ryzyko związane z odpowiedzialnością po sprzedaży nieruchomości Jeżeli Grupa dokona sprzedaży swoich projektów, może być zobowiązana do udzielenia oświadczeń, zapewnień i podjęcia pewnych zobowiązań, a także wypłaty odszkodowań w zakresie w jakim takie oświadczenia, zapewnienia i zobowiązania okażą się nieprawidłowe lub jeżeli Grupa nie spełni takich oświadczeń, zapewnień i zobowiązań. Tym samym Grupa może stać się stroną sporów lub postępowań sądowych dotyczących takich oświadczeń, zapewnień lub zobowiązań i może być zobowiązana do dokonania płatności na rzecz osób trzecich. Ryzyko konkurencji Grupa konkuruje na rynku z innymi podmiotami inwestującymi w nieruchomości i deweloperami. Konkurencja na rynku może, między innymi, doprowadzić do wzrostu cen gruntów i/lub kosztów realizacji pozyskanych projektów. Zadowalający rozwój i rentowność Grupy zależy, między innymi, od zdolności nabycia atrakcyjnych gruntów po konkurencyjnych cenach oraz efektywnego wykorzystania możliwości ich zabudowy. Proces zakupu gruntów przeznaczonych pod zabudowę może być trudny z takich przyczyn jak: konkurencja na rynku nieruchomości, powolny proces uzyskiwania zezwoleń, brak lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczona podaż gruntu z odpowiednią infrastrukturą. W przypadku pozyskania odpowiedniego gruntu, wiele czynników zewnętrznych, np. konkurencyjny projekt w tym samym rejonie, może negatywnie wpłynąć na przydatność danej lokalizacji. Ponadto Spółka jest spółką holdingową i posiada pozycję dominującą w stosunku do podmiotów zależnych, które mają określoną historię działalności operacyjnej i finansowej. W związku z następującymi faktami (i) jednostka dominująca Spółka Capital Park S.A. rozpoczęła swą działalność 12 listopada 2010 roku, (ii) Grupa Kapitałowa Capital Park utworzona została z dniem 28 lipca 2011 roku, a Spółka sporządziła swoje pierwsze sprawozdanie skonsolidowane za rok zakończony 31 grudnia 2011 r., informacje finansowe i operacyjne mogą nie być wystarczające do oceny perspektyw biznesowych i finansowych, ponadto dane te mogą nie odzwierciedlać w pełni aktualnego zakresu działalności i struktury Grupy. Ograniczone dane historyczne i operacyjne mogą nie dawać obrazu wyników Grupy w przyszłości. 2.11 INFORMACJA O ZATRUDNIENIU W roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2012 r. przeciętne zatrudnienie na umowę o prace wyniosło 8 osób (tyle samo ile w roku poprzednim). Pracownicy są zatrudnieni przez spółkę CP Management Sp. z o. o. 17

3 ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ GRUPY CAPITAL PARK 3.1 ZASADY SPORZĄDZANIA ROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF), zaakceptowanymi przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) i Stały Komitet ds. Interpretacji (SKI), w kształcie zatwierdzonym przez Unię Europejską i obowiązującym na dzień 31 grudnia 2012 roku. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Grupę. Dane w niniejszym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym zostały podane w tysiącach polskich złotych, które są walutą funkcjonalną i prezentacji Spółki, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem inwestycji w nieruchomości i pochodnych instrumentów finansowych wycenianych według wartości godziwej, której zmiana ujmowana jest w rachunku zysków i strat oraz zobowiązań z tytułu wyemitowanych obligacji wycenianych według zamortyzowanego kosztu. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe podlegało badaniu przez biegłego rewidenta. Opinia i raport uzupełniający z badania publikowany jest wraz z niniejszym sprawozdaniem. Zasady (polityka) rachunkowości, w odniesieniu do zasad wyceny i prezentacji, zastosowane do sporządzenia Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2011 rok. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zawiera dane za okres od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2012 roku. W związku z tym, że Grupa Kapitałowa Capital Park utworzona została z dniem 28 lipca 2011 roku, dane porównawcze skonsolidowanego sprawozdania finansowego prezentowane są: za okres od 28 lipca 2011 roku do 31 grudnia 2011 roku dla skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów oraz skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych według stanu na dzień 31 grudnia 2011 roku dla skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, za okres od 1 stycznia 2011 roku do 31 grudnia 2011 roku dla sprawozdania ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym, i są sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości i Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSR/MSF). 3.2 ANALIZA KLUCZOWYCH POZYCJI SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 3.2.1 WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW Poniższa tabela przedstawia wybrane dane finansowe ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów Grupy Capital Park za okres od 1 stycznia 2012 r. do 31 grudnia 2012 r. Dane porównawcze prezentowane są za okres od 28 lipca 2011 r. do 31 grudnia 2011 r. 18

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów pro forma 1 Skonsolidowane sprawozdanie finansowe 2 2012 2011 2011 Przychody z działalności operacyjnej 42712 40584 17952 w tym, zysk ze zbycia inwestycji 402 30 30 Koszty działalności operacyjnej 21696 22291 8957 Zysk (strata) ze sprzedaży 21016 18323 8995 Pozostałe przychody operacyjne 861 176825 123304 Pozostałe koszty operacyjne 109865 39424 9874 Strata (zysk) z działalności operacyjnej (87988) 155724 122425 Przychody finansowe 15742 1142 480 Koszty finansowe 27991 39873 27077 Strata (zysk) z działalności gospodarczej (100237) 116993 95828 Strata (zysk) brutto (100237) 116993 95828 Podatek dochodowy 14797 (4073) (3672) Strata (zysk) netto (115034) 121066 99500 1 Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów pro forma Grupy Kapitałowej Capital Park S.A. prezentuje dane finansowe przy założeniu konsolidowania wyników spółek celowych od początku roku, tj. od dnia 1 stycznia 2011 roku. Capital Park S.A., jako jednostka nadrzędna, objęła udziały w spółkach zależnych a tym samym objęła faktyczną kontrolę nad Grupą w dniu 28 lipca 2011 r. Powyższe informacje finansowe pro forma przedstawiają sytuację majątkową i finansową Grupy Kapitałowej, jaka prezentowana byłaby, gdyby objęcie kontroli nad spółkami miałoby faktycznie miejsce 1 stycznia 2011 r. 2 Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Capital Park S.A., sporządzone na dzień 31 grudnia 2011 r. zgodnie z MSSF, które obejmuje wyniki spółek celowych za okres od 28 lipca 2011 r. do 31 grudnia 2011 r. tj. od momentu faktycznego objęcia kontroli przez Spółkę, będącą jednostką dominującą, nad spółkami celowymi. Wyjaśnienie kluczowych pozycji ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia 2012 r. do 31 grudnia 2012 r. Przychody z działalności operacyjnej Przychody z działalności operacyjnej to przychody z wynajmu uzyskane z aktywów Grupy przynoszących dochód, obejmujące przychody z tytułu czynszów netto, przychody z tytułu opłat eksploatacyjnych i bezpośrednich refaktur kosztów eksploatacyjnych na najemców. Przychody z działalności operacyjnej obejmują także zyski ze zbycia inwestycji, które nie obejmują jednak zysków z tytułu transakcji dokonanych poprzez sprzedaż udziałów w spółkach celowych. Szczegółowy opis przychodów z wynajmu oraz ich struktura w podziale na główne segmenty działalności Grupy został przedstawiony w Nocie 15. ( Przychody z wynajmu ) Dodatkowych Not i Objaśnień do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park za okres kończący się 31 grudnia 2012 rok. Na dzień 31 grudnia 2012 r. rentowność sprzedaży Grupy kształtowała się na poziomie 49,2%, natomiast po uwzględnieniu korekty o przychody i koszty z tytułu refaktur, wskaźnik rentowności kształtował się na poziomie 55,2%. Koszty działalności operacyjnej Amortyzacja Na amortyzację składają się głównie koszty amortyzacji środków trwałych Grupy. Podlegające amortyzacji środki trwałe Grupy obejmują przede wszystkim ulepszenia w obcych środkach trwałych w siedzibie Spółki. Zużycie materiałów i energii Koszty zużycia materiałów i energii stanowią przede wszystkim koszty energii i innych usług komunalnych świadczonych na rzecz nieruchomości Grupy generujących przychody z najmu. 19

Usługi obce Koszty usług obcych stanowią przede wszystkim: koszty zarządzania nieruchomościami, koszty doradców prawnych, koszty doradców i konsultantów zewnętrznych oraz wynagrodzenie części zespołu współpracującego z Grupą na podstawie umów zlecenia lub umów cywilnoprawnych o świadczenie usług dla Grupy, w części odnoszącej się do nieruchomości Grupy generujących przychody z najmu. Podatki i opłaty Podatki i opłaty obejmują przede wszystkim podatki od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego oraz niepodlegający odliczeniom podatek od towarów i usług, dotyczące nieruchomości Grupy generujących przychody z najmu. Świadczenia pracownicze Świadczenia pracownicze obejmują koszty płac pracowników Grupy wraz z obowiązkowymi narzutami na wynagrodzenia oraz wycenę programu motywacyjnego dla Członków Zarządu Capital Park S.A według wartości godziwej sporządzoną przez niezależny podmiot. Szczegółowy opis programu motywacyjnego przedstawiony został w Nocie 28. ( Opcje na akcje Program motywacyjny dla Członków Zarządu Capital Park S.A. ) Dodatkowych Not i Objaśnień do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park. Pozostałe koszty Na pozostałe koszty składają się głównie koszty public relations, marketingu, podróży służbowych oraz koszty ubezpieczenia nieruchomości. Pozostałe przychody operacyjne W pozostałych przychodach operacyjnych ujęte są inne przychody Grupy uzyskane m.in. z tytułu otrzymanych kar i odszkodowań, rozwiązanych rezerw, dotacji itp. Pozostałe koszty operacyjne Pozostałe koszty operacyjne obejmują przede wszystkim stratę z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych, która odzwierciedla wyrażony w PLN spadek netto ich wartości godziwej oraz inne koszty operacyjne. Poniesiona w 2012 r. strata z aktualizacji wyceny portfela nieruchomości wynika głównie z umocnienia się złotego w stosunku do euro. Kurs EUR/PLN na zakończenie poprzedniego roku obrotowego wynosił 4,4168 i spadł o 7,4% rok do roku. Główną przyczyną spadku ich wartości wyrażonej w PLN jest fakt, iż podstawą do wyceny nieruchomości inwestycyjnych są przychody z czynszu wyrażone w euro. Przychody finansowe Przychody finansowe stanowi przede wszystkim nadwyżka dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi, odsetki od lokat i depozytów, odsetki budżetowe oraz naliczone odsetki od pożyczek udzielonych przez spółki z Grupy. Koszty finansowe Koszty finansowe obejmują koszty z tytułu odsetek od kredytów, obligacji, koszty wycen instrumentów pochodnych oraz pozostałe koszty. Porównanie roku obrotowego zakończonego 31 grudnia 2012 r. z rokiem obrotowym zakończonym 31 grudnia 2011 r. W roku zakończonym 31 grudnia 2012 r. Grupa poniosła stratę netto w wysokości 115.034 tys. zł w porównaniu do zysku netto w kwocie 99.500 tys. zł za rok zakończony 31 grudnia 2011 r. Zmiana w stosunku do poprzedniego roku wynikała przede wszystkim z poniesienia straty z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych w wysokości 108.395 tys. zł w stosunku do zysku z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości w wysokości 120.381 tys. zł na koniec 2011 r. Zmniejszenie wartości godziwych nieruchomości inwestycyjnych wynika przede wszystkim ze spadku kursu EUR/PLN, z uwagi na to, iż podstawą dużej części wycen nieruchomości inwestycyjnych jest czynsz wyrażony w euro. Spadek kursu euro przekłada się bezpośrednio na spadek wartości nieruchomości wyrażonej w złotych i powoduje stratę z aktualizacji wyceny nieruchomości. Ponadto w okresie 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2012 r. Grupa wykazała wyższe przychody finansowe w stosunku do roku poprzedniego wynikające z nadwyżki dodatnich różnic kursowych z wyceny bilansowej walutowych zobowiązań finansowych nad ujemnymi, prezentowaną w przychodach finansowych. 20