Budownictwo zrównoważone zmiana wartości budynku w czasie i opłacalnośd

Budownictwo zrównoważone zmiana wartości budynku w czasie i opłacalnośd Jean Carassus Professor Ecole Nationale des Ponts et Chaussées Paris Institute of Technology

1/ Globalny kontekst 2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze dowody opłacalnośd zielonej wartości 3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych budynków 4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd 5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej 6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd rynkową 3 sposoby poprawy stanu istniejącego 2

1/ Globalny kontekst 2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze dowody opłacalnośd zielonej wartości 3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych budynków 4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd 5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej 6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd rynkową 3 sposoby poprawy stanu istniejącego 3

Budynki i nieruchomości odpowiadają za: 36 % emisji gazów cieplarnianych i 40 % energii w UE 40 % emisji gazów cieplarnianych i 40 % energii w USA

Budynki są pierwszymi obszarami w których podejmuje się 2 globalne wyzwania: Zmiana klimatu Bezpieczeostwo energetyczne jean.carassus@cstb.fr Page 5/30

Budynki pochłaniają więcej energii niż transport i przemysł Francja (2011)*: Budynki: 44% Transport: 32% Przemysł: 21% Rolnictwo: 3% *Ministerstwo Ekologii i Zrównoważonego Rozwoju 2012 jean.carassus@cstb.fr Page 6/30

1/ Globalny kontekst 2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze dowody opłacalności zielonej wartości 3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych budynków 4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd 5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej 6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd rynkową 3 sposoby poprawy stanu istniejącego jean.carassus@cstb.fr Page 7/30

Zmiany klimatu są największym i najszerzej oddziaływującym zagrożeniem rynkowym w historii. Sir Nicholas Stern, były Główny Ekonomista Banku Swiatowego, Rynek nieruchomości jest ślepy gdyż jest za mało wyróżników cenowych W Europie system handlu emisjami dotyczy tylko przemysłu i energetyki, a nie dotyczy budownictwa i nieruchomości Podatek od emisji CO2 jest tylko w Szwecji Według The Economics of Climate Change Review, London, 2006 8

Zielona wartośd: wyróżnik cenowy związany z jakością ekologiczną budynek Definicja: Dodatnia różnica w wartości pomiędzy budynkiem z certyfikatem ekologicznym a budynkiem niecertyfikowanym (podobna lokalizacja, wielkośd, warunki ) lub ujemna różnica w wartości pomiędzy budynkiem niecertyfikowanym, a budynkiem certyfikowanym (zielonym) Pierwsze wyróżniki cenowe (systemy certyfikacji) w USA, W.Brytanii i Holandii 9

Budynki certyfikowane wg Energy Star i LEED uzyskują średnio 3% wyższe stawki najmu, 6% wyższe wpływy z najmu (stawki przemnożone przez wskaźnik obłożenia) i o 16% wyższe ceny odsprzedaży wg Eichholtz Piet, Kok Nils, Quigley John M., Doing Well by Doing Good? An Analysis of the Financial Performance of the Green Office Buildings in the USA. March 2009 (Maastricht and California Universities) 10

Podczas kryzysu na rynku nieruchomości 2007-2009 stawki najmu spadły o 5.4%. W budynkach certyfikowanych wg Energy Star i LEED stawki najmu były nadal wyższe o 1.2%, a wpływy z najmu o 2.4% od niecertyfikowanych Ceny odsprzedaży były wyższe o 13% dla certyfikowanych budynków wg Eichholtz Piet, Kok Nils, Quigley John M., The Economics of Green Building. September 2010 11

Na początku 2009 stawki najmu w budynkach certyfikowanych były wyższe o 6% Średnie ceny odsprzedaży były o 31% wyższe dla budynków certyfikowanych wg Energy Star buildings i ponad 35% wg LEED wg Fuerst Franz, McAllister Patrick, New Evidence on the Green Building Rent and Price Premium. April 2009 Henley Business School (Reading University). 12

Wpływy netto na m2 średnio o 5.9% wyższe dla budynków z Energy Star. Różnica efektem 4.8% wyższych stawek, 0.9% wyższego obłożenia i 9.8% koszty energii i mediów. Wartośd rynkowa jest wyższa o 13.5%. Stopa kapitalizacji jest o 0.5% mniejsza. Różnica w wartości pomiędzy budynkiem certyfikowanym wg Energy Star a niecertyfikowanym z czasem się nie zmienia Ogólna efektywnośd (wpływy i cena odsprzedaży) jest porównywalna dla budynków z Energy Star i niecertyfikowanych. Pyvo Gary, Fisher Jeffrey D. Investment returns from Responsible Property Investments: Energy Efficient, Transit-oriented and Urban Regeneration Office Properties in the US from 1998-2008. March 14

Dla budynków certyfikowanych w W.Brytanii wg BREEAM stawki najmu są o 21% wyższe, a ceny odsprzedaży o 26% wyższe wg Chegut A, Eichholtz P, Kok N. The Value of Green Buildings New Evidence from the United Kingdom. Université de Maastricht. July 2011. 15

1100 transakcji 2005-2010 Stawki najmu w Holandii w budynkach z certyfikatem energetycznym D do G są o 6,5% niższe niższe od stawek dla podobnych budynków biurowych z certyfikatem A do C 13 % spadek stawek na każdy kilometr położenia dalej od transportu publicznego wg Kok N., Maarten J.. The value of Energy Labels in the European Office Market. Maastricht University, RSM Erasmus. May 2011. 16

1/ Globalny kontekst 2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze dowody opłacalności zielonej wartości 3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych budynków 4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd 5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej 6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd rynkową 3 sposoby poprawy stanu istniejącego 17

Głównym czynnikiem stymulującym budownictwo zrównoważone jest polityka UE W grudniu 2009 europejski plan działao zdefiniował 3 ambitne cele na 2020: - zmniejszenie o 20% emisji gazów cieplarnianych w stosunku do 1990 - zmniejszenie o 20% zużycia energii 2020 w stosunku do 2005-20% udział energii z odnawialnych źródeł 2020. 18

EPDB 2010 - Budynki zeroenergetyczne i bez emisji CO2 w 2020 roku (2018 obiekty publiczne) - Wzmocnienie roli certyfikatów energetycznych, które będą obowiązkowe przy ogłoszeniu o sprzedaży lub najmie - Obowiązek prezentacji certyfikatu energetycznego obiektów użyteczności publicznej od 500 m2 (250 m² za 5 lat) 20

EPDB 2010 cd. - Wymagania efektywności energetycznej dla nowych budynków i modernizowanych ze zmniejszeniem progu do 1000 m2 - Zmniejszenie progu dla obowiązku Studium Wykonalności przy nowych budynkach - Wzmocnienie roli i wymagao dla przeglądów HVAC - Używanie wskaźników dla uzyskania optymalnego poziomu kosztów 21

EPDB w skrócie: Akcje uświadamiające wśród właścicieli nieruchomości na temat: certyfikaty energetyczne przy ogłoszeniach sprzedaży i najmu, wymagania efektywności energetycznej przy renowacjach Przeglądy HVAC Jedna akcja uczynienia istniejącego rynku przestarzałym: wszystkie nowe budynki będą prawie zeroenergetyczne i zeroemisyjne w 2020 22

Pytanie: Jeżeli inwestor kupuje dziś budynek, który chce sprzedad za 8 lat, z jakimi budynkami będzie wówczs konkurował? Odpowiedź: W 2020 roku będzie konkurował z budynkami prawie zeroenergetycznymi i zeroemisyjnymi Problem do rozwiązania: Ile kosztuje zmodernizowanie budynku, który kupuję, żeby konkurowad z budynkiem zeroenergetycznym i zeroemisyjnym? Prawdziwa wartośd kupionego budynku: Cena zakupu minus koszty dostosowania go do wymagao zeroenergetycznych i zeroemisyjnych 23

1/ Globalny kontekst 2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze dowody opłacalności zielonej wartości 3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych budynków 4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd 5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej 6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd rynkową 3 sposoby poprawy stanu istniejącego 24

Ryzyko wartości rynkowej budynków niezielonych: Stawki najmu: brak wyróżnika-większe obniżki stawekmniejsza wydajnośd pracowników, więcej absencji chorobowych Większe koszty operacyjne dla utrzymania budynku w odpowiednim stanie Dłuższe okresy bez najemców, mniejsza zbywalnośd, gorsze przepływy finansowe Mniejsze zyski właściciela, mniejsza konkurencyjnośd, wyższe koszty energii Wyższa amortyzacja, nie nadążanie za zaostrzającymi się wymaganiami dla urządzeo, krótszy czas użytkowania 26

1/ Globalny kontekst 2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze dowody opłacalności zielonej wartości 3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych budynków 4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd 5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej 6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd rynkową 3 sposoby poprawy stanu istniejącego 28

Rzeczywista efektywność zielonych b Budynek Zrównoważony 6 głównych wskaźników Użycie surowców Jakość środowiska wewnętrznego Emisje z budynku Energia pierwotna Emisja CO2 Energia szara Komfort cieplny Jakość powietrza Odpady 8 octobre 2012 29

Użytkownik jest najważniejszy [Parys et al., 2011] 8 octobre 2012 30

Jakość powietrza wewnętrznego powiwewnętrznego Oświetlenie Odbicie światła Tło akustyczne Rozmowa z innymi osobami Prędkość powietrza Temperatura powietrza i powierzchni przegród Emisja od środków transportu Punkty oświetleniowe Włókna Drobne cząstki, kurz Zarodniki grzybów i pleśni Wilgotność Emisja z materiałów wewnętrznych 8 octobre 2012 31

Rzeczywista efektywność zielonych Szeroki wpływ instalacji HVAClacji HVAC Zdrowie Komfort Wydajność Ochrona ppoż Jakość środowiska wewnętrznego Długość życia Koszt życia obiektu Obłsuga Ryzyka środowiskowe Substancje niebezpieczne Zużycie energii Emsija CO 2 Koszty życia produktu HVAC Trwałość, Serwis Elastyczność, Przystosowalność Plan napraw Koszty rezygnacji Przerwy w działaniu Przyszłe wykorzystanie 8 octobre 2012 32

1/ Globalny kontekst 2/ Niedoskonałośd rynku nieruchomości i pierwsze dowody opłacalności zielonej wartości 3/ Wytyczne EPDB spowodują starzenie się obecnych budynków 4/ Ryzyko, starzenie się obiektu i jego rentownośd 5/ Wskaźniki komfortu i efektywności energetycznej 6/ Wpływ budynku na środowisko i jego wartośd rynkową 3 sposoby poprawy stanu istniejącego 33

Pierwszy sposób to polepszenie zarządzania obiektem Redukcja energii i emisji CO2 od 10 do 15 % Koszty: stosunkowo niskie (liczniki, serwis) Czas wdrożenia: krótki (1 rok) Narzędzia: system monitorowania i przeglądy serwisowe 34

Drugi sposób: zmiana zachowao użytkowników Redukcja energii i emisji CO2 : od 10 do 15 % (czasem więcej) Koszty: niskie Czas wdrożenia: długi (kilka lat) Narzędzia: zielony najem 35

Jak wdrożyd 2 sposób? 36

3 sposób: modernizacja Redukcja energii i emisji CO2 : 20 % Koszty: wysokie Czas wdrożenia: 2 3 lat Narzędzia: diagnoza stanu obecnego, projekt i realizacja 37

Jeżeli się planuje poprawę efektywności środowiskowej i energetycznej budynku o 40% (cel we Francji dla całego rynku 2009-2020): osiągnięcie tylko przez modernizację jest drogie z długim okresem zwrotu Mniej kosztowne i bezpieczniejsze (ale nie najprostsze) jest zrównoważone połączenie: Zarządzania obiektem Zmiany zachowao użytkowników Modernizacje 38

Efektywnośd i wartośd obiektu w czasie 39

Dziękuję za uwagę! Wszystkie cytowane artykuły dostępne po angielsku i francusku na Sustainable Real Estate Blog: www.immobilierdurable.eu Pytania? jean.carassus@immobilierdurable.eu 40