KONCEPCJA WSPIERANIA SPOŁECZNEGO BUDOWNICTWA CZYNSZOWEGO (MATERIAŁ ROBOCZY)

KONCEPCJA WSPIERANIA SPOŁECZNEGO BUDOWNICTWA CZYNSZOWEGO (MATERIAŁ ROBOCZY) Warszawa, lipiec 2014 I. DOSTĘPNOŚĆ MIESZKAŃ W OPARCIU O RYNKOWE ŹRÓDŁA FINANSOWANIA SEGMENTY RYNKU WYMAGAJĄCE DZIAŁAŃ WSPIERAJĄCYCH (DIAGNOZA) Wobec stopniowej redukcji statystycznego deficytu mieszkaniowego (szacuje się, że w latach 2002-2014 deficyt mieszkań zmniejszył się z ok. 1,7 mln do ok. 600 tys.) podstawowym problemem polskiej polityki mieszkaniowej staje się dostępność mieszkań. Problem ten w największym zakresie ogniskuje się w grupach ludności o niskich dochodach oraz w odniesieniu do osób o szczególnych potrzebach mieszkaniowych (np. osoby młode, osoby w starszym wieku, osoby niepełnosprawne). Sporządzona w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju analiza tego zagadnienia uwzględniła gospodarstwa domowe osiągające różne poziomy dochodów z pracy, odnosząc ocenę dostępności mieszkań do: rynkowych możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (komercyjne kredyty na zakup własnego mieszkania, mieszkania na wynajem o czynszach rynkowych), instrumentów władz publicznych mających na celu pomoc w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (mieszkania gminne, program Mieszkanie dla młodych ). Przed przedstawieniem podstawowych wniosków wynikających z przeprowadzonych analiz należy podkreślić, że sporządzenie oceny dostępności mieszkań należy do zjawisk trudno parametryzowalnych w analizach ilościowych. Rozważając dostępność kredytów mieszkaniowych należy mieć na uwadze również wiele czynników, które tę dostępność ograniczają, a uwzględnienie których sprawia, że wyniki analizy możliwości kredytowych społeczeństwa będą pokazywały wyidealizowaną sytuację, tj. praktyczne możliwości gospodarstw domowych pragnących zaspokoić potrzeby mieszkaniowe na rynku są bardziej zredukowane. O zasadności tej uwagi świadczyć mogą np. realne dane z rynku mieszkaniowego, wskazujące, że pomimo poprawy podstawowych parametrów makroekonomicznych (wzrost wynagrodzeń, spadek stóp procentowych) w latach 2011-2013 liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych zmniejszyła się o ok. 30%. Potwierdzeniem tego wniosku są również przykładowo wskazane poniżej aspekty oceny problemu dostępności kredytowej, które jedynie w ograniczonym stopniu mogą zostać uwzględnione w jakiejkolwiek analizie ilościowej tego zjawiska: dostępność kredytów mieszkaniowych (zarówno w programie MdM jak i kredytów komercyjnych) zależy od zdolności kredytowej ewentualnych nabywców, która z kolei, obok wysokości osiąganych dochodów, obejmuje inne elementy m.in. trwałość stosunku pracy. Zgodnie z danymi GUS dot. III kwartału 2013 r., wśród pracowników najemnych 26,9% pracuje w oparciu o umowę zawartą na czas określony. GUS nie publikuje ww. danych w przekrojach wiekowych, ale można się domyśleć, że wśród młodych osób współczynnik osób nie pracujących w oparciu o umowę o pracę zawartą na czas nieokreślony jest jeszcze wyższy; dostępność kredytów mieszkaniowych zależy również od takich parametrów jak polityka kredytowa banków komercyjnych, wysokość stosowanych marż i prowizji związanych z udzieleniem kredytu, rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, sytuacja na rynku finansowym itp. Ze względu na stosowanie w polskiej praktyce finansowania zakupu nieruchomości mieszkaniowych zmiennej stopy procentowej, zdolność do obsługi rat spłaty kredytu mieszkaniowego zależy w dużym stopniu również od wysokości rynkowych stóp procentowych. Obecnie na rynku finansowym obowiązują rekordowo niskie stopy procentowe (WIBOR 3M = ok. 2,7%). Wzrost tej stopy o 1 pp. Ministerstwo tel. (22) 661 81 56 Infrastruktury i Rozwoju fax (22) 628 89 58 ul. Wspólna 2/4 www.mir.gov.pl 00-926 Warszawa www.funduszeeuropejskie.gov.pl

wyeliminowałby z rynku ok. 10% osób i zwiększyłby lukę dostępności instrumentów wsparcia mieszkalnictwa. Dodatkowo, zmniejszyłby o ok. 10% powierzchnię mieszkań dostępnych do sfinansowania z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego; warto zwrócić uwagę również na zróżnicowanie w poszczególnych bankach procedur dotyczących sposobu obliczania zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Poza wskazaną w rekomendacji KNF (Rekomendacja S) wytyczną, sugerującą, że bezpieczną granicą wysokości miesięcznej raty spłaty jest poziom nie przekraczający 40% miesięcznych dochodów netto, banki komercyjne stosują swoje własne procedury dotyczące np. obliczania miesięcznego kosztu utrzymania kredytobiorcy. W analizie Ministerstwa założono, że ten koszt powinien być ustalony na poziomie zapewniającym kredytobiorcom na życie na poziomie minimum socjalnego, określanego przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych. W ramach wydatków składających się na minimum socjalne uwzględnia się wydatki na żywność, eksploatację i wyposażenie mieszkania, edukację, kulturę i rekreację, odzież i obuwie, ochronę zdrowia, higienę osobistą, transport i łączność i inne. Wskaźnik ten uwzględnia uśrednione dane dla całego kraju. Tymczasem należy mieć świadomość, że w niektórych lokalizacjach koszty utrzymania są wyższe. Przypuszczalnie dotyczy to w szczególności większych ośrodków miejskich. Dlatego przyjęta metoda obliczania możliwości kredytowych społeczeństwa podaje w przypadku dużych miast zawyżone (zbyt optymistyczne) wyniki. wykonana w MIiR analiza nie uwzględnia również specyficznej sytuacji osób, których zdolność kredytowa jest zredukowana w wyniku zaciągnięcia innych zobowiązań (np. limit kart kredytowych, pożyczki konsumpcyjne, pożyczki studenckie itd.). Uwzględniając powyższe zastrzeżenia, przeprowadzona przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju ocena dostępności mieszkań, nawet przy pominięciu wskazanych przykładów charakterystyk oceny jakościowej, potwierdza występowanie luki w dostępie do instrumentów wsparcia mieszkalnictwa, a także do rynkowych możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Osoby, których dochody mieszczą się w ok. III-VII decylach rozkładu wynagrodzeń zarabiają za dużo aby móc się ubiegać o lokale gminny i za mało aby móc zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszkania, nawet korzystając z programu Mieszkanie dla młodych. Charakterystyka ta odnosi się do osób zarabiających ok. 1 600 2 800 zł netto. Ponadto brak dostępu do finansowania hipotecznego cechuje osoby, które nie dysponują odpowiednią stabilizacją zatrudnienia, warunkującą uzyskanie zdolności kredytowej w ocenie instytucji udzielających kredytów. Analiza wykazała, że osoby uzyskujące przeciętne dochody mogą płacić czynsz za wynajem mieszkania w wysokości ok. 8-20 zł/m 2 miesięcznie, czyli poniżej stawek obowiązujących na rynku komercyjnym mieszkań na wynajem. Również pogłębiona ocena sporządzona z uwzględnieniem lokalnych zróżnicowań w wybranych lokalizacjach w Polsce potwierdziła ww. wnioski 1. Odpowiedniej opcji dla wskazanych grup dochodowych nie zapewnia rynek mieszkań własnościowych oraz komercyjny rynek mieszkań na wynajem. Rozwiązaniem nie jest również planowana działalność inwestycyjna Funduszu Mieszkań na Wynajem BGK, która ogranicza się jedynie do największych miast w Polsce, a poza tym planowane czynsze przekraczały będą poziom 20 zł/m 2. Pogłębione analizy dostępności mieszkań, sporządzone w odniesieniu do rynkowych możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz instrumentów władz publicznych mających na celu pomoc w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, pozwalają wskazać również poniższe obszary problemowe wymagające przy uwzględnieniu stanu obecnego szczególnego uwzględnienia w nowych inicjatywach podejmowanych w ramach polityki mieszkaniowej: 1. Mocniejsze powiązanie działań poprawiających dostępność mieszkań z polityką prorodzinną i demograficzną: zidentyfikowane w wyniku przeprowadzonej oceny dostępności mieszkań osoby pozbawione szans na pomoc mieszkaniową, to przede wszystkim osoby młode (w wieku 25-34 lat), które mają utrudniony start życiowy i założenie rodziny. Według Eurostat 43% osób w takim wieku w Polsce zamieszkuje razem z rodzicami. Brak samodzielnego mieszkania, jak 1 Ponieważ parametry określające sytuację na rynku mieszkaniowym są specyficzne dla danej lokalizacji i zależą od lokalnych uwarunkowań podażowych, popytowych i cenowych, analizę wykonano dla wybranych lokalizacji (województwo mazowieckie, województwo podkarpackie, województwo małopolskie, województwo wielkopolskie i województwo świętokrzyskie). 2

wynika z badań, jest z kolei ważnym czynnikiem powodującym ograniczenie liczby dzieci wśród osób będących w najlepszym wieku prokreacyjnym. Aspekt demograficzny w analizie wykonanej przez MIiR odzwierciedlają również badania dotyczące możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez poszczególne typy gospodarstw domowych. Ważne są przy tym analizy określające jaką powierzchnię mieszkania mogą sfinansować z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego gospodarstwa domowe o różnej wielkości. Badanie te pokazują zmianę standardu mieszkaniowego, będącego ważnym czynnikiem wpływającym na jakość życia, w przypadku np. urodzenia kolejnego dziecka w rodzinie. Przykładowe wnioski z analiz dostępności mieszkań w kontekście sytuacji rodzinnej gospodarstwa domowego: Dostępność kredytów mieszkaniowych jest najlepsza w przypadku małżeństw bezdzietnych, pod warunkiem że oboje małżonkowie pracują i uzyskują odpowiednie dochody. Dostęp do kredytów jest gorszy dla osób samotnych. Zdolność kredytowa gwałtownie pogarsza się w przypadku gospodarstw domowych posiadających dzieci. Szczególnie trudna jest przy tym sytuacja osób samotnie wychowujących dzieci. Osoby dysponujące zdolnością kredytową mogą sobie pozwolić najczęściej na niewielkie mieszkania, które nie pozwalają na założenie i rozwój rodziny w dłuższej perspektywie czasowej. Na przykład osoby samotne, które stanowią większość osób zaciągających kredyty mieszkaniowe (zgodnie z danymi dotyczącymi wykonania programu Mieszkanie dla młodych ), osiągające dochód na poziomie mediany wynagrodzeń mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania (przy uwzględnieniu rynkowych parametrów cenowych i aktualnej stopy procentowej) o powierzchni: 25,2 m 2 Warszawa, 23,6 m 2 woj. mazowieckie, 30,7 m 2 Rzeszów, 26,8 m 2 woj. podkarpackie, 27,1 m 2 Kraków, 24,9 m 2 woj. małopolskie, 28,2 m 2 Poznań, 24,7 m 2 woj. wielkopolskie, 31,9 m 2 Kielce, 30,4 m 2 woj. świętokrzyskie. Powyższe dane wskazują, że analizowana grupa osób może sobie pozwolić na zakup na kredyt mieszkania 1-pokojowego (kawalerki). Mieszkanie o takim standardzie powierzchniowym, obciążone 25-letnim kredytem hipotecznym, nie może stanowić dobrej podstawy do założenia i dalszego rozwoju rodziny. Warto rozpatrzyć również sytuację kredytową docelowego modelu rodziny, stwarzającego nadzieję na przełamanie aktualnych niekorzystnych tendencji demograficznych (małżeństwo z trójką dzieci). Rodzina taka, w której rodzicie zarabiają na poziomie mediany wynagrodzeń, może sobie pozwolić na obsługę kredytu wystarczającego do zakupu mieszkania o następującej powierzchni: 27,7 m 2 Warszawa, 19,8 m 2 woj. mazowieckie, 1,7 m 2 Rzeszów, brak zdolności kredytowej woj. podkarpackie, 8,8 m 2 Kraków, brak zdolności kredytowej woj. małopolskie, 15,2 m 2 Poznań, brak zdolności kredytowej woj. wielkopolskie, 2,7 m 2 Kielce, brak zdolności kredytowej woj. świętokrzyskie. Powyższe dane pokazują, że rodzina z trójką dzieci, osiągająca przeciętne dochody nie ma praktycznie żadnych szans na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych na przyzwoitym poziomie z uwzględnieniem możliwości rynkowych. Nawet w najbogatszym mieście (Warszawa) zdolność kredytowa takiej rodziny wystarczałaby tylko do zakupu kawalerki. 2. Konieczność reaktywowania finansowania budownictwa społecznego, jako formuły użytkowania mieszkań adresowanej do zidentyfikowanych grup docelowych wyłączonych obecnie z możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na rynku, a jednocześnie pozbawionych oparcia w funkcjonujących programach wsparcia mieszkalnictwa. Przeprowadzone analizy wskazały, że dostępność kredytów mieszkaniowych na zakup własnego mieszkania oraz dostępność mieszkań na wynajem na rynku komercyjnym jest bardzo podobna (miesięczny czynsz za wynajem mieszkania o danej powierzchni jest zbliżony do raty spłaty kredytu zaciągniętego na jego zakup). Z zastrzeżeniami wymienionymi na początku omówienia wyników analiz, kredyt mieszkaniowy na zasadach komercyjnych mogą zaciągnąć osoby najzamożniejsze, których dochody mieszczą się w ok. VIII-X decylu rozkładu wynagrodzeń. Funkcjonowanie programu Mieszkanie dla młodych i dostępny w jego ramach instrument wsparcia (dofinansowanie wkładu własnego) powoduje, że dostępność ta się zwiększa i o kredyt może się ubiegać dodatkowe 10% osób. Uwzględniając powyższe, odniesienie rynkowych możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych do 3

instrumentów władz publicznych mających na celu pomoc w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych wskazuje, ze wypełnienie luki adresowania instrumentów wsparcia powinno koncentrować nowe działania na inicjatywach wspierających mieszkania na wynajem o umiarkowanych, niższych od rynkowych czynszach. Powyższy wniosek koresponduje z oceną braku wystarczającego instrumentarium polityki mieszkaniowej, zgodnie z diagnozą i odpowiadającym kierunkiem działań strategicznych, odzwierciedlonymi w podstawowych dokumentach strategicznych przyjętych przez Radę Ministrów. W ramach Strategii Rozwoju Kraju 2020 przewidziano m.in. takie działania jak stworzenie efektywnego systemu wynajmu mieszkań, zarówno w celu zwiększenia mobilności zawodowej jak i w celu zmniejszenia ubóstwa w grupach najbardziej nim zagrożonych. Rozwinięcie kierunków zarysowanych w ww. strategii znalazło swoje odzwierciedlenie w Strategii Rozwoju Kapitału Ludzkiego, przyjętej przez rząd w dniu 18 czerwca 2013 r., a następnie w dokumencie implementującym ww. Strategię. W ramach działań zaplanowanych przez rząd znalazło się działanie pn. Modyfikacja systemu funkcjonowania i finansowania budownictwa społecznego. Działanie te zostało umieszone w trzech kontekstach 2 (a) wsparcia mobilności terytorialnej poprzez odpowiednie elementy polityki mieszkaniowej, (b) zwiększenia dostępności mieszkań, jako elementu polityki demograficznej oraz (c) zapobiegania wykluczeniu społecznemu w aspekcie mieszkaniowym. 3. Zwiększenie skuteczności już istniejących rozwiązań zapewniających adekwatny do potrzeb zasób mieszkań adresowanych do najniższych grup dochodowych. Do grup ludności o najniższych wynagrodzeniach (najczęściej I-III decyl rozkładu wynagrodzeń) ofertę wsparcia adresują obecnie wyłącznie samorządy gminne, które powinny proponować wynajem będących w ich zasobach mieszkań komunalnych i socjalnych. Z danych MIiR wynika jednak, że obecna kolejka osób oczekujących na najem w zasobach będzie możliwa do obsłużenia po ok. 17 latach, przy nierealnym założeniu, że w międzyczasie nie będzie nowych gospodarstw domowych, które dołączą do listy. Według wyników Narodowego Spisu Powszechnego w 2011 r. samorządy gminne posiadały ok. 1 090 tys. mieszkań. W tym kontekście należy podkreślić, że dostępność mieszkań gminnych zależy całkowicie od możliwości gmin dotyczących dostarczania lokali pod wynajem. Według badania Ministerstwa przeprowadzonego w 2011 r. na listach oczekujących na najem mieszkania od gmin znajdowało się ok. 135 tys. gospodarstw domowych (z czego 79 tys. oczekiwało na lokal socjalny, a 56 tys. na lokal komunalny). Oznacza to, że mimo spełniania kryteriów dochodowych uprawniających do ubiegania się o najem mieszkania od gminy, dostęp do takich mieszkań jest utrudniony ze względu na niską podaż tych mieszkań. W latach 2011-2013 samorządy gminne oddały do użytkowania ok. 2,4 tys. mieszkań rocznie. Oznacza to, że teoretycznie dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób oczekujących na listach potrzeba ponad 56 lat. Uwzględniając rotację najemców (ok. 2,5% zasobów gminnych rocznie), rocznie w zasobach gminnych podpisywane jest ok. 25 tys. umów najmu, z czego jednak umowy z osobami z list oczekujących stanowią tylko ok. 32%, czyli ok. 8 tys. II. INSTRUMENTY WSPARCIA MIESZKALNICTWA DOTYCHCZASOWE KOREKTY I AKTUALNY ZAKRES ODDDZIAŁYWANIA ROZWIĄZAŃ W KONTEKŚCIE DOSTĘPNOŚCI MIESZKAŃ Wnioski z oceny polityki mieszkaniowej realizowanej w okresie 1990-2010, sformułowane w odpowiedzi rządu na dezyderat Komisji Infrastruktury pt. Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku, przyjętej przez Radę Ministrów w dniu 30 listopada 2010 r., wskazywały na potrzebę ponownego zredefiniowania priorytetów polityki mieszkaniowej państwa i zasad wspierania mieszkalnictwa ze środków publicznych. Ogólne podsumowanie zmian wprowadzonych w pierwszych trzech latach, jakie upłynęły od przyjęcia ww. informacji, zawiera poniższe zestawienie. 2 Pomijając omówiony już powyżej aspekt polityki demograficznej, w kontekście przeprowadzonych analiz dostępności aspekt mobilnościowy został podkreślony poprzez analizę możliwości dochodowych osób zamieszkujących w danym województwie, które chcą się przeprowadzić w poszukiwaniu pracy do stolicy województwa. Należy podkreślić, że we wszystkich badanych województwach osoby spoza stolicy województwa osiągają przeciętnie niższe dochody, co dodatkowo ogranicza ich możliwości na rynku mieszkaniowym. Aspekt spójności społecznej odzwierciedlają badania dotyczące możliwości mieszkaniowych grup ludności o najniższych wynagrodzeniach. 4

Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku diagnoza 2010 (str. 12-14) Niska efektywność stosowanych instrumentów w kontekście pomocy wykluczonym z rynku. Pomimo szerokiego zakresu stosowanych instrumentów finansowania mieszkalnictwa, zarówno bezpośrednich jak i podatkowych, uzyskiwane efekty są zdecydowanie niezadowalające, w szczególności z punktu widzenia zwiększenia dostępności do mieszkań dla osób o dochodach niewystarczających do samodzielnego zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Pomimo istnienia programów stanowiących dużą część polityki społecznej państwa (budownictwo socjalne i społeczne), ich finansowanie jest niewielkie i w małym zakresie zaspokaja istniejące problemy. Nieselektywne adresowanie wydatków budżetowych. Pomimo funkcjonowania instrumentów dedykowanych wszystkim grupom społeczeństwa, zdecydowana większość środków budżetowych kierowana do sektora mieszkaniowego pochłania wsparcie działań podejmowanych przez osoby relatywnie zamożne, z których część bez pomocy państwa i tak prowadziłaby działania inwestycyjne. Przedsięwzięcia wymagające największej pomocy budżetowej (budownictwo socjalne, budownictwo społeczne) są finansowane na minimalnym poziomie, co znacznie ogranicza efekty rzeczowe tego sektora i nie wpływa zasadniczo na rozwiązywanie podstawowych problemów mieszkaniowych i redukcję istniejących potrzeb społecznych. Polityka wspierania finansowego rynku nie służy wobec tego dobrze podstawowym celom, rozumianym w kategorii uzupełniania rozwiązań rynkowych. Przykładowo, w 2009 r. na wsparcie budownictwa socjalnego przeznaczonego dla osób najuboższych wydatkowano 45 mln zł, natomiast mechanizm Wnioski z perspektywy zmian zachodzących w okresie 2011 I kw. 2014 (podjęte działania korespondujące, wyzwania nadal aktualne) zapewnione zostały środki budżetowe pokrywające w całości zapotrzebowanie gmin we wszystkich edycjach programu wsparcia budownictwa socjalnego / komunalnego; w większym zakresie z programu zaczęły korzystać gminy realizujące przedsięwzięcia we współpracy z towarzystwami budownictwa społecznego (gmina jako partycypant, a nie inwestor bezpośredni); jednocześnie, wysoki stan zadłużenia j.s.t. oraz konieczność znalezienia środków finansujących alternatywne przedsięwzięcia samorządów ograniczają gminy w podejmowaniu decyzji o finansowaniu nowych przedsięwzięć (pomimo pokrycia 30-50% kosztów przedsięwzięcia ze środków Funduszu Dopłat). Stan ten uzasadnia poszukiwanie nowych form finansowania i realizacji budownictwa inicjowanego przez gminy, uzupełniających program wsparcia finansowany z Funduszu Dopłat, które w większym niż obecnie zakresie wykorzystywały będą możliwości współpracy j.s.t. z kapitałem prywatnym; w programie wsparcia budownictwa socjalnego / komunalnego efektywność instrumentu wsparcia ogranicza nadal brak zmian prawnych pozwalających gminom lepiej wykorzystywać będący ich własnością, istniejący już zasób mieszkań stan ten, pomimo dobrej oceny programu finansowanego z Funduszu Dopłat, nie pozwala na planowanie nowych inwestycji przy uwzględnieniu tego potencjału mieszkań, jakim już gmina dysponuje; w zakresie społecznego budownictwa na wynajem ocena dotycząca niskiej efektywności działań wspierających ten proces z poziomu polityki mieszkaniowej jest nadal aktualna brak nowych rozwiązań zwiększających dostępność mieszkań w tym segmencie rynku mieszkaniowego potwierdza aktualność postulatu diagnozy 2010. w porównaniu z okresem 2007-2010, w latach 2011-14 ponad dwukrotnie zwiększone zostały środki budżetowe przeznaczone na wsparcie budownictwa socjalnego / komunalnego (370 mln zł w porównaniu ze 178 mln zł) zapewniono sfinansowanie wszystkich wniosków o wsparcie złożonych w ramach tego programu; z końcem 2013 r. zakończony został, z zachowaniem praw nabytych dotyczących rozliczenia wydatków, pozbawiony mechanizmów adresowania instrument wsparcia w formie tzw. zwrotu VAT (uchylenie ustawy); z początkiem 2014 r. wprowadzony został nowy instrument finansowania opierający się na formule zwrotu części wydatków związanych z nabyciem materiałów budowlanych ( zwrot VAT ), adresowany 5

tzw. zwrotu VAT kosztował budżet państwa 1 mld zł. Ograniczona efektywność relacji wsparcie budownictwa generowanie dochodów budżetu państwa w przyszłości. Występujący związek pomiędzy wspomaganiem inwestycji w budownictwie mieszkaniowym, a generowaniem przyszłych wpływów do budżetu państwa z tytułu kapitałochłonnych procesów inwestycyjnych w tym obszarze (m.in. wpływy z VAT, podatków dochodowych, wyposażenie mieszkania) jest istotną cechą, która powinna być brana pod uwagę w ramach realizowanej polityki mieszkaniowej. Związek ten jest jednak czytelny i faktyczny przede wszystkim w tych obszarach rynku, w których uruchomienie wydatków z budżetu państwa wprost warunkuje realizację wspomaganych inwestycji. Bezpośredni związek w tym zakresie koncentruje się więc przede wszystkim w Polsce na obszarach problemowych, gdzie jak pokazuje wieloletni okres realizacji takich programów jak budownictwo społeczne czynszowe czy wsparcie budownictwa socjalnego (w tym w latach 2004-2005 w ramach programu pilotażowego) liczba budowanych mieszkań zależy wprost od poziomu wsparcia budżetowego. Pomijając kwestie społeczne, stanowiące podstawową rację uzasadniającą konieczność interwencyjnej roli władz publicznych w segmentach społecznie uzasadnionych, również istniejąca struktura wydatków nie pozwala więc wykorzystać w pełni potencjału, jaki dla szerszych uwarunkowań gospodarczych i budżetowych wiąże się z aktywną polityką państwa w zakresie finansowania mieszkalnictwa. jednak wyłącznie do osób młodych, ponoszących wydatki w związku z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę mieszkania podlegającego ograniczeniom powierzchniowym (nowa ustawa); nastąpiło zredefiniowanie w 2011 programu Rodzina na swoim, a po zamknięciu tego programu z końcem 2012 r. nowe zasady wspierania gospodarstw domowych w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych w oparciu o własne mieszkanie zostały oparte na formule rzeczywiście przyczyniającej się do poprawy dostępności mieszkań w segmencie popularnym (wkład własny w kontekście rekomendacji S ) dotyczy wprowadzonego od 2014 r. programu Mieszkanie dla młodych ; ponadto w zakresie zasad finansowania programu Mieszkanie dla młodych, w odróżnieniu od innych instrumentów wspierających gospodarstwa domowe w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w ramach segmentu mieszkań użytkowanych w oparciu o prawo własności, które były wprowadzane do 2010 r., finansowanie programu MdM z budżetu państwa zostało wyłączone z części 18. (wydatki bezpośrednie na mieszkalnictwo) na rzecz finansowania w oparciu o rezerwę celową, podlegającą dodatkowo corocznemu limitowi wydatkowania. Ramy czasowe programu zostały również z góry określone w zamkniętym horyzoncie czasowym (program realizowany do 2018 r.); w zakresie społecznego budownictwa na wynajem brak nowych rozwiązań zwiększających dostępność mieszkań w tym segmencie rynku mieszkaniowego potwierdza nadal aktualność postulatu diagnozy 2010. z diagnozą 2010 korespondowało zwiększenie w latach 2011-14 poziomu finansowania budownictwa socjalnego / komunalnego ze środków budżetu państwa; po zakończeniu programu RnS, wprowadzony w czasie okresowego spadku rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych program Mieszkanie dla młodych został zaadresowany wyłącznie do wspierania transakcji na rynku pierwotnym. Istniejące ograniczenia cen oraz formuła wsparcia mająca wpływ na zwiększenie dostępności mieszkań (wkład własny w kontekście rekomendacji S ) oddziałuje obecnie na decyzje związane z rozpoczynaniem nowych procesów inwestycyjnych, korespondując z diagnozą 2010. w zakresie społecznego budownictwa na wynajem brak nowych rozwiązań zwiększających dostępność mieszkań w tym segmencie rynku mieszkaniowego potwierdza nadal aktualność postulatu diagnozy 2010. 6

Korekty programów adresowanych sektorowo uwarunkowania wewnętrzne. Również część istniejących programów wsparcia wymaga znacznych korekt, zarówno jeżeli chodzi o przedmiot wsparcia, jak i konstrukcję instrumentów finansowania. W szczególności dotyczy to programu budownictwa społecznego, realizowanego dotychczas głównie przez towarzystwa budownictwa społecznego. Nowe rozwiązania powinny umożliwić efektywniejszą realizację głównych celów funkcjonowania tego segmentu, z jednoczesnym umożliwieniem najemcom realizacji ich ambicji dotyczących docelowego uzyskania mieszkania na własność. Należy również w pełni wykorzystać potencjał tego sektora, prowadząc do wzrostu liczby podmiotów realizujących ten rodzaj budownictwa oraz zwiększyć liczbę oddawanych do użytkowania mieszkań. Korekty programów adresowanych sektorowo uwarunkowania zewnętrzne. Korekty istniejących programów są również związane z oddziaływaniem otoczenia pozasektorowego, zwłaszcza w sytuacji spowolnienia gospodarczego. Szczególnie istotna w tym kontekście była likwidacja w 2009 roku Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (motywowana wzmocnieniem roli Banku Gospodarstwa Krajowego w łagodzeniu skutków zaburzeń na rynku finansowym), która zrodziła konieczność zaprojektowania nowej formuły funkcjonowania budownictwa społecznego oraz pomocy gminom w tworzeniu infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. Modyfikacje powinny dotknąć także program Rodzina na Swoim. Należy zwiększyć oddziaływanie tego instrumentu na procesy demograficzne (zakładanie rodziny, dzietność kobiet), jednocześnie skuteczniej realizować politykę pobudzania inwestycji mieszkaniowych w okresach spowolnienia gospodarczego. Wspieranie komercyjnego budownictwa mieszkaniowego w okresie ożywienia mija się z celem i może powodować jedynie zwiększenie cen rynkowych. Dlatego docelowo należy wygasić program, a termin tego wygaszenia powinien być skorelowany z tendencjami rynkowymi. Uelastycznienie zasad gospodarowania mieszkaniowymi zasobami gmin. Obecne zasady ograniczają możliwości samorządów gminnych w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób oczekujących na możliwość najmu lokalu komunalnego, jednocześnie nadmiernie uprzywilejowują najemców komunalnych, korzystających ze swoistej renty sytuacyjnej. Wpływają również niekorzystnie na egzekucję postulat diagnozy 2010 jest aktualny. w 2011 r. w wyniku nowelizacji przepisów zmodyfikowane zostały zasady adresowania programu Rodzina na swoim, zwiększając pośrednio oddziaływanie tego instrumentu na procesy demograficzne (ograniczenia wieku kredytobiorców, możliwość uzyskania wsparcia z tytułu zakupu mieszkania przez młodą osobę stojącą przed decyzją o założeniu rodziny); jednocześnie, uznając zasadność wprowadzenia zmian systemowych w zasadach wspierania mieszkalnictwa, nowelizacja w 2011 r. przewidziała zamknięcie okresu składania wniosków kredytowych w ramach programu Rodzina na swoim z końcem 2012 r.; wprowadzony od 2014 r. program Mieszkanie dla młodych został oparty na rozwiązaniach bezpośrednio odnoszących się do polityki prorodzinnej, demograficznej oraz działań pobudzających nowe inwestycje mieszkaniowe w okresie zmian regulacyjnych wpływających na ograniczenie dostępności kredytów mieszkaniowych (rekomendacji KNF); w zakresie społecznego budownictwa na wynajem brak nowych rozwiązań zwiększających dostępność mieszkań w tym segmencie rynku mieszkaniowego potwierdza nadal aktualność postulatu diagnozy 2010; z uwagi na początkowy okres programu MdM, postulat bieżącej weryfikacji doświadczeń z realizacji programu, w celu wprowadzenia ew. korekt zwiększających jeszcze oddziaływanie tego instrumentu z punktu widzenia celów polityki prorodzinnej oraz poprawy dostępności mieszkań jest aktualny 3. postulat diagnozy 2010 jest aktualny. 3 Przygotowany w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju projekt nowelizacji ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, zawierający propozycje zmian sprzyjających osiąganiu zakłądanych celów programu MdM, będzie przedmiotem prac rządu w ramach odrębnej inicjatywy legislacyjnej w III kw. 2014 r. (projekt został wprowadzony do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów jako inicjatywa pilna). 7

wyroków sądowych dotyczących eksmitowania do lokali socjalnych oraz nie zachęcają gmin do prowadzenia racjonalnej polityki czynszowej, umożliwiającej m.in. uzyskiwanie przychodów, które mogłyby posłużyć na nowe inwestycje i utrzymywanie istniejącego zasobu w odpowiednim stanie technicznym. Uelastycznienie zasad gospodarowania zasobami towarzystw budownictwa społecznego. Obecne regulacje usztywniają gospodarowanie zasobami TBS, uniemożliwiając sprzedaż lokali i odpowiednie podwyższanie należności czynszowych w celu pozyskania środków na nowe inwestycje oraz właściwe gospodarowanie istniejącym zasobem. Nie dostarczają również gminom bodźców do aktywniejszego angażowania się w nowe inwestycje w wyniku których powstają dostępne cenowo mieszkania na wynajem. wprowadzone zmiany w przepisach otworzyły możliwość przekształceń praw do lokali w zasobach mieszkaniowych tbs, uzależniając ten proces od decyzji właściciela zasobów oraz formułując taką możliwość wyłącznie do mieszkań wynajmowanych przez gospodarstwo domowe dysponujące prawem strony partycypującej w kosztach budowy lokalu (proces przekształceń środkiem, a nie celem samym w sobie); brak alternatywnych, nowych instrumentów finansowania społecznego budownictwa czynszowego, nie spowodował uruchomienia procesu przekształceń kierowanego poszukiwaniem środków na nowe inwestycje (źródło to nie jest wystarczające). Uwzględniając ograniczone formy finansowania nowych inwestycji, a jednocześnie przepisy zobowiązujące tbs do adresowania mieszkań pozostających w zasobach tbs, które zostały wybudowane z udziałem środków publicznych, wyłącznie na zasadach uzasadniających społeczną funkcję tych mieszkań zjawisko należy ocenić pozytywnie; pozostałe rozwiązania dotyczące zasad gospodarowania mieszkaniami w zasobach tbs nie uległy większym zmianom, stanowiąc nadal barierę ograniczającą możliwości powiększania zasobów mieszkań czynszowych przez tbs-y w oparciu o rynkowe źródła finansowania (zasady wprowadzone w okresie uruchomienia programu, odnoszące się do preferencyjnego modelu finansowania jakim był KFM, są rozwiązaniami usztywniającymi w przypadku alternatywnych instrumentów finansowania). Inicjatywy podejmowane w czasie kolejnych trzech lat, jakie upłynęły od przyjęcia informacji formułującej 10-letnią perspektywę zakładanych przez rząd kierunków wpierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego, korespondowały z dużą częścią wniosków wynikających ze sformułowanej w 2010 r. diagnozy. Podstawowe, nadal aktualne postulaty dotyczą co do zasady szeroko rozumianego rynku społecznych mieszkań na wynajem, tj. zagadnień obejmujących oddziałujące na siebie wzajemnie obszary dotyczące zarówno istniejącego zasobu mieszkań komunalnych, jak również związanego z lokalnymi politykami mieszkaniowymi nowego budownictwa społecznego czynszowego. W kontekście wniosków wynikających z przeprowadzonych analiz dostępności mieszkań (pkt I), zagadnienia te należy dzisiaj uznać za kluczowe czynniki dalszej poprawy stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Z uwagi na ograniczenia dotyczące możliwości znaczącego zwiększenia wydatków budżetowych (w tym wydatków na mieszkalnictwo), jak również społeczny kontekst skutków zakładanej przez rząd reformy zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem komunalnym, racjonalną formą realizacji powinien być w tym przypadku pakiet działań wyzwalających, w okresie najbliższych lat, zintegrowany proces zmian zwiększających dostępność mieszkań w tym segmencie rynku. Opierając się na badaniu Instytutu Rozwoju Miast oraz zapotrzebowaniu zgłoszonym przez TBS w ramach ostatnich edycji KFM, popyt na mieszkania społeczne czynszowe pozostaje niezaspokojony i jego skala w 8

ostatnich latach oceniana była na poziomie ok. 100 tys. lokali. Analizy dostępności mieszkań omówione w pierwszej części niniejszej informacji świadczą o tym, że obecne deficyty mieszkań w segmencie społecznym czynszowym mogą znacznie przekraczać te szacunki. Osoby, których dochody mieszczą się w ok. III-VII decylu rozkładu wynagrodzeń zarabiają za dużo aby móc się ubiegać o lokale gminne i za mało aby móc zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszkania, nawet korzystając z programu Mieszkanie dla Młodych, przy czym sytuacja ta jest szczególnie trudna w przypadku gospodarstw domowych posiadających dzieci. Skala zapotrzebowania na dostępny zasób mieszkań na wynajem może jeszcze ulec zwiększeniu, jeżeli podjęte byłyby uzasadnione zmiany prawne racjonalizujące zasady gospodarowania w mieszkaniowym zasobie gmin, zgodnie z rozważanymi propozycjami Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. W ww. kontekście społeczne budownictwo czynszowe stanowić powinno ważny mechanizm łagodzący skutki takich reform. Ministerstwo ocenia, że wprowadzenie pozytywnie ocenianej przez gminy propozycji określenia ustawowych mechanizmów weryfikacji dochodów lokatorów mieszkań komunalnych objęłoby ok. 30-45% obecnych najemców zasobów gminnych, ze względu na osiąganie przez nie dochodów przekraczających określone ustawowo progi (w ocenie MIR liczba gospodarstw domowych, które po okresie dostosowawczym z ww. względów powinny mieć wypowiedziane umowy najmu mieszkania gminnego ze względu na zbyt wysokie dochody, może dotyczyć ok. 7-11% najemców gminnych). Podsumowując, przy uwzględnieniu przeprowadzonej oceny wpływu dotychczasowych rozwiązań na wzrost dostępności mieszkań, uwzględniającej również analizę efektów dotychczasowych zmian w polityce mieszkaniowej w latach 2011-13, uzasadnione jest, aby pierwszą inicjatywą w ramach polityki mieszkaniowej państwa rozpoczynającą zintegrowany proces zwiększenia dostępności mieszkań społecznych czynszowych było określenie nowego instrumentu wsparcia społecznego budownictwa na wynajem. III. NOWY PROGRAM WSPARCIA SPOŁECZNEGO BUDOWNICTWA CZYNSZOWEGO PRZEDSTAWIENIE KONCEPCJI Proponowana reaktywacja finansowania społecznego budownictwa czynszowego przewiduje wdrożenie w 2015 r. preferencyjnego instrumentu o charakterze zwrotnym w ofercie Banku Gospodarstwa Krajowego. Działanie to byłoby tym samym ważną inicjatywą podjętą w związku z zapowiedziami określenia nowego modelu wsparcia tego segmentu rynku w ramach polityki mieszkaniowej państwa, zgodnie z kierunkiem wskazanym w strategicznych dokumentach rządowych: Strategii Rozwoju Kraju 2020 i w Strategii Rozwoju Kapitału Ludzkiego (wraz z dokumentem implementacyjnym), jak również odpowiedzią rządu na dezyderat Komisji Infrastruktury pt. Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku. Zakłada się, że nowy program będzie jednym z instrumentów lokalnej polityki mieszkaniowej gmin, oferując preferencyjne finansowanie przedsięwzięć społecznego budownictwa czynszowego, kierowane do inwestorów działających w oparciu o zawartą z gminą umowę. Adresatami mieszkań będą osoby o umiarkowanych dochodach, w szczególności rodziny z dziećmi. Nowy program wypełni lukę w dostępie do instrumentów wsparcia mieszkalnictwa. Propozycje finansowania społecznego budownictwa czynszowego zostały przygotowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju we współpracy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Podstawowe założenia instrumentu finansowania przedstawia poniższe zestawienie: etap realizacji: okres 5 lat; efekty rzeczowe: 10 tys. lokali mieszkalnych na wynajem objętych finansowaniem; charakter instrumentu: finansowanie preferencyjne społecznego budownictwa czynszowego przez BGK (preferencyjny kredyt, oprocentowany w formule stopy zmiennej wg stawki WIBOR 1M bez marży); okres kredytowania: 30 lat (karencja + spłata); 9

wolumen finansowania preferencyjnego w ramach rocznej edycji: 320 mln zł; efekty roczne: założono sfinansowanie rocznie 2 tys. mieszkań o powierzchni 50 m 2, przyjmując przeciętny koszt budowy 1 m 2 na poziomie 4 tys. zł (maksymalny LtV 80%); program wypełni lukę w dostępie do instrumentów wsparcia mieszkalnictwa: lokale mieszkalne objęte finansowaniem adresowane do gospodarstw domowych (co najmniej w 50-60% rodzin z dziećmi), których dochody mieszczą się w ok. III-VI decylu rozkładu wynagrodzeń; wybór przedsięwzięć do finansowania dokonywany w oparciu o przeprowadzoną ocenę wniosków, uwzględniającą: społeczne uwarunkowania przedsięwzięcia w dostępie do finansowania premiowane będą m.in. projekty adresowane w większym zakresie do (i) rodzin z dziećmi, (ii) gospodarstw domowych o dochodach mieszczących się w niższych decylach rozkładu wynagrodzeń oraz (iii) projekty zakładające większe zróżnicowanie charakteru mieszkań wybudowanych w budynku 4 ; techniczne uwarunkowania przedsięwzięcia w dostępie do finansowania premiowane będą m.in. projekty (i) zakładające, po zakończeniu realizacji, szczególnie niskie zapotrzebowanie na energię zużywaną w mieszkaniu, (ii) polegające na remoncie lub zmianie sposobu użytkowania budynku oraz (iii) przedsięwzięcia lokalizowane na obszarach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i / lub obszarach objętych lokalnym programem rewitalizacji; uwarunkowania lokalnych polityk mieszkaniowych/lokalne czynniki prorozwojowe w dostępie do finansowania premiowane będą m.in. projekty (i) zlokalizowane w gminach, w których dotychczasowy udział środków budżetowych finansujących projekty społecznego budownictwa czynszowego był niski, pomimo występujących deficytów, jak również (ii) projekty przewidujące wyższy udział wśród docelowych najemców społecznego zasobu czynszowego tych gospodarstw domowych, które będą kierowane do nowych mieszkań przez gminy jako element zintegrowanego procesu racjonalizacji gospodarowania lokalami mieszkalnymi w mieszkaniowym zasobie gminy (tzw. łańcuch przeprowadzek ). Projektując nowy instrument wsparcia, w formie preferencyjnego źródła finansowania inwestycji o charakterze zwrotnym, zakłada się uwzględnienie potencjału istniejącego segmentu instytucjonalnego, który dotychczas był zaangażowany w tworzenie społecznego budownictwa czynszowego w ramach Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, jak również uwarunkowań prawnych stanowiących odniesienia dla tego działania: a) ważną rolę w nowym procesie finansowania powinien odgrywać nadal Bank Gospodarstwa Krajowego, który w 2009 r. po likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przejął zobowiązania i należności Funduszu. Obecnie portfel byłego KFM generuje ok. 150 mln rocznie nadwyżki przepływów pomiędzy wpływami z tytułu spłaty kredytów, a spłatą zobowiązań wynikających z zaciągniętych w przeszłości pożyczek w międzynarodowych instytucjach finansowych. Saldo to będzie stopniowo wzrastać do ok. 250 mln zł w 2020 r. Wysoka ocena dotychczasowych doświadczeń BGK w finansowaniu społecznego budownictwa czynszowego, jak również postrzeganie rozwoju rynku mieszkań na wynajem jako jednego z istotnych obszarów aktywności Banku w kolejnych latach (komplementarnych obszarów aktywności BGK w formie Funduszu Mieszkań na Wynajem czy w ramach formuły Funduszu Municypalnego), stanowi mocny punkt oparcia uzasadniający wznowienie przez Bank preferencyjnej akcji 4 W tym ostatnim przypadku zakłada się, że preferowane będą projekty zakładające współwystępowanie w budynku innych typów mieszkań, jako np. forma społecznej integracji (racjonalna koncepcja tzw. social mix), lub lokali użytkowych (wpływy z czynszów jako dodatkowe źródło finansowania), czy też projekty przewidujące takie zróżnicowanie jako element przyjętej formuły finansowania projektu, umożliwiającej optymalne osiąganie społecznych celów programu (np. część realizacji obejmująca mieszkania i lokale użytkowe przeznaczone na sprzedaż /nie objęte finansowaniem przy wykorzystaniu preferencyjnego kredytu/, w celu stworzenia lepszych uwarunkowań finansowania całego projektu i tym samym dotarcia do zakładanych grup docelowych społecznego budownictwa czynszowego). 10

kredytowania nowych przedsięwzięć społecznego budownictwa czynszowego w nowych uwarunkowaniach prawnych; Finansowanie społecznego budownictwa czynszowego przez Bank Gospodarstwa Krajowego liczby i fakty: Efekty rzeczowe: 96,8 tys. mieszkań oddanych do użytkowania (w tym: 79,7 tys. w TBS oraz 17,1 tys. w SM), ponad 4,7 mln m 2 powierzchni mieszkalnej; 7,2 mld zł udzielonych kredytów. Niska kapitałochłonność: dotychczasowy program przy zaangażowaniu budżetu państwa na poziomie 4,3 mld zł i BGK (pożyczki i środki własne) na poziomie 2,35 mld zł stworzył 96,3 mieszkań, co daje ok. 14,5 tys. lokali na miliard zł zaangażowanych środków. Koszty budowy i użytkowania mieszkań: niskie koszty budowy: łączny koszt inwestycji niespełna 10,9 mld zł; przy ww. powierzchni mieszkań, oznacza to średnio ok. 2300 zł/m 2 (obecna przeciętna wartość odtworzeniowa kredytowanego zasobu to ponad 3900 zł/m2); niskie czynsze, od 6 do 15 zł/m 2, średnio ponad 9 zł (np. czynsz w warszawskich tbs to niecałe 14 zł/m 2, przy średniej stawce najmu komercyjnego ok. 46 zł/m 2 ). Jakość portfela byłego KFM: portfel generuje blisko 50% wyniku finansowego BGK; portfel generuje ok. 330 mln zł spłat rocznie (kapitał i odsetki), rentowność jest wysoka biorąc pod uwagę realny koszt pozyskania środków; spłacalność portfela jest wzorowa wynosi ponad 99%; systematycznie spadająca zapadalność (obecnie średnio ok. 22 lata); niski wskaźnik LtV (ok. 35%), dobry lub bardzo dobry stan techniczny większości nieruchomości zabezpieczających kredyty (wartość odtworzeniowa ok. 18,6 mld zł); praktycznie brak pustostanów w zasobie (0,2% incydentalne/przejściowe przypadki); niskie zaległości czynszowe (ok. 4%) b) efektem realizacji programu KFM było rozpoczęcie działalności na rynku mieszkaniowym towarzystw budownictwa społecznego, jako podmiotów koncentrujących swoją działalność w segmencie społecznego budownictwa czynszowego. Strategia adresowania dostępnego budownictwa mieszkań na wynajem do rodzin o średnich dochodach przy wykorzystaniu towarzystw budownictwa społecznego jest wykorzystywana przez wiele samorządów lokalnych. Realizowane inwestycje obejmowały przy tym niejednokrotnie realizowane na poziomie lokalnym specjalne programy mieszkaniowe, adresowane do grup zawodowych i środowisk akademickich, seniorów, niepełnosprawnych, młodych ludzi, powodzian i bezrobotnych. Dotychczasowe doświadczenia towarzystw budownictwa społecznego powinny znaleźć odniesienie w nowym modelu finansowania społecznego budownictwa czynszowego; Przykłady programów lokalnych podejmowanych w oparciu o formułę towarzystw budownictwa społecznego: Program Potrzebny Dom (TBS Stargard Szczeciński). W ramach programu realizowane są cztery odrębne programy. Program Bez Barier ma na celu dostarczenie nowych mieszkań w pełni przystosowanych do indywidualnych potrzeb osób niepełnosprawnych. Aby ten cel został zrealizowany niezbędna jest współpraca organizacji pozarządowych, które znają potrzeby i oczekiwania mieszkaniowe swoich podopiecznych z tbs. Program Na Start ma na celu stworzenie warunków mieszkaniowych wychowankom opuszczającym placówki opiekuńczo-wychowawcze w tzw. inkubatorze. Nauka samodzielnego funkcjonowania i realizacja programu usamodzielnienia pod nadzorem opiekuna, to główne aspekty programu. Po 3 letnim okresie zamieszkiwania w inkubatorze wychowanek, ma możliwość wynajęcia mieszkania docelowego w tbs. Program Nie Sami ma na celu realizację mieszkań przystosowanych do potrzeb osób starszych, w których zapewnioną będą mieli opiekę medyczną i pomoc w czynnościach gospodarczych niesioną przez wolontariuszy. Program Nasz Dom przeznaczony dla dzieci od 4 18 lat pozbawionych domu rodzinnego. Ma na celu realizację mieszkań dla wychowanków Domu Dziecka, w którym dziesięcioro dzieci pod całodobową opieką, prowadzi tryb życia zbliżony do rodzinnego. W Bydgoszczy realizowany jest program, mający na celu pomoc w usamodzielnianiu się dzieci z domów dziecka. W budynku Bydgoskiego TBS powstało 92-metrowe mieszkanie dla wychowanków Bydgoskiego Zespołu Placówek Opiekuńczo-Wychowawczych docelowo ma w nim mieszkać 10 nastolatków. Ideą wspólnego mieszkania jest nauka samodzielności - nauka gotowania i innych czynności domowych oraz gospodarowania wydatkami. Przez całą dobę w mieszkaniu razem z wychowankami przebywają opiekunowie. Koszty partycypacji (30 proc. kosztów wybudowania lokalu) poniosło miasto, a koszty utrzymania mieszkania wziął na siebie Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej. W Grudziądzu w budynku Grudziądzkiego TBS powstał lokal o powierzchni ok. 150 m² dla Wydzielonej Grupy Wychowawczej - małej placówki socjalizacyjnej działającej w systemie rodzinkowym (tj. podobnym do funkcjonowania wielodzietnej rodziny), w której pod nadzorem wychowawców z Centrum Pomocy Dziecku i Poradnictwa Rodzinnego będą przebywać dzieci w wieku od 3 lat do usamodzielnienia. 11

Miejski program "Seniorzy" wpisany w Plan Rozwoju Miasta Poznania na lata 2005-2010 jest przykładem wielowariantowego programu mieszkaniowego adresowanego do osób starszych mieszkających w Poznaniu. Miasto pokrywa koszty partycypacji w mieszkaniach z zasobu TBS dla seniorów, którzy spełniają określone warunki. W ramach ww. programu Poznańskie TBS wybudowało budynek przeznaczony dla osób starszych. W części nadziemnej budynku znalazło się 68 mieszkań, wykończonych i przystosowanych zgodnie z planowaną funkcją - Środowiskowego Domu Emeryta. W części podziemnej budynku zlokalizowane zostały: hala garażowa, pomieszczenia gospodarcze i techniczne oraz suszarnia. Na poziomie parteru umiejscowiono hol wejściowy z pomieszczeniem portierni, Klub Seniora z aneksem kuchennym, zapleczem kuchennym i tarasem letnim oraz dwa gabinety: lekarski i zabiegowy. W ramach strategii rozwoju Wrocławia - Wrocław w perspektywie 2020 jest realizowany program,,mieszkania dla doktorantów i młodych pracowników naukowych z wrocławskich uczelni akademickich i jednostek naukowo badawczych, (TBS Wrocław.) Beneficjantami programu są doktoranci, młodzi pracownicy naukowi. Program Mieszkania Młodych Rodzin realizowany przez TBS - Przedsiębiorstwo Mieszkaniowe w Krośnie ma na celu pomoc grupie młodych małżeństw w zdobyciu własnego mieszkania poprzez systematyczne oszczędzanie na ten cel. Mieszkania w TBS mają charakter przejściowy młodzi ludzie mieszkając tam i płacąc minimalny czynsz (2 zł za m²), co miesiąc zobowiązani są do odłożenia określonej kwoty na docelowe mieszkanie. Kwota oszczędności uzależniona jest od wielkości przyszłego mieszkania. Umowa zawierana jest na rok, z opcją przedłużenia maksymalnie na okres 5 lat. W Gdyni uruchomiono program "W" jak wykwaterowanie. Program był przeznaczony dla lokatorów kamienic prywatno - czynszowych, którzy dostali trzyletnie wypowiedzenie najmu (na mocy ustawy o ochronie lokatorów z 2001 r.). TBS Czynszówka w Gdyni przeznaczył na ten cel 230 mieszkań. Wśród nich 85 mieszkań zostało wynajętych osobom, które ze względu na niskie dochody mogłyby liczyć na mieszkania socjalne lub komunalne. By dostać mieszkanie w TBS musiały wpłacić jedynie kaucję (nie wnosiły partycypacji). TBS Motława przeznaczył część wybudowanych mieszkań dla powodzian. Mieszkania te były finansowane w 70% z KFM, a w 30% ze środków własnych spółki przekazanych przez właściciela miasto Gdańsk oraz osoby prywatne. Dzięki porozumieniu władz miasta Lublin z TBS "Nowy Dom" w Lublinie powstał pilotażowy program, w którym osoby oczekujące na mieszkanie komunalne mogą składać wnioski na mieszkanie budowane przez TBS. Próg minimalnych dochodów, jakimi musi się legitymować przyszły najemca w TBS "Nowy Dom" został obniżony, gdyż był on barierą dla osób oczekujących na mieszkanie komunalne. c) w kontekście polityk mieszkaniowych władz lokalnych uzasadnione jest, aby zasady finansowania społecznego budownictwa czynszowego przyjęte w nowym programie zapewniały kierowanie preferencyjnych kredytów do podmiotów / przedsięwzięć, będących elementem realizacji lokalnej polityki mieszkaniowej gmin. W tym zakresie przewiduje się, że zakres beneficjentów programu obejmował będzie uczestnictwo w programie wskazanych już tbs-ów utworzonych z udziałem JST, jak również innych spółek gminnych. Udział w programie tbs-ów prywatnych i spółdzielni mieszkaniowych byłby możliwy, o ile planowane przez te podmioty inwestycje są związane z lokalną polityką mieszkaniową. W odniesieniu do całego zakresu kwalifikowanych inwestorów zakłada się w związku z powyższym, że istotnym warunkiem ubiegania się o preferencyjny kredyt będzie realizacja przedsięwzięcia znajdującego potwierdzenie w zawartej przez inwestora z gminą umowie, m.in. określającej zasady kierowania przez gminę najemców do sfinansowanych w ramach programu mieszkań społecznych czynszowych, jak również objętego co do zasady wsparciem JST (grunty wniesione przez gminę, możliwość bezpośredniej partycypacji w kosztach) 5 ; d) w kontekście uwarunkowań prawnych dotyczących wdrożenia nowego instrumentu wsparcia opartego na preferencyjnym produkcie kredytowym BGK przyjęto z kolei, że punktem odniesienia powinny być rozwiązania wprowadzone w 2009 r. w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Przepisy te, wraz z likwidacją KFM, określiły ramowe zasady dalszego finansowania towarzystw budownictwa społecznego i spółdzielni mieszkaniowych. Preferencyjne finansowanie przez BGK społecznego budownictwa czynszowego, mające od 2009 r. być przedmiotem działalności prowadzonej przez BGK na własny rachunek, umożliwiać miało coroczne dofinansowanie przez Ministra Finansów kapitałów własnych Banku. Formuła ta może zostać wykorzystana, jednak będzie to wymagało istotnych zmian w ustawie o niektórych formach., dotyczących charakterystyki produktu kredytowego BGK (niewykonanie od 2009 r. delegacji ustawowych było wynikiem braku możliwości implementowania rozwiązań opierających się na aktualnych przepisach ustawy); 5 Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju zakłada, że wartość gruntu, na którym będzie realizowana inwestycja, będzie uznana przez BGK za koszt kwalifikowany przedsięwzięcia (przewiduje, że jedną z powszechnych form wsparcia udzielanego przez gminy w realizacji przedsięwzięć finansowanych w ramach programu będzie forma realizacji planowanych przedsięwzięć na gruntach JST). W ocenie MIiR, również w przypadku wniesienia przez gminę gruntu do spółki ubiegającej się o kredyt, wartość nieruchomości powinna być co do zasady zaliczana do kosztów kwalifikowanych przedsięwzięcia, w znaczeniu kosztów branych przez BGK pod uwagę w procesie weryfikacji warunków programu (wymogi maksymalnego wskaźnika LtV). 12

e) w odniesieniu do towarzystw budownictwa społecznego zakłada się, że jednym z koniecznych działań wdrażających nowy instrument wsparcia będzie modyfikacja przepisów określających zasady prowadzenia działalności w zasobach mieszkaniowych tbs powstających w ramach programu wsparcia: w przypadku partycypacji w kosztach budowy lokalu zakłada się, że nowy program finansowania społecznego budownictwa czynszowego powinien minimalizować ryzyko negatywnych doświadczeń poprzedniego programu KFM, związanych z dopuszczeniem w ramach społecznego budownictwa czynszowego powszechnie stosowanej partycypacji samych lokatorów (pośrednio lub, po 2004 r., bezpośrednio). Nowe społeczne zasoby na wynajem powinny mieć charakter rotacyjny, pozbawiony co do zasady elementu quasi-własnościowych nakładów lokatora ponoszonych na etapie realizacji inwestycji w formie partycypowania w kosztach budowy; uzasadnione byłoby jednak zachowanie pewnych możliwości wykorzystania formuły partycypacji lokatora (przy obniżeniu obecnego limitu maksymalnej wysokości partycypacji własnej lokatora w przypadku mieszkań finansowanych w ramach nowego programu rządowego). Jednocześnie, z uwagi na zakładany w koncepcji związek finansowanych projektów z polityką mieszkaniową gmin, jak również ograniczoną skalę corocznej akcji kredytowej, w koncepcji nowego programu wsparcia przyjęto, że w ramach programu preferowane byłyby jednoznacznie projekty, w których osiągnięcie niskiego poziomu czynszów będzie możliwe przy braku partycypacji własnej. W tym celu kryteria wyboru przedsięwzięć będą m.in. premiowały projekty o odpowiednio wyższym zaangażowaniu JST w przedsięwzięcie, projekty przewidujące realizację zróżnicowanych typów lokali w ramach inwestycji (lokale użytkowe, lokale mieszkalne na sprzedaż); w przypadku partycypacji osób prawnych przewiduje się natomiast utrzymanie w odniesieniu do przedsięwzięć finansowanych w ramach nowego programu obecnych przepisów art. 29 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (wyjątkiem będzie w tym zakresie zniesienie możliwości cesji praw wynikających z partycypacji przez osobę prawną na rzecz lokatora). Przepis ten będzie w nowym programie podstawą dla partycypowania jednostek samorządu terytorialnego w kosztach budowy nowych mieszkań; w przypadku polityki czynszowej gestora nowych mieszkań społecznych, zakłada się wprowadzenie do ustawy o niektórych formach popierania zasady corocznej obligatoryjnej weryfikacji wysokości dochodów najemcy w odniesieniu do nowych mieszkań społecznych czynszowych. W przypadku dochodów przekraczających, poza zakresem dopuszczalnych odchyleń, limity uprawniające do użytkowania mieszkań na zasadach społecznych (preferencyjny czynsz) następować powinna obligatoryjna podwyżka preferencyjnego czynszu za najem mieszkania, do poziomu odpowiadającego krotności czynszu płaconego przed podwyżką; w odniesieniu do mieszkań budowanych w ramach nowego programu wsparcia zakłada się również ustawowe określenie limitu wysokości czynszu w wysokości umożliwiającej finansowanie przedsięwzięć preferencyjnym kredytem udzielanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego (w zależności od finansowania przedsięwzięcia w formie partycypacji lub jej braku). Limit ten byłby wyższy niż obecnie określony w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego analiza uwarunkowań związanych z wdrożeniem nowego instrumentu finansowania społecznego budownictwa czynszowego w formule preferencyjnego kredytu udzielanego przez BGK wskazuje na określony ustawą limit czynszu w zasobach tbs, jako na jedną z barier uruchomienia preferencyjnej akcji kredytowej przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Dodatkowe zmiany w ustawie o niektórych formach mogące towarzyszyć programowi wsparcia, dotyczące zasad działania tbs-ów w zakresie dotychczasowego przedmiotu działalności (podstawowe zagadnienia) W przypadku wyboru wariantu opierającego wdrożenie nowego programu wsparcia na podjęciu szerszej inicjatywy legislacyjnej w zakresie 13

nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewiduje się, że uzasadniona będzie pogłębiona modyfikacja zasad działania towarzystw budownictwa społecznego, w tym przepisów dotyczących gospodarowania istniejącymi lokalami mieszkalnymi na wynajem w zasobach tbs. Zmiany ustawowe w ramach tak określonego zakresu inicjatywy legislacyjnej dodatkowo: 1) wpływałyby na poprawę warunków realizacji przez tbs-y nowych inwestycji związanych z budową mieszkań na wynajem w oparciu o finansowanie komercyjne, 2) zapewniałyby jednocześnie utrzymanie społecznego charakteru mieszkań na wynajem w zasobach istniejących, wybudowanych ze środków b. KFM. Czynsze: W obecnym stanie prawnym ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewiduje ograniczenie wysokości czynszu do 4% wartości odtworzeniowej 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego dla całości zasobów mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego. Rozwiązanie takie nie znajduje uzasadnienia w szczególności w przypadku mieszkań budowanych bez wsparcia finansowego z budżetu państwa, np. przy udziale kredytu komercyjnego lub innych środków, uniemożliwiając racjonalne kształtowanie wysokości czynszów w tej części zasobów. Elementem zmian związanych z racjonalizacją zasad działania towarzystw budownictwa społecznego byłoby w tym przypadku zniesienie limitu dla inwestycji realizowanych bez preferencyjnego finansowania. Dotychczasowe zasady limitowania wysokości czynszów utrzymane zostałyby w odniesieniu do lokali wybudowanych przy udziale kredytu z b. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Kryteria najmu: Aktualnie obowiązujące przepisy dotyczące kryteriów najmu określone w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego obowiązują dla wszystkich mieszkań na wynajem w zasobach towarzystwa budownictwa mieszkaniowego. Biorąc pod uwagę poprawę warunków realizacji przez tbs-y nowych inwestycji związanych z budową mieszkań na wynajem w oparciu o finansowanie komercyjne, jak również utrzymanie społecznego charakteru mieszkań wybudowanych ze środków b. KFM, w zakresie zasobów mieszkań czynszowych nie objętych nowym programem, uzasadnionym kierunkiem zmian byłoby w tym przypadku: zniesienie ustawowych limitów dochodowych kwalifikujących do najmu mieszkań w zasobach tbs w przypadku mieszkań wybudowanych bez preferencyjnego finansowania (obecna ingerencja ustawowa w zasady dostępu do najmu lokali powstałych bez udziału środków budżetu państwa nie znajduje uzasadnienia); utrzymanie dotychczasowych kryteriów najmu (limity dochodowe) w odniesieniu do lokali mieszkalnych powstałych przy udziale kredytu udzielonego ze środków b KFM. Partycypacja w kosztach budowy lokali mieszkalnych: Dotychczasowe zasady dotyczące partycypacji w kosztach budowy lokali powinny zostać zachowane wyłącznie w odniesieniu do umów partycypacyjnych zawartych przed projektowaną zmianą ustawy. W pozostałym zakresie w przypadku nowych inwestycji, które nie będą finansowane preferencyjnie w oparciu o nowy instrument wsparcia, zachowana możliwość partycypacji osób prawnych i fizycznych umożliwić powinna realizację nowych przedsięwzięć przy wykorzystaniu rynkowych źródeł finansowania (również możliwość rozwoju programów dochodzenia do własności poprzez najem). Uzasadniona byłaby również modyfikacja obecnie określonych w ustawie zasad waloryzacji kwoty zwracanej partycypacji własnej lokatora. Rozliczenie z tego tytułu następować powinno w oparciu o wartość odtworzeniową lokalu obowiązującą w dniu zawarcia umowy partycypacyjnej (waloryzacja partycypacji na obecnie obowiązujących zasadach może skutkować w szczególnych przypadkach nieuzasadnioną koniecznością zwrotu przez tbs kwoty znacznie przewyższającej kwotę wpłaconą przez partycypanta). 14