Stowarzyszenie Zachodniopomorskie Tebeesy Strzelinko r.

Transkrypt

1 Stowarzyszenie Zachodniopomorskie Tebeesy Strzelinko r.

2 Opinia do projektu założeń projektu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz zmianie niektórych innych ustaw Sporządzono na podstawie projektu przesłanego przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismem przewodnim z dnia r. znak BS-4mk-020-1/12. 2

3 1 Założenia do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego 3

4 1) zmiana definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego Zmiana pozytywna: mieszkaniowy zasób gminy - objęcie tą definicja wyłącznie lokali, w stosunku do których tylko gminie przysługuje prawo własności oraz tych, które pozostają w jej posiadaniu samoistnym (bez gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy), publiczny zasób mieszkaniowy - objęcie tą definicją wyłącznie lokali stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa (bez samorządowych osób prawnych j.s.t., lub państwowych osób prawnych). 4

5 2) Wprowadzenie dla gmin i innych j.s.t. obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat. Zmiana pozytywna: umożliwi gminie i innym j.s.t. zawieranie umów najmu lokali mieszkalnych na czas oznaczony pozwoli na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób rzeczywiście niebędących w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania (osoby ubogie, osoby opuszczające domy dziecka itp.). Postulat: wprowadzenie rozwiązania polegającego na tym, że w uzasadnionych przypadkach, w razie przekroczenia przez gospodarstwo domowe najemcy ustalonego progu dochodowego, gmina miałaby prawo zawrzeć umowę na kolejny okres, ale za wyższą stawkę czynszu. 5

6 3) Wprowadzenie zasady, że podstawowa stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości Zmiana pozytywna: zapewnienie gminie elastyczności w określaniu bazowych stawek czynszu przy uwzględnieniu faktu, że czynsze mają pokrywać faktyczne koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Próba ekonomicznego a nie politycznego spojrzenia na decyzje o podwyżce czynszów. Postulat: powinno się zlikwidować możliwość udzielania obniżek czynszu, zaś w ich miejsce należałoby przewidzieć uprawnienia dla rad gmin do wprowadzania wyższych kryteriów dochodowych i określania wysokości dodatków mieszkaniowych dla osób o dochodach wyższych niż wynikające z ustawy o dodatkach mieszkaniowych, ale niższych niż limit ustanowiony przez radę gminy. Ponadto, w odróżnieniu do obniżek czynszów, dodatki nie uszczuplają środków na utrzymanie mieszkaniowego zasobu gminy. 6

7 4) Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniach do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego Zmiana pozytywna: wyeliminowanie przepisu art. 14 ust. 4 zobowiązującego sąd do przyznawania prawa do lokalu socjalnego; sąd mógłby, ale nie musiałby z automatu przyznawać prawo do lokalu socjalnego osobom wymienionym w tym przepisie. 7

8 5) Wprowadzenie w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy Zmiany pozytywne: propozycja przyjęcia regulacji, stanowiącej przepis szczególny do art. 691 KC, która wyłączałaby jego stosowanie w przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego; w ww. przypadku umowa najmu będzie wygasać; osoby, o których mowa w art KC, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci, będą miały roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu, jeżeli spełniają kryteria dochodowe ustalone przez wynajmującego; 8

9 jeżeli osoby te będą przekraczać ustalone kryterium dochodowe, będą miały obowiązek opróżnienia lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci najemcy; jeżeli osoby te nie będą przekraczać ustalonego kryterium dochodowego, wynajmujący zaoferuje tym osobom mieszkanie dotychczas zajmowane albo inny lokal spełniający wymogi lokalu zamiennego, przy czym odmowa zawarcia zaoferowanego lokalu będzie równoznaczna z koniecznością opróżnienia zajmowanego lokalu w ciągu 6 miesięcy od dnia otrzymania oferty; wynajmujący będzie miał obowiązek przedstawić propozycję zawarcia umowy najmu lokalu w ciągu 6 miesięcy od otrzymania oświadczenia woli zawarcia umowy najmu lokalu; od chwili śmierci najemcy do dnia zawarcia umowy najmu lub upływu terminu, w którym lokal powinien być opróżniony, osoby pozostające w lokalu wnoszą opłaty w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane opłacać gdyby umowa nie wygasła. 9

10 6) Dopuszczenie stosowania formuły najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych również przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą (z wyłączeniem lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego) Zmiany pozytywne: obecnie z instytucji najmu okazjonalnego mogą korzystać tylko osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań; propozycja, aby z tej instytucji mogły korzystać także podmioty prowadzące działalność gospodarczą, za wyjątkiem obowiązku zgłaszania do urzędu skarbowego zawarcia umowy, który to obowiązek dotyczyć ma tylko osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej. Wada: nie przewidziano trybu postępowania przy opróżnieniu lokalu, jeśli zmieni się dysponent lokalu, do którego ma nastąpić eksmisja, bądź gdy dysponent tego lokalu odwoła zgodę na zamieszkanie w swoim lokalu najemcy okazjonalnego. 10

11 7) Wprowadzenie najmu socjalnego lokali mieszkalnych Zmiana pozytywna: rezygnacja z wyodrębnienia lokali socjalnych jako funkcjonalnie wydzielonej części mieszkaniowego zasobu gminy; skorelowanie prawa mieszkaniowego z prawem budowlnanym. Wada: brak określenia kryteriów powierzchniowych, które lokal wynajęty w tym trybie miałby spełniać, aby mógł być wynajęty gospodarstwu domowemu o odpowiedniej liczbie osób. Postulat: w uzupełnieniu powyższego, uważamy, że powinien zostać zlikwidowany czynsz socjalny i albo zamiast niego powinny być ustanowione obniżki czynszu dla najmu socjalnego, albo w przypadku realizacji naszego postulatu z pkt 3, gminne dodatki mieszkaniowe dla najmu socjalnego. 11

12 8) Wprowadzenie definicji miejscowości pobliskiej miejscowość pobliska miejscowość położona w powiecie, w którym znajduje się lokal lub w powiecie graniczącym z tym powiatem. Zmiana pozytywna: brak tej definicji utrudniał stosowanie przepisu art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy, zawierającego definicję pomieszczenia tymczasowego, a także umożliwi jednoznaczne stosowanie przepisu wprowadzającego możliwość rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale także i w miejscowości pobliskiej. 12

13 9) Możliwość rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej Zmiana pozytywna: takie rozwiązanie pozwoli gminom na odzyskanie dodatkowych lokali mieszkalnych i ich przeznaczenie dla najbardziej potrzebujących. Wada: nie ma jednoznacznego stwierdzenia, czy rozwiązanie na tej podstawie przez właściciela lokalu stosunku najmu będzie nadal możliwe tylko wtedy, gdy czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej w skali roku, czyli tak jak stanowi art. 11 ust. 3 w obecnym brzmieniu. 13

14 10) Określenie w ustawie minimalnych progów dochodowych uprawniających do ubiegania się o najem lokalu komunalnego Zmiana pozornie pozytywna: ustalenie w ustawie minimalnego progu dochodowego uprawniającego do ubiegania się o najem lokalu przypadającego na członka gospodarstwa domowego najemcy na poziomie 25% (a rada gminy będzie mogła określić w uchwale próg jeszcze wyższy!) przeciętnego wynagrodzenia w województwach, bez wypłat z zysku lub nadwyżki bilansowej w spółdzielniach, z uwzględnieniem sfery budżetowej bez dodatkowych wynagrodzeń rocznych, bez Poczty Polskiej S.A. i Telekomunikacji Polskiej S.A. ogłaszanego przez Prezesa GUS. Postulat: utworzenie ustawą jednolitego progu dochodowego, jako obowiązującego przy najmie lokali komunalnych we wszystkich gminach w Polsce. Wada: brak ustalenia kryteriów dochodowych uzasadniających najem socjalny. 14

15 11) Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących Zmiana pozytywna: wprowadzenie szczególnej przesłanki wypowiedzenia najmu, niezależnej od kwestii wykonania zobowiązania przez lokatora, tj. przesłanki w postaci zajmowania nieproporcjonalnie dużej powierzchni w stosunku do liczby osób zamieszkujących. 15

16 12) Jednoznaczne określenie rodzaju opłat, których zaległości mogą być podstawą wypowiedzenia najmu Zmiana pozytywna: uniknięcie sporów przy interpretacji przepisu art. 11 ust. 1 pkt 2 ustawy, pozwalającego właścicielowi wypowiedzieć stosunek najmu w przypadku występowania zaległości w opłatach. Po wprowadzeniu tej regulacji nie będzie już wątpliwości, że do rodzaju opłat, z powodu braku których właściciel będzie mógł wypowiedzieć najem, należą także opłaty niezależne od właściciela, czyli opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. 16

17 13) Wprowadzenie definicji kosztów utrzymania lokalu Zmiana pozytywna: zmiana ta pozwoli na uniknięcie sporów przy interpretacji pojęć wydatki i koszty związane z utrzymaniem lokalu. Dotychczasowa redakcja przepisu art. 2 ust. 1 pkt 8a, zawierająca definicję wydatków związanych z utrzymaniem lokalu spory takie mogła generować. 17

18 2 Założenia do projektu ustawy o zmianie ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, związane z wprowadzeniem do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pojęcia najmu socjalnego lokalu 18

19 1) zmiana zakresu przedmiotowego przedsięwzięć objętych wsparciem konsekwencja likwidacji w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego funkcjonalnie odrębnej części mieszkaniowego zasobu gminy, jaką stanowią lokale socjalne, na rzecz określenia w to miejsce nowej kategorii umów najmu socjalnego lokali mieszkalnych. 19

20 2) określenie maksymalnej wielkości zasobu będącego przedmiotem podnajmu przez gminę na zasadach analogicznych do umowy najmu socjalnego w umowie pomiędzy gminą a tbs lub spółką gminną określana byłaby maksymalna wielkość zasobu będącego przedmiotem podnajmu przez gminę na zasadach analogicznych do umowy najmu socjalnego, nie większego jednak niż 50% lokali utworzonych ze wsparcia; maksymalny poziom powinien być ustalony, ale także powinno być zapisane, iż w tej formule najmu socjalnego może w ogóle nie być. Przy czym nie oznacza to, że jesteśmy przeciwni warunkowaniu dopłaty najmem socjalnym, ale opowiadamy się za tym, aby w wypadku stawiania takiego warunku wprowadzono możliwość jego realizacji przy wykorzystaniu zasobu dotychczasowego. 20

21 3) wprowadzenie zakazu sprzedaży z bonifikatą nowych mieszkań komunalnych i budowanych przy udziale finansowego wsparcia z budżetu państwa 4) rozszerzenie grupy podmiotów, z którymi gmina będzie mogła podjąć współpracę w zakresie tworzenia mieszkań Zmiana pozytywna: rozszerzenie grupy podmiotów, z którymi gmina będzie mogła podjąć współpracę w zakresie tworzenia mieszkań, tj. o inne spółki gminne, jeśli udział właścicielski gminy w spółce gminnej będzie większy niż 50%. Obecnie gmina może to realizować wyłącznie z towarzystwami budownictwa społecznego. Propozycja alternatywna przyjęta po dyskusji przez SZT: Zmiana negatywna: jak długo nie zostanie odbudowany program budowy mieszkań na wynajem, rozszerzanie grona operatorów programów rządowych wsparcia budowy mieszkań na wynajem na potrzeby gmin jest nieuzasadnione. 21

22 5) wprowadzenie rozwiązania polegającego na objęciu zasadami dotyczącymi możliwości zbycia lub zmiany przeznaczenia lokali mieszkalnych powstałych przy finansowym wsparciu z budżetu państwa w oparciu o znowelizowane przepisy ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych także lokali powstałych na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 2004 r. o finansowym wsparciu tworzenia w latach lokali socjalnych, noclegowni i domów dla bezdomnych 22

23 Zmiany negatywne: wprowadzenia rozwiązania polegającego na objęciu zasadami dotyczącymi możliwości zbycia lub zmiany przeznaczenia lokali mieszkalnych powstałych przy finansowym wsparciu z budżetu państwa w oparciu o znowelizowane przepisy ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych także lokali powstałych na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 2004 r. o finansowym wsparciu tworzenia w latach lokali socjalnych, noclegowni i domów dla bezdomnych; oznaczać to będzie wydłużenie z 5 do 10 lat okresu, po upływie którego od dnia rozliczenia przedsięwzięcia dozwolone będzie zbycie lub zmiana sposobu użytkowania lokalu socjalnego o ile w innym miejscu gmina utworzy lokale socjalne w liczbie i o łącznej powierzchni użytkowej co najmniej równej liczbie i łącznej powierzchni użytkowej lokali socjalnych, które zostały zbyte, lub których sposób użytkowania został zmieniony. 23

24 3 Zmiany w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego 24

25 1) uchylenie art. 28, sankcjonującego maksymalną wysokość czynszu w zasobie tbs Zmiana negatywna: ograniczenie czynszu do 4% w.o. w skali roku powinno funkcjonować dalej, ale tylko co do zasobów powstałych ze wsparciem z budżetu centralnego lub innych środków stwarzających preferencyjne warunki realizacji budownictwa mieszkaniowego na wynajem w ramach wsparcia tego sektora budownictwa. 25

26 2) wprowadzenie rozwiązania, zgodnie z którym do umów zawartych przed wejściem w życie nowelizacji, zachowane byłyby obecne reguły ustalania czynszu Zmiana negatywna: zawarcie w przepisach przejściowych regulacji, zgodnie z którą do umów zawartych przed wejściem w życie nowelizacji, zachowane byłyby obecne reguły ustalania czynszu (stosownie do art. 28 uonfpbm), nowe zaś uregulowania w tym zakresie będą mogły być stosowane po odpowiedniej zmianie umowy najmu, zaś obligatoryjnie w sytuacji zmiany najemcy lokalu mieszkalnego; Postulat: w stosunku do lokali, które nie zostały wybudowane przy pomocy państwa, należałoby wprowadzić możliwość jednostronnego podwyższania czynszu ponad 4% w.o., na ogólnych warunkach wynikających z przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z konsekwencjami w postaci konieczności uzasadniania tej podwyżki na każde żądanie najemcy. 26

27 3) rezygnacja z kryteriów dostępu i weryfikacji dochodów najemcy w trakcie trwania najmu Zmiana pozytywna: rezygnacji z kryteriów dostępu i weryfikacji dochodów najemcy w trakcie trwania najmu w stosunku do zasobów wybudowanych bez środków z KFM; Postulat: przepis art. 30 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego powinien obowiązywać nie tylko dla lokali wybudowanych przy udziale środków z KFM, ale i także dla lokali wybudowanych z BGK na PIB. 27

28 4) uchylenie rozdziału 2a Kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego Zmiana negatywna!!!: uchylenie rozdziału 2a pt. Kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego. Proponowana zmiana oznaczać będzie de facto ostateczną rezygnację z programu preferencyjnych kredytów na mieszkania na wynajem o umiarkowanych (regulowanych) czynszach. 28

29 DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ 29