Wrocław, 6 października 2010 Rafał Dutkiewicz Prezydent Wrocławia Biuro Rozwoju Wrocławia ul. Świdnicka 52 Wrocław Dot. Uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania w rejonie ulicy Osobowickiej i ulicy Zawalnej opracowanego w związku z uchwałą Rady Miejskiej nr XXVIII/975/08 z dnia 11.12.2008 r. Rada Osiedla Karłowice Różanka wnosi uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy Osobowickiej i ul. Zawalnej opracowanego w związku z uchwałą Rady Miejskiej nr XXVIII/975/08 z dnia 11.12.2008 r. Szanując ustalenia projektu planu dotyczące walorów kompozycyjnych, estetycznych i użytkowych wnosimy uwagi do w/w projektu planu w związku z nieuwzględnionymi w nim uwarunkowaniami występującymi na terenie objętym planem i przyległych. Projekt Planu w przedstawionym zakresie nie uwzględnia rozwiązania dotychczas istniejących na tym terenie problemów, a wręcz je pogłębia. Są to problemy związane z niekorzystnie rozwiązaną na osiedlu komunikacją oraz systemem parkowania, który nie odpowiada współczesnym wymogom użytkowania. Plan nie uwzględnia problemu niedoboru terenów sportowo rekreacyjnych i całkowitego braku zaplecza sportowego dla Liceum Ogólnokształcącego Nr X. Wprowadzenie dodatkowej zabudowy mieszkaniowej o wskazanej w Planie intensywności na objętym Planem obszarze pogłębia problem parkowania i dojazdu dla mieszkaoców istniejącego osiedla. Nie uwzględnienie w Planie terenu przeznaczonego na rekreację i sport w postaci zaplecza dla szkoły, nie znosi dotychczasowej wysokiej uciążliwości dla mieszkaoców osiedla z tytułu korzystania przez szkołę z obiektów należących do infrastruktury osiedla, położonych w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowao mieszkalnych. W naszej opinii projekt Planu powinien uwzględnid, na podstawie analizy sytuacji, realne zapotrzebowanie użytkowników i mieszkaoców istniejącego osiedla na w/w elementy infrastruktury osiedla, a nie przysparzad problemów w przyszłości, także jego nowym użytkownikom. Dlatego w trosce o mieszkaoców i użytkowników terenu i osiedla oraz działając w obronie ich interesów przekazujemy uwagi, jak niżej. Załączniki: 1. Uchwała Nr XX/107/10 Rady Osiedla Karłowice-Różanka w sprawie skierowania uwag do projektu MPZP dla ulic: Osobowickiej i Zawalnej z dnia 06.10.2010; 2. Uwagi do MPZP dla ulic: Osobowicka, Zawalna we Wrocławiu. 1
UWAGI do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy Osobowickiej i ulicy Zawalnej opracowanego w związku z uchwałą Rady Miejskiej nr XXVIII/975/08 z dnia 11.12.2008 r. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 z późn. Zmianami), do wyżej wymienionego projektu planu dla działek: - Nr 147, AM 14, obręb geodezyjny Różanka - Nr 103, AM 14, obręb geodezyjny Różanka Niniejsze uwagi nie dotyczą wydzielenia wewnętrznego A (na działce nr 103) znajdującego się na terenie oznaczonym symbolem 4 MW-U, wnosimy następujące uwagi: Propozycje zmian: 1. Przeprojektowanie komunikacji w rejonie działek 103 i 147 tak, aby nie było konieczności dojazdu do nowych posesji od ul. Macedooskiej; 2. Ograniczenie wysokości budynków i wyznaczenie nowego wymiaru pionowego budynku lub budowli przekrytej dachem, mierzonego od poziomu terenu do najwyższego punktu pokrycia dachu jako nie większego niż 16 m; 3. Ustalenie przeznaczenia terenu, jednej z dwóch, objętych uwagami działek, na szkolny plac sportowy. Koniecznośd przyznania szkole terenu sportowego uzasadnia też wywłaszczenie obecnego właściciela przez właściwą jednostkę samorządu terytorialnego. 4. Ustalenie wymogu zachowania istniejących wartościowych drzew i krzewów oraz wymogu dodatkowych nasadzeo zieleni wysokiej, która powinna stanowid istotny element kompozycji terenów mieszkaniowo-usługowych. 5. Zwiększenia współczynnika powierzchniowego dot. miejsc parkingowych. Uzasadnienie: A. Stan obecny. I. Infrastruktura Osiedle bloków z wielkiej płyty zaprojektowane optymalnie ze względu na zagęszczenie mieszkaoców: 1. Wewnątrz kompleksów bloków zlokalizowane są place sportowe, zielone tereny rekreacyjne, place zabaw dla dzieci i niska zabudowę użyteczności publicznej usługi podstawowe (żłobki, przedszkola, ośrodki zdrowia itp.). 2. Układ budynków zapewnia dobre przewietrzanie osiedla a odległości nie mniejsze niż 80 m - 100 m między blokami, zapewniają swobodny dostęp światła słonecznego rozproszonego jak i bezpośredniego nawet do najniższych kondygnacji. 3. W latach 90. ubiegłego wieku między blokami ulicy Macedooskiej i Obornickiej wybudowano budynki szkoły średniej - LO nr X: a) Obiekt ten, jako pierwszy zakłócił układ przestrzenny (szkoła została usytuowana na terenie przeznaczonym pod budynek o mniejszej kubaturze, a więc wbrew logice całego projektu osiedla. b) Budynek ten niemal szczelnie wypełnia wolną przestrzeo, miejscami "wyrastając" wprost pod oknami mieszkaoców bloków (odległości zaledwie kilkumetrowe). c) szkoła została zbudowana bez placu sportowego przez co korzysta z osiedlowych terenów rekreacyjnych. 2
4. Po drugiej stronie ulicy Pieszej zbudowano trzy budynków wielorodzinne między ulicami Pieszą a Na Polance: a) Powstanie dodatkowej zabudowy odebrało szkole teren z najkorzystniejszą na plac sportowy lokalizacją oraz spowodowało dogęszczenie zabudowy b) Zespół budynków pozbawiony jest infrastruktury zapewniającej miejsca parkingowe, integrację mieszkaoców, usługi, handel, rekreację, który to rozwój powinien nastąpid wraz ze wzrostem liczby mieszkaoców. Nowi lokatorzy musieli więc korzystad z infrastruktury "starego" osiedla. 5. Na terenie całego osiedla Polanka II występuje niedobór miejsc parkingowych a przy ul. Pieszej, Na Polance i Macedooskiej parkują samochody nie tylko mieszkaoców tego osiedla, ale też wspomnianych trzech nowych budynków S.M. "Spółdzielca" oraz uczniowie, nauczyciele i goście szkoły przy ul. Pieszej. 6. Z braku miejsca samochody są parkowane bezpośrednio pod oknami mieszkaoców, a więc poza obszarem do tego wyznaczonym, co uniemożliwia dojazd wozów służb. Ulice: Piesza, Na Polance i Macedooska stanowią obecnie najgęściej zamieszkany obszar całego osiedla Polanka. B. Przewidywane skutki realizacji ustaleń planu. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna pociągnie za sobą rozszerzenie problemu parkowania pojazdów: 1. Określenie w planie liczby miejsc postojowych na 1,2 na 1 mieszkanie jest niewystarczające nawet dla mieszkaoców planowanych budynków. 2. plan nie przewiduje dodatkowych miejsc dla gości przyszłych lokatorów. 3. Nie rozwiązano problemu miejsc postojowych dla obecnych mieszkaoców - zabudowa działki nr 103 pociągnie za sobą likwidację istniejącego tam parkingu. 4. Nie przewiduje się samodzielnego parkingu wielopoziomowego. Z powyższego wynika, że zabudowa mieszkaniowa przewidziana planem nie rozwiązuje już istniejącego problemu ale go znacznie powiększa. Przewidziany planem teren biologicznie czynny będzie systematycznie niszczony przez zaparkowane samochody, ustalenia planu w tym względzie nie będą zrealizowane. 5. Plan nie przewiduje utworzenia placów zabaw dla dzieci i placów sportowych: a) wywoła to migrację dzieci i młodzieży na tereny przeznaczone dla mieszkaoców spółdzielni "Polanka" lub spółdzielni "Spółdzielca" i przez nich utrzymywane. b) Wzrost liczby mieszkaoców przyczyni się do intensyfikacji ruchu kołowego wewnątrz i wokół osiedla. c) Dojazd do posesji ma byd zapewniony m.in. od ul. Macedooskiej i drogą wewnętrzną łączącą teren 3KDL/1 z ulicą Macedooską: d) Takie usytuowanie dojazdu spowoduje wzmożone wykorzystanie ulicy Pieszej. Wspomniana droga wewnętrzna i ul. Piesza to wąskie ciągi pieszo-jezdne, a ul. Macedooska jest parkingiem dla mieszkaoców S.M. "Polanka", za którego utrzymanie płacą istotne jest uzgodnienie ze S.M. "Polanka" kwestii służebności ul. Macedooskiej, e) Projekt planu nie przewiduje zorganizowania terenu sportowego dla szkoły średniej znajdującej się przy ul. Pieszej. Szkoła nie może byd pozbawiona takiego terenu. Dotychczas korzystała z udostępnionego grzecznościowo przez S.M. "Polanka" terenu rekreacyjnego. Jest to jednak uciążliwe dla mieszkaoców osiedla. Tolerowany obecnie stan zastany należy niezwłocznie zmienid gdyż właśnie zaistniała taka możliwośd. f) Ustalony przedział wysokości zabudowy nie pozwala inwestorowi na budowę obiektu niższego nawet jeśli ma taką wolę. 3
Wniosek: Zachodzi obawa, że realizacja ustaleo planu pogłębi już istniejące i spowoduje nowe uciążliwości dla obecnych i przyszłych mieszkaoców w kwestii infrastruktury. A. Stan obecny. II. Kwestia społeczna Przypadkowy dobór mieszkaoców, ich zagęszczenie, skąpa infrastruktura pełniąca funkcje integracyjne, anonimowośd, struktura własności sprzyjająca brakowi odpowiedzialności za teren osiedla i myśleniu, że osiedle jest niczyje - te czynniki społeczne właściwe dla blokowisk obniżają jakośd życia i rodzą patologie: 1. Południowa częśd osiedla Polanka (ulice: Piesza, Na Polance i Macedooska) jest w coraz większym stopniu obciążana tymi cechami. Występuje tu zwiększona przestępczośd i duża liczba wykroczeo, 2. Szkoła średnia sprowadza na teren osiedla osoby z całego miasta a także spoza miasta, które nie dbają o spokój i ład na nieswoim osiedlu. Ławki i tereny zielone coraz rzadziej stanowią oazę spokoju, ponieważ są wykorzystywane przez nauczycieli podczas lekcji w-f. 3. Polanka jest już osiedlem głównie ludzi starszych, potrzebujących miejsc spokojnych w pobliżu swoich mieszkao. B. Przewidywane skutki realizacji ustaleń planu. 1. Wzrost liczby mieszkaoców na terenie osiedla spotęguje wyżej wymienione problemy. Odczują to dotychczasowi, jak i nowi jego mieszkaocy. 2. Plan nie przewiduje funkcji integracji mieszkaoców blokowiska, która mogłaby przyczynid się do obniżenia patologii i poprawid jakośd życia. 3. Dopuszcza się obiekty biurowe, kongresowo-konferencyjne i hotelowe, których powstanie spowoduje napływ ludności nie związanej z osiedlem, co pogłębi jeszcze blokowiskową anonimowośd i dezintegrację społeczności a co za tym idzie, dotkliwy brak odpowiedzialności za osiedle i jego degradację. 4. Dopuszcza się utworzenie widowiskowego obiektu kultury, który w pewnym, chod w bardzo małym, stopniu może zmniejszyd wyżej wymienione uciążliwości. Niestety plan nie zobowiązuje inwestora do utworzenia takiego obiektu. Wniosek: Realizacja ustaleo planu spowoduje wzrost intensywności kosztem jakości życia mieszkaoców, także nowych budynków. Pogłębi bowiem już istniejące uciążliwości życia w osiedlu bloków, m.in. patologie społeczne, przestępczośd, które odczują starzy i nowi mieszkaocy. A. Stan obecny III. Zieleo i komfort życia mieszkaoców Aktualny stan dobrze ujmuje Prognoza oddziaływania na środowisko dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: 1. Tereny zielone przedstawiające istotną wartośd przyrodniczą to głównie tereny nadrzeczne. Pozostała zieleo wysoka jest chaotyczna i niezbyt licznie występująca. Zwrócono też uwagę na hałas pochodzenia komunikacyjnego i przemysłowego. 2. Brak wysokich obiektów od strony południowo-zachodniej (z wyjątkiem kościoła) oraz odpowiednio duża odległośd do sąsiedniego bloku przy ul. Obornickiej od strony północno-wschodniej, daje poczucie przestrzeni i zapewnia wystarczającą ilośd światła słonecznego większości mieszkaoców ul. Macedooskiej. Ten stan rzeczy korzystnie wpływa na komfort zamieszkania. 3. Bezspornie wartością trudną do przecenienia jest także widok z okien na centrum Wrocławia i zielone tereny nadrzeczne, które jako jedyne na osiedlu mają bardzo korzystne walory krajobrazowe. 4
B. Przewidywane skutki realizacji ustaleń planu. 1. Wzrost liczby pojazdów wewnątrz i wokół osiedla wzrost natężenia ruchu spowoduje wzmożenie hałasu pochodzenia komunikacyjnego i tak już znacznego jak podaje Prognoza oddziaływania na środowisko. Wzrośnie także zanieczyszczenie powietrza spalinami w obrębie osiedla. Nawet obecnie obserwuje się już tutaj pewien stopieo degradacji atmosfery (opracowanie ekofizjograficzne). 2. Zmianie ulegną stosunki wietrzne ograniczając przewietrzanie osiedla (Prognoza oddziaływania...) co podniesie jeszcze poziom zanieczyszczenia spalinami. 3. Pogorszenie jakości widoku z okna mieszkaocom wszystkich posesji sąsiadujących z omawianym terenem, przy czym w stopniu znacznym ograniczenie to dotknie wszystkich mieszkaoców ulicy Macedooskiej 3-13 do 8. piętra. Nowe budynki w przewidzianej wysokości odetną także mieszkaoców ulic: Na Polance i Macedooskiej od korzystnych walorów krajobrazowych terenów nadrzecznych co obniży standard lokali. 4. Zabudowa o dopuszczonej wysokości ograniczy dopływ światła słonecznego mieszkaocom budynku przy ul. Na Polance 14 a - d oraz mieszkaocom bloku przy ul. Macedooskiej 1-15. Należy stopniowo obniżad zabudowę. Projekt planu dopuszcza jednak przeciwny i nieracjonalny z tego punktu widzenia stan rzeczy a mianowicie budynki zasłaniające. 5. Ustalenia planu nie przewidują wzmocnienia zieleni przyulicznej (jak to zaleca Prognoza) a wręcz przeciwnie - mogą naruszyd już istniejącą (wynika to z analizy położenia nieprzekraczalnej linii zabudowy działki 147). 6. Ustalona powierzchnia terenu biologicznie czynnego jest niższa od zalecanej w Prognozie 5 punktów procentowych. Brak zadowalających rozwiązao transportowych (o czym wspomniano w części dot. infrastruktury) spowoduje, że nawet przewidziane planem tereny biologicznie czynne ulegną szybkiej degradacji. Większe nasycenie tego obszaru zielenią mogłoby obniżyd lokalne zanieczyszczenie atmosfery. 7. Ustalenia planu nie określają rodzaju zieleni (co też jest podnoszone w Prognozie), którą obowiązkowo należy zagospodarowad tereny niezabudowane i nieutwardzone. Nie wskazano też konieczności wykorzystania gruntu rodzimego pod urządzenie zieleni co może przyczynid się do zastosowania zieleni o małej wartości przyrodniczej i obniżenia wartości estetycznych krajobrazu. 8. Ustalenia planu nie ograniczają rodzajów źródeł zasilania w energię cieplną. Ich dowolnośd może przyczynid się do wzrostu zanieczyszczenia atmosfery przez tzw. niską emisję, co zostało podniesione w Prognozie. Wniosek: Mieszkaocy obawiają się, że realizacja ustaleo planu pogłębi już istniejące i wprowadzi nowe uciążliwości dla obecnych i przyszłych mieszkaoców w zakresie komfortu życia i walorów środowiska naturalnego. A. Stan obecny IV. Problem bliskości rzeki i wałów Działki, których dotyczą niniejsze uwagi leżą przy wale przeciwpowodzopwym. Jak podano w Prognozie występujące tam grunty są utworami rzecznymi o średnim zagęszczeniu. Poziom wód gruntowych waha się wraz z wahaniami poziomu wody w rzece. Zmiany te są tym większe im bliżej koryta rzeki: Po powodzi w 1997 roku miało miejsce zalanie piwnic i wystąpiły pęknięcia ścian budynków należących do spółdzielni "Spółdzielca" a położonych przy wale między ulicą Pieszą a Na Polance. 5
B. Przewidywane skutki realizacji ustaleń planu. Budowa przewidzianych planem budynków wymaga zagęszczenia gruntów, które będzie postępowało przez kilka lat pod wpływem ciśnienia wywołanego przez budowlę. Takie zaburzenie ciągłości nośności gruntu może mied niekorzystny wpływ na sąsiednie budynki a także zmieni jego przepuszczalnośd co, w przypadku wezbrao wody w rzece może spowodowad jeszcze większe niż obecnie, uszkodzenia budynków. Mieszkaocy obawiają się, że budowa budynków o przewidzianej planem wysokości i w bezpośredniej bliskości wału, może spowodowad usterki w zabezpieczeniu przeciwpowodziowym, a także - w okresie podwyższonych stanów wód rzecznych - przesączanie się wody przez grunt na teren chroniony wałem a w konsekwencji podtopienia starych i nowych budynków. V. Wartośd obecnych nieruchomości Z powodu opisanych wyżej pogorszeo warunków zamieszkania w kwestiach: infrastruktury, społecznej i środowiskowej, wartośd obecnie zasiedlanych nieruchomości bezspornie obniży się w stosunku do obecnej wartości. Spowoduje to wymierne straty finansowe inwestorów obecnych od dawna na terenach sąsiadujących z omawianymi działkami, których projekt planu dotyczy. KONKLUZJA 1. Realizacja ustaleo planu w znacznym stopniu pogorszy poziom życia pogłębiając istniejące już negatywne cechy jak: 2. duże zagęszczenie mieszkaoców, 3. niedostateczna infrastruktura parkingowa, 4. problemy społeczne, 5. odbierze jedyny niewątpliwy atut, jakim jest widok z okien i nasłonecznienie (obniżenie standardu istniejących lokali), nie proponując w zamian niczego. 6. Wszystkie negatywne skutki realizacji planu, infrastrukturalne i społeczne, dotkną zarówno obecnych jak i przyszłych mieszkaoców osiedla. 7. Zaczynamy już obserwowad ucieczkę mieszkaoców "Polanki" na tereny podmiejskie, z powodu wskazanego pogarszania się jakości życia. Osiedla dotychczas zasiedlone przez Wrocławian będą przeznaczone na wynajem dla przyjezdnych. W Strategii "Wrocław w perspektywie 2020 plus" zaznaczona jest troska o powstrzymanie exodusu Wrocławian na przedmieścia. Omawiany MPZP, do którego kierujemy niniejsze uwagi, nie sprzyja tej trosce i tylko przyśpieszy niekorzystny proces odpływu mieszkaoców, ponieważ ustalenia planu stoją w sprzeczności z dobrami dotychczasowych inwestorów zamieszkujących osiedle. 8. Projekt planu nie uwzględnia też konieczności wyposażenia szkoły, znajdującej się przy ul. Pieszej, w teren sportowy, mimo nadarzającej się ku temu niepowtarzalnej okazji. 9. Planowania wysokiej zabudowy mieszkaniowej na omawianym terenie, nie można wytłumaczyd problemem niedoboru mieszkao we Wrocławiu. Jak możemy przeczytad w Strategii: "Problemem Wrocławia jest nie tyle brak powierzchni mieszkaniowej, co jej niewłaściwe wykorzystanie". 10. Wydaje się, że plan został opracowany przy niedostatecznym rozpoznaniu potrzeb i problemów osiedla. 6