UWAGI DO PROJEKTU MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Transkrypt

1 Do Rady Gminy Izabelin UWAGI DO PROJEKTU MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO W związku z ogłoszeniem Wójta Gminy Izabelin Ldz. UAG 7322/645/2009 z dnia 30 lipca 2009 roku o wyłożeniu do publicznego wglądu projektu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi TRUSKAW i TRUSKAW HELENÓWEK, Etap III na podstawie art. 17 pkt 10 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, niniejszym składam następujące uwagi do projektu ww. planu: 1. Zaważywszy na zapis art. 3 ust. 2a ustawy Prawo budowlane, stanowiący, iż za budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć również budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, wnosimy, aby projekt planu wyraźnie wykluczył dopuszczalność zabudowy szeregowej oraz grupowej na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (MN). 2. Projekt planu przewiduje znaczne zwiększenie dopuszczalnej wysokości zabudowy do 10 m (w przypadku kąta nachylenia dachu poniżej 20 stopni) oraz do 12,5 m (w przypadku kąta nachylenia dachu powyżej 20 stopni). Stworzona w ten sposób została możliwość realizacji budynków o trzech pełnych kondygnacjach nadziemnych, w szczególności 10-cio metrowych budynków o płaskich dachach, a także 12,5 metrowych budynków o dachach mansardowych. Rozwiązanie to ocenić należy jako nieuzasadnione z uwagi na uwarunkowania, wynikające z wysokości dotychczasowej zabudowy w objętym projektowanym planem terenie. Obowiązujący obecnie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego wsi Truskaw,

2 zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy Izabelin nr 424/2002, ustala maksymalną wysokość zabudowy mieszkaniowej na 2,5 kondygnacji nadziemnych (maksymalna wysokość do kalenicy 8.5m), postulując zabudowę 1,5 kondygnacji. Postulat taki w projekcie nowego planu nie został zawarty, co oznacza celowe dążenie jego autorów do realizacji zabudowy trzykondygnacyjnej. W szczególności uzasadnieniem wzrostu dopuszczalnej wysokości zabudowy nie może być wyłącznie dążenie do umożliwienia remontów i adaptacji poddaszy istniejących kilkudziesięcioletnich zabudowań, a takie wyjaśnienie przedstawione zostało przez pracowników referatu architektury trakcie wyłożenia planu do publicznego wglądu. Ponadto w uzasadnieniu podano, iż zapis dopuszczający wprowadzanie zabudowy o wys. 12,5 m w przypadku kąta nachylenia dachu powyżej 20 stopni, miałby służyć przebudowie istniejących budynków o płaskich dachach w budynki o dachach spadzistych, lepiej wkomponowujące się w krajobraz. Zaznaczyć więc należy, że w toku postępowania planistycznego nie został złożony do ww. planu ani jeden wniosek, zawierający taki postulat ze strony zainteresowanych właścicieli nieruchomości. Jednocześnie wbrew podanym wyjaśnieniom - zapis wyraźnie ograniczający dopuszczalność wprowadzenia zabudowy o wysokości do 12,5 m do przypadku podniesienia dachów istniejących budynków, nie został w planie zamieszczony. Ponadto racjonalność takiego rozwiązania budzi poważne zastrzeżenia. Sam fakt istnienia w terenie dawniejszych zabudowań, wyższych niż obecnie dopuszczalne 8,5 metra, nie jest dostatecznym argumentem za podniesieniem wysokości nowoprojektowanej zabudowy. Tymczasem bezpośrednim skutkiem kwestionowanych zapisów jest właśnie otwarcie terenu na nową wysoką zabudowę również trzykondygnacyjne budynki o płaskim dachu, niepożądane z punktu widzenia ochrony walorów krajobrazowych terenu. Bezpośrednia bliskość nowej zabudowy od granic Kampinoskiego Parku Narodowego przemawia za całkowitym odrzuceniem takiej możliwości. Plan miejscowy winien gwarantować zagospodarowanie obszaru w sposób uwzględniający uwarunkowania środowiskowe terenu oraz uwarunkowania lokalizacyjne wynikające z położenia w sąsiedztwie KPN-u i w strefie chronionego krajobrazu. Z powyższych względów postulujemy wprowadzenie w planie zapisów ograniczających wysokość zabudowy do 2,5 kondygnacji nadziemnych przy jednoczesnym ograniczeniu wysokości zabudowy do 8,5 m do kalenicy dachu, bez względu na kąt jego nachylenia (pozostawienie wysokości zabudowy na poziomie dotychczasowym, wynikającym z ustaleń planu obecnie obowiązującego).

3 3. Projekt planu przewiduje, powtarzając ustalenia obecnie obowiązujące, zachowanie ciągu pieszo-jezdnego CP o szerokości 10 m wzdłuż osi rowu przebiegającego po północnej granicy Kampinoskiego Parku Narodowego, zastrzegając prawo dostępu do rowu dla celów konserwacyjnych. Oznacza to faktycznie możliwość wzniesienia trwałych ogrodzeń nie w linii rozgraniczającej nieruchomości na granicy z KPN, lecz w przesuniętej o 5 m w kierunku południowym linii rozgraniczającej ciągu CP. Ustalenia te są krzywdzące dla właścicieli nieruchomości, którzy są faktycznie pozbawienie możliwości zagospodarowania części swych działek. Jednocześnie projekt zakłada przesunięcie dopuszczalnej linii zabudowy do 10 metrów od granicy KPN. W związku z powyższym wnosimy o wprowadzenie do projektu planu zapisu o przesunięciu granic ciągu CP w kierunku północnym o 5 m w taki sposób, żeby ciąg ten w całości przebiegał na terenie KPN równolegle do jego granicy. Za racjonalnością powyższej propozycji przemawia fakt, iż ciąg CP z założenia służyć ma celom gospodarki leśnej KPN; ponadto jego faktyczne wykorzystywanie odbywa się wyłącznie incydentalnie. W wielu miejscach wzdłuż osi znajdującego się tam rowu rosną kilkudziesięcioletnie drzewa. Jednocześnie proponowana zmiana doprowadzi do usunięcia nieuzasadnionego okolicznościami, stanu faktycznego ograniczenia prawa prywatnej własności nieruchomości. Ponadto, zważywszy na zapis 14 pkt 2 Rozporządzenia ws warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stanowiący iż dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów wnosimy o wyraźne wykluczenie możliwości wykorzystywania ciągu CP celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej w przypadku podziału nieruchomości. Wnioski powyższe podyktowane są troską o zminimalizowanie szkodliwego wpływu planowanej zabudowy terenu na sąsiadujące obszary KPN i Natura Projekt planu określając minimalną powierzchnię działek nowotworzonych na 1000 m, zwiększa dopuszczalne odstępstwo przy podziale do 15% powierzchni działki. Ustalenia planu obecnie obowiązującego dopuszczają odstępstwo 10 %. Ponadto projekt planu dopuszcza podział nieruchomości na działki mniejsze, pod warunkiem, iż nowotworzona działka powstanie w wyniku wydzielenia działki pod drogę publiczną. Oznacza to, że w takich

4 przypadkach mogą powstać działki dowolnie małe z przeznaczeniem pod zabudowę. Projektowane zmiany nie znajdują żadnego racjonalnego uzasadnienia. Ich bezpośrednim skutkiem będzie natomiast znaczne dogęszczenie zabudowy, zwłaszcza na terenach przyległych do dróg publicznych. W szczególności zniesienie minimalnej granicy powierzchni działek nowotworzonych w związku z wydzielaniem działek pod drogi, ocenić należy jako rozwiązanie niedopuszczalne, pozbawiające faktycznie gminę możliwości sprawowania kontroli ładu przestrzennego w terenie, którego specyfiką jest występowanie działek wąskich i wyjątkowo długich. Zauważyć należy w tym miejscu, że gmina jako organ administracji publicznej dysponuje odpowiednimi środkami prawnymi w celu przeprowadzania podziałów nieruchomości pod drogi publiczne zgodnie z ustaleniami obowiązujących planów miejscowych; uzasadnieniem projektowanego zapisu nie może być zatem chęć skłonienia właścicieli gruntów do wydzielania działek pod projektowane drogi. Zaznaczyć trzeba, że do planu nie został złożony żaden wniosek mieszkańców zainteresowanych takimi rozwiązaniami. Żądamy usunięcia z projektu planu kontrowersyjnego zapisu. Postulujemy również zmniejszenie dopuszczalnego odstępstwa przy podziale działki do 10% - pozostawienie na poziomie dotychczas obowiązującym.

5

6