PRACE NAUKOWE Akademii im. Jana D ugosza w Cz stochowie Pragmata tes Oikonomias 2014, z. VIII Justyna GRZE -BUK AHO Politechnika Bia ostocka Analiza zmian w zakresie atrakcyjno ci nieruchomo ci mieszkaniowych na rynku pierwotnym Bia egostoku * Synopsis: Celem artyku u jest ocena sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym Bia egostoku. Artyku prezentuje analiz atrakcyjno ci nieruchomo ci stanowi cych ofert przedsi biorstw deweloperskich. Ponadto przedstawiono wyniki bada empirycznych w ród klientów tych przedsi biorstw w zakresie czynników decyduj cych o wyborze zakupionego mieszkania. Badanie ankietowe skierowane by o do klientów, którzy zakupili mieszkanie na rynku pierwotnym województwa podlaskiego w latach 2005 2011. S owa kluczowe: przedsi biorstwo deweloperskie, rynek mieszkaniowy, nieruchomo ci, konkurencyjno, relacje. Wprowadzenie Rynek nieruchomo ci wzbudza znaczne zainteresowanie spo eczne. Wynika to w szczególno ci z funkcji, jakie nieruchomo ci pe ni w gospodarce. Rola rynku nieruchomo ci jest niezwykle istotna, a jego stan odzwierciedla poziom rozwoju ca ej gospodarki ([4], s. 246). Z punktu widzenia rynku nieruchomo ci mieszkaniowych istotny jest równie fakt subiektywnego odbioru cech i funkcji nieruchomo ci w zaspokajaniu elementarnych potrzeb socjalnobytowych ka dego cz owieka. Mieszkanie daje mo liwo realizacji potrzeb wy szego rz du, takich jak rozwój ycia emocjonalnego, rodzinnego, intelektualnego, zapewnienie prywatno ci czy kszta towanie w asnej osobowo ci ([1], s. 21). Celem artyku u jest dokonanie oceny sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym Bia egostoku. Szczególn uwag zwrócono na czynniki decyduj ce * Badania zosta y sfinansowane ze rodków Narodowego Centrum Nauki, przyznanych na podstawie decyzji nr DEC-2011/01/N/HS4/05614.
88 Justyna GRZE -BUK AHO o wyborze mieszkania przez klientów. Ponadto dokonano analizy zmian sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym Bia egostoku w roku 2013, w stosunku do roku 2010, poprzez jego segmentacj cenow oraz inne czynniki istotne z punktu widzenia klientów. 1. Specyfika rynku nieruchomo ci Prawna definicja nieruchomo ci zawarta zosta a w art. 46 1 k.c., zgodnie z którym nieruchomo ciami s cz ci powierzchni ziemskiej stanowi ce odr bny przedmiot w asno ci (grunty), jak równie budynki trwale z gruntem zwi zane lub cz ci takich budynków, je eli na mocy przepisów szczególnych stanowi odr bny od gruntu przedmiot w asno ci [10]. Odpowiednio przepisy okre laj tym samym trzy rodzaje nieruchomo ci: gruntow, budynkow, lokalow ([2], s. 29). Na potrzeby niniejszego artyku u g ówne rozwa ania skupi si na nieruchomo ci lokalowej, okre lanej mianem lokalu mieszkalnego lub krócej mieszkania. Rynek nieruchomo ci jest mechanizmem do skomplikowanym. Wynika to w znacznej mierze z funkcji, jak pe ni nieruchomo ci, w tym w szczególno ci nieruchomo ci mieszkaniowe. Mo na go zatem ocenia z punktu widzenia: spo- ecznego, ekonomicznego i prawnego. Podejmuj c prób wyja nienia istoty rynku nieruchomo ci mieszkaniowych, mo na przyj, i jest to: obszar, na jakim dochodzi do kupna i sprzeda y nieruchomo ci, ogó kontaktów tworz cych si pomi dzy sprzedawcami a nabywcami; procedury i sposoby post powania, dzi ki którym sprzedaj cy i konsument przekazuj sobie informacje i ostatecznie dochodzi do zawarcia transakcji sprzeda y; wyspecjalizowany rodzaj dzia alno ci gospodarczej; zbiór zachowa i interakcji mi dzy lud mi zainteresowanymi kupnem i sprzeda nieruchomo ci; zbiór przepisów prawnych reguluj cych sprzeda nieruchomo ci itd. ([8], s. 35). 2. Znaczenie dzia alno ci deweloperskiej na rynku mieszkaniowym Bia egostoku Deweloper planuje, inicjuje, rozpoczyna i prowadzi okre lone zamierzenia inwestycyjne, jednocze nie po zako czeniu procesu inwestycyjnego lub te w jego trakcie zawiera umowy z przysz ymi u ytkownikami. S. W odyka okre- la dewelopera jako inwestora organizuj cego i realizuj cego inwestycje mieszkaniowe dla osi gni cia zysku ze sprzeda y lub najmu mieszka i lokali u ytkowych. Nie ma przy tym istotnego znaczenia, czy w trakcie realizacji inwestycji dysponuje on w asnym kapita em, czy te nie ([11], s. 1362).
Analiza zmian w zakresie atrakcyjno ci nieruchomo ci mieszkaniowych 89 Celem dewelopera jest sprz enie pomys u na zagospodarowanie terenu z zapewnieniem realizacji, przy czym bierze on na siebie ryzyko inwestycyjne zwi zane na przyk ad z odrzuceniem produktu przez rynek. W literaturze przedmiotu panuje zgodno autorów w zakresie za o e przyjmowanych przy szacowaniu liczby mieszka oddawanych do u ytku przez podmioty prowadz ce dzia alno dewelopersk ([5], s. 160; [7], s. 64). Do budownictwa o charakterze deweloperskim zalicza si wi c: 10 proc. budownictwa indywidualnego, realizowanego przez ma e przedsi biorstwa; ca o budownictwa przeznaczonego na sprzeda lub wynajem ; cz budownictwa spó dzielczego; u amek procenta mieszka sprzedawanych przez TBS. Dokonuj c oceny znaczenia dzia alno ci przedsi biorstw deweloperskich w kreowaniu nowych zasobów mieszkaniowych Bia egostoku, uwzgl dni mo na w szczególno ci dane statystyczne. Bior c pod uwag analizowany zakres bada (nie obejmuj cy domów szeregowych i wolnostoj cych, które realizowane mog by w znacznej mierze przez mikroprzedsi biorstwa oraz osoby indywidualne prowadz ce dzia alno gospodarcz ), w celu dokonania przybli onego szacunku inwestycji zrealizowanych przez przedsi biorstwa deweloperskie w segmencie nieruchomo ci mieszkaniowych, uwzgl dniono 100 proc. budownictwa przeznaczonego na sprzeda lub wynajem. Na wykresie uwzgl dniono równie 100 proc. budownictwa spó dzielczego. Ze wzgl du na brak danych dotycz cych udzia u mieszka spó dzielczych realizowanych w formule deweloperskiej, nie podj to próby szacunku owego udzia u. Analizuj c pierwotny rynek mieszkaniowy Bia egostoku (por. ryc. 1), zauwa y nale y, i po spektakularnym wzro cie cznej liczby mieszka oddanych do u ytkowania w roku 2007, w latach 2008 2009 wyst pi a tendencja spadkowa. Dane za lata 2010 2012 wskazuj jednak na popraw koniunktury. Najwi kszy rozwój budownictwa mieszkaniowego zaobserwowa mo na w 2012 roku, kiedy to czna liczba mieszka oddanych do u ytkowania wynios a 2249 i by a o przesz o 31 proc. wy sza od poziomu z 2011 roku. Jak wskazuj dane zaprezentowane na ryc. 1, w odniesieniu do mieszka przeznaczonych na sprzeda lub wynajem, po kilku latach (2005 2008) rozwoju na bia ostockim rynku, rok 2009 przyniós obni enie poda y. Sytuacja ta by a analogiczna do sytuacji na rynku nieruchomo ci mieszkaniowych w ca ym kraju. Dane statystyczne kolejnych lat (2010 2012) wskazuj jednak na dynamiczny rozwój bran y deweloperskiej. Ponadto z danych statystycznych wynika, i harmonijnie od 2009 roku ro- nie udzia mieszka oddawanych do u ytkowania przez podmioty buduj ce z przeznaczeniem na sprzeda lub wynajem w cznej liczbie mieszka oddanych do u ytkowania w Bia ymstoku. Niniejsze wyniki potwierdzaj wzrost skali budownictwa deweloperskiego oraz rosn ce znaczenie przedsi biorstw deweloper-
90 Justyna GRZE -BUK AHO skich w kreowaniu zasobów mieszkaniowych Bia egostoku. Odnotowa równie nale y marginaln aktywno spó dzielni mieszkaniowych, a od 2010 roku jej brak w rozwoju rynku mieszkaniowego miasta. 2500 2000 1500 1000 500 0 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 Mieszkania oddane do u ytkowania cznie Mieszkania oddane do u ytkowania przez podmioty buduj ce z przeznaczeniem na sprzeda lub wynajem Mieszkania oodane do u ytkowania przez spó dzielnie Ryc. 1. Udzia mieszka przeznaczonych na sprzeda lub wynajem oraz mieszka spó dzielczych w ogólnej liczbie mieszka oddanych do u ytkowania w Bia ymstoku w latach 2005 2012 ród o: opracowanie w asne na podstawie [9]. Barometrem koniunktury w budownictwie mieszkaniowym nadchodz cych lat jest liczba wydawanych pozwole na budow, a tak e rozpocz tych budów. Analizuj c podmioty buduj ce w Bia ymstoku z przeznaczeniem na sprzeda lub wynajem (por. ryc. 2), stwierdzi nale y, i dane z 2009 roku potwierdzi y negatywny stan bran y. Zdecydowana poprawa (o ponad 73 proc. w stosunku do roku 2009) skali liczby mieszka, których budow rozpocz to, nast pi a w 2010 roku. Efektem wzrostu aktywno ci budowlanej przedsi biorstw deweloperskich w 2010 roku by wzrost liczby mieszka oddanych do u ytkowania w 2012 roku. Z danych zawartych na ryc. 2 wynika równie wyra ny spadek liczby rozpocz tych budów w roku 2011, przy jednoczesnym spadku liczby wydanych pozwole na budow. Z tego powodu, w kolejnych latach zmniejszeniu ulec mo e ilo mieszka oddanych do u ytkowania. Pozytywnym akcentem, mog cym wiadczy o poprawie sytuacji w bran y deweloperskiej, s dane z 2012 roku wskazuj ce na wzrost liczby wydanych pozwole na budow (o przesz o 47 proc. w stosunku do 2011 roku) oraz wzrost liczny mieszka, których budow rozpocz to (o blisko 80 proc. w porównaniu z rokiem 2011).
Analiza zmian w zakresie atrakcyjno ci nieruchomo ci mieszkaniowych 91 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 19041867 1798 1576 1449 1386 1515 1180 1582 1041 1038 1009 1044 881 1172 1028 1077 767 652 583 902 514 726 572 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 Ryc. 2. Mieszkania przeznaczone na sprzeda lub wynajem, które oddano do u ytkowania, których budow rozpocz to oraz na budow których wydano pozwolenie w Bia ymstoku w latach 2005 2012 ród o: opracowanie w asne na podstawie [9]. Mieszkania oddane do u ytkowania Mieszkania których budow rozpocz to Mieszkania na realizacj których wydano pozwolenia Analizuj c zachowania nabywców mieszka, zauwa y nale y, i w okresie tzw. rynkowego boomu mieszkania sprzedawa y si cz stokro w inwestycjach, których budowa nie by a rozpocz ta, a nierzadko w czasie, gdy deweloper nie mia nawet pozwolenia na realizacj budowy. Obecnie klienci niech tnie kupuj lokale mieszkaniowe w pocz tkowej fazie realizacji projektu, w ofercie przedsi biorstw deweloperskich dost pnych jest bowiem wiele gotowych mieszka. 3. Uwarunkowania decyzji na rynku nieruchomo ci preferencje klientów w zakresie wyboru mieszkania Przeprowadzone w 2013 roku badania pt. Ocena reputacji deweloperów funkcjonuj cych na rynku województwa podlaskiego przez klientów obj y grup blisko 400 respondentów. Badanie ankietowe skierowane by o do klientów przedsi biorstw deweloperskich (w tym spó dzielni mieszkaniowych), którzy zakupili mieszkanie na rynku pierwotnym województwa podlaskiego w latach 2005 2011. Analizowana próba badawcza dostarczy a 361 ankiet. Celem prowadzonych bada by a ocena reputacji deweloperów oraz spó dzielni mieszkaniowych funkcjonuj cych na terenie województwa podlaskiego, a tak e zba-
92 Justyna GRZE -BUK AHO danie wspó zale no ci mi dzy reputacj a pozycj konkurencyjn przedsi biorstw deweloperskich. Na potrzeby analizy atrakcyjno ci nieruchomo ci na rynku pierwotnym Bia- egostoku najistotniejsze b dzie wskazanie, jakie cechy mieszkania determinuj jego zakup. Przy ocenie wa no ci cech zakupionego lokalu (por. tab. 1) respondenci poproszeni zostali o ich uszeregowanie w kolejno ci od 1 do 7, przy czym 1 oznacza o cech najwa niejsz, a 7 cech najmniej wa n (poza wymienionymi siedmioma cechami ankietowani mogli równie wpisa inn wskazan przez siebie cech, jednak nie wskazano na takie). Wyniki potwierdzi y cz ciowo opisywany w literaturze fakt, e lokalizacja jest istotn cech nieruchomo ci. W przypadku badanej próby najwa niejsz cech decyduj c o zakupie mieszkania dla dominuj cej grupy badanych by a jednak cena lokalu. Przyczyn takiego stanu rzeczy mo e by do dobrze rozbudowana w ca ym mie cie infrastruktura, st d te konsumenci sk onni s zakupi nieruchomo po o on nieco dalej od centrum, a przez to ta sz. Tabela 1. Liczebno wskaza danej cechy dewelopera na miejscach od 1 do 7 Wskazane miejsce 1 2 3 4 5 6 7 Lokalizacja inwestycji Cena oferowanych mieszka Funkcjonalno mieszkania Jako wykonania Jako stosowanych materia ów Terminowo realizacji inwestycji Atrakcyjny projekt inwestycji ród o: opracowanie w asne. 119 78 49 33 36 25 21 140 80 37 43 27 16 18 23 51 89 72 67 38 21 47 80 76 65 44 38 11 9 24 47 64 79 81 57 12 28 37 48 60 89 87 11 20 26 36 48 74 146 Na pierwszym miejscu ankietowani najcz ciej wskazywali cen oferowanych mieszka i lokalizacj inwestycji, na drugim cen, jako wykonania i lokalizacj inwestycji, na trzecim funkcjonalno mieszania i jako wykonania. Na czwartym miejscu najcz ciej wskazywano funkcjonalno mieszkania, jako wykonania i jako stosowania materia ów. Na pi tym miejscu wskazywano najcz ciej jako stosowanych materia ów, na szóstym terminowo realizacji inwestycji, na siódmym atrakcyjny projekt inwestycji.
Analiza zmian w zakresie atrakcyjno ci nieruchomo ci mieszkaniowych 93 W celu uszeregowana cech przyznano punkty za poszczególne odpowiedzi, kolejno za zaszeregowanie danej cechy do 1 miejsca 7 pkt za ka d z odpowiedzi, na 2 miejscu 6 pkt, za wskazania na 3 miejscu 5 pkt, za 4 miejsce 4 pkt, za 5 miejsce 3 pkt, za 6 miejsce 2 pkt, za ka d z odpowiedzi przypiutworzenie san do 7 miejsca 1 pkt. Suma uzyskanych punktów pozwoli a na rankingu cech (por. ryc. 3). 1948 1857 1668 1498 1154 1074 909 Cena oferowanych mieszka Lokalizacja inwestycji Jako wykonania Funkcjonalno mieszkania Jako stosowanych materia ów Terminowo realizacji inwestycji Atrakcyjny projekt inwestycji Ryc. 3. Ranking wa no ci cech zakupionego mieszkaniaa ród o: opracowanie w asne. Przeprowadzona analiza wyników wskaza a, e cech najistotniejsz stanowi cena lokalu mieszkalnego (przesz o 19 proc.).. Nie mniej istotn cech mieszka- bardzo nia by a jego lokalizacja (18,4 proc.). W ród cech wskazywanych jako wa ne znalaz a si równie jako wykonaniaa (16,5 proc.) oraz funkcjonalno mieszkania (14,8 proc.). Na pi tym miejscu ulokowana przez respondentów zo- analiz sta a jako stosowanych materia ów (11,4 proc.). Z przeprowadzonych wynika równie, e do cech najistotniejszych nie zaliczano terminowo ci realilokalu re- zacji inwestycji (10,6 proc.). Za najmniej istotn cech zakupionego spondenci uznali atrakcyjny projekt inwestycjii (9 proc.). 4. Zmiany w zakresie atrakcyjno ci oferty przedsi biorstw deweloperskich funkcjonuj cych w Bia ymstoku Z ota zasada, która od lat funkcjonuje na rynku nieruchomo ci mówi, e najwa niejsza jest lokalizacja ([3], s. 47). Pami ta przy tym jednak nale y, e lokalizacja to nie tylko ulica czy dzielnica, to równie :
94 Justyna GRZE -BUK AHO blisko rodków komunikacji i w konsekwencji szybko dojazdu do g ównych dzielnic miasta; okolica: szko y, przedszkola, centa handlowe, obiekty rekreacyjne, odleg o od centrum miasta; rozk ad i cechy mieszkania: balkon/taras, parapety w stanie deweloperskim, opcja zakupu mieszkania wyko czonego pod klucz, opcja tzw. mieszka dwustronnych; cechy budynku i infrastruktury towarzysz cej: liczba kondygnacji, winda, rodzaj okien, opcja zakupu mieszkania wraz z pomieszczeniem gospodarczym, mo liwo wykupienia gara u b d miejsca w podziemnej hali gara- owej, istnienie parkingu dla go ci, zlokalizowanie placu zabaw, dodatkowe atrakcje, np. klub fitness, sauna zlokalizowane w budynku do dyspozycji mieszka ców; kwestie bezpiecze stwa: monitoring, ochrona, portiernia/recepcja w budynku, ogrodzenie inwestycji. Bior c pod uwag powy sze czynniki, mieszkania o tym samym metra u i liczbie pokoi mog mie znacz co ró n warto rynkow. We wrze niu 2013 roku na rynku nieruchomo ci pierwotnych Bia egostoku przedsi biorstwa deweloperskie oferowa y przesz o 48 lokalizacji budynków wielorodzinnych (bez ujmowania do zestawienia budowy szeregowej, bli niaczej i wolnostoj cej), co wskazuje na znaczn konkurencj na lokalnym rynku. Dla porównania, w analogicznym okresie 2010 roku, w ofercie by y 34 lokalizacje. Zaznaczy przy tym nale y, i w zestawieniu ujmowano jako odr bne lokalizacje poszczególne bloki mieszkalne. W warunkach du ej konkurencji dobre wyniki sprzeda y osi gn mog jednak wy cznie te projekty, których oferta jest w najwi kszym stopniu dopasowana do oczekiwa nabywców oraz konkurencyjna cenowo. Inwestycje planowane i niekiedy zrealizowane kilkana cie miesi cy wcze niej cz sto nie odpowiadaj wymogom dzisiejszego rynku. wiadczy o tym mo e równie fakt, i wyst puj jeszcze w ofertach projekty, które prezentowane by y w 2010 roku. Wraz z rozwojem rynku mieszkaniowego w Polsce, w tym równie w Bia- ymstoku, przedsi biorstwa deweloperskie zacz y w coraz wi kszym stopniu wiadomie pozycjonowa swój produkt w ramach wyodr bniaj cych si segmentów rynku: popularnego, redniego i wysokiego. Analizuj c obecny rynek nieruchomo ci pierwotnych w Bia ymstoku, stwierdzi mo na, i w rodkowej cz ci rynku, w której klasyfikuje si znacz ca cz nieruchomo ci, wyodr bni y si w praktyce dwa segmenty mieszka : o rednim i podwy szonym standardzie. Przyporz dkowanie ca ej oferty mieszkaniowej deweloperów do odpowiednich przedzia ów cenowych pozwala na okre lenie wielko ci poszczególnych segmentów. To z kolei umo liwia wyodr bnienie tzw. redniej pó ki cenowej, czyli dominuj cego zasobu b d cego najcz stszym przedmiotem transakcji.
Analiza zmian w zakresie atrakcyjno ci nieruchomo ci mieszkaniowych 95 Tabela 2. Struktura cenowa mieszka na rynku pierwotnym Bia egostoku w 2010 i 2013 roku Przedzia y cenowe ( rednia cena z /m 2 dla danej inwestycji) Poni ej 4000 4000 5000 5000 6000 Powy ej 6000 Rok 2013 10,42 proc. 62,5 proc. 20,83 proc. 6,25 proc. Rok 2010 2,94 proc. 55,88 proc. 26,47 proc. 14,71 proc. ród o: opracowanie w asne. Porównuj c struktur cenow oferty mieszkaniowej w roku 2013 z analogiczn struktur w roku 2010, stwierdzi mo na, e obecnie zwi ksza si udzia mieszka w redniej cenie dla danej inwestycji poni ej 4000 z /m 2, przy jednoczesnym zmniejszeniu udzia u mieszka w redniej cenie dla danej inwestycji powy ej 6000 z /m 2. Sytuacja ta wynika ze strategii deweloperów, którzy lokalizuj wi ksz liczb inwestycji z dala od centrum, gdzie grunty pod zabudow s ta sze, a klienci wci maj dost p do oczekiwanej infrastruktury. Na przestrzeni ostatnich lat zauwa y mo na tendencj, e osoby podejmuj ce decyzj o zakupie mieszkania oczekuj okre lonego stylu ycia. Przyk adaj wag do takich czynników, jak blisko obiektów rekreacyjnych, park/las w niedalekiej okolicy, blisko, ale nie bezpo rednie s siedztwo centrów handlowych. W zwi zku z faktem, e dla wielu osób zakup mieszkania motywowany jest za o eniem rodziny, wa na staje si równie blisko przedszkola i szko- y. Analizuj c nieruchomo ci oferowane we wrze niu 2013 roku przez deweloperów, podkre li nale y, i w promieniu 3 kilometrów od ka dej z nich mie ci si si lub jest planowana budowa szko y oraz przedszkola, a tak e znajduje si park/las. W promieniu 3 kilometrów od 85 proc. nieruchomo ci znajduje si galeria/centrum handlowe oraz od przesz o 90 proc. badanych nieruchomo ci prowadzone s obiekty rekreacyjne. Ponadto odnotowa nale y, i w promieniu 1 kilometra od ka dej z analizowanych nieruchomo ci znajduje si przystanek autobusowy oraz w przypadku ponad 90 proc. nieruchomo ci postój taxi. Dla wielu osób wa ne pozostaje równie bezpiecze stwo na terenie obiektu. Wprawdzie znaczna cz (46 proc.) budynków pozostaje ogrodzona w pe ni lub cz ciowo, znacznie mniej budynków jest jednak chronionych (21 proc.) czy monitorowanych (29 proc.). Na obszarze przesz o 8 proc. nieruchomo ci tzw. apartamentowych znajduje si portiernia/recepcja. Deweloperzy najcz ciej pozostawiaj decyzj o ochronie i monitoringu wspólnocie mieszkaniowej. Klienci przywi zuj równie uwag do ilo ci kondygnacji w budynku. W tym zakresie widoczna jest tendencja budowania bloków o mniejszej liczbie kondygnacji dalej od centrum (por. ryc. 4). Wyj tek w tym zakresie stanowi po o one w niedalekiej odleg o ci od centrum nieruchomo ci, które lokalizowane s w okolicach zabudowy niewysokich kamienic. W budownictwie widoczny jest równie trend budowania wi kszo ci apartamentowców z liczb kondygnacji powy ej dziesi ciu.
ród o: opracowanie w asne. Ryc. 4. Porównanie liczby kondygnacji w budynku i odleg o ci inwestycji od centrum miasta Odleg o (w km) od centrum miasta (Rynek Ko ciuszki-ul. Lipowa) Liczba kondygnacji w budynku Krakowska Nowy wiat/polbud Piotrkowska Warszawska/Komb. Bud. Fabryczna/Ogrodowa Ap. Sienkiewicza Kijowska Ogrodowa Ap. Branickiego Warszawska/Rawbud S onimska/skorupska Waszyngtowa/Szpitalna Ryska kowa Spacerowa I Armii WP/Komb. Bud. I Armii WP/Szeliga Mick._Jagiell._Pod Krzyw Lewandowskiego Ap. 1000-lecia PP I etap Ap. 1000-lecia PP II etap Sun Lofty 1000-lecia Ap. Wiejska Antoniukowska Tysi clecia /Komb. Bud. Tysi clecia /Komb. Bud. Jana Paw a II/BIRKBUD "S oneczne Tarasy" Jana Wo y ska Warmi ska-kujawska Blokowa etap II Berlinga Leszczynowa Zachodnia/ eromskiego Swobodna/ Belveder Rzymowskiego Dziesi ciny Wiadukt I etap Wiadukt III etap 42 Pu ku Piechoty/Fadbet 42 Pu ku Bud. D/Komb. Bud. 42 Pu ku Bud. C/Komb. Bud. Szlachecka Za cianki Puchalskiego os. Bagnówka Sonata Park Produkcyjna/ Yuniwersal Czysta Wasilków Park Jod owa/ Instal 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
Analiza zmian w zakresie atrakcyjno ci nieruchomo ci mieszkaniowych 97 Przy wi kszo ci inwestycji (67 proc.) zlokalizowane s place zabaw, niektóre natomiast nieruchomo ci, w szczególno ci apartamenty ukierunkowane na grup biznesow, nie dysponuj tego typu miejscami. Na terenie wszystkich nieruchomo ci wyst puje natomiast ziele, a tak e wszystkie nieruchomo ci posiadaj mieszkania wyposa one w taras/balkon/loggi. W przypadku 44 proc. nieruchomo ci przedsi biorstwa deweloperskie oferuj opcj zakupu mieszkania wyko czonego pod klucz. Podsumowanie Analiza obecnej sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym Bia egostoku wskazuje, i zainteresowanie ofert oraz liczba transakcji s zadowalaj ce, w niektórych przedsi biorstwach najlepsze od czasów boomu. Przy stabilnej sprzeda y i wyhamowaniu nowych inwestycji wielko oferty do szybko spada. Oferta deweloperów wskazuje na znaczne zracjonalizowanie prowadzonej przez nich polityki. Tereny pod inwestycje zlokalizowane s nierzadko na obrze ach miasta lub na niewielkich dzia kach pomi dzy istniej c zabudow. Wi kszo deweloperów dostrzega oczekiwania klientów, oferuj c mieszkania dostosowane do ich potrzeb i mo liwo ci finansowych. Element cz ciowego niedostosowania oferty przedsi biorstw deweloperskich do rynku stanowi mo e znaczna liczba mieszka w tzw. apartamentowcach, a tak e mieszka o powierzchni u ytkowej przekraczaj cej 70 m 2, które pozostaj w ofercie przez okres przekraczaj cy jeden rok. Nastroje mog by du o gorsze w firmach, w których nadal brakuje p ynno- ci, dominuj inwestycje rozpocz te na zbyt drogich gruntach, a produkt jest s abo dopasowany do obecnego popytu ([6], s. 3). Literatura [1] Bednarek M., Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie, Wydawnictwo Wolters Kluwer Polska, Warszawa 2007. [2] Bo czak-kucharczyk E., Zarz dzanie nieruchomo ciami mieszkalnymi. Aspekty prawne i organizacyjne, Wydawnictwo Wolters Kluwer Polska, Warszawa 2011. [3] Gorczak K., Krongauz M., Kupuj cy i sprzedaj cy na rynku nieruchomo ci, [w:] Rynek nieruchomo ci i jego podmioty, red. E. Go beska, Wydawnictwo Wy szej Szko y Finansów i Zarz dzania w Bia ymstoku, Bia ystok 2007. [4] Grze -Buk aho J., Analiza preferencji klientów w zakresie nieruchomo ci mieszkaniowych na rynku pierwotnym Bia egostoku, Handel Wewn trzny 2011, nr 11/12, cz. 2.
98 Justyna GRZE -BUK AHO [5] Henzel H. (red.), Strategie inwestowania na rynku nieruchomo ci, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej, Katowice 2009. [6] Reas, Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kwarta 2013 r., Warszawa 2013. [7] Socha M., Deweloping, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2000. [8] Trojanek M., Ekonomiczne uwarunkowania decyzji na rynku nieruchomo- ci. Wybrane problemy, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Pozna 2013. [9] Urz d Statystyczny w Bia ymstoku, Sytuacja spo eczno-gospodarcza Bia egostoku w 2005 2012 r., Wydawnictwo GUS, Bia ystok 2006 2013. [10] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964, nr 16, poz. 93 z pó n. zm.). [11] W odyka S. (red.), Prawo umów handlowych, t. 5, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2006, s. 1362. Analysis of Changes in Attraction of Housing Real Estates on the Primary Market of Bia ystok Summary: The aim of this paper is to assess the situation on the primary housing market of Bialystok. The article is introducing analysis attraction of real estates constituting the offer of property enterprises. In addition, the results of empirical research among customers of the development in the factors determining the choice of the purchased apartment. Keywords: enterprise development, housing market, real estate, competition, relationships.