U Z A S A D N I E N I E

U Z A S A D N I E N I E Celem projektowanej nowelizacji przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) oraz przepisów innych ustaw, jest wypełnienie postanowienia Rady Ministrów z dnia 19 grudnia 2006 r., która rozpatrując projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (skierowany do Sejmu RP numer druku 1468), zobowiązała Ministra Budownictwa do opracowania przepisów, mających na celu usprawnienie i przyspieszenie procedury dokonywania podziałów nieruchomości. Przedmiotowy projekt noweli stanowi uzupełnienie ww. projektu ustawy skierowanego do Sejmu RP (druk numer 1468). Przedstawione w nowelizacji rozwiązania stanowią kompromis warunkujący zachowanie ładu przestrzennego przy jednoczesnym uproszczeniu i przyspieszeniu postępowania administracyjnego w sprawie podziału nieruchomości. W przedmiotowym projekcie przewidziano bowiem, że podziały nieruchomości nie będą wstępnie opiniowane pod względem zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego, z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podział nieruchomości, tak jak dotychczas, dokonywany będzie na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny, z tym że osoba zamierzająca dokonać podziału nieruchomości składać będzie do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wniosek wraz z mapą z projektem podziału, sporządzoną przez geodetę uprawnionego i przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Następnie mapa wraz z wnioskiem oraz innymi wymaganymi dokumentami, będzie przedmiotem oceny wójta, burmistrza lub prezydenta miasta pod względem dopuszczalności podziału. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie zobligowany rozpatrzyć wniosek w ciągu 30 dni, licząc od dnia jego złożenia. Jeżeli organ nie wyda decyzji zatwierdzającej albo odmawiającej zatwierdzenia podziału, podział nieruchomości dokona się z mocy prawa po upływie miesiąca. Jeżeli jednak przedstawiony na mapie podział nieruchomości,

o który wnioskowała strona, będzie sprzeczny z przepisami ustawy lub przepisami odrębnymi, podział z mocy prawa nie nastąpi. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie miał 7 dni na wydanie decyzji potwierdzającej dokonanie lub niedokonanie podziału z mocy prawa. Jednocześnie należy podkreślić, że proponowane przepisy nie dają organowi możliwości zawieszenia postępowania na okres 12 miesięcy, tak jak ma to miejsce obecnie, w przypadku ogłoszenia przez gminę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego. Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami został opracowany z uwzględnieniem techniki legislacyjnej wynikającej z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie Zasad techniki prawodawczej (Dz. U. Nr 100, poz. 908). Zgodnie z tą techniką podaje się nowe brzmienie całego przepisu lub jego jednostki redakcyjnej, chociażby zmiana dotyczyła tylko jednego wyrazu. Art. 1 Doprecyzowano brzmienie art. 9, który w swojej treści odnosi się do podziałów nieruchomości, dokonywanych z urzędu, dla realizacji celów publicznych. W przepisie tym jednoznacznie określono dzień, w którym nastąpi wykonanie decyzji. Zgodnie z projektem wykonanie decyzji nastąpi po upływie 14 dni od dnia, w którym upłynął bezskutecznie trzydziestodniowy termin do wniesienia skargi na decyzję do sądu administracyjnego. Doprecyzowanie treści tego przepisu wynikało z odmiennych interpretacji w zakresie definiowania tego terminu, który w zależności od osoby wnoszącej skargę na decyzję mógł wynosić 30 dni (dla strony) albo 6 miesięcy (w przypadku Prokuratora lub Rzecznika Praw Obywatelskich). W treści art. 93 uchyla się ust. 4 i 5. W celu uproszczenia procedury i skrócenia czasu postępowania w sprawie podziału nieruchomości zrezygnowano z opiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości. Projekt zakłada, że procedura zatwierdzania podziału nieruchomości będzie jednolita dla wszystkich podziałów. Przyjęte rozwiązanie jest zbliżone do procedury zatwier- 2

dzania podziałów nieruchomości dokonywanych niezależnie od ustaleń planu miejscowego (zatwierdzanych w trybie art. 95 ustawy). W proponowanym brzmieniu art. 94 ust. 1 wskazano wyraźnie, w jaki sposób organy administracji publicznej mają oceniać zgodność podziału z przepisami odrębnymi w przypadku braku planu miejscowego. Ponieważ znaczna część gmin w kraju do chwili obecnej nie uchwaliła miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co powoduje m.in. wydłużenie procedury związanej z zatwierdzaniem podziałów nieruchomości, z treści art. 94 wykreślono zapis stwarzający możliwości zawieszania postępowania w sprawie podziału nieruchomości na okres 12 miesięcy. Przedłużające się terminy uchwalania planów miejscowych nie powinny być przeszkodą do wypełniania woli właścicieli w zakresie dokonywania przez nich podziału nieruchomości. Organ zatwierdzający podział nieruchomości, w przypadku braku planu miejscowego, będzie oceniał, czy projekt nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, a jeżeli wydano decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy jest zgodny z warunkami zabudowy i zagospodarowania określonymi w tej decyzji. Treść proponowanego przepisu art. 96 stanowi rozwiązania przeniesione z obowiązującej treści art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W proponowanym brzmieniu art. 96 wskazano dokumenty, które należy dołączyć do wniosku o podział nieruchomości. Dokumenty te zostały podzielone na dwie grupy. Pierwszą grupę stanowią dokumenty wymienione w ust. 2, które obligatoryjnie należy dołączyć do wniosku (np. mapę z projektem podziału). Druga grupa dokumentów, wymieniona w ust. 3, to dokumenty, które składane są fakultatywnie (np. pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział nieruchomości, jeżeli nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków). Opisana powyżej redakcja przepisów ma charakter porządkowy, który spowoduje, że treść nowelizowanych przepisów będzie bardziej czytelna. Najważniejsze zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami, dotyczące procedury podziałów nieruchomości, odnoszą się do treści proponowanego art. 97. Jeżeli organ w terminie 30 dni, licząc od dnia złożenia wniosku, nie rozstrzygnie o podziale i nie wyda decyzji administracyjnej konstytutywnej, po 3

upływie tego terminu podział dokona się z mocy prawa, a organ będzie zobligowany w ciągu 7 dni potwierdzić dokonanie podziału przez wydanie decyzji deklaratoryjnej. Zaznaczyć należy, że decyzja deklaratoryjna będzie także wydawana, w przypadku gdy podział z mocy prawa nie nastąpił, ponieważ był sprzeczny z przepisami ustawy lub innych ustaw (np. gdy proponowane do wydzielenia działki gruntu nie miały zapewnionego dostępu do drogi publicznej). Rozwiązania, które narzucają jednoznacznie określone ustawą terminy, w których organ będzie zobligowany do wydania decyzji o podziale nieruchomości (30 dni w przypadku decyzji konstytutywnej i 7 dni w przypadku decyzji deklaratoryjnej), przyspieszą proces podziałów nieruchomości, a brak wstępnego projektu podziału, opiniowanego w drodze postanowienia, uprości procedurę. W art. 97 ust. 5 i 6 zaproponowano przepisy o odpowiedzialności finansowej gmin w przypadku bezczynności ich organów. Jeżeli wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie wyda decyzji w sprawie podziału nieruchomości w ustawowym terminie 37 dni, zostanie na niego nałożona kara finansowa, która stanowić będzie dochód budżetu państwa. Karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki naliczał będzie organ wyższego stopnia, tj. samorządowe kolegium odwoławcze. Zaproponowane rozwiązanie ma zobligować organy zatwierdzające podziały nieruchomości do terminowego orzekania w sprawie podziału. Zaznaczyć należy, że zaproponowane w projekcie rozwiązania nakładające odpowiedzialność finansową organu orzekającego w sprawie podziału nieruchomości funkcjonują już w systemie prawnym przy wydawaniu decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. Bezpośrednie uzależnienie naliczenia kary na organ prowadzący postępowanie administracyjne dotyczące podziału nieruchomości, od czasu w jakim organ ten wyda rozstrzygnięcie w przedmiocie prowadzonej sprawy, nie powinno przysporzyć gminom znaczących uszczerbków dla ich budżetów. W ocenie projektodawcy ustawowe zapisy o karach w przypadku bezczynności organu orzekającego nie będą często stosowane, a zdecydowanie przyspieszą okres oczekiwania na wydanie decyzji o podziale nieruchomości, także tych o odmowie podziału. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że w przypadku prostego podziału, gdy zaproponowany we wniosku podział będzie zgodny z planem miejscowym, 4

organ będzie mógł wydać decyzję niezwłocznie. Mając na uwadze przyspieszenie procedury podziału nieruchomości dokonywanego przez sąd, zobligowano wójta (burmistrza, prezydenta miasta) oraz wojewódzkiego konserwatora zabytków do przedstawiania sądom, w terminie do jednego miesiąca, właściwych opinii w sprawie podziału nieruchomości. Pozostałe regulacje umiejscowione w treści proponowanego przepisu zostały przeniesione z treści obecnego art. 96 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rozwiązania zawarte w proponowanych art. 97a i 97b dotyczą kwestii podziałów nieruchomości z urzędu i zostały przeniesione z obecnie obowiązujących przepisów odpowiednio ujętych w art. 97 ust. 3-5 oraz art. 97a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadku dokonywania podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, zasady wymienione w art. 97b stosuje się, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 3 i 4 (tj. przepisów dotyczących wywłaszczania nieruchomości). W treści powyższych przepisów regulujących kwestie związane z wywłaszczeniami części nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym określono zasady odnoszące się do podawania do publicznej wiadomości zamiaru przeprowadzenia postępowania w sprawie wywłaszczenia nieruchomości oraz podziału nieruchomości, jeżeli wywłaszczeniu podlegać będzie jej część. Zastrzeżenie wyeliminuje ponowne zamieszczanie informacji o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. W treści nowelizowanego art. 98a, przez dodanie ust. 5, uwzględniono treść wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007 r. sygn. akt SK 19/06. Zaproponowane regulacje jednoznacznie rozstrzygają, że wysokość opłaty adiacenckiej ma być określana według stawki procentowej obowiązującej w dniu, w którym dokonał się podział nieruchomości. Ponadto określono warunki uprawniające do ustalenia opłaty przez jednoznaczne stwierdzenie, że w dniu dokonania podziału musi obowiązywać uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Należy zaznaczyć, że zaproponowane wyżej rozwiązania doprecyzowujące naliczanie opłaty adiacenckiej, związanej ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem, zostały także wprowadzone do przepisu art. 145 ust. 2, 5

dotyczącego opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości spowodowanym budową infrastruktury technicznej. Jednocześnie należy wskazać, że w przypadku podziałów nieruchomości, które nastąpiły z mocy prawa, gmina nie będzie mogła naliczyć opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem. Regulacja ta ma wymóc na organie terminowość wydawania decyzji zatwierdzających podział nieruchomości. W projekcie noweli z uwagi na rozbieżności interpretacyjne dotyczące poszczególnych etapów postępowania odnoszącego się do jednoczesnego podziału kilku nieruchomości, w celu wydzielenia działek gruntów, które po połączeniu stworzą możliwość racjonalnego zagospodarowania, przeredagowano i doprecyzowano treść art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pozostałe zaproponowane zmiany do przepisów ustawy mają charakter doprecyzowujący i uściślający. Art. 2 Doprecyzowano treść art. 73 ust. 3a ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.). Zgodnie z treścią tego przepisu, w sytuacji gdy istnieje konieczność określenia granic nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego, wydając decyzję uwłaszczeniową, nie wydaje się decyzji o podziale nieruchomości, gdyż decyzją uwłaszczeniową zatwierdza się podział nieruchomości. Art. 3 Nowelizacja art. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika ze zmiany treści art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W obecnie obowiązującym przepisie art. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powołane zostały przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami regulujące kwestie podziału nieruchomości niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego 6

planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Art. 4 Zgodnie z treścią obowiązującego przepisu art. 46a ust. 7 pkt 2 ustawy Prawo ochrony środowiska organem właściwym do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, w przypadku scalenia, wymiany lub podziału gruntów, jest starosta. Należy zauważyć, że zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości (gruntów) dokonuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Natomiast starosta, zgodnie z ustawą z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (Dz. U. z 2006 r. Nr 178, poz. 1749, z późn. zm.), jest właściwy do wydawania decyzji o zatwierdzeniu projektu scalenia lub wymiany gruntów. Biorąc powyższe pod uwagę, zasadne jest, aby dyspozycją przepisu art. 46a ust. 7 pkt 2 ustawy Prawo ochrony środowiska objęte zostały jedynie przypadki scalania lub wymiany gruntów, zgodnie z ww. ustawą z dnia 26 marca 1982 r. Art. 5 Z uwagi na fakt, że postępowania podziałowe prowadzone na podstawie obowiązujących przepisów mogą znajdować się na zaawansowanym etapie realizacji, zasadne jest wprowadzenie przepisu, z którego wynika, że sprawy wszczęte i niezakończone do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną lub prawomocnym orzeczeniem sądu będą kontynuowane na dotychczasowych zasadach. W przeciwnym razie zachodziłaby konieczność rozpoczynania procedury podziałowej od początku, co znacznie wydłużyłoby okres oczekiwania na dokonanie podziału. Art. 6 Proponuje się, aby ustawa weszła w życie po upływie miesiąca od dnia jej ogłoszenia. Projekt ustawy nie powoduje wydatków dla budżetu Skarbu Państwa. Projekt jest zgodny z przepisami Unii Europejskiej. 7

Projekt ustawy nie zawiera przepisów technicznych, w związku z tym nie podlega procedurze notyfikacji zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 2002 r. w sprawie sposobu funkcjonowania krajowego systemu notyfikacji norm i aktów prawnych (Dz. U. Nr 239, poz. 2039 oraz 2004 r. Nr 65, poz. 597). W dniu 15 maja 2007 r. Komisja Wspólna Rządu i Samorządu Terytorialnego podczas posiedzenia Zespołu ds. Infrastruktury, Rozwoju Lokalnego, Polityki Regionalnej oraz Środowiska negatywnie zaopiniowała projekt ustawy. KWRiST zgłosiła m.in. zastrzeżenia do braku decyzji wójta (burmistrza, prezydenta miasta) zatwierdzającej podział nieruchomości (dotyczy pierwotnej wersji projektu) oraz do zmian treści art. 94 dotyczących postępowania w przypadku braku planu miejscowego i konieczności dokonywania oceny zgodności podziału nieruchomości z przepisami odrębnymi. W ramach konsultacji społecznych projekt (wersje z dnia 14 marca 2007 r. oraz z dnia 18 kwietnia 2007 r.) był zamieszczony na stronie internetowej Ministerstwa Budownictwa oraz w BIP. W trakcie procesu legislacyjnego wpłynął wniosek od podmiotu prowadzącego działalność lobbingową, zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 2005 r. o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa (Dz. U. Nr 169, poz. 1414). Wniosek w dniu 30 marca 2007 r. złożył PSE-Operator S. A. Uwagi zgłoszone do projektu dotyczą zagadnień uregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, jednak nie są związane z przedmiotem nowelizacji, tj. nie dotyczą spraw związanych z podziałami nieruchomości. W związku z powyższym zmiany zgłoszone przez ww. podmiot nie zostały uwzględnione w projekcie. W ramach konsultacji społecznych nie wpłynęło więcej uwag. 8

OCENA SKUTKÓW REGULACJI 1. Podmioty, na które oddziałuje akt prawny Projektowana ustawa ma znaczenie dla: 1) organów wykonawczych gminy prowadzących postępowania adminstracyjne w zakresie podziałów nieruchomości, 2) osób wnioskujących o dokonanie podziału nieruchomości. 2. Konsultacje społeczne W ramach konsultacji społecznych projekt ustawy został opublikowany na stronie internetowej Ministerstwa Budownictwa oraz w Biuletynie Informacji Publicznej, a także został przekazany do zaopiniowania przez Komisję Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego. KWRiST w dniu 15 maja 2007 r. negatywnie zaopiniowała projekt ustawy. Do Ministerstwa Budownictwa wpłynął wniosek od podmiotu prowadzącego działalność lobbingową, zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 2005 r. o działalności lobbingowej w procesie stanowienia prawa (Dz. U. Nr 169, poz. 1414). Wniosek w dniu 30 marca 2007 r. złożył PSE-Operator S. A. Ponieważ uwagi dotyczyły zagadnień niezwiązanych z podziałami nieruchomości, nie zostały uwzględnione. W ramach konsultacji społecznych nie wpłynęło więcej uwag. 3. Wpływ regulacji na sektor finansów publicznych Skutki na wydatki i dochody budżetu jednostek samorządu terytorialnego może mieć nieterminowe orzekanie o podziale nieruchomości. Projekt zakłada, że w przypadku podziałów nieruchomości z mocy prawa, gmina nie będzie miała możliwości naliczenia opłaty adiacenckiej (skutki pośrednie). Biorąc pod uwagę, że naliczenie tej opłaty, będzie bezpośrednio zależało od gminy (wydania konstytutywnej decyzji podziałowej oraz podjęcia uchwały rady gminy o naliczaniu opłaty) nie należy zakładać zmniejszenia wpływów budżetu gminy z tego tytułu. 9

Powyższe odnosi się analogicznie do kar z tytułu bezczynności organów zatwierdzających wymierzane kary będą stanowiły wpływy budżetu państwa. 4. Wpływ regulacji na rynek pracy Wprowadzenie zmian do ustawy nie wywoła skutków na rynku pracy. 5. Wpływ regulacji na konkurencyjność gospodarki i przedsiębiorczość, w tym na funkcjonowanie przedsiębiorstw Na skutek zaproponowanych zmian nie przewiduje się istotnych zmian w zakresie konkurencyjności gospodarki i przedsiębiorczości. Jednocześnie należy założyć, że przyspieszenie procedury podziałów nieruchomości będzie miało wpływ na zwiększenie liczby działek przeznaczonych pod inwestycje, co przyczyni się do rozwoju budownictwa. 6. Wpływ regulacji na sytuację i rozwój regionów Wprowadzana regulacja nie wywoła skutków dla rozwoju regionalnego. 7. Zgodność z prawem Unii Europejskiej Projektowana regulacja nie jest objęta prawem Unii Europejskiej. 10

09/05rch 11