Strategia Zarządu (kierunki rozwoju) SM Krakus na lata 2010-2013
ZAGROŻENIA: nasycenie rynku podmiotami o podobnym profilu działalności, wydłużony okres zwrotu inwestycji (nakłady początkowe + koszty stałe), jw. powoduje konieczność zapewnienia finansowania, co może wpływać na płynność finansową spółdzielni, zwiększony zakres zadań (kontroli i nadzoru) dla kierownictwa spółdzielni, początkowa niska premia za ryzyko (poziom marży) spowodowana koniecznością wejścia w rynek, specjalizacja produktowa (usługowa) powodująca trudności w dostępie do wysokokwalifikowanej kadry niechęć i niska motywacja pracowników do wprowadzania zmian i postaw. SIŁY: znajomość rynku, doświadczenie, stabilność przychodów, utrzymywanie płynności finansowej, posiadanie własnych nieruchomości gruntowych o charakterze inwestycyjnym, wysoki udział outsourcingu w kosztach ogólnych (koszty zmienne), wiarygodny partner rynkowy (dla banków, usługobiorców, wykonawców) system zarządzania ISO 9001:2008 SŁABOŚCI: niski poziom wiedzy dotyczący umiejętności wykorzystania nowych narzędzi zarządzania (technologie, komunikacja, procesy), przestarzała struktura programowo- sprzętowa, niewystarczający poziom komunikacji spółdzielni z otoczeniem (kontakty z mieszkańcami, strona internetowa), zbyt duża inercja pracowników w realizacji bieżących spraw operacyjnych, pracownicy nie posiadający doświadczenia funkcjonowania w warunkach gospodarki rynkowej (wyniku)
KIERUNKI ROZWOJU I CELE STRATEGII ZARZĄDU SM KRAKUS NA LATA 2010-2013 I. STRUKTURA ORGANIZACYJNA II. STRUKTURA KOSZTÓW I PRZYCHODÓW III. ZADŁUŻENIE IV. INWESTYCJE I EKSPLOATACJA ZASOBU V. KSZTAŁTOWANIE RELACJI Z CZŁONKAMI SPÓŁDZIELNI I OTOCZENIEM
I. STRUKTURA ORGANIZACYJNA CELE: A. Usprawnienie procesu realizacji zgłoszonych awarii, usterek, napraw B. Poprawa efektywności działania (zmniejszenie biurokracji, eliminacja powielania tych samych czynności, usprawnienie obiegu dokumentów, ograniczenie kosztów materiałów biurowych, uelastycznienie godzin pracy i form zatrudniania), C. Spłaszczenie struktury zarządzania (łatwiejszy dostęp do szczebla kierowniczego, aktywizacja pracowników w proces podejmowania decyzji, szybkość podejmowania decyzji i ich realizacja)
II. STRUKTURA KOSZTÓW I PRZYCHODÓW CELE: A. Wprowadzenie finansowych i pozafinansowych mierników efektywności, tzw. KPI (key performance indicator) B. Zmniejszanie udziału kosztów osobowych w kosztach ogólnych C. Ustanowienie działów (zakładów celowych) jako centra zysku realizowanie polityki wynikowej skutkującej dbałością szefów komórek o generowanie przychodów i minimalizowanie kosztów. D. Uruchamianie działalności ( nawet w formie podmiotów powiązanych) w oparciu o potencjał spółdzielni i dające możliwość subwencjonowania z programów operacyjnych funduszy europejskich (uzupełnienie zapisów w statucie, rozszerzenie wpisów w KRS o nowe PKD) E. Utrzymywanie kosztów zarządzania w opłacie eksploatacyjnej na poziomie konkurencyjnym, w stosunku do ofert rynkowych innych podmiotów. F. uzyskanie płynności finansowej na poziomie umożliwiającym wykorzystanie zewnętrznych źródeł finansowania (kredyty, pożyczki, subwencje, premie) jako dźwigni finansowej.
III. ZADŁUŻENIE CELE: A. Minimalizowanie poziomu zaległości czynszowych mieszkańców (analiza dłużników pod kątem ich sytuacji materialnej, zamiana mieszkania, dokwaterowanie), B. Eksponowanie informacji o zadłużeniach poszczególnych nieruchomości, C. Poszukiwanie prawnych rozwiązań eksmisji dłużników (pomieszczenia tymczasowe), D. Systematyczne zwiększanie czasokresu kredytu kupieckiego spółdzielni, E. Eliminować wydatki inwestycyjne nie mające pokrycia w przychodach.
IV. INWESTYCJE I EKSPLOATACJA ZASOBU CELE: A. Maksymalizowanie przychodów z działek gruntowych o małym potencjale inwestycyjnym (reklama, dzierżawa), B. Wykorzystanie tzw. ścian ślepych budynków jako powierzchni reklamowych. C. Prowadzenie procesu inwestycyjnego na posiadanych gruntach, pozyskiwanie nowych terenów z perspektywą szybkiego zagospodarowania, reagowanie na wielkość popytu mieszkaniowego. D. Analizowanie i wdrażanie rozwiązań wykorzystujących alternatywne formy pozyskania energii (kolektory słoneczne, uzdatnianie wód opadowych) z wykorzystaniem finansowania programów pomocowych. E. Systematyczna polityka remontowo-modernizacyjna skorelowana ze zmniejszaniem deficytu na funduszu remontowym poszczególnych nieruchomości. F. Skrócenie czasu usuwania usterek, zwiększenie częstotliwości wizyt administratorów na nieruchomościach. G. Zabezpieczenie usług serwisowych dla nieruchomości firmami o odpowiednim potencjale wykonawczym (sprzętowym, osobowym) koncentracja zadań. H. Rewitalizacja terenów zielonych.
V. KSZTAŁTOWANIE RELACJI Z CZŁONKAMI SPÓŁDZIELNI I OTOCZENIEM CELE: A. Poprawa wizerunku spółdzielni mieszkaniowej jako zarządcy nieruchomości, B. Bieżąca polityka informacyjna spółdzielni w zakresie podejmowanych działań remontowych na poszczególnych nieruchomościach. C. Wzrost jakości oraz kultury obsługi. D. Zwiększenie jawności działań spółdzielni. E. Uruchamianie spółdzielczych klubów oraz świetlic na bazie posiadanych zasobów lokalowych, rozwój działalności społeczno-kulturalnej. F. Zacieśnianie współpracy z jednostkami samorządu terytorialnego, policją i strażą miejską w zakresie poprawy bezpieczeństwa na terenach spółdzielni, G. Promowanie postaw dobrosąsiedzkich.
Cele Strategiczne na lata 2010 2013 Główne obszary działalności * Założenia w stosunku do wykonania roku 2009
ZAŁOŻENIA INWESTYCYJNE NA LATA 2010-2013 Lp. LOKALIZACJA OPIS 1 Ul. Berwińskiego - toczy się na wniosek spółdzielni postępowanie w UMK Wydział Architektury i Urbanistyki w sprawie wydania warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego IV kondygnacyjnego ( ok. 12 mieszkań z garażami w przyziemiu ) - z uwagi na problemy UMK w ustaleniu stron postępowania ( nieznani właściciele działki drogowej, ul. Berwińskiego ) decyzja nie została wydana. - na ostatnim Walnym Zgromadzeniu były protesty mieszkańców w sprawie planowanej budowy. 1-min, 5-max PRAWDOPODOBIE ŃSTWO PRZYSTAPIENIA 2 Ul. Białoprądnicka - na wniosek spółdzielni została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych na terenie po obecnie funkcjonującej oczyszczalni - w związku z odwołaniami mieszkańców, którzy są stronami w postępowaniu decyzja trafiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego - na żądanie urzędu uzyskaliśmy i przekazaliśmy do UMK zaktualizowane warunki techniczne zasilania planowanej inwestycji w media - w międzyczasie w omawianym rejonie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania ternu, który uwzględnił nasze uwagi wniesione przez nas na etapie jego powstawania - w związku z tym, że w miesiącu kwietniu plan ma obowiązywać jest prawdopodobne, że warunki zabudowy staną się bezprzedmiotowe, wówczas do realizacji potrzebne będzie jedynie pozwolenie na budowę - powyższe warunkowane jest jednak wykonaniem przez MPWiK planowanej od dawna kanalizacji, która umożliwi likwidację oczyszczalni i uwolnienie terenu pod inwestycje 3 Ul. Różyckiego 4 - planowana była w rejonie tego budynku budowa garaży, było wydane pozwolenie na budowę - z uwagi na brak zainteresowania finansowaniem budowy ze strony mieszkańców temat upadł - pozwolenie utraciło ważność 5 Ul. Świętokrzyska 12 - spółdzielnia posiada dla budynku mieszkalno usługowego z 2 kondygnacjami garaży podziemnych decyzje o warunkach zabudowy -koncepcja budynku została uzyskana w drodze ogólnopolskiego konkursu architektonicznego - obecnie biuro projektów, zwycięzca konkursu oczekuje na zlecenie opracowania projektowego, które było nagrodą w konkursie - jesteśmy w kontakcie z biurem 6 Ul. Palacha -przedmiotowa inwestycja z 2001 roku obejmowała budynek mieszkalny wielorodzinny o 72 mieszkaniach ( budynek V kondygnacyjny ) z garażami w przyziemiu 64 boksy mieszkańców. - temat upadł z powodu protestów
Lp. Pozostałe zamierzenia inwestycyjno remontowe w okresie 2010-2013 1 min, 5 max Rodzaj działania Lokalizacja Prawdopodobieństw o realizacji 1 -Remont instalacji CO oraz kanalizacji, - podnoszenie standardu pomieszczeń Biurowiec ul. Świętokrzyska 12 2 -rozbudowa/nadbudowa na części budynku, w której zlokalizowana jest stacja trafo, z przeznaczeniem na lokale usługowe lub mieszkalne. Ul. Szafirowa 8 3 - Remont/modernizacja kotłowni gazowej z wymiana kotłów (zwiększenie mocy w celu obsługi przyszłych budynków), - likwidacja oczyszczalni Ul. Białopradnicka 4 - zagospodarowanie niezabudowanych działek o dobrej lokalizacji w celach reklamowych, - poszukiwanie reklamodawców na wolne powierzchnie elewacyjne budynków Całe zasoby SM Krakus 5 - wyzbywanie się działek nieprzydatnych, o małym potencjale (sprzedaż, zamian, przekazanie gminie), Całe zasoby SM Krakus - poszukiwanie atrakcyjnych cenowo i lokalizacyjnie działek inwestycyjnych pod kątem zamierzeń inwestycyjnych lub o dużym potencjale rentowności
Plany modernizacyjne w okresie 2010-2013 Lp. RODZAJ MODERNIZACJI 1 DOCIEPLENIE BUDYNKÓW 2 INSTALACJA CIEPŁEJ WODY UZYTKOWEJ LOKALIZACJA JAREMY 1-15, PALACHA 15, KIJOWSKA 48, SZAFIROWA 8 ZAWODZIE 7 LEGNICKA 24, 24A PALACHA 3,5,7,9 (CCWU w trakcie realizacji, w II etapie CO), Radzikowskiego 72 Palacha 15 Kijowska 48/ Mazowiecka 131 Szafirowa 8, Zawodzie 3 Pachońskiego 28 Plany remontów kompleksowych w okresie 2010-2013 Lp. RODZAJ REMONTU LOKALIZACJA 1 2 3 WYMIANA INSTALACJI GAZOWEJ WYMIANA INSTALACJI ELEKTRYCZNEJ (WLZ) WYMIANA PIONÓW KANALIZACYJNYCH JAREMY 1-15 Różyckiego 4 Stachiewicza 35 (w roku 2010) Stachiewicza 40, Stachiewicza 40a Chełmońskiego 4 Jaremy 1-15
KONIEC