BUDOWA BASENU WRAZ Z INFRASTRUKTURĄ

MEMORANDUM WRAZ Z ANKIETĄ DLA POTENCJALNYCH INWESTORÓW NT. PROJEKTU: BUDOWA BASENU WRAZ Z INFRASTRUKTURĄ TOWARZYSZĄCĄ PRZY UL. SANOCKIEJ W PRZEMYŚLU Przemyśl, październik 2012

Szanowni Państwo, Urząd Gminy Miejskiej Przemyśl planuje podjęcie działań, mających na celu poprawienie dostępności mieszkańców oraz turystów do nowoczesnej infrastruktury sportowo-rekreacyjnej poprzez realizację projektu pn. Budowa basenu wraz z infrastrukturą towarzyszącą przy ul. Sanockiej w Przemyślu. Przedsięwzięcie planowane jest do przeprowadzenia we współpracy z partnerem prywatnym. Niniejsza Ankieta stanowi element konsultacji rynkowych dla Przedsięwzięcia i przeprowadzana jest w celu rozpoznania zainteresowania inwestorów/partnerów prywatnych współpracą z Urzędem Gminy Miejskiej Przemyśl przy realizacji Przedsięwzięcia. W związku z powyższym, zapraszamy wszystkie podmioty zainteresowane udziałem w powyższym projekcie do wyrażenia opinii odnośnie założeń realizacji Przedsięwzięcia oraz wskazania propozycji współpracy w formie odpowiedzi na niniejszą ankietę. Odpowiedzi będą służyły doprecyzowaniu struktury Przedsięwzięcia realizowanego z udziałem inwestora prywatnego. Odpowiedzi nie są traktowane jako ostateczne stanowisko firmy. Wszystkie odpowiedzi będą traktowane jako informacje handlowe z zastrzeżeniem ich poufności i zostaną wykorzystane wyłącznie na cele realizacji niniejszego projektu. Urząd Gminy Miejskiej Przemyśl informuje, że istnieje możliwość zorganizowania spotkań z wybranymi potencjalnymi partnerami w celu przedstawienia założeń i warunków projektu oraz omówienia zaproponowanych odpowiedzi. Miasto Przemyśl jest otwarte na propozycje i gotowe do dyskusji na temat zarówno zakresu, jak i formuły realizacji Przedsięwzięcia. Odpowiedzi na niniejszą ankietę nie nadają inwestorowi prawa pierwszeństwa w trakcie postępowania przetargowego na wyłonienie inwestora ani jakichkolwiek innych przywilejów. Z tytułu przesłania Odpowiedzi nie przysługują inwestorowi jakiekolwiek roszczenia wobec Urzędu Miasta. Do odpowiedzi na niniejszą ankietę należy dołączyć oświadczenie, że podmiot zapoznał się z powyższymi warunkami i nie wnosi do nich żadnych zastrzeżeń. Odpowiedzi proszę przesyłać na adres: kozlowski@inves.pl. Licząc na owocną współpracę i wymianę uwag, pozostaję do Państwa dyspozycji, z poważaniem, Kacper Kozłowski Project Director Investment Support 2

LOKALIZACJA PROJEKTU Przemyśl jest trzecim pod względem liczby mieszkańców miastem w woj. podkarpackim (stolica województwa Rzeszów 180.031 mieszkańców, Stalowa Wola 64.756 mieszkańców, Przemyśl 64.728 mieszkańców stan na koniec 2011 r.). Jest miastem na prawach powiatu, oddalonym o 78 km na południowy wschód od Rzeszowa, koło którego zlokalizowany jest najbliższy międzynarodowy port lotniczy oraz o 12 km na zachód od granicy z Ukrainą. W obszarze oddziaływania planowanego projektu, w ramach 1 godziny dojazdu, mieszka około 400 tys. mieszkańców (powiat przemyski, powiat jarosławski, Miasto Przemyśl, powiat przeworski, część powiatu rzeszowskiego i sanockiego). W ramach pół godziny dojazdu obiekt będzie obejmował obszarem oddziaływania mieszkańców Przemyśla i powiatu przemyskiego (ok. 71 tys. mieszkańców) oraz część powiatu jarosławskiego (liczba mieszkańców powiatu wynosi około 122 tys.), jak i w mniejszym stopniu powiatów, położonych na południe od Przemyśla, co powinno przełożyć się na około 200 tys. mieszkańców w najbliższym obszarze oddziaływania. Po zakończeniu realizowanych inwestycji drogowych mieszkańcy Rzeszowa będą mogli dotrzeć do Przemyśla w czasie znacznie krótszym niż 1 godzina dojazdu, a liczba mieszkańców, znajdujących się w obszarze oddziaływania projektu zwiększy się o około 200 tys. Rysunek 1. Położenie Przemyśla na tle Polski oraz woj. podkarpackiego PRZEMYŚL Źródło: http://przemysl.bix.pl/ 3

W pobliżu znajduje się duże przejście graniczne w Medyce. Po stronie ukraińskiej najbliższym dużym ośrodkiem, położonym w odległości 96 km od Przemyśla, jest Lwów, którego liczba mieszkańców wynosi obecnie około 800 tys. przy aglomeracji wielkości około 1 mln mieszkańców. Samo miasto znajduje się na międzynarodowej trasie E4, łączącej Europę Zachodnią przez Niemcy i Polskę ze Wschodem. Zrealizowanie inwestycji drogowych znacznie skróci czas dotarcia mieszkańców Lwowa do Przemyśla. W 2011 r. z bazy noclegowej w Przemyślu skorzystało łącznie 42 926 turystów, w tym 7 974 turystów zagranicznych. Tylko na terenie samego Miasta funkcjonuje ogółem 19 obiektów noclegowych, w tym 10 skategoryzowanych. Do grupy obiektów skategoryzowanych należy: 9 hoteli: 5 hoteli ***, 3 hotele ** i 1 hotel * o łącznej liczbie miejsc noclegowych 679 1 Schronisko Młodzieżowe PTSM Matecznik kat. I. z 55 miejscami noclegowymi. Łącznie miasto Przemyśl dysponuje 933 miejscami noclegowymi. Z sąsiadującego z planowaną inwestycją stoku narciarskiego skorzystało w roku 2010 około 650 tys. osób. Otoczenie projektu obejmuje m.in. wspomniany wyżej stok narciarski, obsługiwany przez wyciągi, których dolna stacja znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanego projektu, oczka wodne, stanowiące sezonową atrakcję, malownicza rzeka San oraz fortyfikacje Twierdzy Przemyśl. Jednocześnie rozważana lokalizacja znajduje się blisko historycznego centrum Przemyśla, zamku i innych atrakcji Miasta, które charakteryzuje się bogatą i unikalną na skalę Polski architekturą, przyciągającą coraz liczniejszą rzeszę turystów. Na obszarze Przemyśla funkcjonuje tylko jedna pływalnia, nie posiadająca żadnych atrakcji i jeden basen przyhotelowy. W ramach 30 min. jazdy autem znajduje się kolejna pływalnia. Nie ma obecnie planów realizacji obiektu o zbliżonej lub większej skali w największym mieście regionu Rzeszowie, który mógłby zwiększyć ryzyko po stronie popytowej przedsięwzięcia. Przemyśl wciąż stanowi nieodkrytą dla wielu mieszkańców Polski atrakcję turystyczną, która przewyższa swoimi walorami takie uznane marki destynacji turystyki weekendowej, jak Kazimierz Dolny nad Wisłą, czy choćby większy od Przemyśla Płock. 4

Rysunek 2. Lokalizacja planowanej Inwestycji na tle Przemyśla Stadion i boiska Przybliżony obszar lokalizacji Inwestycji Dolna stacja wyciągu i Parking Lodowisko Park Stok narciarski Źródło: Opracowanie własne na podstawie http://maps.google.com/ Wskazany teren pod lokalizację Przedsięwzięcia jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Oczka Wodne I/05, który dopuszcza m.in. lokalizację obiektów kubaturowych oraz otwartych zbiorników i cieków wodnych o funkcji rekreacyjnej. W przypadku ewentualnej propozycji zmiany lokalizacji Przedsięwzięcia (np. bliżej boisk i stadionu), niezbędna będzie zmiana/uszczegółowienie MPZP, obowiązującego na tym terenie ( Sanocka I ). 5

PLANOWANY ZAKRES PROJEKTU Ze względu na fakt, że obecna publiczna i komercyjna infrastruktura sportowa w postaci basenów na terenie Przemyśla nie jest wystarczająca do zaspokojenia potrzeb mieszkańców Miasta i okolic, a także turystów, Miasto Przemyśl rozważa realizację nowego, wielofunkcyjnego kompleksu basenowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, który uzupełniłby istniejącą infrastrukturę rekreacyjno-sportową przy ul. Sanockiej, tj. park, stok narciarski, lodowisko oraz kompleks boisk sportowych. W skład kompleksu basenowego mogłyby wejść: niewielki (np. 3-4-torowy) lub pełnowymiarowy z podnoszonym dnem basen pływacki, baseny rekreacyjne (różnorodne kształty, dużo atrakcji typu masaże, leżanki, fontanny, kaskady, możliwość wypłynięcia na zewnątrz, ciekawy wystrój), basen do nauki pływania oraz gier zespołowych, brodzik dla dzieci, sztuczna rzeka, kilka zjeżdżalni, kilka whirlpooli, strefa saunowa (3-4 sauny), strefa wellness (masaż, zabiegi relaksacyjne), zaplecze gastronomiczne (restauracja/bufet z możliwością korzystania bezpośrednio z hali basenowej), zaplecze handlowo-usługowe (kiosk/sklepik/drobne usługi), ewentualnie, w miarę rozpoznania popytu inne funkcje rekreacyjno/rozrywkowe (siłownia, fitness, kręgielnia, bilard itp.). Szacunkowa wartość inwestycji wynosi ok. 35-40 mln zł brutto. W ramach infrastruktury towarzyszącej rozważa się powstanie hotelu. Wielkość i standard hotelu będą zależały od partnera prywatnego. Zagadnienia związane z realizacją hotelu oraz jego posadowieniem będą przedmiotem negocjacji. 6

PODSTAWOWE ZAŁOŻENIA ORGANIZACYJNE PROJEKTU Inicjator: Gmina Miejska Przemyśl Przedmiot przedsięwzięcia: realizacja basenu wraz z infrastrukturą towarzyszącą przy ul. Sanockiej w Przemyślu. Rozpoczęcie projektu: 2012 r. Formuła realizacji: Preferowane rozwiązanie - partnerstwo publiczno-prywatne, wybór partnera prywatnego w trybie ustawy o koncesji (art. 4. Ust. 1 ustawy o PPP). Okres trwania współpracy: do negocjacji Termin wyboru partnera prywatnego: ogłoszenie planowane na początek 2013 r. Wkład podmiotu publicznego: Nieodpłatne udostępnienie gruntu pod realizację sportowo-rekreacyjnej części inwestycji. Wniesienie nieruchomości pod realizację ewentualnego hotelu. W przypadku zainteresowania podmiotów prywatnych, Miasto rozważy wniesienie nieruchomości pod realizację hotelu jako wkładu własnego zgodnie z przepisami ustawy o PPP oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami w drodze sprzedaży. Udostępnienie nieruchomości oraz inne warunki wniesienia wkładu własnego w postaci nieruchomości zostaną doprecyzowane w trakcie negocjacji. Wynagrodzenie partnera prywatnego: Preferowanym rozwiązaniem przez Miasto Przemyśl jest formuła, w której wynagrodzeniem partnera prywatnego jest przede wszystkim prawo do pobierania pożytków z przedmiotu partnerstwa publiczno-prywatnego. Prawo to będzie obejmowało przychody z ewentualnego hotelu, przychody z działalności basenowej oraz innych usług pokrewnych (sauny, inne elementy rekreacyjne, wynajem powierzchni). Jako płatności podmiotu publicznego, Miasto zakłada przede wszystkim wykup usług w związku z nauką pływania dzieci. Na obecnym etapie przygotowania Projektu, Miasto jest otwarte na dyskusję, co do łącznej wysokości płatności w stosunku do prawa do pobierania pożytków. Inne uwagi: Na etapie ewentualnego przyszłego postępowania, kandydaci będą zobowiązani w trakcie negocjacji przygotować koncepcję przedsięwzięcia, model finansowy i biznesplan przedsięwzięcia. Z uwagi na wytyczne, dotyczące statystycznego ujęcia zobowiązań z tytułu umów o PPP oraz umów koncesji, Miasto będzie wymagało, aby model finansowy obejmujący ewentualny harmonogram płatności oraz przewidywane przychody z innych źródeł były przedstawione wraz z ofertą. 7

Jeżeli badane podmioty nie są zainteresowane przejęciem ryzyka popytu i eksploatacją przedsięwzięcia w części basenowej, Miasto będzie wymagało zaproponowania efektywnych rozwiązań w zakresie zarządzania częścią basenową przedsięwzięcia z uwagi na fakt, iż nie posiada własnych doświadczeń w tym zakresie dla tak rozbudowanego pod względem funkcji obiektu. Rysunek 3. Uproszczony schemat organizacyjno-prawny Przedsięwzięcia PPP w trybie koncesji Źródło: Opracowanie własne 8

PYTANIA DO INWESTORÓW 1) Jaka jest Państwa opinia odnośnie przewidywanego zakresu projektu? Czy rozważana skala obiektu jest Państwa zdaniem odpowiednia/za mała/zbyt duża w stosunku do planowanego zasięgu oddziaływania i wielkości Miasta?... 2) Czy partner prywatny powinien mieć wolną rękę w zakresie ustalenia szczegółowego zakresu projektu i na jakim etapie powinna być zamknięta koncepcja obiektu? 3) Czy w Państwa opinii lokalizacja planowanego przedsięwzięcia jest atrakcyjna? Jeśli nie, jakie są jej główne wady? Jaka lokalizacja byłaby Państwa zdaniem bardziej odpowiednia? 4) Jaka jest Państwa opinia odnośnie możliwości włączenia w zakres projektu infrastruktury towarzyszącej w postaci hotelu? Czy hotel ten powinien powstać w ramach kompleksu, czy też pożądana byłaby jego lokalizacja w innej części Miasta jakiej? Czy widzielibyście Państwo możliwość realizacji innych rodzajów infrastruktury towarzyszącej?... 9

5) Czy w Państwa opinii możliwe jest osiągnięcie rentowności Przedsięwzięcia (basen wraz z infrastrukturą towarzyszącą) bez udziału finansowego ze strony Miasta?... 6) Jaki powinien być udział finansowy Miasta, na jakim poziomie powinien się kształtować i na którym etapie przedsięwzięcia powinien się pojawić czy w fazie inwestycyjnej czy fazie eksploatacyjnej? 7) Czy model PPP z wyborem partnera prywatnego w trybie koncesji powinien zakładać płatności podmiotu publicznego tytułem wynagrodzenia, przy założeniu że płatności te nie stanowią większości wynagrodzenia partnera prywatnego?... 8) Czy Państwa zdaniem preferowany model powinien być zmieniony na model PPP, gdzie większość wynagrodzenia pochodzi z płatności podmiotu publicznego (wybór partnera prywatnego w trybie ustawy Prawo Zamówień Publicznych)?... 9) Jaka jest preferowana przez Państwa forma udostępnienia inwestorowi nieruchomości, na której realizowana ma być infrastruktura basenowa? najem dzierżawa użyczenie sprzedaż inna: 10

10) Jaka jest preferowana przez Państwa forma udostępnienia inwestorowi nieruchomości, na której realizowana ma być infrastruktura towarzysząca? najem dzierżawa użyczenie sprzedaż inna: 11) Prosimy o wskazanie, które z poniższych zadań w ramach realizacji Przedsięwzięcia, powinny według Państwa spoczywać na partnerze prywatnym: projektowanie budowa samodzielne finansowanie współfinansowanie (na którym etapie pożądana jest partycypacja finansowa Miasta? Jaki ewentualnie byłby rząd jej wielkości?) utrzymanie obiektu eksploatacja obiektu 12) Jaka jest Państwa opinia odnośnie ogólnej koncepcji realizacji projektu w ramach PPP w trybie koncesji na roboty budowlane lub usługi, w którym wynagrodzeniem partnera prywatnego jest przede wszystkim prawo do pobierania pożytków z Przedsięwzięcia? Jaka jest Państwa opinia odnośnie ogólnej koncepcji realizacji projektu w ramach PPP w trybie Pzp w którym wynagrodzeniem partnera prywatnego jest przede wszystkim zapłata sumy pieniężnej przez Podmiot Publiczny (np. w formie opłaty za dostępność)? Która z wyżej wymienionych formuł jest w Państwa opinii bardziej adekwatna dla planowanego Przedsięwzięcia? 13) Na ile lat bylibyście Państwo skłonni nawiązać współpracę w ramach umowy o PPP? 11

14) Czy w przypadku wszczęcia postępowania o wybór partnera prywatnego dla realizacji przedmiotowego przedsięwzięcia, byliby Państwo zainteresowani przystąpieniem do rozpoczętej procedury? Jeśli nie, prosimy o wskazanie zastrzeżeń. Dziękujemy za zapoznanie się z powyższym materiałem i udzielenie odpowiedzi na powyższe pytania. Odpowiedzi proszę przesyłać na adres kozlowski@inves.pl Kontakt w sprawie ankiety: Kacper Kozłowski Project Director Tel. 693 530 720 e-mail. kozlowski@inves.pl 12

OŚWIADCZENIE W nawiązaniu do niniejszej Ankiety, przeprowadzanej w celu rozpoznania zainteresowania inwestorów/partnerów prywatnych współpracą z Urzędem Gminy Miejskiej Przemyśl przy realizacji przedsięwzięcia pn. Budowa basenu wraz z infrastrukturą towarzyszącą przy ul. Sanockiej w Przemyślu, niniejszym oświadczam, że zapoznałe/-am się z warunkami przeprowadzenia Ankiety i nie wnoszę do nich żadnych zastrzeżeń.. Podpis Ankietowanego 13