PODSTAWOWE PROPOZYCJE ROZWIĄZAŃ W SEKTORZE BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO I. Forma inicjatywy legislacyjnej 1) przedmiotem inicjatywy legislacyjnej będzie nowa ustawa, regulująca kompleksowo system społecznego budownictwa czynszowego; 2) ustawa będzie określać podmioty budownictwa społecznego, zasady gospodarowania zasobem społecznym, instrumenty wsparcia budownictwa społecznego i rozwiązania przejściowe dotyczące dotychczasowego zasobu; II. Cel regulacji prawnej 3) głównym celem projektowanej regulacji jest zapewnienie pomocy władz publicznych w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nisko i średniozamoŝnych gospodarstw domowych; 4) cel ustawy będzie zrealizowany przez osiągniecie odpowiedniego społecznego zasobu mieszkań na wynajem, opartego zarówno na nowym budownictwie jak i części istniejącego zasobu gminy; 5) mieszkania społeczne będą uŝytkowane wyłącznie przez gospodarstwa domowe, które ze względu na niewystarczający dochód, nie mogą samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku; 6) zasady wynajmu mieszkań społecznych będą uregulowane odmiennie w stosunku do przepisów ogólnych; 7) umowy najmu w mieszkaniach społecznych będą podpisywane wyłącznie na czas oznaczony; 8) górny limit dochodów uprawniających do zamieszkania w zasobie mieszkań społecznych będzie ustalany corocznie przez gminę, w granicach określonych w ustawie; 9) wysokość czynszu będzie pokrywać wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu oraz spłatę zobowiązań zaciągniętych w związku z jego budową; 10) wysokość dochodów najemców będzie corocznie weryfikowana; 11) w przypadku przekroczenia przez gospodarstwo domowe ustalonego limitu dochodów, czynsz będzie proporcjonalnie zwiększany, aŝ do maksymalnej górnej granicy ustalonej przez gminę; 1
III. Zasady funkcjonowania inwestorów budownictwa społecznego 12) zasób mieszkań społecznych będzie mógł być tworzony przez: samorządy gminne, towarzystwa budownictwa społecznego i fundacje budownictwa społecznego; 13) samorządy gminne będą mogły powiększać zasób mieszkań społecznych przez budowę nowych lokali lub przekształcanie lokali stanowiących juŝ obecnie mieszkaniowy zasób gminy; 14) gminy będą miały wpływ na pozostałych inwestorów, uchwalając corocznie regulamin, w którym znajdą się limity dochodowe i kryteria naboru osób ubiegających się o mieszkanie społeczne; 15) gminy będą obowiązkowo udziałowcem towarzystw budownictwa społecznego; 16) gminy będą miały obowiązek przejmowania zasobu mieszkań społecznych w przypadku likwidacji pierwotnych inwestorów; 17) towarzystwa budownictwa społecznego będą funkcjonować w dwóch obszarach: społecznym budując i zarządzając mieszkaniami społecznymi, rynkowym budując i wynajmując mieszkania za czynsz rynkowy; 18) poza obszarem budownictwa mieszkaniowego, TBS-y będą mogły równieŝ wynajmować lokale uŝytkowe i zarządzać zasobem mieszkaniowym i niemieszkaniowym; 19) TBS-y będą miały zakaz prowadzenia działalności developerskiej; 20) wszystkie dochody TBS-ów będą obowiązkowo przeznaczane na tworzenie nowego zasobu społecznego; 21) TBS-y będą działać wyłącznie w formie spółek kapitałowych; 22) umowy i statuty TBS nie będą zatwierdzane przez ministra właściwego ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej; 23) w przypadku likwidacji TBS, mieszkania społeczne zostaną przejęte przez gminę lub inne towarzystwo; 24) w wyniku łączenia, przekształcania i podziału TBS-ów będą mogły powstać tylko inne TBS-y; 25) ustawa wprowadzi do prawodawstwa nowy podmiot inwestujący w tworzenie społecznego zasobu mieszkaniowego fundacje budownictwa społecznego; 26) w fundacji będzie tworzona rada nadzorcza, w której obowiązkowo będą zasiadać takŝe przedstawiciele właściwej gminy; 27) do zasobu mieszkań społecznych tworzonego przez fundacje będą się odnosić wszystkie przepisy dotyczące zasad gospodarowania tym zasobem; 28) w przypadku likwidacji fundacji, posiadany przez nią zasób będzie przechodził na własność gminy; 2
IV. Proponowane instrumenty wsparcia 29) wsparcie przedsięwzięć podejmowanych w celu tworzenia mieszkań społecznych będzie obejmowało trzy instrumenty: dofinansowanie części przedsięwzięcia, preferencyjne kredyty udzielane przez BGK oraz zwolnienie od podatku CIT dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i wprowadzenie dodatkowego zwolnienia z CIT dla TBS-ów; 30) dofinansowanie części przedsięwzięcia z Funduszu Dopłat będzie się odbywało na zasadach podobnych do obecnego wsparcia budownictwa komunalnego, socjalnego i chronionego; 31) dofinansowanie będzie wynosiło ok. 30% kosztów inwestycji; 32) kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego zastąpią kredyty udzielane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego; 33) o kredyt będą mogły się ubiegać wszystkie grupy inwestorów budownictwa społecznego: samorządy gminne, TBS-y i fundacje budownictwa społecznego; 34) inwestorzy będą mogli otrzymać tylko jedną z dostępnych form wsparcia: albo dofinansowanie części kosztów, albo preferencyjny kredyt; 35) dokładne parametry instrumentów wsparcia zostaną ustalone w rozporządzeniu wykonawczym, zaprojektowanym wspólnie z instytucją finansującą program (Ministerstwo Finansów); 36) rozporządzenie będzie określało: liczbę edycji składania wniosków, kryteria oceny punktowej wniosków, sposób podziału dostępnych w Funduszu Dopłat środków pomiędzy róŝne rodzaje przedsięwzięć, tryb procedowania wniosków; 37) zostanie utrzymanie istniejące zwolnienie z CIT dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów; 38) zostanie wprowadzone nowe zwolnienie z CIT dochodów towarzystw budownictwa społecznego, z uwagi na wymóg ich przeznaczenia w całości na realizację budownictwa społecznego; V. Regulacje dotyczące istniejącego zasobu 39) umoŝliwienie TBS-om i spółdzielniom mieszkaniowym sprzedaŝy zasobu wybudowanego ze środków KFM; 40) o moŝliwości sprzedaŝy będzie decydował właściciel zasobu; 41) prawo do nabycia mieszkania będzie miał wyłącznie najemca będący jednocześnie partycypantem; 42) mieszkanie będzie mogło być przeznaczone do sprzedaŝy po 10 latach od dnia oddania budynku do uŝytkowania; 43) cenę sprzedaŝy określi właściciel zasobu w oparciu o rynkową wartość mieszkania; 3
44) na poczet ceny będzie zaliczana kwota wpłaconej partycypacji w kosztach budowy lokalu; 45) środki uzyskane ze sprzedaŝy mieszkania w pierwszej kolejności przeznaczane będą na spłatę kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego; 46) decydując się na sprzedaŝ mieszkania, inwestor będzie musiał zwrócić kwotę 10% umorzenia; kwota ta zwiększy środki Funduszu Dopłat; 47) wspólnota mieszkaniowa w budynkach ze sprzedanymi lokalami będzie mogła być ustanowiona na zasadach obowiązujących obecnie w spółdzielniach mieszkaniowych; 48) w przypadku mieszkań wybudowanych ze środków KFM/BGK przez spółdzielnie mieszkaniowe, ich wyodrębnianie na własność będzie się opierać o dotychczas obowiązujące przepisy ogólne; 49) prawa nabyte dotychczasowych najemców i partycypantów będą honorowane; 50) wysokość czynszu będzie ustalana odrębnie dla kaŝdego lokalu mieszkalnego w oparciu o koszty utrzymania nieruchomości; 51) wysokość czynszu dotychczasowych lokali nie będzie mogła przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej, z wyjątkiem sytuacji, kiedy koszty utrzymania lokalu i spłata zobowiązań przekroczą tę wartość; 52) zostaną zachowane dotychczasowe zasady weryfikacji dochodów najemcy; 53) w przypadku przekroczenia przez najemcę limitów dochodowych, TBS będzie miał obowiązek podwyŝszenia stawki czynszu; 54) w rpzyapdku TBS-ów z udziałem gminy mieszkania wybudowane bez partycypacji lub z partycypacją gminy będą zaliczone do mieszkaniowego zasobu gminy; 55) obecnie działające TBS-y będą kontynuowały działalność w dotychczasowej formie prawnej (bez obowiązkowego udziału gminy) VI. Docelowe rozwiązania systemowe ścieŝka dochodzenia do własności mieszkaniowej 56) w 2015 r. zostanie wygaszony program Rodzina na swoim, zaś wsparcie własności mieszkaniowej będzie się odbywać na zaproponowanych poniŝej zasadach; 57) nowy system zakłada zachowanie partycypacji najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego i spłacanie w czynszu zobowiązań zaciągniętych w związku z inwestycją; 58) po upływie określonego w umowie między inwestorem i najemcami okresu, mieszkanie stanie się własnością najemcy.; 59) program będzie otwarty dla wszystkich grup inwestorów działających na rynku; 60) osoby zainteresowane mieszkaniem będą się zgłaszać do inwestorów, którzy, po zgłoszeniu odpowiedniej liczby osób, będą formowali z nich Społeczne Grupy Mieszkaniowe (SGM) i budowali na rzecz członków grupy mieszkania na wynajem; 61) formalizacja SGM będzie minimalna, zaś wszelkie prawa i obowiązki członków SGM i inwestora będą określone w umowie; 4
62) na okres trwania umowy członkowie SGM będą podpisywać z inwestorem umowy najmu; stopniowo spłacane zobowiązania będą podwyŝszać ich udział w inwestycji (wkład partycypacyjny) na zasadach obowiązujących w stosunku do powiększania wkładu mieszkaniowego w spółdzielniach mieszkaniowych; 63) najemcy (członkowie grupy) będą mieli prawo sprzedaŝy wkładu partycypacyjnego na rzecz osób trzecich; nabywcy wkładu będą musieli spełniać warunki uprawniające do członkostwa w społecznej grupie mieszkaniowej i przejmowaliby prawa i obowiązki zbywającego wkład; 64) po upływie terminu określonego w umowie i zakończeniu spłaty zobowiązań zaciągniętych w związku z budową mieszkań, najemcy zostawaliby automatycznie właścicielami budynku i tworzyliby wspólnotę mieszkaniową; 65) w razie upadłości inwestora, mieszkania wybudowane na podstawie umowy z SGM podlegałyby wyłączeniu z masy upadłościowej; 66) publiczne wsparcie tego segmentu budownictwa będzie mogło przybrać postać preferencyjnego kredytu lub systemu poręczeń kredytów komercyjnych; 67) wsparcie ograniczyłoby się jedynie do przedsięwzięć, w przypadku których najemcami zostałyby osoby spełniające odpowiednie kryteria dochodowe. 5