Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra - na interpelację nr 14181

Transkrypt

1 Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra - na interpelację nr w sprawie sytuacji związanej z działalnością towarzystw budownictwa społecznego Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację posłów Jarosława Gowina i Tadeusza Arkita w sprawie sytuacji związanej z działalnością towarzystw budownictwa społecznego, nadesłaną pismem z dnia 8 lutego 2010 r., znak: SPS /10, uprzejmie przekazuję następujące informacje. Na wstępie chciałbym uprzejmie podziękować za zwrócenie uwagi na szereg ważnych aspektów związanych z funkcjonowaniem systemu budownictwa społecznego w Polsce. Poruszone przez panów posłów zagadnienia są niezwykle skomplikowane zarówno w sensie prawnym, jak i ekonomicznym. Odnoszą się one do kwestii nie tylko ściśle mieszkaniowych, związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych osób o średnich i niskich dochodach, lecz również obejmują problemy funkcjonowania podmiotów gospodarczych działających w formie spółek handlowych, ze szczególnym uwzględnieniem finansowania ich działalności i ewentualnych reperkusji związanych z upadłością podmiotów ustawowo powołanych do realizacji funkcji społecznych. Nasuwa się tutaj także zagadnienie roli samorządów gminnych w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa i ich samodzielności w stosowaniu instrumentów gminnej polityki mieszkaniowej najlepiej dostosowanych do lokalnych potrzeb i uwarunkowań. Nie kwestionując intencji panów posłów i popierając słuszną troskę o zapewnienie przede wszystkim ochrony praw najemców, wydaje się, że temat powinien być analizowany w zarysowanym powyżej szerszym kontekście. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.), konstytuująca obecnie system funkcjonowania i wspierania społecznego budownictwa, od samego początku nie przewidywała możliwości wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przez towarzystwa budownictwa społecznego działające w formie spółek prawa handlowego lub jako spółdzielnie osób prawnych. Zasada ta została utrzymana również po nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, dokonanej ustawą z dnia 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw. Na podstawie przepisów przejściowych niniejszej ustawy, także w odniesieniu do lokali wybudowanych ze środków kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego po likwidacji KFM 1) obowiązuje zasada, że lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego towarzystwu budownictwa społecznego oraz spółdzielni mieszkaniowej na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem lub w celu ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, na podstawie wniosków złożonych w Banku Gospodarstwa Krajowego do dnia 30 września 2009 r., nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Powyższe zapisy uniemożliwiające

2 wyodrębnianie mieszkań na własność miały zagwarantować, że zasób utworzony ze wsparciem środków publicznych pozostanie zasobem na wynajem, w założeniu elastycznym i rotacyjnym, służącym gospodarstwom domowym spełniającym ustawowe warunki ubiegania się o najem. Dlatego trudno zgodzić się z tezą zawartą w interpelacji, że intencją funkcjonujących od 1995 r. przepisów było docelowe umożliwienie najemcom uzyskanie własności lokalu. Jednocześnie jednak, wobec powtarzających się postulatów płynących przede wszystkim ze strony lokatorów i partycypantów, Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad przepisami pozwalającymi w przyszłości, w uzasadnionych i wskazanych w ustawie przypadkach, na uzyskanie własności mieszkaniowej przez obecnych najemców TBS. W grudniu ubiegłego roku kierownictwo Ministerstwa Infrastruktury przyjęło do akceptacji materiał pt. Kierunki reformy systemu budownictwa społecznego w Polsce - proponowane rozwiązania. Dokument ten będzie podstawą prac nad założeniami do ustawy regulującej zasady funkcjonowania i wspierania przez władze publiczne budownictwa społecznego. Opracowany materiał jest udostępniony w Biuletynie Informacji Publicznej Ministerstwa Infrastruktury w zakładce Dokonania i zamierzenia - Programy i strategie - Budownictwo. Propozycje programowe Ministerstwa Infrastruktury, oprócz nowych rozwiązań dotyczących powstawania nowego zasobu mieszkaniowego, odnoszą się także do istniejącego zasobu społecznego, wybudowanego głównie przez towarzystwa budownictwa społecznego z kredytowym wsparciem udzielanym ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a po jego likwidacji także ze środków własnych Banku Gospodarstwa Krajowego. Jedną z planowanych modyfikacji jest umożliwienie inwestorom wyodrębniania mieszkań na własność i ich sprzedaży najemcom będącym jednocześnie partycypantami. Warunkiem takiego przekształcenia będzie spłata wszelkich zobowiązań, w tym przede wszystkim kredytu udzielonego ze środków KFM/BGK. Zaproponowane przez ministerstwo rozwiązania powinny zapewnić równowagę między prawami właścicieli zasobów, żądaniami najemców i interesami Banku Gospodarstwa Krajowego jako kredytodawcy. Jednocześnie z perspektywy resortu należy podkreślić, że celem proponowanych zmian nie może być wyzbycie się potrzebnego, z punktu widzenia celów polityki mieszkaniowej, zasobu mieszkań na wynajem, lecz racjonalizacja procedur zarządzania zasobem z uwzględnieniem również ważnych interesów społecznych. Odnosząc się zaś do szczegółowych pytań zawartych w interpelacji, przekazuję następujące informacje. W kwestii najemców lokali w zasobach towarzystw budownictwa społecznego oraz ich sytuacji w momencie upadłości towarzystwa uprzejmie wyjaśniam, iż zastosowanie będą miały przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361, z późn. zm.), które stanowią, iż umowa najmu nieruchomości upadłego wiąże strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy. Na miejsce upadłego wstępuje zatem syndyk, który przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego. W kontekście pytania o faktyczne gwarancje zapewniające najemcom trwałość stosunku w procesie likwidacji towarzystwa warto zwrócić uwagę na fakt, iż zgodnie z przepisami Prawa upadłościowego i naprawczego, w przypadku upadłości przedsiębiorcy, syndyk masy upadłości, zmierzając do zaspokojenia roszczeń wierzycieli, działa w imieniu własnym, lecz

3 jednocześnie na rzecz upadłego dłużnika. W związku z powyższym wydaje się, że w przypadku upadłości towarzystwa budownictwa społecznego syndyk, mając na względzie dobro najemców i partycypantów TBS, rozważy możliwość przejęcia aktywów upadłego towarzystwa przez inne towarzystwo, tak aby osoby, których mieszkania wybudowane zostały ze środków KFM, mogły zachować do nich prawa. Pragnę jednocześnie zauważyć, że właściwy do interpretacji przepisów z zakresu prawa upadłościowego jest minister sprawiedliwości. Jednocześnie informuję, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.), poprzez zawarte w niej uregulowania prawne, przewiduje ochronę lokatora bez względu na rodzaj zasobu mieszkaniowego (prywatny, gminny, Skarbu Państwa, TBS itp.), w którym ten zamieszkuje, a także niezależnie od kwestii ewentualnej zmiany właściciela mieszkania. Powyższa ustawa stanowi, że wypowiedzenie przez właściciela umowy najmu, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem podstawą rozwiązania stosunku prawnego może być m.in. używanie przez lokatora lokalu w sposób sprzeczny z umową, dewastacja lokalu i niszczenie urządzeń, zaleganie z czynszem i innymi opłatami związanymi z używaniem lokalu, wykraczanie przez lokatora w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Należy przy tym podkreślić, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 ustawy). Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, która reguluje działalność towarzystw budownictwa społecznego, dodaje do katalogu sytuacji wymienionych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w których właściciel może wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi lokalu mieszkalnego w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego, złożenie przez najemcę w deklaracji o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe oświadczeń niezgodnych z prawdą (art. 30 ust. 5 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r.). W tej sytuacji towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Informuję także, że działania właściciela podlegają kontroli sądowej, co oznacza, że lokator, który uważa, że wypowiedzenie stosunku prawnego nastąpiło bezprawnie, może wystąpić do sądu o uznanie wypowiedzenia za bezskuteczne. W kwestii możliwości wprowadzenia w zasobach TBS administracji budynków innej niż administracja spółki/właściciela, pragnę zauważyć, iż prawo właściciela do decydowania o tym, czy i w jaki sposób można postępować z jego własnością, jest ściśle związane z wyrażoną w konstytucji oraz Kodeksie cywilnym ochroną prawa własności. Wobec powyższego o tym, kto zarządza zasobem TBS, decydują władze spółek lub spółdzielni osób prawnych. Odpowiadając zaś na pytanie dot. wpływu na działalność TBS przedstawicieli gmin, uprzejmie wyjaśniam, iż blisko 200, a zatem większość działających w naszym kraju towarzystw budownictwa społecznego, to spółki prawa handlowego, w których samorządy posiadają większość udziałów. Zatem w tym przypadku gminy, jako właściciele, decydują o

4 działalności TBS. Ponadto należy zwrócić uwagę na fakt, iż zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, gmina lub gminy, na których obszarze działa towarzystwo, są uprawnione (niezależnie od struktury właścicielskiej TBS) do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej towarzystwa, w liczbie określonej w statucie towarzystwa. Szczegółowe zasady współpracy towarzystw budownictwa społecznego z samorządami gminnymi określone są w indywidualnych umowach, zatem trudno wypowiadać się ministerstwu na temat szczegółowych rozwiązań stosowanych w poszczególnych gminach. Chcielibyśmy tylko poinformować, że w 2008 r. Ministerstwo Infrastruktury - w ramach projektu badawczego realizowanego wspólnie z Bankiem Światowym - przeprowadziło badanie ankietowe w gminach, na terenie których funkcjonują inwestorzy społecznego budownictwa czynszowego. Poniżej przedstawiono podstawowe wyniki dotyczące współpracy gmin z TBS-ami: - 48% gmin wyodrębniło w swoich lokalnych strategiach mieszkaniowych oddzielny program wspierający budownictwo na wynajem realizowane ze środków KFM; - 41% gmin stosuje w ramach polityki mieszkaniowej tzw. łańcuch przeprowadzek, polegający na oferowaniu lokatorom mieszkań najlepiej dostosowanych do ich potrzeb i możliwości płatniczych w ramach łańcucha: noclegownia - dom dla bezdomnych - lokal socjalny - mieszkanie komunalne - mieszkanie w zasobach TBS; - 35% gmin zleca towarzystwom budownictwa społecznego zarządzanie gminnym zasobem mieszkaniowym; - 72% gmin ma wpływ na wybór najemców uprawnionych do zamieszkiwania w zasobach TBS; - najczęściej stosowanymi przez gminy instrumentami wsparcia budownictwa społecznego, oprócz samodzielnego zakładania nowych spółek, były: zwiększenie kapitałów pieniężnych TBS (84%), zwiększenie kapitałów rzeczowych - aport nieruchomości (69%), dostarczanie gwarancji kredytowych (49%), wpłata partycypacji w kosztach budowy mieszkań (27%). Jednocześnie ankietowane gminy były bardzo podzielone w opiniach dotyczących umożliwienia wyodrębniania na własność i docelowej sprzedaży lokatorom mieszkań znajdujących się w zasobach TBS. Za umożliwieniem takich działań opowiedziało się 46% gmin. Natomiast 54% samorządów wyraziło sprzeciw wobec podobnych rozwiązań. Odpowiadając na ostatnie pytanie, dotyczące wprowadzenia instrumentów wspierających dochodzenie do własności mieszkaniowej, uprzejmie informuję, że obok sygnalizowanych na wstępie prac zmierzających do umożliwienia właścicielom wyodrębniania na własność istniejących mieszkań wybudowanych przy udziale środków KFM/BGK Ministerstwo Infrastruktury planuje równoczesne wprowadzenie nowego systemu umożliwiającego stopniowe dochodzenie do własności mieszkaniowej. W tym zakresie planuje się wdrożenie przepisów ustawy określającej nowy system realizacji przedsięwzięć budownictwa mieszkaniowego w formule mieszkań na wynajem, zakładający partycypację przyszłego najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego z docelowym przeniesieniem własności na najemcę. W nowym systemie mogłyby uczestniczyć

5 niemal wszystkie podmioty obecne aktualnie na rynku mieszkaniowym (deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego). Wstępne kierunki założeń nowego systemu przewidują, że państwo mogłoby wspierać ten rodzaj inwestycji, jednak tylko przy założeniu, że tworzone mieszkania byłyby kierowane wyłącznie do gospodarstw domowych, których dochody nie przekroczyłyby określonych limitów ustawowych. Wsparcie mogłoby przybrać formę np. poręczenia przez władze publiczne części kredytów zaciąganych w związku z realizacją przedsięwzięcia. Jednak na obecnym etapie prac mówienie o szczegółowej konstrukcji instrumentów wsparcia jest zdecydowanie przedwczesne. Planowane przepisy dotyczące reformy społecznego budownictwa na wynajem, w tym regulacje dotyczące wyodrębniania na własność mieszkań wybudowanych przy wsparciu środków publicznych, oraz przepisy wprowadzające system stopniowego dochodzenia do własności mieszkaniowej powinny przybrać postać odrębnej ustawy, kompleksowo regulującej system wspierania budownictwa adresowanego do osób o średnich i niskich dochodach. Zgodnie z wewnętrznym harmonogramem prac kierownictwa Ministerstwa Infrastruktury, ostateczne przyjęcie założeń do nowej ustawy oraz skierowanie ich do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji będzie miało miejsce jeszcze w I półroczu bieżącego roku. Z poważaniem Podsekretarz stanu Piotr Styczeń Warszawa, dnia 25 lutego 2010 r.