REGULAMIN PRZEGLĄDU TECHNICZNEGO BUDYNKÓW MIESZKALNYCH W ZASOBACH SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ MAKOSZOWIANKA W ZABRZU
2 I. WPROWADZENIE 1. Przedmiot, cel i zakres opracowania. Przedmiotem opracowania jest regulamin dokonywania przeglądów technicznych budynków mieszkalnych w zasobach S.M. Makoszowianka, stanowiący zbiór podstawowych zasad dotyczących warunków ich eksploatacji. Celem regulaminu jest przedstawienie najważniejszych problemów na jakie należy zwrócić uwagę w trakcie przeprowadzania przeglądów, aby mogły one stanowić podstawę prawidłowego sporządzenia planu napraw poszczególnych elementów budynków. Zakres opracowania obejmuje te elementy, które stanowią standardowe wyposażenie budynków mieszkalnych. Regulamin przeznaczony jest dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowej, odpowiedzialnych za zachowanie należytego stanu technicznego i wyglądu estetycznego budynków. 2. Podstawowe akty prawne dotyczące przeglądów technicznych. Ogólne zalecenia odnośnie przeprowadzania przeglądów technicznych budynków mieszkalnych zawarte są w: - Prawie budowlanym art.62 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. (Dz. U. Nr 89 poz. 44 z 1994 roku) - Rozporządzeniu ministra gospodarki terenowej i ochrony środowiska z dnia 20 lutego 1975r. 34 (Dz. U. Nr 8 poz. 48 z 1975 roku i Nr 1 poz. 9 z 1976 roku) - Wytycznych ministra administracji, gospodarki terenowej i ochrony środowiska z 1983 roku - Normie PN 82/N 04001 Eksploatacja obiektów technicznych
3 3. Terminologia stosowana w regulaminie. Naprawy należące do obowiązków spółdzielni mieszkaniowej dzielą się na: - naprawy (remonty) bieżące - naprawy główne (remonty kapitalne) - modernizacje Remont bieżący to stałe lub okresowe konserwacje i naprawy, konieczne do utrzymania budynku i jego otoczenia w należytym stanie technicznym np. konserwacje obróbek blacharskich, elementów odwodnienia, malowanie stolarki zewnętrznej, malowanie klatek schodowych i pomieszczeń ogólnego użytku. Naprawa główna (remont kapitalny) to naprawa polegająca na wymianie zużytych elementów obiektu, przez co przywraca się całemu budynkowi, jego części lub określonemu elementowi konstrukcyjnemu budynku pierwotną lub prawie pierwotną wartość techniczną i użytkową. Do napraw głównych zalicza się również wymianę przynajmniej jednego z elementów obiektu, jak np. wymiana bądź uzupełnienie części konstrukcyjnych obiektu, wymiana całości pokrycia dachowego, wymiana podłóg, stolarki okiennej i drzwiowej, uzupełnienie większości tynków, wymiana instalacji wod. kan., gazowych, c.o. itp. Modernizacja obiektu to remont mający na celu zwiększenie wartości technicznej oraz poprawę walorów użytkowych obiektów, to jest przebudowy polegające na poprawie układów funkcjonalnych lub wyposażenia. Do obiektu budowlanego zalicza się też jego otoczenie. Podstawę planowania remontów i modernizacji budynków stanowią przeglądy obiektów oraz rachunek ich ekonomicznej opłacalności.
4 II. OBOWIĄZKI UŻYTKOWNIKÓW SPÓŁDZIELCZYCH BUDYNKÓW MIESZKALNYCH DOTYCZĄCE PRZYGOTOWANIA OBSŁUGI EKSPLOATACYJNEJ Do podstawowych obowiązków spółdzielni mieszkaniowej należy zapewnienie ciągłej sprawności technicznej i użytkowej obiektów w celu zabezpieczenia przed powstaniem zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia oraz przed pogorszeniem wyglądu estetycznego. Celem sprawowania stałego nadzoru nad obiektami spółdzielnia powołuje właściwe służby techniczne. Do zadań służb technicznych w zakresie eksploatacji należy m.in.: - dokonywanie przeglądów technicznych obiektów przejmowanych w eksploatację; - przejmowanie od wykonawcy instrukcji użytkowania i konserwacji obiektu w czasie odbioru budynku oraz stosowanie się do niej podczas eksploatacji; - ewidencja wad ujawnionych w okresie rękojmi za wady fizyczne oraz nadzór nad ich usuwaniem; - prowadzenie książek obiektów budowlanych dla każdego budynku wraz z zapisami dotyczącymi przeprowadzonych badań, przeglądów stanu technicznego, napraw i modernizacji w trakcie eksploatacji; - sporządzanie i nadzorowanie realizacji harmonogramów przeglądów roboczych i okresowych zabiegów konserwacyjnych; - kontrola okresowa stanu technicznego elementów obiektów, instalacji i wyposażenia technicznego; - przeglądy stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej obiektów i urządzeń technicznych związanych z obiektami; - przygotowanie i nadzór nad przygotowaniem obiektów i urządzeń do okresu zimowego i usuwanie ewentualnych szkód;
5 - typowanie obiektów do napraw głównych i modernizacji; - planowanie, nadzór nad wykonywaniem konserwacji, napraw i modernizacji obiektów. Do najważniejszych obowiązków użytkowników mieszkań i lokali użytkowych należy zaliczyć: - odnawianie lokalu polegające na malowaniu lub tapetowaniu ścian i sufitów, drzwi, okien, mebli wbudowanych oraz urządzeń przeznaczonych do malowania celem zabezpieczenia przed korozją; - naprawę i wymianę podłóg; - naprawę i wymianę urządzeń techniczno sanitarnych. III. OGÓLNE ZASADY PRZEPROWADZANIA PRZEGLĄDÓW ELEMENTÓW BUDOWLANYCH Dla prawidłowej działalności remontowej niezbędne jest pełne rozeznanie w zakresie stanu technicznego budynków oraz aktualnych potrzeb remontowych. Dlatego też spółdzielnia ma obowiązek przeprowadzać: 1. kontrole okresowe co najmniej raz w roku, polegające na sprawdzeniu stanu sprawności technicznej; a) elementów budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)
6 2. Okresowe kontrole co najmniej raz na 5 lat, polegające na sprawdzeniu stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu budowlanego, estetyki obiektu oraz jego otoczenia (kontrole te zastępują kontrolę okresową w danym roku). Kontrolą tą powinno być objęte także badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, sprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Kontrole wymienione w pkt. 1 i 2 winny być wykonane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Kontrole instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych winny być wykonywane przez osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru lub usług w zakresie napraw lub konserwacji odpowiednich urządzeń energetycznych lub gazowych. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny wykonywać osoby posiadające kwalifikacje zawodowe stwierdzone przez izbę rzemieślniczą. 3. Przeglądy stanu utrzymania mieszkań (w zależności od potrzeb). 4. Przeglądy robocze dotyczące przygotowania urządzeń i obiektu do okresu zimowego (między kolejnymi kontrolami okresowymi). Przeglądy powinny obejmować następujące czynności: - skontrolowanie stanu budynków, instalacji i lokali, - ustalenie stopnia zużycia lub uszkodzenia poszczególnych elementów budynku, - zakwalifikowanie budynku do napraw oraz ustalenie stopnia pilności wykonania robót. Z przeglądów należy sporządzać protokoły według wzorów (załączniki 1...7). Powyższe protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego należy dołączyć do książek obiektu budowlanego. W wyniku przeglądów okresowych i przeglądów stanu sprawności technicznej obiektów należy ustalić wielkość zużycia lub rozmiary uszkodzenia poszczególnych elementów, kolejność wykonania robót, a także w miarę możliwości orientacyjny koszt tych napraw.
7 Przeglądy powinny być poprzedzone zapoznaniem się z dokumentacją techniczną budynku, z zapisami w książce obiektu oraz z dokumentacją z poprzedniego przeglądu i dokumentacją wykonawczą dotychczas wykonanych robót naprawczych. Służby techniczne Spółdzielni dokonując przeglądów technicznych budynków mieszkalnych winny opierać się ponadto na Instrukcji Przeglądu Technicznego Budynków Mieszkalnych wydanej przez Inwestprojekt Łódź w częściach: 1. Roboty budowlane 2. Instalacje sanitarne 3. Instalacje i urządzenia elektroenergetyczne Zatwierdzono na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu 16.03.1995r.