Budownictwo VERLAG DASHÖFER Bo ena Domañska-Skorupa D OKUMENTAC JA EK SPLOATAC JI I REMONTU BUDYNKU Praktyczne formularze wraz z komentarzem
Copyright 2008 ISBN 978-83-88285-71-4 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. ul. Senatorska 12, 00-82 Warszawa tel.: (022) 559 36 00 ~06, faks: (022) 829 27 27, 892 27 00 ; www.budinfo.pl Redaktor odpowiedzialny: Katarzyna Czech e-mail: czech@dashofer.pl Opracowanie edytorskie i korekta: Anna Skowroñska Sk³ad: Krzysztof Zabielski, e-mail: zabielski@e-dtp.com Wszelkie prawa zastrze one, prawo do tytu³u i licencji jest w³asnoœci¹ Dashöfer Holding Ltd. Kopiowanie, przedrukowywanie i rozpowszechnianie ca³oœci lub fragmentów niniejszej publikacji, równie na noœnikach magnetycznych i elektronicznych bez zgody Wydawcy jest zabronione. Ze wzglêdu na sta³e zmiany w polskim prawie oraz niejednolite interpretacje przepisów Wydawnictwo nie ponosi odpowiedzialnoœci za zamieszczone informacje. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 2
INFORMACJE 1. INFORMACJE 1.1. SPIS TREŚCI 1. Informacje... 3 1.1. Spis treœci... 3 1.2. Informacje o autorze... 4 1.3. Wykaz piktogramów... 4 2. Wstêp... 5 3. Dokumentacja u ytkowania... 6 4. Dokumentacja eksploatacyjna... 7 4.1. Przeprowadzanie okresowych kontroli... 7 4.1.1. Okresowa kontrola sprawdzenia stanu technicznego... 8 4.1.2. Okresowa kontrola sprawdzenia stanu technicznego i przydatnoœci do u ytkowania... 11 4.1.3. Kontrola instalacji gazowej... 15 4.1.4. Kontrola przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych... 22 4.1.5. Kontrola instalacji piorunochronnej... 28 4.1.6. Kontrola i pomiary instalacji elektrycznych... 31 4.1.7. Kontrola urz¹dzeñ dÿwigowych... 39 5. Przeprowadzanie przegl¹dów roboczych... 42 5.1. Przegl¹d instalacji elektrycznych i piorunochronnych... 43 5.2. Przegl¹dy robocze... 44 5.3. Wiosenny przegl¹d placów zabaw i innych elementów ma³ej architektury... 45 5.4. Przegl¹d instalacji centralnego ogrzewania przed sezonem grzewczym... 46 6. Plan potrzeb remontowych, konserwacyjnych, ulepszeniowych... 48 7. Odbiór robót budowlanych... 52 8. Bibliografia... 55 Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 3
INFORMACJE 1.2. INFORMACJE O AUTORZE: Bo ena Domañska-Skorupa wykszta³cenie wy sze techniczne. Wieloletni praktyk zatrudniony w spó³dzielczoœci mieszkaniowej. W ci¹gu ostatnich 20 lat zajmowa³a siê przygotowywaniem i realizacj¹ inwestycji, obs³ug¹ techniczn¹ i gospodark¹ zasobami mieszkaniowymi. Skoñczy³a kurs audytorów energetycznych. Licencjonowany zarz¹dca nieruchomoœci, wyk³adowca prawa budowlanego oraz zasad obs³ugi technicznej zasobów mieszkaniowych. Jest miêdzy innymi wspó³autork¹ publikacji Skuteczne zarz¹dzanie spó³dzielni¹ mieszkaniow¹ i Poradnik zarz¹dcy nieruchomoœciami. 1.3. WYKAZ PIKTOGRAMÓW: WSKAZÓWKI UWAGA PODSTAWA PRAWNA DEFINICJA PRZYK AD Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 4
WSTÊP 2. WSTĘP Art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane nak³ada na zarz¹dcê (w³aœciciela) obowi¹zek utrzymania i u ytkowania obiektu budowlanego zgodnie z przepisami prawa budowlanego, a w szczególnoœci art. 5 ust. 2, czyli u ytkowania go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony œrodowiska oraz utrzymanie go w nale ytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczaj¹c do nadmiernego pogorszenia jego w³aœciwoœci u ytkowych i sprawnoœci technicznej, w szczególnoœci w zakresie: 1) zwi¹zanym z wymaganiami dotycz¹cymi bezpieczeñstwa konstrukcji, po arowego, u ytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony œrodowiska, ochrony przed ha³asem i drganiami, oszczêdnoœci energii i izolacyjnoœci cieplnej; 2) warunków u ytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, szczególnie w zakresie zaopatrzenia w wodê i energiê elektryczn¹, energiê ciepln¹ i paliwa, usuwania œcieków, wody opadowej i odpadów; 3) mo liwoœci utrzymania w³aœciwego stanu technicznego. U ytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem oznacza u ytkowanie go zgodnie z warunkami pozwolenia na budowê oraz sprawdzonym projektem budowlanym, który powinien zawieraæ konieczne do spe³nienia przepisy ochrony œrodowiska okreœlone w przepisach techniczno-budowlanych i przepisach ochrony œrodowiska. Czynnoœci zmierzaj¹ce do zapewnienia prawid³owego stanu technicznego i estetycznego zarz¹dzanych obiektów budowlanych (budynków, budowli, obiektów ma³ej architektury), urz¹dzeñ z nimi zwi¹zanych oraz ich otoczenia to zadania obs³ugi technicznej, która w du ym uproszczeniu sprowadza siê do: rozeznania potrzeb remontowo-konserwacyjnych oraz ulepszeñ, zapewnienia œrodków pieniê nych na ich wykonanie, zapewnienia fachowego nadzoru nad ich wykonaniem. Podstawowe przepisy okreœlaj¹ce obowi¹zki zarz¹dcy (w³aœciciela) i sposób ich wykonania w zakresie obs³ugi technicznej to: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane rozdzia³ VI (art. 61 72) pkt 5 Utrzymanie obiektów budowlanych ; Przepisy techniczno-budowlane (wykonawcze do ustawy); Rozporz¹dzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadaæ budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690); Rozporz¹dzenie Ministra Infrastruktury z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych, u ytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836). Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 5
DOKUMENTACJA U YTKOWANIA 3. DOKUMENTACJA UŻYTKOWANIA Jednym z obowi¹zków zarz¹dcy (w³aœciciela), w zakresie obs³ugi technicznej, jest posiadanie i przechowywanie przez okres istnienia obiektu dokumentacji u ytkowania, do której nale ¹: dokumentacja odbioru obiektu dokumentacja budowy i powykonawcza, ksi¹ ki obiektu budowlanego, kopie imiennych przydzia³ów lokali, protoko³y zdawczo-odbiorcze lokali, umowy najmu lokali, protokó³ pomiaru powierzchni u ytkowej lokali, dokumentacja eksploatacyjna. W niniejszym opracowaniu przedstawimy obowi¹zki zarz¹dcy (w³aœciciela) obiektu budowlanego w zakresie sporz¹dzania, prowadzenia i przechowywania dokumentów wymaganych w trakcie eksploatacji obiektu. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 6
DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA 4. DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA W sk³ad dokumentacji eksploatacyjnej wchodz¹: protoko³y z okresowych kontroli stanu technicznego, opinie i ekspertyzy techniczne dotycz¹ce obiektów, metryka urz¹dzenia piorunochronnego, dokumentacja dotycz¹ca obs³ugi urz¹dzeñ dÿwigowych (protoko³y z badañ i rewizji, ksi¹ ki bie ¹cej konserwacji), plany potrzeb remontowo-konserwacyjnych i ulepszeñ, plany ich wykonania, umowy na realizacjê robót, dokumentacja powykonawcza robót budowlanych wraz z protoko³ami odbioru tych robót, pozwolenia na zmianê sposobu u ytkowania, pozwolenia na budowê lub zg³oszenia zamiaru wykonania robót budowlanych. 4.1. Przeprowadzenie okresowych kontroli Artyku³ 62 prawa budowlanego nak³ada na zarz¹dcê lub w³aœciciela obowi¹zek przeprowadzania okresowych kontroli sprawdzania stanu technicznej sprawnoœci obiektów budowlanych. Chc¹c usystematyzowaæ obowi¹zki zarz¹dcy wynikaj¹ce bezpoœrednio z art. 62 ust. pr.bud., jak i rozporz¹dzenia MSWiA w sprawie warunków technicznych u ytkowania budynków mieszkalnych, przedstawiam w dalszej czêœci opis czynnoœci, wymaganych kwalifikacji i dokumentacji przy przeprowadzeniu poszczególnych kontroli okresowych, oraz wzory protoko³ów. W³aœcicieli i zarz¹dców budynków indywidualnego budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego i letniskowego oraz obiektów budowlanych, na których budowê nie jest wymagane pozwolenie, nie obowi¹zuje kontrola okresowa przeprowadzana raz w roku, polegaj¹ca na sprawdzeniu stanu technicznej sprawnoœci elementów budynku, budowli i instalacji nara onych na szkodliwe wp³ywy atmosferyczne i niszcz¹ce dzia³anie czynników wystêpuj¹cych podczas u ytkowania obiektu (art. 62 ust. 2 pr. bud.) W razie stwierdzenia nieprawid³owego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego czêœci, mog¹cego spowodowaæ zagro enie ycia lub zdrowia ludzi, bezpieczeñstwa mienia, œrodowiska, w³aœciwy organ (nadzoru budowlanego) mo e nakazaæ przeprowadzenie w ka dym terminie kontroli okresowej, a tak e za ¹daæ przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego czêœci (art. 62 ust. 3 pr. bud.). Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 7
DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA W przypadku stwierdzenia, e obiekt budowlany: jest w nieodpowiednim stanie technicznym, powoduje swym wygl¹dem oszpecenie otoczenia, jest u ytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, b¹dÿ w sposób zagra aj¹cy yciu lub zdrowiu ludzi, œrodowiska lub bezpieczeñstwa mienia, w³aœciwy organ wydaje decyzjê nakazuj¹c¹ usuniêcie stwierdzonych nieprawid³owoœci (art. 66 pr. bud.). 4.1.1. Okresowa kontrola sprawdzenia stanu technicznego Przedmiot kontroli: Kontrola okresowa sprawdzenia stanu technicznego. Czêstotliwoœæ: Wymagane kwalifikacje: Zakres kontroli: Wymagana dokumentacja: Przynajmniej raz w roku. Uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalnoœci. Elementy budynku, budowli i instalacji nara onych na szkodliwe wp³ywy atmosferyczne i niszcz¹ce dzia³anie czynników podczas u ytkowania, np. elementy œcian zewnêtrznych (attyki, filary, gzymsy, balkony, loggie, balustrady), spoiny, z³¹cza, okna, drzwi, pokrycia dachowe, obróbki blacharskie, ogólny stan instalacji wewnêtrznych, stan piwnic, klatek schodowych, elementy odwodnienia. Protokó³ kontroli stanu technicznego, rejestracja w ksi¹ ce obiektu budowlanego. Podstawy prawne: Ustawa Prawo budowlane z dnia 7.07.94 r. rozdz. 6 art. 62, pkt 2, 4, Rozporz¹dzenie MSWiA z dnia 16.08.99 r. w sprawie warunków technicznych u ytkowania budynków mieszkalnych. W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczaj¹cej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczaj¹cej 1000m2, nale y przeprowadzaæ kontrolê stanu technicznego co najmniej 2 razy w roku, w terminach do 31 maja oraz 30 listopada. Osoba dokonuj¹ca kontroli jest obowi¹zana bezzw³ocznie pisemnie zawiadomiæ w³aœciwy organ o przeprowadzonej kontroli. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 8