Bo ena Domañska-Skorupa

Transkrypt

1 Budownictwo VERLAG DASHÖFER Bo ena Domañska-Skorupa D OKUMENTAC JA EK SPLOATAC JI I REMONTU BUDYNKU Praktyczne formularze wraz z komentarzem

2 DOKUMENTACJA U YTKOWANIA 3. DOKUMENTACJA UŻYTKOWANIA Jednym z obowi¹zków zarz¹dcy (w³aœciciela), w zakresie obs³ugi technicznej, jest posiadanie i przechowywanie przez okres istnienia obiektu dokumentacji u ytkowania, do której nale ¹: dokumentacja odbioru obiektu dokumentacja budowy i powykonawcza, ksi¹ ki obiektu budowlanego, kopie imiennych przydzia³ów lokali, protoko³y zdawczo-odbiorcze lokali, umowy najmu lokali, protokó³ pomiaru powierzchni u ytkowej lokali, dokumentacja eksploatacyjna. W niniejszym opracowaniu przedstawimy obowi¹zki zarz¹dcy (w³aœciciela) obiektu budowlanego w zakresie sporz¹dzania, prowadzenia i przechowywania dokumentów wymaganych w trakcie eksploatacji obiektu. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 6

3 DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA 4. DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA W sk³ad dokumentacji eksploatacyjnej wchodz¹: protoko³y z okresowych kontroli stanu technicznego, opinie i ekspertyzy techniczne dotycz¹ce obiektów, metryka urz¹dzenia piorunochronnego, dokumentacja dotycz¹ca obs³ugi urz¹dzeñ dÿwigowych (protoko³y z badañ i rewizji, ksi¹ ki bie ¹cej konserwacji), plany potrzeb remontowo-konserwacyjnych i ulepszeñ, plany ich wykonania, umowy na realizacjê robót, dokumentacja powykonawcza robót budowlanych wraz z protoko³ami odbioru tych robót, pozwolenia na zmianê sposobu u ytkowania, pozwolenia na budowê lub zg³oszenia zamiaru wykonania robót budowlanych Przeprowadzenie okresowych kontroli Artyku³ 62 prawa budowlanego nak³ada na zarz¹dcê lub w³aœciciela obowi¹zek przeprowadzania okresowych kontroli sprawdzania stanu technicznej sprawnoœci obiektów budowlanych. Chc¹c usystematyzowaæ obowi¹zki zarz¹dcy wynikaj¹ce bezpoœrednio z art. 62 ust. pr.bud., jak i rozporz¹dzenia MSWiA w sprawie warunków technicznych u ytkowania budynków mieszkalnych, przedstawiam w dalszej czêœci opis czynnoœci, wymaganych kwalifikacji i dokumentacji przy przeprowadzeniu poszczególnych kontroli okresowych, oraz wzory protoko³ów. W³aœcicieli i zarz¹dców budynków indywidualnego budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego i letniskowego oraz obiektów budowlanych, na których budowê nie jest wymagane pozwolenie, nie obowi¹zuje kontrola okresowa przeprowadzana raz w roku, polegaj¹ca na sprawdzeniu stanu technicznej sprawnoœci elementów budynku, budowli i instalacji nara onych na szkodliwe wp³ywy atmosferyczne i niszcz¹ce dzia³anie czynników wystêpuj¹cych podczas u ytkowania obiektu (art. 62 ust. 2 pr. bud.) W razie stwierdzenia nieprawid³owego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego czêœci, mog¹cego spowodowaæ zagro enie ycia lub zdrowia ludzi, bezpieczeñstwa mienia, œrodowiska, w³aœciwy organ (nadzoru budowlanego) mo e nakazaæ przeprowadzenie w ka dym terminie kontroli okresowej, a tak e za ¹daæ przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego czêœci (art. 62 ust. 3 pr. bud.). Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 7

4 DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA W przypadku stwierdzenia, e obiekt budowlany: jest w nieodpowiednim stanie technicznym, powoduje swym wygl¹dem oszpecenie otoczenia, jest u ytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, b¹dÿ w sposób zagra aj¹cy yciu lub zdrowiu ludzi, œrodowiska lub bezpieczeñstwa mienia, w³aœciwy organ wydaje decyzjê nakazuj¹c¹ usuniêcie stwierdzonych nieprawid³owoœci (art. 66 pr. bud.) Okresowa kontrola sprawdzenia stanu technicznego Przedmiot kontroli: Kontrola okresowa sprawdzenia stanu technicznego. Czêstotliwoœæ: Wymagane kwalifikacje: Zakres kontroli: Wymagana dokumentacja: Przynajmniej raz w roku. Uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalnoœci. Elementy budynku, budowli i instalacji nara onych na szkodliwe wp³ywy atmosferyczne i niszcz¹ce dzia³anie czynników podczas u ytkowania, np. elementy œcian zewnêtrznych (attyki, filary, gzymsy, balkony, loggie, balustrady), spoiny, z³¹cza, okna, drzwi, pokrycia dachowe, obróbki blacharskie, ogólny stan instalacji wewnêtrznych, stan piwnic, klatek schodowych, elementy odwodnienia. Protokó³ kontroli stanu technicznego, rejestracja w ksi¹ ce obiektu budowlanego. Podstawy prawne: Ustawa Prawo budowlane z dnia r. rozdz. 6 art. 62, pkt 2, 4, Rozporz¹dzenie MSWiA z dnia r. w sprawie warunków technicznych u ytkowania budynków mieszkalnych. W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczaj¹cej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczaj¹cej 1000m2, nale y przeprowadzaæ kontrolê stanu technicznego co najmniej 2 razy w roku, w terminach do 31 maja oraz 30 listopada. Osoba dokonuj¹ca kontroli jest obowi¹zana bezzw³ocznie pisemnie zawiadomiæ w³aœciwy organ o przeprowadzonej kontroli. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 8

5 DOKUMENTACJA EKSPLOATACYJNA Dla napraw bie ¹cych mo na okreœliæ czterostopniowy termin wykonania naprawy: I. stopieñ pilnoœci oznacza roboty awaryjne wymagaj¹ce natychmiastowego wykonania; II. stopieñ pilnoœci III. stopieñ pilnoœci IV. stopieñ pilnoœci oznacza roboty wymagaj¹ce wykonania w czasie jednego miesi¹ca od daty kontroli okresowej; oznacza koniecznoœæ wykonania robót przed nadejœciem okresu zimowego w roku dokonywania kontroli okresowej; oznacza roboty do wykonania w roku nastêpnym, które powinny byæ uwzglêdnione w planie rzeczowo-finansowym. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 9

6 PROTOKÓŁ KONTROLI STANU TECHNICZNEGO Budynek:... Adres budynku:... Data przeglądu:... Lp. Lokalizacja uszkodzeń i zakres robót Orientacyjna ilość robót Stopień pilności Data usunięcia uszkodzeń Kontrolę przeprowadził:..., dnia:... Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa

7 PLAN POTRZEB REMONTOWYCH, KONSERWACYJNYCH, ULEPSZENIOWYCH 6. PLAN POTRZEB REMONTOWYCH, KONSERWACYJNYCH, ULEPSZENIOWYCH Budowa Roboty budowlane Remont Naprawa g³ówna Naprawa bie ¹ca Konserwacja Przebudowa Rozbudowa wykonywanie obiektu budowlanego w okreœlonym miejscu, a tak e odbudowa, rozbudowa i nadbudowa obiektu budowlanego. budowa, a tak e prace polegaj¹ce na przebudowie, monta u, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. wykonywanie w istniej¹cym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegaj¹cych na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowi¹cych bie ¹cej konserwacji, przy czym dopuszcza siê stosowanie wyrobów budowlanych innych ni u yto w stanie pierwotnym. to remont polegaj¹cy na wymianie co najmniej jednego elementu budynku. okresowy remont elementów budynku, który ma na celu zapobieganie skutkom zu ycia tych elementów i utrzymania budynku we w³aœciwym stanie technicznym. wykonanie robót maj¹cych na celu utrzymanie sprawnoœci technicznej elementów budynku. budowa polegaj¹ca na wprowadzaniu zasadniczych zmian w istniej¹cym obiekcie budowlanym, jak np. na wymianie elementów budowlanych konstrukcji lub instalacji w celu uzyskania ulepszeñ technicznych, zmianie funkcji podstawowej lub przystosowania obiektu do zmienionych warunków. budowa polegaj¹ca na powiêkszeniu istniej¹cego obiektu budowlanego, np. przez powiêkszenie kubatury. Zakres obowi¹zków zarz¹dcy w dziedzinie napraw i ulepszeñ wynika przeprowadzonych kontroli okresowych, przegl¹dów, zg³oszeñ u ytkowników lokali. Realizacja tych obowi¹zków utrzymanie obiektów budowlanych w nale ytym stanie technicznym i estetycznym zosta³a zapisana w art. 61 pr. bud. Przeprowadzone kontrole okresowe i przegl¹dy bie ¹ce to rozeznanie potrzeb remontowo- konserwacyjnych, czyli pierwsze z zadañ obs³ugi technicznej. Na tej podstawie zarz¹dca sporz¹dza plan potrzeb robót remontów konserwacyjnych i przyjmuje do realizacji ten jego zakres, który ma pokrycie w œrodkach finansowych w³aœcicieli zasobów, kieruj¹c siê zachowaniem pierwszeñstwa robót maj¹cych na celu: eliminacjê zagro enia bezpieczeñstwa u ytkowników lokali i osób trzecich, zabezpieczenie przeciwpo arowe budynku, spe³nienie wymagañ ochrony œrodowiska, zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 48

8 PLAN POTRZEB REMONTOWYCH, KONSERWACYJNYCH, ULEPSZENIOWYCH W trakcie realizacji planu remontów nale y zapewniæ: realizacjê robót w kolejnoœci wynikaj¹cej z przyjêtego planu remontów; bezpieczeñstwo u ytkowników i osób trzecich w trakcie prowadzenia robót; stosowanie rozwi¹zañ technicznych, materia³owych i technologicznych ograniczaj¹cych uci¹ liwoœæ u ytkowania lokali oraz podnosz¹cych walory u ytkowe lokali; stosowanie materia³ów, wyrobów, i technologii posiadaj¹cych dopuszczalne do powszechnego obrotu i stosowania w budownictwie. Wszelkie zmiany w stosunku do istniej¹cych rozwi¹zañ, dokonywane w zwi¹zku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny prowadziæ do pogorszenia stanu technicznego i w³aœciwoœci u ytkowych elementów budynku oraz naruszaæ interesów u ytkowników lokali lub osób trzecich. W przypadku starych i zaniedbanych budynków przy ograniczonych œrodkach finansowych powinno siê opracowywaæ plany wieloletnie remontów, czy modernizacji z podzia³em ich realizacji na poszczególne lata. Poni ej pokazano przyk³ady dwóch planów: remontowo-konserwacyjny na dany rok, modernizacyjny wieloletni. Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 49

9 Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa PLAN POTRZEB REMONTOWYCH I KONSERWACYJNYCH na rok..., plan sporządził:..., plan zatwierdził:..., osiedle..., ul...., nr budynku... Murarskie tynkarskie posadzkarskie Elewacyjne Instalacyjne c.o. i c.c.w. Instalacyjne gaz. Instalacyjne wod./kan. Naprawy bieżące Instalacyjne elektryczne Malarskie Dekarskie, blacharskie Drogi i chodniki Mała architektura Liczba napraw i koszt planowany... Liczba napraw i koszt wykonany..., Naprawy bieżące Naprawy główne Inne Razem koszty Konserwacje Koszt razem:...

10 Copyright 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa WIELOLETNI PLAN TERMOMODERNIZACJI Plan sporządził:... Plan zatwierdził:..., Osiedle..., ul...., nr budynku... Planowany zakres prac termomodernizacyjnych w poszczególnych latach 2008 r r r r r. modernizacja instalacja c.o., regulacja płukanie, wymiana zaworów na termostatyczne docieplenie ścian szczytowych zewnętrznych docieplenie ścian podłużnych docieplenie stropodachu, zabudowa wiatrołapu wymiana stolarki okiennej i drzwiowej koszt... koszt... koszt... koszt... koszt... Ogółem koszt termomodernizacji...