N A J W Y Ż S Z A I Z B A K O N T R O L I

N A J W Y Ż S Z A I Z B A K O N T R O L I DELEGATURA W WARSZAWIE LWA-4114-03-00/2010 Nr ewid. 134/2011/I/10/010/LWA Informacja o wynikach kontroli wykonywania okresowych kontroli stanu technicznego budynków w komunalnych zasobach mieszkaniowych na terenie województwa mazowieckiego Warszawa lipiec 2011 r.

Spis treści 1. Wprowadzenie... 5 2. Podsumowanie wyników kontroli... 7 2.1. Ogólna ocena kontrolowanej działalności... 7 2.2. Synteza wyników kontroli... 8 2.3. Uwagi końcowe i wnioski... 10 3. Ważniejsze wyniki kontroli... 13 3.1. Gminne zasoby komunalnych budynków mieszkalnych... 13 3.2. Wykonywanie okresowych kontroli stanu technicznego budynków... 14 3.3. Wykonywanie zaleceń z kontroli okresowych... 17 3.4. Wieloletni program gospodarowania zasobem gminy... 19 3.5. Nadzór właścicielski... 20 3.6. Książki obiektu budowlanego... 21 3.7. Remonty budynków... 23 3.8. Pozostałe ustalenia kontroli... 27 4. Informacje dodatkowe o przeprowadzonej kontroli... 28 4.1. Przygotowanie kontroli... 28 4.2. Postępowanie kontrolne i działania podjęte po zakończeniu kontroli... 28 5. Załączniki... 30 5.1. Wykaz skontrolowanych podmiotów... 30 5.2. Lista osób zajmujących kierownicze stanowiska, odpowiedzialnych za kontrolowaną działalność... 32 5.3. Analiza prawna kontrolowanego obszaru... 34 5.4. Wykaz aktów prawnych... 39 5.5. Wykaz organów, którym przekazano informację o wynikach kontroli... 40 3

Słowniczek ważniejszych pojęć Budynek Dokumentacja powykonawcza Książka obiektu budowlanego Obiekt budowlany Remont Zarządzanie nieruchomościami Zarządca nieruchomości Obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowalnych oraz posiada fundamenty i dach. Dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowla stanowiąca całość technicznoużytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, obiekt małej architektury. Należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego; bieżące administrowanie nieruchomością; utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, uprawniającą do zarządzania nieruchomością 4

Wprowadzenie 1. Wprowadzenie Temat kontroli Numer kontroli Uzasadnienie podjęcia kontroli Cel kontroli i główne zagadnienia objęte kontrolą Wykonywanie okresowych kontroli stanu technicznego budynków w komunalnych zasobach mieszkaniowych na terenie województwa mazowieckiego. Kontrola doraźna, podjęta z własnej inicjatywy NIK. I/10/010 Z ustaleń kontroli NIK w tym zakresie przeprowadzonych w latach 2003-2005 wynikało 1, że większość skontrolowanych zarządców mieszkaniowych zasobów komunalnych nie wywiązywała się z obowiązków okresowych kontroli stanu technicznego budynków lub obowiązki te wykonywała nieprawidłowo. Zarządcy nie wywiązywali się również z obowiązku rzetelnego prowadzenia książek obiektów budowlanych. Ponadto nie usuwali niezwłocznie uszkodzeń i stwierdzonych w trakcie przeprowadzonych przeglądów. Nie realizowali również nakazów opróżnienia i rozbiórki budynków. Celem kontroli było dokonanie oceny wykonywania przez właścicieli lub zarządców budynków mieszkalnych, stanowiących w 100% własność jednostek samorządu terytorialnego, z obowiązków nałożonych przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane 2, w zakresie przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego budynków wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych. W szczególności kontrola dotyczyła: przeprowadzania kontroli okresowych stanu technicznego budynku; prawidłowego i rzetelnego prowadzenia książek obiektów budowlanych; przeznaczania w budżetach gmin środków finansowych na utrzymanie obiektów budowlanych; sprawowania nadzoru nad zarządcami obiektów budowlanych. 1 2 Zob.: Informacja o wynikach kontroli gospodarki zasobami mieszkaniowymi gmin. NIK, Warszawa maj 2003 r. Nr ewid. 96/2003/P/02/165/LWA; Informacja o wynikach kontroli utrzymania i remontów komunalnych budynków mieszkalnych. NIK, Bydgoszcz grudzień 2005 r., Nr ewid. 185/2005/P/05/123/LBY. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm. 5

Wprowadzenie Charakterystyka kontrolowanego obszaru Okres objęty kontrolą W celu utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym, na właścicieli lub zarządców budynków nałożono obowiązki określone w ustawie Prawo budowlane. Polegają one głównie na przeprowadzaniu w czasie użytkowania obiektu, okresowych przeglądów i ocen jego stanu technicznego oraz podejmowaniu działań związanych z wykonywaniem niezbędnych robót konserwacyjnych i remontowych, zapewniających utrzymanie właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatowanego obiektu budowlanego. Kontrolą objęto lata 2007-2010 (I półrocze), a czynności kontrolne przeprowadzono w okresie od 5 lipca 2010 r. do 17 listopada 2010 r. Jednostki objęte Kontrola została przeprowadzona w 39 jednostkach kontrolą 3 organizacyjnych, tj. w: 14 urzędach miast, 6 urzędach miast i gmin, jednym urzędzie gminy oraz 18 podmiotach, którym powierzono zarządzanie budynkami pozostającymi w komunalnym zasobie mieszkaniowym. Kontrole zostały przeprowadzone na podstawie art. 2 ust. 2 w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 23 grudnia 1994 r. o Najwyższej Izbie Kontroli 4, pod względem legalności, rzetelności i gospodarności. 3 Wykaz jednostek objętych kontrolą zawiera załącznik nr 5.1 do Informacji. 4 Dz.U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1701 ze zm. 6

Podsumowanie wyników kontroli 2. Podsumowanie wyników kontroli 2.1. Ogólna ocena kontrolowanej działalności Najwyższa Izba Kontroli negatywnie ocenia wykonywanie, przez właścicieli lub zarządców budynków mieszkalnych, obowiązków w zakresie przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego budynków wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkalnych. Większość właścicieli lub zarządców komunalnych budynków mieszkalnych nieprawidłowo wykonywała obowiązki określone w przepisach ustawy Prawo budowlane, w zakresie poddawania obiektów kontrolom okresowym. Kontrole okresowe (roczne 5 i pięcioletnie 6 ) nie były przeprowadzane w wymaganym zakresie lub w stosownym czasie. Nie realizowano zaleceń wynikających z okresowych kontroli stanu technicznego budynków, jak również nie dokonywano sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli. W ocenie NIK, niewykonywanie zaleceń remontowych, wynikających z przeglądów okresowych, może prowadzić do powstania istotnych zagrożeń dla ludzi i mienia. Książki obiektów budowlanych prowadzone były niezgodnie z przepisami oraz nie zawierały pełnej dokumentacji dotyczącej zarządzanych budynków mieszkalnych. Organy gmin (miast) nie sprawowały również właściwego nadzoru nad zarządcami budynków mieszkalnych, co powodowało, że zarządcy nie zawsze prawidłowo realizowali obowiązki wynikające z przepisów prawa budowlanego, a gminy nie posiadały rzetelnej informacji o stanie technicznym obiektów budowlanych. 5 6 Co najmniej raz na rok, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu; instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska; instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. 7

Podsumowanie wyników kontroli Ustalono, że pomimo przekazywania przez gminy niższych kwot od zgłoszonych zapotrzebowań, zarządcy komunalnych budynków mieszkalnych nie wykorzystywali ich w pełnej wysokości. 2.2. Synteza wyników kontroli 1. Na dzień 30 czerwca 2010 r. w skład komunalnego zasobu mieszkaniowego, zarządzanego przez 21 skontrolowanych podmiotów, wchodziło ogółem 544 budynków mieszkalnych, które w 100 % stanowiły własność gmin. W 3 skontrolowanych jednostkach 7 zarządzanie komunalnym zasobem mieszkaniowym powierzono wydziałom urzędu miast, a w pozostałych 18 zarząd nad budynkami komunalnymi sprawowały, powołane do tego celu, podmioty gospodarcze 8. Spośród 21 skontrolowanych zasobów mieszkaniowych, udział budynków wybudowanych przed 1944 r. wynosił 295 (54,2 % objętych kontrolą), a wybudowanych w latach 1945-1990 -192 (35,3 %), natomiast po 1991 r. - 57 (10,5 %). W porównaniu do stanu na dzień 31 grudnia 2007 r. liczba budynków wchodzących w skład komunalnego zasobu mieszkaniowego na koniec I półrocza 2010 r. zmniejszyła się o 9,4 %. Ponadto na dzień 30 czerwca 2010 r. 34 budynki (6,3 % zasobu) zostały zakwalifikowane do rozbiórki. Szczegółową analizą objęto dokumentację 232 budynków w zakresie wykonywania kontroli okresowych, co stanowiło 42,6 % komunalnego zasobu mieszkaniowego zarządzanego przez skontrolowane podmioty. [str. 13-14 Informacji] 2. Nie wykonywano kontroli okresowych stanu technicznego obiektów budowlanych (co najmniej raz w roku oraz co najmniej raz na 5 lat) lub w pełnym zakresie, stosownie do wymogów określonych w art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Trzynastu zarządców (61,9 %), spośród 21 skontrolowanych, nie wykonało rocznych kontroli stanu technicznego dla wszystkich budynków objętych analizą. Jedenaście budynków (4,7 %), na 232 objętych badaniem, nie zostało poddanych pięcioletnim kontrolom stanu technicznego. Czterech zarządców (36,4 %), spośród 11 zarządzających budynkami, które były wyposażone w instalację gazową, wykonało jej przegląd tylko dla części budynków. Osiemnastu zarządców nie dokonywało kontroli okresowych budynków mieszkalnych w porze wiosennej, co było niezgodne z 4 ust. 2 rozporządzenia Ministra Spraw 7 8 Urząd Miasta w Warce, Urząd Miasta w Zielonce, Urząd Miasta w Tarczynie. 13 zakładów komunalnych, 5 spółek z ograniczoną odpowiedzialnością ze 100% udziałami gminy. 8

Podsumowanie wyników kontroli Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych 9. [str. 14 17 Informacji] 3. W okresie objętym kontrolą, 16 zarządców komunalnych zasobów mieszkaniowych (76,2 %) wykonało tylko część zaleceń po przeprowadzonych kontrolach okresowych stanu technicznego budynków. Ponadto protokoły z okresowych kontroli nie zawierały wszystkich informacji, o których mowa w 4 ust. 4 ww. rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. W protokołach z kontroli okresowych zalecenia dotyczyły m.in. wykonania lub udrożnienia wentylacji w pomieszczeniach mieszkalnych, remontów dachów, schodów lub elewacji, modernizacji instalacji elektrycznej. Właściciele lub zarządcy tych budynków nie podjęli działań dotyczących przeprowadzenia napraw, usunięcia uszkodzeń oraz uzupełniania braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia ludzi. Bezczynność podmiotów zarządzających budynkami wchodzącymi w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych świadczy o niewłaściwej realizacji obowiązków wynikających z przepisów ustawy Prawo budowlane. [str. 17-19 Informacji] 4. Spośród 21 skontrolowanych urzędów gmin, 4 (19 %) nie posiadały wieloletniego programu gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gminy, a w 5 przypadkach (23,8 %) programy te nie zawierały wszystkich wymaganych elementów. Ww. wieloletni program powinna uchwalić rada gminy, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego 10. [str. 19-20 Informacji] 5. Organy gminy nie sprawowały właściwego nadzoru nad zarządcami budynków pozostających w komunalnym zasobie mieszkaniowym. W 10 gminach (tj. 55,5 %), spośród 18 skontrolowanych podmiotów zarządzających komunalnym zasobem mieszkaniowym, nie przeprowadzono kontroli w zakresie wywiązywania się z obowiązków wynikających z ustawy Prawo budowlane. W 6 gminach nie zawarto umów o zarządzanie nieruchomościami, co było niezgodne z art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 11. Według stanu na dzień 30 czerwca 2010 r. sześciu zarządców (33,3 %), spośród 18 skontrolowanych, nie posiadało licencji zawodowego zarządcy nieruchomości, co było niezgodne z art. 184 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. [str. 20-21 Informacji] 9 10 Dz.U. Nr 74, poz. 836 ze zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm., zwanej dalej ustawą o mieszkaniowym zasobie gminy. 9

Podsumowanie wyników kontroli 6. Na dzień 30 czerwca 2010 r. ze 132 budynków objętych badaniem 12 dla 131 zostały założone książki obiektu budowlanego. Jednakże w wyniku ich szczegółowej analizy stwierdzono, że 109 książek (83,2 %) nie zawierało wszystkich wpisów wymaganych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego 13. Książki te nie zawierały m.in.: protokołów odbioru obiektów; pozwolenia na użytkowanie obiektów; danych identyfikujących obiekt; wykazu protokołów z okresowych kontroli stanu technicznego budynków. Do 113 książek (86,7 %) nie dołączono dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego. [str. 21-22 Informacji] 7. Gminy nie przeznaczały wystarczających środków finansowych na remonty budynków komunalnych, co powodowało ograniczenia zakresu robót remontowych do najpilniejszych. W okresie objętym kontrolą, na remonty budynków komunalnych, 17 gmin 14 wydatkowało lub przekazało zarządcom budynków komunalnych łącznie 23 866,8 tys. zł, co stanowiło 52 % zapotrzebowań na remonty budynków komunalnych 18 skontrolowanych komunalnych zasobów mieszkaniowych 15 (45 868,5 tys. zł). Niedobór środków finansowych skutkował niewykonaniem wszystkich zadań wynikających z okresowych kontroli stanu technicznego budynków. Ponadto spośród 21 jednostek zarządzających komunalnym zasobem mieszkaniowych, 9 (42,9 %) nie sporządzało zestawień oraz planów robót remontowych na podstawie protokołów z okresowych kontroli stanu technicznego budynków, co było niezgodne z 7 ww. rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. [str. 23-28 Informacji] 2.3. Uwagi końcowe i wnioski Obowiązki właścicieli lub zarządców budynków wchodzących w skład komunalnego zasobu mieszkaniowego, które stanowią w 100 % własność gminy, w zakresie dbania o stan techniczny obiektów budowlanych często przez te podmioty są ignorowane. Kontrole okresowe obiektów budowlanych, w celu sprawdzenia ich stanu technicznego, nie były 11 12 13 14 15 Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. W zakresie prowadzenia książki obiektu budowlanego. Dz.U. Nr 120, poz. 1134 Z Urzędu Miasta w Tarczynie brak danych, natomiast: Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Chorzelach, Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Mogielnicy oraz Przedsiębiorstwo Komunalne Spółka z o.o. w Wołominie nie otrzymały środków finansowych od właścicieli budynków komunalnych z przeznaczeniem na ich remont Brak danych z Urzędu Miasta w Tarczynie, natomiast ZGKiM w Chorzelach i ZGKiM w Mogielnicy nie zgłaszały zapotrzebowań na środki finansowe z przeznaczeniem na remont budynków komunalnych. 10

Podsumowanie wyników kontroli wykonywane w porze wiosennej, a realizacja zaleceń pokontrolnych ograniczała się do najpilniejszych. Doraźne działania właścicieli lub zarządców budynków komunalnych nie zapewniały utrzymania obiektów budowlanych w odpowiednim stanie technicznym. Środki finansowe przeznaczane przez gminy na eksploatację budynków komunalnych nie były wystarczające dla zapewnienia podstawowych wymagań dotyczących użytkowania obiektów budowlanych, w tym dla zachowania bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Niewykonywanie remontów i napraw budynków komunalnych prowadzi do ich dekapitalizacji. W związku z przedstawionymi wynikami niniejszej kontroli, Najwyższa Izba Kontroli wnioskuje: Do wójtów i burmistrzów miast, o: przedłożenie radom gmin (miast) projektów uchwał w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy lub o przedłożenie projektów uchwał w sprawie uzupełnienia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy o wszystkie elementy wynikające z art. 21 ust. 2 ustawy o zasobie mieszkaniowym gminy, zawieranie z zarządcami budynków komunalnych umów o zarządzanie nieruchomościami pozostającymi w zasobie mieszkaniowym gminy, przeprowadzanie kontroli u zarządców budynków komunalnych w zakresie wywiązywania się z obowiązków nałożonych przepisami prawa budowlanego, ujmowanie w budżetach gmin (miast) niezbędnych środków finansowych z przeznaczeniem na remonty budynków pozostających w komunalnym zasobie mieszkaniowym. Do właścicieli lub zarządców komunalnych budynków mieszkalnych, o: przeprowadzanie okresowych kontroli stanu technicznego budynków zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane oraz wykonywanie tych kontroli w porze wiosennej, wykonywanie wszystkich zaleceń zawartych w protokołach z okresowych kontroli budynków komunalnych, sporządzanie zestawień i planów robót remontowych na podstawie protokołów z okresowych kontroli stanu technicznego budynków, egzekwowanie rzetelnego sporządzania protokołów z okresowych kontroli stanu technicznego budynków, 11

Podsumowanie wyników kontroli uzupełnienie brakującej dokumentacji użytkowej zarządzanych budynków oraz jej systematyczne gromadzenie i przechowywanie przez cały okres eksploatacji obiektu, prowadzenie książek obiektów budowlanych zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. Do powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego, o: podjęcie stosownych działań, w ramach sprawowanego nadzoru budowlanego, wobec właścicieli lub zarządców komunalnych budynków mieszkaniowych w celu należytego wywiązywania się przez nich z obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego. 12

Ważniejsze wyniki kontroli 3. Ważniejsze wyniki kontroli 3.1. Gminne zasoby komunalnych budynków mieszkalnych Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy 16. Na dzień 30 czerwca 2010 r., w skład komunalnego zasobu mieszkaniowego 21 skontrolowanych podmiotów 17 zarządzających tym zasobem, wchodziły 544 budynki mieszkalne stanowiące w 100 % własność gmin. Udział budynków wybudowanych przed 1944 r. wynosił 54,2 % (295 budynki), w latach 1945-1990 192 (35,3 %), a po 1991 r. 57 (10,5 %). W latach 1990-2010 (I półrocze) 8 gmin nie wybudowało żadnego komunalnego budynku mieszkalnego, a tylko 3 gminy (Warka, Wyszków, Zwoleń) nie posiadały w swym zasobie budynków wybudowanych przed 1944 r. W porównaniu do stanu z 31 grudnia 2007 r. liczba budynków tworząca komunalny zasób mieszkaniowy uległa zmniejszeniu o 9,4 %. Na dzień 30 czerwca 2010 r., 34 budynki komunalne (6,3 % zasobu) pozostawały do opróżnienia i rozbiórki. Informację dotyczącą liczby zarządzanych budynków komunalnych, stanowiących w 100 % własność 21 gmin oraz zakwalifikowanych do rozbiórki w kontrolowanym okresie przedstawiono w tabeli: Lp. Wyszczególnienie Stan na dzień 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 30.06.2010 1. Liczba komunalnych 580 557 552 544 budynków mieszkalnych 2. Liczba budynków zakwalifikowanych do opróżnienia i rozbiórki 37 36 33 34 Źródło: Opracowano na podstawie wyników kontroli NIK. 16 17 W skład mieszkaniowego zasobu gminy, wchodzą lokale stanowiące własność gminy albo komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gminy (z wyjątkiem towarzystw budownictwa mieszkaniowego), a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 10 tej ustawy. W 3 gminach zarząd nad komunalnym zasobem mieszkaniowym sprawował bezpośrednio burmistrz miasta (Warka, Tarczyn, Zielonka), a w pozostałych 18 jednostkach gminnym zasobem mieszkaniowym zarządzały utworzone do tego celu podmioty. 13

Ważniejsze wyniki kontroli Na dzień 30 czerwca 2010 r., spośród 21 skontrolowanych podmiotów, zarząd nad komunalnym zasobem mieszkaniowych w 13 przypadkach wykonywały zakłady komunalne, w 8 zarząd sprawowały spółki prawa handlowego ze 100% udziałem gmin, a w pozostałych 3 funkcję tę wykonywał organ gminy (wójt, burmistrz miasta). 3.2. Wykonywanie okresowych kontroli stanu technicznego budynków Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego spoczywa obowiązek jego utrzymania w należytym stanie technicznym i estetycznym, bez dopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Realizacji tego celu służą okresowe kontrole stanu technicznego obiektów budowlanych. Do podstawowych obowiązków właściciela obiektu budowlanego lub jego zarządcy należy wykonywanie okresowych kontroli 18 stanu technicznego obiektu. Informacje wynikające z protokołów kontroli okresowych w zakresie stanu technicznego skontrolowanych budynków, powinny stanowić podstawę do podjęcia działań dotyczących wykonania zaleceń pokontrolnych. Spośród 21 skontrolowanych komunalnych zasobów mieszkaniowych, w latach 2007-2009, w 14 nie były wykonywane systematycznie lub w pełnym zakresie 19 kontrole okresowe wynikające z art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Tylko 3 jednostki (Urząd Miasta w Zielonce, Sokołowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego w Sokołowie i Przedsiębiorstwo Komunalne Spółka z o.o. w Wołominie) przeprowadzały okresowe kontrole stanu technicznego budynków w porze wiosennej, natomiast pozostałych 18 podmiotów przeprowadziło je w innym okresie, co było niezgodne z 4 ust. 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. W latach 2007-2009 dwunastu zarządców nie wywiązało się z obowiązku przeprowadzenia rocznych kontroli dla wszystkich budynków komunalnych objętych analizą. Czterech z nich 18 19 Kontrola co najmniej raz w roku polega na sprawdzeniu stanu technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Kontrola co najmniej raz na 5 lat polega na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. W 11 jednostkach, badaniami objęto wszystkie zarządzane budynki, a w pozostałych 10 na próbie nie mniejszej niż 5% budynków wchodzących w skład komunalnego zasobu mieszkaniowego. 14

Ważniejsze wyniki kontroli nie wykonało zarówno rocznych kontroli stanu technicznego dla części budynków jak również nie sprawdziło przewodów kominowych oraz nie objęło badaniem instalacji gazowej (spośród 21 zarządców u 11 występowały 32 budynki objęte analizą, które były wyposażone w instalację gazową), trzech nie przeprowadziło kontroli stanu technicznego i przeglądu przewodów kominowych, jeden nie wykonał przeglądu stanu technicznego dla części budynków, a czterech nie przeprowadziło przeglądu przewodów kominowych. Przyczyną nieprzeprowadzania kontroli okresowych lub wykonywania ich poza porą wiosenną były zaniedbania właścicieli i zarządców budynków komunalnych, jak również brak środków finansowych oraz problemy kadrowe. I tak np.: w 5 budynkach objętych badaniem, spośród 12 będących w komunalnym zasobie mieszkaniowym gminy Nadarzyn, roczną kontrolę określoną w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane, w latach 2009-2010 (I półrocze,) ograniczono do przeglądu wewnętrznej instalacji wodno-kanalizacyjnej, a w latach 2007-2008 kontroli w ww. zakresie nie przeprowadzono. W 2007 r. jeden budynek nie został poddany, wymaganej w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b ww. ustawy, tj. kontroli przewodów kominowych, a w 2008 r. badaniem tym nie objęto 2 budynków. Jeden z budynków był wyposażony w miejską instalację gazową, a w pozostałych korzystano z butli gazowych. W 2007 r. w żadnym budynku objętym badaniem nie wykonano kontroli stanu technicznego instalacji gazowej, wymaganej art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ww. ustawy, w 2008 r. kontrolę w tym zakresie przeprowadzono tylko w jednym (stwierdzono nieszczelność przy gazomierzu), a w 2009 r. badaniu poddano 4 budynki (w jednym przypadku stwierdzono nieszczelność łączenia instalacji gazowej). Ponadto poza okresem wiosennym przeprowadzono 18 kontroli stanu technicznego budynków. W 2009 r. zostały wykonane pięcioletnie kontrole budynków, jednak ocenie nie poddano ich wyglądu estetycznego oraz otoczenia, co było niezgodne z art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. w latach 2007-2010 (I półrocze) w żadnym z 5 budynków objętych szczegółowym badaniem, spośród 11 występujących w komunalnym zasobie mieszkaniowym gminy Tłuszcz, nie przeprowadzono rocznej kontroli określonej w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane. Jeden z budynków nie posiadał ważnej pięcioletniej kontroli stanu technicznego. W latach 2007-2009 zarządca wykonywał przeglądy przewodów kominowych, jednak żaden z nich nie został przeprowadzony w porze wiosennej, 15

Ważniejsze wyniki kontroli w latach 2007-2009, żaden z 11 budynków komunalnych zasobu mieszkaniowego gminy Iłża nie był poddawany rocznej kontroli stanu technicznego, kontrole te wykonano dopiero w kwietniu 2010 r. na 5 budynków komunalnych objętych badaniem, spośród 34 znajdujących się w zasobie mieszkaniowym gminy Ostrów Mazowiecka zarządzanych przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego rocznej kontroli wynikającej z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane, nieprzeprowadzono w jednym budynku (w 2008 r.). Kontroli przewodów kominowych (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b ww. ustawy) nie przeprowadzono: w latach 2007-2008 w 3 budynkach, w 2009 r. w 2, a do 30 czerwca 2010 r. w jednym. Przeglądu instalacji gazowej (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ww. ustawy) nie wykonano: w 2007 r. w 2, w 2008 r. - w jednym, a do 30 czerwca 2010 r. w 3 budynkach, w badanym okresie, 5 budynków komunalnych objętych szczegółową analizą, spośród 60 stanowiących komunalny zasób mieszkaniowy gminy Góra Kalwaria zarządzanych przez Administrację Budynków Komunalnych, było poddawanych okresowym kontrolom stanu technicznego. Jednak w ocenie NIK kontrole te wykonano nierzetelnie, ponieważ nie obejmowały one części elementów wymienionych w 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. Ustalono, że w żadnym z 18 rocznych przeglądów, kontrolą nie objęto stanu elementów stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe, elementów instalacji kanalizacyjnej ani przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynków; w 14 przypadkach przeglądem nie objęto zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych, elementów ścian zewnętrznych, balustrad, logii i balkonów; w 15 przypadkach przeglądem nie objęto stanu elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich; w 13 przypadkach nie sprawdzono stanu pokryć dachowych. Przy pięcioletniej kontroli, dwóch budynków objętych badaniem, w jednym stwierdzono, że nie sprawdzono stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej żadnego z jego elementów wymienionych w 5 ust. 2 pkt 1-8 ww. rozporządzenia, a w drugim przeglądem nie objęto elementów wymienionych w 5 ust. 2 pkt 7 i 8 tego rozporządzenia, jak również nie sprawdzono estetyki obiektów i ich otoczenia. W 10 przypadkach roczne kontrole stanu budynków (w latach 2007-2008) i 4 pięcioletnie 16

Ważniejsze wyniki kontroli przeglądy stanu instalacji elektrycznej i piorunochronnej (w latach 2008-2009) przeprowadzono poza okresem wiosennym. Nieprzeprowadzanie kontroli okresowych stanu technicznego budynków lub wykonywanie ich w sposób nieprawidłowy powoduje, że właściciele lub zarządcy tych budynków nie posiadają rzetelnej informacji o ich stanie technicznym, w tym także o potrzebie wykonania pilnych remontów. 3.3. Wykonywanie zaleceń z kontroli okresowych Zgodnie z art. 62 ust. 1a ustawy Prawo budowlane w trakcie kontroli okresowej należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli. W 16 skontrolowanych komunalnych zasobach mieszkaniowych stwierdzono niewykonywanie zaleceń z przeprowadzonych kontroli okresowych. Realizacja zaleceń pokontrolnych należy do właściciela, zarządcy lub użytkownika obiektu budowlanego art. 70 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Usunięcia uszkodzeń, przeprowadzenia napraw oraz uzupełnienia braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem, należy dokonać w trakcie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli okresowej. Ponadto stwierdzono, że w 12 jednostkach (57,1 %) protokoły z okresowych kontroli budynków komunalnych sporządzane były nierzetelnie, ponieważ nie zawierały elementów określonych w 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r., tj. nie określono stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą; rozmiarów zużycia lub uszkodzenia elementów, o których mowa w pkt 1; zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania; metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników; zakresu nie wykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych. Ustalono, że nie w pełni były realizowane roboty zlecone do wykonania po przeprowadzonych kontrolach okresowych. I tak np.: żaden z 20 protokołów kontroli okresowych (18 rocznych i 2 pięcioletnich), 5 budynków objętych analizą, przeprowadzonych przez Administrację Budynków Komunalnych w Górze Kalwarii, nie zawierał informacji, o których mowa w 4 ust. 4 pkt 1-5 ww. rozporządzenia, a szczególności: 17

Ważniejsze wyniki kontroli w 10 brak było określenia stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą; w 19 rozmiarów zużycia/uszkodzenia tych elementów; w 9 zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonania; w 19 metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie innych czynników; w 17 zakresu niewykonanych robót remontowych zleconych w protokołach z poprzednich kontroli okresowych. W wyniku oględzin jednego budynku stwierdzono, że zapisy w ostatnim protokole kontroli były nierzetelne. W protokole tym nie zawarto informacji dotyczącej m.in.: występowania ruchomych balustrad schodów; braku zamknięcia wyłazu na strych, podczas gdy zalecenia w zakresie wymiany dachu (wraz z konstrukcją) oraz balustrad, sformułowane były już w protokole z okresowej kontroli przeprowadzonej w 2007 r. i do dnia zakończenia kontroli NIK nie zostały wykonane. W ramach okresowych kontroli wydanych zostało łącznie 65 zaleceń, z których zrealizowano zaledwie 11 (16,9 %), 8 częściowo (12,3 %), a aż 46 (70,8 %) pozostało do wykonania. Dyrektor Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, zarządzający komunalnym zasobem mieszkaniowym gminy Grodzisk Mazowiecki podał, że brak zapisów w protokołach kontroli okresowych o niezrealizowaniu robót remontowych zalecanych przy poprzednich kontrolach wynikał z faktu przyjętej zasady, że niewykonane roboty (głównie z powodu braku środków finansowych) były powtarzane w protokołach w kolejnych latach. Ze szczegółowej analizy protokołów kontroli okresowych 5 budynków wynika, że w latach 2007-2010 (I półrocze) wydano łącznie 28 zaleceń, z których zrealizowano 6, a 22 nie zostało wykonanych (78,6 % badanej próby). Nie wykonano m.in.: remontu kapitalnego dachu; remontu kominów; odnowienia elewacji budynku; naprawy schodów; usunięcia usterek instalacji elektrycznej. żaden z protokołów okresowych kontroli, 5 budynków objętych analizą zarządzanych przez gminę Tarczyn, nie zawierał informacji dotyczącej: stanu technicznego elementów budynku; rozmiarów zużycia/uszkodzenia tych elementów; kolejności wykonywania zaleceń remontowych; metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie warunków atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników. Nierzetelność zapisów tych protokołów potwierdziły oględziny 2 budynków, w wyniku których 18

Ważniejsze wyniki kontroli stwierdzono, że nie zawierały one informacji dotyczącej m.in.: złego stanu schodów wejściowych do budynku; ubytków tynku oraz pęknięć i wybrzuszeń na styku płyt stropowych na klatce schodowej; przeciekającego dachu; bardzo złego stanu stolarki okiennej; licznych śladów wilgoci widocznych na jednej ze ścian klatki schodowej. W wyniku przeprowadzonych okresowych kontroli 5 budynków (objętych badaniem) wydało łącznie 17 zaleceń, z których w całości wykonano zaledwie 4, 2 w części, a 11 niezrealizowano (64,7 % badanej próby). W badanym okresie w 4 z 5 budynków objętych kontrolą wykonano prace remontowe i modernizacyjne, które nie wynikały z zaleceń z okresowych kontroli ich stanu technicznego. w gminie Tłuszcz stwierdzono niski stan realizacji zaleceń wydanych po przeprowadzonych kontrolach okresowych. Kontrola dokumentacji dotyczącej 5 budynków wykazała, że po przeprowadzonych przeglądach okresowych sformułowano 107 zaleceń, z których 43 wykonano w całości, a 64 nie zrealizowano do dnia zakończenia kontroli NIK. Nie wykonano m.in.: 17 zaleceń z 27 dotyczących poprawy bezpieczeństwa; 28 zaleceń z 54 dotyczących likwidacji najpoważniejszych usterek budowlanych; 11 zaleceń z 15 w zakresie użytkowania instalacji elektrycznej i sanitarnej; 3 zaleceń nałożonych w wyniku przeglądów przewodów kominowych. Jedną z przyczyn niezrealizowania robót zleconych do wykonania po okresowych kontrolach był brak środków finansowych przeznaczonych na ten cel. 3.4. Wieloletni program gospodarowania zasobem gminy Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy o mieszkaniowym zasobie gminy rada gminy uchwala wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Jednym z elementów tego programu (art. 21 ust. 2 pkt 1 i 2) jest prognoza dotycząca wielkości i stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach oraz analiza potrzeb wraz z planem remontów uwzględniającym stan techniczny budynków. Program ten jest także pomocny przy podejmowaniu decyzji w zakresie kierunków rozwoju gospodarki mieszkaniowej gminy. Służy on również jako wskaźnik przy planowaniu wydatków publicznych w ramach prac nad projektami budżetu gminy w okresie jego obowiązywania. Spośród 21 skontrolowanych gmin, na dzień 30 czerwca 2010 r., 5 nie posiadało wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (Chorzele, Iłża, Piastów, Tłuszcz i Warka), który powinna uchwalić rada miejska. W 4 gminach 19

Ważniejsze wyniki kontroli (Grodzisk Mazowiecki, Góra Kalwaria, Ostrów Mazowiecka, Tarczyn) wieloletnie programy gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy nie zawierały części elementów programu określonych w art. 21 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczyło to m.in.: braku prognozy wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach; analizy potrzeb oraz planu remontów i modernizacji wynikającego ze stanu technicznego budynków; wysokości wydatków w kolejnych latach; opisu działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; opisu niezbędnego zakresu zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali. Brak wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy lub nieokreślenie w nim elementów określonych w art. 21 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów może utrudniać podejmowanie decyzji w zakresie prawidłowego funkcjonowania mieszkaniowego zasobu gminy, a w szczególności może przyczynić się do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i technicznych budynków. Nieokreślenie wysokości wydatków na ten cel w wieloletnim programie świadczy o tym, że gminy nie planowały systematycznie wydatków na remonty obiektów budowlanych, co z kolei skutkować będzie pogarszaniem się stanu technicznego budynków. 3.5. Nadzór właścicielski Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego spoczywa obowiązek właściwego utrzymania i użytkowania obiektu. Zgodnie z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości, którzy posiadają licencję zawodową. Zarządzanie nieruchomością zgodnie z art. 185 ww. ustawy polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania, właściwej eksploatacji nieruchomości i gospodarki energetycznej, bieżącego administrowania nieruchomością, utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w nieruchomość. Z mocy art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa o zarządzanie nieruchomością wymaga formy pisemnej i wskazuje się w niej w szczególności zarządcę nieruchomość odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer licencji 20

Ważniejsze wyniki kontroli zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Spośród 21 skontrolowanych gmin, w 7 zostały zawarte umowy o zarządzanie nieruchomościami wchodzącymi w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych, w 6 ich organy 20 nie zawarły takich umów, a w 3 bezpośredni zarząd nad budynkami komunalnymi sprawowali burmistrzowie miast (Tarczyn, Zielonka, Warka). Na dzień 30 czerwca 2010 r. w 6 gminach 21 komunalnym zasobem mieszkaniowym zarządzały osoby, które nie posiadały do tego celu wymaganej licencji zawodowej. Ponadto stwierdzono, że w umowie o zarządzanie komunalnym zasobem mieszkaniowym gminy Ostrów Mazowiecka nie wskazano zarządcy nieruchomości, nie zamieszczono numeru licencji zawodowej oraz oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Jak podał Burmistrz Miasta Ostrów Mazowiecka brak tych wskazań wynikał z przeoczenia. W okresie kontrolowanym w 9 spośród 18 gmin objętych kontrolą w których zarząd nad ich komunalnym zasobem mieszkaniowych sprawowały zakłady komunalne lub spółki prawa handlowego, nie wymagano sporządzania sprawozdań z wykonywania okresowych kontroli stanu technicznego budynków. Ze składanych sprawozdań z wykonania planu finansowego rzeczowo-wartościowe wykazy wykonanych robót remontowych nie zawierały informacji pozwalających ocenić wywiązywanie się zarządcy z obowiązków przeprowadzania kontroli okresowych stanu technicznego budynków. NIK zwraca uwagę, że przekazanie w zarząd obiektów budowlanych będących w komunalnym zasobie mieszkaniowym gminy, nie zwalnia właściciela tych budynków z obowiązku nadzoru nad prawidłowym ich utrzymaniem i wykorzystywaniem przez podmioty nimi zarządzające. 3.6. Książki obiektu budowlanego Zgodnie z art. 64 ust. 1 ustawy Prawo budowlane właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku 22 książkę obiektu budowlanego. Celem 20 21 22 Wójt Gminy Nadarzyn, Burmistrz Chorzeli, Burmistrz Konstancina Jeziornej, Burmistrz Piastowa, Burmistrz Mogielnicy, Burmistrz Wyszkowa. Chorzele, Konstancin-Jeziorna, Mogielnica, Nadarzyn, Tłuszcz, Zwoleń. Dotyczy budynków, których projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, tj. uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów. 21

Ważniejsze wyniki kontroli prowadzenia książki obiektu budowlanego jest systematyczne dokumentowanie wszystkich decyzji, kontroli, czynności wykonanych robót budowlanych mających znaczenie dla utrzymania należytego jego stanu technicznego. Książka obiektu budowlanego ma charakter dokumentu urzędowego i dlatego powinna być prowadzona w sposób rzetelny i zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie książki obiektu budowlanego. Spośród 544 budynków, wchodzących w skład 21 skontrolowanych komunalnych zasobów mieszkaniowych, szczegółową analizą objęto dokumentację 131 z nich. Stwierdzono, że na dzień 30 czerwca 2010 r. dla jednego budynku komunalnego w gminie Tarczyn 23 nie została założona książka obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 93 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, kto nie spełnia obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego podlega karze grzywny. Dla pozostałych budynków, objętych kontrolą, właściciele lub zarządcy prowadzili książki obiektu budowlanego. Stwierdzono jednak, że 109 (83,2 % badanej próby) prowadzono nierzetelnie, ponieważ nie zawierały one wszystkich wymaganych wpisów. Brak wpisów dotyczył m.in.: wykonania okresowych kontroli stanu technicznego budynków; daty założenia książki obiektu budowlanego; numeru i daty protokołu przejęcia obiektu przez właściciela lub zarządcę; przeprowadzonych remontów; planu sytuacyjnego obiektu; danych identyfikujących obiekt budowlany. protokołów odbioru i pozwolenia na użytkowanie obiektu. Do 113 książek obiektu budowlanego nie dołączono dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej, co stanowiło naruszenie art. 64 ust. 3 ustawy Prawo budowlane. Główną przyczyną braku dokumentacji technicznej budynków było to, iż w znacznej części budynki te są stare i zostały przejęte od poprzednich użytkowników, którzy ich nie budowali i nie dysponowali taką dokumentacją. W ocenie NIK, niesystematyczne dokumentowanie wyników przeprowadzonych kontroli okresowych, wydanych decyzji administracyjnych, bieżących czynności i wykonanych robót remontowych mających znaczenie dla należytego utrzymania stanu technicznego obiektu budowlanego może utrudniać prawidłowe i racjonalne gospodarowanie budynkami, a także może mieć wpływ na zachowanie bezpieczeństwa użytkowania. Nieposiadanie dokumentacji technicznej budynku oraz planów sytuacyjnych ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych. 23 Urząd Gminy w Tarczynie książki obiektu budowlanego dla zarządzanych budynków założył w 2010 r. 22

Ważniejsze wyniki kontroli 3.7. Remonty budynków Plany remontowe budynków Zgodnie z art. 185 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednym z podstawowych obowiązków prawidłowego zarządzania jest utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem. Osiągnięciu tego celu służą okresowe kontrole stanu technicznego oraz wykonywanie robót konserwacyjnych, napraw bieżących i głównych. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych określił m.in. zasady sporządzania planu robót remontowych. Właściciel lub zarządca budynku na podstawie wyników kontroli okresowych powinien dokonać analizy stanu istniejącego, a następnie opracować zestawienie robót remontowych. W takim zestawieniu należy zawrzeć roboty konserwacyjne, naprawy bieżące i naprawy główne. Zestawienie napraw bieżących i głównych stanowi podstawę do sporządzenia planu robót remontowych, w ramach którego należy dochować pierwszeństwa dla robót mających na celu: eliminację zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich; zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku; spełnienie wymagań ochrony środowiska; zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu. Opracowany w ten sposób plan powinien umożliwiać właściwe korzystanie z nieruchomości, zabezpieczać nieruchomość przed utratą wartości, w tym walorów użytkowych i estetycznych. Stwierdzono, że spośród 21 skontrolowanych komunalnych zasobów mieszkaniowych, 9 (42,9 %) nie sporządzało zestawień robót budowlanych oraz planów robót remontowych na podstawie protokołów z okresowych kontroli stanu technicznego budynków. Powyższe stanowiło naruszenie 7 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. I tak np.: Dyrektor Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w Grodzisku Mazowieckim podał m.in., że sporządzanie zestawień robót remontowych z podziałem wg rozporządzenia wymagałoby zatrudnienia dodatkowych osób, gdyż dwie osoby fizycznie nie są w stanie wykonać tylu pracochłonnych obowiązków. W ocenie NIK, niewystarczająca liczba osób zatrudnionych w Zakładzie nie zwalania z wykonywania obowiązków, ciążących na zarządcy komunalnych budynków mieszkaniowych, w gminie Tarczyn decyzje o kolejności prac remontowych w budynkach należących do komunalnego zasobu mieszkaniowego podejmowano 23

Ważniejsze wyniki kontroli na podstawie: oględzin budynków oraz po zapoznaniu się z protokołami przeglądów, zwłaszcza kominiarskich, biorąc pod uwagę przede wszystkim zapewnienie względów bezpieczeństwa korzystania z lokali; analizy możliwości podłączenia budynków do infrastruktury technicznej; uwag zgłaszanych przez lokatorów. Zakres prac remontowych, przewidzianych do wykonania w danym roku planowano na technicznych naradach, odbywających się w pierwszym kwartale roku kalendarzowego. Poza ustalonym zakresem realizowano inne remontowe prace wynikające z zaistniałych potrzeb ujawnionych w trakcie użytkowania budynków, Dyrektor Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Mogielnicy podał, że nie sporządzał planów remontowych w powiązaniu z wynikami kontroli okresowych ani nie realizował w praktyce zaleceń zawartych w protokołach z takich kontroli. Zakład nie występował również do burmistrza o przyznanie środków na przeprowadzenie prac remontowych, natomiast prace remontowe realizowane były tylko w takim zakresie, w jakim mogły być sfinansowane z własnych środków pozyskanych z wpłat czynszu przez najemców. Wydatkowanie środków finansowych na remonty obiektów budowlanych W latach 2007-2010 (I półrocze) 17 gmin 24 wydatkowało lub przekazało zarządcom na remonty budynków komunalnych łącznie 23 866,8 tys. zł, co stanowiło 52 % zgłoszonych zapotrzebowań (45 868,6 tys. zł) przez 18 skontrolowanych podmiotów zarządzających komunalnym zasobem mieszkaniowym 25. W 2009 r. nastąpił spadek o 11,6 % (6 727,2 tys. zł) wydatków na remonty budynków komunalnych w stosunku do wielkości środków wydatkowanych w 2008 r. (7 508,6 tys. zł) oraz wzrost o 16 % w stosunku do wydatków w 2007 r. (5 651,1 tys. zł). W 18 urzędach gmin, na 21 skontrolowanych, łączną wysokość środków finansowych wynikająca z zapotrzebowań i wykorzystanych na poprawę stanu technicznego budynków będących w komunalnym zasobie gmin przedstawiono w poniższym zestawieniu. 24 25 Z Urzędu Miasta Tarczyn brak danych, ZGKiM w Chorzelach i ZGKiM w Mogielnicy nie zgłaszały zapotrzebowań na środki finansowe na remont budynków. Patrz przypis nr 24, a różnica pomiędzy liczbą podmiotów składających zapotrzebowanie a liczbą podmiotów, które otrzymały środki na remont budynków wynika stąd, że Przedsiębiorstwo Komunalne w Wołominie zgłaszało zapotrzebowanie na środki finansowe lecz ich nie otrzymało. 24

Ważniejsze wyniki kontroli 16000 14000 12000 10000 tys zł 8000 6000 4000 2000 0 2007 2008 2009 2010 (I półrocze) lata zapotrzebowanie wykorzystanie Źródło: Opracowano na podstawie wyników kontroli NIK W 12 gminach wydatkowanie środków na remonty budynków komunalnych było niższe od zapotrzebowań zgłoszonych przez zarządców budynków komunalnych, 3 zarządcom nie przekazano środków finansowych na remont komunalnego zasobu mieszkaniowego. Pomimo, iż urzędy miast przekazywały niższe środki finansowe od zgłaszanych zapotrzebowań to i tak zarządcy wykorzystywali je tylko w części. I tak np.: w gminie Konstancin-Jeziorna Zakład Gospodarki Komunalnej (ZGK) w latach 2007-2010 złożył wnioski na środki finansowe z przeznaczeniem na remonty i inwestycje budynków komunalnych w łącznej wysokości 9 587,0 tys. zł, a przyznano 2 629,5 tys. zł, co stanowiło 27,4% zapotrzebowania. Z przyznanej kwoty ZGK, do 30 czerwca 2010 r., na remonty wykorzystał 1 685,5 tys. zł (64,1% kwoty przyznanej). Dyrektor ZGK wyjaśnił, że z powodu braku środków finansowych nie w pełni zrealizował zadania remontowe wynikające z zaleceń po dokonanych przeglądach okresowych, a zaległości czynszowe lokatorów nie pozwoliły na sfinansowanie z własnych środków wielu niezbędnych prac remontowo-budowlanych, ze środków ujętych w planach remontowych na lata 2007-2010 na remonty budynków komunalnych w gminie Góra Kalwaria oraz zgłoszonych zapotrzebowań w łącznej wysokości 1 600,3 tys. zł przyznano 907,6 tys. zł (56,7 % kwoty wnioskowanej). Z otrzymanej kwoty Administracja Budynków 25

Ważniejsze wyniki kontroli Komunalnych (ABK), do 30 czerwca 2010 r., wykorzystała 853,8 tys. zł (94,1 %). Główny księgowy ABK oświadczył, że na etapie sporządzania uchwały budżetowej na dany rok projekt planu finansowego ABK weryfikowany jest tak, aby uwzględniał możliwości finansowe gminy, w latach 2007-2010 potrzeby finansowe na remont komunalnego zasobu mieszkaniowego gminy Zwoleń, zgłoszone przez Administrację Domów Mieszkalnych (ADM), wynosiły łącznie 1 079,2 tys. zł, natomiast w planie wydatków wg uchwały budżetowej gminy na ten cel przeznaczono łącznie 736,5 tys. zł (68,2 % zapotrzebowania). Do 30 czerwca 2010 r. ADM wydatkowała 445,4 tys. zł, co stanowiło 60,5 % planu wydatków i 41,3 % zapotrzebowania, Burmistrz Miasta i Gminy Chorzele podał, że zapotrzebowanie na wykonanie napraw i remontów budynków mieszkalnych było planowane w budżecie rocznym Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej (ZGKiM) w stopniu ograniczonym do napraw koniecznych i niezbędnych dla możliwości użytkowania tych budynków. Zapotrzebowania na remonty budynków były zgłaszane przez ZGKiM przy tworzeniu projektu budżetu gminy, lecz nie były one uwzględnione w uchwalonym budżecie, Burmistrz Gminy i Miasta Mogielnica wyjaśnił m.in., że gmina nie przeznaczała żadnych środków finansowych na remonty i modernizacje, pomimo określenia takich potrzeb w Wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, ponieważ Dyrektor ZGKiM nie występował o nie do Urzędu Miasta. Niezrealizowanie zadań wynikających z protokołów stanu technicznego budynków, przy niewykorzystaniu środków finansowych i tak niższych od zgłoszonych potrzeb, wskazuje na nierzetelne wykonywanie obowiązków przez zarządców budynków komunalnych w tym zakresie. W latach 2007-2009 zaplanowane środki finansowe na remonty komunalnych budynków mieszkalnych zostały zrealizowane w pełnym zakresie tylko w 6 gminach, a mianowicie w Iłży, Ostrowi Mazowieckiej, Piastowie, Warce, Węgrowie i Zielonce. W ocenie NIK niewykonywanie zaplanowanych robót remontowych może powodować pogorszenie właściwości użytkowych lub sprawności technicznej budynków oraz postępującą ich dekapitalizację. 26