Raport Roczny 2008 Wrocław, 29 kwiecień 2009 roku SPRAWOZDANIE ZARZĄDU DOMEX-BUD DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2008 I. STAN PARWNY I WŁADZE JEDNOSTKI DOMEX-BUD Development S.A. powstała po przekształceniu firmy DOMEX-BUD Tomasz Kowalski z siedzibą w Kątach Wrocławskich przy ulicy Kwiatowej 18. VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego na podstawie opinii Biegłego Rewidenta Gilarski i Wspólnicy Sp. z o. o. wydał decyzję o dokonaniu z dniem 13.02.2007 wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym Spółki DOMEX-BUD Development S.A. z siedzibą we Wrocławiu przy ulicy Supińskiego 1, 52-317 Wrocław pod numerem KRS 0000274149. Na dzień przekształcenia akcjonariuszami byli: 2007 Ilość akcji Wartość nominalna akcji Udział w kapitale podstawowym Akcjonariusz Tomasz Kowalski 5.000.000 1,0 93,29 Akcjonariusz Anna Kowalska 300.000 1,0 5,59 Akcjonariusz Izabela Kasprzak-Kowalska 60.000 1,0 1,12 Razem 5.360.000 1,0 100,00 Po przekształceniu, Uchwałą Akcjonariuszy powołano: Zarząd Spółki w składzie: Prezes Zarządu - Tomasz Kowalski Radę Nadzorczą w składzie: Przewodniczący - Ryszard Wenglorz Członek Tadeusz Kowalski Członek Krzysztof Koniewski
Następnie w składzie Rady Nadzorczej zaistniały następujące zmiany: Uchwałą Akcjonariuszy nr 4 z dnia 25 lipca 2007 r. powołano członka Pana Mirosława Durkacz. Uchwałą Akcjonariuszy nr 5 z dnia 25 lipca 2007 r. powołano członka Pana Bogumiła Łapicz. Dnia 1 października 2007 r. Pan Krzysztof Koniewski zrezygnował z pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej. Uchwałą Akcjonariuszy nr 3/2007 z dnia 17 grudnia 2007 r. powołano członka Panią Bogusławę Kasprzak. Aktualny skład Rady Nadzorczej: Przewodniczący - Ryszard Wenglorz Członek Tadeusz Kowalski Członek Mirosław Durkacz Członek Bogumił Łapicz Członek Bogusława Kasprzak Uchwałą nr 1/2007 z dnia 17 grudnia 2007 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki uchwaliło podwyższenie, w drodze oferty publicznej, kapitału zakładowego spółki do kwoty nie wyższej niż 7.060.000,00 zł ustalając, iż podwyższenie dokona się w drodze emisji nie więcej niż 1.700.000 akcji serii C. Emisja na dzień sporządzenia niniejszego raportu została dokonana. W drodze powyższej emisji inwestorzy nabyli 52.537 akcji. Wysokość kapitału zakładowego Spółki na dzień 31 grudnia 2008 r. wynosiła 5.412.537 zł i obejmuje 5.412.537 (słownie: pięć milionów czterysta dwanaście tysięcy pięćset trzydzieści siedem) akcji o wartości nominalnej 1 (słownie: jeden) złotych każda. Kapitał został opłacony w całości. 2008 Ilość akcji Wartość nominalna akcji Udział w kapitale podstawowym (%) Akcjonariusz Tomasz Kowalski 5.000.000 1,0 92,38 Akcjonariusz Anna Kowalska 300.00 1,0 5,54 Akcjonariusz Izabela Kasprzak-Kowalska 60.000 1,0 1,11 Pozostali akcjonariusze 52.537 1,0 0,97 Razem 5.412.537 1,0 100
II. CHARAKTERYSTYKA DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI Przedmiotem działalności Spółki jest budowa i sprzedaż mieszkań oraz domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej bądź bliźniaczej. Zarząd Spółki wybrał ten segment rynku z uwagi na ceny, po których można oferować powyższe nieruchomości. Dodatkową działalność stanowią, będące coraz bardziej w cenie, usługi budowlane oraz handel materiałami budowlanymi. Chcąc wzmocnić swoją pozycję na lokalnym rynku Spółka dąży do realizacji kilku inwestycji jednocześnie. Planowane poszerzenie asortymentu budowanych nieruchomości w znacznym stopniu pozwoli na większe dopasowanie oferty do zapotrzebowania potencjalnych nabywców. Spółka przygotowuje się do realizacji budynku wielorodzinnego przy ul. Wałbrzyskiej 17 we Wrocławiu, oferta będzie obejmować sprzedaż mieszkań o nowoczesnej architekturze, w jednej z najbardziej atrakcyjnych dzielnic Wrocławia - Klecina oraz do realizacji budynku mieszkalno-usługowego PLATINIUM położonego w Kątach Wrocławskich przy ul. Sikorskiego. Spółka stara się w odpowiedni sposób zapewnić finansowanie inwestycji. Obecnie odbywa się ono zarówno ze środków własnych, kredytów bankowych, jak i środków wpłacanych przez klientów podczas realizacji inwestycji. Aktualnie w posiadaniu DOMEX-BUD Development S.A. są grunty, które umożliwiają prowadzenie inwestycji przez najbliższe dwa lata. Spółka w celu prowadzenia dalszej działalności i zwiększenia jej skali planuje zakupić nowe tereny. Doskonała znajomość lokalnego rynku nieruchomości daje jej przewagę konkurencyjną, umożliwiającą pozyskiwanie szczególnie atrakcyjnych, z punktu widzenia inwestycyjnego, gruntów. DOMEX-BUD Development S.A. działa na rynku budowlanym we Wrocławiu i jego okolicach DOMEX-BUD Development S.A. od początku swojej działalności największą uwagę skupia na budowie przystępnych cenowo mieszkań i domów jednorodzinnych. W przyszłości, wraz z rozwojem zamierza rozszerzyć wachlarz oferowanych produktów o apartamenty mieszkalne, domki jednorodzinne o podwyższonym standardzie oraz lokale usługowe i biurowe na wynajem. W 2008 roku Zarząd Spółki zdecydował się na przeznaczenie wolnych środków na inwestycje finansowe krótkoterminowe w postaci udzielenia pożyczek osobom fizycznym oraz prawnym. Udzielone pożyczki są oprocentowane i zabezpieczone. III. SYTUACJA FINANSOWA I STAN MAJĄTKOWY SPÓŁKI Struktura rzeczowa przychodów ze sprzedaży w 2007 i 2008 była następująca: Rodzaj działalności Rok kończący się dnia 31 grudnia 2007 roku Rok kończący się dnia 31 grudnia 2008roku 1.Przychody z produkcji budowlano-montażowej, usługa budowlana, 3.377.611,39 2.745.024,30 rewaloryzacja 2.Przychody ze sprzedaży towarów 1.078.200,00 2.899.335,20 3.Przychody ze sprzedaży materiałów 9.500,00 - Przychody netto ze sprzedaży, razem 4.465.311,39 5.644.359,50
Spółka w 2008 roku osiągnęła przychody ze sprzedaży domków jednorodzinnych w Mokronosie Dolnym. W 2008 roku Spółka sprzedała działki w Mokronosie Dolnym o łącznej powierzchni 3190m² na ogólną sumę 1.033.815,20zł. Spółka osiągnęła również przychód ze sprzedaży domków jednorodzinnych z garażem na ogólną kwotę 2.666.842,31zł, w tym przychody z produkcji budowlano-montażowej na kwotę 2.642.488,11zł, oraz usługę budowlaną polegającą na wykończeniu wnętrza w kwocie 24.354,20zł oraz z tytułu rewaloryzacji 78.181,99 zł. Spółka osiągnęła również przychód z odsetek w kwocie 129.188,83: - od udzielonych pożyczek kwota 84.058,77 - od lokat bankowych kwota 44.763,80 - korekta składki wypadkowej 366,26. W roku 2008 Spółka wykazała zysk netto 966.094,84zł w tym zysk netto ze sprzedaży wyniósł 1.515.714,62zł. Podatek dochodowy od osób prawnych za 2008 rok wynosi 308.239,00zł. Spółka w 2008 roku osiągnęła następujące wskaźniki wyliczone na podstawie rachunku zysków i strat. Rentowność kapitału 10% Rentowność kapitału własnego 12,7% Zyskowność netto sprzedaży 17,11% AKTYWA 22-01-31-12- 01-01-31-12- Zmiany 2007 2008 A. Aktywa trwałe 1.218.984,18 959.841,49-259.142,69 I. Wartości niematerialne i prawne 1.135.892,96 856.376,62-279.516,34 II. Rzeczowe aktywa trwałe 83.091,22 103.464,87 20.373,65 III. Należności długoterminowe IV. Inwestycje długoterminowe B. Aktywa obrotowe 8.774.635,16 8.311.372,43-463.262,73 I. Zapasy 5.368.408,49 4.146.274,10-1.222.134,39 II. Należności krótkoterminowe 2.380.712,35 369.493,01-2.011.219,34 III. Inwestycje krótkoterminowe 830.893,32 3.706.405,78 2.875.512,46 IV. Krótkoterminowe rozliczenia 194.621,00 89.199,54-105.421,46 międzyokresowe. SUMA AKTYWA 9.993.619,34 9.271.213,92-722.405,42 PASYWA A. Kapitał własny 6.511.725,46 7.582.894,30 1.071.168,84 I. Kapitał zakładowy 5.360.000,00 5.412.537,00 52.537,00 II. Kapitał zapasowy 1.204.262,46 1.204.262,46 III. Kapitał z aktualizacji wyceny IV. Pozostałe kapitały rezerwowe IV. Zysk ( strata) z lat ubiegłych V. Wynik finansowy 1.151.725,46 966.094,84-185.630,62
B. Zobowiązania i rezerwy 3.481.893,88 1.688.319,62-1.793.574,26 I. Rezerwy na zobowiązania II. Zobowiązania długoterminowe 922.727,28-922.727,28 III. Zobowiązania krótkoterminowe 950.794,87 560.696,48-390.098,39 IV. Rozliczenia międzyokresowe 1.608.371,73 1.127.623,14-475.748,59 SUMA PASYWA 9.993.619,34 9.271.213,92-722.405,42 Suma aktywów i pasywów za 2008 rok wynosi 9.271.213,92zł i zmalała w stosunku do ubiegłego roku o 722.405,42zł. W aktywach pozycją dominującą są zapasy oraz należności krótkoterminowe co uwidacznia się przede wszystkim w wartości aktywów obrotowych. W pasywach dominującą pozycją są zobowiązaniach krótkoterminowe oraz rozliczenia międzyokresowe. Źródła finansowania aktywów Spółki, tj. aktywów obrotowych to wypracowany wynik finansowy, kapitał własny oraz kredyt długoterminowy przeszacowany na krótkoterminowy pozostały do spłaty do II kwartału 2009 roku. Spółka w 2008 roku osiągnęła następujące wskaźniki wyliczone na podstawie bilansu: Wskaźnik bieżącej płynności 14,82% Wskaźnik szybkiej płynności 7,43% Wskaźnik wypłacalności środkami pieniężnymi 6,61% Pokrycie aktywów trwałych kapitałem własnym i rezerwami długoterminowymi 7,9%. Trwałość struktury finansowania 81,8% Podczas analizy wskaźników widać iż Spółka reguluje zobowiązania w terminie nie wykorzystując ich do krótkoterminowego finansowania działalności firmy. Spółka posiada należności terminowe wynikające ze sprzedaży domów i mieszkań (do każdej sprzedaży jest akt notarialny z harmonogramem płatności) a kontrahenci w celu zrealizowania zakupu zaciągają kredyty i na podstawie umowy notarialnej banki dokonują przelewów. IV. ZDARZENIA ISTOTNIE WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI W IV kwartale 2008 roku nastąpiło znaczne pogorszenie koniunktury na rynku developerskim w związku z tym Spółka przełożyła terminy rozpoczęcia inwestycji we Wrocławiu oraz Kątach Wrocławskich na II-III kwartał 2009 roku. V. CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi Długotrwały proces uzyskiwania niezbędnych decyzji administracyjnych oraz brak planów zagospodarowania przestrzennego stanowi istotny czynnik ryzyka w realizacji zamierzonych inwestycji. Spółka nie może zapewnić, że zezwolenia, zgody lub pozwolenia wymagane w związku z realizacją projektów deweloperskich zostaną uzyskane przez Spółkę w terminie lub zostaną w ogóle uzyskane. Nieuzyskanie takich zezwoleń, zgód lub pozwoleń może mieć negatywny wpływ na zdolność Spółki do realizacji projektów. Może to mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Spółki.
Ryzyko prawne Jednym z istotnych zagrożeń dla Spółki jest niestabilność polskiego systemu prawnego. Częste zmiany przepisów odnoszących się do prowadzenia działalności gospodarczej, a także systemu podatkowego utrudniają prowadzenie działalności przez Spółkę. W skrajnym przypadku ryzyko prawne (na przykład poprzez niekorzystne zmiany przepisów podatkowych) może doprowadzić do nieopłacalności prowadzenia działalności. Ryzyko niekorzystnych warunków atmosferycznych Elementem charakterystycznym dla działalności prowadzonej przez Spółkę w zakresie realizowanych projektów jest duża zależność od warunków pogodowych. Część prac związanych z realizacją projektu deweloperskiego musi zostać zrealizowana w sprzyjających warunkach atmosferycznych. Niesprzyjająca aura może doprowadzić do przekroczenia harmonogramów realizowanych projektów, a co za tym idzie do nieplanowanego wzrostu kosztów i obniżenia wyniku finansowego. Ryzyko związane z brakiem dywersyfikacji regionalnej w działalności Spółki Dotychczasowa działalność deweloperska Spółki koncentruje się we Wrocławiu i jego okolicach. W związku z tym, Spółka może być w dużym stopniu uzależniony od sytuacji na wrocławskim rynku nieruchomości. Wszelkiego rodzaju niekorzystne zmiany na tym rynku nieruchomości mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Spółki. Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich Realizacja projektów deweloperskich, prowadzonych przez Spółkę wymaga znacznych nakładów kapitałowych na etapie przygotowania inwestycji oraz w trakcie jej realizacji. W związku z długim procesem realizacji takich projektów oraz potrzebami w zakresie ich finansowania, z takimi przedsięwzięciami związane są istotne ryzyka: nieuzyskanie pozwoleń niezbędnych do przeprowadzenia przedsięwzięcia zgodnie z planami Spółki, opóźnienia w realizacji projektu, wyższy poziom kosztów od założonego w budżecie, nierzetelność wykonawców lub podwykonawców, braki materiałów lub sprzętu budowlanego, nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane trudności techniczne. Zaistnienie któregokolwiek z w/w zdarzeń może istotnie negatywnie wpłynąć na działalność, sytuację finansową lub wyniki Spółki. Spółka ogranicza to ryzyko poprzez współpracę przy wykonywaniu prac budowlanych ze sprawdzonymi podwykonawcami. Ryzyko związane z cyklicznymi przychodami Każdorazowo Spółka odnotowuje przychody po skończeniu realizacji konkretnych projektów budowlanych i sprzedaży mieszkań bądź domków jednorodzinnych, jednak z doświadczenia lat poprzednich Zarząd Spółki pragnie zwrócić uwagę inwestorów iż zauważalna jest charakterystyczna w tej branży cykliczność generowania przychodów i zysków, które Spółka uzyskuje w największej części w ostatnim kwartale roku obrotowego.
W roku 2009 Spółka nie widzi zagrożeń dla kontynuowania swojej działalności. Spółka nie posiada żadnych informacji które w sposób istotny mogłyby wpłynąć na sytuację majątkową i finansową firmy.