Protokół nr 10/2013 z posiedzenia Komisji Rewizyjnej w dniu 4.12.2013r. Obecni według załączonej listy. P. Kieca uczestniczył w części posiedzenia Komisji Rewizyjnej. Porządek obrad: 1 Przyjęcie protokołu z poprzedniego posiedzenia Komisji. 2. Projekt planu finansowego na 2014r. 3. Opracowanie planu pracy Komisji Rewizyjnej na I półrocze 2014r. 4. Sprawy wniesione. a/ zmiany do regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobów mieszkaniowych oraz ustalania wysokości opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych w spółdzielni Mieszkaniowej Podzamcze Wałbrzychu. Ad.1 Protokół z poprzedniego posiedzenia Komisji Rewizyjnej z dnia 6.11.2013r. przyjęto jednogłośnie. Ad.2. P. Majka przed przystąpieniem do omawiania planu finansowego na 2014r. należy przedstawić proponowane zmiany od 1.05.2014r.do Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania wysokości opłat zależnych od spółdzielni za korzystanie z lokali mieszkalnych oraz rozliczania kosztów dostawy mediów, ustalania wysokości zaliczek i opłat z tego tytułu dotyczące: - włączenia od 1.05.2014r kosztów konserwacji domofonów-które stanowią odrębną opłatędo opłaty eksploatacyjnej. - ustalenia miesięcznej opłaty z tytułu utrzymania dźwigów dla poszczególnych nieruchomości utrzymując zasadę wg zasady jednakowo na każdy lokal. Proponowane zmiany regulaminu uwzględnione zostały w projekcie planu na 2014r. Koszty przyjęte w planie eksploatacji lokali mieszkalnych kształtują się następująco: - utrzymanie czystości - przyrost kosztów o 4% w stosunku do 2013r. wynika z dodatkowego usuwania odpadów wielkogabarytowych, które zalegają w komorach zsypowych lub na terenie nieruchomości w okresie pomiędzy wywozami tych odpadów organizowanymi przez Gminę, - odpis na fundusz remontowy -przyrost kosztów o 6,30% wynika z wzrostu stawki opłaty na fundusz remontowy dla budynku Palisadowa 71-93, który będzie podlegał termomodernizacji w 2014r. - konserwacje i przeglądy budynków - przyrost kosztów o 15,41%. Na kosztach tego rodzaju ponoszonych do tej pory wzrost nie występuje. Przyrost wynika z dodatkowo zaplanowanych kosztów:: włączenia od 1.05.2014 konserwacji domofonów do stawki eksploatacji kwota 70.790,00zł, projektu inżynierii ruchu ( oznakowanie osiedla ul. Forteczna i Grodzka) kwota 49.000,00zł,
zagospodarowania terenu w ramach którego zaplanowano wycinkę drzew ze względu na bezpieczeństwo mieszkańców oraz w związku z zaleceniami Straży pożarnej - kwota 112.000,00zł - inne koszty na przyrost tego rodzaju kosztów o 13,98% mają wpływ koszty odczytów wodomierzy ( 3 razy w roku) które w planie 2013r nie były ujęte a zamykają się kwotą 107.000,00zł dla lokali mieszkalnych i użytkowych. Natomiast na lokalach użytkowych koszty przyjęte w planie kształtują się następująco: - utrzymanie czystości- przyrost kosztów o 8,44% w porównaniu do 2013r wynika przede wszystkim z dwukrotnej podwyżki ceny wywozów śmieci przez Albę, które są ujęte w tej pozycji kosztów, -podatek od nieruchomości i wieczyste użytkowanie- wzrost kosztów wynika z zaplanowanych opłat podatku od nieruchomości na poziomie maksymalnych stawek zgodnie z obwieszczeniem Ministra finansów z dnia 9.09.2013r oraz wzrostu opłaty wieczystego użytkowania garaży o kwotę 5.114,32zł zgodnie z pismem Prezydenta miasta Wałbrzycha BGN 6843.408.2012 - konserwacje, przeglądy i naprawy LU wysoki przyrost tej pozycji kosztów wynika z zaplanowanych następujących prac na pawilonach: Pawilon A-1 * naprawa ciągów pieszo-jezdnych 79.000,00zł * naprawa schodów 35.000,00zł Pawilon B-1 * remont instalacji CO, instalacja podzielników 26.000,00zł * dokończenie remontu parkingu 54.000,00zł Zaplanowane prace na pawilonach powodują tak duży przyrost kosztów, który powodowałby drastyczny wzrost stawki opłaty dla użytkowników lokali użytkowych. W związku z tym Zarząd podjął decyzję o rozłożeniu tych kosztów w czasie poprzez rozliczenia międzyokresowe dla Pawilonu A-1 na okres 3 lat i dla Pawilonu B-1 na okres 2 lat. - inne koszty przyrost kosztów o 39,23% wynika z zaplanowanych odczytów wodomierzy których koszt nie był ujęty w planie na 2013r. Łączny poziom planowanych kosztów eksploatacji dla lokali mieszkalnych i użytkowych zamknął się wzrostem o 5,54% w stosunku do 2013r. Pozostałe koszty związane z eksploatacją takie jak; - konserwacja domofonów planowane na poziomie 38,51% obejmują koszt tylko do 30.04.2014r - dźwigi- koszty zaplanowana na poziomie 92,04% - gospodarka odpadami - wykazuje przyrost na poziomie 90% w stosunku do kosztów 2013r ponieważ koszty dotyczą całego roku 2014r. przy stawce 12zł / osobę /m-c natomiast plan 2013r obejmował koszt gospodarki odpadami z okresu II półrocza 2013r. Koszty mienia ogólnego planowane na 2014r są na poziomie niższym w stosunku do planu na 2013r. Wzrost kosztów obejmuje tylko następujące pozycje: utrzymanie czystości, energia elektryczna (zwiększone zużycie energii na oświetleniu parkowym), roboty związane z utrzymaniem terenu ( wycinka drzew).pozostałe koszty zaplanowane są na poziomie zbliżonym bądź niższym do planu na 2013r.
Jedynie pozycja roboty remontowo- konserwacyjne zaplanowane są na znacznie niższym poziomie który pozwoli zabezpieczyć tylko bieżące prace. W związku z tym Zarząd zamierza wystąpić do Walnego Zgromadzenia o przeznaczenie środków z nadwyżki bilansowej za rok 2013 na kontynuowanie prac na mieniu dotyczących remontów na ciągach pieszo- jezdnych oraz remontu drugiego kortu. Koszty ogólne spółdzielni planowane na 2014r zostały zaplanowane na poziomie nieco niższym niż w 2013r. Istotne przyrosty kosztów dotyczą tylko następujących pozycji: - materiały, wyposażenie, amortyzacja na przyrost kosztów o 6,35% ma wpływ planowany przyrost amortyzacji w związku z planowanym zakupem serwera, modernizacją sieci teleinformatycznej oraz zakupem komputerów, - woda i kanalizacja - przyrost kosztów o 1.000,00zł daje wzrost procentowy 26,84% wynika z zwiększonego zużycia i podwyżki cen przez WZWIK. - podróże służbowe przyrost o 12,50%. Brak samochodu służbowego, który był wykorzystywany do podróży służbowych spowoduje konieczność ponoszenia zwiększonych kosztów na rozliczenia podróży służbowych. Pozostałe pozycje kosztów zaplanowane na 2014r są na poziomie zbliżonym lub niższym niż w 2013r. Zwraca uwagę niski poziom 64,89% na kosztach remontów i konserwacji w związku z tym, że ostatni etap remontu wentylacji Zarząd zamierza również sfinansować w ramach nadwyżki bilansowej za 2013r. Plan finansowy na 2014r działalności społeczno- kulturalnej zamyka się po stronie kosztów i przychodów na kwotę 358.114,00zł. Większość ponoszonych kosztów zaplanowanych na 2014r kształtuje się na poziomie zbliżonym do kosztów 2013r lub niższym. Koszty te znajdą pokrycie w przychodach z naliczeń od członków spółdzielni w kwocie 260.163,00zł oraz przychodach dodatkowych. Malejąca ilość członków spółdzielni powoduje rok rocznie zmniejszanie się przychodów z opłaty na działalność OSK. Pozyskiwane dodatkowe przychody na dotychczasowym poziomie coraz bardziej nie pozwalają na zrównoważenie kosztów i przychodów. P. Kieca uważa, że trzech pełnoetatowych pracowników OSK powinno dużo bardziej intensywnie prowadzić działania zmierzające do zwiększania przychodów dodatkowych. W planie finansowym na 2014r przychody eksploatacji podstawowej lokali mieszkalnych i użytkowych z uwzględnieniem planowanej nadwyżki przychodów nad kosztami z 2013r. w kwocie 1.249.136,64zł zamykają się na poziomie 22.469.236,64zł Przychody dotyczące lokali mieszkalnych planowane na 2014 rok przy uwzględnieniu planowanej nadwyżki przychodów nad kosztami za 2013r. wykazują wzrost o 8,45% w stosunku do roku ubiegłego. Przyrost ten wynika przede wszystkim ze wzrostu odpisu na fundusz remontowy w związku z planowaną termomodernizacją budynku Palisadowa 71-93 oraz planowanych przychodów z gospodarki odpadami za cały rok 2014r.( w 2013r plan obejmował przychody tylko za II półrocze) Pozostałe rodzaje przychodów planowane są na poziomie zbliżonym lub niższym niż w 2013r. Przychody lokali użytkowych zostały zaplanowane wskaźnikiem waloryzacji na poziomie 0,8% uwzględniając przychody dla lokali, które na dzień sporządzenia planu były oddane w najem.
Plan finansowy dla całej spółdzielni na 2014r. uwzględniający wszystkie wcześniej omówione pozycje przedstawia się następująco: Eksploatacja podstawowa LM - 1.538.653,00 Konserwacja domofonów 0,00 Dźwigi 45.221,00 Gospodarka odpadami 0,00 Razem eksploatacja podstawowa -1.493.432,00 Eksploatacja LU + 522.568,00 Razem eksploatacja roku bieżącego - 970.864,00 Nadwyżka za 2013r + 1.249.136,64 Razem eksploatacja + 278.272,64 Działalność OSK - 97.951,00 Pozostałe koszty i przychody + 830.000,00 operacyjne i finansowe w tym 97.951,00 ( dodatkowe przychody OSK) Razem pozostałe koszty i przychody + 732.049,00 Z pozycji pozostałe koszty i przychody zostanie pokryte zobowiązanie spółdzielni z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych w kwocie około 350 tys. zł. P. Majka Omówione koszty i przychody eksploatacji stanowiły podstawę do sporządzenia kalkulacji stawek opłaty eksploatacyjnej na nieruchomościach. Dla 30 nieruchomości stawki eksploatacji wynikają z rzeczywistych kosztów nieruchomości i planowanego wyniku nieruchomości w 2013r. Tylko dla dwóch nieruchomości ograniczono poziom stawki eksploatacji do maksymalnej wysokości 2,29zł/ m²/ m-c ( członek lokale z prawami spółdzielczymi) Przyrosty stawek w stosunku do 2013r. dotyczą 17 nieruchomości,obniżka dotyczy 15 nieruchomości. Sporządzona została również kalkulacja opłaty eksploatacji dla lokali stanowiących zasób spółdzielni wchodzący w skład wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. Wiejska 7-17 Na podstawie kosztów eksploatacji dla poszczególnych nieruchomości mieszkalnych ustalono również rzeczywiste stawki opłaty eksploatacji dla lokali użytkowych wbudowanych z własnościowym prawem do lokalu oraz lokali wyodrębnionych w budynkach mieszkalnych Przedstawione zostały również kalkulacje stawek dla pawilonów A-1, B-1 oraz garaży wynikające z planowanych kosztów na 2014r. P. Robiński prosił o bardziej szczegółowe informacje dotyczące poszczególnych rodzajów kosztów ujętych w kalkulacji kosztów garaży oraz naliczanych jako odrębny składnik opłat za energię elektryczną wewnętrzną i zewnętrzną. Pani Majka omówiła szczegółowo poszczególne pozycje kosztów dotyczące stawki eksploatacji garaży. Informacja dotycząca ustalania opłaty za energię wewnętrzną i zewnętrzną garaży będzie przedstawiona na następnym posiedzeniu Komisji Rewizyjnej. P. Majka na podstawie przeprowadzonych analiz oraz wypracowanego stanowiska Zarządu plan finansowy na 2014r. dla dźwigów przewiduje odejście od 1.05.2014r od jednej stawki
opłaty za dźwig dla całej spółdzielni. Plan przewiduje wprowadzenie indywidualnych stawek opłaty za dźwig dla poszczególnych nieruchomości przy założeniu, że korygowane są one do wartości minimalnej 10zł/lokal/m-c oraz maksymalnej 20zł/ lokal/m-c ustalając w ten sposób stawki skorygowane do minimum dla 10 nieruchomości, skorygowane do maksimum dla 4 nieruchomości, natomiast dla 6 ustalono stawki opłaty za dźwig według rzeczywiście planowanych kosztów dźwigów na nieruchomości. W wyniku dyskusji dotyczących poszczególnych elementów planu na 2014r Komisja wnioskuje do Rady Nadzorczej o podjęcie stosownych uchwał w sprawie wprowadzenia: 1/ indywidualnych stawek opłaty eksploatacji dla lokali mieszkalnych na poszczególnych nieruchomościach od 1.05.2014r. zgodnie z zestawieniem zał.9 2/ indywidualnych stawek opłaty za dźwig dla lokali w budynkach mieszkalnych na poszczególnych nieruchomościach od 1.05.2014r. zgodnie z zał. 10 3/ indywidualnych stawek opłaty eksploatacji dla lokali użytkowych znajdujących się w nieruchomościach mieszkalnych z własnościowym prawem do lokalu i lokali wyodrębnionych od 1.05.2014r zgodnie z zał. 11 4/ stawek opłaty eksploatacji dla lokali użytkowych z własnościowym prawem do lokalu w pawilonie A-1 (ul. Kasztelańska) od 1.05.2014r zgodnie z zał. 12 5/ stawki opłaty dla lokali mieszkalnych stanowiących zasób spółdzielni wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. Wiejskiej 7,9,11,13,15,17 w Wałbrzychu zał. 13 Równocześnie Komisja wnioskuje do Rady Nadzorczej o podjęcie uchwały w sprawie zatwierdzenia planu finansowego na 2014r. Za wnioskiem głosowało 6 osób Przeciw 0 osób Wstrzymało się od głosu 0 osób Ad. 2 w wyniku dyskusji nad projektem planu na I półrocze 2014r Komisja Rewizyjna ustaliła następujący plan pracy: 8 Styczeń 2014 2/ Zmiany do Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobów mieszkaniowych oraz ustalania wysokości opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych w Spółdzielni Mieszkaniowej Podzamcze w Wałbrzychu. 3/ Informacja dotycząca garaży w zakresie - ustalania stawek za energię elektryczną wewnętrzną i zewnętrzną dla garaży - możliwości technicznych montażu indywidualnych liczników energii dla garaży lub montażu podlicznika dla kompleksu garaży. 4/ Sprawy wniesione.
5 Luty 2014 2/ Informacja o produktach bankowych i produktach instytucji finansowych dotyczących przedsięwzięć termomodrenizacyjnych. 3/ Analiza zadłużeń na lokalach użytkowych na 31.12.2013r. 4/ Sprawy wniesione. 5 Marzec 2014 2/ Wstępna analiza ekonomiczno- finansowa za 2013r, analiza rocznych sprawozdań finansowych, analiza zobowiązań i należności na 31.12.2013r. 3/ Analiza zadłużeń na lokalach mieszkalnych na 31.12.2013r. 4/ Sprawy wniesione. 2 Kwiecień 2014 2/ Sprawozdanie z działalności Komisji za 2013r. 3/ Sprawy wniesione. 7 Maj 2014 2/ Analiza wykonania planu finansowego za I kwartał 2014r. 3/ analiza zobowiązań i należności spółdzielni za I kwartał 2014r. 4/ Analiza zadłużeń na lokalach mieszkalnych i użytkowych za I kwartał 2014r. 5/ Sprawy wniesione. 4 Czerwiec 2014 2/ Projekt planu pracy Komisji Rewizyjnej na II półrocze 2014r. 3/ Sprawy wniesione. Komisja wnioskuje do Rady Nadzorczej o zatwierdzenie planu pracy Komisji o zatwierdzenie planu pracy Komisji Rewizyjnej na I półrocze 2014r. Za wnioskiem głosowało 6 osób Przeciw 0 osób Wstrzymało się od głosu 0 osób Ad.3 P Majka w związku z ujętymi w planie finansowym na 2014r proponowanymi zmianami od 1.05.2014r. dotyczącymi : - włączenia od 1.05.2014r kosztów konserwacji domofonów- które stanowią odrębną opłatędo stawki eksploatacji,
- ustalenia miesięcznej opłaty z tytułu utrzymania dźwigów dla poszczególnych nieruchomości utrzymując zasadę wg. zasady jednakowo na każdy lokal Zarząd wnosi o dokonanie zmiany Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania wysokości opłat zależnych od spółdzielni za korzystanie z lokali mieszkalnych oraz rozliczania kosztów dostawy mediów, ustalania wysokości zaliczek z tego tytułu w przedstawionym zakresie od 1.05.2014r. Równocześnie Zarząd wnosi o dokonanie zmian od 1.12.2013r Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania wysokości opłat zależnych od spółdzielni za korzystanie z lokali mieszkalnych oraz rozliczania kosztów dostawy mediów, ustalania wysokości zaliczek z tego tytułu o charakterze porządkującym i precyzującym dotychczasowe zapisy w zakresie : - osoby zamieszkującej w lokalu, - zapisów dotyczących opłat wnoszonych przez użytkowników lokali stanowiących zasób spółdzielni a wchodzących do wspólnoty mieszkaniowej utworzonej na podstawie art. 24¹ P. Czop mając na uwadze proponowany przez Zarząd zapis 12 proponuję dodatkowe doprecyzowanie zapisu w brzmieniu: Opłaty za użytkowanie lokali mieszkalnych wnoszone - przez członków spółdzielni mieszkaniowej z lokatorskim i własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego oraz osoby posiadające własnościowe prawo do lokalu niebędące członkami spółdzielni, oraz osoby zajmujące lokale mieszkalne bez tytułu prawnego zamieszkujące w zasobie wspólnoty mieszkaniowej, która powstała zgodnie z art. 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych -są na zasadach i w wysokości obowiązującej we wspólnocie mieszkaniowej. Do opłat obowiązujących we wspólnocie mieszkaniowej członkowie z lokatorskim i własnościowym prawem do lokalu wnoszą dodatkowo : 1 / opłatę na podatek od nieruchomości w przeliczeniu na m²pu/m-c 2/ opłatę na działalność społeczno wychowawczą w przeliczeniu na m²pu/m-c Natomiast osoby posiadające własnościowe prawo do lokalu niebędące członkami spółdzielni oraz osoby zajmujące lokale mieszkalne bez tytułu prawnego wnoszą dodatkowo: 1 / opłatę na podatek od nieruchomości w przeliczeniu na m²pu/m-c Komisja Rewizyjna po krótkiej dyskusji uwzględniając wniosek Pana Czopa dotyczący zmian 12 pozytywnie opiniuje do Rady Nadzorczej zmiany do Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania wysokości opłat zależnych od spółdzielni za korzystanie z lokali mieszkalnych oraz rozliczania kosztów dostawy mediów, ustalania wysokości zaliczek z tego tytułu od 1.12.2013 oraz od 1.05.2014r. Za wnioskiem głosowało 6 osób Przeciw 0 osób Wstrzymało się od głosu 0 osób Sporządziła: Dorota Hajkowska Przewodniczący Komisji Rewizyjnej Sylwester Andrzejczak