NIERUCHOMOŒCI. Zarz¹dzanie wartoœci¹ nieruchomoœci mieszkaniowych

NIERUCHOMOŒCI Zarz¹dzanie wartoœci¹ nieruchomoœci mieszkaniowych

Polecamy nastêpuj¹ce publikacje: Zygmunt Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, 3 wyd. Komentarze Becka Zygmunt Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE. KOMENTARZ, 5 wyd. Komentarze Becka Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej W ASNOŒÆ LOKALI. KOMENTARZ Komentarze Becka Adam Doliwa PRAWO MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, 3 wyd. Komentarze Becka D. Pêchorzewski (red.), M. Horoszko GOSPODARKA NIERUCHOMOŒCIAMI Krótkie Komentarze Becka Marian Wolanin USTAWA O SZCZEGÓLNYCH ZASADACH PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI W ZAKRESIE DRÓG PUBLICZNYCH Krótkie Komentarze Becka Maciej Tertelis PIENI DZE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Nieruchomoœci www.sklep.beck.pl

Zarz¹dzanie wartoœci¹ nieruchomoœci mieszkaniowych Maciej Tertelis Joseph Karp Simon Vieyra WYDAWNICTWO C. H. BECK WARSZWA 2009

Redakcja: Joanna Cybulska Poszczególne czêœci publikacji opracowali: Maciej Tertelis rozdz.: 1 9 z wy³¹czeniem podrozdzia³ów opracowanych przez autorów wymienionych poni ej Joseph Karp podrozdz. 8.6.3. Simon Vieyra podrozdz. 1.1.2.; 1.1.4.; 1.4. Wydawnictwo C. H. Beck 2009 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00 203 Warszawa Sk³ad i ³amanie: Krzysztof Biesaga Druk i oprawa: P.W.P. INTERDRUK, Warszawa ISBN 987-83-255-0064-1

Spis treœci Wstêp... Wykaz skrótów... Rozdzia³ 1. Warsztat profesjonalisty... 1 1.1. Podstawy zarz¹dzania... 1 1.1.1. Zarz¹dzanie strategiczne... 1 1.1.2. Planowanie strategiczne... 2 1.1.3. Strategia marketingowa... 7 1.1.4. Zbiorowe i indywidualne standardy zawodowe i etyka... 9 1.1.5. Etyka zarz¹dcy nieruchomoœci... 20 1.1.6. BPR jako podstawa wzrostu efektywnoœci zarz¹dzania... 27 1.1.7. Outsourcing kolejny krok do optymalizacji us³ugi... 28 1.1.8. Lean management... 29 1.1.9. Spin-off... 30 1.1.10. Outplacement... 31 1.1.11. Kompleksowe zarz¹dzanie przez jakoœæ (TQM)... 31 1.1.12. Benchmarking... 33 1.1.13. Zarz¹dzanie informacj¹ (HMIS)... 33 1.1.14. Zarz¹dzanie zasobami ludzkimi (HRM )... 34 1.1.15. Kultura firmy... 35 1.1.16. To samoœæ i wizerunek firmy... 37 1.1.17. Innowacje... 38 1.2. Zarz¹dzanie i wynajemnieruchomoœci odrodzenie zawodów... 38 1.2.1. Podstawowe definicje i regulacje prawne... 38 1.2.2. Szczeble hierarchiczne w zarz¹dzaniu i wynajmie nieruchomoœci... 41 1.2.3. Umiejêtnoœci zarz¹dcy i agenta nieruchomoœci... 42 1.2.4. W³asna dzia³alnoœæ gospodarcza... 43 1.2.5. Plan zarz¹dzania nieruchomoœci¹... 47 1.3. Nieruchomoœci podstawy prawa rzeczowego i administracyjnego... 48 1.3.1. Organizacja administracji publicznej... 48 1.3.2. Rodzaje nieruchomoœci podzia³ podmiotowy... 50 1.3.3. Rodzaje nieruchomoœci podzia³ przedmiotowy... 51 1.3.4. Formy w³adania nieruchomoœciami... 53 1.3.5. Prawa rzeczowe w³asnoœæ i u ytkowanie wieczyste... 53 1.3.6. Ograniczone prawa rzeczowe... 56 1.3.7. Prawa zobowi¹zaniowe (obligacyjne)... 58 1.3.8. Trwa³y zarz¹d... 58 1.3.9. Posiadanie samoistne, zale ne oraz dzier enie... 59 1.3.10. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego... 59 1.3.11. Studiumuwarunkowañ i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy... 61 1.3.12. Wyw³aszczanie i uw³aszczanie... 61 1.3.13. Ewidencja budynków i gruntów... 64 XIII XV

VI Spis treœci 1.3.14. Ksiêgi wieczyste i hipoteka... 64 1.4. Umiejêtnoœci interpersonalne zarz¹dcy nieruchomoœci... 65 1.4.1. Wprowadzenie... 65 1.4.2. Techniki u³atwiaj¹ce efektywn¹ naukê... 66 1.4.3. Kluczowe momenty prezentacji... 67 1.4.4. Wykorzystanie technik audiowizualnych... 68 1.4.5. Stosowanie pytañ i interakcja ze s³uchaczami lub klientami... 70 1.4.6. Techniki pokonywania zdenerwowania... 73 1.4.7. Moderowanie spotkañ i zwyciêskie negocjacje... 74 1.5. Sprzeda firmy zarz¹dzaj¹cej nieruchomoœciami... 79 1.5.1. Motywacje kupuj¹cego... 79 1.5.2. Motywacje sprzedaj¹cego... 80 1.5.3. Metody wyceny firmy zarz¹dzaj¹cej nieruchomoœciami... 81 1.5.4. Struktura p³atnoœci... 84 Rozdzia³ 2. Prawne i organizacyjne podstawy funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej... 85 2.1. W³asnoœæ lokalu i udzia³u w nieruchomoœci wspólnej... 85 2.1.1. Samodzielny lokal mieszkalny... 85 2.1.2. Wyodrêbnienie w³asnoœci lokalu... 86 2.1.3. Dokumentacja techniczna... 87 2.1.4. Dzia³ka budowlana... 88 2.1.5. Wspólnota mieszkaniowa i dokumenty reguluj¹ce jej dzia³alnoœæ... 89 2.1.6. Nieruchomoœæ wspólna i jej sk³adniki... 91 2.1.7. Powierzchnia u ytkowa i metody jej obliczania... 92 2.1.8. Wyznaczenie udzia³u w nieruchomoœci wspólnej... 93 2.1.9. Wspó³w³asnoœæ i jej rodzaje... 95 2.2. Prawa i obowi¹zki cz³onków wspólnoty mieszkaniowej... 96 2.2.1. Prawa w³aœciciela lokalu... 96 2.2.2 Prawa wspó³w³aœciciela nieruchomoœci... 96 2.2.3. Prawa w³aœciciela udzia³u w nieruchomoœci wspólnej... 97 2.2.4. Obowi¹zki w³aœciciela lokalu... 98 2.2.5. Obowi¹zki wspó³w³aœciciela lokalu... 98 2.2.6. Obowi¹zki w³aœciciela udzia³u w nieruchomoœci wspólnej... 99 2.2.7. Prawa i obowi¹zki wynajmuj¹cego lokal... 100 2.2.8. Prawa i obowi¹zki najemcy lokalu... 102 2.3. Organizacja zarz¹dzania nieruchomoœci¹ wspóln¹... 105 2.3.1. Zarz¹dy i komisje we wspólnocie mieszkaniowej... 105 2.3.2. Modele zarz¹dzania i administrowania nieruchomoœci¹ wspóln¹... 108 2.3.3. Zebranie w³aœcicieli lokali... 113 2.3.4. Wspólnota mieszkaniowa na bazie zasobów spó³dzielczych... 115 2.3.5. Wybór firmy zarz¹dzaj¹cej przez wspólnotê mieszkaniow¹... 117 2.3.6. Procedura powierzenia zarz¹dzania nieruchomoœci¹ wspóln¹ profesjonalnej firmie... 123 2.3.7. Procedura wyboru zarz¹du w³aœcicielskiego i zlecenia administrowania profesjonalnej firmie... 132 2.3.8 Problemy wspólnot mieszkaniowych a jakoœæ obs³ugi przez zarz¹dcê nieruchomoœci... 136 2.4. Wzory pismi formularzy... 144 2.4.1. Regulamin zebrania w³aœcicieli lokali... 144 2.4.2. Ankieta oceny jakoœci us³ug zarz¹dcy / administratora (A)... 146 2.4.3. Ankieta oceny jakoœci us³ug zarz¹dcy / administratora (B)... 147 2.4.4. Statut (deklaracja, umowa) wspólnoty mieszkaniowej (z komentarzem)... 148 2.4.5. Pe³nomocnictwo do g³osowania na zebraniu za w³aœciciela lokalu... 161 2.4.6. Pe³nomocnictwo do reprezentowania w³aœciciela lokalu... 161 2.4.7. Pe³nomocnictwo do reprezentowania gminy... 161 2.4.8. Porz¹dek domowy... 162 2.4.9. Protokó³ z zebrania w³aœcicieli lokali... 166 2.4.10. Umowa o zarz¹dzanie nieruchomoœci¹ wspóln¹ (z komentarzem) 18... 168 2.4.11. Umowa o administrowanie (z komentarzem)... 180 2.4.12. Protokó³ zdawczo-odbiorczy... 186 2.4.13. Lista udzia³ów w nieruchomoœci wspólnej... 197 2.4.14. Uniwersalna karta do g³osowania nad uchwa³¹... 197

Spis treœci VII 2.4.15. Wniosek o zmianê zasad g³osowania nad uchwa³ami w³aœcicieli lokali... 198 2.4.16. Wniosek o zwo³anie zebrania w³aœcicieli lokali... 199 2.4.17. Zawiadomienie o zebraniu w³aœcicieli lokali... 199 2.4.18. Umowa najmu... 200 Rozdzia³ 3. Tworzenie i wykorzystanie planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej... 202 3.1. P³atnoœci cz³onków wspólnoty mieszkaniowej... 202 3.1.1. Zaliczka na poczet kosztów zarz¹du... 202 3.1.2. Po ytki cywilne a efektywnoœæ zarz¹dcy nieruchomoœci... 203 3.2. Bud et operacyjny wspólnoty mieszkaniowej... 205 3.2.1. Bud et operacyjny nieruchomoœci wspólnej i procedura jego przygotowania... 205 3.2.2. Rodzaje przychodów z nieruchomoœci wspólnej oraz metody ich planowania... 206 3.2.3. Rodzaje wydatków na utrzymanie nieruchomoœci wspólnej oraz metody ich planowania... 208 3.2.4. Sposoby na obni kê zaliczek wnoszonych przez w³aœcicieli lokali... 208 3.2.5. Rodzaje ubezpieczeñ maj¹tkowych wspólnoty mieszkaniowej... 214 3.2.6. Rodzaje ubezpieczeñ OC wspólnoty mieszkaniowej... 215 3.3. Bud et remontowy nieruchomoœci wspólnej... 217 3.3.1. Bud et remontowy i procedura jego opracowania... 217 3.3.2. Rodzaje wydatków, które mog¹ byæ pokrywane z funduszu remontowego... 220 3.3.3. Wyznaczanie zakresu remontów oraz priorytetów remontowych nieruchomoœci wspólnej... 220 3.3.4. Ró nica miêdzy konserwacj¹, remontem i modernizacj¹... 221 3.3.5. Oszacowanie kosztów remontu oraz kalkulacja p³atnoœci na fundusz remontowy... 221 3.3.6. Wyznaczanie zaliczki na fundusz remontowy z uwzglêdnieniem inflacji... 223 3.3.7. Studium przypadku fundusz remontowy w praktyce gminnego zak³adu bud etowego... 227 3.4. Zastosowanie bud etu przep³ywu gotówki... 230 3.5. Analiza odchyleñ bud etowych wspólnoty... 231 3.6. Inwestycje we wspólnocie mieszkaniowej... 231 3.6.1. Uczestnicy inwestycji remontowej... 231 3.6.2. Realizacja dzia³añ remontowych... 232 3.6.3. Termomodernizacja oraz audyt termomodernizacyjny budynku... 234 3.6.4. Praktyczna procedura adaptacji (nadbudowy) strychu we wspólnocie mieszkaniowej... 236 3.7. Wzory pismi formularzy... 239 3.7.1. Bud et operacyjny w ujêciu jednomiesiêcznym... 239 3.7.2. Bud et operacyjny w ujêciu 12 miesiêcy... 243 3.7.3. Bud et operacyjny porównanie planu z wykonaniem... 247 3.7.4. Bud et remontowy... 258 3.7.5. Ankieta remontowa... 260 Rozdzia³ 4. Rozliczenia finansowe wspólnoty... 261 4.1. Rozliczenia finansowe wp³ywów i wydatków wspólnoty mieszkaniowej... 261 4.1.1. Rozliczanie po ytków oraz kosztów w przypadku wspó³w³asnoœci... 261 4.1.2. Sposoby rozliczeñ finansowych kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹... 262 4.1.3. Udzia³ oraz inne klucze podzia³u kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹... 264 4.1.4. Rozliczenia kosztów wymiany grzejników c.o. w indywidualnych lokalach... 266 4.1.5. Rozliczanie kosztów utrzymania anteny zbiorczej i instalacji domofonowej... 267 4.1.6. Rozliczanie kosztów utrzymania i u ytkowania windy w budynku kilkuklatkowym... 267 4.1.7. Rozliczanie kosztów utrzymania gara u podziemnego... 268 4.1.8. Ogólne zasady rozliczania kosztów œwiadczeñ... 272 4.1.9. Rozliczanie kosztów dostawy zimnej wody i odprowadzania nieczystoœci p³ynnych... 273 4.1.10. Zasady rozliczania kosztów energii cieplnej... 280 4.1.11. Rozliczanie kosztów dostawy gazu ziemnego... 284 4.1.12. Rozliczanie kosztów dostawy energii elektrycznej... 284 4.1.13. Rozliczanie kosztów wywozu nieczystoœci sta³ych... 285 4.1.14. Rozliczane pozosta³ych kosztów utrzymania nieruchomoœci wspólnej... 285 4.1.15. Rozliczanie kosztów zarz¹du w przypadku jednoczesnego wyodrêbnienia i sprzeda y lokalu... 286 4.2. Remonty we wspólnocie z udzia³em gminy... 288 4.2.1. Finansowanie przez gminê kosztów remontów nieruchomoœci wspólnej w proporcji przekraczaj¹cej jej udzia³... 288 4.3. Wykorzystanie bud etu do przedstawienia rocznego rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej... 288 4.4. Regulamin rozliczeñ mediów dostarczanych do indywidualnych lokali... 289

VIII Spis treœci Rozdzia³ 5. Zobowi¹zania publicznoprawne wspólnoty... 290 5.1. Podstawowe czynnoœci organizacyjne rejestracja wspólnoty mieszkaniowej... 290 5.1.1. Wybór zarz¹du wspólnoty b¹dÿ powierzenie zarz¹dzania profesjonalnej firmie... 290 5.1.2. Uzyskanie dla wspólnoty numeru statystycznego REGON... 291 5.1.3. Wyrobienie dla wspólnoty piecz¹tki... 291 5.1.4. Otwarcie dla wspólnoty rachunku bankowego w wybranymbanku... 291 5.1.5. Wydrukowanie oraz przekazanie w³aœcicielomksi¹ eczek op³at... 292 5.1.6. Dokonanie zg³oszeñ identyfikacyjnych NIP... 292 5.1.7. Prowadzenie rozliczeñ kadrowo-p³acowych oraz sprawozdawczoœci PIT... 292 5.1.8. Ustalenie zasad obs³ugi finansowej wspólnoty... 295 5.1.9. Ustalenie zasad rozliczania i sprawozdawczoœci VAT... 296 5.1.10. Rejestracja i sprawozdawczoœæ w ZUS... 299 5.1.11. Ustalenie zasad rozliczania i sprawozdawczoœci CIT... 299 5.1.12. Ubezpieczenie budynku oraz wspólnoty... 320 5.2. Wspólnota mieszkaniowa jako w³aœciciel nieruchomoœci... 320 5.3. Wspólnota mieszkaniowa a podatek od nieruchomoœci... 328 5.4. Wspólnota mieszkaniowa a podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 328 5.5. Wspólnota mieszkaniowa a op³ata skarbowa... 328 5.6. Ró nica miêdzy remontem a modernizacj¹... 329 5.7. Amortyzacja œrodków trwa³ych oraz metody amortyzacji... 329 5.8. Amortyzacja nieruchomoœci... 332 5.9. Podatek VAT a wynagrodzenia za zarz¹dzanie nieruchomoœci¹... 335 5.10. Rozliczenia podatkowe zwi¹zane z wynagradzaniemcz³onka zarz¹du w³aœcicielskiego wspólnoty... 338 5.11. Wzory pismi formularzy... 339 5.11.1. WskaŸniki przysz³ej renty W FVA... 339 Rozdzia³ 6. Zarz¹dzanie finansami wspólnoty mieszkaniowej... 344 6.1. Wspó³praca z bankiem... 344 6.1.1. Lokata bankowa i jej rodzaje... 344 6.1.2. Rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej... 344 6.1.3. Wybór banku... 344 6.1.4. Procent prosty... 345 6.1.5. Procent sk³adany i kapitalizacja odsetek... 346 6.1.6. Kredyty i po yczki bankowe... 347 6.1.7. Formy zabezpieczenia kredytów... 349 6.1.8. Rodzaje p³atnoœci kredytowych... 350 6.1.9. Wyliczenie p³atnoœci w metodzie rat malej¹cych... 351 6.1.10. Wyliczenie p³atnoœci w metodzie rat równych (annuitetowych)... 352 6.1.11. Kredyt dyskontowy i linia kredytowa... 353 6.1.12. Argentyñski systemkredytowy... 353 6.1.13. WskaŸniki kredytowe... 354 6.1.14. Leasing œrodków trwa³ych... 356 6.2. Analiza op³acalnoœci inwestycji... 359 6.2.1. Graficznie zobrazowanie przep³ywów finansowych... 359 6.2.2. Zmiana wartoœci pieni¹dza w czasie... 359 6.2.3. Op³acalnoœæ inwestycji i sposoby jej pomiarów... 360 6.2.4. Dyskontowanie przysz³ych dochodów... 360 6.2.5. Badanie op³acalnoœci inwestycji przy pomocy wartoœci bie ¹cej netto NPV... 361 6.2.6. Okres zwrotu PP i jego wykorzystanie w badaniu op³acalnoœci inwestycji... 362 6.2.7. Wewnêtrzna stopa zwrotu IRR i jej zastosowanie... 363 6.3. Windykacja op³at w³aœcicieli... 365 6.3.1. Windykacja przeds¹dowa... 365 6.3.2. Postêpowanie upominawcze... 365 6.3.3. Licytacja lokalu i eksmisja d³u nika... 366 6.3.4. Ustawa o udostêpnianiu informacji gospodarczych jako skuteczne narzêdzie windykacji... 367 6.3.5. Sprzeda wierzytelnoœci wspólnoty factoring... 368 6.3.6. Wspólnota mieszkaniowa a ustawa o ochronie danych osobowych... 369 6.4. Wzory pismi formularzy... 371 6.4.1. Wezwanie do zap³aty... 371

Spis treœci IX 6.4.2. Powiadomienie Biura Informacji Gospodarczej o d³u niku... 372 6.4.3. Pozew o nakaz zap³aty... 373 6.4.4. Uchwa³a w sprawie przymusowej sprzeda y lokalu... 374 6.4.5. Pozew w sprawie przymusowej sprzeda y lokalu... 375 6.4.6. Mno niki wartoœci bie ¹cej W b, czyli obecna wartoœæ 1 z³: (1 + r) n... 377 Rozdzia³ 7. Usprawnienie zarz¹dzania du ymi portfelami nieruchomoœci... 380 7.1. Diagnoza rynku zarz¹dzania portfelami nieruchomoœci... 380 7.1.1. Wprowadzenie... 380 7.1.2. Analiza otoczenia w skali mikro (5 Si³ Model Konkurencji Portera)... 381 7.1.3. Analiza struktury zarz¹dzania opartej na zak³adach bud etowych añcuch Wartoœci 7S... 384 7.1.4. Macierze strategiczne jako narzêdzie podejmowania decyzji... 388 7.2. Cele i metody zmiany organizacji zarz¹dzania nieruchomoœciami... 392 7.2.1. Definicja restrukturyzacja zarz¹dzania... 392 7.2.2. Model Piêciu filarów restrukturyzacji... 394 7.2.3. Definicje prywatyzacji... 394 7.2.4. Prywatyzacja zarz¹dzania nieruchomoœciami... 396 7.2.5. Inicjacja konkurencji na rynku zarz¹dców... 398 7.2.6. Inwestycja w ludzi... 398 7.2.7. Metoda procesowa przekszta³ceñ... 399 7.2.8. Uspo³ecznienie procesu restrukturyzacji... 399 7.2.9. Prywatyzacyjna blokada... 401 7.3. Regulacje prawne wp³ywaj¹ce na obszar zarz¹dzania nieruchomoœciami komunalnymi i jednostki organizacyjne gminy zarz¹dzaj¹ce nieruchomoœciami... 402 7.3.1. Prywatyzacja sektora publicznego ujêcie historyczne... 402 7.3.2. Zarz¹dzanie i administrowanie nieruchomoœciami komunalnymi podstawy prawne... 403 7.3.3. Ramy prawne zarz¹dzania nieruchomoœciami komunalnymi... 405 7.3.4. Komunalne jednostki organizacyjne stan obecny oraz zapowiadane zmiany... 409 7.3.5. Mo liwoœæ sprawowania czynnoœci w³aœcicielskich w komunalnym zasobie mieszkaniowym przez jednostki sektora finansów publicznych... 411 7.4. Dopasowanie organizacji zarz¹dzania nieruchomoœciami do lokalnej specyfiki... 412 7.4.1. Wieloczynnikowy model organizacji zarz¹dzania... 412 7.4.2. Struktura i zakres dzia³ania nadzoru w³aœcicielskiego... 413 7.4.3. Liczba podmiotów zarz¹dzaj¹cych... 417 7.4.4. Obowi¹zuj¹cy czas umowy... 419 7.4.5. Systemprzep³ywów finansowych... 420 7.4.6. Struktura organizacyjna i w³aœcicielska oraz forma prawna Zarz¹dcy... 421 7.4.7. Konkurencja pomiêdzy zarz¹dcami... 423 7.4.8. Zakres obowi¹zków firmy zarz¹dzaj¹cej... 423 7.5. Finansowe aspekty restrukturyzacji zarz¹dzania... 424 7.5.1. Wybrane elementy analizy finansowej zak³adu bud etowego... 425 7.5.2. Wybrane elementy analizy finansowej spó³ki... 430 7.5.3. Strategia zarz¹dzania wp³ywami z zasobu... 439 7.5.4. Strategia zarz¹dzania wydatkami na rzecz utrzymania Zasobu... 441 7.5.5. Projekcje finansowe efektów restrukturyzacji... 444 7.6. Skutki restrukturyzacji... 451 7.6.1. Pozytywne skutki restrukturyzacji... 451 7.6.2. B³êdnie przeprowadzona lub restrukturyzacja niewdro ona... 452 7.6.3. Zagro enia zwi¹zane z restrukturyzacj¹... 453 7.7. Przyk³ady restrukturyzacji zarz¹dzania... 453 7.7.1. Kraków... 453 7.7.2. Ostrów Wielkopolski... 457 7.7.3. Sopot... 459 7.7.4. Wroc³aw... 468 7.7.5. Kielce i Gdañsk... 471 7.8. Wieloletni programgospodarowania zasobemmieszkaniowymmiasta... 476 7.8.1. Przyk³adowy zakres treœci programu... 476 7.8.2. Przyk³adowe cele programu... 487 7.8.3. Metody realizacji celów zak³adanych w programie... 490

X Spis treœci 7.8.4. Metodologia opracowania programu œcie k¹ uspo³ecznion¹... 493 7.9. Wzory pismi formularzy... 501 7.9.1. Umowa o zarz¹dzanie i administrowanie du ym portfelem nieruchomoœci mieszkaniowych (z komentarzem)... 501 7.9.2. Arkusze kalkulacyjne (diagnostyczne i planistyczne) stosowane w wieloletnich programach gospodarowania komunalnymzasobemmieszkaniowym... 555 Rozdzia³ 8. Rewitalizacja obszarów miejskich... 573 8.1. Proces rewitalizacji... 573 8.1.1. Definicja rewitalizacji... 573 8.1.2. Finansowy aspekt rewitalizacji... 574 8.1.3. Uspo³ecznienie rewitalizacji... 574 8.2. Lokalny programrewitalizacji... 575 8.2.1. Treœæ programu... 575 8.2.2. Metoda opracowania lokalnego programu rewitalizacji... 579 8.2.3. Aktualizacja lokalnego programu rewitalizacji... 588 8.3. Subregionalne programy rewitalizacji na bazie markowych produktów turystycznych... 589 8.3.1. G³ówne za³o enia i definicje... 589 8.3.2. Wstêpna analiza problemów... 590 8.3.3. Misja i cele programu... 591 8.3.4. Przes³anki uspo³ecznienia procesu... 592 8.3.5. Wybór sk³adników produktu turystycznego... 593 8.3.6. Metodologia opracowania programu subregionalnej rewitalizacji... 594 8.3.7. Klastry turystyczne... 598 8.4. Cz³onkowie wspólnoty mieszkaniowej zak³adaj¹ stowarzyszenie... 601 8.4.1. Procedura za³o enia stowarzyszenia... 601 8.4.2. Dzia³alnoœæ po ytku publicznego i wolontariat... 602 8.4.3. Projekty spo³eczne finansowane przez Uniê Europejsk¹... 604 8.5. Rola zarz¹dcy nieruchomoœci w rewitalizacji obszarów miejskich... 606 8.5.1. Przes³anki sukcesu projektu inwestycyjnego wspólnoty... 606 8.5.2. Pozyskanie œrodków finansowych dla wspólnoty mieszkaniowej... 607 8.5.3. Program Restart realizowany przez Instytut Zarz¹dzania Nieruchomoœciami IREM... 608 8.6. Krajowe i zagraniczne Ÿród³a finansowania budowy i remontów nieruchomoœci... 609 8.6.1. Dostêpne Ÿród³a finansowania remontów i modernizacji... 609 8.6.2. Inwestycje budowlane na bazie partnerskiej wspó³pracy gminy, banku, dewelopera i inwestora... 610 8.6.3. Wspieranie mieszkalnictwa w USA... 612 8.6.4. Finansowanie inwestycji w nieruchomoœciach wspólnych w USA... 616 8.7. Przyk³ady rewitalizacji obejmuj¹ce nieruchomoœci wspólnot mieszkaniowych... 623 8.7.1. CentrumAktywnoœci Lokalnej Smolna... 623 8.7.2. Sopocki model finansowania inwestycji i remontów... 626 8.7.3. Kredyty remontowe subsydiowane przez W³adze Gdyni... 633 8.7.4. Programy szczeciñskie Ma³ych Ulepszeñ i Nasz Dom... 633 8.8. Wzory pism... 636 8.8.1 Uchwa³a w³aœcicieli lokali w sprawie remontu wspó³finansowanego z funduszy UE... 636 8.8.2. Umowa najmu powierzchni strychowej wersja skrócona... 638 8.8.3. Umowa najmu powierzchni strychowej wersja szczegó³owa... 640 8.8.4. Umowa podmiotów wystêpuj¹cych wspólnie... 651 Rozdzia³ 9. Plan zarz¹dzania nieruchomoœci¹ przyk³ad studium wykonalnoœci do projektu inwestycyjnego wspó³finansowanego przez Mechanizm Finansowy Europejskiego Obszaru Gospodarczego (MF EOG)... 653 Wprowadzenie... 653 9.1. Charakterystyka projektu... 653 9.1.1. Tytu³... 653 9.1.2. Lokalizacja Projektu... 653 9.1.3. Wnioskodawca... 653 9.1.4. G³ówny obszar priorytetowy i dzia³anie, w które wpisuje siê projekt... 654 9.1.5. Typ projektu... 654 9.1.6. Krótki opis projektu... 654 9.1.7. Polityka europejska, rz¹dowa, regionalna komplementarnoœæ... 655

Spis treœci XI 9.1.8. Otoczenie spo³eczno-ekonomiczne projektu... 664 9.1.9. Zidentyfikowane problemy oraz mocne strony i szanse projektu... 664 9.2. Logika Interwencji... 664 9.2.1. Potrzeba interwencji... 664 9.2.2. Cele ogólne (efekty d³ugoterminowe) wskaÿniki oddzia³ywania... 665 9.2.3. Cele bezpoœrednie (efekty bezpoœrednie i natychmiastowe) wskaÿniki rezultatu... 665 9.2.4. Rezultaty (wytworzone dobra i us³ugi) wskaÿniki produktu... 665 9.2.5. Matryca logiczna projektu... 666 9.3. Analiza instytucjonalna... 666 9.3.1. Zdolnoœæ organizacyjna... 666 9.3.2. Prawna wykonalnoœæ inwestycji... 669 9.3.3. Ocena d³ugoterminowej trwa³oœci finansowo-instytucjonalnej projektu... 670 9.4. Analiza techniczna... 670 9.4.1. Opis stanu aktualnego... 670 9.4.2. Opis przyjêtych rozwi¹zañ technicznych i technologicznych... 671 9.4.3. Uzasadnienie wyboru technologii... 671 9.4.4. Szacunkowe koszty realizacji inwestycji... 671 9.4.5. Harmonogram realizacji inwestycji... 671 9.4.6. Harmonogram realizacji programu kulturowego Stowarzyszenia... 672 9.5. Analiza finansowa... 674 9.5.1. Uwagi wstêpne... 674 9.5.2. ród³a finansowania... 675 9.5.3. Projekcja planowanego rachunku zysków i strat oraz sprawozdañ z przep³ywu œrodków pieniê nych... 675 9.5.4. Kalkulacja wskaÿnika samofinansowania... 677 9.5.5. Kalkulacja zysku nadzwyczajnego... 677 9.5.6. Kalkulacja wartoœci NPV/K i IRR/K dla projektu... 677 9.5.7. Kalkulacja wartoœci NPV/C i IRR/C dla projektu... 678 9.5.8. Ocena sytuacji finansowej wnioskodawcy w latach 2004 2006... 678 9.5.9. Podsumowanie... 680 9.6. Analiza ekonomiczna... 681 9.6.1. Uwagi wstêpne... 681 9.6.2. Kalkulacja wskaÿników ENPV, EIRR oraz K/K... 681 9.6.3. Analiza wskaÿnikowa efektywnoœci produktu i rezultatu... 683 9.6.4. Podsumowanie... 683 9.7. Analiza wra liwoœci i ryzyka... 683 9.7.1. Uwagi wstêpne... 683 9.7.2. Analiza i zarz¹dzanie ryzykiem... 683 9.7.3. Analiza wra liwoœci... 685 9.8. Oddzia³ywanie na œrodowisko... 686 9.8.1. Uwagi wstêpne... 686 9.8.2. Klasyfikacja projektu z punktu widzenia potrzeby opracowania Oceny Oddzia³ywania na Œrodowisko... 687 9.8.3. Ocena zmian w œrodowisku w wyniku realizacji inwestycji... 687 9.8.4. Podsumowanie i wnioski... 687 9.9. Pomoc publiczna... 688 9.10. Programkulturowy... 688 9.10.1. Dotychczasowa dzia³alnoœæ oraz aktualny programspo³eczno-edukacyjny Stowarzyszenia... 688 9.11. Promocja i informacja... 688 9.12. Stosunki dwustronne... 688 9.13. Zagadnienia przekrojowe... 688

Wstêp Rozwój budownictwa mieszkaniowego oraz wahania cen mieszkañ w ostatnich latach sprawi³y, e w³aœciciele nieruchomoœci coraz mocniej uœwiadamiaj¹ sobie znaczenie dzia³añ podejmowanych w zakresie ochrony wartoœci ich maj¹tku. Doprowadzi³o to do zwiêkszenia popytu na us³ugi profesjonalnych zarz¹dców i poœredników w obrocie nieruchomoœciami, finansistów i ubezpieczycieli oraz innych bran ystów bêd¹cych w stanie skutecznie wspieraæ w³aœcicieli nieruchomoœci w realizacji ich celów. Poradnik Zarz¹dzanie wartoœci¹ nieruchomoœci mieszkaniowej powsta³ na bazie doœwiadczeñ zdobytych przeze mnie w trakcie kilkunastoletniej praktyki zawodowej zarówno jako pracownika firm zarz¹dzaj¹cych nieruchomoœciami, jak i doradcy w³aœcicieli nieruchomoœci. Ksi¹ ka jest równie efektem szeregu projektów konsultingowych zrealizowanych przeze mnie dla miast i gmin w obszarze wieloletniego planowania gospodarowania ich zasobami mieszkaniowymi, restrukturyzacji firm zarz¹dzaj¹cych nieruchomoœciami komunalnymi i wspólnot mieszkaniowych czy wreszcie realizacji lokalnych programów rewitalizacji oraz wniosków i studiów wykonalnoœci pod konkretne przedsiêwziêcia inwestycyjne, które pozyska³y wspó³finansowanie z funduszy Unii Europejskiej. Na finalny kszta³t poradnika mia³y równie wp³yw doœwiadczenia w obszarze inwestycji oraz zarz¹dzania portfelami nieruchomoœci komercyjnych. Nie bez znaczenia jest równie uzupe³nienie ksi¹ ki kilkoma artyku³ami opracowanymi przez moich zagranicznych przyjació³ Amerykanina Josepha Karpa w zakresie finansowania rozwoju mieszkalnictwa w Stanach Zjednoczonych oraz Kanadyjczyka Simona Vieyra w zakresie planowania strategicznego, standardów zawodowych, etyki zarz¹dców i poœredników w obrocie nieruchomoœciami oraz umiejêtnoœci interpersonalnych. Zadaniem poradnika jest wsparcie zarówno przedstawicieli zawodów nieruchomoœciowych pragn¹cych doskonaliæ jakoœæ œwiadczonych przez siebie us³ug, jak i w³aœcicieli nieruchomoœci pojedynczych budynków oraz ca³ych portfeli nieruchomoœci szukaj¹cych pomocy w precyzowaniu swych oczekiwañ stawianych przed podmiotami œwiadcz¹cymi na ich rzecz us³ugi. Poradnik ³¹czy w sobie spojrzenie na nieruchomoœci mieszkaniowe oraz podmioty je obs³uguj¹ce z perspektywy praktyki prawnej, organizacyjnej, finansowej i podatkowej. Ksi¹ ce towarzyszy p³yta CD z szeregiem opisanych w treœci poradnika narzêdzi, pocz¹wszy od arkuszy pomocnych w bud etowaniu obs³ugi nieruchomoœci a skoñczywszy na modelu przep³ywów finansowych obrazuj¹cym wyniki realizacji planu zarz¹dzania nieruchomoœci¹. Pozytywne reakcje czytelników fragmentów niniejszej ksi¹ ki wydanych w postaci wczeœniejszych kilku niezale nych publikacji b¹dÿ kilkudziesiêciu artyku³ów w prasie bran owej, obecnie rozbudowanych i zaktualizowanych o zmieniaj¹ce siê przepisy prawne wraz z ich interpretacjami, pozwalaj¹ rodziæ nadziejê, e cel jaki sobie postawi³em zostanie przynajmniej w czêœci zrealizowany. Poradnik daje siê podzieliæ tematycznie na cztery g³ówne bloki pierwszy dotycz¹cy warsztatu profesjonalisty (rozdzia³ pierwszy i dziewi¹ty), drugi prezentuj¹cy praktykê wspólnot mieszkaniowych (rozdzia³y od drugiego do szóstego), trzeci koncentruj¹cy siê na organizacji zarz¹dzania zasobami mieszkaniowymi gmin (rozdzia³ siódmy) oraz czwarty poœwiêcony rewitalizacji zdegradowanych obszarów miejskich (rozdzia³y ósmy i dziewi¹ty). Niezale nie czy siê jest zarz¹dc¹ lub poœrednikiem w obrocie nieruchomoœci, pracuje w banku czy urzêdzie miasta, dzia³a w zarz¹dzie w³aœcicielskim wspólnoty mieszkaniowej czy te wreszcie pracuje jako doradca na rynku nieruchomoœci warsztat profesjonalisty sk³ada siê z tych samych, uniwersalnych narzêdzi. Wœród podstawowych umiejêtnoœci osoby zaanga owanej w nieruchomoœci zarówno zawodowo, jak i part time mo na wymieniæ umiejêtnoœæ planowania i zarz¹dzania strategicznego, zdolnoœæ skutecznego porozumiewania siê i prezentacji, moderowania spotkañ i negocjacji a wreszcie zgodnoœæ postêpowania ze standardami oraz etyk¹ zawodow¹. Przegl¹d powy szej tematyki, uzupe³niony podstawow¹ wiedz¹ o prawach do nieruchomoœci oraz metodach wyceny przedsiêbiorstw (na przyk³adzie firmy zarz¹dzaj¹cej nieruchomoœciami) przedstawiono w rozdziale pierwszym. Rozdzia³ drugi przedstawia prawne i organizacyjne podstawy funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, opisuj¹c jak w poprawny sposób zaprogramowaæ funkcjonowanie wspólnoty, jak zorganizowaæ zebranie w³aœcicieli lokali, jak wybraæ

XIV Wstêp najlepszego zdaniem cz³onków wspólnoty zarz¹dcê nieruchomoœci. Wœród za³¹czników do rozdzia³u znajduje siê wiele pomocnych w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej dokumentów formularzy, umów, regulaminów. Kolejne cztery rozdzia³y przedstawiaj¹ kontynuacjê charakterystyki procedur funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. W rozdziale trzecim przedstawi³em porady zwi¹zane z planowaniem gospodarczym nieruchomoœci wspólnej, zarówno w odniesieniu do bud etu operacyjnego (bie ¹cego), jak i do bud etu kapita³owego (remontowego). Zasady rozliczania wiêkszoœci wp³ywów i wydatków wspólnoty (w³¹czaj¹c media i fundusze remontowe) opisano w rozdziale czwartym. W rozdziale pi¹tym scharakteryzowano zobowi¹zania publiczno-prawne wspólnoty, dotycz¹ce jej rejestracji oraz póÿniejszej realizacji zapisów szeregu ustaw, w³¹czaj¹c zobowi¹zañ podatkowych (PIT, VAT, CIT) oraz amortyzacji. Tematyka rozdzia³u szóstego koncentruje siê na wspó³pracy wspólnoty z bankiem, finansowaniem przez bank inwestycji wspólnoty (aplikowanie i zasady sp³aty kredytów, zasady obliczania op³acalnoœci inwestycji) oraz windykacj¹ jej wierzytelnoœci (windykacja przes¹dowa, postêpowanie upominawcze, licytacja lokalu). Równie i w tym przypadku Czytelnik odnajdzie w poradniku szereg praktycznych formularzy i pism usprawniaj¹cych utrzymanie p³ynnoœci i zarz¹dzanie gotówk¹ wspólnoty mieszkaniowej. Rozdzia³ siódmy przedstawia zasady diagnozy oraz planowania restrukturyzacji zarz¹dzania zasobami mieszkaniowych gmin i innych w³aœcicieli instytucjonalnych. Poradnik prezentuje metodê oceny obecnej struktury zarz¹dzania mieszkaniami komunalnymi, zarówno pod wzglêdem aspektów prawnych, organizacyjnych, jak i ekonomicznych oraz wskazuje kierunki, w których powinny na bazie praktycznych doœwiadczeñ kilku samorz¹dów zmierzaæ zmiany w tym zakresie. Analizie poddano równie tematykê wieloletniego planowania gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gmin, uwzglêdniaj¹c¹ poza wskazan¹ wczeœniej struktur¹ zarz¹dzania równie inne, krytyczne dla wartoœci maj¹tku komunalnego czynniki jak zasady prywatyzacji (sprzeda y) mieszkañ, kszta³towania czynszu w lokalach mieszkalnych i u ytkowych, polityki zamian czy wreszcie bud etowania wp³ywów i wydatków zwi¹zanych z utrzymaniem i remontami zasobu. W kolejnym, ósmym rozdziale wyjaœniam na czym polega rewitalizacja miast oraz przedstawiam procedury jej przygotowania. Proces rewitalizacji przedstawiony jest zarówno z perspektywy mieszkañców pojedynczego budynku wspólnoty mieszkaniowej, jak i w ujêciu rozwoju spo³ecznego, gospodarczego i spo³ecznego subregionów. Analizujê sposoby opracowania zwyciêskiego wniosku dotycz¹cego pozyskania wspó³finansowania projektów inwestycyjnych w obszarze rewitalizacji oraz towarzysz¹cego mu z regu³y studium wykonalnoœci. Poradnik zawiera kilka przyk³adów ciekawych projektów rewitalizacyjnych oraz szereg formularzy i dokumentów pomocnych w ich przygotowaniu. W ostatnim, dziewi¹tym rozdziale przedstawiono studium wykonalnoœci wykonane wed³ug wymagaj¹cych wytycznych Mechanizmu Finansowego Europejskiego Obszaru Gospodarczego i stanowi przyk³ad planu zarz¹dzania przyk³adow¹ nieruchomoœci¹. Projekt zak³ada rewitalizacjê przedmiotowej nieruchomoœci, która z funkcji mieszkalnej ma byæ przekszta³cona na obiekt u ytecznoœci publicznej. Jednym z za³¹czników do studium jest model przep³ywów finansowych przedstawiony równie w formie elektronicznej (plik EXCEL) na p³ycie CD, gotowy do zaadoptowania do innych planów zarz¹dzania opracowywanych przez Czytelnika. Podsumowuj¹c, dziêki praktycznemu podejœciu oraz przedstawieniu prostym jêzykiem szerokiego zakresu skomplikowanych zagadnieñ z obszaru zarz¹dzania wartoœci¹ nieruchomoœci mieszkaniowych, poradnik powinien zaciekawiæ zarz¹dców i poœredników w obrocie nieruchomoœciami, rzeczoznawców maj¹tkowych, pracowników banków kredytuj¹cych w³aœcicieli nieruchomoœci mieszkalnych, ubezpieczycieli, studentów kierunków zwi¹zanych z nieruchomoœciami oraz w³aœcicieli nieruchomoœci zarówno pojedynczych mieszkañ, jak i ca³ych portfeli nieruchomoœci. Korzystaj¹c z okazji, chcia³bym podziêkowaæ: Kole ankom i Kolegom z Polskiego Oddzia³u Instytutu Zarz¹dzania Nieruchomoœciami IREM (m.in. Lidii Henclewskiej, Janowi Krzysztofowi Piêcie oraz Tomkowi Uklei) oraz zagranicznym wyk³adowcom Instytutu (w szczególnoœci Frankowi Livingston, Edwardowi McBride oraz Richardowi Muhlebach) którzy zawsze byli gotowi dzieliæ siê ze mn¹ swoj¹ wiedz¹ i doœwiadczeniami, Gregowi Polk, konsultantowi USAID, który uwierzy³ we mnie i jako pierwszy da³ mi szansê nauczaæ zarz¹dzania nieruchomoœciami innych oraz Oli Czy ewskiej, szefowej Forum Rewitalizacji, która kilkanaœcie lat temu zaufa³a nieopierzonemu konsultantowi i pomog³a mu realizowaæ swoje liberalne pogl¹dy w zakresie restrukturyzacji, a zaraz potem zarazi³a mnie ide¹ rewitalizacji miast. Jarkowi Cho³odeckiemu i Tomkowi Kwiatkowskiemu za wskazanie przyk³adu wzorowej organizacji dwóch wspólnot mieszkaniowych przy ul. Smolnej w Warszawie, Josephowi Karp oraz Simonowi Vieyra, przyjacio³om i mentorom, którzy pomogli mi kiedyœ uwierzyæ e obok wspinaczki i gór istniej¹ jeszcze inne cele, które warto zdobyæ. Jestem przekonany, e w treœci niniejszego poradnika nie unikn¹³em b³êdów. Je eli Drogi Czytelniku znajdziesz w ksi¹ ce fragmenty, z którymi siê nie zgadzasz, albo przeciwnie chcia³byœ podzieliæ siê ze mn¹ swoimi doœwiadczeniami mog¹cymi uzupe³niæ tê pracê uprzejmie proszê o komentarz przes³any na adres Wydawnictwa C.H. Beck. Wszelkie uwagi, zarówno te pozytywne, jak i krytyczne zostan¹ wykorzystane przy wzbogaceniu kolejnych wydañ. Warszawa, marzec 2009 r. Maciej Tertelis

Wykaz skrótów 1. ród³a prawa DodMieszkU... ustawa z 21.6.2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) FinPublU...ustawa z 30.6.2005 r. o finansach publicznych (Dz.U. Nr 249, poz. 2104 ze zm.) GospKomU...ustawa z 20.12.1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 r. Nr 9, poz. 43 ze zm.) GospNierU... ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) InfGospU...ustawa z 14.2.2003 r. o udostêpnianiu informacji gospodarczej (Dz.U. Nr 50, poz. 424 ze zm.) KC...ustawa z 23. 4.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KH...ustawa z 27.6.1934 r. Kodeks handlowy (Dz.U. Nr 57, poz. 502 ze zm.) KK...ustawa z 6.6.1997 r. Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.) KKS...ustawa z 10.9.1999 r. Kodeks karny skarbowy (tekst jedn. Dz.U. Nr 111, poz. 765 ze zm.) KP...ustawa z 26.6.1974 r. Kodeks pracy (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 21, poz. 94 ze zm.) KPA...ustawa z 14.6.1960 r. Kodeks postêpowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 94 ze zm.) KPC...ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks postêpowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KPK...ustawa z 6.6.1997 r. Kodeks postêpowania karnego (Dz.U. Nr 89, poz. 555 ze zm.) KSH...ustawa z 15.9.2000 r. Kodeks spó³ek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.) KW...ustawa z 20.5.1971 r. Kodeks wykroczeñ (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 168, poz. 1186 ze zm.) KWHU...ustawa z 6.7.1982 r. ustawa o ksiêgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) NajmLokU...ustawa z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) OchrLokU... ustawa z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) OchrOsobU...ustawa z 29.8.1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.) OchrZabU...ustawa z 23.7.2003 r. o ochronie zabytków (Dz.U. Nr 162, poz. 1568 ze zm.) PodOp³LokU... ustawa z 12.1.1991 r. o podatkach i op³atach lokalnych (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 ze zm.) PodFizU... ustawa z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) PodPrU...ustawa z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) PrBud...ustawa z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) PrSpó³dz...ustawa z 16.9.1982 r. Prawo spó³dzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) PrStow...ustawa z 7.4.1989 r. Prawo stowarzyszeñ (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 79, poz. 855 ze zm.) PrZamPubl...ustawa z 29.1.2004 r. Prawo zamówieñ publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 233, poz. 1655 ze zm.) PWSamTerU... ustawa z 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzaj¹ce ustawy reformuj¹ce administracjê publiczn¹ (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) SamGminU...ustawa z 8.3.1990 r. o samorz¹dzie gminy (tekst jedn. Dz.U. Nr 142, poz. 1591 ze zm.)

XVI Wykaz skrótów Spó³MieszkU... ustawa 15.12.2000 r. o spó³dzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) SwobGospU... ustawa z 2.7.2001 r. o swobodzie dzia³alnoœci gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) TBSU... ustawa z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) UUCZP... ustawa z 13.9.1996 r. o utrzymaniu czystoœci i porz¹dku w gminach (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 236, poz. 2008 ze zm.) WarunkiTechR... rozporz¹dzenie z 12.4.2002 r. Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadaæ budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690) WarunkiTechBMU rozporz¹dzenie Ministra Spraw Wewnêtrznych i Administracji z 16.8.1999 r. w sprawie warunków technicznych u ytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. Nr 74, poz. 836) W³LokU...ustawa z 24.6.1994 r. o w³asnoœci lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Wol U... ustawa z 24.4.2003 r. o dzia³alnoœci po ytku publicznego i o wolontariacie (Dz.U. Nr 96, poz. 873 ze zm.) VATU...ustawa z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i us³ug (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) ZagospPrzestrzU. ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) 2. Inne skróty art....artyku³ bhp...bezpieczeñstwo i higiena pracy cyt....cytowana (-e, -y) Dz.U....Dziennik Ustaw EFRR...Europejski Fundusz Rozwoju Regionalnego EFS...Europejski Fundusz Spo³eczny EOG...Europejski Obszar Gospodarczy FR...fundusz remontowy GIODO...Generalny Inspektor Ochrony Danych Osobowych jssg...jednoosobowa spó³ka skarbu gminy jssp...jednoosobowa spó³ka Skarbu Pañstwa jw.......... jakwy ej UE...Unia Europejska m-c...miesi¹c MF...Minister Finansów m.in...miêdzy innymi MPZP...miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego n...ni ej nast....nastêpna (-e, -y) NGO........ organizacje pozarz¹dowe Nr...Numer NSA...Naczelny S¹d Administracyjny oprac....opracowanie orz.... orzeczenie pkt...punkt por...porównaj poz....pozycja pr.zb....praca zbiorowa p.u....powierzchnia u ytkowa RM...Rada Ministrów s...strona SA......... S¹dApelacyjny SN......... S¹dNajwy szy SKO...Samorz¹dowe Kolegium Odwo³awcze siwz...specyfikacja istotnych warunków zamówienia TBS........ Towarzystwo Budownictwa Spo³ecznego tj........... tojest

Wykaz skrótów XVII tekst jedn....tekst jednolity tzn.......... toznaczy UE...Unia Europejska UM...Urz¹d Miasta ust....ustêp w zw......... wzwi¹zku WL...wspólnota lokalowa ww....wy ej wymieniona (-e, -y) wyr....wyrok wz...warunki zabudowy ww....wy ej wymieniona (-e, -y) zezm........ zezmianami ZPORR...Zintegrowany Program Operacyjny Rozwoju Regionalnego

Rozdzia³ 1. Warsztat profesjonalisty 1.1. Podstawy zarz¹dzania 1.1.1. Zarz¹dzanie strategiczne J.A.F. Stoner i C. Wankel 1 zdefiniowali zarz¹dzanie jako proces sk³adaj¹cy siê z czterech funkcji: 1) planowania, 2) organizowania, 3) przewodzenia, 4) kontrolowania. Cztery g³ówne sk³adniki zarz¹dzania mo na rozwin¹æ na kolejne elementy 2. I tak, w zakresie planowania mo na umieœciæ zyskownoœæ dzia³ania, wymagan¹ sprzeda oraz reklamê i promocjê. Sk³adowymi elementami procesu organizowania bêd¹ w szczególnoœci funkcje, personel oraz obszar dzia³ania i biuro zarz¹dcy. Przewodzenie nierozerwalnie zwi¹zane jest z sprawowaniem w³adzy, koordynowaniem, motywowaniem, delegowaniem uprawnieñ, wyznaczaniem polityki firmy oraz nadzorowaniem dzia³ania pracowników. Innymi s³owy zarz¹dzanie jest procesem polegaj¹cym na realizowaniu celów strategicznych przy pomocy innych ludzi, zasobów materialnych oraz niematerialnych. Kontrolowanie to przede wszystkim tworzenie i wykorzystanie raportów operacyjnych, podejmowanie na ich podstawie decyzji oraz ponoszenie za nie odpowiedzialnoœci. Istot¹ zarz¹dzania strategicznego jest takie zarz¹dzanie organizacj¹, które w niesprzyjaj¹cych warunkach stale zmieniaj¹cego siê otoczenia pozwala wykorzystywaæ te zmiany jako sposobnoœci do podejmowania nowych dzia³añ lepiej zaspokajaj¹cych potrzeby odbiorców i interesy przedsiêbiorstwa 3. Podstaw¹ zarz¹dzania strategicznego jest wiêc dokonanie analizy stanu bie ¹cego bli szego i dalszego otoczenia organizacji oraz jej wnêtrza. Uzyskana diagnoza, poprzez przewidzenie problemów, zanim powstan¹, oraz przewidzenie okazji i szans rynkowych, zanim spostrzeg¹ je konkurenci, pozwala stworzyæ kilkupoziomowe, zespolone ze sob¹ plany, dla których punktem wyjœcia jest wizja i misja organizacji. Takimi planami bêd¹ zatem: plan strategiczny odpowiadaj¹cy na pytanie co w³aœciwego nale y robiæ? a wiêc ustalaj¹cy d³ugofalowe cele organizacji, plan operacyjny odpowiadaj¹cy na pytanie jak robiæ we w³aœciwy sposób? a wiêc ustalaj¹cy cele œredniookresowe organizacji, plan dyspozycyjny odpowiadaj¹cy na pytanie jak poprawiaæ to, co nie wysz³o? a wiêc ustalaj¹cy cele krótkookresowe organizacji. Nale y zwróciæ uwagê, e planowanie strategiczne niekoniecznie musi dotyczyæ d³ugofalowych celów. Zwi¹zek zakresu czasowego z strategi¹ uzale niony jest œciœle z bran ¹, w której funkcjonuje organizacja, np. planowanie strategiczne w bran y informatycznej mo e dotyczyæ okresów kwartalnych, zaœ planowanie strategiczne firmy developerskiej opieraæ siê bêdzie na zakresie 10-letnim. Zarz¹dzaniem strategicznym jest równie kroczenie zaplanowan¹ w ww. planach drog¹, aby osi¹gn¹æ zamierzone rezultaty. 1 J.A.F. Stoner, C. Wankel, Kierowanie, Warszawa 1994, s. 23 i n. 2 J. Quarendon, Strategia i polityka firmy, Warszawa 1996, s. 59; N.J. Stefaniak, RealEstate Marketing, Wisconsin, USA, 1997. 3 J. Penc, Leksykon biznesu, Warszawa 1997.