PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 1 1.1. SPIS TREŒCI 1. PRZEWODNIK 1.2. Wykaz piktogramów 1.3. Autorzy 1.4. Wykaz skrótów 2. AKTUALNOŒCI 2.1. Czy wspólnota powinna p³aciæ podatek dochodowy? 2.2. Lepsze warunki realizacji ksi¹ eczek mieszkaniowych 2.3. Spó³dzielca bli ej w³asnoœci 2.3.1. Dokumenty, wzory pism, procedury 2.3.1.1. Wzory wniosków uw³aszczeniowych 2.3.1.2. Procedura podzia³u (wyodrêbnienia) spó³dzielni 2.3.1.3. Uchwa³y Rady Warszawy w sprawie bonifikat od op³at za przekszta³cenie prawa u ytkowania wieczystego w prawo w³asnoœci nieruchomoœci 2.3.1.4. Pismo w sprawie zmiany notariusza 2.3.1.5. W³asnoœæ mieszkania: droga s¹dowa w przypadku opiesza³oœci spó³dzielni 2.3.1.6. Wniosek o ukaranie cz³onków zarz¹du spó³dzielni z powodu nieprzygotowania
Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 2 PRZEWODNIK w terminie dokumentów dotycz¹cych podzia³u spó³dzielni 2.3.2. Nowe przepisy spó³dzielcze i przeszkody w ich realizacji 2.3.2.1. Lepsze prawo, ale... 2.3.2.2. Nieusprawiedliwione opóÿnienia 2.3.2.3. Przypadki naruszania Ustawy o spó³dzielniach mieszkaniowych 2.3.2.4. Trybuna³ Konstytucyjny utrudnia dostêp do w³asnoœci mieszkania 2.3.3. Ustawa o zmianie ustawy o spó³dzielniach mieszkaniowych 2.3.4. Ustawa o spó³dzielniach mieszkaniowych 2007 2.3.5. Statut ma³ej spó³dzielni mieszkaniowej 2.3.6. Wspólnoty mieszkaniowe: tworzenie wspólnot, zarz¹dzanie we wspólnocie 2.3.6.1. Jak w budynku spó³dzielczym utworzyæ wspólnotê mieszkaniow¹? 2.3.7. Prawo do gruntu 2.3.8. Op³aty notarialne i s¹dowe przy nabywaniu od spó³dzielni odrêbnej w³asnoœci lokalu 2.3.9. Wyk³adnie S¹du Najwy szego 2.3.9.1. Nieruchomoœæ wspólna powinna byæ jednobudynkowa. Obowi¹zuj¹ nowe przepisy 2.3.9.2. Spó³dzielni powsta³ej w wyniku podzia³u przys³uguje zasiedzenie 2.3.9.3. Piwnica jest pomieszczeniem przynale nym do lokalu 2.4. Rozporz¹dzenie Ministra Finansów w sprawie przed³u enia terminu do z³o enia oœwiadczenia o spe³nieniu warunków do zwolnienia
PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 3 z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odp³atnego zbycia nieruchomoœci i okreœlonych praw maj¹tkowych 2.5. Nowe przepisy w sprawie eksmisji 2.6. Uchwa³a S¹du Najwy szego w sprawie balkonów marzec 2008 r. 2.7. Ustawa o ochronie praw lokatorów 3. PRAWO DOTYCZ CE WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH 3.0. Definicja (historia, akty prawne) 3.0.1. Ustawa o w³asnoœci lokali (tekst jednolity wg opracowania Kancelarii Sejmu z dn. 1 lipca 2004 r.) 3.0.2. S³ownik 3.0.2.1. W³aœciciel lokalu ( jeden w³aœciciel ) 3.0.2.2. Lokal i pomieszczenia przynale ne do lokalu 3.0.2.3. W³asnoœæ i wspó³w³asnoœæ 3.0.2.4. Wspólnota mieszkaniowa 3.0.2.5. Zarz¹d i sposób zarz¹du 3.0.2.6. Zarz¹dca nieruchomoœci 3.0.3. Czy wspólnota mo e mieæ dobre prawo? 3.1. Podstawowe pojêcia prawne 3.1.1. Nieruchomoœæ 3.1.2. Nieruchomoœæ wspólna 3.1.3. Odrêbna w³asnoœæ lokalu 3.1.4. Postêpowanie upominawcze 3.1.5 Koszty s¹dowe w sprawach cywilnych 3.1.6. W³asnoœæ gruntu zamiast u ytkowania wieczystego
Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 4 PRZEWODNIK 3.1.7. Naruszenie praw s¹siada immisje 3.1.7.1. Definicja immisji, œrodki prawne 3.1.7.2. Immisje w orzecznictwie 3.2. Problemy interpretacyjne 3.2.1. W³asnoœæ i udzia³ 3.2.1.1. W³asnoœæ odrêbna i udzia³ we wspó³w³asnoœci 3.2.1.2. W³asnoœæ i wspó³w³asnoœæ w nowym budynku 3.2.2. Udzia³ w nieruchomoœci w trakcie budowy 3.2.3. Zmiana w³aœciciela lokalu 3.2.4. Podzia³ nieruchomoœci 3.2.5. Zastêpca w³aœciciela lokalu 3.2.6. Zmiana przeznaczenia lokalu 3.2.7. Wybór zasady g³osowania 3.2.8. Zasady podejmowania uchwa³ w³aœcicieli 3.2.9. Wspólnota mieszkaniowa i zamówienia publiczne 3.2.10. Finansowanie remontu balkonu 3.3. Orzecznictwo 3.3.1. U ytkowanie wieczyste 3.3.2. Odpowiedzialnoœæ ubezpieczyciela za szkodê wyrz¹dzon¹ przez wspólnotê jej cz³onkowi uchwa³a S¹du Najwy szego 3.3.3. Budynek na dwóch dzia³kach 3.3.4. Jeden w³aœciciel wyk³adnia S¹du Najwy szego 3.3.5. O instalacji c.o. decyduje wspólnota 3.3.6. Status prawny dozorcówki 3.3.7. Koszty w³asne jednostki komunalnej nie obci¹ aj¹ wspólnoty
PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 5 3.3.8. Umów sprzeda y mieszkañ w prywatnych kamienicach nie mo na uniewa niæ 3.3.9. Kiedy gara jest samodzielnym lokalem? 3.3.10. Wspólnota mo e rozliczaæ ciep³o wyrok S¹du Najwy szego 3.3.11. Zamówienia wspólnoty nie s¹ zamówieniami publicznymi 3.3.12. Ekwiwalent za mienie zabu añskie 3.3.13 Wspólnota mo e przej¹æ mieszkanie za d³ugi 3.3.13.1. Wspólnota mieszkaniowa mo e nabywaæ maj¹tek 3.3.14. Szkoda wyrz¹dzona przez wspólnotê uchwa³a S¹du Najwy szego 3.4. Przepisy finansowe i podatkowe 3.4.1. Ewidencja pozaksiêgowa wspólnoty mieszkaniowej 3.4.2. Sprawozdanie finansowe zarz¹du 3.4.3. Deklaracje podatku dochodowego 3.4.4. Kiedy wspólnota mieszkaniowa jest p³atnikiem VAT? 3.5. Wzory pism dla w³aœcicieli lokali 3.5.1. Wzór pozwu o ustalenie nieistnienia uchwa³y w³aœcicieli lokali 3.5.2. Wzór pozwu o uchylenie uchwa³y w³aœcicieli lokali 3.5.3. Wzór wniosku o ustanowienie zarz¹dcy przymusowego 3.5.4. Wzór wniosku o uzupe³nienie porz¹dku zebrania w³aœcicieli lokali 3.5.5. Wzór wniosku o zwo³anie zebrania w³aœcicieli lokali z udzia³em notariusza
Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 6 PRZEWODNIK 3.5.6. Wzór wniosku dotycz¹cego zmiany terminu zebrania 3.5.7. Wzór wniosku o zmianê zasad g³osowania nad uchwa³ami w³aœcicieli 3.5.8. Wzór pisma: odmowa wykonania uchwa³y podjêtej niezgodnie z prawem 3.5.9. Wzór pisma: odmowa zap³aty wobec braku lub wadliwoœci uchwa³y 3.5.10. Wzór pe³nomocnictwa dla eksperta 3.5.11. Wzór pe³nomocnictwa z poœwiadczonym notarialnie podpisem 3.5.12. Wzór zawiadomienia o zebraniu zwo³anym przez w³aœciciela lokalu 3.5.13. Wzór wniosku o zwo³anie zebrania w³aœcicieli lokali 3.5.14. Wzór pisma: ¹danie informacji o treœci uchwa³y 3.5.15. Wzór wniosku o zmianê zasad g³osowania nad uchwa³¹ w³aœcicieli 4. ZARZ DZANIE NIERUCHOMOŒCI WSPÓLN 4.1. Czynnoœci w³aœcicieli 4.1.1. Prawo i obowi¹zek wspó³dzia³ania w zarz¹dzie 4.1.2. Procedura g³osowañ nad uchwa³ami 4.1.3. Statut (wzór) 4.1.4. Wybór i wynagrodzenie zarz¹du 4.1.5. Umowa z zarz¹dem/zarz¹dc¹ 4.1.6. Uchwa³y w³aœcicieli lokali 4.1.6.1. Zmiana sposobu zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ 4.1.6.2. Wybór, zawieszenie, odwo³anie zarz¹du 4.1.6.3. Plan gospodarczy i ustalenie wysokoœci zaliczek
PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 7 4.1.6.4. Korekta wysokoœci udzia³ów 4.1.6.5. Zgoda na podzia³ lub po³¹czenie lokali 4.1.6.6. Powództwo przeciwko w³aœcicielowi uci¹ liwemu lub uporczywie zalegaj¹cemu z op³atami 4.1.6.7. Udzielanie zarz¹dowi pe³nomocnictw do podejmowania czynnoœci przekraczaj¹cych zakres zwyk³ego zarz¹du 4.1.6.8. Uchwa³a w przedmiocie udzielenia absolutorium zarz¹dowi z prowadzonej dzia³alnoœci oraz uchwa³a w sprawie przyjêcia sprawozdania finansowego 4.2. Czynnoœci zarz¹du wspólnoty 4.2.1. Ustawowe prawa i obowi¹zki zarz¹du 4.2.3. Umowa z zarz¹dc¹ administratorem 4.3. Czynnoœci zarz¹du/zarz¹dcy (administratora) 4.3.1. Ustawowe obowi¹zki i uprawnienia zarz¹dcy/administratora 4.3.2. Dokumentacja zarz¹du/zarz¹dcy 4.3.2.1. Dokumentacja okreœlaj¹ca charakter nieruchomoœci 4.3.2.2. Dokumentacja techniczna 4.3.2.3. Dokumentacja eksploatacyjna 4.3.2.4. Umowy na konserwacjê budynku, urz¹dzeñ i instalacji 4.3.2.5. Umowy na dostawê mediów do budynku 4.3.2.6. Teczki lokali 4.3.2.7. Dokumentacja pomocnicza zarz¹dcy nieruchomoœci 4.3.2.8. Dokumenty i wspó³w³aœcicieli
Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 8 PRZEWODNIK 4.3.3. O czym zarz¹dca nie mo e zapomnieæ? 4.3.3.1. Obowi¹zkowe przegl¹dy techniczne 4.4. Wzory pism dla zarz¹du i zarz¹dcy (administratora) 4.4.1. Informacja o g³osowaniu w drodze indywidualnego zbierania g³osów 4.4.2. Lista w³aœcicieli lokali w nieruchomoœci 4.4.3. Zawiadomienie o zebraniu w³aœcicieli 4.4.4. Informacja o zarz¹dcy nieruchomoœci 4.4.5. Wzór: Ksi¹ ka obiektu budowlanego (wg Rozporz¹dzenia Ministra Spraw Wewnêtrznych i Administracji z dnia 3 lipca 2003 r., Dz.U. Nr 120, poz. 1134) 4.4.6. Zawiadomienie o podjêtych uchwa³ach; Uchwa³a ws. uznania lokalu za czêœæ nieruchomoœci wspólnej 4.4.7. Zawiadomienie w³aœciciela-miasta o wysokoœci uchwalonych zaliczek 4.4.8. Powiadomienie o zaleg³oœciach p³atniczych 4.4.9. Deklaracja w sprawie liczby osób zamieszkuj¹cych w lokalu 4.4.10. Pozew s¹dowy o zap³atê nale noœci wspólnoty 4.4.11. Wniosek o wydanie rozstrzygniêcia zastêpuj¹cego uchwa³ê w³aœcicieli 4.4.12. Protokó³ przekazania - przejêcia zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ 5. FINANSE 5.1. Ewidencja finansowa niezbêdna dla w³aœcicieli 5.2. Rachunek bankowy 5.3. Dokumentacja finansowa wspólnoty i nieruchomoœci wspólnej
PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 9 5.3.1. Uchwa³a okreœlaj¹ca zasady ewidencji finansowej (przyk³ad) 5.3.2. Plan kont 5.3.3. Rozliczenie funduszu remontowego (przyk³ad) 5.3.4. Roczne rozliczenie przychodów i kosztów wspólnoty (przyk³ad) 5.4. Opodatkowanie wspólnot mieszkaniowych 5.4.1. Dokumentacja zobowi¹zañ wspólnoty w zakresie podatków i op³at 5.4.2. Wspólnota a podatek VAT 5.4.3. Wspólnota a podatek dochodowy od osób prawnych CIT 5.4.3.1. CIT aktualne przepisy 5.4.3.2. Deklaracje podatku dochodowego 6. INWESTYCJE 6.0. Budynek mieszkalny: warunki u ytkowania, przebudowy, rozbudowy. 6.0.1. Rozporz¹dzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadaæ budynki i ich usytuowanie (wyci¹g dla w³aœcicieli lokali i u ytkowników budynków mieszkalnych) 6.0.2. Œwiadectwo charakterystyki energetycznej 6.1. Inwestycje w³asne wspólnoty 6.1.1. Wprowadzenie 6.1.2. Dokumentacja techniczna nieruchomoœci 6.1.3. Uczestnicy inwestycji 6.1.4. Strategiczne zarz¹dzanie inwestycjami 6.1.4.1 Analiza potrzeb inwestycyjnych 6.1.4.2 Analiza mo liwoœci inwestycyjnych 6.1.4.3 Wieloletnia strategia inwestycyjna
Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 10 PRZEWODNIK 6.1.4.4. Plan operacyjny i przygotowanie inwestycji 6.1.4.5. Realizacja inwestycji 6.1.4.6. Wybór wykonawcy 6.1.5. Programy finansowania inwestycji w nieruchomoœciach wspólnych 6.1.6. Wspieranie przedsiêwziêæ termomodernizacyjnych 6.2. Inwestor zewnêtrzny 6.2.1. Nadbudowy i adaptacje 6.2.1.1. Przyk³ady uchwa³ (w wersji dotycz¹cej adaptacji strychu na lokal mieszkalny) 6.2.1.2. Umowa o udostêpnienie czêœci nieruchomoœci wspólnej do nadbudowy 6.2.1.3. Umowa o udostêpnienie strychu w celu adaptacji 6.2.2. Umowa z wykonawc¹ 7. PROBLEMY KOMUNIKACJI SPO ECZNEJ 7.1. Wspó³dzia³anie w zarz¹dzie 7.1.1. Zebranie i uchwa³y 7.1.1.1. Zadania zarz¹du wspólnoty 7.1.1.2. Zadania dla w³aœcicieli lokali 7.1.1.3. Przebieg i porz¹dek zebrania w³aœcicieli lokali 7.1.2. Wybór zarz¹du wspólnoty 7.1.3. Kontrola dzia³alnoœci zarz¹du 7.1.3.1. Rada wspólnoty 7.1.3.2. Procedura zmiany zarz¹du wspólnoty 7.1.3.3. Procedura zmiany (korekty) wysokoœci udzia³ów
PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 11 7.2. Relacje wspólnota gmina 7.2.1. Zasady i mo liwoœci wspó³pracy 7.2.2. Gmina jako cz³onek 7.2.3. Powinnoœci gminy wobec wspólnot mieszkaniowych wynikaj¹ce z roli gospodarza terenu 7.2.4. Wspólnota mieszkaniowa jako uczestnik programu rewitalizacji 7.2.5. Rewitalizacja 7.2.6. Pomoc w finansowaniu inwestycji; przyk³ad Sopotu 7.2.7. Proœba o interwencjê radnego 7.3. Wzory uchwa³ 7.3.1. Uchwa³a i protokó³ w sprawie odwo³ania zarz¹du (cz³onków zarz¹du) 7.3.2. Uchwa³a i zawiadomienie o dzia³aniach na szkodê wspólnoty 7.3.3. Uchwa³y zaprotoko³owane przez notariusza 7.3.4. Wzór protoko³u z zebrania w³aœcicieli lokali 7.3.5. Uchwa³a proceduralna przyjêcie zasady g³osowania 1 w³aœciciel = 1 g³os 7.3.6. Uchwa³a regulamin zebrania w³aœcicieli 7.3.7. Uchwa³a w sprawie zmiany sposobu zarz¹du (protoko³owana przez notariusza) 7.3.8. Uchwa³a: regulamin pracy zarz¹du wspólnoty 7.3.9. Uchwa³a w sprawie przyjêcia statutu wspólnoty mieszkaniowej 7.3.10. Uchwa³a: Regulamin porz¹dku domowego 7.3.11. Uchwa³a w sprawie wyboru jednoosobowego zarz¹du wspólnoty i protokó³ z g³osowania 7.3.12. Uchwa³a w sprawie planu remontów i zaliczki na fundusz remontowy
Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 12 PRZEWODNIK 7.3.13. Uchwa³a zatwierdzaj¹ca plan finansowo-gospodarczy i zaliczki 7.3.14. Uchwa³a w sprawie korekty planu gospodarczego i protokó³ z g³osowania nad uchwa³¹ 7.3.15. Uchwa³a w sprawie ustanowienia wyodrêbnionego funduszu remontowego 7.3.16. Uchwa³a w sprawie zmiany dozorcy 7.3.17. Uchwa³a w sprawie zmiany przeznaczenia czêœci nieruchomoœci wspólnej 7.3.18. Uchwa³a w sprawie lokalu funkcyjnego (dozorcówki) 7.3.19. Uchwa³a w sprawie uci¹ liwych lokatorów 7.3.20. Uchwa³a w sprawie wytoczenia powództwa o opró nienie lokalu 7.3.21. Przyk³ady uchwa³ wyra aj¹cych stanowisko wspólnoty w sprawach publicznych (uchwa³a w sprawie zmiany nazwy miasta; uchwa³a w sprawie zmiany nazwy ulicy) 7.3.22. Okreœlenie maksymalnej kwoty wydatku wspólnoty (aneks do planu gospodarczego) 7.3.23. Uchwa³a i pismo do gminy w sprawie aktualizacji/opracowania dokumentacji technicznej budynku wspólnoty 7.3.24. Uchwa³a w sprawie udostêpnienia dojazdu do drogi publicznej 7.3.25. Uchwa³a w sprawie zakazu parkowania na podwórzu 8. AKTUALNE PYTANIA I ODPOWIEDZI 8.0. Pytania dotycz¹ce spó³dzielni mieszkaniowych 8.0.1. Ograniczone uprawnienia Zebrania Przedstawicieli
PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 13 8.0.2. Dzia³alnoœæ kulturalna, spo³eczna i oœwiatowa spó³dzielni mieszkaniowej 8.0.3. Nieruchomoœci wielobudynkowe: nielegalne i kosztowne 8.0.4. Jak utworzyæ w budynku wspólnotê mieszkaniow¹? 8.1. Jak obliczyæ udzia³ gminy? 8.2. Status prawny stanowiska gara owego 8.3. Windykacja zaleg³ych op³at 8.4. Ryzykowne zmiany zasad zarz¹dzania i sposobu rozliczeñ 8.5. Kto ustala wysokoœæ udzia³ów? 8.6. Najem i wykup lokalu we wspólnocie 8.7. Pytania dotycz¹ce podatku od towarów i us³ug 8.7.1. VAT i po ytki z nieruchomoœci wspólnej 8.7.2. Wyrejestrowanie z rozliczeñ VAT 8.7.3. Kiedy wspólnota mieszkaniowa jest p³atnikiem VAT? 8.8. Rozliczanie kosztów na osoby 8.9. W³asnoœæ lokalu i podatek od nieruchomoœci 8.10. Maj¹tek wspó³w³aœcicieli, maj¹tek wspólnoty 8.11. Zmiana sposobu zarz¹du i rada w³aœcicieli 8.12. Podejmowanie uchwa³ w drodze indywidualnego zbierania g³osów 8.13. Wynagrodzenie zarz¹du 8.14. Powództwo s¹dowe w sprawie agencji towarzyskiej 8.15 Wspólnota a dzia³alnoœæ gospodarcza w lokalu; sprzeda alkoholu 8.16. Rubryka wstrzymujê siê 8.17. Kara umowna za zw³okê w op³atach
Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 14 PRZEWODNIK 8.18. Zatrudnienie palacza 8.19. Skutki braku pe³nomocnictwa 8.20. Jak postêpowaæ z d³u nikami? 8.21. Pierwsze zebranie w³aœcicieli 8.22. Kryteria zamieszkiwania w lokalu 8.23. Nietypowe uchwa³y w³aœcicieli 8.24. Jak opanowaæ chaos we wspólnocie? 8.25. Jak odzyskaæ dokumenty nieruchomoœci? 8.26. Egzekucja nale noœci wspólnoty 8.27. Szanse mniejszoœci 8.28. Straty spowodowane przez administratora 8.29. Uchwa³a wyborcza 8.30. Zasoby mieszkaniowe i ich opodatkowanie 8.31. Obowi¹zki finansowe we wspólnocie mieszkaniowej 8.32. Nowa wspólnota: pierwsze zebranie w³aœcicieli 8.33. Czy drzwi mieszkania nie mog¹ otwieraæ siê na zewn¹trz? 8.34. Podatek od przychodów 8.35. Meldunek relikt pañstwa policyjnego 8.36. Podwórkowa myjnia i zawy one op³aty za wodê 8.37. Nietypowa wspólnota 8.38. Wspólnota wymierza karê?