WALNE ZGROMADZENIE CZŁONKÓW W DNIU 27 CZERWCA 2013 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ POLITECHNIKA Z DZIAŁALNOŚCI W 2012 ROKU 1
Stosownie do postanowień art. 38 par. 1 pkt 2 Ustawy Prawo Spółdzielcze, art. 49 ust, 1 Ustawy o rachunkowości i par. 115 pkt 10 Statutu, Zarząd Spółdzielni przedstawia roczne sprawozdanie z działalności Spółdzielni za 2012 rok. Sprawozdanie niniejsze sporządzone zostało w oparciu o dane o charakterze ekonomicznym i rzeczowym, będące w posiadaniu Spółdzielni i Zarządu i obejmujące okres od o1 stycznia do 31 grudnia 2012 roku, w tym zwłaszcza na podstawie danych z zakresu finansów za ten rok. PODSTAWA FUNKCJONOWANIA I STAN FORMALNO PRAWNY ZASOBÓW SPÓŁDZIELNI Spółdzielnia Mieszkaniowa Politechnika funkcjonuje w oparciu o przepisy: Ustawy Prawo Spółdzielcze, Ustawę o Spółdzielniach Mieszkaniowych oraz w oparciu o Statut uchwalony przez Walne Zgromadzenie w dniu 19 listopada 2007 i zarejestrowany w Krajowym Rejestrze Sądowym. Aktualnie obowiązujące przepisy jak i wprowadzone nowelizacje nie zmieniają podstawowego celu działania Spółdzielni którym jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków Spółdzielni i ich rodzin zamieszkujących w zasobach Spółdzielni. ZARZĄD Statutowym organem Spółdzielni, odpowiedzialnym za całokształt jej działalności jest Zarząd, który pracował w składzie: Elżbieta Grzywnowicz Prezes Zarządu, Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości nr 15082. Jacek Kineszczuk Członek Zarządu Obowiązki Zarządu wynikające z postanowień par 115 Statutu Spółdzielni były wykonywane na bieżąco. Do najważniejszych w katalogu spraw, którymi zajmował się Zarząd należały: gospodarka zasobami mieszkaniowymi i lokalami użytkowymi, zagadnienia ekonomiczne w zakresie przychodów i kosztów w tym: związane z monitorowaniem zadłużenia lokatorów, sprawy członkowsko mieszkaniowe w tym: przenoszenia lokali w odrębną własność, zagadnienia z zakresu przeglądów, remontów i bieżącej konserwacji zasobów Spółdzielni, a także współpraca z urzędami i instytucjami (Gmina Kraków, ZUS, Nadzór budowlany, i inne), ponadto, skargi i wniosków mieszkańców. CZŁONKOWIE SPÓŁDZIELNI Na dzień 31 grudnia 2012 roku zrzeszała 201 członków: 142 osoby główni lokatorzy 1 osoba prawna reprezentująca Politechnikę Krakowską 5 osób z prawem do lokalu użytkowego lub garażu, bez prawa do mieszkania, 2
57 osób, współmałżonków członków SM Politechnika, bez prawa do mieszkania, PONADTO: w naszych zasobach zamieszkuje: 6 lokatorów bez tytułu prawnego do lokalu (wykluczonych za zaległości płatnicze) 2 osoby posiadające lokal o odrębnej własności - nie są członkami Spółdzielni. MIENIE SPÓŁDZIELNI - ZASOBY Dane o zasobach wg stanu na dzień 31 grudnia 2012 roku przedstawiono w tabelach, z zastrzeżeniem : Tabela - a Lp. Opis zasobów lokalowe powierzchnia (m2) Liczba lokali 1 Lokale mieszkalne 5351,50 61 2 Lokale handlowo - usługowe 359,70 4 3 Garaże w budynkach mieszkalnych (A) 312,50 20 4 Garaże wolnostojące (B) 1 449,31 25 Tabela - b Lp. Opis zasobów gruntowe 1 2 3 4 5 powierzchnia (m2) działka 21/74, zabudowana budynkami mieszkalnymi, prawo własności 9.511,85 działka 21/71, niezabudowana, użytkowanie wieczyste 1222 działka 21/72 - niezabudowana, użytkowanie wieczyste 1207 działka 21/73 - zabudowana garażami B, użytkowanie wieczyste 1595 działka 21/2 - zabudowana, użytkowanie wieczyste 39 1 Wg stanu na 30.11.2012. W związku z wyodrębnieniem wszystkich garaży, zgodnie z pismem z dnia 29-11- 2012 powstała Wspólnota garaży B, która wypowiedziała zarząd nieruchomością wspólną prowadzony przez Spółdzielnię, począwszy od dnia 01 grudnia 2012r. 3
Dodatkowe wyjaśnienia do Tabeli a i b: W związku z przekształceniem lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne w prawo odrębnej własności - powierzchnia nieruchomości gruntowej nr 21/74, do której Spółdzielnia ma prawo własności zmniejszyła się łącznie o 4.592,91 m 2. Za przedmiotowe nieruchomości podatki lokalne opłacają właściciele wyodrębnionych lokali. Wg stanu na dzień 31 grudnia 2012 roku: Na wykup gruntu za lokale użyte i garaże A położone na działce 21/74 wpłacono łącznie: 19.538,03zł, a pozostała, wynikająca z naliczeń kwota będzie wpłacona do dnia 31 grudnia 2013 roku, natomiast na wykup gruntu za lokale mieszkalne wpłacono całą kwotę wynikającą z naliczeń. GŁÓWNIE KIERUNKI DZIAŁANIA SPÓŁDZIELNI Podstawą działalności gospodarczo finansowej Zarządu Spółdzielni jest Plan Finansowy, zatwierdzony corocznie przez Radę Nadzorczą. Realizacja Planu za 2012 rok stanowi Załącznik nr 1 do niniejszego Sprawozdania. GOSPODARKA REMONTOWA Od kilku lat gospodarka remontowa jest jednym z podstawowych zadań Spółdzielni. Przyjęty w Spółdzielni kierunek prac remontowych ma charakter zachowawczy, a głównym jego celem jest zachowanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. Cel ten jest realizowany poprzez przeprowadzenie obowiązkowych przeglądów technicznych wynikających z Ustawy Prawo Budowlane oraz bieżących napraw, remontów i konserwacji, mających na celu dbałość o mienie Spółdzielni co w przyszłości może wpłynąć na obniżenie kosztów eksploatacji zasobów, przede wszystkim z tytułu opłat za centralne ogrzewanie. Na wybór kierunku, o którym mowa wyżej decydujący wpływ miała i ma wielkość środków finansowych corocznie gromadzonych na funduszu remontowym. Remonty zasobów mieszkaniowych Spółdzielni finansowane są ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, tworzonym łącznie z wpłat za lokale mieszkalne nieruchomości nr 4, 6 i 8 i garaże A. Łącznie w 2012 roku z tego tytułu wpłacono kwotę: 111.535,75 zł Zakres prac remontowych realizowany jest w oparciu o potrzeby remontowe, które przede wszystkim wynikają z zaleceń pokontrolnych i wniosków zapisanych w protokołach przeglądów technicznych, w tym budowlanych. W 2012 roku na prace remontowe wydatkowano łącznie kwotę: 127.329,66 zł, realizując m.in.: remont przewodów spalinowych w łazienkach lokali mieszkalnych boku nr 4 i 8 o wartości: 115.104,00 zł, Harmonogram przeglądów stanowi Załącznik nr 2 do niniejszego Sprawozdania. Plan Gospodarczy w zakresie remontów zasobów stanowi Załącznik nr 3 do niniejszego Sprawozdania. 4
DZIAŁANIA ZARZĄDU W ZAKRESIE WYDZIELENIA ODRĘBNYCH WŁASNOŚCI LOKALI 1. Lokale mieszkalne i garaże wbudowane A: W 2012 roku Zarząd Spółdzielni realizując wnioski lokatorów kontynuował zawieranie umów w formie aktu notarialnego o ustanowienie prawa odrębnej własności lokali wraz z udziałem w gruncie na rzecz mieszkańców w oparciu o przepisy Ustawy z 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w związku z Ustawą z dnia 30 listopada 1995 roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych / /. Do dnia 31 grudnia 2012 roku Zarząd Spółdzielni zawarł łącznie 53 aktów notarialnych, wg wyszczególnienia jn: Lp Opis zasobów Powierzchnia w m2) Liczba lokali 1. Lokale mieszkalne z prawem odrębnej wartości 2. Garaże w budynkach mieszkalnych A, z prawem odrębnej własności 3. Garaże w budynkach mieszkalnych A, z prawem odrębnej własności 1.732,60 25 48,10 3 449,31 25 Za lokale, o których mowa wyżej podatek od nieruchomości opłacają właściciele wyodrębnionych lokali. PRZYCHODY I KOSZTY Zarządzanie i administrowanie zasobami prowadzone były w oparciu o jeden, łączny administracyjnie i ekonomicznie zasób nieruchomości. Osiągnięte w 2012 roku przychody z tytułu opłat eksploatacyjnych, a także wyegzekwowane zaległości i odsetki od zaległości zasilające gospodarkę mieszkaniową wyniosły: 215.769,16 zł Koszty utrzymania zasobu mieszkaniowego z wyżej wymienionych tytułów zamknęły się kwotą: 234.151,92 zł. Inne środki finansowe do dyspozycji Spółdzielni A: źródła dodatkowe Zgodnie z zatwierdzonym planem finansowym na rok 2012 uzupełnieniem źródła finansowania kosztów gospodarki mieszkaniowej były wpływy z organizacji dodatkowych płatnych miejsc postojowych. Łączna kwota dodatkowych wpływów zamknęła się kwotą: 8.950,56 zł. 5
Zgodnie z zatwierdzonym planem finansowym, kwota ta zasiliła wpływy z tytułu eksploatacji w zakresie kosztów utrzymania mienia ogólno-spółdzielczego oraz kosztów zarządzania. A: wpływy z obsługi wykupu gruntu Lp Źródło wpływów Wartość (zł) 1 Garaże A 17.593,30 zł 2 Lokale użytkowe 1.944,73 zł Razem 19.538,03 zł W oparciu o obowiązujące przepisy dochody osiągane z innej działalności niż mieszkaniowa podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Kwota podatku pomniejsza wynik finansowy, a za 2012 rok wyniosła: 7.244 - zł. B: pożytki Lp Wpływy z nadwyżki bilansowej do Wartość (zł) wykorzystania w oparciu o decyzję Walnego Zgromadzenia 1 za 2012 19.041,75 zł ZADŁUŻENIE LOKALI MIESZKALNYCH, UŻYTKOWYCH I GARAŻY Bieżąca możliwość realizacji rzeczowych zadań planowanych jak i płynność finansową Spółdzielni ogranicza niestety występujące zjawisko zadłużenia finansowego mieszkańców wynikające z niezachowania obowiązujących terminów wnoszenia opłat z tytułu czynszu i kredytu. Wg stanu na dzień 31.12.2012 roku stan zaległości w opłatach wobec Spółdzielni przedstawiał się następująco: a) z tytułu opłat eksploatacyjnych dla wszystkich nieruchomości wyniosły łącznie: 39.734,16 zł b) z tytułu kredytu dla wszystkich nieruchomości wyniosły łącznie: 31.289,80 zł. Po analizie podanych wyżej danych przyczyn niewielkiego wzrostu zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych należy upatrywać wpływ sytuacji gospodarczej na sytuację i kondycję finansową gospodarstw domowych wielu rodzin mieszkających na terenie naszego osiedla. Analiza struktury zadłużenia przedstawia się następująco, tabele 1-4: tab. 1a LOKALE MIESZKALNE - CZYNSZ 0-1 miesiąc 32 10230,17 6
1-2 miesiące 16 6469,92 2-3 miesiące 14 5672,45 3-6 miesięcy 13 10379,44 6-9 miesięcy 5 7349,92 9-12 miesięcy 4 18388,89 tab. 1b LOKALE MIESZKALNE KREDYT 0-1 miesiąc 24 9875,12 1-2 miesiące 0 ------ 2-3 miesiące 0 ------- 3-6 miesięcy 11 6961,66 6-9 miesięcy 10 5714,34 9-12 miesięcy 8 9087,58 tab. 1c LOKALE MIESZKALNE FUNDUSZ REMONTOWY 0-1 miesiąc 26 1817,95 1-2 miesiące 12 867,60 2-3 miesiące 7 477,20 3-6 miesięcy 7 967,44 6-9 miesięcy 2 362,40 9-12 miesięcy 2 386,90 7
tab. 1d LOKALE UŻYTKOWE 1-12 miesięcy 1 743,77 powyżej 12 miesięcy --------------- -------------------- tab. 1e GARAŻE "A" - WBUDOWANE 0-3 miesiące 1 199,51 do 12 miesięcy -------- ------------- tab. 1f GARAŻE "B" - WOLNOSTOJĄCE 3-12 miesięcy ------- ---------------- powyżej 12 miesięcy -------------- ----------------- Pomimo dużego zadłużenia z tytułu czynszu i kredytu Spółdzielnia nie zalegała z płatnościami wobec dostawców mediów i usług, z opłatami publiczno prawnymi, ani wobec Urzędu Skarbowego i ZUS, także pracowników. Spółdzielnia nie była też obciążana odsetkami za zwłokę. WINDYKACJA NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU ZALEGŁOŚCI Mając na uwadze fakt, że należności z tytułu opłat za użytkowanie lokali, zarówno stanowiących odrębną własność jak i będących spółdzielczymi zasobami są głównym źródłem przychodów pokrywających koszty utrzymania tych zasobów, na przestrzeni 2012 roku wykorzystano wszelkie prawnie dozwolone formy windykacji należności poprzez działania na drodze wewnątrzwspółdzielczej (Zarząd, Rada Nadzorcza), a także zewnętrzne (kancelaria prawna, Krajowy Rejestr Długów). Aktywne działania windykacyjne prowadzone były przy wykorzystaniu głównych form: 8
- umieszczenie na stronie internetowej informacji o stanie konta lokatora, - wysyłanie wezwań do zapłaty, w tym przesądowych, - informowanie o możliwościach i sposobach uzyskania pomocy w opłacaniu należności z tytułu czynszu z Gminy Miejskiej Kraków i Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej, - informowanie o możliwości zawieszenia kredytu, - przeprowadzanie rozmów z dłużnikami, celem ustalenia sposobu spłaty powstałego zadłużenia, - kierowanie wniosków do sądu o dochodzenie należności lub po wyczerpaniu innych możliwości, o licytację komorniczą 2. Ponadto współpracowano z Gminą Kraków Wydz. Mieszkalnictwa w sprawach: - zapłaty odszkodowania za niedostarczenie lokali socjalnych dla lokatorów, którym Gmina powinna dostarczyć takie lokale. - przyspieszenia realizacji wyroków sądowych z orzeczoną eksmisją, polegających na dostarczeniu lokali socjalnych dla 3 rodzin. Na realizację przedmiotowych wyroków Spółdzielnia oczekuje od 2005 roku. Decyzja ta wynikała z wyczerpania innych możliwości do szybkiego odzyskania wieloletniego zadłużenia generowanego przez tych dłużników. Należy podkreślić, że: 1. w 2012 roku odzyskano zadłużenie na łączną kwotę: 36.010,27 zł 2. na przestrzeniu 2012 roku - 2 (dwie) osoby otrzymywały dodatek mieszkaniowy wypłacany przez Gminę Miejską Kraków. Pieniądze te wpływały bezpośrednio na konto czynszowe Spółdzielni. 3. w roku 2012 nikt z lokatorów nie wystąpił z Wnioskiem do Banku PKO BP o zawieszenie spłaty kredytu. 4. w 2012 roku Spółdzielnia otrzymała od Wydziału Mieszkalnictwa Urzędu Miasta Krakowa odszkodowania z tytułu niedostarczenia lokali socjalnych lokatorom mających prawo do takich lokali na łączną kwotę: 14.478,63 zł (dla 2 lokatorów) WYNIK DZIAŁALNOŚCI SPÓŁDZIELNI ORAZ SYTUACJA FINANSOWA Zarządzanie spółdzielczymi nieruchomościami jest oparte na zasadzie samowystarczalności finansowej, a więc koszty działalności Spółdzielni muszą znajdować pokrycie w przychodach Spółdzielni. Przychody Spółdzielni 2 Wobec braku porozumienia z dłużnikiem na przestrzeni ostatnich kilku lat ws spłaty istniejącego i stale powiększającego się zadłużeniu, w 2013 roku - w maju doprowadzono do zbycia lokalu mieszkalnego w drodze licytacji komorniczej. 9
w zdecydowanej większości stanowią opłaty pobierane w formie czynszu od lokatorów i właścicieli lokali mieszkalnych. Poziom opłat za używanie lokali, z których finansuje się koszty utrzymania spółdzielczych zasobów oraz koszty innej działalności przewidzianej Statutem, ustalany jest na podstawie Planu Finansowego na dany rok obrachunkowy i zatwierdzany przez Radę Nadzorczą. W oparciu o przepisy Ustawy o rachunkowości Spółdzielnia jest zobowiązana do corocznego sporządzania sprawozdania finansowego składającego się z bilansu, rachunku zysków i strat, wprowadzenia do sprawozdania oraz informacji dodatkowej. Sprawozdanie finansowe Spółdzielni jest corocznie zatwierdzane przez Radę Nadzorczą. W celu zobrazowania sytuacji ekonomiczno finansowej Spółdzielni przedstawiamy poniżej najważniejsze wyniki na poszczególnych rodzajach działalności : 1. działalność eksploatacyjna 196,15 zł 2. przychody z działalności finansowej 26.285,75 zł 3. koszty z działalności operacyjnej 11.918,47 zł 4. podatek dochodowy za 2012r. 7.244,00 zł Na działalności finansowej osiągnięto wynik dodatni w kwocie 20.661,40 zł. Stanowi go głównie przychód z tytułu uzyskanych odsetek bankowych od negocjowanych lokat terminowych, wpływy z reklam i wynajmu lokalu użytkowego. Saldo na funduszu remontowym na koniec 2012 roku wyniosło 123.594,69 zł. STAN AKTYWÓW I PASYWÓW W roku sprawozdawczym 2012 przedstawia się następująco: 1. Aktywa Spółdzielni wg stanu na dzień 31.12.2012 wyniosły: 14.503.749,26 zł w tym: - aktywa trwałe 13.920.323,92 zł - aktywa obrotowe 583.425,34 zł Aktywa Spółdzielni w 2012 roku zmniejszyły się o: 6.383.634,90 zł Aktywa obrotowe, na które składają się należności krótkoterminowe, inwestycje krótkoterminowe (środki pieniężne) i krótkoterminowe rozliczenia między-okresowe zwiększyły się w roku sprawozdawczym o: 59.587,90 zł 2. Na pasywa Spółdzielni składają się : - fundusze własne w wysokości: 6.444.887,15 zł - zobowiązania i rezerwy na zobowiązania w wysokości 8.058.862,11 zł 10
FUNDUSZE WŁASNE SPÓŁDZIELNI przedstawiają się następująco: Dominującą pozycję w strukturze funduszy własnych stanowi fundusz podstawowy, na który składają się m.in.: a) fundusz udziałowy (utworzony z wpłat osób przyjętych w poczet członków Spółdzielni) w kwocie: 9.905,15 zł b) fundusz wkładów mieszkaniowych (dot. mieszkań o statusie lokatorskim) w kwocie: 756.018,30 zł c) fundusz wkładów budowlanych (dot. mieszkań o statusie własnościowym) w kwocie: 614.274,52 zł d) fundusz wkładów budowlanych (dot. garaży o statusie własnościowym) w kwocie: 49.124,93 zł. e) zmniejszenie funduszy o umorzenie zasobów w kwocie: (-) 1.193.939,81 zł Drugim co do wielkości jest fundusz zasobowy, wynoszący: 5.311.067,56 zł, na który składają się, m.in.: a) fundusz zasobów mieszkaniowych tworzony m.in.: z nadwyżki przychodów nad kosztami, wpłat z tytułu wpisowego, zysku z pozostałej działalności, urzędowego przeszacowania środków trwałych oraz nabycia środków trwałych na własność. Stan środków pieniężnych na dzień 31.12.2012 wynosi: 285.434,13 zł. W stosunku do stanu na dzień 31.12.2011 stan środków finansowych wykazał wzrost o 47.514,07zł. Kontrole: W 2012 roku Spółdzielnia kontrolowana była przez: 1. Bank PKO BP IV Odział w Krakowie w zakresie oceny prawidłowości analitycznej ewidencji zadłużeń i ich spłat z tytułu kredytów wspomaganych przez budżet. Powyższa kontrola nie wykazała żadnych nieprawidłowości. 2. Kontrola z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Wydział Kontroli Płatników Składek. Kontrola odbyła się w kwietniu br. Powyższa kontrola nie wykazała żadnych nieprawidłowości. Reasumując, na podstawie przedstawionych wyżej danych stan Spółdzielni na dzień 31 grudnia 2012 roku należy określić jako zadawalający. Na tym sprawozdanie zakończono i podpisano Za Zarząd: Elżbieta Grzywnowicz Jacek Kineszczuk 11