I WSTĘP Sprawozdanie Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej SPÓŁDZIELCA za okres od 01.01.2014 r. do 31.12.2014 r. W roku 2014 Zarząd Spółdzielni pracował w następującym składzie: Prezes Zarządu inż. Marek KUCHARSKI, Z-ca Prezesa Zarządu Maria DYKTA, Z-ca Prezesa Zarządu inż. Ryszard MASZTALERZ W 2014 r., Zarząd odbył 24 protokołowanych posiedzeń. Na posiedzeniach tych Zarząd podejmował kolegialnie decyzje w sprawach wchodzących w zakres jego statutowych kompetencji, a dotyczących podstawowych dziedzin Spółdzielni. Najważniejsze problemy, którymi Zarząd zajmował się w 2014 r. to: 1. Sprawy członkowsko mieszkaniowe: - przydział mieszkań, - przekształcenie prawa do lokalu z lokatorskiego na własnościowe, - przyjęcia w poczet członków Spółdzielni, 2. Sprawy inwestycyjno-remontowe -omawiano: - realizacja zadań remontowych ujętych w planie remontów. 3. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi i lokalami usługowymi zajmowano się: - zawieraniem umów, zmianami stawek czynszowych, - analizowano zaległości czynszowe za lokale mieszkalne i użytkowe, - podejmowano decyzje w sprawach konserwacji i bieżącej eksploatacji budynków, - oceniano pracę służb technicznych Spółdzielni konserwatorów, gospodarzy domów, administracji, - oceniano stan budynków i ich instalacji wewnętrznych w oparciu o protokoły przeglądów kwartalnych, - omawiano kształtowanie się kosztów zużycia energii cieplnej ( c.o). 4. Sprawy pracownicze i organizacyjne zajmowano się: - organizacją Walnego Zgromadzenia, - sprawami BHP, 1
- zmianami unormowań prawnych dotyczących funkcjonowania Spółdzielni. Stan członków Spółdzielni na dzień 31.12.2014r.: Członkowie ogółem 1.243 w tym zamieszkali w zasobach Spółdzielni 1.124 Liczba mieszkań w najmie - 154 Członkowie, użytkownicy lokali 76 Członkowie właściciele garaży ulic zamieszkujących w zasobach Spółdzielni - 85 Członkowie oczekujący- 20 W okresie sprawozdawczym przyjęto w poczet członków - 15 Skreślono 10 osób. Przyczyny skreśleń to wystąpienie członków, oraz śmierć członka. Stan zasobów w okresie sprawozdawczym: - lokale mieszkalne 1.380 - lokale usługowe- 83 + 16 lokali na zasadzie umowy najmu przy ul. Kaszubskiej 6, 8 - garaże 145 w tym 8 garaży na zasadzie umowy najmu. II realizacja zadań rzeczowych w zakresie remontów. W 2014 r. wykonano remonty bieżące polegające na: a) usuwaniu awarii i wad technologicznych, b) naprawie elementów budynków wind osobowych bądź ich instalacji uszkodzonych przez wandali i chuliganów, c) remonty średnie. ad a) Większość usuwanych awarii to zatkane przewody kanalizacyjne z powodu niewłaściwego użytkowania przez lokatorów urządzeń sanitarnych. W 2014r. mieliśmy około 18 przypadków takich awarii. W 2014r. wykonano naprawę dachów uszkodzonych podczas zimy, mieliśmy ok. 14 takich przypadków. Koszty usuwania takich awarii są bardzo duże. Do tego często dochodzą odszkodowania dla lokatorów, których piwnice bądź mieszkania z tych powodów zostaną zalane. 2
ad b) Drugą grupą napraw i awarii jakie były usuwane bardzo często w ubiegłym roku są akty wandalizmu i chuligaństwa, z jakimi mamy do czynienia bardzo często na naszych obiektach. Głównie wybijane są szyby, kradzione i niszczone centrale domofonów oraz centralki sterowania wind. Ponadto permanentnie niszczone są drzwi do budynków, brudzone lub malowane sprayem elementy elewacji i klatek schodowych. W tej grupie mieliśmy do czynienia z około 125 poważnymi remontami, których koszty rosną z każdym rokiem. ad c) Trzecia grupa to planowane remonty dachów, klatek schodowych, elewacji oraz urządzeń wyposażenia budynków i instalacji. Wykonano między innymi: I kwartał: 1. Przewidziane zadania w zakresie remontów zgodnie z zatwierdzonym planem remontów na 2014r i wykonane w I kwartale br. : - remont tarasu nad garażami / izolacja + posadzka/ - ul. Św. Jerzego 15 15a - wymiana drzwi wejściowych do klatek schodowych od strony tarasu [2kpl] ul. Św. Jerzego 15-15a - naprawa [wspawanie łat] zbiornika ciepłej wody użytkowej lokalna kotłownia gazowa ul. Hallera 24a - wymiana instalacji zimnej-, ciepłej wody i cyrkulacji ul. Hallera 24 24a: poziomy w piwnicy piony w mieszkaniach: 24a / 5, 8, 11, 14, 15 oraz pomieszczenie gospodarcze - malowanie klatki schodowej ul. Trzebnicka 9 - modernizacja kabiny dźwigu osobowego ul. Trzebnicka 9 2. Roboty wykonane dodatkowo w I kwartale: - konserwacja bram garażowych w zasobach SM SPÓŁDZIELCA styczeń, luty, marzec /1x w miesiącu/, - roboty dekarskie : ul. Żeromskiego 15 - naprawa obróbek blacharskich uszkodzonych przez wichurę w grudniu 2013 ul. Powstańców Śląskich 166 przedłużenie wywiewki kanalizacyjnej ponad dachem przy oknie kuchennym mieszkania nr 43 ul. Kraińskiego 8 [garaże} wymiana skorodowanych: odcinka rynny, rury spustowej i łączącego je zbiornika ul. Kraińskiego 2 naprawa pokrycia dachu papą termozgrzewalną nad mieszk. 12 3
- wymiana drzwi wejściowych do klatek schodowych: ul. Na Polance 14d i 10d - wymiana drzwi wejściowych do klatek schodowych od strony podwórka [2kpl] ul. Św. Jerzego 15-15a - wymiana obudowy rur kominów wentylacyjnych w budynku ul. Św. Jerzego 13 przy ścianie szczytowej budynku ul. Św. Jerzego 15 - uszczelnienie połączenia ogniomuru budynku ul. Św. Jerzego 13 i ściany szczytowej Budynku ul. Św. Jerzego 15 [zalewana klatka schodowa] - wymiana rury spustowej odprowadzającej wodę opadową z tarasu budynku ul. Św. Jerzego 15 15a [zalewane pomieszczenie wodomierzowe i korytarz w piwnicy ] - wykonanie nowej nawierzchni przed wejściem na taras wejściowy do budynku ul. Św. Jerzego 15-15a - wykonanie nowej zabudowy koryta [rynny] odprowadzającego wodę z tarasu ul. Św. Jerzego 15-15a - modernizacja oświetlenia przed wejściem do klatek schodowych od strony tarasu i od podwórza [montaż lamp ledowych] ul. Św. Jerzego 15 15a - montaż krat i drzwi na parterze przed zejściami do piwnic ul. Mosbacha 4, 6 i 8 - wymiana uszkodzonego odcinka pionu kanalizacyjnego poniżej I piętra oraz podejścia kanalizacyjnego do umywalki w lokalu użytkowym ul. Żeromskiego 15 - wymiana kratek wentylacyjnych w stropodachu ul. Powstańców Śląskich 162 168 - montaż skrzynek na ulotki itp. przed drzwiami wejściowymi do klatek schodowych ul. Powstańców Śląskich 162-168 - malowanie sufitu w jednym pokoju likwidacja skutków zalania przez nieszczelne pokrycie dachu ul. Kaszubska 8 / 8 - naprawa instalacji elektrycznych usuwanie szkód spowodowanych: dewastacjami, kradzieżami, pożarem: ul. Mosbacha 4 6 8, ul. Jedności Narodowej 207 209, ul. Bolesławiecka 1, - wykonanie monitoringu w bramie przejazdowej i przed drzwiami wejściowymi na klatkę schodową ul. Żeromskiego 15 - wymiana reflektorów halogenowych na zewnątrz budynków : ul. Bolesławiecka 1 15, ul. Reja 72a, ul. Maślicka 6a - 6e, - naprawa tynków na elewacji i malowanie cokołów ul. Niemcewicza 32a - uzupełnienie tynków na elewacji, zamalowanie grafitti, malowanie wejścia do budynku oraz drzwi wejściowych do klatki schodowej - ul. Żeromskiego 15 - montaż prętów stalowych zabezpieczających okna na klatce schodowej ul. Żeromskiego 15, - malowanie balustrad przy schodach wejściowych na klatkę schodową ul. Reja 72b - naprawa osłony śmietnikowej ul. Reja 72 72b - pomalowanie osłony śmietnikowej ul. Powstańców Śląskich 162 168 - napraw chodników przed budynkami : ul. Powstańców Śląskich 168, ul. Jedności Narodowej 207 - naprawa bramy wjazdowej do garażu ul. Mosbacha 4 6 8 - awaryjna wymiana : niesprawnych wodomierzy zw i cw, zaworów zw, cw, grzejnikowych 4
we wszystkich budynkach Spółdzielni II kwartał: 1. Przewidziane zadania w zakresie remontów zgodnie z zatwierdzonym planem remontów na 2014r wykonane w II kwartale br.: - wymiana instalacji zimnej-, ciepłej wody i cyrkulacji ul. Hallera 24 24a [ dokończenie prac rozpoczętych w I kwartale ] - malowanie klatek schodowych : ul. Mosbacha 4 6-8 - wymiana drzwi wejściowych do klatek schodowych : ul. Trzebnicka 9 [ 2 kpl ] ul. Pestalozziego 7 ul. Pestalozziego 9 [ 2 kpl ] ul. Ledóchowskiego 14 ul. Pestalozziego 8 [ od podwórka ] - modernizacja instalacji wentylacyjnej na parterze budynku - ul. Kaszubska 8 2. Roboty wykonane dodatkowo w II kwartale: - prace związane ze zmianą ogrzewania budynków tj. zamiana kotłowni lokalnych gazowych na węzły cieplne : ul. Św. Jerzego 15-15a i ul. Hallera 24a 24b, - konserwacja bram garażowych w zasobach SM SPÓŁDZIELCA kwiecień, maj, / czerwiec /1x w miesiącu, - roboty dekarskie : ul. Mosbacha 8 - naprawa i uzupełnienie uszkodzonej przez wichurę podbitki dachu [od strony wnętrza podwórzowego ] ul. Na Polance 12d nad mieszkaniem nr 11 uszczelnienie obróbek wokół okna połaciowego, uzupełnienie brakujących dachówek, uszczelnienie kosza, uszczelnienie obróbek muru ogniowego, czyszczenie i naprawa rynien, ul. Na Polance 10d nad mieszkaniem nr 10 uszczelnienie gzymsu, kosza i muru ogniowego ul. Na Polance 10d nad mieszkaniem nr 12 uszczelnienie połaci i obróbek wokół kominów ul. Na Polance 12c nad mieszkaniem nr 12 czyszczenie i naprawa obróbek blacharskich [rynna i kosz] ul. Na Polance 14d usunięcie z dachu zbutwiałej, połamanej ławy kominiarskiej ul. Na Polance 10 nad mieszkaniem nr 20 uszczelnienie obróbek blacharskich wokół kominów, założenie siatki ochronnej na wylotach przewodów wentylacyjnych na kominie ul. Reja 2 naprawa i uzupełnienie rynien nad parterową częścią oraz wjazdem do garażu oraz uzupełnienie rur spustowych odprowadzających wodę opadową z dachu [we wnętrzu podwórzowym] ul. Bolesławiecka 13 nad mieszkaniem 17 uszczelnienie pokrycia dachu z blachy [kopuła] oraz oczyszczenie i uszczelnienie koryta ul. Bolesławiecka 13 naprawa i udrożnienie rury spustowej [przy wejściu na klatkę 5
schodową] ul. Kraińskiego 6 nad mieszkaniem 12 uszczelnienie pokrycia dachu z papy termozgrzewalnej oraz umocowanie i uszczelnienie obróbek blacharskich wokół kominów i wyłazu na dach ul. Jedności Narodowej 209 nad mieszkaniem 27 likwidacja przecieków z dachu ul. Żeromskiego 15 naprawa i czyszczenie rynien i rur spustowych od strony podwórka - wymiana drzwi wejściowych do lokalu : ul. Kaszubska 8 lok. 1a - wymiana uszkodzonego odcinka pionu kanalizacyjnego poniżej I piętra : ul. Powstańców Śląskich 162 [ pion mieszkania 5 ] - modernizacja instalacji domofonowej w budynku ul. Bolesławiecka 15 [ zmiana z analogowej na cyfrową w branie wejściowej do klatki schodowej i na galerie ] - wykonanie nowej nawierzchni asfaltobetonowej na drodze dojazdowej do osłony śmietnikowej ul. Mosbacha 8 - remont bramy przejazdowej po pożarze ul. Bolesławiecka 15 - malowanie garaży - ul. Bolesławiecka 5 11 - wykonanie podjazdu dla niepełnosprawnych ul. Na Polance 14 b - uzupełnienie tynków na elewacji, zamalowanie grafitti, malowanie wejścia do budynku oraz drzwi wejściowych do klatki schodowej - ul. Żeromskiego 15 - naprawa chodnika: ul. Powstańców Śląskich 162-168 od strony parkingu - awaryjna wymiana : niesprawnych wodomierzy zw i cw, zaworów zw, cw, grzejnikowych we wszystkich budynkach w zasobach Spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych - malowanie elewacji likwidacja graffiti ul. Powstańców Śląskich 162-168 - uzupełnienie tynku na ścianach balkonu i na gzymsie, uszczelnienie pasa podrynnowego na gzymsie nad balkonem ul. Powstańców Śląskich 166 m 43 - naprawa obróbek blacharskich daszku nad wejściem do lokalu usługowego U1 oraz uzupełnienie tynku na elewacji przy rurze spustowej i pomalowanie ul. Powstańców Śląskich 162 - naprawa i uzupełnienie tynków wraz z pomalowaniem - cokoły oraz przy drzwiach wejściowych do klatek schodowych i na ogniomurach wiatrołapów ul Na Polance 10-10d, 12-12d, 14-14d III kwartał: 1. Przewidziane zadania w zakresie remontów zgodnie z zatwierdzonym planem remontów na 2014r wykonane w III kwartale br: - wymiana instalacji zimnej-, ciepłej wody i cyrkulacji ul. Na Polance 10-10d, 12-12d, 14-14d - zakończono wymianę poziomów; piony - w trakcie realizacji - modernizacja kabin dźwigów osobowych: ul. Bolesławiecka 1a [ 2 szt. ] ul. Bolesławiecka 15 [ 2 szt. ] ul. Reja 2 [ 1 szt. ] - modernizacja węzłów cieplnych [ wymiana na kompaktowe ] ul. Powstańców Śląskich 162, 166 - remont pomieszczeń węzłów cieplnych ul. Powstańców Śląskich 162, 166; 6
- naprawa i malowanie sufitów galerii ul. Bolesławiecka 1 15a - malowanie balustrad na balkonach ul. Bolesławiecka 1 - zmiana systemu ogrzewania budynków tj. zamiana kotłowni lokalnych gazowych na węzły cieplne: [ wykonanie przyłączy do miejskiej sieci ciepłowniczej, demontaż wyposażenia kotłowni gazowych, remont pomieszczeń, montaż urządzeń węzłów cieplnych]: ul. Św. Jerzego 15-15a ul. Hallera 24a 24b - rozpoczęcie prac związanych z wymianą pionów zimnej wody, ciepłej wody i cyrkulacji ul. Powstańców Śląskich 162 164 166-168 2. Roboty wykonane dodatkowo w III kwartale: - naprawa i uszczelnienie krawędzi płyt galerii ul. Bolesławiecka 1 i 15a - naprawa dylatacji na galeriach ul. Bolesławiecka 15a - naprawa tynków i malowanie: strefy wejścia od frontu, bramy przejazdowej oraz elewacji tylnej - ul. Trzebnicka 9; - konserwacja bram garażowych w zasobach SM SPÓŁDZIELCA kwiecień, maj, czerwiec /1x w miesiącu/ - roboty dekarskie : ul. Jedności Narodowej 207 nad mieszkaniem 26 - naprawa [ poszerzenie ] pasa podrynnowego ul. Na Polance 12 nad mieszkaniem nr 21 uszczelnienie obróbek wokół komina, uszczelnienie kosza, czyszczenie i naprawa rynien ul. Niemcewicza 32a wymiana pasa podrynnowego, wymiana rynny oraz naprawa pasa nadrynnowego [lewa strona budynku] ul. Mosbacha 4 i 6 czyszczenie i naprawa koryta odprowadzającego wodę z dachu oraz czyszczenie rur spustowych; - wymiana uszkodzonego, przeciekającego odcinka pionu kanalizacyjnego w pomieszczeniu węzła cieplnego ul. Powstańców Śląskich 162 - wykonanie remontu nawierzchni chodnika wzdłuż budynku od strony parkingu oraz uszczelnienie styku chodnika z płytą nad garażami ul. Powstańców Śląskich 162 168 IV kwartał: 1. Przewidziane zadania w zakresie remontów zgodnie z zatwierdzonym planem remontów na 2014r wykonane w IV kwartale br.: - wymiana instalacji zimnej wody, ciepłej wody i cyrkulacji : ul. Na Polance 10-10d, 12 12d, 14 14d - kontynuacja robót rozpoczętych w III kw. i zakończenie inwestycji - remont przedsionków wejść do klatek schodowych : ul. Kraińskiego 2 12 - wymiana podejść pod piony i pionów zimnej wody, ciepłej wody i cyrkulacji oraz wodomierzy ul. Powstańców Śląskich 162-164 166 168 7
- remont pokrycia dachowego : pokrycie papą termozgrzewalną i wymiana obróbek blacharskich ul. Mosbacha 4 - remont pokrycia dachowego : pokrycie papą termozgrzewalną i wymiana obróbek blacharskich ul. Mosbacha 6 Roboty wykonane dodatkowo w IV kwartale: - ul. Reja 72 72a 72b : wymiana okien w piwnicach - ul. Trzebnicka 9: naprawa tynków i malowanie elewacji frontowej do wysokości parteru - roboty dekarskie : -ul. Kluczborska 35 nad mieszkaniami 14 i 15 uszczelnienie obróbek blacharskich wokół kominów oraz pokrycia z papy -ul. Powstańców Śląskich 168 montaż rynny i rury spustowej odprowadzenie wody opadowej z daszku pizzerii od strony parkingu -ul. Powstańców Śląskich 162 168 w garażu 22 montaż zbiornika pod płytą stropową [odprowadzenie przeciekającej wody do ciągu komunikacyjnego] -ul. Pestalozziego 8 mieszkanie 9 wymiana uszczelnienia wokół okna połaciowego -ul. Bolesławiecka 13 nad mieszkaniem 17 czyszczenie i uszczelnienie koryta oraz uszczelnienie pokrycia dachu [kopuła kryta blachą] -ul. Kraińskiego 10 nad mieszkaniem 11 uszczelnienie obróbek blacharskich wokół komina oraz uszczelnienie połaci, uzupełnienie wywiewek kanalizacyjnych -ul. Pestalozziego 8 nad mieszkaniem 11 umocowanie wiszących blach poniżej okna połaciowego -ul. Mosbacha 6 i 8 naprawa [uszczelnienie ] dachu mansardowego, krytego blachą -ul. Bolesławiecka 15 nad mieszkaniem 36 uszczelnienie szczelin dylatacyjnych, uszczelnienie obróbek blacharskich otworów wentylacyjnych w ścianie - ul. Reja 2 naprawa zapadniętego chodnika we wnętrzu podwórzowym oraz udrożnienie i uszczelnienie rury spustowej [ poniżej terenu ] - ul. Kaszubska 8 modernizacja instalacji domofonowej z wymianą unifonów [ z analogowej na cyfrową ] - ul. Bolesławiecka 15 : wymiana lamp na klatce schodowej [ nowe z czujnikami ruchu] - ul. Bolesławiecka 13 : wymiana lamp na klatce schodowej [ nowe z czujnikami ruchu] - ul. Bolesławiecka 13 / 15 wymiana lamp w łącznikach [ nowe z czujnikami ruchu] - ul. Trzebnicka 9 instalacja monitoringu na klatce schodowej - ul. Powstańców Śląskich 166 montaż drzwi do korytarza piwnicznego - ul. Bolesławiecka 13 15 15a wymiana zaworów przed grzejnikami - ul. Wyszyńskiego 146 wymiana instalacji domofonowej [ z analogowej na cyfrową ] - ul. Maślicka 6a 6e : wymiana pompy w studzience w kotłowni gazowej - wszystkie budynki SM naprawy bieżące / awaryjne dźwigów osobowych - konserwacja bram garażowych w zasobach SM SPÓŁDZIELCA październik, listopad, grudzień [1x w miesiącu] W ciągu całego roku 2014 wykonano zgodnie z terminami wg Prawa budowlanego: - przeglądy roczne instalacji gazowej we wszystkich budynkach, 8
- przeglądy kominów wentylacyjnych we wszystkich budynkach, - przeglądy 5-cio letnie budowlane. III. Realizacja wniosków lokatorów w sprawie wyodrębnienia własności lokali. Spółdzielnia prowadzi działania w celu uporządkowania stanu prawnego gruntów, o których mowa w art. 41 u.s.m. W roku 2014 było zarejestrowanych 12 wniosków o wyodrębnienie własności lokali wszystkie zostały zrealizowane. IV Windykacja należności W okresie sprawozdawczym, Zarząd Spółdzielni poświęcił dużo uwagi egzekucji zaległości w opłatach czynszowych. Średnie miesięczne zadłużenie członków wobec Spółdzielni stanowiło 7,64 % miesięcznych wpływów, co stanowi zwiększenie w stosunku do 2013r. o 1,28 %. Z przedstawionych liczb wynika, że Zarząd musiał w 2014 r. wykazać się dużą przedsiębiorczością, aby nie doprowadzić do zadłużenia Spółdzielni lub nie dopuścić do wyłączeń w dostawie mediów ( c.o., wody itp. ). Deficyt w płatnościach bieżących pokrywaliśmy z dochodów uzyskanych z działalności pozastatutowej takiej jak: - wynajem lub sprzedaż powierzchni użytkowych w budynkach ( dot. korytarzy, piwnic, strychów, terenów ), - świadczenie usług reklamowych ( dot. wynajmu powierzchni, terenu i ścian budynków na reklamy), - zarządzenie nieruchomościami obcych jednostek organizacyjnych. Wracając do problemu egzekucji od członków należności z tytułu opłat eksploatacyjnych trzeba stwierdzić, że w 2014 r. działania Zarządu były zdecydowane, w stosunku do dłużników prowadzono wszelkie możliwe działania statutowe oraz prawne zmierzające do zmniejszenia lub likwidacji zadłużenia. W postępowaniu sądowym było 31spraw, w tym 21 spraw zostało zakończonych prawomocnymi orzeczeniami. V. Podsumowanie Jak wynika z wyżej przedstawionych danych liczbowych okres sprawozdawczy cechuje ogrom wykonanych zadań eksploatacyjnych i remontowych. Zarząd- 2 i 3/5 Księgowość 4 Eksploatacja i sprawy członkowskie 3 9
Sekretariat- 1 Konserwatorzy 4 RAZEM: 14 i 3/5 Bilans Spółdzielni za 2014 r. zamyka się po stronie aktywów i pasywów kwotą zł 77.069.600,55. Zarząd SM SPÓŁDZIELCA 10