NIERUCHOMOŚCI DEMBOWSKIEGO 8-10

STAN ISTNIEJĄCY (MAPA)

STAN ISTNIEJĄCY Nieruchomość to działka z Dembowskiego 8 i Dembowskiego 10 Działka zabudowana jest następującymi budynkami: Dembowskiego 10 pawilon MOKPOL o powierzchni użytkowej 1303 m 2. MOKPOL posiada prawo własnościowe do tej nieruchomości Dembowskiego 8 pawilon handlowo/usługowy o powierzchni użytkowej 929,7 m 2. Całość budynku należy do SMB JARY Herbsta 11 pawilon tymczasowy dawniej sklep pasmanteryjny, obecnie bar BURGER MAMA Dembowskiego 8A i 8B pawilony tymczasowe, ale z prawami spółdzielczymi

STAN ISTNIEJĄCY (BUDYNKI)

STAN ISTNIEJĄCY (ZIELEŃ)

STAN ISTNIEJĄCY Pawilon Dembowskiego 10 MOKPOL ma ponad 40 lat. Budynek nie spełnia obecnych wymogów izolacyjności cieplnej Instalacja c.o. jest bardzo zawodna wymaga wymiany Instalacja elektryczna wymaga całkowitej wymiany po 40 latach używania wtedy urządzenia były zupełnie inne niż obecnie. MOKPOL jest zdeterminowany aby w miejsce obecnie istniejącego pawilonu powstała nowa przestrzeń handlowa, spełniająca wymogi techniczne określone w latach 2017-2019- 2021.

STAN ISTNIEJĄCY (ODLEGLOŚCI)

STAN ISTNIEJĄCY (ODLEGŁOŚCI)

STAN ISTNIEJĄCY (PŁN. ŚCIANA)

STAN ISTNIEJĄCY (WIDOK)

STAN ISTNIEJĄCY OD ULICY

STAN ISTNIEJĄCY Teren nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, ani uchwalonym, ani obecnie procedowanym. MOKPOL jako współwłaściciel (większościowy) nieruchomości chce nadal prowadzić działalność w tym miejscu, ale nie w tak starym pawilonie zakłada wyburzenie go i postawienie w jego miejscu nowego budynku handlowo usługowego, z mieszkaniami powyżej 2/3 kondygnacji

MOŻLIWOŚCI Podzielić działkę na dwie i pozwolić MOKPOLowi na samodzielną działalność poza kontrolą SMB JARY Wspólnie z MOKPOLem zrealizować inwestycję która zachowa w dużo lepszym stanie obecną placówkę handlową, pozwoli zmodernizować pawilon Dembowskiego 8 uporządkować teren od strony ulicy i nie zdewastuje terenu osiedlowego. Skłaniamy się do drugiego wariantu

POSTĘPOWANIE Ponieważ teren nie jest objęty planem miejscowym, zmiana zabudowy jest możliwa na podstawie decyzji o Warunkach Zabudowy Zarząd Spółdzielni zamierza przygotować i złożyć taki wniosek do końca 2018 roku Po uzyskaniu decyzji będzie można przygotować detale dotyczące ewentualnej inwestycji, przedyskutować z mieszkańcami i przedstawić je Walnemu Zgromadzeniu w 2019 roku Na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia przystąpić do projektowania (rok 2020) i realizacji (od 2021 roku).

OGRANICZENIA Warunki zabudowy wydawane są na podstawie Ustawy o Zagospodarowaniu i Planowaniu Przestrzennym. Art. 61 ust 1 p. 1) ustawy określa warunek dobrego sąsiedztwa : co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

OGRANICZENIA Osiedle SMB JARY nie jest terenem deweloperskim, a spółdzielnia nie jest deweloperem który musi wydobyć z działki budowlanej jak najwięcej pieniędzy. Zarząd uważa, że inwestycja MUSI zapewnić ochronę istniejącej zieleni oraz dostateczną liczbą miejsc postojowych. Powierzchnia usługowa handel, biura, usługi wymaga 1 miejsca postojowego na około 30 do 50 m 2 Powierzchnia mieszkalna wymaga 1 m.p. na 60 m 2 Wszystkie miejsca postojowe MUSZĄ się zmieścić w obrysie istniejących budynków i ani jedno nie może być zlokalizowane gdzie indziej niż na terenie tejże inwestycji.

OGRANICZENIA Jakakolwiek nowa zabudowa będzie musiała zostać cofnięta od linii ulicy Herbsta w głąb osiedla to wynika z obserwacji obecnie wydawanych decyzji na terenie Ursynowa. Jakakolwiek nowa zabudowa nie może zostać cofnięta w głąb osiedla, gdyż zmniejszy się skwer osiedlowy i powstaną problemy z przesłanianiem sąsiednich budynków. Ponadto zagrożona zostanie zieleń. Zabudowa może być wykonana tylko w obrysie obecnych budynków, zapewne z wchłonięciem terenu pod pawilonem wulkanizacji (np. jako zjazd do garażu podziemnego, albo rampa dla dostaw).

KONCEPCJA 1. Nowy budynek w miejscu pawilonu MOKPOL 2. Podwyższenie pawilonu DEMBOWSKIEGO 8 3. Parking podziemny w miejscu całego pawilonu MOKPOL nawet aż do ulicy 1. Nie należy budować kloca na całej powierzchni pawilonu, bo zniszczy teren urbanistycznie Powierzchnia zabudowy nad ziemią powinna być mniejsza 2. Podwyższenie pawilonu DE08 pozwoli zachować linię zabudowy w ulicy, zachować zieleń od strony skweru i nie będzie przesłaniać sąsiednich budynków. 3. Dwa poziomy parkingu zapewnią m.p. dla zadania.

KONCEPCJA 1. 1500 m 2 powierzchni jednego poziomu garażu da około 60 miejsc postojowych, na dwu poziomach łącznie około 110. 2. 110 m.p. może obsłużyć 1800 m2 lokali użytkowych (sklepy, biura), razem 60 m.p. około 50 mieszkań - 50 m.p. Z tego wynika że zadanie inwestycyjne może objąć: Budowę 2 kondygnacji usługowych na około 60% powierzchni pawilonu MOKPOL Nadbudowę około 45-50 mieszkań nad nim Nadbudowę 2 kondygnacji nad istniejącym pawilonem z przeznaczeniem na mieszkania/biura

CO TO OZNACZA? 1. Budynek DE08 może mieć maks. 4 kondygnacje jak DE 06 obok 2. Budynek DE10 MOKPOL powinien mieć mniejszy obrys niż obecnie, 2 kondygnacje handlowo-usługowe 3. Budynek DE10 MOKPOL nad częścią dwu kondygnacji usługowych powinien mieć do 6 kondygnacji mieszkalnych tak jak DE 12 obok. Skwer pomiędzy budynkami pozostanie bez zmniejszenia powierzchni. Żadne samochody nie będą tam wjeżdżać (sklep, paczkomaty, bankomaty przeniosą się od ulicy). Powstała przestrzeń nie będzie zdominowana przez wieżowiec, ale zamknięta budynkiem podobnym do obecnych. Zachowana zostanie zasada dobrego sąsiedztwa.

PODSUMOWUJĄC

POZA WARUNKI ZABUDOWY 1. Biorąc pod uwagę sytuację własnościową powinno to być wspólne przedsięwzięcie Spółdzielni Jary i Spółdzielni Mokpol. 2. Powinno być zrealizowane w postaci spółki celowej. Takie przedsięwzięcia realizowano w Warszawie Sezam na Marszałkowskiej i Uniwersam Grochów jako dwa przykłady. 3. Realizacja w trybie umów deweloperskich, a nie spółdzielczych. 4. Realizacja takiego przedsięwzięcia wymaga zgody Walnego Zgromadzenia a przed nim mieszkańcy zostaną o planach poinformowani.

OSZACUJMY PIENIĄDZE 1. Łączna powierzchnia budynku nowego: 50 mieszk.*60 m + 1500 MOKPOL + 900 nad DE08 + 3000 garaż = 8400 m2 2. Koszt takiego budynku wg SEKOCENBUD 8400 * 4450 zł/m2 = 37,5 mln zł 3. MOKPOL musi zapłacić za swoje 1500+1500 (garaż)= 3000 m *4450 13,5 mln zł 4. Sprzedaż mieszkań 3000m2*8500 zł 25,0 mln zł 5. Sprzedaż parkingów 60x 25 tyś 1,5 mln zł 6. Wpływy razem 40,0 mln zł 7. Marża 2,5 mln zł oraz 2 poziomy nadbudowy pawilonu biurowego

PODSUMOWUJĄC 1. Wniosek o warunki zabudowy jest jedynie przygotowaniem do ewentualnej inwestycji. Bez Warunków Zabudowy jakiekolwiek przedsięwzięcie inwestycyjne nie może być rozpatrywane. 2. Zgodnie z regulaminem gospodarki finansowej spółdzielni prowadzenie inwestycji poza etapem projektu budowlanego wymaga zatwierdzenia przez Walne Zgromadzenie 3. Koszty uzyskania Warunków Zabudowy dla spółdzielni to rząd kilkunastu tysięcy zł. 4. Wszelkie dalsze działania zostaną podjęte na podstawie uchwał Walnego Zgromadzenia.

Dziękujemy za uwagę