SPRAWOZDANIE ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ METALURG "

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ METALURG " ZA 2017 ROK. Realizując obowiązki wynikające z 33 ust. 4 statutu, Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Metalurg przedstawia sprawozdanie z działalności za 2017 r. Sprawozdanie obejmuje najważniejsze cele i zadania zrealizowane w roku sprawozdawczym w oparciu o kierunki działań i plany realizacji przedsięwzięć przyjęte przez Walne Zgromadzenie na lata 2014 2022 oraz określone przez Radę Nadzorczą w rocznym Planie Gospodarczym na 2017 r. Najważniejsze zadania, które były realizowane przez Zarząd Spółdzielni to: dążenie do uzyskania właściwych relacji i wskaźników ekonomicznych oraz utrzymanie dobrej sytuacji finansowej Spółdzielni, m.in. poprzez oszczędne gospodarowanie posiadanymi środkami finansowymi, intensyfikację windykacji i zaległych opłat za lokale, realizacja prac przyjętych w Planie Remontów na 2017 rok m.in. kontynuacja termomodernizacji budynków mieszkalnych, która oprócz poprawy estetyki budynków wpływa w wymierny sposób na obniżenie kosztów ogrzewania mieszkań, przygotowanie inwestycji mieszkaniowej na Osiedlu Robotniczym. Spółdzielnia Mieszkaniowa Metalurg przez cały 2017 rok utrzymywała dobrą i stabilną płynność finansową mimo występujących zaległości w opłatach za lokale. Gospodarka finansowa w zakresie bieżącej działalności eksploatacyjnej prowadzona była w oparciu o środki własne, a zobowiązania za media, roboty remontowe i inne usługi regulowane były terminowo. Zarząd Spółdzielni kontynuował działania przyjęte w 2006 roku w procedurach ISO zmierzające do utrzymania wskaźników zadłużenia z tytułu opłat za lokale poniżej 6% w stosunku do obowiązujących rocznych naliczeń. SM Metalurg zakończyła 2017 rok pozytywnymi wynikami i podobnie jak w latach poprzednich, osiągnęła nadwyżkę bilansową. Nadwyżka wykazana w bilansie wynosi 271 919,11 zł i będzie podlegała podziałowi przez Walne Zgromadzenie SM Metalurg, które odbędzie się w 2018 roku. Gospodarka remontowa prowadzona była w oparciu o stosowne plany przyjęte przez Radę Nadzorczą oraz w oparciu o obowiązujące regulaminy i zalecenia wynikające z przeglądów okresowych. Zakres finansowy i rzeczowy rocznych wydatków funduszu określiła Rada Nadzorcza na podstawie planów opracowanych przez Zarząd wynikających z kierunków przyjętych przez Walne Zgromadzenie. 1

W ramach przyjętego przez Radę Nadzorczą Planu Gospodarczego na rok 2017 wykonano prace mające wpływ na utrzymanie zasobów Spółdzielni we właściwym stanie technicznym, ograniczenie zużycia energii oraz poprawę estetyki części wspólnych nieruchomości i budynków. Zarząd Spółdzielni realizując uchwałę Walnego Zgromadzenia podjętą w czerwcu 2012 roku przygotował realizację nowej inwestycji mieszkaniowej na Osiedlu Robotniczym. W maju 2017 roku został złożony do Urzędu Miejskiego projekt budowlany wraz ze stosownymi dokumentami celem otrzymania decyzji. Przygotowanie pozwolenia na budowę zadania inwestycyjnego zostało wstrzymane z powodu protestu grupy mieszkańców Osiedla Robotniczego oraz decyzji Walnego Zgromadzenia podjętej w dniu 21 czerwcu 2017 r. Należy zaznaczyć, że poniesione koszty związane z uzgodnieniami i opracowaniem dokumentacji projektowej inwestycji wynosiły łącznie do 2017 roku kwotę 178 689,85 zł. W celu odzyskania poniesionych środków finansowych wydaje się zasadne zbycie gruntu uprzednio przeznaczonego pod inwestycję mieszkaniową co jest zgodne z miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w Dąbrowie Górniczej. ZAGADNIENIA ORGANIZACYJNE I CZŁONKOWSKO MIESZKANIOWE W bieżącej działalności Zarząd Spółdzielni działał kolegialnie, podejmując decyzje w formie uchwał i zarządzeń. Członkowie Zarządu realizowali sprawy zgodnie z przyjętym podziałem odpowiedzialności za realizację zadań. W 2017 roku Zarząd SM Metalurg" działał w składzie: Prezes Zarządu Spółdzielni Kierownik Bieżącej Działalności - inż. Andrzej Madej Zastępca Prezesa Zarządu - mgr Renata Rogusz Obowiązki Zarządu wynikające z postanowień statutu SM Metalurg oraz przyjętego Planu Gospodarczego na 2017 rok były wykonywane na bieżąco przy aprobacie członków Spółdzielni, o czym świadczyć może brak skarg na realizację wykonanych prac. Zarząd odbył łącznie 56 protokołowanych posiedzeń i podjął 18 uchwał. Ponadto Zarząd przygotował z zachowaniem terminów ustawowych Walne Zgromadzenie, które odbyło się w dniu 21 czerwca 2017 roku, na którym odbyły się wybory na trzyletnią kadencję, tj. na lata 2017-2020, 6 osobowej Rady Nadzorczej. Do stałych zagadnień rozpatrywanych kolegialnie przez Zarząd należały sprawy eksploatacji i utrzymania zasobów mieszkaniowych, zadłużeń w opłatach za lokale oraz bieżąca analiza i ocena wyników gospodarczo - finansowych Spółdzielni. 2

Na posiedzeniach Zarządu rozpatrywane były również zagadnienia dotyczące przygotowania inwestycji mieszkaniowej na Osiedlu Robotniczym, gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zadłużeń w opłatach za lokale, remontów zasobów, wyników wewnętrznych i zewnętrznych kontroli działalności Spółdzielni, spraw pracowniczych, zmian w regulaminach wewnętrznych, spraw organizacyjnych oraz innych wynikających z bieżących potrzeb. Członkowie Zarządu uczestniczyli w posiedzeniach Rady Nadzorczej oraz jej Komisji problemowych, podczas których przedstawiano informacje i analizy dotyczące tematyki posiedzeń Rady oraz bieżącej działalności Spółdzielni. Obok bieżącej działalności gospodarczej i merytorycznej Zarząd oraz upoważnieni na mocy odpowiednich pełnomocnictw Zarządu Kierownicy Działów uczestniczyli, reprezentując Spółdzielnię, w tematycznych konferencjach, seminariach, spotkaniach i naradach, z udziałem m.in. władz Miasta Dąbrowy Górniczej i Śląskiej Izby Budownictwa w Katowicach. W 2017 roku działalność Spółdzielni była poddana kontroli przeprowadzonej przez następujące zewnętrzne instytucje i organy kontroli: Bank Gospodarstwa Krajowego w Warszawie - w zakresie rozliczeń i spłaty kredytu dot. budynku Stara 12B, Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Dąbrowie Górniczej - w zakresie kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych. Kontrolujący nie stwierdzili nieprawidłowości czy niezgodności stanu faktycznego z przekazywanymi przez Spółdzielnię rozliczeniami i informacjami. Bieżącą możliwość realizacji rzeczowych zadań planowych, jak i płynność finansową Spółdzielni niestety ogranicza występujące zjawisko zadłużeń mieszkańców będące następstwem niezachowania statutowych terminów wnoszenia opłat z tytułu użytkowania poszczególnych lokali. Poziom wskaźnika zaległości w opłatach liczony w stosunku do obowiązujących rocznych naliczeń za 2017 rok wyniósł 4,54 %, i jest porównywalny ze wskaźnikami uzyskanymi w latach 2015-2016. Stan zobowiązań wynikający z niedochowania terminów wnoszenia opłat bądź chęć stosowania przez niektórych czasowego kredytowania budżetu domowego jest często celowym działaniem osób zobowiązanych do zapłaty, gdyż po uruchomieniu procesu windykacji większość z nich nie ma problemu ze spłatą zobowiązań wobec Spółdzielni. Zestawienie zaległości w opłatach za mieszkania według stanu na dzień 31 grudnia 2017 roku w poszczególnych budynkach przedstawia tabela na str. 4. 3

ZESTAWIENIE ZALEGŁOŚCI W OPŁATACH ZA MIESZKANIA WEDŁUG STANU NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2017 ROKU LP. ADRES NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG STANU NA DZIEŃ 31.12.2017R. /W PLN/ W STOSUNKU DO NALICZEŃ ROCZNYCH /W %/ 1. Osiedle Robotnicze 3A 9,47 0,00 2. Osiedle Robotnicze 4A 456,07 0,20 3. Osiedle Robotnicze 5A 2 897,55 1,30 4. Osiedle Robotnicze 8A 5 147,28 2,28 5. Osiedle Robotnicze 7A 7 026,85 3,12 6. Tierieszkowej 5 10 651,81 4,72 7. Augustynika 9 3 109,32 1,38 8. Augustynika 11 8 497,48 3,77 9. Augustynika 13 5 689,37 2,52 10. Augustynika 13A 66 671,75 29,57 11. Augustynika 15 5 081,33 2,25 12. Augustynika 15A 3 349,79 1,49 13. Augustynika 17 19 970,79 8,86 14. Augustynika 11A 20 685,59 9,18 15. Augustynika 17A 34 391,35 15,25 16. Kopernika 24 7 204,11 3,20 17. Konopnickiej 30 10 866,24 4,82 18. Stara 12A 3 475,55 1,54 19. Stara 12B 6 025,12 2,67 20. Stara 11A 1 909,06 0,85 21. Stara 11B 520,07 0,23 22. Stara 11C 1 810,38 0,80 OGÓŁEM 225 446,32 4,54 średnia w 2017 r. Dla poprawy sytuacji na odcinku windykowania należności Spółdzielni uruchomiono w 2017 roku szereg działań, a w szczególności: wystosowano 119 indywidualnych wezwań do zapłaty, skierowano na drogę sądową 14 pozwów o zapłatę w sprawie zadłużeń z tytułu opłat i czynszów, wykonano eksmisję z lokalu przy ul. Augustynika 11A, w celu zabezpieczenia należności Spółdzielni złożono 8 wniosków do Sądu o ustanowienie hipoteki w urządzonych księgach wieczystych, uzyskano 15 prawomocnych wyroków i nakazów zapłaty, które skierowano do egzekucji komorniczej. 4

Prowadzone były także stosowne działania informacyjne kierowane do mieszkańców dotyczące możliwości skorzystania z pomocy socjalnej w uiszczaniu opłat za użytkowanie lokali. W 2017 roku z tej formy pomocy korzystało średnio miesięcznie 6 mieszkańców co skutkowało zawieszeniem procedury wykreślenia z członkostwa w Spółdzielni oraz wystąpienia na drogę postępowania sądowego. Działania Spółdzielni w zakresie windykacji to nie tylko egzekwowanie należności na drodze sądowej, ale także podejmowanie szeregu czynności poprzedzających skierowanie pozwu do Sądu. Dbając o wizerunek Spółdzielni i zachowanie jej poprawnych relacji z dłużnikami Zarząd przykłada dużą wagę do polubownego rozstrzygania sporów, chociażby poprzez zawieranie ugód i stały monitoring ich realizacji. Zintensyfikowanie podjętych przez Zarząd czynności windykacyjnych pozwoliło na zmniejszenie ilości Członków Spółdzielni posiadających zadłużenie. Rok 2017 to rok istotnych zmian dla wszystkich w kraju spółdzielni mieszkaniowych, które wprowadziła nowelizacja ustawowa z dnia 20 lipca 2017 r. pod nazwą Ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Zmiany ustaw spowodowały konieczność w całej spółdzielczości, a więc i w naszej Spółdzielni, przystąpienie w trybie pilnym do jej wdrażania, mimo braku określonych i przyjętych w noweli rozporządzeń oraz niedoprecyzowaniu szeregu postanowień. W celu dobrego przygotowania projektu statutu Przedstawiciele Zarządu oraz Rady Nadzorczej wzięli udział w merytorycznych szkoleniach o skutkach prawnych i ekonomicznych zmian w ustawach, przyjęto w Spółdzielni także plan postępowania, tak, by po opracowaniu projektu statutu poddać go szerokiej konsultacji. Podkreślić wypada, że ustawodawca wprowadził do dotychczasowego sposobu funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych wiele istotnych zmian, które należało uwzględnić zwłaszcza w zakresie dotyczącym członkostwa w spółdzielni. Na 31 grudnia 2017 roku Spółdzielnia liczy 795 członków. Na podstawie ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks podstępowania cywilnego oraz ustawy Prawo Spółdzielcze 223 osoby zamieszkujące w zasobach Spółdzielni i dotąd w SM Metalurg nie zrzeszone, bez składania deklaracji oraz wpłaty wpisowego i udziałów, obligatoryjnie uzyskały z mocy prawa członkostwo. Wskutek zastosowania znowelizowanego art. 4 powołanej powyżej ustawy zostało wykreślonych z rejestru członków Spółdzielni 25 osób, którym w dniu wejścia w życie ustawy nie przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu, albo prawo odrębnej własności lokalu w zasobach SM Metalurg. 5

ZAGADNIENIA W ZAKRESIE EKSPLOATACJI I UTRZYMANIA ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH Podstawowymi zagadnieniami w zakresie eksploatacji i utrzymania zasobów mieszkaniowych, jest spełnienie wymogów określonych przepisami prawa, utrzymanie zasobów w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz działania dla poprawy warunków zamieszkiwania, zgodnie z wnioskami kierowanymi przez mieszkańców. W zasobach mieszkaniowych Spółdzielni znajdują się 22 budynki mieszkalne wielorodzinne, 20 lokali użytkowych i 132 garaże. Spółdzielnia poza zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali i garaży, które zlokalizowane są przy ul. Augustynika oraz przy ul. Osiedle Robotnicze w Dąbrowie Górniczej - Ząbkowicach. Spółdzielnia, zgodnie z zawartymi umowami, sprawuje także zarząd nad nieruchomościami Wspólnot Mieszkaniowych przy ul. 11 Listopada 17, ul. Mickiewicza 1, 8, 9, 15, 17, 21, 25, ul. Stara 13, ul Krasińskiego 45 i 1 Maja 51 oraz osiedla domów jednorodzinnych przy ul. Kotarbińskiego i zespołami garaży na Osiedlu Robotniczym oraz przy ul. Kopernika. Zarządzanie nieruchomościami należącymi do Spółdzielni odbywa się na podstawie zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo spółdzielcze oraz prawa wewnętrznego tj. statutu Spółdzielni. Należy podkreślić, że zarządzanie nieruchomościami Spółdzielni nie polegało na osiąganiu dochodów z nieruchomości lokalowych, ale na utrzymaniu równowagi pomiędzy przychodami i kosztami w nieruchomościach, przy założeniu realizacji planów gospodarczych z korzyścią dla członków. Obecnie ta sytuacja ulega zmianie, ponieważ wszyscy stają się członkami z mocy prawa, więc nie będzie takiego rozróżniania. Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi obejmują: koszty utrzymania i bieżącej eksploatacji nieruchomości wraz z kosztami zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków w lokalach i częściach wspólnych nieruchomości oraz koszty dostawy i zużycia ciepła i podgrzania wody w lokalach, a także koszty konserwacji, napraw i bieżących remontów. Zgodnie z obowiązującymi w gospodarce spółdzielczej przepisami przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi są wykazywane w wielkościach naliczonych, a nie w wysokości wpływów rzeczywiście uzyskanych, bowiem w rachunkowości spółdzielni mieszkaniowych ma zastosowanie zasada memoriałowa, a nie kasowa. Powyższe oznacza, iż po stronie przychodów nie uwzględnia się występujących w opłatach za lokale zaległości płatniczych oraz cyklicznych rozliczeń dostawy mediów przypadających na przełomie roku kalendarzowego. Strukturę kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi ogółem - za rok 2017 prezentuje graficzny wykres na str. 7. 6

STRUKTURA KOSZTÓW GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI W ROKU 2017 22% 32% eksploatacja 32% 15% energia cieplna 27% /zużyta do centralnego ogrzewania i podgrzania wody/ wywóz odpadów komunalnych 4% 4% 27% zimna woda 15% utrzymanie, w tym remonty 22% Z przedstawionego zestawienia wyraźnie widać utrzymujący się z roku na rok wysoki udział kosztów na kształtowanie których, spółdzielnia nie ma większego wpływu. Są to koszty z tytułu m.in. energii cieplnej, wody i wywozu odpadów komunalnych stanowiące ponad 50 % opłat. Pozostałą kwotę kosztów stanowią koszty wynikające z bezpośredniej działalności spółdzielni zwane kosztami zależnymi od spółdzielni, w tym największą część stanowią koszty na modernizację i remonty oraz poprawę estetyki budynków i nieruchomości. Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych zgodnie z dyspozycją art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Koszty prac remontowych są odnoszone do poszczególnych nieruchomości i budynków, dlatego ich rozliczenie, prowadzone na podstawie ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego, daje czytelny i pełny obraz na koniec każdego okresu rozliczeniowego. Z uwagi na różne potrzeby remontowe występujące w poszczególnych nieruchomościach i budynkach prowadzona jest w Spółdzielni zasada różnicowania wysokości odpisów na fundusz remontowy. Stawki odzwierciedlają aktualne potrzeby remontowe każdej nieruchomości, które w głównej mierze wynikają z przeglądów okresowych i wniosków zgłaszanych przez mieszkańców. Również Plan Remontów na 2017 rok był przygotowany na podstawie potrzeb wynikających z przeglądu stanu technicznego zasobów przeprowadzanego w 2016 roku, zgłoszonych przez członków wniosków na Walnym Zgromadzeniu oraz potrzeb zgłaszanych bezpośrednio przez mieszkańców, a które po ocenie uznano za zasadne. 7

Realizacja prac remontowych przyjętych w Planie Remontów przez Radę Nadzorczą przebiegała zgodnie z opracowanym harmonogramem oraz terminami określonymi w umowach z wykonawcami, którzy zostali wyłonieni w drodze przetargu nieograniczonego lub w oparciu o zapytanie o cenę, jeżeli zakres robót był niewielki i zachodziła pilna potrzeba wykonania prac. W 2017 roku zrealizowano prace mające wpływ między innymi na utrzymanie zasobów Spółdzielni we właściwym stanie technicznym i zmniejszenie zużycia energii jn: remont schodów wejściowych do budynków przy ul. Augustynika 9 kl. I-III, ul. Augustynika 11 I i IV, ul. Augustynika 15 kl. II i III, ul. Augustynika 17A kl I remont balkonów według kwalifikacji w budynkach przy ul. Augustynika 11A, ul. Augustynika 17A kl. IV, ul. Stara 12B, wymiana opraw oświetleniowych w wiatrołapach na ledowe z czujnikami ruchu i zmierzchu w budynkach przy ul. Osiedle Robotnicze 3A, 4A, 5A, 7A i 8A, ul Augustynika 13, wymiana nasad kominowych oraz remont kominów ponad dachem, czap kominowych, obróbek blacharskich w budynkach przy ul. Osiedle Robotnicze 3A, 5A, 8A i 7A, ul. Augustynika 17 i ul. Kopernika 24 kl.v. Priorytetem Zarządu jest kontynuacja prac termomodernizacyjnych zasobów Spółdzielni w celu ograniczenia zużycia energii i poprawy estetyki. W roku sprawozdawczym na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia Członków SM Metalurg i planu remontów przyjętego przez Radę Nadzorczą na 2017 rok wykonano prace termomodernizacyjne ocieplenie ścian szczytowych, na budynkach przy ul. Augustynika 11, 13, 13A, 15, 15A i 17. Prace zostały zrealizowane zgodnie z audytem energetycznym i opracowanymi projektami budowlanymi docieplenia w/w budynków. Konkretne efekty ekonomiczne i estetyczne jednoznacznie wskazują by Zarząd kontynuował ten program. W myśl przepisów art.62 ustawy Prawo budowlane przeprowadzone zostały kontrole okresowe, w tym między innymi instalacji gazowej i odbiorników gazu oraz przewodów kominowych. Realizacja prac przebiegała zgodnie z zawartymi umowami i przyjętymi harmonogramami prac. W 2017 roku dofinansowano w 20% poniesione koszty wymienionej przez mieszkańców stolarki okiennej, która została komisyjnie zakwalifikowana do wymiany, a jej wymiana nastąpiła zgodnie z zaleceniami Spółdzielni. W ramach prowadzonych działań w zakresie utrzymania właściwego stanu technicznego zasobów mieszkaniowych, Zarząd Spółdzielni przywiązuje dużą wagę do poprawy wyglądu i estetyki nieruchomości oraz jakości obsługi mieszkańców. W codziennej pracy Zarząd podejmował decyzje wynikające z bieżących potrzeb lub spraw zgłaszanych przez mieszkańców i członków Spółdzielni przy uwzględnieniu zmian jakie zostały wprowadzone poprzez zmianę ustaw i statutu Spółdzielni. W roku 2017 przewiduje się kontynuację dotychczasowej działalności. 8

Biorąc pod uwagę osiągnięte wyniki finansowe, stan należności z tytułu opłat za użytkowanie lokali i majątku Spółdzielni na koniec 2017 roku, można stwierdzić, że Spółdzielnia ma solidne i pewne podstawy do kontynuacji działalności w najbliższych latach. Sytuacja finansowa Spółdzielni jest dobra i na stabilnym poziomie, co potwierdza sprawozdanie finansowe i przedstawione w nim wyniki. W roku 2017 Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Metalurg prowadził rozsądną działalność gospodarczą wypracowując dodatni wynik finansowy, który stanowi nadwyżkę bilansową przeznaczoną do podziału przez Walne Zgromadzenie. Zarząd SM Metalurg składa podziękowania członkom, którzy regulują swoje zobowiązania wobec Spółdzielni i nie posiadają zaległości z tego tytułu oraz wszystkim mieszkańcom za cenne uwagi dotyczące utrzymania nieruchomości i estetyki. Zarząd SM Metalurg 9