KOOPERATYWY DLA WARSZAWY

Transkrypt

1 KOOPERATYWY DLA WARSZAWY

2 #Mieszkania2030

3 Niniejsze opracowanie ma charakter roboczy i zostało stworzone w ramach warsztatów MIESZKAĆ WSPÓLNIE, będących częścią cyklu Inkubator Mieszkania 2030 prowadzonego na zlecenie m.st. Warszawy przez Pracownię Badań i Innowacji Społecznych Stocznia w partnerstwie z Marzycielami i Rzemieślnikami - Domem Innowacji Społecznych. Celem warsztatów było wypracowanie propozycji rozwiązań współpracy kooperatyw mieszkaniowych z samorządem. ZESPÓŁ: Małgorzata Dembowska Piotr Duma Mateusz Gierszon Michał Grunt Mejer Zbigniew Modrzewski Ryszard Krzysztofowicz Katarzyna Stępniak Andrzej Weselski Jan Wiśniewski Warszawa, r. KOOPERATYWY DLA WARSZAWY

4 inqbatura SPOŁECZNA Z i n t e g r o w a n a g r u p a o s ó b ś w i a d o mych i a k t y w nych s p o ł e c z n i e s t a n o w i n a t u ra l ny p o l i g o n d o ś w i a d c z a l ny d o i n k u b o w a n i a i n n o w a c j i s p o ł e c z nyc h, k t ó r e p o w s t a ł y w i n nych c z ę ś c i a c h m i a s t a a l e n i e m o g ł y t a m w y k i e ł ko w a ć. Tu t a j w ł a ś c i w i e i n k u b o w a n e m o g ą u r o s n ą ć w s i ł ę, a w y k a z u j ą c s w o j ą z a s a d n o ś ć p o p e w ny m c z a s i e r o z s i a ć s i ę d o i n nyc h d z i e l n i c.

5 na czym polega problem? Obecnie rynek mieszkaniowy zdominowany jest przez inwestycje komercyjne, co przy wysokim zapotrzebowaniu na mieszkania w Warszawie generuje bardzo wysokie koszty zarówno zakupu, jak i wynajmu lokalu. Zasoby komunalne są niewystarczające w stosunku do liczby osób potrzebujących, a oferta dla osób o średnich dochodach (zbyt wysokich, aby spełnić kryterium dochodowe i otrzymać mieszkanie komunalne, zbyt niskich na zakup mieszkania na wolnym rynku) jest ograniczona, co zmusza do zaciągania wieloletnich zobowiązań finansowych, często zbyt wysokich w stosunku do zarobków. Wysokie koszty mieszkania w mieście powodują migrację na przedmieścia, co z kolei generuje bardzo wysokie koszty utrzymania rozbudowanej infrastruktury i jednocześnie pogarsza jakość życia w centrum stolicy. W rezultacie większość mieszkańców Warszawy stoi przed bardzo ograniczonym wyborem: ucieczka za miasto lub życie w mieście poniżej standardów. Kredyt wezmą na pewno - tutaj nie ma żadnego wyboru. jakie sa możliwe rozwiazania? Niebędne jest wprowadzenie alternatywnych rozwiązań mieszkaniowych poprzez tworzenie zróżnicowanej oferty dla osób o różnych możliwościach finansowych, na różnym etapie życia oraz o różnych potrzebach związanych ze sposobem zamieszkiwania. Obok segmentu mieszkań na wynajem, mieszkań spółdzielczych czy TBS jednym ze sposobów na zwiększenie dostępności mieszkań jest wsparcie dla kooperatyw mieszkaniowych. KOOPERATYWY MIESZKANIOWE, czyli inicjatywy zrzeszające osoby chcące wybudować budynek mieszkalny wielorodzinny w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, pozwalają obniżyć koszt pozyskania mieszkania poprzez wyeliminowanie z procesu inwestycyjnego udziału dewelopera, a w efekcie również obniżenie kosztów kredytu. Co ważne - kooperatywy nie wymagają nakładów finansowych ze strony miasta - nastawione są wyłącznie na finansowanie przez przyszłych mieszkańców. Inicjatywy tego typu mogą także wnieść szereg dodatkowych wartości w funkcjonowanie miasta i życie mieszkańców: skupiają często ludzi aktywnych, wykształconych i otwartych, którzy poprzez wspólną pracę w procesie budowlanym stanowią potencjalnie bardziej zintegrowaną grupę sąsiedzką, utożsamiającą się z miejscem zamieszkania; budują dla siebie - a więc jakość przyjętych rozwiązań jest potencjalnie wyższa, co dotyczy nie tylko budynku - kooperatywy często inicjują zmiany w otaczającej ich dom przestrzeni (podwórko, ulica, plac, skwer itp.); budują w sposób zrównoważony - często z zastosowaniem rozwiązań proekologicznych; są otwarte na nowatorskie rozwiązania architektonicznie i funkcjonalnie - bezpośrednie zaangażowanie mieszkańców w projektowanie obiektu pozwala uzyskać rozwiązania dostosowane do ich potrzeb, często z uwzględnieniem innowacyjnych rozwiązań w zakresie elastyczności mieszkań, ergonomicznego wykorzystania powierzchni czy tworzenia przestrzeni wspólnych; tworzą zróżnicowaną strukturę społeczną, nie generując przy tym zjawiska gentryfikacji, co jest szczególnie istotne na terenach zdegradowanych; są w stanie zagospodarować działki nietypowe i trudniej zbywalne. Warsztaty_Mieszkania 2030_KOOPERATYWY DLA WARSZAWY_materiał roboczy s. 5

6 narzedzie w procesie REWITALIZACJI O d d o l n e i n i c j a t y w y m i e s z k a n i o w e w n o s z ą w s t r u k t u r ę m i a s t a s z e r e g d o d a t ko w ych w a r t o ś c i w p ł a s z c z y ź n i e s p o ł e c z n e j, e ko n o m i c z n e j, p r z e s t r z e n n e j i ś r o d o w i s ko w e j. D l a t e g o t e ż ko o p e ra t y w y m o g ą s t a ć s i ę j e d ny m z i n s t r u m e n t ó w o ż y w i e n i a p r z e s t r z e n i m i e j s k i e j, s z c z e g ó l n i e pożądanych na terenach wymagających rewitalizacji.

7 Warsztaty_Mieszkania 2030_KOOPERATYWY DLA WARSZAWY_materiał roboczy s. 7 fot. warszawska Praga, ul. Stalowa

8 I. profity społeczne II. profity ekonomiczne MIESZKANIE DOSTĘPNE - zaspokajanie fundamentalnej potrzeby posiadania domu i zakładania rodziny, BUDOWANIE WIĘZI SĄSIEDZKICH - budowanie lokalnego zalążka żywej społeczności miejskiej, kreującej i wzmacniającej procesy integracji miejskiej, SPOŁECZNE LOKALE USŁUGOWE - powstawanie i rozwój nowych usług społecznych (punkty przedszkolne, jadłodajnie senioralne, klubokawiarnie, kluby matki etc), MIEJSCA WSPÓLNE - kreowanie wspólnych przestrzeni pomiędzy budynkami, dostępnych dla mieszkańców okolicy - np. ogrody społecznościowe, place zabaw, miejsca do spotkań na terenie kooperatywy bądź w przestrzeni publicznej, ZWIĘKSZANIE BEZPIECZEŃTWA - poprzez wzmacnianie więzi sąsiedzkich i wzajemnego zaufania, BUDOWANIE KAPITAŁU SPOŁECZNEGO - przyciągnięcie, zatrzymanie i aktywizacja mieszkańców o wysokim kapitale społecznym i wzrost ich aktywności na rzecz miasta, MIX SPOŁECZNY BEZ GENTRYFIKACJI - ludzie zaangażowani w budownictwo oddolne to zazwyczaj osoby o dużej aktywności i otwartości społecznej oraz średnim kapitale finansowym - w związku z tym mogą ograniczać polaryzację społeczeństwa, któa następuje na skutek wzrostu wartości terenów rewitalizowanych i generowanych przez ten proces inwestycji komercyjnych, NOWE ZASOBY MIESZKANIOWE - przy małym zaangażowaniu miasta, OŻYWIENIE EKONOMICZNE SĄSIEDZTWA - nowa społeczność stworzona przez ludzi związanych z miejscem zamieszkania oraz nieobciążonych nadmiernym zobowiązaniem finansowym poprawia lokalną koniunkturę, a tym samym podnosi wartość sąsiednich lokali poprzez poprzez zwiększony popyt na lokalne usługi, TWORZENIE WZORCÓW - tworzenie rozwiązań modelowych i wzorców dla innych procesów budowlanych; kooperatywa jako grupa ludzi budująca dla siebie będzie zmotywowana do zracjonalizowania projektu w taki sposób, aby maksymalne korzyści osiągnąć minimalnym kosztem - a wypracowane rozwiązania mogą zostać wdrożone w publicznych inwestycjach mieszkaniowych, DOSTARCZANIE ZASOBÓW KOMUNALNYCH - wspieranie i przejmowanie funkcji miasta np. w zakresie włączenia części lokali do zasobów miejskich na zasadzie partnerstwa publiczno - prywatnego (np. w zamian za grunt), ZASOBY O NIŻSZYM KOSZCIE EKSPLOATACJI - budując dla siebie kooperatywa zadba o wysoką trwałość i sprawność zabudowy, która nie będzie wymagała wysokich nakładów finansowych w trakcie eksploatacji, WYŻSZE DOCHODY Z PODATKÓW - dodatkowe dochody podatkowe, z tytułu sprzedawanych usług takich jak transport miejski itp. PARTYCYPACJA W PROJEKTOWANIU - projekty powstające z udziałem mieszkańców lepiej zaspokajają ich potrzeby Warsztaty_Mieszkania 2030_KOOPERATYWY DLA WARSZAWY_materiał roboczy s. 8

9 III. profity przestrzenne IV. profity srodowiskowe OGRANICZENIE SUBURBANIZACJI - przeciwdziałanie rozlewaniu się miasta dzięki większej dostępności mieszkań w jego granicach, BUDOWANIE ZWARTEGO MIASTA - udostępnienie nowych terenów zabudowy - nawet małych działek generuje zagęszczenie struktury miejskiej, co pomaga ograniczyć straty ciepła i pozwala na wyższą efektywność wykorzystania istniejącej infrastruktury i świadczonych usług np. transportu miejskiego, UDOSKONALANIE UKŁADU URBANISTYCZNEGO - zabudowa / adaptacja terenów problemowych, uzupełnianie struktury miasta poprzez zagospodarowywanie trudnych działek, WYŻSZA JAKOŚĆ ARCHITEKTURY - budowanie dla siebie mobilizuje do większej staranności wykonania projektu; możliwe jest kontrola jakości projektu np. poprzez organizowanie konkursów na sprzedaż działek, RACJONALNA CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA - projektowanie dla siebie wymusza dbałość o niskie koszty eksploatacji w przyszłości, co przyczynia się do powstawania budynków o zmniejszonym zapotrzebowaniu na ciepło, INTEGRACJA BUDYNKU ZE STREFĄ ZIELENI - projektowanie wyczulone na elementy przyrodnicze (integracja budynku z przestrzenią zieloną poprzez zielone podwórka, ogrody na dachu itp.), WYSOKA ŚWIADOMOŚĆ ŚRODOWISKOWA - mieszkańcy o wyższej świadomości środowiskowej i aktywności na jej rzecz mogą wpływać na otoczenie i promować dobre praktyki (np. współdzielenie samochodów, korzystanie z komunikacji miejskiej lub roweru). LEPSZA JAKOŚĆ PRZESTRZENI PUBLICZNEJ - zwiększenie jakości przestrzeni publicznej dzięki społeczności związanej z miejscem zamieszkania, która chce wpływać na swoje otoczenie; możliwości promowania dobrych wzorców życia w mieście (współdzielenie zasobów ruchomych i nieruchomych - np. wspólne auta i wspólne przestrzenie), OCHRONA TERENÓW OTWARTYCH - wspieranie inwestycji w strefie miasta pozwala chronić krajobraz otaczający miasto przed nadmierną zabudową. Warsztaty_Mieszkania 2030_KOOPERATYWY DLA WARSZAWY_materiał roboczy s. 9

10 współpraca miasta z kooperatywami W celu zrealizowania inwestycji mieszkaniowej w sposób oddolny niezbędnych jest kilka elementów, takich jak: posiadanie gruntu lub prawa użytkowania gruntu, posiadanie kapitału lub dostęp do narzędzi finansowych umożliwiających realizację, umiejętność wykorzystania aktualnych uwarunkowań prawnych lub możliwości aktualizacji obecnego prawa, kapitał wiedzy i umiejętności, dobra wola, motywacja i zaangażowanie. Część z tych zasobów oraz umiejętności zlokalizowana jest po stronie miasta, dlatego też współpraca pomiędzy miastem a kooperatywami mogłaby stanowić cenne wsparcie, umożliwiające realizację tego typu przedsięwzięć na szerszą skalę - co w świetle potencjalnych korzyści społecznych, ekonomicznych, przestrzennych i środowiskowych byłoby zjawiskiem mile widzianym w mieście Warszawa. W zależności od zasobów finansowych oraz prospołecznego zaangażowania członków kooperatywy przewidzieliśmy kilka modeli wsparcia miasta dla tego typu przedsięwzięć. Pierwszy z nich - najprostszy MODEL KAPITAŁOWY - dedykowany jest grupom posiadającym wystarczające środki na samodzielne przeprowadzenie procesu inwestycyjnego i w związku z tym wymaga najmniejszego zaangażowania miasta. W przypadku, kiedy zasoby członków grupy budowlanej są zbyt małe na samodzielny zakup działki i sfinansowanie budowy, możliwe byłoby podjęcie współpracy mającej na celu zrealizowanie konkretnych celów społecznych w zamian za pewne preferencyjne warunki, na jakich kooperatywa miałaby przeprowadzić swoją inwestycję. W takim wypadku istniałaby możliwość zastosowania jednego z dwóch modeli - MODELU INNOWACYJNEGO lub MODELU PARTNERSKIEGO Warsztaty_Mieszkania 2030_KOOPERATYWY DLA WARSZAWY_materiał roboczy s. 10

11 wysoki kapitał finansowy MODEL KAPITAŁOWY w k t ó r y m w s p a r c i e m i a s t a j e s t m i n i m a l n e, a ko r z y ś c i p ł y n ą c e z r e a l i z a c j i ko o p e ra t y w m a j ą c h a ra k t e r m i ę k k i MODEL INNOWACYJNY g d z i e ko o p e ra t y w y w a l c z ą o w s p a r c i e m i a s t a n a z a s a d a c h ko n k u r s u, w k t ó r y m z w yciężają n a j l e p s z e p o my s ł y n a r e a l i z a c j ę c e l ó w s p o ł e c z nych, przestrzennych, e ko n o m i c z nych i środowisko w ych wysoki kapitał społeczny MODEL PARTNERSKI w k t ó r y m ko o p e ra t y w a i n i c j u j e w s p ó ł p ra c ę i r e a l i z u j e c e l e s p o ł e c z n e, e ko n o m i c z n e, p r z e s t r z e n n e i ś r o d o w i s ko w e n a z a s a d a c h d i a l o g u, w f o r m u l e p a r t n e r s t w a p u b l i c z n o - p r y w a t n e g o

12 I. model kapitałowy KROK 1: PRZETARG PROFILOWANY Miasto wyznacza działki i ogłasza przetarg profilowany, skierowany wyłącznie do kooperatyw. Na etapie przetargu kooperatywa powinna określić: a. zasady współpracy członków kooperatywy, tj. formę prawną przedsięwzięcia c. sposób realizacji przedsięwzięcia (źrodła finansowania, harmonogram prac, organizację budowy, zarządzanie przedsięwzięciem, itp.) b. koncepcję architektoniczną (przetarg może mieć charakter konkursu architektonicznego, gdzie oprócz kryterium ceny pojawia się kryterium jakości architektury) KROK 2: REZERWACJA GRUNTU Zasobna kapitałowo kooperatywa wygrywa konkurs i rezerwuje grunt na czas procesu projektowego i budowlanego, np. wpłacając kwotę równoważną części wartości działki (10-20%) KROK 3: PROJEKT, BUDOWA Kooperatywa przeprowadza proces projektowy (uwzględniając uwagi dotyczące koncepcji) oraz proces budowlany z ewentualnym udziałem spółki miejskiej (np. TBS) w roli inwestora zastępczego KROK 4: FINALIZACJA ZOBOWIAZAN Po wybudowaniu obiektu kooperatywa spłaca wartość gruntu w całości lub w ratach Warsztaty_Mieszkania 2030_KOOPERATYWY DLA WARSZAWY_materiał roboczy s. 12

13 oczekiwany rezultat Poniesiony przez miasto wkład finansowy jest zerowy - cena wywoławcza gruntu określana jest w sposób analogiczny do przetargów komercyjnych; wsparcie miasta ogranicza się do ogłoszenia przetargu profilowanego, ewentualnie do rozłożenia płatności za grunt na raty lub wsparcia merytorycznego np. w rozmowach z bankiem w celu uzyskania korzystniejszego finansowania. Pomimo niedużego zaangażowania miasta inicjatywa ta może generować szereg korzyści, takich jak: MIESZKANIE DOSTĘPNE BUDOWANIE WIĘZI SĄSIEDZKICH BUDOWANIE KAPITAŁU SPOŁECZNEGO NOWE ZASOBY MIESZKANIOWE TWORZENIE WZORCÓW UDOSKONALANIE UKŁADU URBANISTYCZNEGO OGRANICZENIE SUBURBANIZACJI ZWIĘKSZANIE BEZPIECZEŃTWA BUDOWANIE ZWARTEGO MIASTA MIX SPOŁECZNY BEZ GENTRYFIKACJI OŻYWIENIE EKONOMICZNE SĄSIEDZTWA WYŻSZE DOCHODY Z PODATKÓW RACJONALNA CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA PARTYCYPACJA W PROJEKTOWANIU WYŻSZA JAKOŚĆ ARCHITEKTURY OCHRONA TERENÓW OTWARTYCH

14 II. model innowacyjny KROK 1: PRZETARG PROFILOWANY Miasto wyznacza działki i ogłasza przetarg profilowany, skierowany wyłącznie do kooperatyw. Przetarg ma mieć charakter konkursu*, gdzie obok kryterium ceny pojawiają się kryteria związane z projektem, takie jak: a. Korzyści społeczne: np. części wspólne dla mieszkańców budynku z możliwością udostępniania innym użytkownikom - np. dach użytkowy z możliwością organizacji spotkań sąsiedzkich, pokazów filmowych itp.; lokale usługowe o preferencyjnym czynszu (z możliwością wynajęcia pod działalność społeczną, klubokawiarnię z funkcją czytelni, mini-przedszkolem itp.); zagospodarowanie podwórek; b. Jakość architektury - dostosowanie architektury do lokalnego kontekstu (szczególnie w tkance historycznej); dostosowanie gabarytów obiektu do skali okolicznej zabudowy; dostosowanie obiektu do potrzeb osób niepełnosprawnych; c. Rozwiązania proekologiczne - rozwiązania wpływające na racjonalną charakterystykę energetyczną budynku; celem jest zachowanie równowagi między nakładami początkowymi a kosztami utrzymania, w związku z czym kreatywne niskonakładowe rozwiązania mogą być docenione bardziej niż drogie technologie. KROK 2: NEGOCJACJE Kooperatywa, której projekt był najbardziej innowacyjny pod względem społecznym, architektonicznym oraz środowiskowym wygrywa konkurs i rozpoczyna negocjacje dotyczące warunków, na jakich ma zostać udostępniony grunt. Wynegocjowana cena gruntu może być niższa proporcjonalnie do oferowanego wkładu kooperatywy na rzecz miasta (np. przekazanie miastu części lokali użytkowych lub mieszkalnych, zagospodarowanie terenu publicznego lub półpublicznego, udostępnienie terenu lub części przestrzeni okolicznej społeczności itp.); w tym czasie miasto może także udzielić wsparcia w negocjacjach z bankiem lub poszukiwaniu najbardziej korzystnych form finansowania, np. wśród funduszy unijnych. KROK 3: REZERWACJA GRUNTU Kooperatywa rezerwuje grunt na czas procesu projektowego i budowlanego wpłacając kwotę równoważną części wartości działki (np %). KROK 4: PROJEKT, BUDOWA Kooperatywa przeprowadza proces projektowy i budowlany z ewentualnym wsparciem spółki miejskiej (np. TBS) w roli inwestora zastępczego. KROK 5: FINALIZACJA ZOBOWIAZAN Po wybudowaniu obiektu kooperatywa spłaca raty kredytu oraz wartość gruntu w ratach. * Możliwe jest stworzenie bazy pracowni architektonicznych, które bezpłatnie przygotowałyby koncepcję, z założeniem realizacji projektu po wygraniu przetargu (ważne jest, żeby od początku proces prowadzony był przez profesjonalistów w celu osiągnięcia jak najwyższej jakości uzupełnienia tkanki miejskiej). Jednocześnie daje to możliwość promocji młodych pracowni architektonicznych. Warsztaty_Mieszkania 2030_KOOPERATYWY DLA WARSZAWY_materiał roboczy s. 14

15 oczekiwany rezultat Poniesiony przez miasto wkład oraz zaangażowanie w przeprowadzenie procesu są większe, niż w przypadku modelu kapitałowego. Również przewidywane dla miasta korzyści są większe - oprócz profitów miękkich i trudnych do zmierzenia, takich jak: MIESZKANIE DOSTĘPNE BUDOWANIE WIĘZI SĄSIEDZKICH BUDOWANIE KAPITAŁU SPOŁECZNEGO NOWE ZASOBY MIESZKANIOWE TWORZENIE WZORCÓW UDOSKONALANIE UKŁADU URBANISTYCZNEGO OGRANICZENIE SUBURBANIZACJI ZWIĘKSZANIE BEZPIECZEŃTWA BUDOWANIE ZWARTEGO MIASTA MIX SPOŁECZNY BEZ GENTRYFIKACJI OŻYWIENIE EKONOMICZNE SĄSIEDZTWA WYŻSZE DOCHODY Z PODATKÓW RACJONALNA CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA PARTYCYPACJA W PROJEKTOWANIU WYŻSZA JAKOŚĆ ARCHITEKTURY OCHRONA TERENÓW OTWARTYCH miasto może zrealizować szereg celów i korzyści o sprecyzowanej wartości, takich jak: SPOŁECZNE LOKALE USŁUGOWE DOSTARCZANIE ZASOBÓW KOMUNALNYCH MIEJSCA WSPÓLNE ZASOBY O NIŻSZYM KOSZCIE EKSPLOATACJI

16 III. model partnerski KROK 1: INICJATYWA ODDOLNA Kooperatywa opracowuje model funkcjonalny, społeczny i technologiczny innowacyjnego habitatu (budynku wraz z otoczeniem) i składa miastu propozycję dotyczącą konkretnej działki. KROK 2: NEGOCJACJE Prowadzi się rozmowy doprecyzowujące oczekiwania i możliwości stron - kooperatywa przygotowuje koncepcję architektoniczną wraz z konkretnym modelem funkcjonalnym i propozycją pro-społeczną, zakładającą przekazanie lub udostępnienie zasobów miastu i/lub okolicznej społeczności; prowadzi się rozmowy dotyczące ram prawnych określających jedną z dwóch formuł zamieszkiwania: wynajem lub wynajem z dojściem do własności, które mogą być formą zabezpieczenia mieszkań przed urynkowieniem. KROK 3: SPÓŁKA W RAMACH PPP W ramach partnerstwa publiczno - prywatnego powstaje spółka celowa, do której miasto wnosi grunt. KROK 4: PROJEKT, BUDOWA Kooperatywa wspólnie z miastem przeprowadza proces projektowy oraz proces budowlany (w którym spółka miejska - np. TBS może pełnić rolę inwestora zastępczego) KROK 5: FORMA WŁASNOSCI Kooperatywa przekazuje miastu część lokali i pełni dodatkowe funkcje na rzecz miasta i/lub lokatorów przekazanych mieszkań, a w zależności od preferencji użytkowników model partnerski przybiera jedną z trzech form: a. MODEL PARTNERSKI: WŁASNOŚCIOWY - udziały w spółce proporcjonalne tj. wartość gruntu a kapitał kooperatywy (wszyscy członkowie kooperatywy chcą nabyć prawa własności i w znacznym stopniu partycypują w możliwie szybkiej spłacie rat kapitałowych kredytu inwestycyjnego); b. MODEL PARTNERSKI: WŁASNOŚCIOWO-LOKATORSKI - udziały zdecydowanie większościowe tylko niektórzy chcą nabyć prawa własności i wnosić wyższą opłatę, pozostali chcą wynajmować płacąc niższe opłaty; c. MODEL PARTNERSKI: LOKATORSKI - tylko mieszkania na długoterminowy najem bez prawa dojścia do własności. Warsztaty_Mieszkania 2030_KOOPERATYWY DLA WARSZAWY_materiał roboczy s. 16

17 oczekiwany rezultat Poniesiony przez miasto wkład oraz zaangażowanie w przeprowadzenie procesu są porównywalne z modelem innowacyjnym. Także pakiet korzyści jest w dużym stopniu identyczny - możemy tu więc mówić o takich profitach, jak : MIESZKANIE DOSTĘPNE BUDOWANIE WIĘZI SĄSIEDZKICH BUDOWANIE KAPITAŁU SPOŁECZNEGO NOWE ZASOBY MIESZKANIOWE TWORZENIE WZORCÓW UDOSKONALANIE UKŁADU URBANISTYCZNEGO OGRANICZENIE SUBURBANIZACJI ZWIĘKSZANIE BEZPIECZEŃTWA BUDOWANIE ZWARTEGO MIASTA MIX SPOŁECZNY BEZ GENTRYFIKACJI OŻYWIENIE EKONOMICZNE SĄSIEDZTWA WYŻSZE DOCHODY Z PODATKÓW RACJONALNA CHARAKTERYSTYKA ENERGETYCZNA PARTYCYPACJA W PROJEKTOWANIU OCHRONA TERENÓW OTWARTYCH WYŻSZA JAKOŚĆ ARCHITEKTURY SPOŁECZNE LOKALE USŁUGOWE DOSTARCZANIE ZASOBÓW KOMUNALNYCH MIEJSCA WSPÓLNE ZASOBY O NIŻSZYM KOSZCIE EKSPLOATACJI Zaletą modelu partnerskiego jest możliwość uzyskania ciekawych propozycji zagospodarowania terenów trudnych i nieoczywistych, oraz uzyskania lepszego porozumienia między kooperatywą a miastem dzięki rozpoczęcziu współpracy już na etapie projektu. Ponadto możliwość ograniczenia form zamieszkiwania do długoterminowego najmu daje szansę na ochronę lokali mieszkalnych przed szybką sprzedażą i wejściem na rynek komercyjny.

18 trudna działka w Warszawie NIE DA SIE? Czy jedynym uzbrojeniem tej działki ma być uzbrojenie się w cierpliwość? Idea oddolnego budownictwa mieszkaniowego jest obecna w stolicy od dekady, jednak wyjątkowo duża presja inwestycyjna, wysokie ceny gruntu i wyraźna dominacja deweloperów na rynku mieszkaniowym skutecznie neutralizują tutejsze zalążki kooperatyw. Czy dziś, w momencie refleksji nad istniejącym systemem budującym potęgi banków i deweloperów kosztem coraz większego zadłużenia społeczeństwa możliwe jest wskrzeszenie spółdzielczości i samoorganizacji w budownictwie? Czy kooperatywy mieszkaniowe mogą stać się jednym z elementów nowego, lepszego programu mieszkaniowego w Warszawie?

19 finansowanie Podstawową ideą kooperatyw jest obniżenie kosztów pozyskania mieszkania poprzez wyeliminowanie w procesie budowlanym instytucji, które działają w sposób komercyjny i w największym stopniu podnoszą cenę nieruchomości - tj. deweloperów oraz komercyjnych banków. Udział dewelopera i jego marżę kooperatywa eliminuje poprzez przejęcie jego zadań wraz z odpowiedzialnością za przeprowadzenie inwestycji. W przypadku braku posiadania gotówki na budowę obiektu kooperatywa nie jest w stanie poradzić sobie bez zewnętrznego wsparcia finansowego. Dlatego korzystnym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie produktu finansowego w postaci niekomercyjnego kredytu, udzielanego np. w ramach obecnie rozwijanego programu rządowego MIESZKANIE PLUS przez BGK Nieruchomości. Źródeł finansowania można szukać także wśród innych instrumentów i podmiotów finansowych w Polsce oraz Unii Europejskiej. Warsztaty_Mieszkania 2030_KOOPERATYWY DLA WARSZAWY_materiał roboczy s. 19

20 platforma komunikacji, tj. współpraca pomiedzy podmiotami obecnymi w procesie W celu doprecyzowania warunków, na jakich kooperatywy mogą pozyskiwać grunt na swoje inwestycje oraz finansować budowę niezbędne jest stworzenie komórki eksperckiej, złożonej z przedstawicieli poszczególnych podmiotów zaangażowanych w tego typu inicjatywy - tj. miasta, instytucji finansowych, NGOsów i potencjalnych kooperatyw. Opracowanie ostatecznych ram dla budownictwa oddolnego w formule dialogu pomiędzy wszystkimi zainteresowanymi jednostkami pozwoli na najlepsze dopasowanie programu do potrzeb użytkowników oraz pozwoli stworzyć podstawy do zrealizowania maksymalnej ilości celów społecznych, ekonomicznych, przestrzennych i środowiskowych. Celem działalności grupy eksperckiej byłoby przeprowadzenie programu pilotażowego, obejmującego kilka inwestycji o różnych modelach realizacji (kapitałowym, innowacyjnym, partnerskim lub innym). Taki eksperyment pozwoli na weryfikację i udoskonalanie założeń współpracy kooperatyw pomiędzy miastem, instytucjami finansowymi oraz organizacjami społecznymi. Ważnym zadaniem platformy komunikacji jest także komunikowanie na zewnątrz idei kooperatyw mieszkaniowych oraz tworzenie bazy danych złożonej z osób zainteresowanych i gotowych do uczestniczenia w tym eksperymencie. Warsztaty_Mieszkania 2030_KOOPERATYWY DLA WARSZAWY_materiał roboczy s. 20

21 PROGRAM PILOTAZOWY Warszawa 2020 Celem projektu pilotażowego byłoby z jednej strony testowanie zaproponowanych modeli realizacyjnych, z drugiej strony promocja idei kooperatyw mieszkaniowych. Wsparcie ze strony miasta stanie się ważnym sygnałem dla konsolidacji istniejących grup zainteresowanych budownictwem oddolnym oraz powstawania nowych, co pozwoli na wprowadzenie innowacyjnego produktu na rynku mieszkaniowym na szerszą skalę.