Zespół projektowy: Wojciech Kalinowski, Tomasz Koczur, Maciej Marks, Ewa Wiśniewska, Ligia Szczepaniak, Zofia Mikołajewska, J oanna Grafka

Transkrypt

1 W jaki sposób mogą funkcjonować budynki łączące mieszkania z segmentu A (socjalne, treningowe, wspomagane, chronione itp...) z kooperatywami mieszkaniowymi? Zespół projektowy: Wojciech Kalinowski, Tomasz Koczur, Maciej Marks, Ewa Wiśniewska, Ligia Szczepaniak, Zofia Mikołajewska, J oanna Grafka Facilitator: Agnieszka Sikorska

2 PRZYJĘTE ZAŁOŻENIA Przez kooperatywę mieszkaniową rozumiemy grupy, w ramach których powstaje od 10 do 30 mieszkań (zawężenie do takiej skali na potrzeby pracy nad danym tematem warsztatowym). Powstawanie tych grup jest inicjatywą oddolną. Osoby decydujące się założyć kooperatywę i wspólnie budujące w jej ramach budynek/ budynki mieszkalne są bardziej otwarte na innych. W takiej grupie powstaje pewien kapitał społeczny, który możne służyć także wsparciu osób, które są w trudnej sytuacji życiowej i dla których w ramach tej inwestycji powstaną mieszkania socjalne/ treningowe/ chronione/ wspomagane (mieszkania z segmentu A)*. Miasto może wspierać kooperatywę w realizacji inwestycji w zamian za to, że powstaną w jej ramach te mieszkania z segmentu A (roboczo zakładamy, że będzie to około 10% mieszkań w ramach inwestycji). Kooperatywy nie mogą zastąpić polityki mieszkaniowej Miasta w stosunku do grup najmniej samodzielnych, zagrożonych wykluczeniem, jak np. osoby ze znaczną niepełnosprawnością intelektualną i sprzężoną i ich starzejące się, a także niedoężniejące rodziny, chociaż mogą.stanowić fragment szerszych rozwiązań systemowych w dziedzinie mieszkalnictwa, usług wspierających i zdrowia dla tej grupy osób * Polityka mieszkaniowa Warszawy będzie opierać się na czterech segmentach miejskich mieszkań: A. mieszkania społeczne to mieszkania dla osób wykluczonych albo zagrożonych wykluczeniem: mieszkania socjalne oraz mieszkania wspomagane (chronione, treningowe). B. mieszkania komunalne, czyli dla osób o niskich dochodach. C. TBSy, czyli mieszkania budowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego dla osób o średnich dochodach, które zarabiają więcej niż przy mieszkaniach komunalnych, ale nie tak wysokich, aby ubiegać się o własne mieszkanie. D. Mieszkania na wynajem. Według założenia będą one budowane przez sektor prywatny. Jednak należy sobie zadać pytanie, czy miasto nie powinno też ich mieć w swojej ofercie, aby brać udział we wcześniej wspomnianym przyciąganiu talentów.

3 WYZWANIE PROJEKTOWE KLUCZOWE PYTANIA Określenie czy członkowie kooperatyw w zamian za wsparcie miasta przy realizacji swojej inwestycji będą chcieli i mogli efektywnie wspierać w codziennym funkcjonowaniu mieszkańców mieszkań z segmentu A, które także powstaną w ramach tej inwestycji. Określenie formy organizacyjnej, w której ta współpraca mogłaby być realizowana. Jak ma wyglądać procedura, w której określane będą zobowiązania kooperatywy mieszkaniowej oraz otrzymywane w zamian wsparcie miasta? Jak sprawić by była przejrzysta i dostępna dla wszystkich chętnych grup ludzi, którzy zdecydują się utworzyć kooperatywę? Określenie zasad egzekwowania podjętych zobowiązań co dzieje się w przypadku kiedy członkowie kooperatywy nie wywiązują się z przyjętych zobowiązań? Określenie w jaki sposób dobierać osoby, które korzystają z mieszkań z segmentu A do danej kooperatywy? (kto decyduje o takim przydziale?, czy mieszkańcy mają na niego wpływ?)

4 CZŁONKOWIE KOOPERATYW zobowiązania Pierwszym zobowiązaniem kooperatyw, które wezmą one na siebie w zamian za pomoc miasta, jest pokrycie kosztów budowy mieszkań z segmentu A (około 10% mieszkań w ramach inwestycji, czyli średnio 1-3 mieszkania). W ramach inwestycji powinna zostać zaplanowana przestrzeń wspólna (jako wyróżnik funkcjonowania systemu kooperatywnego, jak i miejsce integrujące mieszkańców kooperatywy i "segmentowców A ). Członkowie kooperatywy są także zobowiązani do utrzymania tej przestrzeni w przyszłości. Kolejnym zobowiązaniem potencjalnie może być wspieranie osób, które zamieszkają w mieszkaniach z segmentu A. Takie wsparcie miałoby polegać na włączaniu tych osób w codzienne relacje (o charakterze sąsiedzko towarzyskim) członków kooperatywy, co będzie pomagało im lepiej funkcjonować społecznie. Dla członków kooperatyw takie wsparcie (zobowiązanie do jego udzielania) może jednak wiązać się z potencjalnymi problemami: 1. Obawa przez długoterminowym zobowiązaniem 2. Brak wiedzy w jaki sposób mogą wspierać osoby w różnych, nieraz bardzo trudnych, sytuacjach życiowych 3. Zmiana sytuacji życiowej może powodować, że nie będą w stanie dochować ewentualnie podjętych zobowiązań

5 MIESZKANIA Z SEGMENTU A potencjalne grupy mieszkańców Mieszkania z segmentu A, w budynkach kooperatyw, mogłyby to być przede wszystkim mieszkania treningowe, takie w których czasowo mieszkają osoby, które objęte są dodatkowo różnymi rodzajami profesjonalnej pomocy (terapia, trening samodzielności, readaptacja społeczna) lub mieszkania przeznaczone dla osób starszych oraz osób z lekkim stopniem upośledzenia fizycznego lub umysłowego, które są samodzielne w samoobsłudze, ale wymagają niewielkiego wsparcia. Dla tych osób dodatkowe wsparcie ze strony mieszkańców kooperatywy, w postaci włączania w sąsiedzkie relacje może mieć dużą wartość i pomagać w terapii/treningu (mieszkania treningowe) lub codziennym życiu (osoby starsze i osoby z lekkim stopniem upośledzenia fizycznego lub umysłowego). Potencjalne grupy osób korzystających z mieszkań treningowych to: młodzież po pieczy zastępczej (usamodzielniająca się) ofiary przemocy, samotne matki osoby wychodzące z bezdomności osoby korzystające z mieszkań readaptacyjnych (byli więźniowie, osoby wychodzące z uzależnienia) imigranci

6 PROPOZYCJA ROZWIĄZANIA założenia dla miasta Miasto postanawia, że przekaże określoną ilość nieruchomości na funkcjonowanie kooperatyw łączących mieszkania z segmentu A z budową mieszkań dla członków kooperatywy mieszkaniowej (wymaga to uchwały kierunkowej uzasadniającej przekazywanie nieruchomości kooperatywom). Nieruchomości powinny być położone w różnych dzielnicach lub w każdej dzielnicy i mieć różny charakter. Mogą to być także niewielkie działki (ponieważ są przeznaczone pod inwestycje o skali mieszkań), na przykład wskazane jako potencjalne tereny, na których można intensyfikować zabudowę śródmiejską. Miasto powołuje komórkę ds. kooperatyw na szczeblu ogólnomiejskim, ściśle współpracującą z dzielnicami. Wskazuje ona nieruchomości ale też określa jakie są potrzeby mieszkaniowe z segmentu A do realizacji w ramach tych inwestycji. Komórka ds. kooperatyw jest odpowiedzialna także za prowadzenie procedur konkursowych/negocjacyjnych z kooperatywami i obsługę zawieranych umów oraz ich późniejsze egzekwowanie. Miasto jasno określa jakie cele chce realizować w tych inwestycjach oraz prowadzi działania informacyjno edukacyjne dla osób potencjalnie zainteresowanych założeniem kooperatywy i współpracą z miastem w takim zakresie.

7 FORMA ORGANIZACJI WSPÓŁPRACY Forma organizacji takich kooperatyw opiera się o zakładanie spółek non-profit z udziałem miasta oraz zawiązanych wcześniej kooperatyw. Udziałowcami spółki są członkowie kooperatywy (w częściach odpowiadających powierzchniom mieszkań, które posiadają) oraz miasto (w części odpowiadającej powierzchni mieszkań z segmentu A, które powstały w tej inwestycji). Miasto przekazuje nieruchomość, na której powstaje inwestycja spółce, na podstawie umowy, w której określone są szczegóły zobowiązań członków spółki m.in. zasady funkcjonowania, wsparcia udzielanego mieszkańcom mieszkań z segmentu A, itd. Spółka zaciąga kredyt na budowę. Kredyt jest spłacany z czynszu, który płacą członkowie kooperatywy (czynsz składa się więc z części przeznaczonej na spłatę kredytu i pokrycie administracyjnych kosztów bieżących). Miasto nie partycypuje w spłacie kosztów kredytu (wniosło wcześniej do spółki grunt lub nieruchomość). Co do zasady mieszkania są własnością spółki, jeśli w przyszłości miałyby być mieszkaniami własnościowymi to mieszkańcy musieli by spłacić miastu działkę (wg. jej wartości rynkowej). Taka możliwość powinna być z góry założona lub nie. Członkowie kooperatywy mają możliwość zbycia udziałów (na rzecz spółki, która wtedy poszukuje nowego udziałowca, który je wykupi czyli dołączy do kooperatywy). Członkowie kooperatywy, którzy nie przestrzegają zapisów umowy lub ustalonych zasad pożycia kooperatywy, po próbach upomnień, negocjacji itd. mogą przymusowo musieć odsprzedać swoje udziały spółce (jest to narzędzie pozwalające skutecznie egzekwować zapisy umowy)

8 PROCEDURA PRZYZNAWANIA GRUNTÓW lub NIERUCHOMOŚCI wariant 1 negocjacyjny Komórka ds. kooperatyw publikuje listę dostępnych nieruchomości i ogłasza na jakich zasadach podejmuje negocjacje i współpracę z chętnymi do współpracy kooperatywami mieszkaniowymi. Kooperatywy mieszkaniowe zawiązują się oddolnie (konieczna forma prawna np. umowa między członkami, nie tylko deklaracja) i zgłaszają chęć podjęcia współpracy z miastem. Komórka ds. kooperatyw współpracuje z organizacjami NGO, które mogłyby w takich mieszkaniach z segmentu A realizować swoje projekty, zgodnie z założeniami miasta (np. mieszkania treningowe dla różnych grup). Komórka ds. kooperatyw pomaga zbudować partnerstwo kooperatywie z organizacją NGO, wspólnie zdecydować jak dobrać kooperatywą z konkretnym rodzajem mieszkań z segmentu A (np. członkowie mogą mieć gotowość i realne możliwości wspierać konkretną grupę osoby starsze, niepełnosprawne, migrantów itd ). Komórka ds. kooperatyw negocjuje także odpowiednią lokalizację oraz szczegółowe zasady współpracy, które byłyby zawarte w umowie zawarcia spółki między miastem a kooperatywą. Powstałą propozycja umowy (określenie działki i zobowiązań członków kooperatywy) jest przed podpisaniem opiniowana przez komisję złożoną z ekspertów (aby zapewnić niezależną weryfikację czy na pewno umowa daje równe korzyści stronom). Cała procedura przebiegu negocjacji jest jawna i transparentna, ale powinna być także na tyle elastyczna aby pozwalała na znalezienie optymalnych rozwiązań dla obu stron umowy miasta i kooperatywy.

9 PROCEDURA PRZYZNAWANIA GRUNTÓW lub NIERUCHOMOŚCI wariant 2 konkursowy Komórka ds. kooperatyw ogłasza konkurs dla kooperatyw w konkursie określona jest konkretna działka i konkretny rodzaj zadania jakie chce tam zrealizować miasto (np. dwa mieszkania treningowe, o określonej powierzchni dla osób niepełnosprawnych lub trzy mieszkania dla osób wychodzących z bezdomności). Kooperatywy mieszkaniowe (także konieczna forma prawna kooperatyw np. umowa między członkami) składają oferty konkursowe (I etap konkursu), które zawierają: - dokumenty formalne (zaświadczenia o niekaralności, z BIK, umowa koopertywy) - wstępną koncepcję budynku - proponowany wkład kooperatywy co oferują, aby wspierać osoby ze wskazanych przez miasto mieszkań ( model społeczny ) Na I etapie, na podstawie złożonych ofert wyłaniane są 2 do 5 kooperatyw do II etapu. W drugim etapie kooperatywy przy przygotowaniu oferty współpracują z NGO, który wskazuje miasto jako organizację, która mogłaby prowadzić swoje programy w mieszkaniach z segmentu A w tej inwestycji Oferty konkursowe składane w II etapie zawierają: - doszczegółowiony program dla budynku (bardziej dopracowaną koncepcję) - propozycję dotyczące tego jaką rolę w sąsiedztwie może pełnić budynek (np. dostępność przestrzeni publicznych, funkcje usługowe itd.) - koncepcje współpracy z NGO w ramach wsparcia osób z mieszkań z segmentu A Warunkiem udziału w II etapie jest złożenie wadium w wysokości średniej krajowej na każde mieszkanie, które ma powstać w kooperatywie. Z kooperatywą, która wygra II etap konkursu przygotowywana (negocjowana) jest ostateczna umowa spółki. Jeśli kooperatywa zrezygnuje po podpisaniu umowy traci wadium.