Perspektywy wprowadzenia i rozwoju odwróconego kredytu hipotecznego na rynku kredytów w Polsce

Transkrypt

1 prof. UG dr hab. Jerzy P. Gwizdała Katedra Finansów i Ryzyka Finansowego Uniwersytet Gdański Perspektywy wprowadzenia i rozwoju odwróconego kredytu hipotecznego na rynku kredytów w Polsce Blok II. Sesja 2 1. Wprowadzenie Pojawianie się nowych instrumentów finansowych na rynku umożliwia bankom nie tylko zwiększenie zakresu świadczonych usług, ale też zmniejszenie w pewnym stopniu ryzyka związanego z prowadzoną działalnością. Dywersyfikacja rodzajowa portfela stanowi jedną z głównych metod rozpraszania i ograniczania ryzyka kredytowego i pozwala na zmniejszenie ewentualnych negatywnych skutków alokacji kapitału bankowego. W obliczu występującego na przestrzeni ostatnich lat kryzysu gospodarczego, strategia dywersyfikacji nabiera szczególnego znaczenia. W portfelu kredytowym banków znaleźć można bowiem wiele produktów charakteryzujących się wysokim poziomem ryzyka. W dzisiejszych czasach, w celu zapewnienia stabilności finansowej niezbędne wydaje się więc znalezienie bezpieczniejszych instrumentów, które nie tylko dostarczą bankom odpowiednich dochodów, ale też pozwolą na skompensowanie strat powstałych z innych ryzykownych źródeł. Takim instrumentem może być odwrócony kredyt hipoteczny, umożliwiający osobom starszym pozyskanie dodatkowych zasobów finansowych w postaci comiesięcznej renty, w zamian za przekazanie po śmierci prawa do posiadanej nieruchomości na rzecz instytucji kredytującej. Odwrócona hipoteka to produkt, który na rynkach światowych funkcjonuje już od wielu lat. W Polsce, ze względu na brak odpowiednich regulacji prawnych nie może być jednak udzielany, przez co wciąż jest mało znany, zarówno wśród społeczeństwa, jak i niektórych instytucji funkcjonujących na rynku usług finansowych. Sytuację tę może jednak zmienić opracowywany przez Ministerstwo Finansów projekt ustawy, 1

2 mającej na celu umożliwienie bankom w Polsce włączenie tego typu instrumentu do swojej oferty produktowej. Wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego na rynek polski może spotkać się jednak z wieloma barierami. Pojawiają się wątpliwości, czy ze względu na występującą w Polsce sytuację demograficzną, a także uwarunkowania ekonomiczne i społeczne produkt ten spotka się z odpowiednim zainteresowaniem społeczeństwa. Co więcej, koncepcja odwróconej hipoteki budzi w naszym kraju wiele kontrowersji, gdyż jest niezgodna z niektórymi obowiązującymi na dzień dzisiejszy przepisami prawa. Zasadniczym celem artykułu jest analiza i identyfikacja barier prawnych wprowadzenia odwróconego kredytu hipotecznego na rynku usług bankowych, a także ocena szans rozwoju tego typu produktu w Polsce. 2. Bariery prawne wprowadzenia odwróconego kredytu hipotecznego na polski rynek finansowy Przepisy prawne w obecnym kształcie nie pozwalają bankom, a także innym instytucjom finansowym w Polsce na udzielanie kredytów opartych na modelu kredytowym odwróconej hipoteki. Brak odpowiednich regulacji umożliwiających funkcjonowanie odwróconego kredytu hipotecznego w naszym kraju, skłonił Ministerstwo Finansów do opracowania założeń do ustawy, przygotowany projekt wzbudza jednak wiele kontrowersji i wątpliwości. Koncepcja reverse mortgage jest bowiem sprzeczna z obowiązującymi na dzień dzisiejszy postanowieniami ustawy o księgach wieczystych i hipotece, prawa bankowego czy chociażby kodeksu prawa cywilnego. W celu wprowadzenie nowego instrumentu na rynek polski wciąż niezbędne jest więc wyjaśnienie i doprecyzowanie szeregu zagadnień prawnych Odwrócony kredyt hipoteczny to usługa finansowa, której istota polega na udzieleniu finansowego wsparcia osobom starszym poprzez odmrożenie części kapitału zainwestowanego przez nich w nabycie nieruchomości. Charakterystyczny dla tego typu instrumentu moment uregulowania świadczenia budzi jednak pewne zastrzeżenia w kontekście obowiązujących w Polsce regulacji prawnych. W przypadku reverse mortgage zaspokojenie wierzyciela następuje bowiem dopiero po śmierci kredytobiorcy. Powyższe założenie jest niezgodne z przepisami prawa bankowego oraz kodeksu cywilnego, według których zwrot środków finansowych udzielonych na podstawie umowy pożyczki lub różnego rodzaju kredytów musi zostać dokonany przez klienta w określonym z góry terminie. W świetle tak określonych przepisów odwrócona 2

3 hipoteka nie powinna więc być uznawana za kredyt tudzież pożyczkę [Założenia do projektu ustawy 2011]. Jednym z istotniejszych problemów jest także sama możliwość odzyskania pożyczonego przez bank kapitału po śmierci klienta. Według przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zaspokojenie roszczenia instytucji kredytujących może nastąpić jedynie w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego, na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego (BTE). Jednocześnie ustawa Prawa bankowego zastrzega, iż egzekucja należności w oparciu o BTE może być przeprowadzona jedynie wobec osoby, która dokonała wcześniej określonej czynności bankowej (z wyjątkiem sytuacji przejęcia długu przez osobę trzecią) oraz która złożyła oświadczenie o poddaniu się egzekucji [Chyna 2008]. Z związku z niemożliwością wystawienia tytułu egzekucyjnego przeciwko zmarłemu dłużnikowi, a także z licznymi trudnościami w ściąganiu należności od jego spadkobierców, odzyskanie środków pieniężnych udzielonych przez bank na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego staje się mocno ograniczone i stanowi jedną z podstawowych kwestii prawnych wymagających doprecyzowania. Inną barierą legislacyjną, utrudniającą wprowadzenie i rozwój odwróconej hipoteki w Polsce, jest konieczność badania przez banki zdolności kredytowej klientów. Ze względu na szczególny charakter instrumentu, określenie zdolności kredytowej w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego jest jednak w praktyce niemożliwe. Okres kredytowania oraz termin zaspokojenia wierzytelności są bowiem nieznane i zależą od długości trwania życia kredytobiorcy. Uregulowanie należności następuje z założenia dopiero po śmierci klienta ze środków uzyskanych po sprzedaży nieruchomości, dlatego ocena sytuacji finansowej potencjalnych kredytobiorców wydaje się bezzasadna. Ponadto należy podkreślić, iż reverse mortgage to produkt w zamyśle adresowany do osób starszych, znajdujących się w trudniej sytuacji finansowej, poszukujących dodatkowych źródeł dochodów, nieposiadających wystarczającej zdolności kredytowej do skorzystania z pozostałych form finansowania oferowanych przez banki. Z powszechnie obowiązującymi normami niezgodne są także założenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, mówiące, iż hipoteka na nieruchomości (mająca stanowić zabezpieczenie wierzytelności) będzie ustanawiana przez bank oraz iż podstawą do wpisu roszczenia w księdze wieczystej będzie zaświadczenie instytucji kredytującej, poświadczające fakt zawarcia umowy z klientem [Poprawska i Kowalczyk 2008]. Powyższe zapisy wymagają korekty, gdyż zabezpieczenie hipoteczne może być 3

4 ustanowione wyłącznie przez właściciela danej nieruchomości, zaś wpis roszczenia może być dokonany tylko w przypadku złożenia przez niego odpowiedniej zgody [Wachnicka 2010]. Na uwagę zasługuje także kwestia wyceny nieruchomości, na podstawie której bank ustala wysokość kwoty wypłacanej klientowi. Według projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym określenie wartości nieruchomości dokonywać będzie rzeczoznawca majątkowy na podstawie zlecenia banku. Opracowane założenia nie przewidują jednak sytuacji, w której sporządzona wycena nie zostanie zaakceptowana przez kredytobiorcę lub kredytodawcę. Brak jest także odpowiednich regulacji w przypadku sporu dotyczącego wyboru samego rzeczoznawcy [Kowalak 2011]. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, iż ze względu na specyfikę instrumentu jakim jest odwrócony kredyt hipoteczny oraz szereg różnic występujących w ogólnych regulacjach prawnych, projektowana przez MF ustawa ma mieć charakter prawa szczegółowego (tzw. lex specials), które jest nadrzędne wobec ogólnie obowiązujących przepisów. Oznacza to, iż postanowienia określone w prawie bankowym, prawie upadłościowym i naprawczym, ustawie o księgach wieczystych i hipotece, prawie cywilnym czy prawie postępowania cywilnego, nie będą miały zastosowania w przypadku odwróconej hipoteki i rozwiązań zaproponowanych przez Ministerstwo Finansów. Wprowadzenie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym w Polsce wydaje się konieczne, ze względu na pojawianie się na rynku coraz większej liczby produktów i usług o zbliżonym charakterze i powstającym w związku z nimi chaosem informacyjnym. Reverse mortgage jest często błędnie utożsamiane z funkcjonującymi już od pewnego czasu umowami o dożywocie oraz umową renty, opartymi na kodeksie prawa cywilnego i posiadającymi niektóre cechy modelu sprzedażowego odwróconej hipoteki. Przez umowę renty rozumie się zobowiązanie jednej ze stron do wykonywania na rzecz drugiej strony okresowego (zazwyczaj comiesięcznego, jednakże niekoniecznie dożywotniego) świadczenia pieniężnego lub rzeczowego. Podobnie jak w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, kwota wypłacanego świadczenia jest tu ustalana z góry, a zatem jest wcześniej znana świadczeniobiorcy. Z kolei umowa dożywocia polega na przekazaniu prawa własności do nieruchomości na osobę trzecią w zamian za gwarancję dożywotniego utrzymania, czyli zapewnienia miejsca zamieszkania, wyżywienia, opieki w chorobie, pokrycia kosztów pogrzebu, itp. W 4

5 przypadku umowy o dożywocie okres wypłaty określonego świadczenia jest nieznany i trwa aż do końca życia kredytobiorcy. Podstawową różnicą pomiędzy wspomnianymi powyżej umowami a odwróconym kredytem hipotecznym jest jednak to, iż kredytobiorca w przypadku reverse mortgage zachowuje dożywotnie prawo własności do nieruchomości. Oznacza to, iż może on korzystać i rozporządzać posiadaną nieruchomością aż do końca życia, a zaspokojenie roszczenia kredytodawcy następuje dopiero po śmierci właściciela lub w przypadku złamania przez niego warunków określonych w umowie. W przypadku umowy o sprzedaż nieruchomości z zachowaniem prawa dożywocia, prawo własności jest przekazywane już z chwilą zawarcia umowy, beneficjentowi zaś przysługuje jedynie prawo służebności, tzn. możliwość zamieszkiwania w nieruchomości, ograniczona warunkami określonymi w kodeksie prawa cywilnego. W efekcie to podmiot nabywający nieruchomość może nią rozporządzać w dowolny sposób oraz dokonać transakcji jej sprzedaży jeszcze przed śmiercią beneficjenta [Armada-Rudnik 2011]. Ponadto należy podkreślić, iż umowy renty i dożywocia, są udzielane przez instytucje nieobjęte nadzorem KNF, przez co nie zapewniają świadczeniobiorcom wystarczającej ochrony. Często zdarzają się więc sytuacje, w których instytucje posiadające w swojej ofercie tego typu usługi, wykorzystują niewiedzę klientów i nakłaniają ich do zawierania niekorzystnych dla siebie umów. Brak odpowiednich regulacji prawnych stanowi na dzień dzisiejszy główną przeszkodę dla wprowadzenia odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce. Pomimo, iż dyskusje na temat odwróconej hipoteki w naszym kraju trwają już od dłuższego czasu, rządowy projekt ustawy znajduje się wciąż w fazie konsultacji. 3. Zasób nieruchomości na rynku a hipoteka odwrócona Rynek nieruchomości pełni wiele istotnych funkcji gospodarczych i społecznych. W dzisiejszych czasach trudno wyobrazić sobie jednak jego funkcjonowanie bez odpowiednio rozwiniętego sektora finansowego. Rozwój budownictwa mieszkaniowego jest silnie zdeterminowany sytuacją na rynku kredytów hipotecznych i odwrotnie. Przyszłość odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce, którego spłata następować ma poprzez sprzedaż mieszkania będącego własnością kredytobiorcy, będzie z pewnością zależeć od wielu czynników występujących w sektorze nieruchomości. 5

6 Wyniki przeprowadzonego przez GUS Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań pokazują, iż zasoby mieszkaniowe w Polsce sprzyjają funkcjonowaniu wszelkiego rodzaju produktów bankowych opartych na hipotece. Całkowita liczba mieszkań w Polsce wzrosła od 2002r. o ponad milion i na koniec marca 2011r wyniosła prawie 13,6 miliona. Zdecydowana większość nieruchomości mieszkaniowych zlokalizowana jest na terenie miast. Ich liczba przekroczyła już 9,11 miliona i stanowi tym samym ponad 2/3 ogółu. Można przewidywać więc, iż umowy typu reverse mortgage będą znacznie rzadziej zawierane na wsiach, z uwagi na fakt, iż na ich obszarze znajduje się zaledwie co 3 nieruchomość o przeznaczeniu mieszkaniowym. W związku z tym, iż odwrócony kredyt hipoteczny jest adresowany do osób, które posiadają prawo własności do określonej nieruchomości, popyt na tego typu produkt może w pewnym stopniu zależeć od struktury własnościowej mieszkań w naszym kraju. Korzystnym zjawiskiem dla funkcjonowania tego rodzaju instrumentu bankowego w Polsce jest z pewnością postępujący w ostatnich latach proces prywatyzacji zasobów mieszkaniowych w Polsce, powodujący znaczny wzrostu udziału nieruchomości mieszkaniowych należących do osób fizycznych. Własność osób fizycznych stanowi już zdecydowana większość mieszkań na rynku (ponad 64%). Do grona potencjalnych kredytobiorców należy zaliczyć także osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W sumie liczba nieruchomości, które mogą posłużyć za zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego stale wzrasta i stanowi według danych z 2011r. już 79,5% zasobów mieszkaniowych w Polsce. W okresie w Polsce doszło do znacznego ożywienia sytuacji w budownictwie mieszkaniowym. Zmiany demograficzne, a także liberalna polityka kredytowa banków, zachęcająca do zaciągania kredytów hipotecznych na zakup mieszkania lub domu, spowodowały zwiększenie popytu oraz intensywny rozwój sektora nieruchomości (przejawiający się chociażby w rosnącej liczbie mieszkań oddawanych do użytku) [Raport o sytuacji na rynku 2013]. Ostatnie lata na rynku nieruchomości nie należały już jednak do najlepszych. Globalny kryzys finansowy, a także związane z nim zaostrzenie zasad kredytowania przez banki, spowodowały znaczne zmniejszenie liczby transakcji dokonywanych na rynku mieszkaniowym w Polsce. Utrudnienie dostępu do kapitału klientom znacznie obniżyło popyt na mieszkania, a powstała we wcześniejszych latach nadpodaż nieruchomości, ograniczyła w pewnym stopniu rozmiar inwestycji dokonywanych przez deweloperów. W efekcie, 6

7 w ciągu lat w większości miast w Polsce obserwowaliśmy znaczny spadek cen transakcyjnych mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Kształtowanie się cen na rynku nieruchomości może mieć różny wpływ na funkcjonowanie odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce. Jak wynika z powyższej analizy, obecne ceny transakcyjne mieszkań są na najniższym poziomie od kilku lat, w związku z czym jeszcze w roku 2014 można spodziewać się wzrostu popytu na mieszkania i kredyty hipoteczne. Nabywanie coraz większej liczby nieruchomości przez osoby fizyczne stwarza duże szanse dla rozwoju rynku odwróconej hipoteki, wzrośnie bowiem liczba potencjalnych klientów, którym kredyt tego typu będzie mógł być udzielony w przyszłości. Z punktu widzenia przyszłych klientów reverse mortgage i osób posiadających już na własność daną nieruchomość, najbardziej pożądaną sytuacją byłby jednak wzrost cen mieszkań na rynku. Zgodnie z założeniami ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, właściciele nieruchomości będą mogli uzyskać z niej dodatkowe zasoby pieniężne, jednak w łącznej wysokości nieprzekraczającej 50% jej rynkowej wartości. Spadające ceny mieszkań spowodują więc, iż prawdopodobnie mniejsza będzie wysokość miesięcznego świadczenia, jaką będą mogli otrzymać klienci w ramach odwróconej hipoteki. W zaistniałej sytuacji produkt tego typu może być dla wielu osób nieopłacalny i nieatrakcyjny. Większa wartość nieruchomości z kolei da możliwość uzyskania większej kwoty kredytu, co może przekonać wielu klientów do nowego instrumentu i zawarcia umowy z bankiem. Zasoby mieszkaniowe Polski, których liczba zbliża się obecnie do poziomu 14 milionów, stwarzają szerokie możliwości dla rozwoju różnego rodzaju produktów bankowych opartych na hipotece, w tym odwróconego kredyty hipotecznego. Czynnikiem szczególnie sprzyjającym funkcjonowaniu nowego instrumentu na rynku polskim będzie z pewnością wzrost udziału mieszkań, do których prawo własności posiadają osoby fizyczne. Należy jednak podkreślić, iż ze względu na cykliczny charakter rynku, sytuacja w sektorze nieruchomości ulega częstym zmianom. Wahania cen mieszkań, czy też sezonowość inwestycji budowlanych będą więc różnie wpływać na akcję kredytową banków. Powodzenie odwróconego kredytu hipotecznego będzie zależeć więc od szeregu innych czynników, np. demograficznych. Mimo niekorzystnych prognoz dotyczących stanu ludności w przyszłości, grono osób, które może być zainteresowane nową usługą finansową jest całkiem spore. Obecnie w Polsce, w obliczu starzenia się społeczeństwa, już co piąty obywatel przekroczył 60 rok życia. 7

8 Jeśli na przestrzeni najbliższych lat nie nastąpi znaczny przyrost liczby urodzeń, ludność w wieku poprodukcyjnym już za kilkadziesiąt lat może stanowić nawet połowę mieszkańców Polski. Tak wielka grupa społeczna może stać się w przyszłości jedną ze strategicznych grup klientów dla wielu instytucji finansowych, a odwrócony kredyt hipoteczny jednym z ważniejszych składników portfela kredytów hipotecznych banków. Istnieje ryzyko, iż przy takiej strukturze społeczeństwa, państwo polskie nie będzie w stanie zapewnić godziwych emerytur wszystkim obywatelom, w związku z czym zaczną oni poszukiwać dodatkowych źródeł kapitału. Istotną barierę dla odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce mogą stanowić jednak pewne czynniki społeczne. Nieruchomości po śmierci właściciela są zwykle przekazywane w formie spadku członkom rodziny lub innym bliskim osobom. Spora część potencjalnych kredytobiorców, niezależnie od swojej sytuacji finansowej, może nie być więc zainteresowana tego typu produktem, gdyż będzie chciała zachować mieszkanie dla swoich najbliższych. W konsekwencji, może nastąpić sytuacja, w której klientami decydującymi się na odwróconą hipotekę będą głównie osoby samotne, nieposiadające potomstwa, czy niemogące liczyć na pomoc finansową od najbliższych. Ponadto odwrócona hipoteka to produkt adresowany do specyficznej grupy klientów, która w naszym kraju sceptycznie podchodzi do banków i oferowanych przez nie produktów. W obawie przed wykorzystaniem, seniorzy niechętnie zawierają umowy z instytucjami finansowymi. W celu zainteresowania emerytów nowym instrumentem należy przeprowadzić nie tylko odpowiednią kampanię informacyjną, ale też zwiększyć poczucie ich bezpieczeństwa. Podobnie jak w wielu innych krajach, także i w Polsce powinno się zapewnić bezpłatną pomoc wykwalifikowanych doradców, którzy wyjaśnią wszelkie kwestie dotyczące odwróconej hipoteki oraz rozwieją pojawiające się wątpliwości. Dobrym rozwiązaniem może być także wprowadzenie konieczności podpisania dodatkowego dokumentu, w którym osoby starsze oświadczałyby, iż zapoznały się z zagadnieniami dotyczącymi reverse mortgage oraz są świadome podejmowanej przez siebie decyzji. Pomimo niechęci i uprzedzeń, spora część osób znajdujących się na emeryturze, ze względu na trudną sytuację materialną, decyduje się na pozyskanie dodatkowych środków od instytucji finansowych. Przeciętna wysokość emerytur i rent w Polsce co prawda rośnie, uzyskiwane świadczenia w większości przypadków nie wystarczają jednak na zaspokojenie podstawowych potrzeb i pokrycie wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem. Spora część osób starszych żyje na skraju ubóstwa i ma 8

9 problemy z zachowaniem równowagi budżetowej. W związku z powyższym coraz więcej osób, mimo osiągnięcia wymaganego wieku emerytalnego decyduje się pozostać aktywne zawodowo. Szansą dla poprawy standardu życia będzie dla takich osób z pewnością odmrożenie kapitału zainwestowanego w kupno nieruchomości, za pomocą odwróconej hipoteki. Powodzenie tego instrumentu na rynku polskim będzie zależeć jednak nie tylko od sytuacji ekonomicznej ludzi starszych, ale także pokolenia znajdującego się obecnie w wieku lat, którzy stanowią grupę potencjalnych kredytobiorców w przyszłości. W obliczu rosnącego bezrobocia coraz więcej osób pozostaje bez stałych dochodów, co uniemożliwia im zaoszczędzenie pewnej sumy środków pieniężnych, pozwalających na zapewnienie lepszego życia na starość. Co więcej osoby będące bez pracy przez dłuższy okres czasu, nie będą mogły liczyć na wysokie emerytury i zaczną poszukiwać innych sposobów na pozyskanie potrzebnego kapitału. Wszystkie poruszone powyżej kwestie nie będą miały jednak znaczenia, jeżeli nie zostaną stworzone odpowiednie regulacje prawne, umożliwiające wprowadzenie i prawidłowe funkcjonowanie odwróconej hipoteki na rynku polskim. Przygotowany przez Ministerstwo Finansów projekt ustawy rodzi wiele wątpliwości i wciąż wymaga wyjaśnienia szeregu zagadnień. Doprecyzowania wymagają w szczególności kwestie sprzeczne z obecnie obowiązującymi przepisami prawa bankowego czy cywilnego. Do czasu zakończenia prac legislacyjnych, osoby chcące uwolnić część środków z nieruchomości, bez jednoczesnej utraty prawa do zamieszkiwania, będą mogły korzystać jedynie z umowy o dożywocie, posiadającej cechy modelu sprzedażowego odwróconej hipoteki. Produkt ten budzi jednak wiele kontrowersji i nie zapewnia odpowiedniej ochrony klientom, z uwagi na fakt, iż jest udzielany przez instytucje nieobjęte nadzorem KNF. Z punktu widzenia bezpieczeństwa osób starszych zainteresowanych tego typu usługami finansowymi, konieczne wydaje się więc przyspieszenie prac legislacyjnych i umożliwienie bankom włączenia do swojej oferty produktowej modelu kredytowego reverse mortgage. 4. Podsumowanie W ostatnich latach coraz częściej mówi się w Polsce o potrzebie wprowadzenia na rynek nowego instrumentu finansowego, określanego jako odwrócony kredyt hipoteczny. Produkt ten z powodzeniem funkcjonuje już na wielu rynkach zagranicznych. W oparciu o rozwiązania innych krajów, Ministerstwo Finansów 9

10 przygotowuje polski projekt ustawy o odwróconej hipotece, która pozwoli także osobom w naszym kraju na korzystanie z tego typu usługi finansowej w przyszłości. Istota reverse mortgage polega na uwolnieniu części środków zamrożonych w posiadanej nieruchomości i wypłacie właścicielowi na podstawie jej wartości określonego świadczenia pieniężnego, zwykle w formie comiesięcznej renty. Skonstruowany w ten sposób produkt posiada wiele zalet. Osoby zainteresowane tego rodzaju instrumentem, mogą powiększyć swój budżet bez posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej. Co więcej kredytobiorca nie dokonuje spłaty zaciągniętego zobowiązania. Zaspokojenie roszczenia następuje bowiem dopiero po śmierci kredytobiorcy, poprzez przeniesienie na instytucję kredytującą prawa własności do nieruchomości, a następnie jej sprzedaży. Z punktu widzenia banków odwrócony kredyt hipoteczny jest instrumentem dochodowym oraz bezpiecznym w porównaniu do innych produktów opartych na hipotece. Dywersyfikacja portfela kredytowego za pomocą tego typu usługi może więc zwiększyć osiągane zyski, przy jednoczesnym zmniejszeniu ryzyka prowadzonej działalności. Pomimo korzyści, jakie niesie zarówno dla instytucji finansowych jak i potencjalnych klientów odwrócony kredyt hipoteczny, wiele osób uważa, iż produkt ten będzie stanowić w przyszłości niewielki odsetek portfela kredytowego banków w Polsce. Beneficjentami odwróconej hipoteki mają być przede wszystkim osoby starsze, które mają obawy przed zawieraniem wszelkiego rodzaju umów z instytucjami finansowymi. Ponadto silne więzy rodzinne oraz chęć przekazania posiadanego majątku osobom najbliższym, w pewnym stopniu ograniczą grono potencjalnych odbiorców. Występujący w Polsce proces starzenia społeczeństwa, a także związany z nim problem finansowania emerytalnego pozwalają jednak przypuszczać, iż kredyt ten w przyszłości może spotkać się z zainteresowaniem sporej grupy Polaków. Świadczenia otrzymywane na starość w przypadku wielu osób nie pozwalają dzisiaj na zaspokojenie wszystkich potrzeb finansowych. Ponadto osoby starsze mają znacznie ograniczony dostęp do powszechnie oferowanych kredytów czy pożyczek, zwłaszcza tych, udzielanych na dłuższy okres czasu. Coraz więcej osób będących na emeryturze lub rencie żyje więc na poziomie daleko odbiegającym od standardów. Odwrócony kredyt hipoteczny może być zatem dla wielu ludzi jedyną szansą, na pozyskanie stałego, długookresowego źródła finansowania i poprawy trudnej sytuacji materialnej. Wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego na z pewnością nie rozwiąże problemu niskich świadczeń emerytalnych w Polsce, ani nie zagwarantuje osobom 10

11 starszym godnej egzystencji. Da jednak możliwość pozyskania dodatkowych środków pieniężnych, dzięki czemu osoby znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej, będą mogły podnieść, choćby w niewielkim stopniu, poziom swojego życia. Zdaniem autora funkcjonowanie odwróconej hipoteki w Polsce ma więc sens nawet w sytuacji, gdy nowo projektowanym produktem zainteresowany będzie marginalny odsetek społeczeństwa. Przemawia za tym wiele aspektów ekonomicznych i społecznych. Wprowadzenie analizowanego instrumentu może przyczynić się do zmniejszenia rozmiaru ubóstwa wśród osób starszych. Poza tym na chwile obecną jedynymi sposobami na odmrożenie kapitału z posiadanej nieruchomości są zawarcie umowy dożywocia tudzież sprzedaż lub zamiana mieszkania. Nowy produkt jest więc dobrą alternatywą dla powyższych rozwiązań, gdyż umożliwi osobom starszym pozyskanie dodatkowych zasobów finansowych, bez konieczności zmiany otoczenia, do którego są zazwyczaj bardzo przywiązani. O potrzebie wprowadzenia nowego instrumentu na rynek polski, może też świadczyć fakt, iż w odpowiedzi na oczekiwania i potrzeby finansowe emerytów, w Polsce oferowanych jest coraz więcej produktów przypominających swoją koncepcją ideę odwróconej hipoteki. Pojawiają się już także pomysły, w jaki sposób można dodatkowo uatrakcyjnić produkt typu reverse mortgage. Odwrócona hipoteka może spotkać się z większym zainteresowaniem, gdy na przykład zostanie połączona z innymi obecnie funkcjonującymi usługami na rynku, opieką społeczną, czy też ubezpieczeniami zdrowotnymi lub na życie w ramach koncepcji bancassurance. Bibliografia Armada-Rudnik P. [2011], Odwrócony kredyt hipoteczny na tle założeń Ministerstwa Finansów z r., Nieruchomości CH Beck, Nr. 01/2011 Chyna H. [2008], Kredyty bankowe i inne formy finansowania, Wyd. Difin, Warszawa. Kowalak T. [2010], Odwrócona hipoteka zasady funkcjonowania i perspektywy wprowadzenia w Polsce, Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny, Zeszyt nr 4/2010, Organ UAM w Poznaniu, Poznań. Poprawska E., Kowalczyk P. [2008], Reverse mortgage - analiza i perspektywy rozwoju produktu na rynku polskim, Finansowanie Nieruchomośc 06/2008, ZBP, Warszawa. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 r. [2013], Instytut Ekonomiczny NBP, Warszawa, sierpień. 11

12 Wachnicka A. [2011], Odwrócony kredyt hipoteczny w świetle kryzysu, Finansowanie Nieruchomości 03/2011, ZBP, Warszawa. Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym MF (z dnia ) [2011]. 12