OPERAT SZACUNKOWY. Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, dn r.

Transkrypt

1 ME Ostrowski Ostrowski Michał Rzeczoznawca majątkowy ul. Andersena 1 m. 22; Warszawa; tel ; biuro@mewyceny.pl OPERAT SZACUNKOWY Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w m.st. Warszawa, dzielnicy Śródmieście, ul. Fabryczna 8, obręb , działka ewid. nr 86/15, nr KW WA4M/ /4 Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, dn r. Autor operatu szacunkowego: Justyna Brodzik Rzeczoznawca majątkowy nr upr Sporządził: Justyna Brodzik nr upr. 5663

2 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Opis nieruchomości 2. Cel wyceny Adres: m.st. Warszawa, ul. Fabryczna 8 Dzielnica: Śródmieście Działka/ki: nr 86/15 Obręb: Powierzchnia działki/ek: 1475 m 2 Numer KW: WA4M/ /4 Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w celu aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. 3. Metoda wyceny Podejście porównawcze, metoda porównywania parami Właściciel praw do nieruchomości Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej Jednostkowa wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej 7. Daty istotne dla operatu Właściciel: m.st. Warszawa Użytkownik wieczysty: właściciele wyodrębnionych lokali, SPÓŁDZIELNIA BUDOWLANO-MIESZKANIOWA "TORWAR" W WARSZAWIE zł słownie: sześć milionów dwieście pięćdziesiąt jeden tysięcy pięćdziesiąt złotych zł/m 2 Data sporządzenia wyceny: r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: r. Data oględzin: r. 8. Opracował: Rzeczoznawca Majątkowy Justyna Brodzik nr upr. 5663

3 3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno - prawne wyceny Źródła informacji DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości Stan otoczenia Stan techniczno-użytkowy Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Specyfikacja badanego rynku lokalnego Analiza, charakterystyka i uwarunkowania badanego rynku SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki wyceny OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Określenie cech rynkowych i ich ocena Zbiór danych porównawczych Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Ocena wycenianej nieruchomości Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Podsumowanie KLAZULE I ZASTRZEŻENIA ZAŁĄCZNIKI... 18

4 4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w Warszawie, dzielnicy Śródmieście, ul. Fabryczna 8 stanowiąca działki ewid. nr 86/15, obręb , o powierzchni 1475 m 2. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa X wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr WA4M/ / Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej (gruntu bez naniesień traktowanego, jako niezabudowany). 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w celu aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Umowa nr ŚRÓ/WNR/B/II/4/1/29/2016/704/2027 z dn r. zawarta pomiędzy Miastem Stołecznym Warszawa Dzielnicą Śródmieście a Krajową Grupą Doradztwa Majątkowego Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie przy ul. Modlińskiej 61, Warszawa, NIP: , REGON: , KRS: Podstawy materialno - prawne wyceny Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz z późn. zm.), Ustawa z dnia r, "Kodeks cywilny" (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z późn. zm.), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz z późn. zm.), Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe Literatura fachowa z zakresu wyceny; 3.3. Źródła informacji Oględziny nieruchomości oraz wywiad terenowy przeprowadzone dnia r. Księga Wieczysta nr WA4M/ /4 badanie przeprowadzone w dniu r. na podstawie wpisów do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych; Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawa; Dokumentacja udostępniona przez Zamawiającego; Dane o cenach transakcyjnych kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych zawarte w aktach notarialnych, uzyskane w Biurze Geodezji i Katastru Urzędu Miasta Warszawy; Oględziny nieruchomości porównawczych; Informacje dotyczące aktualnych cen rynkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych a także preferencji potencjalnych nabywców oraz panujących trendów rynkowych, uzyskane w agencjach pośrednictwa i obrotu nieruchomościami;

5 5 Informacje uzyskane z prasy lokalnej oraz portali branżowych; 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego r. Data, na którą określono wartość nieruchomości r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny r. Data dokonania oględzin nieruchomości r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Opis i określenie stanu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny dotyczy: o stanu użytkowego oraz sposobu wykorzystania przedmiotu wyceny; o stanu prawnego obejmującego w szczególności prawa odnoszące się do przedmiotu wyceny oraz przeznaczenia w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego; 5.1. Stan prawny nieruchomości Opis nieruchomości wg Księgi Wieczystej na podstawie badania treści księgi wieczystej w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych przeprowadzonego w dniu r. ustalono następujące wpisy: Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa X wydział Ksiąg Wieczystych Księga Wieczysta nr WA4M/ /4. Badanie KW przeprowadzono dnia r. W dziale I-O KW wpisano następujące informacje: nieruchomość położona województwo mazowieckie, powiat Miasto Stołeczne Warszawa, w miejscowości Warszawa, dzielnica Śródmieście. Działka ewidencyjna nr 86/15, w obrębie , ul. Fabryczna 8, sposób korzystania B - tereny mieszkaniowe; Powierzchnia nieruchomości wynosi 1475 m 2. W dziale I-O ujawniono budynek mieszkalny 12-kondygnacyjny stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności o adresie ul. Fabryczna 8. Ujawniono informację o 33 wyodrębnionych lokalach. W dziale I-Sp wpisano grunt oddany w użytkowanie wieczyste do r. sposób korzystania zgodnie z umową użytkowania wieczystego z dnia r. stanowiącą podstawę wpisu W dziale II KW zapisano, że właścicielem nieruchomości jest Miasto Stołeczne Warszawa, a prawo użytkowania wieczystego przysługuje w udz /10000 SPÓŁDZIELNI BUDOWLANO- MIESZKANIOWEJ "TORWAR" W WARSZAWIE, w pozostałym udziale właścicielom wyodrębnionych lokali (ujawniono 33 wpisy) W dziale III KW wpisano:. SŁUŻEBNOŚĆ POLEGAJĄCA NA BEZPŁATNYM I NIEOGRANICZONYM PRAWIE WSTĘPU I PRZEKOPU OD ULICY FABRYCZNEJ WZDŁUŻ PRZEBIEGU LINII ENERGETYCZNEJ ORAZ UŻYTKOWANIE POMIESZCZEŃ TRAFOSTACJI NR 7031 PRZY ULICY FABRYCZNEJ W CELU NAPRAWY, REMONTU KONSERWACJI I MODERNIZACJI STACJI TRAFO ZLOKALIZOWANEJ PRZY UL. FABRYCZNEJ. WPIS NINIEJSZY PRZENIESIONO Z URZĘDU Z KSIĘGI WIECZYSTEJ KW NR WA4M/ /4 WOBEC ODŁĄCZENIA CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI na rzecz STOŁECZNY ZAKŁAD ENERGETYCZNY S.A. SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA NIEODPŁATNA OBCIĄŻAJĄCA DZIAŁKĘ NR 53 OBJĘTĄ NINIEJSZĄ KSIĘGĄ, NA RZECZ KAŻDOCZESNEGO WIECZYSTEGO UŻYTKOWNIKA DZIAŁKI NR 22 OBJĘTEJ KW NR , O TREŚCI OKREŚLONEJ W $ 3 PKT 1 AKTU NOTARIALNEGO - OŚWIADCZENIA O USTANOWIENIU SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWEJ Z DNIA 09 SIERPNIA 2001 ROKU NR REP. A 2857/01 SPORZĄDZONEGO

6 6 PRZED NOTARIUSZEM AGNIESZKĄ GENCZELEWSKĄ W WARSZAWIE. WPIS NINIEJSZY PRZENIESIONO Z URZĘDU Z KSIĘGI WIECZYSTEJ KW NR WA4M/ /4 WOBEC ODŁĄCZENIA CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI. PRAWO UŻYTKOWANIA DZIAŁKI NR 53 OBJĘTEJ NINIEJSZĄ KSIĘGĄ NA RZECZ SPÓŁKI STOEN S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE NIEODPŁATNE O TREŚCI SZCZEGÓŁOWO OKREŚLONEJ W $3 PKT 2 AKTU NOTARIALNEGO - OŚWIADCZENIA O USTANOWIENIU UŻYTKOWANIA Z DNIA 09 SIERPNIA 2001 ROKU NR REP. A 2857/2001 SPORZĄDZONEGO PRZED NOTARIUSZEM AGNIESZKĄ GENCZELEWSKĄ W WARSZAWIE. WPIS NINIEJSZY PRZENIESIONO Z URZĘDU Z KSIĘGI WIECZYSTEJ KW NR WA4M/ /4 WOBEC ODŁĄCZENIA CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI. na rzecz STOEN S.A. OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE: NIEODPŁATNE I NIEOGRANICZONE W CZASIE PRAWO UŻYTKOWANIA NA CAŁYM NALEŻĄCYM DO SPÓŁDZIELNI BUDOWLANO-MIESZKANIOWEJ "TORWAR" Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE UDZIALE W NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ NINIEJSZĄ KSIĘGĄ, ODDANEJ W UŻYTKOWANIE WIECZYSTE NA RZECZ RWE STOEN OPERATOR SP. Z O.O. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE, ZGODNIE Z TREŚCIĄ PARAGRAFU 2 AKTU STANOWIĄCEGO PODSTAWĘ WPISU, na rzecz RWE STOEN OPERATOR SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ W dziale IV KW Brak wpisów Oznaczenie nieruchomości na podstawie informacji z ewidencji gruntów wg stanu na dzień 05, r. Numer działki Oznaczenie działki Bliższe określenie położenia Określenie konturów - użytków i klas gleboznawczych Powierzchnia ha opis oznaczenie użytku / działki Nr księgi wieczystej (uwagi) 86/15 Fabryczna 8 Tereny mieszkaniowe B 0,1475 WA4M/ /4 RAZEM 0,1475 Stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wynosi w przeważającym udziale 1% (właściciele lokali mieszkalnych wnoszą opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% wartości prawa własności gruntu). Nieruchomość oddana na cele zabudowy mieszkaniowej o charakterze śródmiejskim zgodnie aktem notarialnym z dnia r. (Rep. A. 8598/65). Na datę wyceny nie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która zmieniłaby cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (na nieruchomości nadal znajduje się budynek mieszkalny). 5.2 Stan otoczenia Warszawa jest stolicą Polski i województwa mazowieckiego, jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu. Jej powierzchnia to 517 km 2, liczba ludności około mieszkańców, gęstość zaludnienia to około 3372 osób/km 2. Dzielnica Śródmieście jest położona na lewym brzegu Wisły w centralnej części miasta i sąsiaduje od południa z Mokotowem, od zachodu z Ochotą i Wolą, od północy z Żoliborzem, natomiast od wschodu granicę wyznacza linia brzegowa Wisły. Śródmieście zajmuje obszar 1557 ha co stanowi 3,1% powierzchni Warszawy. Dzielnicę zamieszkuje osób. Średnia gęstość zaludnienia wynosi os./km 2. W Śródmieściu znajduje się większość urzędów centralnych i samorządowych. Jest to również centrum kulturalno-rekreacyjne stolicy, z największą ilością muzeów, galerii, teatrów i kin. Głównymi arteriami komunikacyjnymi dzielnicy są: Aleje Jerozolimskie, al. Solidarności, al. Armii Ludowej, ul. Marszałkowska, al. Jana Pawła II, Krakowskie Przedmieście, Nowy Świat oraz Aleje Ujazdowskie. Śródmieście posiada bardzo dobrze rozwiniętą sieć komunikacji publicznej, w skład której wchodzą komunikacja tramwajowa i autobusowa oraz metro. Przez Śródmieście przebiega linia kolejowa m. in. ze stacjami Warszawa Centralna i Warszawa Gdańska oraz Warszawska Kolej Dojazdowa, z której korzystają głównie mieszkańcy podwarszawskich miejscowości.

7 7 Miejscami wypoczynku i rekreacji mieszkańców Śródmieścia są np.: Ogród Saski, Park Ujazdowski, Park Łazienkowski. Do atrakcji turystycznych Śródmieścia można zaliczyć m. in.: Zamek Królewski, Zamek Ujazdowski, Łazienki Królewskie, Starą Pomarańczarnię, Pałac Belweder oraz pomnik Fryderyka Chopina. Na terenie dzielnicy znajdują się najstarsze ośrodki życia miejskiego lewobrzeżnej Warszawy z Rynkiem Starego Miasta i Starówką. Znaczna część zabudowy Śródmieścia pochodzi z początku XX wieku i okresu międzywojennego, jednak większość budynków została zniszczona w czasie wojny. Obecnie w centrum zlokalizowanych jest 10% wszystkich zasobów mieszkaniowych. W Śródmieściu powstały w przeciągu ostatnich 15 lat liczne obiekty biurowe, ciągi handlowe i usługowe. Ceny nieruchomości oraz czynsze najmu w Śródmieściu są najwyższe w całej Warszawie. Na taką sytuację wpływa głównie prestiżowa lokalizacja, dostępność oraz duży przepływ ludzi. Główne ciągi handlowo-usługowe znajdują się wzdłuż ul. Marszałkowskiej, Nowy Świat oraz Krakowskie Przedmieście Stan techniczno-użytkowy Numer działki/ek, obręb Dz. ewid. nr 86/15, obręb: Powierzchnia 1475 m 2 Kształt, cechy Kształt nieregularny wielokąt nie utrudniający zabudowy geometryczne Ukształtowanie Teren płaski powierzchni Dostęp do infrastruktury Wszystkie media miejskie ustalono na podstawie mapy technicznej zasadniczej udostępnionej przez PODGiK. Nieruchomość zlokalizowana w centralnej części miasta, w południowo-wschodniej części dzielnicy Śródmieście. W bliskiej Położenie nieruchomości odległości ul. Solec oraz Al. Armii Ludowej - ważne ciągi komunikacyjne dzielnicy Śródmieście. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna intensywna, biurowa oraz obiekty użyteczności publicznej (edukacyjne). Przeważają budynki Otoczenie bezpośrednie średniowysokie i wysokie wolnostojące, a także w zwartej zabudowie. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa biurowa i usługowa. Dobry dostęp do szkół podstawowych, gimnazjów, szkół średniego szczebla. Średni dostęp do usług podstawowych oraz Otoczenie dalsze usług II i III szczebla. W bliskiej odległości Park im. Edwardwa Śmigłego-Rydza. W promieniu 1km Centralny Ośrodek Sportu TORWAR, Stadion Miejski Legii Warszawa, Park Łazienkowski. Położenie względem instytucji użyteczności publicznej Droga dojazdowa W bliskiej odległości obiektów użyteczności publicznej. Nieopodal nieruchomości znajdują się: Sejm i Senat Rzeczypospolitej Polskiej, ambasady, placówki edukacyjne. Asfaltowa. Działka posiada bezpośredni dostęp do ciągu komunikacyjnego ul. Fabrycznej.

8 8 Dostęp do komunikacji Uciążliwości i ograniczenia Stan zagospodarowania nieruchomości Przystanki autobusowe zlokalizowane przy ul. Górnośląskiej, Rozbrat, Solec, Al. Armii Ludowej (około 500 m), przystanki tramwajowe przy Al. Jerozolimskich (najbliższy w odległości około 1500m). Do najbliższej stacji metra ponad 2km. Brak Nieruchomość gruntowa zabudowana. Działka ewid. nr 86/15 zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o 11 kondygnacjach naziemnych, podpiwniczonym (1 kondygnacja podziemna). Budynek wolnostojący Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie Przeznaczenie w miejscowym planie Struktura funkcjonalna określona w Studium Opis w studium UWAGI Brak planu dla rejonu położenia przedmiotowej nieruchomości. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla miasta Warszawy, przyjęte uchwałą Nr LXXXII/2746/2006 Rady M.St. Warszawy z dnia r. z późn. zmianami M1.20 tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o dopuszczalnej wysokości zabudowy 20m Brak 6. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 6.1. Specyfikacja badanego rynku lokalnego Rynek praw własności działek niezabudowanych przeznaczonych pod Zakres przedmiotowy budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne i/lub z dopuszczeniem usług. Dokonano analizy danych transakcyjnych z dzielnicy Śródmieście, w ciągu ostatnich dwóch lat nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji prawem własności gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne i/lub z dopuszczeniem usług. Na podstawie analizy danych transakcyjnych z obrotu prawem własności w latach poprzedzających okres analizy oraz Zakres terytorialny danych transakcyjnych prawem użytkowania wieczystego w okresie analizy stwierdzono, że porównywalny poziom cen transakcyjnych osiągały dzielnice Mokotów oraz Wola. Badania preferencji nabywców potwierdzają również porównywalność tych dwóch dzielnic. Do analizy przyjęto dane transakcyjne z dzielnicy Śródmieście, Mokotów oraz Wola. Zakres czasowy Transakcje zawarte do dwóch lat wstecz od daty wyceny Zakres cen jednostkowych Od około zł/m 2 do około zł/m 2 Trend czasowy Ograniczona liczba transakcji charakteryzujących się dużą zmiennością cech uniemożliwia prawidłowe wyznaczenie zmiany ceny w czasie (trendu), toteż analiza trendu czasowego została przeprowadzona na podstawie badań rynku prowadzonych przez wyspecjalizowane firmy z branży nieruchomości. Podstawą do wniosków były raporty opracowane między innymi przez: firmy Jones Lang LaSalle oraz CBRE. Na ich podstawie stwierdza się, że dla badanych rejonów Warszawy w

9 9 okresie ostatnich 2 lat nie doszło do zauważalnej zmiany cen nieruchomości gruntowych. W związku z tym współczynnik zmiany cen został przyjęty na poziomie 0. Powyższe potwierdza analiza rynku wskazana poniżej Analiza, charakterystyka i uwarunkowania badanego rynku Zgodnie z raportem firmy Jones Lang LaSalle Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce. Podsumowanie 2015 roku w roku 2015 notowano trwające ożywienie na rynku mieszkaniowym w różnych częściach kraju. Analizy przeprowadzone przez Dział Gruntów Inwestycyjnych JLL wskazywały na bardzo dobrą kondycję rynku gruntów mieszkaniowych. Ponieważ zwiększony popyt na grunty mieszkaniowe niekoniecznie szedł w parze ze wzrostem podaży tego typu terenów, najbardziej atrakcyjne oferty w szybkim tempie zostały wykupione. Mieszkaniowe grunty inwestycyjne: Wyjątkowo dobre wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym od blisko roku spowodowały szybsze, niż zakładane wcześniej przez deweloperów, wyprzedanie oferty nowych mieszkań. Zdaniem analityków JLL, jednak szczyt boomu na zakup mieszkania i absolutnie rekordową sprzedaż mamy już za sobą. W najbliższych latach można się spodziewać osłabienia czynników powodujących dotychczasowy wysoki popyt ze względu na planowane zakończenie programu MdM, rosnące wymogi w zakresie wkładu własnego, możliwe wyższe marże kredytów hipotecznych wynikające z wprowadzenie podatku bankowego. Wszystkie te czynniki wpłyną na możliwości zakupowe klientów. Stabilna sytuacja na rynku mieszkaniowym powoduje jednak, że deweloperzy nadal mogą liczyć na dobrą sprzedaż i popyt na nowe projekty. Również ceny mieszkań nie powinny pozostać w 2016 r. na dotychczasowym poziomie. Dobre wyniki finansowe w 2015 r., wyprzedanie bieżącej oferty mieszkań i wyczerpane zapasy zakupionych wcześniej działek inwestycyjnych, powodują że większość deweloperów optymistycznie patrzy w przyszłość oczekując kontynuacji w 2016 r. dobrej koniunktury. Według specjalistów JLL, ten optymizm będzie miał bezpośrednie przełożenie na dalsze zainteresowanie terenami pod inwestycje mieszkaniowe. W 2016 r. spodziewane jest zamknięcie kilku transakcji sprzedaży negocjowanych w ubiegłym roku, dotyczących bardzo atrakcyjnie położonych gruntów w największych miastach Polski. Zdaniem specjalistów JLL, ze względu na dostępność i ceny gruntów, a także program MdM, w 2016 r. należy się spodziewać większej popularności działek inwestycyjnych w dzielnicach poza ścisłym centrum takich aglomeracji jak Warszawa. Coraz mniejsza podaż atrakcyjnych terenów w największych miastach Polski ma szansę przełożyć się również na wzrost cen gruntów mieszkaniowych w 2016 r., w szczególności w przypadku mniejszych działek, umożliwiających realizację mniejszych, jedno-lub dwuetapowych projektów. Wielu deweloperów już w 2015 r. wracało do analizy terenów w mniej atrakcyjnych i słabiej wyeksponowanych lokalizacjach, na których można zbudować mieszkania spełniające kryteria dopłat w ramach programu MdM. Ponieważ program MdM ma trwać do końca r., strategie wielu deweloperów zakładają zakup działki w 2016 roku i jak najszybsze rozpoczęcie inwestycji mieszkaniowej z lokalami w cenach i metrażach kwalifikujących się do uzyskania dopłat w ramach rządowego programu. Zdaniem analityków JLL, w najbliższych latach możemy spodziewać się poszerzenia oferty apartamentów i mieszkań oferowanych na rynku premium, w szczególności w Warszawie. Grunty pod tego typu inwestycje cieszą się szczególnym zainteresowaniem inwestorów reprezentujących polski kapitał, jak również indyjski czy arabski. Przeznaczenie gruntu Mieszkaniowy grunt inwestycyjny (PLN/m 2 PUM) r. Mieszkaniowy grunt inwestycyjny (PLN/m 2 PUM) 2014 r. Zmiana poziomu cenowego Warszawa Śródmieście Warszawa pozostałe dzielnice Miasta powyżej 400 tys. mieszkańców

10 10 Źródło: Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce / Podsumowanie 2015 r. oraz / Podsumowanie 2014 firmy Jones Lang LaSalle Powyższa tabela wskazuje na stabilizację cen za grunty mieszkaniowe na rynku Warszawskim oraz na terenie dzielnicy Śródmieście. Powyższe dane potwierdza również inny raport z rynku nieruchomości Rynek Gruntów w Polsce 2015 firmy CBRE, który również wskazuje na stabilizację cen gruntów inwestycyjnych od roku Dzielnice Śródmieście, Mokotów oraz Wola znajdują się w obszarze objętym działaniem dekretu z roku o własności i użytkowaniu wieczystym gruntów na obszarze m.st. Warszawy. W Warszawie dobrze rozwiniętym jest rynek obrotu prawem użytkowania wieczystego. Na terenie dzielnic Śródmieście, Mokotów oraz Wola pojawienie się prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych związane jest obrotem nieruchomościami, które zostały nabyte w związku z zasiedzeniem lub przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W związku z licznymi wnioskami użytkowników wieczystych o przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w najbliższych latach prognozuje się wzrost podaży nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot prawa własności. Najbardziej istotne atrybuty to: położenie w centrum dzielnicy, w pobliżu ciągów komunikacyjnych wyznaczonych przez główne ulice: Marszałkowska, al. Jana Pawła II (na terenie dzielnicy Śródmieście), ul. Puławskiej oraz Niepodległości (na ternie dzielnicy Mokotów) oraz ul. Prostej oraz al. Solidarności (na ternie dzielnicy Wola).. Najlepsze lokalizacje, to te, które posiadają cechy położenia w pobliżu centrum dzielnicy, przy równoczesnym bliskim dostępie do komunikacji (metro, autobusy i tramwaje) i licznych w tej dzielnicy terenów zielonych. Najchętniej nabywane są działki o dobrym potencjale inwestycyjnym (z możliwością realizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej intensywnej), niezabudowane (bez konieczności usuwania istniejących obiektów generujących dodatkowe koszty). Do analizy przyjęto rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi stanowiącymi przedmiot prawa własności. Ważnym kryterium, którym kierują się nabywcy jest powierzchnia działki im mniejsza działka tym nieruchomość cieszy się większym zainteresowaniem. Stwierdzono, że największym zainteresowaniem cieszą się działki o powierzchni do 1200 m 2 działki o większych powierzchniach cieszą się mniejszym zainteresowaniem, przez co stanowią dużo rzadszy przedmiot transakcji, głównie z uwagi na cenę zakupu. Ważny jest kształt działki, który wiąże się z możliwością jej zagospodarowania Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości o regularnym kształcie i proporcjonalnych bokach. Potencjalni nabywcy częściej interesują się działkami o dobrych możliwościach inwestycyjnych pozwalających na wysoką intensywność zabudowy. Na atrakcyjność działki ma wpływ dostęp do infrastruktury technicznej czyli do mediów oraz dostęp do drogi publicznej. Chętniej nabywane są działki nie wymagające poniesienia nakładów na przyłączenie do infrastruktury technicznej lub poniesienia kosztów na ustanowienie służebności przechodu. Dokonano analizy danych transakcyjnych z dzielnicy Śródmieście, w ciągu ostatnich dwóch lat nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji prawem własności gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne i/lub z dopuszczeniem usług zakupywanymi w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Na podstawie analizy danych transakcyjnych z obrotu prawem własności w latach poprzedzających okres analizy oraz danych transakcyjnych prawem użytkowania wieczystego w okresie analizy stwierdzono, że porównywalny poziom cen transakcyjnych osiągały dzielnice Mokotów oraz Wola. Badania preferencji nabywców potwierdzają również porównywalność tych dwóch dzielnic. Do analizy przyjęto dane transakcyjne z dzielnicy Śródmieście, Mokotów oraz Wola. Ze względu na przedmiot, cel i zakres wyceny analizą objęto transakcje prawem własności gruntów niezabudowanych na terenie dzielnicy Śródmieście, Mokotów oraz Wola. Okresem badania objęto transakcje od stycznia 2014 roku do daty wyceny. W badanym okresie czasu zarejestrowano kilkanaście transakcji obrotu prawem własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Z tej liczby znamiona podobieństwa, zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, spełniało 11 nieruchomości. W latach poprzedzających okres analizy ceny 1 m 2 gruntu będącego przedmiotem prawa własność

11 11 przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową wahały się od do m 2. Zestawienie transakcji zawiera poniższa tabela: Data Położenie Cena Powierzchnia Cena 1 m 2 transakcyjna działki gruntu Niecała Niecała Bugaj Wartość rynkową nieruchomości rozumianą, jako przewidywaną cenę możliwą do uzyskania na wolnym rynku nieruchomości tego samego rodzaju określono przy uwzględnieniu aktualnie kształtujących się cen w obrocie prawem własności działek niezabudowanych. Na rynku odnotowano również ceny znajdujące się poniżej i powyżej tego przedziału. Były to jednakże przypadki sporadyczne i nie wpłynęły one w istotny sposób na rynek nieruchomości. W związku z tym zostały odrzucone i nie stanowią przedmiotu dalszych rozważań. 7. SPOSÓB WYCENY 7.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości Wycenę wykonano zgodnie z zasadami stosowanymi w gospodarkach rynkowych, zgodnie z Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami (art. 151), rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz zgodnie z aktualnie obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Wybór podejścia, metody i techniki wyceny Wartość rynkowa prawa własności (W wł ) w niniejszym operacie szacunkowym została określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze do wyceny nieruchomości scharakteryzowane zostało w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami [podstawy materialno-prawne poz. 3], w następujący sposób: Art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

12 12 pkt Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. pkt. 4 Metoda porównywania parami Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na równice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. pkt procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami. utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu); Stosując się do przepisów prawa i Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, oraz biorąc pod uwagę charakter rynku i cel wyceny określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Spośród zebranych danych wyselekcjonowano 11 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot prawa własności, sprzedanych na rynku wtórnym, z których 3 można uznać za podobne ze względu na parametry takie, jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, kształt działki, powierzchnia działki, możliwości inwestycyjne, uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej. W toku analizy cen sprzedaży pominięto transakcje mało wiarygodne, bądź transakcje o niepełnych informacjach dotyczących mienia sprzedanego. Ceny te są zróżnicowane i osiągają wartości z przedziału: C min = 2 946,00 zł/m 2 i C max = 5 900,95 zł/m 2, ΔC = 2 954,95 zł zł/m 2 powierzchni działki gruntu.

13 13 W toku analizy cen transakcyjnych w okresie objętym badaniem na analizowanym rynku, nie odnotowano zmiany cen 1 m 2 powierzchni nieruchomości wskutek upływu czasu. Powyższe potwierdzają raporty dotyczące analizy rynku nieruchomości publikowane przez Jones Lang LaSalle oraz CBRE za okres od stycznia 2014 r. do dnia wyceny. Aktualne raporty z rynku nieruchomości opisują badany okres, jako czas stabilnych cen na rynku nieruchomości. Wykaz transakcji zawiera poniższa Tabela Tabela: Baza danych z aktów notarialnych dot. transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot prawa własności na rynku lokalnym dzielnicy Śródmieście, Mokotów oraz Wola. Lp. Ulica Rep. Obręb Pow. w m 2 Data transakcji Cena 1m 2 pow. w zł Cena transakcyjna w zł Mokotów/Abramowskiego 17013/ , Mokotów/Abramowskiego 17006/ , Mokotów/Abramowskiego 17020/ , Mokotów/Samochodowa 21599/ , Wola/Prądzyńskiego 6661/ , A Mokotów/Samochodowa 21162/ , Mokotów/Abramowskiego 5718/ , Mokotów/ Krasickiego/Tyniecka 2737/ , B Mokotów/Abramowskiego 20773/ , C Mokotów/Krasickiego 1340/ , * Śródmieście/Wałowa 5494/ , * - transakcja została odrzucona w toku analizy ponieważ nieruchomość została sprzedana w wyniku przetargu, a cena transakcyjna odbiega od przeciętnych cen rynkowych notowanych na rynku lokalnym o ponad 20% (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 5.2). Dokładne dane dotyczące ww. transakcji i numery aktów notarialnych znajdują się w dokumentacji archiwalnej rzeczoznawcy. C min = 2 946,00 zł/m 2 C max = 5 900,95 zł/m 2 ΔC = 2 954,95 zł/ m Określenie cech rynkowych i ich ocena Badanie i wnikliwa analiza rynku lokalnego (preferencje rynkowe potencjalnych nabywców oraz badania sondażowo-ankietowe wśród uczestników rynku przeprowadzane np. przez ogólnopolskie firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami np. Metrohouse, portale internetowe oraz indywidualne ankiety), interesującego typu nieruchomości gruntowych wykazała, że na ceny rynkowe wpływają następujące cechy nieruchomości, które wraz z ich gradacją przedstawiono w tabeli poniżej: Lp. Rodzaj cechy Waga cech (%) 1. Atrakcyjność lokalizacji 30% 2. Lokalizacja szczegółowa i otoczenie 15% Wartościowanie poszczególnych cech (atrybutów) w % Bardzo dobra Dobra Przeciętna Dobra Przeciętna Zakres kwotowy 886,48 zł 443,24 zł

14 14 3. Kształt działki 10% 4. Powierzchnia działki 20% 5. Możliwości inwestycyjne 20% 6. Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej 5% Dobry Przeciętny Bardzo dobra Dobra Przeciętna Dobre Przeciętne Dobry Przeciętny 295,50 zł 590,99 zł 590,99 zł 147,75 zł Suma 100% ΔC = 2 954,95 zł Charakterystyka zastosowanych cech, w poniższej tabeli pogrubioną czcionką zaznaczono cechy nieruchomości gruntowej stanowiącego przedmiot wyceny: Atrakcyjność lokalizacji Położenie w rejonie dzielnicy z bardzo dobrym dostępem do komunikacji (przede Bardzo dobra wszystkim do metra), bardzo dobry dostęp do handlu, usług, placówek użyteczności publicznej (w bezpośrednim sąsiedztwie). Położenie w rejonie dzielnicy z dobrym dostępem do komunikacji (autobus, tramwaj). Dobra Konieczność kilkuminutowego dojścia obiektów handlowych, oświatowych, placówek użyteczności publicznej lub do przystanków komunikacji miejskiej. Lokalizacja częściach dzielnicy z ograniczonym dostępem komunikacji miejskiej (autobus). Konieczność kilkunastominutowego dojścia obiektów handlowych, Przeciętna oświatowych, placówek użyteczności publicznej lub do przystanków komunikacji miejskiej. Lokalizacja szczegółowa i otoczenie Dobra Otoczenie zabudowy wielorodzinnej niskiej i wysokiej, występują tereny zielone Otoczenie zabudowy wielorodzinnej niskiej i wysokiej, występują obiekty obniżające Przeciętna walory estetyczne otoczenia lub brak terenów zielonych Kształt działki Regularny kształt działki: kwadrat, prostokąt o stosunku boków do 1:3, wielokąt Dobry zbliżony kształtem do prostokąta lub kwadratu umożliwiający racjonalną zabudowę Przeciętny Nieregularny kształt działki lub wydłużony prostokąt - stosunek boków powyżej 1:3 Powierzchnia działki (m 2 ) Bardzo dobra od 500 m 2 do 1200 m 2 Dobra od 1200 m 2 do m 2 Przeciętna poniżej 500 m 2 i od do 2500 m 2 Dobre Przeciętne Dobry Przeciętny Możliwości inwestycyjne Możliwość realizacji inwestycji o dobrych parametrach inwestycyjnych i korzystne uwarunkowania przestrzenne oraz planistyczne. Możliwość realizacji zabudowy o średnich parametrach inwestycyjnych - przewidziana średnio intensywna zabudowa lub występują ograniczenia przestrzenne lub planistyczne Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej Nieruchomość posiada pełny dostęp do infrastruktury technicznej oraz bezpośredni dostęp do drogi publicznej Nieruchomość posiada niepełny dostęp do infrastruktury technicznej i/lub nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej

15 Zbiór danych porównawczych Spośród uzyskanych danych dotyczących transakcji rynkowych na analizowanym rynku, do porównań przyjęto 3 transakcje. Lp. Ulica Rep. Obręb Pow. w m 2 Data transakcji Cena 1m 2 pow. w zł Cena transakcyjna w zł A Mokotów/Samochodowa 21162/ , B Mokotów/Abramowskiego 20773/ , C Mokotów/Krasickiego 1340/ , Nieruchomość A Lp. Ulica Rep. Obręb Pow. w m 2 Data transakcji Cena 1m 2 pow. w zł Cena transakcyjna w zł A Mokotów/Samochodowa 21162/ , Nieruchomość znajduje się przy ulicy Samochodowej w dzielnicy Mokotów. Nieruchomość znajduje się w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej (również stacji metra około 1,0 km od stacji metra Wilanowska) oraz punktów handlowych i usługowych. Nieruchomość położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługową. W najbliższym sąsiedztwie tereny niezabudowane, budynki biurowe, handlowo-usługowe. Działka w kształcie wielokąta. Atrakcyjność lokalizacji: dobra Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: przeciętne Kształt działki: przeciętny Powierzchnia: przeciętna Możliwości inwestycyjne: dobre Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej: przeciętny Nieruchomość B Lp. Ulica Rep. Obręb Pow. w m 2 Data transakcji Cena 1m 2 pow. w zł Cena transakcyjna w zł B Mokotów/Abramowskiego 20773/ , Nieruchomość znajduje się przy ulicy Abramowskiego w dzielnicy Mokotów. Nieruchomość znajduje się w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej (również stacji metra około 900 m od stacji metra Wilanowska) oraz punktów handlowych i usługowych. Nieruchomość położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługową. W najbliższym sąsiedztwie tereny niezabudowane, budynki biurowe, budynki handlowo-usługowe. Działka w kształcie zbliżonym do wydłużonego prostokąta. Atrakcyjność lokalizacji: dobra Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: przeciętne Kształt działki: przeciętny Powierzchnia: bardzo dobra Możliwości inwestycyjne: dobre Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej: dobry

16 16 Nieruchomość C Lp. Ulica Rep. Obręb Pow. w m 2 Data transakcji Cena 1m 2 pow. w zł Cena transakcyjna w zł C Mokotów/Krasickiego 1340/ , Nieruchomość znajduje się przy ulicy Krasickiego w dzielnicy Mokotów. Nieruchomość znajduje się w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej (również stacje metra około 400 m od stacji metra Wierzbno) oraz punktów handlowych i usługowych. Nieruchomość położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W najbliższym sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niska. Działka w kształcie zbliżonym do prostokąta. Atrakcyjność lokalizacji: bardzo dobra Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: dobra Kształt działki: dobry Powierzchnia: bardzo dobra Możliwości inwestycyjne: przeciętne Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej: dobry 8.2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, określając wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne Ocena wycenianej nieruchomości W niniejszym operacie ilość atrybutów została ograniczona do mających istotny wpływ na cenę przyjętych do porównania nieruchomości, a w następstwie na cenę nieruchomości podlegającej oszacowaniu. Atrakcyjność lokalizacji: przeciętna Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: dobra Kształt działki: dobry Powierzchnia: dobra Możliwości inwestycyjne: przeciętne Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej: dobry Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej o pow m 2 przy ul. Fabryczna 8 w Warszawie, dzielnicy Śródmieście, wynosi: RODZAJ CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE A B C Adres nieruchomości ul. Fabryczna 8 Samochodowa Abramowskiego Krasickiego Data transakcji Powierzchnia działki [m 2 ] Cena 1 m 2 działki [zł] , , ,95

17 17 Atrakcyjność lokalizacji przeciętna dobra dobra bardzo dobra -443,24 zł -443,24 zł -886,48 zł Lokalizacja szczegółowa i otoczenie dobra przeciętna przeciętna dobra 443,24 zł 443,24 zł 0,00 zł Kształt działki dobry przeciętny przeciętny dobry 295,50 zł 295,50 zł 0,00 zł Powierzchnia działki dobra przeciętna bardzo dobra bardzo dobra 295,49 zł -295,49 zł -295,49 zł Możliwości inwestycyjne Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej SUMA POPRAWEK [zł] CENA 1 m 2 skorygowana o poprawki [zł] CENA ŚREDNIA 1 m 2 powierzchni działki przeciętne dobre dobre przeciętne -590,99 zł -590,99 zł 0,00 zł dobre przeciętne dobry dobre 147,75 zł 0,00 zł 0,00 zł 147,75 zł -590,98 zł ,98 zł 3 614,82 zł 4 381,39 zł 4 718,97 zł 4 238,39 zł/m 2, przyjęto: zł/m 2 Wr = zł/m 2 x 1475 m 2 = zł Przyjęto: zł słownie: sześć milionów dwieście pięćdziesiąt jeden tysięcy pięćdziesiąt złotych Podsumowanie Na podstawie analizy cen transakcyjnych zawartych w aktach notarialnych i cech nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na terenie dzielnicy Śródmieście, Mokotów i Wola oraz informacji uzyskanych od uczestników tego rynku, otrzymane wyniki należy uznać za realne. Ocena cech rynkowych wycenianej nieruchomości nie przekracza skali przyjętej do wyceny, a wartość 1 m 2 powierzchni niezabudowanej działki mieści się w przedziale C min = 2 946,00 zł/m 2 i C max = 5 900,95 zł/m 2 i wynosi dla prawa własności zł/m 2.Określona w operacie wartość nieruchomości odnosi się do aktualnego na dzień wyceny stanu prawnego oraz możliwości zagospodarowania działki. 9. KLAZULE I ZASTRZEŻENIA Niniejszy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

18 18 Niniejszy operat może być wykorzystany jedynie w zakresie i celu określonym w punkcie 1.2 oraz 2. Wykorzystanie operatu przez osoby trzecie i do innych celów jest niedozwolone i autor nie ponosi za to odpowiedzialności. Wykonujący wycenę nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne budynku, których występowania nie mógł stwierdzić przy oględzinach ani na podstawie dostępnej dokumentacji. Określona wartość rynkowa nie uwzględnia podatków i opłat związanych z nabyciem nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony po dokonanych wizjach lokalnych nieruchomości i badaniu lokalnych rynków nieruchomości. Nie zmienia to faktu, że operat został w pewnej mierze oparty na danych udostępnionych przez zleceniodawcę i/lub przez właściciela nieruchomości. Rzeczoznawca będący autorem niniejszego opracowania działał w zaufaniu do tych danych i nie może ponosić odpowiedzialności za to, że dane te mogły być niepełne, mylne czy z innego powodu nie w pełni miarodajne. Określona w operacie wartość rynkowa jest aktualna na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. 10. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja zdjęciowa

19 19 Dokumentacja zdjęciowa Działka nr 86/15 Działka nr 86/15 Działka nr 86/15 Działka nr 86/15 Droga dojazdowa i okolica Droga dojazdowa i okolica Warszawa, r.