OPERAT SZACUNKOWY. Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, dn r.

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w m.st. Warszawa, dzielnicy Śródmieście, ul. Zielna, obręb , działka ewid. nr 60/28, nr KW WA4M/ /2 Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, dn r. Autor operatu szacunkowego: Justyna Brodzik Rzeczoznawca majątkowy nr upr Sporządził: Justyna Brodzik nr upr. 5663

2 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Opis nieruchomości 2. Cel wyceny Adres: m.st. Warszawa, ul. Zielna Dzielnica: Śródmieście Działka/ki: nr 60/28 Obręb: Powierzchnia działki: 1475 m 2 Numer KW: WA4M/ /2 Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w celu aktualizacji i ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego. 3. Metoda wyceny Podejście porównawcze, metoda porównywania parami Właściciel praw do nieruchomości Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej Jednostkowa wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej 7. Daty istotne dla operatu Właściciel: m.st. Warszawa Użytkownik wieczysty: osoby fizyczne zł słownie: sześć milionów trzysta dziewięćdziesiąt dwa tysiące sześćset pięćdziesiąt złotych /m 2 Data sporządzenia wyceny: r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: r. Data oględzin: r. 8. Opracował: Rzeczoznawca Majątkowy Justyna Brodzik nr upr. 5663

3 3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno - prawne wyceny Źródła informacji DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości Stan otoczenia Stan techniczno-użytkowy Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Specyfikacja badanego rynku lokalnego Analiza, charakterystyka i uwarunkowania badanego rynku SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki wyceny OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Określenie cech rynkowych i ich ocena Zbiór danych porównawczych Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Ocena wycenianej nieruchomości Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Podsumowanie KLAZULE I ZASTRZEŻENIA ZAŁĄCZNIKI... 19

4 4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w Warszawie, dzielnicy Śródmieście, ul. Zielna stanowiąca działkę ewid. nr 60/28, obręb , o powierzchni 1475 m 2. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa X wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr WA4M/ / Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej (gruntu bez naniesień traktowanego, jako niezabudowany). 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w celu ustalenia i aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Umowa nr ŚRÓ/WNR/B/II/4/1/29/2016/704/2027 z dn r. zawarta pomiędzy Miastem Stołecznym Warszawa Dzielnicą Śródmieście a Krajową Grupą Doradztwa Majątkowego Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie przy ul. Modlińskiej 61, Warszawa, NIP: , REGON: , KRS: Podstawy materialno - prawne wyceny Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz z późn. zm.), Ustawa z dnia r, "Kodeks cywilny" (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z późn. zm.), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz z późn. zm.), Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe Literatura fachowa z zakresu wyceny; 3.3. Źródła informacji Oględziny nieruchomości oraz wywiad terenowy przeprowadzone dnia r. Księga Wieczysta nr WA4M/ /2 badanie przeprowadzone w dniu r. na podstawie wpisów do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych; Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawa; Dokumentacja udostępniona przez Zamawiającego; Dane o cenach transakcyjnych kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych zawarte w aktach notarialnych, uzyskane w Biurze Geodezji i Katastru Urzędu Miasta Warszawy; Oględziny nieruchomości porównawczych;

5 5 Informacje dotyczące aktualnych cen rynkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych a także preferencji potencjalnych nabywców oraz panujących trendów rynkowych, uzyskane w agencjach pośrednictwa i obrotu nieruchomościami; Informacje uzyskane z prasy lokalnej oraz portali branżowych; 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego r. Data, na którą określono wartość nieruchomości r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny r. Data dokonania oględzin nieruchomości r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Opis i określenie stanu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny dotyczy: o stanu użytkowego oraz sposobu wykorzystania przedmiotu wyceny; o stanu prawnego obejmującego w szczególności prawa odnoszące się do przedmiotu wyceny oraz przeznaczenia w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego; 5.1. Stan prawny nieruchomości Opis nieruchomości wg Księgi Wieczystej na podstawie badania treści księgi wieczystej w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych przeprowadzonego w dniu r. ustalono następujące wpisy: Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa X wydział Ksiąg Wieczystych Księga Wieczysta nr WA4M/ /2. Badanie KW przeprowadzono dnia r. W dziale I-O KW wpisano następujące informacje: nieruchomość położona: województwo mazowieckie, w miejscowości Warszawa, dzielnica Śródmieście. Działka ewidencyjna nr 60/28, w obrębie , sposób korzystania TI inne tereny komunikacyjne; Powierzchnia nieruchomości wynosi 1475 m 2. W dziale I-Sp wpisano Prawo użytkowania wieczystego do dnia ; sposób korzystania: UŻYTKOWNIK WIECZYSTY ZOBOWIĄZANY JEST DO KORZYSTANIA Z GRUNTU ZGODNIE Z JEGO SPOŁECZNO GOSPODARCZYM PRZEZNACZENEM I KAŻDOCZEŚNIE OBOWIĄZUJĄCYM PLANEM ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO ORAZ DO UTRZYMANIA WZNIESIONEGO BUDYNKU W NALEZYTYM STANIE W dziale II KW zapisano, że właścicielem nieruchomości jest Miasto Stołeczne Warszawa, a prawo użytkowania wieczystego przysługuje osobom fizycznym: J. PILLIARD w udziale do 16 /128 A.MINKOWSKI w udziale do 16 /128 M.SZCZUKA w udziale do 16 /128 N. MINKOWSKI w udziale do 3 /128 M.WADE w udziale do 4 /128 M. MINKOWSKI w udziale do 3 /128 M.MINKOWSKI w udziale do 3 /128

6 6 A. MINKOWSKI w udziale do 3 /128 M. HEEB w udziale do 32 /128 M. HEEB w udziale do 32 /128 W dziale III KW Wpisano 2 ograniczone prawa rzeczowe: NIEODPŁATNE NA CZAS NIEOZNACZONY PRAWO SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU POLEGAJĄCE NA PRAWIE KORZYSTANIA W OZNACZONYM ZAKRESIE Z NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ, ZGODNIE Z PRZEZNACZENIEM URZĄDZEŃ METRA,TO JEST W SZCZEGÓLNOŚCI: 1) KORZYSTANIA ZE ZNAJDUJĄCEGO SIĘ POD POWIERZCHNIĄ GRUNTU URZĄDZENIA W POSTACI CZĘŚCI TUNELU METRA I OBIEKTU STACJI A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA" W GRANICACH DZIAŁKI NR 60/28 OBRĘB W WARSZAWIE DLA UMIESZCZENIA TUNELU I CZĘŚCI STACJI METRA A14"ŚWIĘTOKRZYSKA" I WSZELKICH URZĄDZEŃ POTRZEBNYCH DO ZAPEWNIENIA PRAWIDŁOWEGO FUNKCJONOWANIA URZĄDZEŃ METRA; WOBEC CZEGO: KAŻDOCZESNY UŻYTKOWNIK WIECZYSTY, WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI ZOBOWIĄZANY JEST DO ZNOSZENIA ODDZIAŁYWANIA URZĄDZEŃ METRA, W SZCZEGÓLNOŚCI DRGAŃ GENEROWANYCH PRZEZ TABOR METRA, W ISTNIEJĄCYM NATĘŻENIU TYCH DRGAŃ (BEZ JEGO ZWIĘKSZENIA), SPEŁNIAJĄCYCH WYMAGANIAOBOWIĄZUJĄCYCH W TYM ZAKRESIE PRZEPISÓW; W PRZYPADKU REALIZACJIROBÓT I OBIEKTÓW BUDOWLANYCH MOGĄCYCH ODDZIAŁYWAĆ NA URZĄDZENIA METRA, UŻYTKOWNIK WIECZYSTY, WŁAŚCICIEL LUB INNY PODMIOT REALIZUJĄCY ZA JEGO ZGODĄ ROBOTY BUDOWLANE LUB WZNOSZĄCY OBIEKT BUDOWLANY MOGĄCY ODDZIAŁYWAĆ NA URZĄDZENIA METRA OBOWIĄZANY JEST UZGODNIĆ INWESTYCJĘ W PROCESIE UZGODNIEŃ BUDOWLANYCH; UŻYTKOWNIK WIECZYSTY, WŁAŚCICIEL NIE MA PRAWA DOKONYWANIA ZMIAN W ZAKRESIE LOKALIZACJI I POSADOWIENIA ELEMENTÓW INFRASTRUKTURY CZĘŚCI STACJI METRA A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA", ZNAJDUJĄCEJ SIĘ NA DZIAŁCE NR 60/28 OBRĘB W WARSZAWIE, BEZ UZYSKANIA UPRZEDNIEJ PISEMNEJ ZGODY UŻYTKOWNIKA; 2) DOSTĘPU DO CZĘŚCI DZIAŁKI NR 60/28 OBRĘB W WARSZAWIE, NA KTÓREJ USYTUOWANE SĄ URZĄDZENIA METRA, W CELU WYKONYWANIA WSZELKICH CZYNNOŚCI ZWIĄZANYCH Z ICH EKSPLOATACJĄ, A TAKŻE W CELU DOKONYWANIA WSZELKICH NAPRAW, REMONTÓW, KONSERWACJI I MODERNIZACJI ISTNIEJĄCYCH URZĄDZEŃ METRA, PRZY CZYM M.ST. WARSZAWA LUB JEJ NASTĘPCA PRAWNY, BĘDZIE W KAŻDYM PRZYPADKU WYKONYWANIA PRAWA OBOWIĄZANA DO PRZYWRÓCENIA NIERUCHOMOŚCI DO PIERWOTNEGO STANU ORAZ WYKONYWANIA POWYŻSZYCH PRAC W SPOSÓB NIEZAKŁÓCAJĄCY KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ UŻYTKOWNIKA WIECZYSTEGO LUB WŁAŚCICIELA (na rzecz M. St. Warszawa) NIEODPŁATNE NA CZAS NIEOZNACZONY PRAWO UŻYTKOWANIA POLEGAJĄCE NA PRAWIE KORZYSTANIA W OZNACZONYM ZAKRESIE Z NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ, ZGODNIE Z PRZEZNACZENIEM URZĄDZEŃ METRA, TO JEST W SZCZEGÓLNOŚCI: 1) PRAWIE DO WYŁĄCZNEGO KORZYSTANIA Z CZĘŚCI STACJI METRA A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA" ORAZ TUNELI METRA ZNAJDUJĄCYCH SIĘ NA NIERUCHOMOŚCI OPISANEJ W PAR. 1 AKTU, DO WYŁĄCZNEGO ROZPORZĄDZANIA URZĄDZENIAMI, INFRASTRUKTURĄ TECHNICZNĄ I WSZYSTKIMI ELEMENTAMI ZNAJDUJĄCYMI SIĘ W WEWNĄTRZ STACJI METRA A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA" I TUNELI STANOWIĄCYCH ICH FUNKCJONALNĄ CZĘŚĆ ORAZ DO UDOSTĘPNIANIA ICH PODMIOTOM, NA RZECZ KTÓRYCH M.ST. WARSZAWA

7 7 ŚWIADCZY USŁUGI PRZEWOZU, 2)WYŁĄCZNYM PRAWIE DO DOKONYWANIA BIEŻĄCYCH NAPRAW I KONSERWACJI ZWIĄZANYCH Z ZAPEWNIENIEM NALEŻYTEGO FUNKCJONOWANIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ STACJI METRA A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA" I TUNELI METRA ZNAJDUJĄCYCH SIĘ NA TERENIE WW DZIAŁEK, 3) PRAWIE DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ OPISANĄ W PAR. 1 AKTU, NA KTÓREJ ZNAJDUJE SIĘ INFRASTRUKTURA METRA, NA CELE BUDOWLANE, W ZAKRESIE OBEJMUJĄCYM ROZBUDOWĘ LUB PRZEBUDOWĘ CZĘŚCI STACJI METRA A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA" I TUNELI METRA, ZLOKALIZOWANYCH NA NIERUCHOMOŚCI, PRZY CZYM UŻYTKOWNICY WIECZYŚCI/WŁAŚCICIELE NIE BĘDĄ OGRANICZENI W DYSPONOWANIU NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE, Z WYŁĄCZENIEM PRAWA UŻYTKOWNIKÓW WIECZYSTYCH/ WŁAŚCICIELI DO DOKONYWANIA JAKICHKOLWIEK ZMIAN W ZAKRESIE LOKALIZACJI I POSADOWIENIA ELEMENTÓW INFRASTRUKTURY CZĘŚCI STACJI METRA A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA" I TUNELI, BEZ UZYSKANIA PISEMNEJ ZGODY UPRAWNIONEGO LUB SPÓŁKI POD FIRMĄ METRO WARSZAWSKIE SP. Z O.O., 4) WYŁĄCZNYM PRAWIE UPRAWNIONEGO DO MONTOWANIA, USUWANIA ORAZ KONSERWACJI I WYMIANY URZĄDZEŃ TECHNICZNYCH ZNAJDUJĄCYCH SIĘ NA CZĘŚCI STACJI METRA A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA" I W TUNELACH METRA ZNAJDUJĄCYCH SIĘ NA NIERUCHOMOŚCI, 5) PRAWIE UPRAWNIONEGO DO UTRZYMYWANIA NA TERENIE CZĘŚCI STACJI METRA A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA" I TUNELACH METRA, STAŁEGO PERSONELU, OBEJMUJĄCEGO M.IN. UZBROJONYCH PRACOWNIKÓW OCHRONY, 6) PRAWIE UPRAWNIONEGO DO SWOBODNEGO I NIETRUDNIONEGO ŚWIADCZENIA USŁUG PRZEWOZU Z WYKORZYSTANIEM CZĘŚCI STACJI METRA A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA" I TUNELI METRA, ICH INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ ORAZ WSZELKICH URZĄDZEŃ I ELEMENTÓW ZNAJDUJĄCYCH SIĘ NA NIERUCHOMOŚCI NIEZBĘDNYCH DO NALEŻYTEGO ŚWIADCZENIA USŁUGPRZEWOZU PRZY POMOCY METRA. UŻYTKOWNICY WIECZYŚCI/WŁAŚCICIELE NIE BĘDĄ UPRAWNIENI DO POBIERANIA JAKIEGOKOLWIEK WYNAGRODZENIA Z TYTUŁU ŚWIADCZENIA PRZEZ UPRAWNIONEGO USŁUG PRZEWOZU Z WYKORZYSTANIEM WW OBIEKTÓW BUDOWLANYCH I URZĄDZEŃ; 7) PRAWIE UPRAWNIONEGO DO WYNAJMOWANIA I CZERPANIA ZYSKU Z NAJMU POWIERZCHNI NA TERENIE CZĘŚCI STACJI METRA A14 "ŚWIĘTOKRZYSKA" I TUNELI METRA ZLOKALIZOWANYCH NA NIERUCHOMOŚCI, PRZY CZYM WYŻEJ OPISANE PRAWO UŻYTKOWANIA MOŻE BYĆ WYKONYWANE PRZEZ WSKAZANE PRZEZ UPRAWNIONEGO PODMIOTY. ROSZCZENIE: ROSZCZENIE O PRZENIESIENIE NA RZECZ UPRAWNIONEGO UYTKOWANIA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI NA PODSTAWIE PRZEDWSTĘPNEJ UMOWY SPRZEDAY Z DNIA 18 GRUDNIA 2014R REP A NR 87/2014, SPORZĄDZONEJ PRZED JAROSŁAWEM PLUTĄ, NOTARIUSZEM W WARSZAWIE, na rzecz IMMOBEL POLAND SPV 12 SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ W dziale IV KW Hipoteka umowna do kwoty ,00 (JEDEN MILION SZEŚĆSET PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY) EU na rzecz IMMOBEL POLAND SPV 12 SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Oznaczenie nieruchomości na podstawie informacji z ewidencji gruntów wg stanu na dzień r.

8 8 Numer działki Oznaczenie działki Bliższe określenie położenia 60/28 Warszawa Określenie konturów - użytków i klas gleboznawczych Powierzchnia ha opis oznaczenie użytku / działki Inne tereny komunikacyjne TI 0,1475 Nr księgi wieczystej (uwagi) WA4M/ /2 RAZEM 0,1475 Nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste zgodnie z Umową o Oddanie Gruntu w Użytkowanie Wieczyste Rep A nr 8633/2014 z dnia Na datę wyceny nie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która zmieniłaby cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. 5.2 Stan otoczenia Warszawa jest stolicą Polski i województwa mazowieckiego, jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu. Jej powierzchnia to 517 km 2, liczba ludności około mieszkańców, gęstość zaludnienia to około 3372 osób/km 2. Dzielnica Śródmieście jest położona na lewym brzegu Wisły w centralnej części miasta i sąsiaduje od południa z Mokotowem, od zachodu z Ochotą i Wolą, od północy z Żoliborzem, natomiast od wschodu granicę wyznacza linia brzegowa Wisły. Śródmieście zajmuje obszar 1557 ha co stanowi 3,1% powierzchni Warszawy. Dzielnicę zamieszkuje osób. Średnia gęstość zaludnienia wynosi os./km 2. W Śródmieściu znajduje się większość urzędów centralnych i samorządowych. Jest to również centrum kulturalno-rekreacyjne stolicy, z największą ilością muzeów, galerii, teatrów i kin. Głównymi arteriami komunikacyjnymi dzielnicy są: Aleje Jerozolimskie, al. Solidarności, al. Armii Ludowej, ul. Marszałkowska, al. Jana Pawła II, Krakowskie Przedmieście, Nowy Świat oraz Aleje Ujazdowskie. Śródmieście posiada bardzo dobrze rozwiniętą sieć komunikacji publicznej, w skład której wchodzą komunikacja tramwajowa i autobusowa oraz metro. Przez Śródmieście przebiega linia kolejowa m. in. ze stacjami Warszawa Centralna i Warszawa Gdańska oraz Warszawska Kolej Dojazdowa, z której korzystają głównie mieszkańcy podwarszawskich miejscowości. Miejscami wypoczynku i rekreacji mieszkańców Śródmieścia są np.: Ogród Saski, Park Ujazdowski, Park Łazienkowski. Do atrakcji turystycznych Śródmieścia można zaliczyć m. in.: Zamek Królewski, Zamek Ujazdowski, Łazienki Królewskie, Starą Pomarańczarnię, Pałac Belweder oraz pomnik Fryderyka Chopina. Na terenie dzielnicy znajdują się najstarsze ośrodki życia miejskiego lewobrzeżnej Warszawy z Rynkiem Starego Miasta i Starówką. Znaczna część zabudowy Śródmieścia pochodzi z początku XX wieku i okresu międzywojennego, jednak większość budynków została zniszczona w czasie wojny. Obecnie w centrum zlokalizowanych jest 10% wszystkich zasobów mieszkaniowych. W Śródmieściu powstały w przeciągu ostatnich 15 lat liczne obiekty biurowe, ciągi handlowe i usługowe. Ceny nieruchomości oraz czynsze najmu w Śródmieściu są najwyższe w całej Warszawie. Na taką sytuację wpływa głównie prestiżowa lokalizacja, dostępność oraz duży przepływ ludzi. Główne ciągi handlowo-usługowe znajdują się wzdłuż ul. Marszałkowskiej, Nowy Świat oraz Krakowskie Przedmieście Stan techniczno-użytkowy Numer działki/ek, obręb Dz. ewid. nr 60/28, obręb: Powierzchnia 1475 m 2

9 9 Kształt, cechy geometryczne Ukształtowanie powierzchni Dostęp do infrastruktury technicznej Położenie nieruchomości Otoczenie bezpośrednie Otoczenie dalsze Położenie względem instytucji użyteczności publicznej Droga dojazdowa Dostęp do komunikacji Uciążliwości i ograniczenia Stan zagospodarowania nieruchomości Kształt regularny wielokąt zbliżony kształtem do prostokąta Teren płaski Wszystkie media miejskie ustalono na podstawie mapy zasadniczej udostępnionej przez PODGiK. Nieruchomość zlokalizowana w centralnej części miasta, w centralnej części dzielnicy Śródmieście. W bliskiej odległości Plac Defilad z Pałacem Kultury i Nauki; w odległości około 100m ulica Świętokrzyska i ulica Marszałkowska - jedne z głównych ciągów komunikacyjnych tej części dzielnicy Śródmieście. Parkingi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i biurowohandlowa intensywna. Przeważają budynki średniowysokie i wysokie w zwartej zabudowie, na ogół z lokalami usługowymi na parterze. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa biurowa oraz handlowo-usługowa. Dobry dostęp do usług podstawowych oraz usług II i III szczebla (w tym szkół podstawowych, gimnazjalnych, ponadgimnazjalnych i wyższych Uniwersytet Warszawski, Politechnika Warszawska). W odległości około 0,8 km ul. Nowy Świat prowadząca do Starego Miasta, takie obiekty jak Filharmonia Narodowa, Komisja Nadzoru Finansowego. W zasięgu 500m Park Świętokrzyski i Ogród Saski W bliskiej odległości obiektów użyteczności publicznej. Asfaltowa. Działka posiada bezpośredni dostęp do ciągu komunikacyjnego ul. Zielnej Przystanki autobusowe zlokalizowane przy ul. Świętokrzyskiej i Marszałkowskiej, przystanki tramwajowe przy ul. Marszałkowskiej. W bliskim sąsiedztwie nieruchomości stacja metra Świętokrzyska, w odległości około 500 m stacja metra Centrum Służebności w dziale III KW Nieruchomość gruntowa na dzień oględzin wykorzystywana jako parking 5.4. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie Przeznaczenie w miejscowym planie Struktura funkcjonalna określona w Studium Opis w studium UWAGI Brak planu dla rejonu położenia przedmiotowej nieruchomości. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla miasta Warszawy, przyjęte uchwałą Nr LXXXII/2746/2006 Rady M. St. Warszawy z dnia r. z późn. zmianami C/UH.30 tereny wielofunkcyjne z dopuszczeniem funkcji usługowo-handlowej o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 Brak

10 10 6. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 6.1. Specyfikacja badanego rynku lokalnego Zakres przedmiotowy Rynek praw własności działek niezabudowanych przeznaczonych pod usługi Dokonano analizy danych transakcyjnych z dzielnicy Śródmieście, w ciągu ostatnich dwóch lat nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji prawem własności gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod usługi. Na podstawie analizy danych transakcyjnych z obrotu prawem własności w latach poprzedzających Zakres terytorialny okres analizy oraz danych transakcyjnych prawem użytkowania wieczystego w okresie analizy stwierdzono, że porównywalny poziom cen transakcyjnych osiągała dzielnica Mokotów. Badania preferencji nabywców potwierdzają również porównywalność tych dwóch dzielnic. Do analizy przyjęto dane transakcyjne z dzielnicy Śródmieście, Mokotów. Zakres czasowy Transakcje zawarte do dwóch lat wstecz od daty wyceny Zakres cen jednostkowych Od około zł/m 2 do około zł/m 2 Trend czasowy Ograniczona liczba transakcji charakteryzujących się dużą zmiennością cech uniemożliwia prawidłowe wyznaczenie zmiany ceny w czasie (trendu), toteż analiza trendu czasowego została przeprowadzona na podstawie badań rynku prowadzonych przez wyspecjalizowane firmy z branży nieruchomości. Podstawą do wniosków były raporty opracowane między innymi przez: firmy Jones Lang LaSalle oraz CBRE. Na ich podstawie stwierdza się, że dla badanych rejonów Warszawy w okresie ostatnich 2 lat nie doszło do zauważalnej zmiany cen nieruchomości gruntowych. W związku z tym współczynnik zmiany cen został przyjęty na poziomie 0. Powyższe potwierdza analiza rynku wskazana poniżej Analiza, charakterystyka i uwarunkowania badanego rynku Podsumowując 2015 rok zgodnie z raportem firmy Jones Lang LaSalle można mówić o rekordach zarówno w odniesieniu do wolumenu biur w budowie, jak również skali popytu. W całym roku firmy wynajęły około 1,5 miliona m 2 co jest najwyższym wynikiem w historii polskiego rynku nowoczesnych powierzchni biurowych. W samej Warszawie popyt sięgnął m. Ożywienie na rynku biur miało bezpośrednie przełożenie na zainteresowanie gruntami pod nowe inwestycje, które wzrosło w drugiej połowie 2015 roku. Pomimo prognoz mówiących, że współczynnik powierzchni niewynajętej może wzrosnąć, grunty pod inwestycje biurowe nie znikną w 2016 r. z pola zainteresowania inwestorów. Od kilku lat deweloperzy szukają w Warszawie nieruchomości pod zabudowę biurową, zlokalizowanych w szczególności wzdłuż linii metra, zwłaszcza drugiej jego linii. Przewidujemy, że ten trend utrzyma się w 2016 r. Na celowniku inwestorów znajdą się także grunty w sąsiedztwie planowanych tras tramwajowych, np. do Wilanowa, a także dworców kolejowych będących ważnymi węzłami komunikacyjnymi dla aglomeracji. Grunty inwestycyjne w takich dzielnicach jak Dolny Mokotów, Aleje Jerozolimskie aż do węzła Salomea czy Żoliborz, z dobrą ekspozycją i dogodną komunikacją, mają duże szanse na znalezienie swoich nabywców 2016 r. Tereny położone w centrum miasta niezmiennie wpisują się w obszar zainteresowań nabywców, pod warunkiem jednak, że ich cena jest adekwatna do wartości wynikającej z analizy inwestycyjnej. Przeznaczenie gruntu Warszawa COB Warszawa obrzeża COB Warszawa pozostałe Biurowy grunt inwestycyjny (PLN/m 2 PUB) r

11 11 Biurowy grunt inwestycyjny (PLN/m 2 PUB) 2014 r Zmiana poziomu cenowego *COB Centralny Obszar Biznesu Źródło: Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce / Podsumowanie 2015 r. oraz / Podsumowanie 2014 firmy Jones Lang LaSalle Powyższa tabela wskazuje na stabilizację cen za grunty usługowych na rynku Warszawskim oraz w Warszawskim Centralnym Obszarze Biznesowym, na terenie którego położona jest dzielnica Śródmieście. Powyższe dane potwierdza również inny raport z rynku nieruchomości Rynek Gruntów w Polsce 2015 firmy CBRE, który również wskazuje na stabilizację cen gruntów inwestycyjnych od roku W 2015 r. Dział Gruntów Inwestycyjnych JLL obserwował stabilne, w porównaniu z rokiem ubiegłym, zainteresowaniem terenami handlowymi. Również ceny transakcyjne były zbliżone do tych z 2014r. Największą popularnością cieszyły się tereny pod projekty z kategorii street mall kameralne centra handlowe typu convenience w atrakcyjnych lokalizacjach, ze sklepami dostępnymi bezpośrednio z parkingu i ograniczonymi do minimum powierzchniami wspólnymi. Dzielnice Śródmieście, Mokotów oraz Wola znajdują się w obszarze objętym działaniem dekretu z roku o własności i użytkowaniu wieczystym gruntów na obszarze m.st. Warszawy. W Warszawie dobrze rozwiniętym jest rynek obrotu prawem użytkowania wieczystego. Na terenie dzielnic Śródmieście, Mokotów oraz Wola pojawienie się prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych związane jest obrotem nieruchomościami, które zostały nabyte w związku z zasiedzeniem lub przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W związku z licznymi wnioskami użytkowników wieczystych o przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w najbliższych latach prognozuje się wzrost podaży nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot prawa własności. Najbardziej istotne atrybuty mające wpływ na wartość nieruchomości to: położenie w centrum dzielnicy, w pobliżu ciągów komunikacyjnych wyznaczonych przez główne ulice: Marszałkowska, al. Jana Pawła II (na terenie dzielnicy Śródmieście), ul. Puławskiej oraz Niepodległości (na ternie dzielnicy Mokotów) oraz ul. Prostej oraz al. Solidarności (na ternie dzielnicy Wola). Najlepsze lokalizacje, to te, które posiadają cechy położenia w pobliżu centrum dzielnicy, przy równoczesnym bliskim dostępie do komunikacji (metro, autobusy i tramwaje) oraz dobrą ekspozycję wizualną. Najchętniej nabywane są działki o dobrym potencjale inwestycyjnym (z możliwością realizacji zabudowy usługowej intensywnej), niezabudowane (bez konieczności usuwania istniejących obiektów generujących dodatkowe koszty). Do analizy przyjęto rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi stanowiącymi przedmiot prawa własności. Ważnym kryterium, którym kierują się nabywcy jest powierzchnia działki im mniejsza działka tym nieruchomość cieszy się większym zainteresowaniem. Stwierdzono, że największym zainteresowaniem cieszą się działki o powierzchni do 1500 m 2 działki o większych powierzchniach cieszą się mniejszym zainteresowaniem, przez co stanowią dużo rzadszy przedmiot transakcji, głównie z uwagi na cenę zakupu. Ważny jest kształt działki, który wiąże się z możliwością jej zagospodarowania Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości o regularnym kształcie i proporcjonalnych bokach. Potencjalni nabywcy częściej interesują się działkami o dobrych możliwościach inwestycyjnych pozwalających na wysoką intensywność zabudowy. Na atrakcyjność działki ma wpływ dostęp do infrastruktury technicznej czyli do mediów oraz dostęp do drogi publicznej. Chętniej nabywane są działki nie wymagające poniesienia nakładów na przyłączenie do infrastruktury technicznej lub poniesienia kosztów na ustanowienie służebności przechodu. Dokonano analizy danych transakcyjnych z dzielnicy Śródmieście, w ciągu ostatnich dwóch lat nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji prawem własności gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo usługowe oraz usługowe z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Na podstawie analizy danych transakcyjnych z obrotu prawem własności w latach poprzedzających okres analizy oraz danych transakcyjnych prawem użytkowania wieczystego w

12 12 okresie analizy stwierdzono, że porównywalny poziom cen transakcyjnych osiągała dzielnica Mokotów. Badania preferencji nabywców potwierdzają również porównywalność tych dwóch dzielnic. Do analizy przyjęto dane transakcyjne z dzielnicy Śródmieście, Mokotów oraz Wola. Ze względu na przedmiot, cel i zakres wyceny analizą objęto transakcje prawem własności gruntów niezabudowanych na terenie dzielnicy Śródmieście, Mokotów. Okresem badania objęto transakcje od grudnia 2014 roku do daty wyceny. W badanym okresie czasu zarejestrowano kilkanaście transakcji obrotu prawem własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Z tej liczby znamiona podobieństwa, zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, spełniało 5 nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości rozumianą, jako przewidywaną cenę możliwą do uzyskania na wolnym rynku nieruchomości tego samego rodzaju określono przy uwzględnieniu aktualnie kształtujących się cen w obrocie prawem własności działek niezabudowanych. Na rynku odnotowano również ceny znajdujące się poniżej i powyżej tego przedziału. Były to jednakże przypadki sporadyczne i nie wpłynęły one w istotny sposób na rynek nieruchomości. W związku z tym zostały odrzucone i nie stanowią przedmiotu dalszych rozważań. 7. SPOSÓB WYCENY 7.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości Wycenę wykonano zgodnie z zasadami stosowanymi w gospodarkach rynkowych, zgodnie z Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami (art. 151), rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz zgodnie z aktualnie obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Wybór podejścia, metody i techniki wyceny Wartość rynkowa prawa własności (W wł ) w niniejszym operacie szacunkowym została określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze do wyceny nieruchomości scharakteryzowane zostało w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami [podstawy materialno-prawne poz. 3], w następujący sposób: Art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

13 13 pkt Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. pkt. 4 Metoda porównywania parami Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na równice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. pkt procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami. utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu); Stosując się do przepisów prawa i Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, oraz biorąc pod uwagę charakter rynku i cel wyceny określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę usługową w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Spośród zebranych danych wyselekcjonowano 5 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot prawa własności, sprzedanych na rynku wtórnym, z których 3 można uznać za podobne ze względu na parametry takie, jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, kształt działki, powierzchnia działki, możliwości inwestycyjne, uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej. W toku analizy cen sprzedaży pominięto transakcje mało wiarygodne, bądź transakcje o niepełnych informacjach dotyczących mienia sprzedanego. Ceny te są zróżnicowane i osiągają wartości z przedziału: C min = 2 632,84 zł/m 2 i C max = 7 423,58 zł/m 2, ΔC = 4 790,74 zł zł/m 2 powierzchni działki gruntu.

14 14 W toku analizy cen transakcyjnych w okresie objętym badaniem na analizowanym rynku, nie odnotowano zmiany cen 1 m 2 powierzchni nieruchomości wskutek upływu czasu. Powyższe potwierdzają raporty dotyczące analizy rynku nieruchomości publikowane przez Jones Lang LaSalle oraz CBRE za okres od grudnia 2014 r. do dnia wyceny. Aktualne raporty z rynku nieruchomości opisują badany okres, jako czas stabilnych cen na rynku nieruchomości. Wykaz transakcji zawiera poniższa Tabela Tabela: Baza danych z aktów notarialnych dot. transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot prawa własności na rynku lokalnym dzielnicy Śródmieście, Mokotów. Lp. Ulica / Dzielnica Rep. Obręb Pow. w m 2 Data transakcji Cena 1m 2 pow. w zł Cena transakcyjna w zł Obrzeżna / Mokotów 17735/ , Puławska/ Mokotów 2092/ , A Aleja Solidarności / Śródmieście 799/ , B Hoża / Śródmieście 44/ , C Bukowińska/ Mokotów 1760/ , Dokładne dane dotyczące ww. transakcji i numery aktów notarialnych znajdują się w dokumentacji archiwalnej rzeczoznawcy. C min = 2 632,84 zł/m 2 C max = 7 423,58 zł/m 2 ΔC = 4 790,74 zł/ m Określenie cech rynkowych i ich ocena Badanie i wnikliwa analiza rynku lokalnego (preferencje rynkowe potencjalnych nabywców oraz badania sondażowo-ankietowe wśród uczestników rynku przeprowadzane np. przez ogólnopolskie firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami np. Metrohouse, portale internetowe oraz indywidualne ankiety), interesującego typu nieruchomości gruntowych wykazała, że na ceny rynkowe wpływają następujące cechy nieruchomości, które wraz z ich gradacją przedstawiono w tabeli poniżej: Lp. Rodzaj cechy Waga cech Wartościowanie poszczególnych (%) cech (atrybutów) w % Zakres kwotowy Bardzo dobra 1. Atrakcyjność lokalizacji 30% Dobra Przeciętna 1 437,22 zł 2. Lokalizacja szczegółowa i Dobra 15% otoczenie Przeciętna 718,61 zł 3. Kształt działki 10% Dobry Przeciętny 479,07 zł 4. Powierzchnia działki 20% Bardzo dobra Dobra 958,15 zł Przeciętna 5. Możliwości inwestycyjne 20% Dobre Przeciętne 958,15 zł 6. Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej 5% Dobry Przeciętny 239,54 zł Suma 100% ΔC = 4 790,74 zł Charakterystyka zastosowanych cech, w poniższej tabeli pogrubioną czcionką zaznaczono cechy nieruchomości gruntowej stanowiącego przedmiot wyceny:

15 15 Bardzo dobra Dobra Przeciętna Dobra Przeciętna Dobry Atrakcyjność lokalizacji Położenie w rejonie dzielnicy z bardzo dobrym dostępem do centrum miasta (rozumianego jako Plac Defilad), z bardzo dobrym dostępem do komunikacji (przede wszystkim do metra, ale także tramwajowej, autobusowej), bardzo dobry dostęp do handlu, usług, placówek użyteczności publicznej (w bezpośrednim sąsiedztwie). Położenie w rejonie dzielnicy z dobrym dostępem do centrum miasta (rozumianego jako Plac Defilad), z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej (autobus, tramwaj). Konieczność kilkuminutowego dojścia do obiektów handlowych, oświatowych, placówek użyteczności publicznej lub do przystanków komunikacji miejskiej. Lokalizacja w częściach dzielnicy z ograniczonym dostępem do komunikacji miejskiej (autobus). Konieczność kilkunastominutowego dojścia do obiektów handlowych, oświatowych, placówek użyteczności publicznej lub do przystanków komunikacji miejskiej. Lokalizacja szczegółowa i otoczenie Położenie o dużym natężeniu ruchu, bardzo dobra ekspozycja wizualna. Położenie przy ulicach o średnim natężeniu ruchu, dobra ekspozycja wizualna. Kształt działki Regularny kształt działki: kwadrat, prostokąt o stosunku boków do 1:3, wielokąt zbliżony kształtem do prostokąta lub kwadratu umożliwiający racjonalną zabudowę Przeciętny Nieregularny kształt działki lub wydłużony prostokąt - stosunek boków powyżej 1:3 Powierzchnia działki (m 2 ) Bardzo dobra od 300 m 2 do 1500 m 2 Dobra od 1500 m 2 do 2500 m 2 Przeciętna poniżej 300 m 2 i powyżej 2500 m 2 Dobre Przeciętne Dobry Przeciętny Możliwości inwestycyjne Możliwość realizacji inwestycji o dobrych parametrach inwestycyjnych i korzystne uwarunkowania przestrzenne oraz planistyczne. Możliwość realizacji zabudowy o średnich parametrach inwestycyjnych - przewidziana średnio intensywna zabudowa lub występują ograniczenia przestrzenne lub planistyczne Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej Nieruchomość posiada pełny dostęp do infrastruktury technicznej oraz bezpośredni dostęp do drogi publicznej Nieruchomość posiada niepełny dostęp do infrastruktury technicznej i/lub nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej Zbiór danych porównawczych Spośród uzyskanych danych dotyczących transakcji rynkowych na analizowanym rynku, do porównań przyjęto 3 transakcje. Lp. Ulica / Dzielnica Rep. Obręb Pow. w m 2 Data transakcji Cena 1m 2 pow. w zł Cena transakcyjna w zł A Aleja Solidarności / Śródmieście 799/ , B Hoża / Śródmieście 44/ , C Bukowińska/ Mokotów 1760/ , Nieruchomość A

16 16 Lp. Ulica / Dzielnica Rep. Obręb Pow. w m 2 Data transakcji Cena 1m 2 pow. w zł Cena transakcyjna w zł A Aleja Solidarności / Śródmieście 799/ , Nieruchomość znajduje się przy Alei Solidarności w dzielnicy Śródmieście. Nieruchomość znajduje się w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej (również stacje metra około 350 m od stacji metra Ratusz Arsenał), w sąsiedztwie zabudowy biurowej oraz punktów handlowych i usługowych. Nieruchomość położona na terenie przeznaczonym w studium jako tereny wielofunkcyjne C.20 dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji budowa hotelu. Nieruchomość położona przy ulicy o dużym natężeniu ruchu. Aleja Solidarności jako układ urbanistyczny wpisana jest do GEZ. Działka w kształcie zbliżonym do prostokąta. Atrakcyjność lokalizacji: bardzo dobra Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: dobra Kształt działki: przeciętny Powierzchnia: dobra Możliwości inwestycyjne: przeciętne Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej: przeciętny Nieruchomość B Lp. Ulica / Dzielnica Rep. Obręb Pow. w m 2 Data transakcji Cena 1m 2 pow. w zł Cena transakcyjna w zł B Hoża / Śródmieście 44/ , Nieruchomość znajduje się przy ulicy Hożej w dzielnicy Śródmieście. Nieruchomość znajduje się w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej autobusowej, tramwajowej i stacji metra oraz punktów handlowych i usługowych. Nieruchomość położona na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługową dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji budowy budynku biurowego. W najbliższym sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, budynki biurowe, budynki handlowo-usługowe. Nieruchomość położona przy ulicy o średnim natężeniu ruchu. Działka w kształcie prostokąta o proporcji boków powyżej 1:3, utrudniającego zabudowę. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Atrakcyjność lokalizacji: bardzo dobra Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: przeciętna Kształt działki: przeciętny Powierzchnia: bardzo dobra Możliwości inwestycyjne: przeciętne Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej: dobry Nieruchomość C Lp. Ulica / Dzielnica Rep. Obręb Pow. w m 2 Data transakcji Cena 1m 2 pow. w zł Cena transakcyjna w zł C Bukowińska/ Mokotów 1760/ , Nieruchomość znajduje się przy ul. Bukowińskiej w dzielnicy Mokotów. Nieruchomość znajduje się w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej (również stacje metra około 700 m od stacji metra Wilanowska), w dalszej odległości od punktów handlowych i usługowych oraz obiektów użyteczności publicznej. Dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji budowa budynku biurowego. Nieruchomość położona przy ulicy o średnim natężeniu ruchu. Działka w

17 17 kształcie wielokąta nie utrudniającego zabudowy. Działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Atrakcyjność lokalizacji: dobra Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: przeciętna Kształt działki: dobry Powierzchnia: dobra Możliwości inwestycyjne: przeciętne Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej: przeciętny 8.2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, określając wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod budownictwo usługowe Ocena wycenianej nieruchomości W niniejszym operacie ilość atrybutów została ograniczona do mających istotny wpływ na cenę przyjętych do porównania nieruchomości, a w następstwie na cenę nieruchomości podlegającej oszacowaniu. Atrakcyjność lokalizacji: bardzo dobra Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: przeciętna Kształt działki: dobry Powierzchnia: bardzo dobra Możliwości inwestycyjne: przeciętne Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej: dobry Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej o pow m 2 przy ul. Zielna w Warszawie, dzielnicy Śródmieście, wynosi: RODZAJ CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE A B C Adres nieruchomości Zielna Aleja Solidarności Hoża Bukowińska Data transakcji Powierzchnia działki [m 2 ] Cena 1 m 2 działki [zł] Atrakcyjność lokalizacji , , ,84 bardzo dobra bardzo dobra bardzo dobra dobra 0,00 zł 0,00 zł 718,61 zł Lokalizacja szczegółowa i otoczenie przeciętna dobra przeciętna przeciętna -718,61 zł 0,00 zł 0,00 zł Kształt działki dobry przeciętny przeciętny dobra

18 18 479,07 zł 479,07 zł 0,00 zł Powierzchnia działki bardzo dobra przeciętna bardzo dobra dobra 958,15 zł 0,00 zł 479,07 zł Możliwości inwestycyjne Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej SUMA POPRAWEK [zł] CENA 1 m 2 skorygowana o poprawki [zł] CENA ŚREDNIA 1 m 2 powierzchni działki przeciętne przeciętne przeciętne przeciętne 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł dobry przeciętny dobry przeciętny 239,54 zł 0,00 zł 239,54 zł 958,15 zł 479,07 zł 1 437,22 zł 5 343,27 zł 3 587,88 zł 4 070,06 zł 4 333,74 zł/m 2, przyjęto: zł/m 2 Wr = zł/m 2 x 1475 m 2 = zł Przyjęto: zł słownie: sześć milionów trzysta dziewięćdziesiąt dwa tysiące sześćset pięćdziesiąt złotych 8.3. Podsumowanie Na podstawie analizy cen transakcyjnych zawartych w aktach notarialnych i cech nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na terenie dzielnicy Śródmieście, Mokotów oraz informacji uzyskanych od uczestników tego rynku, otrzymane wyniki należy uznać za realne. Ocena cech rynkowych wycenianej nieruchomości nie przekracza skali przyjętej do wyceny, a wartość 1 m 2 powierzchni niezabudowanej działki mieści się w przedziale C min = 2 632,84 zł/m 2 i C max = 7 423,58 zł/m 2 i wynosi dla prawa własności zł/m 2.Określona w operacie wartość nieruchomości odnosi się do aktualnego na dzień wyceny stanu prawnego oraz możliwości zagospodarowania działki. 9. KLAZULE I ZASTRZEŻENIA Niniejszy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Niniejszy operat może być wykorzystany jedynie w zakresie i celu określonym w punkcie 1.2 oraz 2. Wykorzystanie operatu przez osoby trzecie i do innych celów jest niedozwolone i autor nie ponosi za to odpowiedzialności. Wykonujący wycenę nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne budynku, których występowania nie mógł stwierdzić przy oględzinach ani na podstawie dostępnej dokumentacji. Określona wartość rynkowa nie uwzględnia podatków i opłat związanych z nabyciem nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony po dokonanych wizjach lokalnych nieruchomości i badaniu lokalnych rynków nieruchomości. Nie zmienia to faktu, że operat został w pewnej mierze oparty na danych udostępnionych przez zleceniodawcę i/lub przez właściciela

19 19 nieruchomości. Rzeczoznawca będący autorem niniejszego opracowania działał w zaufaniu do tych danych i nie może ponosić odpowiedzialności za to, że dane te mogły być niepełne, mylne czy z innego powodu nie w pełni miarodajne. Określona w operacie wartość rynkowa jest aktualna na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. 10. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja zdjęciowa 2. Mapa

20 20 Dokumentacja zdjęciowa Działka nr 60/28 Działka nr 60/28 Droga dojazdowa Otoczenie Warszawa, r.

21 21 Mapa